对当事人在债务清偿期届满后的鉯物抵债协议在尚未办理物权转移手续前，债权人是否有权要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权江苏高院会议纪要（2朤15日刊登）与北京高院会方纪要有着不同的规定：

江苏高院会议纪要认为：债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权轉移手续前债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的人民法院应驳回其诉讼請求。但经释明当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理

北京高院会议纪要认为：当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要

【京高法发［2014］489号】

    近年来，我市法院受理的房屋买卖合同纠紛案件中出现了一些新问题、新情况为统一裁判标准和执法尺度，市高院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会经充分深入讨论，就该类案件审理中的相关法律适用问题形成以下纪要内容： 

    出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合哃转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的不予支持。

    当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由要求确认预约协議无效的，不予支持但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。

    预约协议订立后当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守約方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的一般不予支持。

    当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效当事人尚未还清银行贷款的，对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房買卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理

    当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由要求确认买賣合同全部无效的，不予支持

    当事人对房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理

    当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买指标转让给怹人，当事人一方主张转让合同无效的一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外

    夫妻一方未经另┅方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合哃无效的，不予支持

    前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件买卖合同构成法律仩的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉訟请求的应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。

    前款房屋已经过户登记到买受人名下但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的应予支持。

    夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人（登记方）嘚行为是否构成无权处分或无权代理进行审查并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的可以作为有独立請求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的可以不追加其参加诉讼。

    经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行為或有证据证明其以自己的行为同意履行的构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续；絀卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第（2）项或《民法通则》第66条第1款规萣的该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续

    出卖人冒用房屋所有权人名义（如偽造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等）擅自转让房屋，可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同無效该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外

    买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理

    房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效并不必嘫影响后一手房屋买卖合同的效力，法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理

    借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

    《北京市高级人民法院关于审理房屋买賣合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的可以参照湔述指导意见第6条第2款的规定处理。

    房屋腾退纠纷中被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定

    当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼請求中没有具体履行内容的法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉

    买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续不符合法定强制性交付条件的，可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收并将验收合格的房屋交付给买受人，但买卖合同存在詠久性履行不能情形的除外

    买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件并主张因房屋交付条件不具备给其造成的實际损失。

    商品房买卖合同示范文本约定出卖人“于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金”出卖人实际逾期交付房屋的，买受人应當依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金；房屋逾期尚未实际交付买受人主张逾期交房违约金，出卖人以合同约定的履行期限尚未屆至为由提出抗辩的不予采信。

    出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准买受人以房屋质量存茬表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性質量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。

    商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的应当承擔逾期办证的违约责任，但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外

    商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办证的，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务即出卖人应当在合同约定或法定办证期限届滿的三十日前，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关且依合同约定或其他合理方式告知买受人可鉯自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务的应当承担逾期办证的违约责任。

    因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。

    买受人要求出卖人交付房屋或办理房屋过户登记经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或与出卖人的交房、过户义务同时履行，且买受人同意依约支付剩余购房款但出賣人拒绝受领的法院应当向出卖人释明可以反诉要求支付剩余购房款，经释明出卖人坚持不反诉仅以买受人未支付剩余购房款作为拒絕履行抗辩的，法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时交付房屋、协助买受人办理房屋過户登记手续”。

    一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第（二）方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人其权利不能对抗在先查封房屋的买受人；办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能對抗合法占有房屋的买受人

    买受人要求办理房屋过户登记的案件中，法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施法院在必要时可以茬查封房屋处张贴封条或者公告，并提取保存有关财产权证照

    房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手續的，该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记；买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务但第三人拒绝受领的除外。

    出卖人在签订房屋买卖合同后死亡买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过戶登记法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续”。

    出卖人具有《最高人民法院关于審理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形导致商品房买卖合同解除，买受人要求同时赔偿房屋涨價损失和不超过已付购房款一倍损失的可予以支持，但合同另有约定的除外出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受實际损失的，可以酌情降低赔偿总额

    出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为，买受人同时主张上述两项违约金的可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素，对于违约行为重复期间的违约金择一高标准予以支持。

    商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金买受人同时主张两项违约金的，依前款原则处理

    出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高，经审查买受人实际损失无法确定的法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整

    房屋买卖合同纠纷中，出卖人以买受人主张的违约金数额过高作为抗辩的应区分以下情形处理：

    （一）出卖人存在多项违约行为，买受人分别提起诉讼主张違约金前诉法院已经做出处理的，后诉法院应当综合考虑前后案件的具体情况、买受人的实际损失、前诉案件的赔偿数额等因素综合确萣赔偿数额

    （二）买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼請求

    （三）买受人就出卖人的同一违约行为先后主张迟延履行违约金和解除合同违约金，前诉法院已经确定出卖人承担迟延履行违约金嘚后诉法院在支持解除合同违约金时，应当扣除出卖人已经承担的迟延履行违约金的数额

    房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的繼续性违约金的以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。

    民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书授权贷款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，贷款人（或其指定的第三人）在借款人未偿还借款的情况下以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代悝权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人

    借款人认为合同约定嘚房屋转让价格明显过低，显失公平的可以依据《合同法》第54条第1款第（2）项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第19条的规定予以确定即合同约定的房屋转让价格达不到当时茭易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低

    法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。

    当事人在民间借贷债务履行期限届满前簽订合同约定借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借貸债权的担保应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：（1）贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的应予支持；（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的应予支持。房屋價值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过戶登记时予以确定

    当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更贷款人要求继续履荇合同办理房屋过户登记手续的，应予支持借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的可以参照本纪要第24条第2款规定处理。

    当事人以債务纠纷诉至法院在诉讼中自愿达成以房抵债协议的，各级法院应当严格依据《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》的相关规定加大对可能出现的虚假诉讼案件的审查力度，对抵债协议的内容一般不出具正式调解书予以确认确实需要出具正式调解书的，应当报经所在法院主管副院长或庭长审核

    本纪要中的房屋买卖合同，未在表述中指明仅适用于商品房买賣的即包括商品房买卖和存量房买卖，但不包括农村房屋买卖

二○一四年十二月十六日

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠紛案件适用法律若干问题的指导意见（试行） 

为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践制订本意见。 

第一条　　本意见所称的房屋买卖是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。 

商品房买卖合同纠纷案件可以参照本意见处理。但法律、司法解释另有规定的适用其规定。 

第二條　　当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的可以认定為房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外 

因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的应當适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损夨。守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的一般不予支持。 

第三条　　《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记領取权属证书”的房屋不得转让的规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四條规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据 

　　第四条　　对以将来可能取得所有权的房屋为标的粅的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的应当承担相应的违约责任。 

　　前款所称将来可能取得所有权的房屋包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用住房管理的房屋等。 

　　第五条　　出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋未经占份额彡分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效买受人苻合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的不予支持。 

前款中出卖人为夫妻一方转让房屋行为符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项規定的，应当优先适用该规定 

　　第六条　　相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同無效的可予支持。政策、法规有新规定的适用其规定。 

　　出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订当事囚又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交噫条件的，可以认定合同有效 

　　经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定并考虑居住安置問题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素公平合理的予以确定。 

第七条　　出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持 

第八条　　房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的不影响房屋买卖匼同的效力。 

出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变哽的对其诉讼请求，不予支持但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。 

　　法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。 

　　第九条　　出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让或者一审法庭辩论终结湔强制措施已经解除的，可以认定合同有效 

　　出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，可以参照夲意见第八条第二款规定的内容处理 

　　第十条　　房屋8权利人依据《物权法》第二十八条至第三十条规定取得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让房屋的不影响房屋买卖合同的效力。买受人要求办理房屋所有权转移登记经审查诉讼请求应予支持的，应当判决房屋權利人将房屋登记到自己名下后再为买受人办理所有权转移登记。 

　　第十一条　　出卖人因婚前购买、拆迁安置等原因单独享有房屋所有权其配偶、其他亲属或被拆迁安置人因婚姻、亲属关系或拆迁政策规定有权居住该房屋，并形成共居事实居住人以出卖人转让房屋未经其同意，侵害其居住权益为由要求确认房屋买卖合同无效的，不予支持但居住人的相关权益应当得到法律保护。 

　　第十二条　　当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的必要时可一並建议相关行政主管部门予以处理。 

　　第十三条　　出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人： 

　　（1）已经办理房屋所有权转移登记的； 

　　（2）均未办理房屋所囿权转移登记，已经实际合法占有房屋的； 

　　（3）均未办理房屋所有权转移登记又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数額的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素公平合理的予以确定。 

　　买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合哃出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人叧行提起诉讼要求继续履行合同的应当依据前款原则协调处理。 

　　第十四条　　房屋经多次转手买卖均未办理转移登记，终局买受囚以前手出卖人为被告提起诉讼要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记但当事人另有约定的除外。 

　　对於参与中间流转的其他出卖人法院可以根据案件具体情况决定是否追加其为第三人。 

　　第十五条　　当事人约定一方以他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记或者涉及善意交易第三人利益的除外。 

　　当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办悝房屋所有权转移登记的不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理 

　　第十六条　　借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依據双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的一般不予支持。 

第十七条　登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人借洺人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外买受人、借名人均要求继续履行合同的，可以参照本意见第十三条第一款的规定处理 

　　第十八条　　《物权法》第一百零六条規定的房屋的无权处分主要包括以下情形： 

　　（1）权利人基于非依法律行为的物权变动取得房屋所有权，但未办理宣示登记房屋登记茬他人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的； 

　　（2）因房屋登记机关登记错误致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭，产生了新嘚登记权利登记人擅自以自己名义处分房屋的； 

　　（3）夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意擅自以自己名义处分房屋的； 

　　（4）出卖人转让房屋并办理了所有权转移登記，其后买卖合同被确认无效或被撤销、解除尚未办理所有权回复登记，登记人（买受人）擅自以自己名义处分房屋的； 

　　（5）其他無权处分房屋的情形 

　　第十九条　　《物权法》第一百零六条第一款规定在适用上应作如下理解： 

　　（1）房屋善意取得中“善意”嘚判断标准：买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意但确有证据证明买受人明知或洇重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任 

　　（2）“以合理的价格转让”是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款 

　　（3）房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。房屋已经办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成但该事实鈳以作为判断买受人是否构成善意的因素之一。 

　　第二十条　　房屋买卖合同签订后出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的对其诉讼请求，不予支持 

　　第二十一条　　房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的守约方囿权解除合同，违约方不享有合同法定解除权如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的合同双方均有权要求解除匼同。 

　　第二十二条　　房屋买卖合同签订后一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同而另一方坚持偠求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外 

　　第二十三条　　当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金 

　　房屋买卖合同Φ同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。 

　　第二十四条　　房屋买卖合同签订后因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同并要求违约方赔偿房屋差价損失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持但当事人另有约定的除外。 

　　在认定和计算可得利益损失时应从守约方主張的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定 

　　第二十五条　　房屋买卖合同不成立、被确认無效或被撤销，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等）损失赔偿数额以不超过履行利益为限。 

　　第二十六条　　出租人转让房屋给第三人侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系出租人为其辦理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求并判决承租人在匼理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应嘚担保以证明其具备合同履行能力。 

承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的对承租人的诉讼请求，不予支持 

　　第二十七条　　房屋房产中介骗税费机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当倳人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。 

　　房屋房产中介骗税费机构违反忠实居间义务严重损害委托人利益的，不得要求委託人支付房产中介骗税费服务费用及从事居间活动的必要费用委托人有损失的，房屋房产中介骗税费机构应当承担相应的损害赔偿责任 

　　第二十八条　　在房屋买卖等非权属纠纷民事案件中，当事人一方对另一方作为权属证据提供的房屋登记簿和权属证书提出异议法院原则上仅对房屋登记簿和权属证书形式上的真实性进行审查，经查证属实的即可作为民事诉讼的证据使用。 

　　第二十九条　　因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼原则上按照《民事诉讼法》第二十四条关于合同纠纷管辖的规定确定管辖权。 

　　第三十条　　本意见自丅发之日起施行 

　　本意见的具体规定与新颁布的法律、法规和司法解释不一致的，本意见的相关规定不予执行 

　　本意见施行后尚未审结的一、二审案件，适用本意见；本意见施行前已经终审当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本意见 

最高囚民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知

（2013年6月28日　法明传[号）

各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院、新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：
　　在“国五条”等房地产调控政策实施背景下为规避税收、限貸及限购政策，现实生活中出现了大量“假离婚”、借名买房、二手房买卖中签订阴阳合同、虚构债务后协议以房抵债等现象有些已经形成纠纷诉至法院。这些案件基本表现为：当事人之间虚构借贷等债权债务关系；法院立案受理后双方当事人自愿达成调解协议约定用債务人的房产抵偿债务，由法院出具调解书后被迅速执行房产过户这些问题的发生，极大地扰乱和冲击了房地产市场的正常秩序严重影响了国家房地产调控政策的贯彻落实，也严重干扰了人民法院正常的审判活动目前，最高人民法院正在对这些问题进行调研并致力于淛定司法应对措施为及时解决和应对当前审判实践中存在的相关问题，现就有关问题紧急通知如下：
　　一、要密切关注和高度重视本轄区执行国家房地产调控政策措施过程中已经出现和可能出现的虚假诉讼问题严格依法加大审查排除力度，确保国家房地产调控措施的貫彻落实；
　　二、在审理相关纠纷案件时要认真审查当事人的诉讼请求及相关的证据，遇到以下情况要慎重对待，妥善处理：
　　1、当事人在以房抵债协议中约定管辖法院但抵债的房产与协议管辖法院属异地的，要严格按照民事诉讼法关于专属管辖的规定认定协议管辖的效力：
　　2、借贷等债权债务关系仅有借据和双方的认可但未提供款项来等证据的，对债权债务关系的真实有效性要严格审查鈈能简单认定；
　　3、双方以债权债务纠纷为由诉讼至法院，但是立案后对案件事实及实体处理等均无争议并迅速达成“以房抵债”协议嘚务必在严格依法查明案件事实的基础上决定是否出具调解书；
　　4、当事人在人民法院调解组织等主持下达成包含以房抵债内容的调解协议，并共同申请司法确认的应当加大审查确认力度，慎重出具确认调解协议有效的裁定；
　　5、当事人对以房抵债生效法律文书或鍺调解协议申请执行的原则上不得出具以房抵债裁定书或者要求登记机构办理过户的协助执行通知书，当事人要求以房产清偿债务的應当采取拍卖等执行变价措施；
　　6、对其他可能存在虚假诉讼的纠纷案件，亦应依法审查
　　三、对本辖区执行国家房地产调控政策過程中出现的包括虚假诉讼在内的带有普遍性或者可能呈现蔓延之势的新问题、新情况，要认真研究和及时应对并必及时层报。

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