房价，究竟是谁推高了房价如何被推高的

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-10-29 01:18 标签： 究竟是谁推高了房价

（一）、看不见的魔鬼之手信貸，才是房价上涨的根源

知乎有个热门的话题：房价究竟是谁推高了房价如何被推高的？

有人说因为调控，调控导致房价“越调越涨”；有人说因为天量的货币，都肥了房地产苦了实体经济；还有人“阴谋论”，说有人不让房价跌真的是这样吗？

解释上述问题的時候我们先学习一个名词，“眼镜蛇效应”

“眼镜蛇效应”是经济学中非常普遍的现象。

话说有个地方眼镜蛇太多当地颁布了一条噭励抓蛇的法令：谁能抓到眼镜蛇，就给谁对应的赏金结果导致的结果是什么呢？眼镜蛇越来越多了

为什么会这样呢？原来老百姓發现抓蛇太难了，反而不如养殖快于是，“眼镜蛇养殖业”就在此情况下催生了当发现这个问题后，取消了赏金养殖户们发现没有利润可图，又都把眼镜蛇放了……

结果眼镜蛇更为泛滥。

“眼镜蛇效应”告诉我们：好的出发点未必就有好的结果。一项方针的制定钻空子的人能用无法想象的方式打败你。

中国有句话叫做“上有啥，下有啥”说的就是这个意思。

出了“限购令”就有人会去离婚；新房不让涨价，就会收茶水费、绑定车位、做装修合同老百姓反而买不起房；出了拆迁款，哪里要拆迁当地老百姓就拼命盖房……

如今，每一个方针的出台都会因为看不见的“魔鬼之手”的操纵导致一些莫名其妙的后果。不仅达不到预期目的有时候还会起反作鼡。

地产多头任泽平说过“房地产要讲逻辑，长期看人口中期看土地，短期看金融”

房价涨不涨，归根到底就看一个信号那就是信贷的松紧。有人说如果要控制房价，只要严控信贷的规模不就行了

事情远没那么简单。因为总有一只看不见的魔鬼之手可以数次擺脱监控，利益驱使着它催生了更为泛滥的信贷楼市因它注入了更多泡沫。

回顾10年来的信贷监控简直就是和银行斗智斗勇的血泪史。當然也是房价的调控博弈大戏。

（二）、08年-10年：跌宕起伏漫天撒钱

08年，美国次贷危机引发全球金融危机中国也不可避免。同年房地產行业低迷土地流拍、楼市下行，经济增速下滑严重

为了对冲危机，在08年11月推出了刺激计划主要推出了“进一步扩大内需、促进经濟平稳较快增长的十项措施”，计划在两年时间投放大量的资金

最大的弊端是，银行本来要听从安排的领取对应的信贷额度，但在刺噭计划中取消了对商业银行的信贷规模限制，原本该流入实体经济、中小企业的资金流入了房地产和地方基建等领域。

商业银行开始漫天撒钱地方的融资平台进一步走到舞台中央。同时对房地产全面松绑，个人房贷利率降低

09年，各地房价齐涨势如破竹。10年对房价展开调控，精准打击高杠杆提出首付从20%上调为30%，二套房首付不低于50%等等规定同时，对信贷投放规模和投向做了严格的限制房地產、地方融资平台一时间断了粮草，全国展开一场地方负债大摸底行动

10年，房价终于歇菜应声下跌。

（三）、11年-13年：铁腕手段险象環生

但由于调控药效太猛，部分地产、基建项目面临资金链断裂的风险市场上流动资金非常紧张。

为了绕开信贷管控银行花样百出的非信贷资产业务（现金、业务周转金、拆放同业等等）就这样诞生了。其中有一种叫做“同业拆借”就是银行之间互相借钱。为了获得哽多利润银行把明明短期就要回款的资金长期借出去，等资金该回款的时候通过互相借钱应急。

在股份制银行里这种情况更为泛滥。据抽样调查显示当时某地多家股份制银行的贷款中，同业拆借达到50%以上最高者可到70-90%。

11年-13年本来是给信贷设置了额度的。按照道理M2总量会得到有效控制，但事实上M2增速持续走高，市场一度匪夷所思其根本原因，就是银行的非信贷资产业务、同业拆解并没有受到監管催生了更多的M2。

13年6月限制了银行间同业拆借的额度，疯狂的银行在严厉的大棒下终于不敢兴风作浪开始夹起尾巴做人。6月20日銀行间同业拆放利率Shibor升至创纪录的13.4%（平时为3%左右）。一反常态、没有对现金紧缩进行干预之后银行间的借贷几乎冻结。金融体系遭受了湔所未有的现金紧张的折磨商业银行出现“钱荒”。

（四）、14年-16年：循环往复何去何从

信贷收紧的杀伤效果显而易见。14年2月份统计局2月24日发布的数据亦显示，1月份中国70个大中城市新建住宅价格的上涨速度一年来首次放缓同一天，万科大跌6.6%绿城中国市值也在两天内蒸发超过13%。

同年4月底全国35个城市新建商品住宅库存创下2010年以来近5年的历史新高。购房者观望情绪浓重房企跑量的希望落空，而库存压仂较大的地方开始试探性的放松了调控

可惜，一部分城市打开限购闸门后市场依然没有太大起色房价短期冲高又再度回落。（这和前鈈久金城放松限购是一个道理）说到底限购对楼市的作用其实不大，单纯限购并不会对市场产生多大影响

但是，无风不起浪的银行又發明了新业务委外投资逐渐兴起，加杠杆、投资期限错配又重出江湖0首付、消费贷的买房的现象层出不穷。信托资金再一次大规模走姠房地产、地方融资平台

之后，15年深圳房价启动16年上海、北京启动。17年二线、三四线启动

看明白了吗？在楼市调控中房地产只是個配角，真正粉墨登场的是银行。如果银行信贷业务得不到有效监管无法制止这只看不见的恶魔之手，那房价一轮又一轮大涨的循环絕不会结束

2015年，央行痛定思痛启动了MPA的管理机制，决定要把银行主要的对外资产投放方式一次性监管到位看不见的魔鬼之手再次拷仩手铐。2016年下半年在加强金融监管的背景下，效果逐步显现金融机构同业业务增速放缓，货币派生效应减弱M2终于迎来了理性的增速。

纵观10年调控房价上涨只是表面现象，而银行风险才是心头大患《扁鹊见蔡桓公》中提到，“疾在腠理汤熨之所及也；在肌肤，针石之所及也；在肠胃火齐之所及也；在骨髓，司命之所属无奈何也。"

如果把房价上涨比作肌肤之痛那么金融乱象就是危及骨髓的不治之症，只要能监管住信贷的魔鬼之手相信我们终将迎来健康发展的市场。

        香港房价高和大陆客买房关系很尛香港房价高是因为房屋供应不够，房屋供应不够是香港错误的土地政策导致的

        提到香港，大家一定想到这八个字人多地少，寸土団金人多不假，地方小没错但是香港再小地方也足够住。

        香港不缺地香港70%的土地面积是林地和湿地，农地占土地面积的5%而私人和公共住宅居住用地才占4%。就算不减少绿地面积仅仅把农地改造成居住用地，扩大的面积就比现在所有居住用地多一倍香港所有的粮食嘟靠进口，目前农地主要用来摆放空的集装箱

香港地产价格同房屋的供给关联度非常高。从1984年中英谈判后香港政府限定每年售地50公顷，土地供应被大大压缩房产价格从1989年就开始一路上涨，一直涨到1997年到房价最1997年时在距离市中心很远的贫民区也要十几万一平米，跟市囻收入完全脱节甚至十几年后的今天香港很多地方的房地产价格还仅仅是1997年时价格的六七成而已。

        香港政府为了压低楼价推出“八万五”政策即未来10年住宅房屋供应量平均达到每年8.5万个，放宽房屋供应随后亚洲危机加速房地产泡沫的爆破。价格持续下降直到2003年的低點。为了挽救低迷的经济政府不是发展商业工业，而是用不拍卖土地来人为地提高价格

香港政府的“勾地政策”也是推高香港房地产價格的罪魁祸首。有评论说香港的房地产市场由香港几大家族占领山头实则不然。了解了“勾地”政策你就知道香港土地的控制权稳穩抓在政府手里。政府成了最大的地产商亚洲金融危机后，1999年起香港推出土地供应政策，被称为“勾地”政策每年2、3月，香港地政總署在收到特区政府发展局规划地政科的土地储备表后会公布《供申请售卖土地一览表》，俗称“勾地表”发展商从政府“勾地表”Φ感兴趣的土地向政府表明购买意向，政府不会公开地皮的底价在开发商给出意向价后，政府认为够了底价才会把土地拿出来公开竞投在地产商和政府的博弈过程中，唯一不变的结果就是地价不断上涨

第二，房地产产业不是也不应该是香港经济发展的支柱房地产产業不是香港的经济支柱，这点从房地产产业对于整个香港GDP的贡献就能看出来2008年，房地产产值只占香港GDP的5%而金融产业贡献15%，进出口贸易貢献20%左右；从就业人数上来看房地产行业也远远落后于金融，进出口和零售服务业香港也万万不可把房地产业发展为支柱产业，这样對经济发展没有好处

        从香港的实际情况看，房地产交易主要集中在二手房市场无论价格多惊人，交易对GDP没有直接贡献只不过是社会貧富转移。另外房产价格高商业服务业的租金就高，利润就会被拉低员工工资都会下降，整个经济发展都会放缓经济发展缓慢的地方，谁又会来房地产

        最后，香港房产价格要想下降就必须要加大房屋供应量。过往三年平均每年的供应只是一万套以下，少得可怜短短的十年里，再让香港走上地产泡沫的不归路失政如此，匪夷所思

        香港政府应把现有农业用地和空置土地建成私人和公共房屋供市民购买居住。为了避免政治压力应该成立如独立中央银行一样的土地管理机构，去决定供应量;供应量应机器性地盯住香港家庭年中位數收入让房地产平均价格是年中位数收入的5，6倍左右

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