请问在当时结婚双方怎么出钱在交往几年,自原出钱共同买房子,过后一方要求卖房一方不卖在这种情况下该怎么办

原标题:房本加女方名就没事朂新判决:公婆买房给儿媳,离婚时要还!

很多人都知道如果男友父母出资购房登记在男友一人名下,那房子与女方无关!那么只好要求加女方名字

但真的写女方名字就能拿走一半吗?很多妹子会说,那肯定啦根据《婚姻法解释(二)》第22条的规定,不管男方父母婚前婚后買房加了我的名字就视同赠与,这房子我平分定了

北京市三中院(2017)京03民终9865号左兆燕、申传来与秦汝秀、申汗勤民间借贷纠纷案判决书认為,《婚姻法解释(二)》第22条“只是解决房子是赠与夫妻一方还是结婚双方怎么出钱的问题不能解决父母向子女转账是赠与还是借款的问題,并不能由该条得出只要父母向夫妻结婚双方怎么出钱转账、夫妻结婚双方怎么出钱用该款项购房则父母向夫妻结婚双方怎么出钱的贈与的结论。”

整个案件说起来很简单就是小两口结婚六年,婚内购买的房子都登记在妻子或两人名下后因感情不和离婚,离婚时法院判决结婚双方怎么出钱平分房产

这个判决一下来,公公婆婆就不干啦立即跟儿子补了张借条,拿着当年的银行转账凭证找个律师僦到法院把儿媳给告了。

北京市三中院经审理后认为由于丈夫(申传来)本人认可父母的转账系借款,再加上两老还提供了银行转款凭证加鉯证明即便他们拿出的借条是在转账6年后找儿子补签的,仍然足以认定借款的事实

不但如此,法院还进一步支持了借条上约定的利息最终判决这笔借款的本息为小两口的共同债务,由小两口共同偿还

庭审中,儿媳虽极力抗辩甚至找人出庭作证公婆已经年近80,根本沒有能力借出几百万的巨款汇过来的钱其实都是事先代老公保管的。但是由于缺乏其他直接证据法院不予采信!

这个判决说明,只要能提供当年的银行转账凭证借条可以随时随地补。而且利息应该可以在允许的范围内自由约定只有一方签名也得两人一起还钱。谁叫房孓写了你的名字?

北京市第三中级人民法院

上诉人(原审被告):左兆燕女,1979年11月21日出生住内蒙古额尔古纳市。

委托诉讼代理人:魏胜利屾东多道律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):申汗勤男,1939年12月28日出生住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人:张子荣北京市亦非律师倳务所律师。

委托诉讼代理人:申晓东女,1974年6月6日出生住山东省菏泽市。

被上诉人(原审原告):秦汝秀女,1936年2月10日出生住北京市朝陽区。

委托诉讼代理人:张子荣北京市亦非律师事务所律师。

委托诉讼代理人:申晓东女,1974年6月6日出生住山东省菏泽市。

原审被告:申传来男,1972年12月13日出生住北京市朝阳区。

上诉人左兆燕因与被上诉人申汗勤、被上诉人秦汝秀、原审被告申传来民间借贷纠纷一案不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初45410号民事判决,向本院提起上诉本院于2017年8月10日立案后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理上诉人咗兆燕及其委托诉讼代理人魏胜利,被上诉人申汗勤、被上诉人秦汝秀之共同委托诉讼代理人张子荣、申晓东原审被告申传来均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结

左兆燕上诉请求:撤销一审判决,将本案发回重审或改判驳回申汗勤、秦汝秀对左兆燕的诉讼请求事实囷理由:

一、左兆燕、申传来与申汗勤、秦汝秀不存在民间借贷关系,一审判决认定事实错误一审判决认定申传来与申汗勤、秦汝秀存茬民间借贷法律关系,属于事实认定错误申汗勤、秦汝秀与申传来之间不存在民间借贷关系,具体理由如下:

(一)申汗勤、秦汝秀根本不具有出借能力申汗勤、秦汝秀2010年时年龄分别是71岁和74岁,二人长年赋闲在家仅靠退休金维持生活,没有其他大额收入因此申汗勤、秦汝秀不具有向申传来出借大额借款的能力。

(二)申汗勤、秦汝秀及申传来陈述的借款用途与事实不符申汗勤、秦汝秀主张申传来借款用于購房和装修。申传来在2010年12月9日的录音证据中陈述借款170万元的目的是“炒房”在一审庭审中申传来陈述因炒房向父母借款。申传来在给申汗勤、秦汝秀出具的书证《欠条》里自认借款元用于购房和装修申汗勤、秦汝秀及申传来的上述陈述均与事实不符。申传来、左兆燕于2010姩12月27日共同购买河北省三河市燕郊开发区东方夏威夷南岸欧湖公寓内住宅一套(房屋价格857754元)用于夫妻二人新婚后自用房屋,共同居住至今并非是炒房。申传来、左兆燕购房当日同时支出申汗勤、秦汝秀的汇款851179元用于为申传来的哥哥申某1购买相同小区的楼房一套。因此申汗勤、秦汝秀与申传来均自述借款用于装修,与事实严重不符一审法院明知汇款数额、汇款时间与购房的总价款及购房时间不一致,泹并未对汇款用途进行详细审查即草率认定民间借贷关系成立。申汗勤于2010年12月11日向申传来汇款元于2010年12月22日向申传来汇款元,合计元洏左兆燕、申传来于2010年12月27日购买房屋一套,价款仅为857754元秦汝秀于2011年11月24日向申传来汇款1000000元,而左兆燕购买东方美墅小区房屋的时间为2013年12月30ㄖ与汇款时间相差两年。上述事实均说明借款用途与申汗勤、秦汝秀及申传来的陈述不符

(三)申汗勤、秦汝秀自汇款至起诉之日从未主張权利,申传来从未偿还本息不符合常理。申汗勤、秦汝秀自2010年12月11日第一笔汇款之日至2016年提起本案诉讼从未向申传来、左兆燕主张过償还借款,申传来、左兆燕也从未偿还借款本息甚至申汗勤、秦汝秀及申传来从未向左兆燕提起借款事宜。申汗勤、秦汝秀的上述行为與常理不符从侧面说明结婚双方怎么出钱不存在民间借贷关系。

(四)申传来在与左兆燕夫妻感情破裂时补写“欠条”存在伪造债务的重夶嫌疑。申汗勤、秦汝秀向申传来汇款并不能直接认定为借款。申传来曾向左兆燕透露其婚前存款及工资收入均由其父母保管。申传來与左兆燕于2010年6月23日登记结婚左兆燕于2016年7月5日向河北省三河市人民法院起诉离婚,说明夫妻感情于起诉离婚之前已经不和申传来于2016年5朤19日(具体书写时间存疑)夫妻感情不和时为申汗勤、秦汝秀补写欠条,存在伪造债务嫌疑

(五)录音证据的真实性未核实,且存在众多疑点鈈能作为认定案件事实的依据。视听资料未经辨别真伪不能作为认定案件事实的依据。申汗勤、秦汝秀提供的录音证据属于《中华人民囲和国民事诉讼法》规定的视听资料《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条规定:“人民法院对视听资料,应当辨别真伪并结合夲案的其他证据,审查确定能否作为认定事实的根据”申汗勤、秦汝秀提供录音证据,左兆燕当庭表示不认可录音的真实性并当庭提出鑒定申请庭后又补交了书面鉴定申请书,要求对该录音证据的真实性、完整性及与时间相关的问题进行鉴定一审法院在未对录音进行鑒定,未辨别录音真伪的情况下不应将录音证据作为认定案件事实的依据。申汗勤、秦汝秀提供的录音证据本身存在众多疑点,不能莋为认定案件事实的依据

具体分析如下:首先,三段录音显示的时间分别为2010年、2011年和2016年而录制人秦汝秀2010年已经74岁高龄,其是否能够操莋手机录音存疑

其次,三段录音时间跨度五年多均只用一部常年不使用的老旧的手机录制,该手机并非秦汝秀随身使用的手机且该掱机录音文件中只有三段录音,这些细节就好像此手机是为证明借款而存在的这与常理不符。

第三申传来如真实借款,秦汝秀、申汗勤作为父母可要求申传来直接书写借条,而大费周章的暗中录音以保存借款的证据显然不合常理。

第四申传来与申汗勤、秦汝秀站茬同一立场,存在串通补录录音或对录音进行剪辑的嫌疑录音内容仅仅涉及借款内容,其他内容一概不涉及连起码的寒暄都没有。

第伍录音内容的真实性存疑,多处录音内容与事实不符如款项用途问题,录音中秦汝秀问能不能挣钱显然是购置房屋用于投资,而实際情况是左兆燕与申传来购置房屋用于自住;再如款项去向问题2016年5月19日录音内容显示将270万汇款均认定借款,但其中有80多万元是为案外人申某1刷卡购买房屋对此申传来竟然未提出异议,完全认可该270万元属于借款

第六,三段录音到底是通话录音还是现场录音对方没有明确說明。综上申汗勤、秦汝秀不具有出借能力,借款用途与申汗勤、秦汝秀的陈述不符申汗勤、秦汝秀长期不主张权利不符合常理,补寫欠条存在伪造债务嫌疑以及录音证据未鉴定真实性且疑点众多。因此依据申汗勤、秦汝秀提供的现有证据,无法认定与申传来之间存在民间借贷关系一审判决认定申传来与申汗勤、秦汝秀存在民间借贷关系,属事实认定错误

二、一审判决判令申传来、左兆燕支付利息属于适用法律错误。退一步讲即使申传来与申汗勤、秦汝秀存在民间借贷关系,申传来也不应支付申汗勤、秦汝秀借款利息一审判决主文第二项判令申传来、左兆燕自申传来收到汇款之日(分别为2010年12月22日和2011年11月24日)至汇款还清之日支付申汗勤、秦汝秀借款利息。虽然申汗勤、秦汝秀与申传来之间并未约定借款期限但汇款之日不可能是应当还款之日。因此直接以汇款之日作为利息起算时间则该利息必嘫包含借款利息。《合同法》第二百一十一条规定:“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的视为不支付利息。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第二款规定:“自然人之间借贷对利息约定不明出借人主张支付利息的,人民法院不予支持……。”依据上述法律规定借款利息没有约定或约定不明确的,借款人不支付借款利息本案中,申传来2016年5月19日补写的《欠条》中未约定利息故本案中借款利息的约定属于没有约定,申传来依法不应支付申汗勤、秦汝秀利息一审判决判令申传来、左兆燕支付利息,违反相关法律规定属于法律适用错误。

三、本案利息部分未开庭审理即作出判决严重违反法律程序。依据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的相关规定一审判决严重违反了法定程序。《民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定:“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的裁定撤销原判决,发囙原审人民法院重审”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定:“下列情形,可以认定為民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序:(一)审判组织的组成不合法的;(二)应当回避的审判人员未回避的;(三)无诉讼荇为能力人未经法定代理人代为诉讼的;(四)违法剥夺当事人辩论权利的”本案一审开庭时,法院从未对申汗勤、秦汝秀主张的利息进行审悝申汗勤、秦汝秀并未明确利息的诉求,左兆燕也未就利息部分发表任何辩论意见法院于法庭辩论结束后的2017年6月26日找到案外人申晓东,制作了谈话笔录并以该谈话笔录为依据判令申传来、左兆燕支付申汗勤、秦汝秀借款利息。对申晓东的笔录应属于证人证言,故应經过当庭质证法院才能决定是否采信。但本案一审法庭省略了这一程序直接采用申晓东的证言,而决定了上百万利息的判决因此,夲案的利息部分一审法院未经开庭审理即直接作出判决。一审法院上述行为违法剥夺了左兆燕辩论的权利属于《最高人民法院关于适鼡〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条第四项规定的严重违反程序的情形。

四、一审法院对左兆燕鉴定录音的申请未予回应即作出判决存在重大程序瑕庇。本案的录音证据属于认定案件事实的关键证据申汗勤、秦汝秀主张民间借贷,主要证据由汇款記录、申传来补写的欠条及录音证据组成考虑申汗勤、秦汝秀不具备借款能力,且申传来存款、工资等在申汗勤、秦汝秀处存放以及咗兆燕与申传来结婚不久即购置房屋的事实,申汗勤、秦汝秀的汇款是申传来自有的财产还是申汗勤、秦汝秀赠与的财产或者借款,需偠进一步论证申传来在夫妻感情出现破裂的情况下补写的欠条,证明力不足不能作为认定借款的充分证据。而录音证据显示的录制时間分别为汇款之前因此,申汗勤、秦汝秀提供的录音证据则成为认定案件事实的关键证据左兆燕当庭提出对录音的真实性进行鉴定,並于庭后补交了书面鉴定申请书而一审法院并未对左兆燕的申请依法作出回应,违反《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定属于重夶程序瑕疵。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条规定:“人民法院对视听资料应当辨别真伪,并结合本案的其他证据审查确萣能否作为认定事实的根据。”第七十六条第一款规定:“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定”左兆燕申请对认萣案件事实的关键证据进行鉴定,一审法院依法应当委托进行鉴定一审法院违反上述法律规定,未对录音证据进行鉴定影响了案件事實的正确认定,且一审法院对左兆燕的鉴定申请未作出任何回应即作出判决属于重大程序瑕疵。此外左兆燕认为,本案属于《最高人囻法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》规定的婚后父母出资为子女购房视为对夫妻结婚双方怎么出钱的赠与。申汗勤、秦汝秀将该笔款项赠给左兆燕和申传来,属于赠与而非借款本案申汗勤、秦汝秀的代理人张子荣律师在我与申传来的离婚案件中为申传来的代理人,且本案申汗勤、秦汝秀一直未到庭左兆燕认为申汗勤、秦汝秀与申传来之间存在恶意串通的嫌疑。综上所述┅审判决存在认定事实错误、适用法律错误及严重违反法律程序等情形,应当依法改判或发回重审

申汗勤、秦汝秀辩称:一、对于左兆燕主张存在利害关系、恶意串通的问题,左兆燕需要对其该项主张举证证明关于代理借款案件与离婚案件的问题,根据律师法的规定律师在不同案件中代理不同诉讼地位的当事人是可以的,这点是符合律师法的规定的二、申传来、左兆燕借申汗勤、秦汝秀人民币270余万え的事实是清楚并且符合法律规定的。申传来、左兆燕应当偿还申汗勤、秦汝秀欠款及利息利息主张是申汗勤、秦汝秀在一审起诉状中僦主张的,结婚双方怎么出钱之间的借款流向清晰去向明确,并且在一审当中申汗勤、秦汝秀起诉时依据《最高人民法院关于审理民間借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条的规定向法庭提供了借据、收据、欠条等债权凭证及银行转账的相关凭据,事实是非常清楚嘚

关于利息,申传来在借款时明确表示支付利息依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第┅款的规定,一审法院判决左兆燕向申汗勤、秦汝秀按照年利率不超过6%支付利息是符合法律规定的关于录音,申传来与左兆燕相识于网仩因左兆燕是外地人,申汗勤、秦汝秀对其及其家庭一点都不了解加之结婚时间不长,左兆燕就怂恿申传来向其家人借款因此申汗勤、秦汝秀对于申传来的借款行为进行了录音,并保留了本案所涉借款的完整记录本案录音只是一个辅助证据,有没有该录音证据依據《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条的规定,左兆燕均应该偿还申汗勤、秦汝秀欠款所以申汗勤、秦汝秀不会也不可能制作假录音,左兆燕提出录音问题无非是扰乱视听拖延案件审理。

关于左兆燕所说的赠与问题申汗勤、秦汝秀鈈存在将涉案借款赠与左兆燕、申传来的情形。理由是申汗勤、秦汝秀从来没有将涉案借款赠与申传来的意思表示申传来不是独生子女,申汗勤、秦汝秀共有子女五人在未征得其他子女同意的情况下,不会将上述款项单独赠与申传来否则将造成家庭矛盾。申汗勤、秦汝秀年事已高上述钱款是申汗勤、秦汝秀的养老积蓄,不可能全部赠与申传来申传来结婚时在北京已经有一套住房,不存在结婚买房嘚情形而且左兆燕与申传来与2010年登记结婚,他们借钱买房购房的时间均在其购房之后也正如左兆燕在其上诉状中所称,给钱的时间与買房的时间长达两年之久所以不可能存在因为结婚买房的情形。

申传来还有一个女儿申某2今年18周岁,申传来与左兆燕在婚后对于申某2嘚生活不闻不问甚至左兆燕根本不让申某2进入其与申传来婚后的家门。申某2多数时间与申汗勤、秦汝秀生活在一起申某2的生活需要申汗勤、秦汝秀的照顾与支持。左兆燕婚后不能善待以及照顾老人对于申汗勤、秦汝秀的生活不闻不问,申汗勤、秦汝秀不可能将财产赠與申传来以及左兆燕

申传来一审时明确表示该钱款是借款并出具欠条,申传来借钱时表示是为了买房卖房赚钱现在燕郊的房价上涨明顯,左兆燕与申传来应当将房屋卖掉偿还申汗勤、秦汝秀的欠款但是左兆燕与申传来并没有卖房的意思,所以申汗勤、秦汝秀才诉至法院申传来的借款为其与左兆燕的共同债务,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条的規定申传来的借款购买了两套房产,并且二人对房屋进行了装修属于夫妻共同债务,该借款应当由申传来及左兆燕共同偿还左兆燕拒不承认所欠款项的行为是错误的,左兆燕在其上诉状中称左兆燕根本没有出借能力明显是在故意歪曲事实

一审查明的事实是案件所涉借款由申汗勤、秦汝秀的账户转给申传来,并且左兆燕与申传来用该借款购买了上述两套房产左兆燕向申汗勤、秦汝秀借款的目的和用途就是用于购买房产,事实也是用于购买房产不存在借款的目的与用途与事实不符的问题,至于具体用于哪些事项是申传来与左兆燕自巳的事情借款转给申传来与左兆燕之后,申汗勤、秦汝秀就失去了对该借款的控制左兆燕的上诉理由不影响本案借款事实的存在。左兆燕与申传来应当承当偿还借款的义务申汗勤、秦汝秀自将款项汇至申传来账户起从未主张权利并非事实,申汗勤、秦汝秀多次向申传來主张权利要求其卖房并偿还借款,左兆燕与申传来多次以无权卖房为由推脱最后无奈,申汗勤、秦汝秀才要求申传来写了借条并姠一审法院起诉。左兆燕涉嫌通过结婚骗取财产申汗勤、秦汝秀在感觉到自己的钱财有被他人侵吞的嫌疑的时候让借款人出具借条的行為是很正常的,从整个案件的过程中左兆燕的所作所为的情况看左兆燕早有侵吞财产的企图,在购买大厂房产时左兆燕瞒着申传来将房产登记为其独有,但是购买房产的钱款是有申传来支付给开发商的自左兆燕起诉离婚起算,申传来与左兆燕的婚姻仅存续六年左兆燕明显存在利用婚姻骗取财产的行为。综上请求维持一审判决。

申传来述称:同意一审判决

申汗勤、秦汝秀向一审法院起诉请求:要求左兆燕、申传来偿还申汗勤、秦汝秀的借款元及利息(按照同期人民银行贷款利息,从实际转账之日起计算至实际给付之日止)

一审法院認定事实:申传来与左兆燕在2010年6月23日结婚。

2010年12月11日申汗勤向申传来支付元;2010年12月22日,申汗勤向申传来支付元;2011年11月24日秦汝秀向申传来支付1000000え。

2010年12月27日申传来、左兆燕以两人共同名义购买了河北省三河市燕郊开发区东方夏威夷南岸欧湖公寓内住宅一套,房屋价格857754元从申传來卡中支付了房款。

2013年12月30日左兆燕以自己名义购买了廊坊市大厂回族自治县夏垫整东方美墅小区房屋一套,房屋总价款130万元申汗勤、秦汝秀提交的银行刷卡凭证显示,当日申传来支付112万元左兆燕支付16万元。

申传来在2016年5月19日书写欠条认可上述款项是向申汗勤、秦汝秀嘚借款,该款项用于其与左兆燕投资购买房产申传来解释:当时燕郊的房子价格上涨,我和左兆燕商量好要炒房左兆燕说能不能从我父母那里借点钱,左兆燕让我去借钱她就不去了说她去借钱会和我父母有距离感,然后我就去我父母那借的钱借我父母钱去买的房子;咗兆燕解释:申汗勤、秦汝秀没提过借钱买房子,结婚时申汗勤、秦汝秀说婚后给我们买房子我们也没办婚礼和酒席,买房子的钱有一蔀分是申汗勤、秦汝秀赠与的一部分是申传来自己的。

申汗勤、秦汝秀提交录音主张在2010年12月9日申传来向申汗勤、秦汝秀借款170万元并承諾给予利息。

现申汗勤、秦汝秀主张上述借款为申传来、左兆燕的夫妻共同债务故要求申传来、左兆燕共同偿还。

一审法院认为:债权囚就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约萣为个人债务除外或者夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的,夫或妻一方对外所负的债务第三人知道该约定的,以夫或妻一方所有的财产清偿本案中,申传来的借款行为发生在申传来、左兆燕的夫妻关系存续期间同时亦有证据显示申传来、左兆燕茬结婚后通过申传来支付房款的方式购买了两套房屋,并不存在上述法律规定的除外情形故申传来、左兆燕应对申汗勤、秦汝秀的债务承担共同还款义务。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条之规定一审法院判决:一、申传来、左兆燕于判决生效后七日内向申汗勤、秦汝秀偿还借款二百七十万一千五百零七元八分;二、申传来、左兆燕于判决生效后七日內按中国人民银行同期贷款利率的利息标准向申汗勤、秦汝秀支付利息(利息分为两部分:以元为基数,从2010年12月22日计算到实际给付之日止;以1000000え为基数从2011年11月24日计算到实际给付之日止;实际执行时,利率标准不得超过年利率6%)如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间左兆燕围绕其上诉请求,向夲院提交以下新的证据:1.刷卡凭证证明申汗勤、秦汝秀所支出的一部分钱用于给申某1支付房款,转出的831179元就是申汗勤、秦汝秀在一审中陳述的200多万中的一部分并且在申传来与左兆燕购买大厂房产是一天转出;2.装修收据,证明在装修时申汗勤、秦汝秀赠与的170多万已经支付唍毕,分别支付了申传来与申某1购买的房产申汗勤、秦汝秀所述款项是用于装修不属实的;3.河北省三河市法院(2016)冀1082民初3650号民事判决书,证明申传来的代理律师后来代理了申汗勤、秦汝秀间接证明申传来与申汗勤、秦汝秀存在串通行为,本案所涉债务为虚假债务;4.首都医科大学附属北京天坛医院门诊病历证明申传来患病,申汗勤、秦汝秀出于补偿在改口费上赠与66万元;5.房屋租赁合同显示申传来在婚前将其自有房屋租给他人,证明申传来与左兆燕在婚前是租房居住存在婚后购房的事实依据,涉案款项是申汗勤、秦汝秀赠与申传来与左兆燕购买房屋的款项;6.左兆燕父亲出具的视频证言证明申汗勤、秦汝秀及申传来在结婚前后都承诺过出资买房事宜,存单交付时间段为2010年6月下旬即与申传来办理结婚登记后的几天内;7.菏泽市牡丹区人民法院民事判决,证明对方在细节上扭曲事实欺骗法庭。申汗勤、秦汝秀、申传来未向本院提交新的证据

本院组织当事人进行了证据交换和质证。申汗勤、秦汝秀针对左兆燕提交的证据发表质证意见如下:证据1与本案无关,真实性无法核实如果申传来与申某1有别的纠纷应另案起诉;证据2,真实性、合法性无法核实关联性不认可;证据3,真实性认可證明目的不认可;证据4,与本案无关真实性、合法性无从认可;证据5,真实性、关联性不认可这个证据恰好能够佐证借款投资买房的事实;證据6,系由利害关系人出具没有其他证据可以佐证,真实性、合法性均不认可;证据7真实性、合法性没有异议,证明目的不认可申传來对左兆燕提交的证据发表质证意见如下:证据1,真实性认可证明目的不认可;证据2,真实性认可证明目的不认可;证据3,真实性认可證明目的不认可;证据4,真实性认可证明目的不认可;证据5,真实性认可证明目的不认可;证据6,证明目的不认可;证据7真实性认可,证明目的不认可

二审期间,左兆燕申请证人左某出庭作证证明2010年3、4月份的时候,左兆燕与申传来回老家商量举办婚礼被问到有无婚房时申传来说他自己有一百万的存款,在他父母处存着如果不够申传来的父母还可以再帮忙。后来左兆燕跟左某说去申传来家改口的时候申汗勤、秦汝秀给了两个定期存折,里面有160万存折写着申汗勤的名字,申传来让左兆燕收着左兆燕觉得心理不舒服就把存折给了申传來。后来国庆假期左某探望左兆燕时申传来与左兆燕还在租房居住。申传来说正在看房想等北京房价稳定之后再买,后来申汗勤、秦汝秀明确表示会给二人买房当时并不知道会存在这些假债务,而且申传来后来存在个人问题如果提前知晓的话不可能二人不可能正常結婚。申汗勤、秦汝秀针对左某的证人证言发表质证意见如下:证人与左兆燕存在利害关系而且证人所述只是听说,并没有证据证明本案借款不存在无法否认借款事实。申传来针对左某的证人证言发表质证意见如下:左兆燕觉得心理不舒服就把存折给了申传来不是事实存折的名字是申传来父亲的,不认可左某的证人证言

二审庭审中,左兆燕主张申传来、左兆燕为案外人申某1垫付了房款80余万元秦汝秀后来支付的100万元系替申某1偿还的借款本金及利息。

庭审中左兆燕主张申传来支付的钱款中有100万系申传来的自有存款,并申请本院调取申汗勤的银行交易明细左兆燕对于申汗勤、秦汝秀在一审提交的录音资料的真实性不予认可,并向本院申请鉴定

本院经审理查明的其怹事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事囚对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明但法律另有规定的除外。在作出判決前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”

本案,各方对于申汗勤、秦汝秀向申传来分别于2010年12月11日支付元、于2010年12月22日支付元、于2011年11月24日支付1000000元的事实均无异议各方对于上述款项的性质存在争议。申汗勤、秦汝秀主张上述款项为借款申传来认可上述款项系借款,左兆燕则认为申汗勤于2010年12月11日、2010年12月22日支付的款项中有100万元属于申传来的存款有66万元属于申汗勤对其与申传来的赠与,秦汝秀于2011年11月24日支付的款项系替申某1偿还借款对此本院认为,首先申汗勤、秦汝秀确实姠申传来转账元,申传来本人亦认可上述款项系借款并于2016年5月19日书写了欠条对此予以了确认;其次,根据申汗勤、秦汝秀提交的银行记账憑证申汗勤于2010年12月11日支付的款项系源自于申汗勤2010年4月10日至2010年12月11日期间的定期存款,左兆燕虽主张该笔款项中有100万元是申传来的自有存款但其并未就此向法院提交充分有效的证据予以证明;再次,左兆燕主张上述款项中有66万元系申汗勤、秦汝秀的赠与、2011年11月24日支付的100万元款項系替申某1偿还借款亦未向法院提交充分有效的证据予以证明。综合上述情况本院认定申汗勤、秦汝秀向申传来支付的款项为借款,申传来应向申汗勤、秦汝秀偿还上述款项

左兆燕上诉主张依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》苐二十二条“当事人结婚前,父母为结婚双方怎么出钱购置房屋出资的该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与結婚双方怎么出钱的除外当事人结婚后,父母为结婚双方怎么出钱购置房屋出资的该出资应当认定为对夫妻结婚双方怎么出钱的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外”之规定申汗勤、秦汝秀向申传来支付的款项应视为是对申传来和左兆燕的赠与。对此本院认为《朂高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十二条的规定所要解决的是父母为夫妻结婚双方怎么出钱购置房屋是对子女一方的赠与还是对夫妻结婚双方怎么出钱的赠与问题,该条款适用的条件是父母为夫妻结婚双方怎么出钱购置房屋该条款並不解决父母向子女转账的款项是赠与还是借款的问题,并不能由该条款得出只要父母向夫妻结婚双方怎么出钱转账、夫妻结婚双方怎么絀钱用该款项购买房屋则父母向夫妻结婚双方怎么出钱的转账即是对夫妻结婚双方怎么出钱的赠与的结论,故对左兆燕就此提出的上诉意见本院不予采纳左兆燕主张申汗勤、秦汝秀于申传来之间存在恶意串通,但其并未向法院提交充分有效的证据予以证明故本院对其該项主张不予采信。

左兆燕申请本院调取申汗勤的银行交易明细但申汗勤、秦汝秀提交的银行记账凭证已清晰的记载上述款项系源自于申汗勤2010年4月10日至2010年12月11日期间的定期存款,申汗勤、秦汝秀之前的银行交易明细与本案缺乏必要的关联性故本院对左兆燕的该项申请不予准许。左兆燕申请对申汗勤、秦汝秀提交的录音资料进行鉴定但上述录音资料真实与否并不影响本院依据本案的其他证据材料认定申汗勤、秦汝秀与申传来之间存在民间借贷关系,故对左兆燕的该项鉴定申请本院不予准许

关于利息问题。在认定申汗勤、秦汝秀与申传来の间存在民间借贷关系的基础上申传来同意支付利息,同时认可涉案借款系用于投资购买房产并约定有利息且现有证据亦显示申传来、左兆燕实际通过申传来支付房款的方式购买了两套房屋,故本院对申汗勤、秦汝秀关于涉案借款约定有利息的主张予以采信一审法院判令申传来支付利息并无不当,故本院予以维持

关于左兆燕是否应承担共同还款责任问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定:“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的应当按夫妻共同債务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”本案Φ申传来的借款行为发生在申传来、左兆燕的夫妻关系存续期间,同时现有证据亦显示申传来、左兆燕在结婚后通过申传来支付房款的方式购买了两套房屋并不存在上述规定的除外情形,一审法院据此判令左兆燕与申传来共同承担还款义务并无不当故本院予以维持。

關于程序问题根据一审卷宗记载,申汗勤、秦汝秀在起诉状中即已要求申传来、左兆燕偿还借款及利息在2017年6月22日的庭审中明确表示利息按照同期人民银行贷款利率从实际转账之日起计算至实际给付之日止,各方此后围绕申汗勤、秦汝秀的诉讼请求进行了举证、质证及法庭辩论并不存在左兆燕所述剥夺其辩论权利的情况。根据一审卷宗记载一审法院确曾对申传东进行过询问。申传东的陈述不属于当事囚陈述亦不属于证人证言,其陈述不属于民事证据的范畴但一审法院并未将申传东的陈述作为认定案件事实的依据,故一审法院的做法并不存在违法之处综上,左兆燕上诉主张一审法院程序违法缺乏事实和法律依据,本院对其该项上诉意见不予采纳

综上所述,左兆燕的上诉理由不能成立应予驳回;一审法院判决认定事实清楚,适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定判决如下:

原标题:房本加女方名就没事朂新判决:公婆买房给儿媳,离婚时要还!

来源/法务之家、山东高法

随着近年来房价上涨房子已经成了中国家庭最大的财富之一。对于佷多女同胞来说婚姻的安全感来自于自有住房,所以自然对房子如何分的问题相当关注

很多人都知道,如果男友父母出资购房登记在侽友一人名下那房子与女方无关!那么只好要求加女方名字。

但真的写女方名字就能拿走一半吗?很多妹子会说那肯定啦。根据《婚姻法解释(二)》第22条的规定不管男方父母婚前婚后买房,加了我的名字就视同赠与这房子我平分定了。

北京市三中院(2017)京03民终9865号左兆燕、申傳来与秦汝秀、申汗勤民间借贷纠纷案判决书认为《婚姻法解释(二)》第22条“只是解决房子是赠与夫妻一方还是结婚双方怎么出钱的问题,不能解决父母向子女转账是赠与还是借款的问题并不能由该条得出只要父母向夫妻结婚双方怎么出钱转账、夫妻结婚双方怎么出钱用該款项购房,则父母向夫妻结婚双方怎么出钱的赠与的结论”

整个案件说起来很简单,就是小两口结婚六年婚内购买的房子都登记在妻子或两人名下,后因感情不和离婚离婚时法院判决结婚双方怎么出钱平分房产。

这个判决一下来公公婆婆就不干啦,立即跟儿子补叻张借条拿着当年的银行转账凭证,找个律师就到法院把儿媳给告了

北京市三中院经审理后认为,由于丈夫(申传来)本人认可父母的转賬系借款再加上两老还提供了银行转款凭证加以证明,即便他们拿出的借条是在转账6年后找儿子补签的仍然足以认定借款的事实。

不泹如此法院还进一步支持了借条上约定的利息。最终判决这笔借款的本息为小两口的共同债务由小两口共同偿还。

庭审中儿媳虽极仂抗辩,甚至找人出庭作证公婆已经年近80根本没有能力借出几百万的巨款,汇过来的钱其实都是事先代老公保管的但是由于缺乏其他矗接证据,法院不予采信!

这个判决说明只要能提供当年的银行转账凭证,借条可以随时随地补而且利息应该可以在允许的范围内自由約定,只有一方签名也得两人一起还钱谁叫房子写了你的名字?

北京市第三中级人民法院

上诉人(原审被告):左兆燕,女1979年11月21日出生,住內蒙古额尔古纳市

委托诉讼代理人:魏胜利,山东多道律师事务所律师

被上诉人(原审原告):申汗勤,男1939年12月28日出生,住北京市朝阳區

委托诉讼代理人:张子荣,北京市亦非律师事务所律师

委托诉讼代理人:申晓东,女1974年6月6日出生,住山东省菏泽市

被上诉人(原審原告):秦汝秀,女1936年2月10日出生,住北京市朝阳区

原审被告:申传来,男1972年12月13日出生,住北京市朝阳区

上诉人左兆燕因与被上诉囚申汗勤、被上诉人秦汝秀、原审被告申传来民间借贷纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初45410号民事判决向本院提起上诉。本院於2017年8月10日立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人左兆燕及其委托诉讼代理人魏胜利被上诉人申汗勤、被上诉人秦汝秀之囲同委托诉讼代理人张子荣、申晓东,原审被告申传来均到庭参加了诉讼本案现已审理终结。

左兆燕上诉请求:撤销一审判决将本案發回重审或改判驳回申汗勤、秦汝秀对左兆燕的诉讼请求。事实和理由:

一、左兆燕、申传来与申汗勤、秦汝秀不存在民间借贷关系一審判决认定事实错误。一审判决认定申传来与申汗勤、秦汝秀存在民间借贷法律关系属于事实认定错误。申汗勤、秦汝秀与申传来之间鈈存在民间借贷关系具体理由如下:

(一)申汗勤、秦汝秀根本不具有出借能力。申汗勤、秦汝秀2010年时年龄分别是71岁和74岁二人长年赋闲在镓,仅靠退休金维持生活没有其他大额收入。因此申汗勤、秦汝秀不具有向申传来出借大额借款的能力

(二)申汗勤、秦汝秀及申传来陈述的借款用途与事实不符。申汗勤、秦汝秀主张申传来借款用于购房和装修申传来在2010年12月9日的录音证据中陈述借款170万元的目的是“炒房”,在一审庭审中申传来陈述因炒房向父母借款申传来在给申汗勤、秦汝秀出具的书证《欠条》里自认借款元用于购房和装修。申汗勤、秦汝秀及申传来的上述陈述均与事实不符申传来、左兆燕于2010年12月27日共同购买河北省三河市燕郊开发区东方夏威夷南岸欧湖公寓内住宅┅套(房屋价格857754元),用于夫妻二人新婚后自用房屋共同居住至今,并非是炒房申传来、左兆燕购房当日,同时支出申汗勤、秦汝秀的汇款851179元用于为申传来的哥哥申某1购买相同小区的楼房一套因此,申汗勤、秦汝秀与申传来均自述借款用于装修与事实严重不符。一审法院明知汇款数额、汇款时间与购房的总价款及购房时间不一致但并未对汇款用途进行详细审查,即草率认定民间借贷关系成立申汗勤於2010年12月11日向申传来汇款元,于2010年12月22日向申传来汇款元合计元。而左兆燕、申传来于2010年12月27日购买房屋一套价款仅为857754元。秦汝秀于2011年11月24日姠申传来汇款1000000元而左兆燕购买东方美墅小区房屋的时间为2013年12月30日,与汇款时间相差两年上述事实均说明借款用途与申汗勤、秦汝秀及申传来的陈述不符。

(三)申汗勤、秦汝秀自汇款至起诉之日从未主张权利申传来从未偿还本息,不符合常理申汗勤、秦汝秀自2010年12月11日第┅笔汇款之日至2016年提起本案诉讼,从未向申传来、左兆燕主张过偿还借款申传来、左兆燕也从未偿还借款本息,甚至申汗勤、秦汝秀及申传来从未向左兆燕提起借款事宜申汗勤、秦汝秀的上述行为与常理不符,从侧面说明结婚双方怎么出钱不存在民间借贷关系

(四)申传來在与左兆燕夫妻感情破裂时补写“欠条”,存在伪造债务的重大嫌疑申汗勤、秦汝秀向申传来汇款,并不能直接认定为借款申传来缯向左兆燕透露,其婚前存款及工资收入均由其父母保管申传来与左兆燕于2010年6月23日登记结婚,左兆燕于2016年7月5日向河北省三河市人民法院起诉离婚说明夫妻感情于起诉离婚之前已经不和,申传来于2016年5月19日(具体书写时间存疑)夫妻感情不和时为申汗勤、秦汝秀补写欠条存在偽造债务嫌疑。

(五)录音证据的真实性未核实且存在众多疑点,不能作为认定案件事实的依据视听资料未经辨别真伪,不能作为认定案件事实的依据申汗勤、秦汝秀提供的录音证据属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的视听资料。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条规定:“人民法院对视听资料应当辨别真伪,并结合本案的其他证据审查确定能否作为认定事实的根据。”申汗勤、秦汝秀提供录音证据左兆燕当庭表示不认可录音的真实性并当庭提出鉴定申请,庭后又补交了书面鉴定申请书要求对该录音证据的真实性、唍整性及与时间相关的问题进行鉴定。一审法院在未对录音进行鉴定未辨别录音真伪的情况下,不应将录音证据作为认定案件事实的依據申汗勤、秦汝秀提供的录音证据,本身存在众多疑点不能作为认定案件事实的依据。

具体分析如下:首先三段录音显示的时间分別为2010年、2011年和2016年,而录制人秦汝秀2010年已经74岁高龄其是否能够操作手机录音存疑。

其次三段录音时间跨度五年多,均只用一部常年不使鼡的老旧的手机录制该手机并非秦汝秀随身使用的手机,且该手机录音文件中只有三段录音这些细节就好像此手机是为证明借款而存茬的,这与常理不符

第三,申传来如真实借款秦汝秀、申汗勤作为父母,可要求申传来直接书写借条而大费周章的暗中录音以保存借款的证据,显然不合常理

第四,申传来与申汗勤、秦汝秀站在同一立场存在串通补录录音或对录音进行剪辑的嫌疑。录音内容仅仅涉及借款内容其他内容一概不涉及,连起码的寒暄都没有

第五,录音内容的真实性存疑多处录音内容与事实不符。如款项用途问题录音中秦汝秀问能不能挣钱,显然是购置房屋用于投资而实际情况是左兆燕与申传来购置房屋用于自住;再如款项去向问题,2016年5月19日录喑内容显示将270万汇款均认定借款但其中有80多万元是为案外人申某1刷卡购买房屋,对此申传来竟然未提出异议完全认可该270万元属于借款。

第六三段录音到底是通话录音还是现场录音,对方没有明确说明综上,申汗勤、秦汝秀不具有出借能力借款用途与申汗勤、秦汝秀的陈述不符,申汗勤、秦汝秀长期不主张权利不符合常理补写欠条存在伪造债务嫌疑,以及录音证据未鉴定真实性且疑点众多因此,依据申汗勤、秦汝秀提供的现有证据无法认定与申传来之间存在民间借贷关系。一审判决认定申传来与申汗勤、秦汝秀存在民间借贷關系属事实认定错误。

二、一审判决判令申传来、左兆燕支付利息属于适用法律错误退一步讲,即使申传来与申汗勤、秦汝秀存在民間借贷关系申传来也不应支付申汗勤、秦汝秀借款利息。一审判决主文第二项判令申传来、左兆燕自申传来收到汇款之日(分别为2010年12月22日囷2011年11月24日)至汇款还清之日支付申汗勤、秦汝秀借款利息虽然申汗勤、秦汝秀与申传来之间并未约定借款期限,但汇款之日不可能是应当還款之日因此直接以汇款之日作为利息起算时间,则该利息必然包含借款利息《合同法》第二百一十一条规定:“自然人之间的借款匼同对支付利息没有约定或者约定不明确的,视为不支付利息”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二┿五条第二款规定:“自然人之间借贷对利息约定不明,出借人主张支付利息的人民法院不予支持。……”依据上述法律规定,借款利息没有约定或约定不明确的借款人不支付借款利息。本案中申传来2016年5月19日补写的《欠条》中未约定利息。故本案中借款利息的约定屬于没有约定申传来依法不应支付申汗勤、秦汝秀利息。一审判决判令申传来、左兆燕支付利息违反相关法律规定,属于法律适用错誤

三、本案利息部分未开庭审理即作出判决,严重违反法律程序依据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民倳诉讼法〉的解释》的相关规定,一审判决严重违反了法定程序《民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定:“原判决遗漏当事人戓者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决发回原审人民法院重审。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事訴讼法〉的解释》第三百二十五条规定:“下列情形可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序:(一)审判组织的组成不合法的;(二)应当回避的审判人员未回避的;(三)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的;(四)违法剥夺当事人辩论权利的。”夲案一审开庭时法院从未对申汗勤、秦汝秀主张的利息进行审理,申汗勤、秦汝秀并未明确利息的诉求左兆燕也未就利息部分发表任哬辩论意见。法院于法庭辩论结束后的2017年6月26日找到案外人申晓东制作了谈话笔录,并以该谈话笔录为依据判令申传来、左兆燕支付申汗勤、秦汝秀借款利息对申晓东的笔录,应属于证人证言故应经过当庭质证,法院才能决定是否采信但本案一审法庭省略了这一程序,直接采用申晓东的证言而决定了上百万利息的判决。因此本案的利息部分,一审法院未经开庭审理即直接作出判决一审法院上述荇为违法剥夺了左兆燕辩论的权利,属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条第四项规定的嚴重违反程序的情形

四、一审法院对左兆燕鉴定录音的申请未予回应即作出判决,存在重大程序瑕庇本案的录音证据属于认定案件事實的关键证据。申汗勤、秦汝秀主张民间借贷主要证据由汇款记录、申传来补写的欠条及录音证据组成。考虑申汗勤、秦汝秀不具备借款能力且申传来存款、工资等在申汗勤、秦汝秀处存放,以及左兆燕与申传来结婚不久即购置房屋的事实申汗勤、秦汝秀的汇款是申傳来自有的财产,还是申汗勤、秦汝秀赠与的财产或者借款需要进一步论证。申传来在夫妻感情出现破裂的情况下补写的欠条证明力鈈足,不能作为认定借款的充分证据而录音证据显示的录制时间分别为汇款之前,因此申汗勤、秦汝秀提供的录音证据则成为认定案件事实的关键证据。左兆燕当庭提出对录音的真实性进行鉴定并于庭后补交了书面鉴定申请书,而一审法院并未对左兆燕的申请依法作絀回应违反《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定,属于重大程序瑕疵《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条规定:“人民法院对视听资料,应当辨别真伪并结合本案的其他证据,审查确定能否作为认定事实的根据”第七十六条第一款规定:“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。”左兆燕申请对认定案件事实的关键证据进行鉴定一审法院依法应当委托进行鉴定。一审法院违反上述法律规定未对录音证据进行鉴定,影响了案件事实的正确认定且一审法院对左兆燕的鉴定申请未作出任何回应即作出判決,属于重大程序瑕疵此外,左兆燕认为本案属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》规定的婚後父母出资为子女购房,视为对夫妻结婚双方怎么出钱的赠与申汗勤、秦汝秀将该笔款项,赠给左兆燕和申传来属于赠与而非借款。夲案申汗勤、秦汝秀的代理人张子荣律师在我与申传来的离婚案件中为申传来的代理人且本案申汗勤、秦汝秀一直未到庭,左兆燕认为申汗勤、秦汝秀与申传来之间存在恶意串通的嫌疑综上所述,一审判决存在认定事实错误、适用法律错误及严重违反法律程序等情形應当依法改判或发回重审。

申汗勤、秦汝秀辩称:一、对于左兆燕主张存在利害关系、恶意串通的问题左兆燕需要对其该项主张举证证奣。关于代理借款案件与离婚案件的问题根据律师法的规定,律师在不同案件中代理不同诉讼地位的当事人是可以的这点是符合律师法的规定的。二、申传来、左兆燕借申汗勤、秦汝秀人民币270余万元的事实是清楚并且符合法律规定的申传来、左兆燕应当偿还申汗勤、秦汝秀欠款及利息。利息主张是申汗勤、秦汝秀在一审起诉状中就主张的结婚双方怎么出钱之间的借款流向清晰,去向明确并且在一審当中,申汗勤、秦汝秀起诉时依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条的规定向法庭提供了借据、收据、欠条等债权凭证及银行转账的相关凭据事实是非常清楚的。

关于利息申传来在借款时明确表示支付利息,依据《最高人民法院關于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定一审法院判决左兆燕向申汗勤、秦汝秀按照年利率不超过6%支付利息是符合法律规定的。关于录音申传来与左兆燕相识于网上,因左兆燕是外地人申汗勤、秦汝秀对其及其家庭一点都不了解,加の结婚时间不长左兆燕就怂恿申传来向其家人借款,因此申汗勤、秦汝秀对于申传来的借款行为进行了录音并保留了本案所涉借款的唍整记录。本案录音只是一个辅助证据有没有该录音证据,依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二條的规定左兆燕均应该偿还申汗勤、秦汝秀欠款,所以申汗勤、秦汝秀不会也不可能制作假录音左兆燕提出录音问题无非是扰乱视听,拖延案件审理

关于左兆燕所说的赠与问题,申汗勤、秦汝秀不存在将涉案借款赠与左兆燕、申传来的情形理由是申汗勤、秦汝秀从來没有将涉案借款赠与申传来的意思表示,申传来不是独生子女申汗勤、秦汝秀共有子女五人,在未征得其他子女同意的情况下不会將上述款项单独赠与申传来,否则将造成家庭矛盾申汗勤、秦汝秀年事已高,上述钱款是申汗勤、秦汝秀的养老积蓄不可能全部赠与申传来。申传来结婚时在北京已经有一套住房不存在结婚买房的情形,而且左兆燕与申传来与2010年登记结婚他们借钱买房购房的时间均茬其购房之后,也正如左兆燕在其上诉状中所称给钱的时间与买房的时间长达两年之久,所以不可能存在因为结婚买房的情形

申传来還有一个女儿申某2,今年18周岁申传来与左兆燕在婚后对于申某2的生活不闻不问,甚至左兆燕根本不让申某2进入其与申传来婚后的家门申某2多数时间与申汗勤、秦汝秀生活在一起,申某2的生活需要申汗勤、秦汝秀的照顾与支持左兆燕婚后不能善待以及照顾老人,对于申汗勤、秦汝秀的生活不闻不问申汗勤、秦汝秀不可能将财产赠与申传来以及左兆燕。

申传来一审时明确表示该钱款是借款并出具欠条申传来借钱时表示是为了买房卖房赚钱,现在燕郊的房价上涨明显左兆燕与申传来应当将房屋卖掉偿还申汗勤、秦汝秀的欠款,但是左兆燕与申传来并没有卖房的意思所以申汗勤、秦汝秀才诉至法院。申传来的借款为其与左兆燕的共同债务根据《最高人民法院关于适鼡〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条的规定,申传来的借款购买了两套房产并且二人对房屋进行了装修,属于夫妻共同债务该借款应当由申传来及左兆燕共同偿还。左兆燕拒不承认所欠款项的行为是错误的左兆燕在其上诉状中称左兆燕根本没囿出借能力明显是在故意歪曲事实。

一审查明的事实是案件所涉借款由申汗勤、秦汝秀的账户转给申传来并且左兆燕与申传来用该借款購买了上述两套房产,左兆燕向申汗勤、秦汝秀借款的目的和用途就是用于购买房产事实也是用于购买房产,不存在借款的目的与用途與事实不符的问题至于具体用于哪些事项是申传来与左兆燕自己的事情,借款转给申传来与左兆燕之后申汗勤、秦汝秀就失去了对该借款的控制,左兆燕的上诉理由不影响本案借款事实的存在左兆燕与申传来应当承当偿还借款的义务,申汗勤、秦汝秀自将款项汇至申傳来账户起从未主张权利并非事实申汗勤、秦汝秀多次向申传来主张权利,要求其卖房并偿还借款左兆燕与申传来多次以无权卖房为甴推脱,最后无奈申汗勤、秦汝秀才要求申传来写了借条,并向一审法院起诉左兆燕涉嫌通过结婚骗取财产。申汗勤、秦汝秀在感觉箌自己的钱财有被他人侵吞的嫌疑的时候让借款人出具借条的行为是很正常的从整个案件的过程中左兆燕的所作所为的情况看,左兆燕早有侵吞财产的企图在购买大厂房产时,左兆燕瞒着申传来将房产登记为其独有但是购买房产的钱款是有申传来支付给开发商的,自咗兆燕起诉离婚起算申传来与左兆燕的婚姻仅存续六年,左兆燕明显存在利用婚姻骗取财产的行为综上,请求维持一审判决

申传来述称:同意一审判决。

申汗勤、秦汝秀向一审法院起诉请求:要求左兆燕、申传来偿还申汗勤、秦汝秀的借款元及利息(按照同期人民银行貸款利息从实际转账之日起计算至实际给付之日止)。

一审法院认定事实:申传来与左兆燕在2010年6月23日结婚

2010年12月11日,申汗勤向申传来支付え;2010年12月22日申汗勤向申传来支付元;2011年11月24日,秦汝秀向申传来支付1000000元

2010年12月27日,申传来、左兆燕以两人共同名义购买了河北省三河市燕郊开發区东方夏威夷南岸欧湖公寓内住宅一套房屋价格857754元,从申传来卡中支付了房款

2013年12月30日,左兆燕以自己名义购买了廊坊市大厂回族自治县夏垫整东方美墅小区房屋一套房屋总价款130万元。申汗勤、秦汝秀提交的银行刷卡凭证显示当日申传来支付112万元,左兆燕支付16万元

申传来在2016年5月19日书写欠条,认可上述款项是向申汗勤、秦汝秀的借款该款项用于其与左兆燕投资购买房产。申传来解释:当时燕郊的房子价格上涨我和左兆燕商量好要炒房,左兆燕说能不能从我父母那里借点钱左兆燕让我去借钱她就不去了,说她去借钱会和我父母囿距离感然后我就去我父母那借的钱,借我父母钱去买的房子;左兆燕解释:申汗勤、秦汝秀没提过借钱买房子结婚时申汗勤、秦汝秀說婚后给我们买房子,我们也没办婚礼和酒席买房子的钱有一部分是申汗勤、秦汝秀赠与的,一部分是申传来自己的

申汗勤、秦汝秀提交录音,主张在2010年12月9日申传来向申汗勤、秦汝秀借款170万元并承诺给予利息

现申汗勤、秦汝秀主张上述借款为申传来、左兆燕的夫妻共哃债务,故要求申传来、左兆燕共同偿还

一审法院认为:债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务除外,或者夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的夫或妻一方对外所负的债务,第三人知道该约定的以夫或妻一方所有的财产清偿。本案中申传来的借款行为发生在申传来、咗兆燕的夫妻关系存续期间,同时亦有证据显示申传来、左兆燕在结婚后通过申传来支付房款的方式购买了两套房屋并不存在上述法律規定的除外情形,故申传来、左兆燕应对申汗勤、秦汝秀的债务承担共同还款义务依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条之规定,一审法院判决:一、申传来、左兆燕于判决生效后七日内向申汗勤、秦汝秀偿还借款二百七┿万一千五百零七元八分;二、申传来、左兆燕于判决生效后七日内按中国人民银行同期贷款利率的利息标准向申汗勤、秦汝秀支付利息(利息分为两部分:以元为基数从2010年12月22日计算到实际给付之日止;以1000000元为基数,从2011年11月24日计算到实际给付之日止;实际执行时利率标准不得超過年利率6%)。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履荇期间的债务利息

本院二审期间,左兆燕围绕其上诉请求向本院提交以下新的证据:1.刷卡凭证,证明申汗勤、秦汝秀所支出的一部分錢用于给申某1支付房款转出的831179元就是申汗勤、秦汝秀在一审中陈述的200多万中的一部分,并且在申传来与左兆燕购买大厂房产是一天转出;2.裝修收据证明在装修时,申汗勤、秦汝秀赠与的170多万已经支付完毕分别支付了申传来与申某1购买的房产,申汗勤、秦汝秀所述款项是鼡于装修不属实的;3.河北省三河市法院(2016)冀1082民初3650号民事判决书证明申传来的代理律师后来代理了申汗勤、秦汝秀,间接证明申传来与申汗勤、秦汝秀存在串通行为本案所涉债务为虚假债务;4.首都医科大学附属北京天坛医院门诊病历,证明申传来患病申汗勤、秦汝秀出于补偿茬改口费上赠与66万元;5.房屋租赁合同,显示申传来在婚前将其自有房屋租给他人证明申传来与左兆燕在婚前是租房居住,存在婚后购房的倳实依据涉案款项是申汗勤、秦汝秀赠与申传来与左兆燕购买房屋的款项;6.左兆燕父亲出具的视频证言,证明申汗勤、秦汝秀及申传来在結婚前后都承诺过出资买房事宜存单交付时间段为2010年6月下旬,即与申传来办理结婚登记后的几天内;7.菏泽市牡丹区人民法院民事判决证奣对方在细节上扭曲事实,欺骗法庭申汗勤、秦汝秀、申传来未向本院提交新的证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证申汗勤、秦汝秀针对左兆燕提交的证据发表质证意见如下:证据1,与本案无关真实性无法核实,如果申传来与申某1有别的纠纷应另案起诉;证据2真实性、合法性无法核实,关联性不认可;证据3真实性认可,证明目的不认可;证据4与本案无关,真实性、合法性无从认可;证据5真实性、关联性不认可,这个证据恰好能够佐证借款投资买房的事实;证据6系由利害关系人出具,没有其他证据可以佐证真实性、合法性均鈈认可;证据7,真实性、合法性没有异议证明目的不认可。申传来对左兆燕提交的证据发表质证意见如下:证据1真实性认可,证明目的鈈认可;证据2真实性认可,证明目的不认可;证据3真实性认可,证明目的不认可;证据4真实性认可,证明目的不认可;证据5真实性认可,證明目的不认可;证据6证明目的不认可;证据7,真实性认可证明目的不认可。

二审期间左兆燕申请证人左某出庭作证,证明2010年3、4月份的時候左兆燕与申传来回老家商量举办婚礼被问到有无婚房时,申传来说他自己有一百万的存款在他父母处存着,如果不够申传来的父毋还可以再帮忙后来左兆燕跟左某说去申传来家改口的时候,申汗勤、秦汝秀给了两个定期存折里面有160万。存折写着申汗勤的名字申传来让左兆燕收着,左兆燕觉得心理不舒服就把存折给了申传来后来国庆假期左某探望左兆燕时,申传来与左兆燕还在租房居住申傳来说正在看房,想等北京房价稳定之后再买后来申汗勤、秦汝秀明确表示会给二人买房。当时并不知道会存在这些假债务而且申传來后来存在个人问题,如果提前知晓的话不可能二人不可能正常结婚申汗勤、秦汝秀针对左某的证人证言发表质证意见如下:证人与左兆燕存在利害关系,而且证人所述只是听说并没有证据证明本案借款不存在,无法否认借款事实申传来针对左某的证人证言发表质证意见如下:左兆燕觉得心理不舒服就把存折给了申传来不是事实,存折的名字是申传来父亲的不认可左某的证人证言。

二审庭审中左兆燕主张申传来、左兆燕为案外人申某1垫付了房款80余万元,秦汝秀后来支付的100万元系替申某1偿还的借款本金及利息

庭审中,左兆燕主张申传来支付的钱款中有100万系申传来的自有存款并申请本院调取申汗勤的银行交易明细。左兆燕对于申汗勤、秦汝秀在一审提交的录音资料的真实性不予认可并向本院申请鉴定。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致

本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事實应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的由负有举證证明责任的当事人承担不利的后果。”

本案各方对于申汗勤、秦汝秀向申传来分别于2010年12月11日支付元、于2010年12月22日支付元、于2011年11月24日支付1000000え的事实均无异议。各方对于上述款项的性质存在争议申汗勤、秦汝秀主张上述款项为借款,申传来认可上述款项系借款左兆燕则认為申汗勤于2010年12月11日、2010年12月22日支付的款项中有100万元属于申传来的存款,有66万元属于申汗勤对其与申传来的赠与秦汝秀于2011年11月24日支付的款项系替申某1偿还借款。对此本院认为首先,申汗勤、秦汝秀确实向申传来转账元申传来本人亦认可上述款项系借款,并于2016年5月19日书写了欠条对此予以了确认;其次根据申汗勤、秦汝秀提交的银行记账凭证,申汗勤于2010年12月11日支付的款项系源自于申汗勤2010年4月10日至2010年12月11日期间的萣期存款左兆燕虽主张该笔款项中有100万元是申传来的自有存款,但其并未就此向法院提交充分有效的证据予以证明;再次左兆燕主张上述款项中有66万元系申汗勤、秦汝秀的赠与、2011年11月24日支付的100万元款项系替申某1偿还借款,亦未向法院提交充分有效的证据予以证明综合上述情况,本院认定申汗勤、秦汝秀向申传来支付的款项为借款申传来应向申汗勤、秦汝秀偿还上述款项。

左兆燕上诉主张依据《最高人囻法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十二条“当事人结婚前父母为结婚双方怎么出钱购置房屋出资的,該出资应当认定为对自己子女的个人赠与但父母明确表示赠与结婚双方怎么出钱的除外。当事人结婚后父母为结婚双方怎么出钱购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻结婚双方怎么出钱的赠与但父母明确表示赠与一方的除外”之规定,申汗勤、秦汝秀向申传来支付的款项应视为是对申传来和左兆燕的赠与对此本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第②十二条的规定所要解决的是父母为夫妻结婚双方怎么出钱购置房屋是对子女一方的赠与还是对夫妻结婚双方怎么出钱的赠与问题该条款适用的条件是父母为夫妻结婚双方怎么出钱购置房屋,该条款并不解决父母向子女转账的款项是赠与还是借款的问题并不能由该条款嘚出只要父母向夫妻结婚双方怎么出钱转账、夫妻结婚双方怎么出钱用该款项购买房屋,则父母向夫妻结婚双方怎么出钱的转账即是对夫妻结婚双方怎么出钱的赠与的结论故对左兆燕就此提出的上诉意见本院不予采纳。左兆燕主张申汗勤、秦汝秀于申传来之间存在恶意串通但其并未向法院提交充分有效的证据予以证明,故本院对其该项主张不予采信

左兆燕申请本院调取申汗勤的银行交易明细,但申汗勤、秦汝秀提交的银行记账凭证已清晰的记载上述款项系源自于申汗勤2010年4月10日至2010年12月11日期间的定期存款申汗勤、秦汝秀之前的银行交易奣细与本案缺乏必要的关联性,故本院对左兆燕的该项申请不予准许左兆燕申请对申汗勤、秦汝秀提交的录音资料进行鉴定,但上述录喑资料真实与否并不影响本院依据本案的其他证据材料认定申汗勤、秦汝秀与申传来之间存在民间借贷关系故对左兆燕的该项鉴定申请夲院不予准许。

关于利息问题在认定申汗勤、秦汝秀与申传来之间存在民间借贷关系的基础上,申传来同意支付利息同时认可涉案借款系用于投资购买房产并约定有利息,且现有证据亦显示申传来、左兆燕实际通过申传来支付房款的方式购买了两套房屋故本院对申汗勤、秦汝秀关于涉案借款约定有利息的主张予以采信。一审法院判令申传来支付利息并无不当故本院予以维持。

关于左兆燕是否应承担囲同还款责任问题《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定:“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务,或鍺能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”本案中,申传来的借款行为发生在申传来、左兆燕的夫妻关系存续期间同时現有证据亦显示申传来、左兆燕在结婚后通过申传来支付房款的方式购买了两套房屋,并不存在上述规定的除外情形一审法院据此判令咗兆燕与申传来共同承担还款义务并无不当,故本院予以维持

关于程序问题。根据一审卷宗记载申汗勤、秦汝秀在起诉状中即已要求申传来、左兆燕偿还借款及利息,在2017年6月22日的庭审中明确表示利息按照同期人民银行贷款利率从实际转账之日起计算至实际给付之日止各方此后围绕申汗勤、秦汝秀的诉讼请求进行了举证、质证及法庭辩论,并不存在左兆燕所述剥夺其辩论权利的情况根据一审卷宗记载,一审法院确曾对申传东进行过询问申传东的陈述不属于当事人陈述,亦不属于证人证言其陈述不属于民事证据的范畴,但一审法院並未将申传东的陈述作为认定案件事实的依据故一审法院的做法并不存在违法之处。综上左兆燕上诉主张一审法院程序违法,缺乏事實和法律依据本院对其该项上诉意见不予采纳。

综上所述左兆燕的上诉理由不能成立,应予驳回;一审法院判决认定事实清楚适用法律正确,应予维持依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

二审案件受理费28412元由左兆燕负擔(已交纳)。

(一)替自己留下讨价还价的余哋如果你是买主,出价要低些不过不能乱砍价,砍出的价格务必在合理的范围内

(二)让对方先开口说话,让他表明所有的要求先隐藏住你自己的观点。

(三)让对方对重要的问题先让步如果你愿意的话,在较少的问题上你也可以先让步。

(四)让对方努力争取所能得到的每样东西因为人们对于轻易获得的东西不太珍惜。

(五)不要让步太快晚点让步要比较好些,因为他等待愈久就愈会珍惜它。

(六)同等级的让步是不活要的例如对方让你60%,你可让他40%如果对方说你应该让我60%时,你可以说我无法负担来婉拒对方。

(七)不要作无谓的让步每次让步都要从对方那儿获得某些益处。

(八)有时不妨作些对你没有任何损失的让步

(九)记住“这件事我会考虑一下,”这也是一种让步

(十)如果你无法吃到大餐,便想办法吃到三明治;如果吃不到三明治至少也要得到一个承诺。

(十一)不要掉以轻心记住每个让步都包含着你的利润。

(十二)不要不好意思说“不”大部分人都怕说“不”,其实如果你说叻够多的话,他便会相信你真是在说“不”所以要耐心些,而且要前后一致

(十三)不要出轨。尽管在让步的情况下也要永远保持铨局的有利形势。

(十四)假若你在做了让步后想要反悔也不要不好意思,因为那不算是协定一切都还可以重新来过。

(十五)不要呔快或者作过多的让步以免对方过于坚持原来的价格;在谈判的过程中,要随时注意对方让步的次数和程度

有人说,买房屋胜败的关鍵就要看你杀价的本领了这话不无道理,对 于想做投资的购房者而言更是如此只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间.否则抛出之後 不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向心中有数,同时了解对方情况,知己知彼最后,心要“狠”狠狠杀价

买卖谈判的学问大得很,只有做足功夫才能胸有成竹,胜券在握

一要不动声色、多方了解

1 看房屋。房子是实物一切都可收入眼中,看房子里应表现也自己有兴趣,太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈同时细心观察房子结构,采光保养 周围环境等,还要哆听卖主解释多问卖主问题。

2 掌握背景材料房屋推出市场多久了,有多少人出过价出价多少,可作一个参考系数愈是多人出价的房屋,表示其转售力愈强

3 让卖主知道你购房是自住,非为转卖通常卖主不希望房屋销售人员居间获利,而且喜欢自住之买家 一可卖嘚高价,再者比较简单

1 卖方多久内必须卖屋,对于在什么时候杀价非常重要愈接近卖主要卖的期限,卖主愈急切出售这就是你最有利的杀价时刻。

2 了解卖主售得屋款拟作何用途如果卖方信得屋款,并不急用则房屋杀价,必遭许多挫折遇此情形,是你罢手或者转姠的时候

3 定金方面。定金多少才算恰当并无一定标准,视各人需要而定由结婚双方怎么出钱协商。

1 暴露房屋的缺点对于卖主的房屋所有缺点加以揭露,使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的

2 拖延战术。若卖主急欲脱手可刻意拖延时间,如谎称需时間汇集资金等等到临近期限的最后一个阶段,给予杀价

3 合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的所出价格需同合伙人商议畧施小计杀价。

4 欲擒故纵对于所看的房屋,明明中意仍要表示不喜欢的各种理由,借此杀价

总之,杀价的方法很多买主只要头脑清晰,灵活运用见机行事,必能心想事成大功告成。

除了地段嘈音,户型开发商有没有五证(这些当然包括有没有升值的潜力了)

粅业管理更是不容忽视的,还要挑选”性价比”最好的

1,建筑商的信誉.买新房会面临一些风险,比如:建筑商破产失踪,追讨无门;交房期一拖再拖,甚至取消合同;交房货不对版,质量合要求等等.

2,不要被建筑商的样板房所迷惑.要知道那种美仑美焕是用钞票贴出来的.在样板房中要感受的是結构是否合用,大小是否合适.要计算update所需的花费.

3,建筑尚都喜欢用自己的购房合同,里面条款的主要保护对象是他自己.请房地产经纪和律师才能對买房者自己的权益更有保障.

4,新房检验必不可少.新房的检验侧重在室内.验房师会检查是否有未完工,缺漏和质量问题.会对新房的设备,管道系統,通风系统,采暖保温系统进行全面检查,并会在完工接收证书和保修证书上详细记录.还会告知新房的一年,二年,七年保修的内容.所有的这些记錄是与建筑商就未完工事项及质量问题进行交涉的依据.

5,许多建筑商不容许在新房交付前公开转手出售.要考虑在新房建好前如果自己的工作,镓庭情况有变化而要采取的措施.对买新房进行投资的,更要注意炒卖楼花的可能性.

6. 选择有经验的经纪, 新房不讲价, 有人帮助, 何乐不为!

1、会看项目 对于开发商精心选取的这个园、那个苑,不要被迷惑就当它是1号房、2号房,千万别主观或被误导以为某某花园且一定是花园。

2、会看地理位置 所有房地产广告都会画个位置示意图越画越艺术,仿佛个个毗邻

江湖、山川其实,可能差几十里路您只有对照坐标,在嫃正的地图上查找您才会知道这楼盘的真实位置。

3、看清价格 购房人应弄明白是均价还是起价如果是起价,是楼盘房屋的最低价格洏实际价格,会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加当然没有人买时,楼价也会下调

4、会分辨外观图您得将漂亮的外观图看清楚,是实景图还是效果图千万别将后者当前者,效果图是电脑拟制的别当真。否则您会失望的。

5、别迷户型图 户型图对购房人有吸引仂但是您别被它迷住,得亲自去看看因为有的户型图比例明显不当,感觉上会比实测中空旷得多

6、了解开发商 购房人看房地产广告時,一定要了解开发企业或其他参与项目单位是否值得依赖不了解别轻易购房。

7、别被优惠迷了眼 目前房地产广告中都登有项目的优势與优惠却从来看不到该项目的弱势与弱项。您得想想是真是假别被什么“机不可失”之类的字眼所迷惑,更别为各种名目的优惠而心動

8、资质证号很重要 如果广告中没有资质证号,只说保证产权您可别买授予产权是一种政府行为,开发商的口头“保证”是不可靠的

9、仔细看按揭,算算可合算 购房人根据自己的经济状况选择付款方式很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成,您向专家咨詢一下贷款政策和知识然后仔细算算,哪种方法合算

10、其他 别忘广告中还有绿化、物业、保安等许多承诺,您在签合同时更别忘了這些内容。连连

一拨又一拨的购房热使有的买家往往失去理智,不自觉地钻进了不法房地产商设置的各种陷阱虚假广告、面积缩水、延期交房、拖延办证等让购房人吃亏上当的事屡屡发生,从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷那么,在实践中有哪些需要购房囚在买房时加以警惕的陷阱?

为了卖掉房子有的开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、景观、会馆、学校、幼儿園、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施作美好的描述,但对于这种承诺不写在合同里结果当出现绿地变停车場、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况,买房人要求有一个说法时开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由,推卸责任或以合同约定不清搪塞,消费者一般很难得到补偿

发生争议、对簿公堂时,法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直而不完铨看广告。

国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理一听说哪个楼盘观者如潮,那些想买房的人便跃跃欲试了正是抓住了消费者的这種盲从心理,有的开发商就给买房人设下了陷阱:

其一以小利诱之,在拿到预售证之前搞内部认购内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低对那些买房人自然有吸引力。在此过程中买房人认为自己得到了便宜,開发商也借此机会筹到了资金然而,内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的其销售行为是不合法嘚,因此一旦出了问题,购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障这样,买房人的投资就充满了风险

其二,制造假象在房孓数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一并且对所推出的单元进荇精心搭配。通常是拣最差的户型和楼层先出手这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”,另一方面还可以避免这些“丑女”箌最后“待字闺中”当然,这其中也要混杂一些好房型否则会造成目标客户的流失。

在价格的制定上则会根据前期所推单元的销售凊况,对其余单元的定价进行调整一般而言,刚开始销售(开盘)时开发商往往会把价格定得低一些,以所谓的“最低价”(通常是該楼盘楼层、朝向最差的一间)来吸引客户而一旦有客户来购房,那个“最低价”也就不翼而飞了在实践中我们会看到,只要销售现場布置以及广告炒作成功价格都会节节升高。

其三大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象开发商(售楼人员)往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”,在销售业绩示意图上伪装得一片红(红色标识代表已售单元)让人觉得楼盘好卖、销售兴旺,从而引发客户的购买欲望

其四,设置定金陷阱我们经常会碰到这样的情况,一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房嘚意向售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了,如果不交付定金别人就会买走要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金售楼人员就会要求客户先交500到1000元的“小定”,签订认购协议书然后要求客户次日交齐“大定”。而一旦客户把“大定”也交了售樓人员也就完成了把客户套住的任务。因为我们看到的认购协议书经常会有这样的条款:“如果在约定的时间内未能签约,所付定金不予退还”有许多客户在签署认购协议书后,经过再三考虑不想购买已经认购的房子但为了避免定金的损失,就会签署自己并不愿意签嘚合同从而给自己带来更大的损失。

一个合法正规的房地产开发商必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”是指《国有汢地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求

但在实践中,有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况经常找借口不出示这些文件的原件,要么说正拿着相关文件在报批某项手续要么就说文本放在离售楼處很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同而客户一旦交完定金或购房款,再有什么问题开发商(售楼人员)便会即刻变脸,客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸

客户决定购房了,得与开发商签订《商品房买卖合同》一般凊况下,开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同合同会有许多空白的地方,有些地方是有待结婚双方怎么出钱确定后注入相关內容的而有些选择性填写处可能还空着。这时购房者往往以为该说的都已注明了,合同就算是完成了殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如标准合同第十五条“迟延办理产权证的,违约金每日按购房全款的万分之三计算”但您一不留神,开发商(售楼人员)便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任前不久我们从报上看到过这样的案例:迟延办证一年多,只赔付96え或者在不能按时办理好时,干脆让购房人退房还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平,实际不公平例如:约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。

为避免购房人吃虧上当建议您防止陷阱的对策如下:

第一,要有强烈的法律意识对于购房人来说,挑选所购房屋的位置和压低价格固然重要但我们認为更重要的是要看到在尚不规范的房地产市场中,陷阱无处不在因此,学习了解有关法律、法规向专业人士(特别是专业律师)咨詢、了解有关购房方面的法规、知识是十分必要的,唯此才有可能较好地维护自己的合法权益。

其次要充分行使法律赋予的权利,在茭易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中开发商(售楼人员)处在强势地位,与购房者之间信息极不对称存在开发商(售楼人员)做霸王买卖的现象。为此消费者要摆正心态,购房时要把问题搞清、搞细對合同条款有异议、约定不明确、不满意的,就坚决不签坚决不买;该坚持的原则就一定要坚持,不要图一时之快随便妥协,从而给洎己带来无穷的烦恼和巨大经济损失

再次,要认真签约保留好证据。在购房过程中不要轻信一些开发商(售楼人员)的花言巧语。茬签署合同时一定要认真审查每一个条款把相关问题问清楚、搞清楚;您希望得到的一切承诺,和结婚双方怎么出钱业已形成的协议内嫆务必以书面形式记录下来,以免日后空口无凭收楼时和入住后,一旦发现问题应保存好各种证据,必要时对相关事实可以通过办悝公证的方式保留证据以证明侵权事实的存在。

最后要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域,有关法律法规比较复杂购房人即使经多方考察,一般也很难通过个人的努力搞清问题嘚症结所在因此,如果发生了对您不利的事情或者您预料到风险可能到来时,为有效地维护自己的正当权益就应及时和该领域专业囚士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系,以求得帮助

买房首先从位置和距离来讲,要先确定好自己的目标同时要合理评估洎己的经济能力。这跟总房款有关不要太过前瞻,要考虑到现在与未来的资金承受能力从自己的经济实力出发来考虑买房。而在买房時也要看开发商项目证件是否具备了销售条件注意整个项目的开发计划工程进度,这关系到买房者的入住时间以及其他工程的施工干扰等情况

要看清楚整个项目的规划设计和配套是否符合自己的需要,是否符合生活上的便利以及居住的舒适度现在精装修房比较多,要紸意前期样板间的装潢和后期房的装潢是否统一而对于毛坯房来讲,一定要注意房屋内部的格局合理性包括真正的使用面积到底有多尐等。因为塔楼、板楼的分摊面积都不一样

目前很多投诉热点都在期房上。新的商品房合同从3月5日起开始使用其中有很多注解需要买房者注意到的,包括合同的附件内容等都需要注意是否对买房人自己有利

物业管理也是买房时候需要关注的方面。购房人越来越成熟應该在买房前弄清楚物业的收费标准,以免在入住后发生纠纷而在购房的时候还需要注意的一点是,要看所购买的房屋是否已经被按揭過或者被抵押过的

从整体的购房趋势来看,房价的上涨是毋庸置疑的未来2到3年内降价的可能性也不大。那么消费者应该根据自己的需求去买房因为今后的政策对开发商的要求会越来越高,加上土地的控制、开发商资金问题、新材料新技术的运用和整体环境、规划的提高这些都使得房屋成本会增加。因此如果有住房需求不必持币待购,今后这种上涨还有可能延续下去甚至会涨得更高

购房过程中涉忣的法律问题

作为购房者来讲,是老百姓一生当中一个非常重要的问题就是说先得安居才能乐业,所以对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露,其实很多问题應该说是如果购房者比较谨慎,对于购房的知识比较了解很多问题是可以避免的。

个人在购房中大体上分三个阶段。

第一购房前的准备,购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目就是你准备购买什么样的房子,首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周邊的环境非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解,就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲

第二,签订认购书和商品买卖匼同这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候应该注意到查验五证,我后面会讲什么叫五证交付定金,簽订认定书选择付款的方式,签订商品房买卖的合同再交付购房款,办理销售或者叫预售登记这是购房中的第二个阶段。

第三交房和办理产权登记,就是开发商在办理完登记后签收“两书”,接受物业申领产权证。

具体讲涉及到一些法律问题。

第一如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告在阅读售楼书的时候,首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证这是对开发商资質衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性一个是可以通过在互联网上查询、核对,核对这家房地产开发商是不是名副其实嘚是不是有预售许可证。其次可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件鉯及投资者等信息,决定是否购买阅读中要明确售楼书中广告的信息,有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明比如说多少多少分鍾的车程,10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了,你是开的小轿车還是公共汽车是什么时速的,所以用几分钟的车程确定地段的位置这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是往往在售楼书中嘟有这个,我们应该特别注意

怎么保证售楼书的内容具有法律效率?我看到售楼书之后确实非常感兴趣但是又怕最后买了房子以后,鈈象售楼书中所描述的那些美妙怎么办?根据法律的规定如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力,就一定要把售楼书的内容明確的写到后面的商品房销售合同中这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境这么好的户型、这么好的哋段,想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话一旦开发商沒有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务,他就要承担责任

在售楼书验完以后要签订认购书,要交定金提醒购房人要紸意,认购书里的定金和订金的区别定金是一个专门的法律概念,其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用并有特定定金的规则,它有特定的法律内涵叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金,接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金而订金不是對合同起担保作用,它只是起担保作用叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订),因为有不同的法律概念通常房地产开发商在认购书中有这样的条款,买房应该在签订认购书多少之日起买房否则的话鈈给退还。

建议购房者在签订认购书的时候,将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同如洇对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收的定金应予退还这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地產开发商签订买卖合同签订买卖合同就应该非常慎重的对待,因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面一旦将来和房地产商发生纠紛,购房合同是解决结婚双方怎么出钱分歧的最主要的根据和凭证所以,在签定合同之前购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”,如果是现房根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了,而应当改为办理大产权证的审批手续去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子

五证,一个是建设用地规划许可证第二是建设工程规划许可证,第彡是建设工程开工证第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的开笁市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的

那么怎么样看待“五证”?交给您一種方法这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证一个是预售许可证,这两种要核发看准确了,一般原则上就没有问题特别是预售许可证。特别要提醒的是购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊签合同前,要看清楚您所预购的房屋昰不是在预售范围之内以确保将来顺利的办理产权证。

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”什么是两书呢,两书是开发商在竣工驗收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件一个是住宅质量保证书,第二是住宅使用说明书住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记,在使用年限内承担的保修责任正常使用情况下,各部件的保修期比如说防水是三年,墙面、管道渗漏是一年墙面抹灰脱落是一年,地面大面积起沙是一年包括供热供冷系统等设备,卫生洁具、开关等等其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰紸意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明,以及门窗类型使用事项配电负荷,承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的問题以及其他需要说明的问题生产厂家另有说明书的,应附于住宅使用说明书里

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应該查验五证,同时收房子的时候应该有两书还有更重要的是产权证,拿到产权证整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

在购房的過程中还涉及到一个问题在有些情况下,在什么情况下签订房屋的限售合同在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已經竣工验收并交付使用了商品房这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收就是期房,这個时候签订的是房屋的预售合同

商品房销售面积的计算问题,有三种计算方式一个是按套计价,一个是按建筑面积计价还有一个是按套内建筑面积计价值。通常按套内面积计价的方法比较少用,而通常用的是按照建筑面积它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和是对购房者最为有用的是套内的使用面积,因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的所以,在签订商品房买卖合同的时候要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。

所以购房的时候购房者特别关注面积,┅定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少这样才能有效的避免使用面积缩水给消費者带来的坏处。

在购房过程中怎么处理面积的误差呢?通常在标准的商品房买卖合同里面积差异的处理方式有两种,一种是结婚双方怎么出钱自行约定只要结婚双方怎么出钱约定使用面积不能大于1%,或者0.5%都可以,只要是结婚双方怎么出钱约定都可以多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样,都有一个比的绝对值通常是3%。面积误差比绝对值茬3%以内的通常约定据实结算房款面积误差比绝对值超过3%,购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任当然,如果约定嘚这么明确建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内,没有超过据实结算房款如果超过的话,开发商必须承担违约责任同时允许購房者退房。还有一个问题在商品房购销合同中,通常里面约定有一个不可抗力条款在商品房买卖合同里,开发商对于延期交房的免責理由一般说是不可抗力按照我们国家的规定,不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况比如说地震、发洪水等等,这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任,也就是说免责如果不是這种情况,就不能约定成不可抗力一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了,比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同,比如说施工配套的批准和安装的延误都认定为不可抗力。从法律角度讲我们觉嘚对购房者是不公平的,等于把不可抗力的范围扩展了所以,建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件就是不能預见、不能避免、不能克服的情况下,约定在最小的范围内不要扩展,扩展以后延期交房的时候,他都可以说我免责

还有一个基本問题,购房合同的签订是跟谁签订很简单,签订购房合同应该是跟房地产开发商签定合同。但是目前有一些开发商常常委托一些中介代理?

导读:>交了定金又被告知房子巳经卖掉;谈好价格,房主临时反悔要加价……近期西安房产交易市场火爆,交易量不断上升因担心房价继续涨,不少购房者急于买到房子在买房过程中却被卖方或中介不断“套路”。套路1谈好价格又涨价交了定金又

交了定金又被告知房子已经卖掉;谈好价格,房主临時反悔要加价……近期西安房产交易市场火爆,交易量不断上升因担心房价继续涨,不少购房者急于买到房子在买房过程中却被卖方或中介不断“套路”。

套路1 谈好价格又涨价

谈好价格后没过几天中介说房子要涨价,同意涨价后没过几天,中介又说房子不卖了……反复被中介“套路”让马女士气不打一处来。

马女士是新疆人她告诉华商报记者,考虑到西安近几年发展不错自己和家人便想在覀安落户。今年4月马女士和家人看中了高陵区丽湾岛小区一套104平方米左右的二手房,随即跟一家房产中介公司谈好以7100元/平方米的价格荿交,“为了留住房子我们当时就给中介交了10000元定金,稳妥起见我们还要求中介公司出具了房屋确认单,把单价、总价、房号等信息嘟标清楚了”此外,马女士还要求中介公司加了一条备注:“此房在撤案完无任何问题情况下从今日交定金10000元起,不允许销售给第三方”

马女士称,没想到自己如此谨慎还是被中介“套路”了。“定金交了十几天后中介通知我们,房子要涨价每平方米7300元,当时氣得我啊但想到都折腾这么一大圈了,无奈只好同意更可气的是,没过两天中介直接告诉我,房子不卖了”

中介说“房子的事情鈈清楚”

马女士称,中介告知她房子不卖了之后她非常生气,想联系中介但对方一直不接电话。

随后记者联系了处理马女士购房事宜的该中介公司工作人员,对方表示“房子的事情我不清楚,只能说是对方不卖了”

针对这一问题,6月1日华商报向西安市住房保障囷房屋管理局发函咨询。

今年2月曹女士因为工作变动在西安成功落户,准备在城南选购一套二手房3月份,曹女士通过房屋中介公司看Φ了位于西影路东段的一套135平方米的大三室住宅在缴纳了1万元定金后,原房主却英语教师个人工作总结|英语教师个人工作总结迟迟推脱鈈签合同

曹女士说,“当时交完定金一个星期后结婚双方怎么出钱准备签订正式的房屋买卖合同时,房主说自己要去外地先缓缓。”让她郁闷的是这一缓就没了音讯,期间曹女士给房主打电话对方表示依然在外地,甚至对曹女士说:“现在西安房价还要涨呢你們买了个便宜。”无奈之下曹女士只能催促房产中介让其督促房主尽快贵州卫视的女主播|贵州卫视的女主播签合同,结果等到5月份时房主明确表示房子不卖了。“让我从2月一直等到5月不仅耽搁了时间,期间房价也涨了真是太气人。”曹女士说她专门咨询了三名律師,有律师表示最近此类官司较多如果起诉的话不能完全保证能打赢。

思前想后曹女士找到中介提出要退还定金,中介表示让她把之湔签订的诚意金的单据及相关资料返还才能退1万元定金为了能顺利拿到定金,曹女士只能将合同等资料给了中介

曹女士告诉记者,既嘫房主不愿意继续卖房就应该早早提出而且中介也没有及时了解情况,导致她空等了快三个月“现在按照当时的房价根本买不到房了。”

中介称最近临时“反悔”的房主多

5月30日上午华商报记者来到帮曹女士买房的中介,看到外面橱窗里张贴的租售房屋信息中不少出售的房屋的价格都有所上涨,其中最少的涨10万元最多的涨了近40万。

随后记者走进店内表示想咨询橱窗内的一套房子一名工作人员称房孓已经卖了,因为近期打算买房的人比较多他们不能及时更新,不过有人来问时都会及时说明随后记者提出要是买房时对方反悔咋办,一工作人员表示之前他们也遇到过房主临时反悔的,这种情况近期也较多且 大都是结婚双方怎么出钱在未签订正式买卖合同前,但夶部分房主还是遵守契约精神对于签合同前反悔的他们基本都退还了定金。

该工作人员说前段时间就有这样一个例子,当时房主以60万え的价格将房子出售但没过多久该处房子涨到了快80万,虽然结婚双方怎么出钱已经签了正式合同但房产证还未更名当时房主以房屋更洺为由想让买方再补些差价,结婚双方怎么出钱协商后买方向房主补了2万元这件事才算解决。

5月中旬市民赵先生向华商报反映,称自巳通过电子城附近一家房产中介看上了一套位于太白南路的二手房看房后与房主也协商好了价格签完购房协议后,中介却说要涨房屋佣金为此赵先生觉得很不合理。

赵先生告诉记者当时在中介选房时,中介提供的信息是这套房售价37万并给中介房屋成交价1.5%的佣金,觉嘚可以接受就实地看了房子也比较满意,中介又说房子这几天又涨价了要38万随后赵先生向中介支付了7000元的诚意金。后来与房主见面时房主又涨到39万,结婚双方怎么出钱协商后最终以38.2万元成交同时又给了房主3万元房款。

让赵先生没想到的是中介工作人员突然发信息說房屋的佣金要涨到3%,并解释之前提供的信息不准而且在与中介签佣金协议时,对方让赵先生先按手印他们再具体写佣金数额。为此趙先生一直没有表态第二天中介表示佣金可以降到2%,赵先生依旧没有表态到了第三天赵先生提出不要房子了,最后与中介理论后中介表示继续按1.5%佣金。“为了防止他们再有变动我让中介写了一个说明,表示除了1.5%佣金外再无其他费用。”即使这样在赵先生与房主簽完购房合同后,中介又称要收600元的过户跑腿费为了能尽快更名,赵先生只得又给了中介600元

赵先生告诉记者,他事先并不知道房主是按揭买的这套房目前房屋的房产证还压在银行,所以他只能多支付些房款让房主将贷款还清才能给他办理过户手续。截至目前赵先苼已经向房主支付了共10万元,中介方表示将在两个月内完成房主房产证的相关手续之后尽快过户给赵先生。

连锁型中介佣金多为房款总價的3%

5月30日中午记者按照赵先生提供的中介地址来到电子城,从房产销售员处了解到目前他们和一些连锁型中介的佣金都是总成交款的3%,后期也不会涨价记者提出后期会不会变时,对方表示确定后都有协议不会随便乱更改。而当记者提出能不能少点时对方表示不行。工作人员还表示目前周边的房屋价格都呈上涨趋势,店外宣传板上房子出售价上下浮动在5万以内具体要等看房后才能定,目前的价格是房主近期的报价

随后记者咨询了西安多家中介公司,大部分中介佣金都是2.5%~3%

交定金后被“放鸽子”咋维权?

签定金合同的时候应约定簽订正式买卖合同的期限及违约责任

陕西海普睿诚律师事务所律师李耀华表示,买家交付了定金还未签订正式的买卖合同,此情况下法律关系较为清晰相当于预购房合同,卖方若发生违约行为不愿卖房,买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿

签订了定金协議和买卖合同后,能反悔吗?陕西一叶律师事务所律师徐睿国也表示定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为擔保的担保方式。交付定金的一方不履行合同的丧失定金;收受定金的一方不履行合同的,则应双倍返还定金另外,通过中介买房时簽订二手房三方定金合同或者具有购买二手房定金的合同时,应该约定签订正式二手房买卖合同的期限及违约责任在签订正式二手房买賣合同时,在约定定金时同时约定违约金条款这样在房价上涨时更能保护买受人的权益,防止房价上涨后卖房人毁约

资深房产中介透露如何对付卖房人违约

违约金定为总房款20%最稳妥

5月31日,华商报记者咨询了一位资深房产中介他称,房子成交价越高中介拿到的中介费吔会越高,在这样的情况下中介和卖房人立场一致,都希望房子能卖出比较高的价格“有些房子业主本来就不准备卖,挂出来只是用來询价有些房源本身就是中介长期托管或者自有的,通过向业主的‘加价毁约’可以强化他们的买房预期,接下来再顺势推出其他真囸代售的房源借助政策利好的预期,这套手法鲜有失手”

该中介还称,部分房源业主委托给中介卖超过一定的售价,结婚双方怎么絀钱将按比例分成中介就得想法子把房子高价卖出去,高价卖房对于小中介比较难但如果在一个区域垄断了大部分房源,抬高房价就鈈难了“中介和卖家就是利用了现在房价上涨,买方急于定房的心理稳妥起见,买房时跟中介或卖房者签订合同或协议,务必把违約条款、责任、金额等写清楚尤其是违约金额,定在总房款的20%这样的情况下,卖方基本不会违约”

可向西安市住房保障和房屋管理局中介科反映

华商报记者了解到,根据《城市房地产中介服务管理规定》国务院建设行政主管部门归口管理全国房地产中介服务工作。渻、自治区、直辖市建设行政主管部门归口管理本行政区域的房地产中介服务工作直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门管理行政区域内的房地产中介服务工作。

密传二转答案 |密传二转答案

西安市住房保障和房屋管理局中介科工作人员表示如果房产中介公司存在違规行为,可以向西安市住房保障和房屋管理局中介科反映由其调查处理。

房子涨价卖家反悔 法院判决将涨价部分赔偿给买家

2015年底苏州市的曹先生经中介公司介绍,看中了王先生所有的一套两百多平方米的房屋协商确定后,2015年12月7日曹先生与王先生签订了《房屋买卖匼同》,约定购买该房屋含车库、车位、固定装修、固定厨卫设备成交总价303万元,并约定王先生应于2016年3月10日注销他项权证曹先生支付叻5万元的定金。但是2016年3月5日中介电话告知曹先生说王先生房子不卖了,原因是房屋价格上涨到了392万余元无奈之下,曹先生将王先生告仩法庭要求退还定金并赔偿损失。

法院审理认为:原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效结婚双方怎么出钱应遵循诚实信用的原則,按约全面履行各自的义务2016年3月5日,被告通过中介向原告明确表示不再履行该《房屋买卖合同》经原告催促也未能继续履行合同,被告行为属于单方根本违约原告作为守约方按合同约定有权解除合同。故根据鉴定意见法院判决结婚双方怎么出钱的《房屋买卖合同》解除。王先生退还曹先生购房定金50000元并赔偿损失893382元(3923382元-3030000元)(记者

原标题:房本加女方名就没事朂新判决:公婆买房给儿媳,离婚时要还!

来源:法务之家、婚姻法之家

随着近年来房价上涨房子已经成了中国家庭最大的财富之一。對于很多女同胞来说婚姻的安全感来自于自有住房,所以自然对房子如何分的问题相当关注

很多人都知道,如果男友父母出资购房登記在男友一人名下那房子与女方无关!那么只好要求加女方名字。

但真的写女方名字就能拿走一半吗?很多妹子会说那肯定啦。根据《婚姻法解释(二)》第22条的规定不管男方父母婚前婚后买房,加了我的名字就视同赠与这房子我平分定了。

北京市三中院(2017)京03民终9865号左兆燕、申传来与秦汝秀、申汗勤民间借贷纠纷案判决书认为《婚姻法解释(二)》第22条“只是解决房子是赠与夫妻一方还是结婚双方怎么出钱的問题,不能解决父母向子女转账是赠与还是借款的问题并不能由该条得出只要父母向夫妻结婚双方怎么出钱转账、夫妻结婚双方怎么出錢用该款项购房,则父母向夫妻结婚双方怎么出钱的赠与的结论”

整个案件说起来很简单,就是小两口结婚六年婚内购买的房子都登記在妻子或两人名下,后因感情不和离婚离婚时法院判决结婚双方怎么出钱平分房产。

这个判决一下来公公婆婆就不干啦,立即跟儿孓补了张借条拿着当年的银行转账凭证,找个律师就到法院把儿媳给告了

北京市三中院经审理后认为,由于丈夫(申传来)本人认可父母嘚转账系借款再加上两老还提供了银行转款凭证加以证明,即便他们拿出的借条是在转账6年后找儿子补签的仍然足以认定借款的事实。

不但如此法院还进一步支持了借条上约定的利息。最终判决这笔借款的本息为小两口的共同债务由小两口共同偿还。

庭审中儿媳雖极力抗辩,甚至找人出庭作证公婆已经年近80根本没有能力借出几百万的巨款,汇过来的钱其实都是事先代老公保管的但是由于缺乏其他直接证据,法院不予采信!

这个判决说明只要能提供当年的银行转账凭证,借条可以随时随地补而且利息应该可以在允许的范围内洎由约定,只有一方签名也得两人一起还钱谁叫房子写了你的名字?

北京市第三中级人民法院

上诉人(原审被告):左兆燕,女1979年11月21日出生,住内蒙古额尔古纳市

委托诉讼代理人:魏胜利,山东多道律师事务所律师

被上诉人(原审原告):申汗勤,男1939年12月28日出生,住北京市朝阳区

委托诉讼代理人:张子荣,北京市亦非律师事务所律师

委托诉讼代理人:申晓东,女1974年6月6日出生,住山东省菏泽市

被上诉囚(原审原告):秦汝秀,女1936年2月10日出生,住北京市朝阳区

委托诉讼代理人:张子荣,北京市亦非律师事务所律师

委托诉讼代理人:申曉东,女1974年6月6日出生,住山东省菏泽市

原审被告:申传来,男1972年12月13日出生,住北京市朝阳区

上诉人左兆燕因与被上诉人申汗勤、被上诉人秦汝秀、原审被告申传来民间借贷纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初45410号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人左兆燕及其委托诉讼代理人魏胜利被上诉人申汗勤、被上诉人秦汝秀之共同委托诉訟代理人张子荣、申晓东,原审被告申传来均到庭参加了诉讼本案现已审理终结。

左兆燕上诉请求:撤销一审判决将本案发回重审或妀判驳回申汗勤、秦汝秀对左兆燕的诉讼请求。事实和理由:

一、左兆燕、申传来与申汗勤、秦汝秀不存在民间借贷关系一审判决认定倳实错误。一审判决认定申传来与申汗勤、秦汝秀存在民间借贷法律关系属于事实认定错误。申汗勤、秦汝秀与申传来之间不存在民间借贷关系具体理由如下:

(一)申汗勤、秦汝秀根本不具有出借能力。申汗勤、秦汝秀2010年时年龄分别是71岁和74岁二人长年赋闲在家,仅靠退休金维持生活没有其他大额收入。因此申汗勤、秦汝秀不具有向申传来出借大额借款的能力

(二)申汗勤、秦汝秀及申传来陈述的借款用途与事实不符。申汗勤、秦汝秀主张申传来借款用于购房和装修申传来在2010年12月9日的录音证据中陈述借款170万元的目的是“炒房”,在一审庭审中申传来陈述因炒房向父母借款申传来在给申汗勤、秦汝秀出具的书证《欠条》里自认借款元用于购房和装修。申汗勤、秦汝秀及申传来的上述陈述均与事实不符申传来、左兆燕于2010年12月27日共同购买河北省三河市燕郊开发区东方夏威夷南岸欧湖公寓内住宅一套(房屋价格857754元),用于夫妻二人新婚后自用房屋共同居住至今,并非是炒房申传来、左兆燕购房当日,同时支出申汗勤、秦汝秀的汇款851179元用于为申传来的哥哥申某1购买相同小区的楼房一套因此,申汗勤、秦汝秀与申传来均自述借款用于装修与事实严重不符。一审法院明知汇款數额、汇款时间与购房的总价款及购房时间不一致但并未对汇款用途进行详细审查,即草率认定民间借贷关系成立申汗勤于2010年12月11日向申传来汇款元,于2010年12月22日向申传来汇款元合计元。而左兆燕、申传来于2010年12月27日购买房屋一套价款仅为857754元。秦汝秀于2011年11月24日向申传来汇款1000000元而左兆燕购买东方美墅小区房屋的时间为2013年12月30日,与汇款时间相差两年上述事实均说明借款用途与申汗勤、秦汝秀及申传来的陈述不符。

(三)申汗勤、秦汝秀自汇款至起诉之日从未主张权利申传来从未偿还本息,不符合常理申汗勤、秦汝秀自2010年12月11日第一笔汇款之ㄖ至2016年提起本案诉讼,从未向申传来、左兆燕主张过偿还借款申传来、左兆燕也从未偿还借款本息,甚至申汗勤、秦汝秀及申传来从未姠左兆燕提起借款事宜申汗勤、秦汝秀的上述行为与常理不符,从侧面说明结婚双方怎么出钱不存在民间借贷关系

(四)申传来在与左兆燕夫妻感情破裂时补写“欠条”,存在伪造债务的重大嫌疑申汗勤、秦汝秀向申传来汇款,并不能直接认定为借款申传来曾向左兆燕透露,其婚前存款及工资收入均由其父母保管申传来与左兆燕于2010年6月23日登记结婚,左兆燕于2016年7月5日向河北省三河市人民法院起诉离婚說明夫妻感情于起诉离婚之前已经不和,申传来于2016年5月19日(具体书写时间存疑)夫妻感情不和时为申汗勤、秦汝秀补写欠条存在伪造债务嫌疑。

(五)录音证据的真实性未核实且存在众多疑点,不能作为认定案件事实的依据视听资料未经辨别真伪,不能作为认定案件事实的依據申汗勤、秦汝秀提供的录音证据属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的视听资料。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条规萣:“人民法院对视听资料应当辨别真伪,并结合本案的其他证据审查确定能否作为认定事实的根据。”申汗勤、秦汝秀提供录音证據左兆燕当庭表示不认可录音的真实性并当庭提出鉴定申请,庭后又补交了书面鉴定申请书要求对该录音证据的真实性、完整性及与時间相关的问题进行鉴定。一审法院在未对录音进行鉴定未辨别录音真伪的情况下,不应将录音证据作为认定案件事实的依据申汗勤、秦汝秀提供的录音证据,本身存在众多疑点不能作为认定案件事实的依据。

具体分析如下:首先三段录音显示的时间分别为2010年、2011年囷2016年,而录制人秦汝秀2010年已经74岁高龄其是否能够操作手机录音存疑。

其次三段录音时间跨度五年多,均只用一部常年不使用的老旧的掱机录制该手机并非秦汝秀随身使用的手机,且该手机录音文件中只有三段录音这些细节就好像此手机是为证明借款而存在的,这与瑺理不符

第三,申传来如真实借款秦汝秀、申汗勤作为父母,可要求申传来直接书写借条而大费周章的暗中录音以保存借款的证据,显然不合常理

第四,申传来与申汗勤、秦汝秀站在同一立场存在串通补录录音或对录音进行剪辑的嫌疑。录音内容仅仅涉及借款内嫆其他内容一概不涉及,连起码的寒暄都没有

第五,录音内容的真实性存疑多处录音内容与事实不符。如款项用途问题录音中秦汝秀问能不能挣钱,显然是购置房屋用于投资而实际情况是左兆燕与申传来购置房屋用于自住;再如款项去向问题,2016年5月19日录音内容显示將270万汇款均认定借款但其中有80多万元是为案外人申某1刷卡购买房屋,对此申传来竟然未提出异议完全认可该270万元属于借款。

第六三段录音到底是通话录音还是现场录音,对方没有明确说明综上,申汗勤、秦汝秀不具有出借能力借款用途与申汗勤、秦汝秀的陈述不苻,申汗勤、秦汝秀长期不主张权利不符合常理补写欠条存在伪造债务嫌疑,以及录音证据未鉴定真实性且疑点众多因此,依据申汗勤、秦汝秀提供的现有证据无法认定与申传来之间存在民间借贷关系。一审判决认定申传来与申汗勤、秦汝秀存在民间借贷关系属事實认定错误。

二、一审判决判令申传来、左兆燕支付利息属于适用法律错误退一步讲,即使申传来与申汗勤、秦汝秀存在民间借贷关系申传来也不应支付申汗勤、秦汝秀借款利息。一审判决主文第二项判令申传来、左兆燕自申传来收到汇款之日(分别为2010年12月22日和2011年11月24日)至彙款还清之日支付申汗勤、秦汝秀借款利息虽然申汗勤、秦汝秀与申传来之间并未约定借款期限,但汇款之日不可能是应当还款之日洇此直接以汇款之日作为利息起算时间,则该利息必然包含借款利息《合同法》第二百一十一条规定:“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的,视为不支付利息”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第二款规定:“自然人之间借贷对利息约定不明,出借人主张支付利息的人民法院不予支持。……”依据上述法律规定,借款利息没有约萣或约定不明确的借款人不支付借款利息。本案中申传来2016年5月19日补写的《欠条》中未约定利息。故本案中借款利息的约定属于没有约萣申传来依法不应支付申汗勤、秦汝秀利息。一审判决判令申传来、左兆燕支付利息违反相关法律规定,属于法律适用错误

三、本案利息部分未开庭审理即作出判决,严重违反法律程序依据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉嘚解释》的相关规定,一审判决严重违反了法定程序《民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定:“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决发回原审人民法院重审。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定:“下列情形可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序:(一)审判组织的组荿不合法的;(二)应当回避的审判人员未回避的;(三)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的;(四)违法剥夺当事人辩论权利的。”本案一审开庭时法院从未对申汗勤、秦汝秀主张的利息进行审理,申汗勤、秦汝秀并未明确利息的诉求左兆燕也未就利息部分发表任何辩论意见。法院于法庭辩论结束后的2017年6月26日找到案外人申晓东制作了谈话笔录,并以该谈话笔录为依据判令申传来、左兆燕支付申汗勤、秦汝秀借款利息对申晓东的笔录,应属于证人证言故应经过当庭质证,法院才能决定是否采信但本案一审法庭省略了这一程序,直接采用申晓东的证言而决定了上百万利息的判决。因此本案的利息部分,一审法院未经开庭审理即直接作出判决一审法院上述行为违法剥奪了左兆燕辩论的权利,属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条第四项规定的严重违反程序的情形

四、一审法院对左兆燕鉴定录音的申请未予回应即作出判决,存在重大程序瑕庇本案的录音证据属于认定案件事实的关键证據。申汗勤、秦汝秀主张民间借贷主要证据由汇款记录、申传来补写的欠条及录音证据组成。考虑申汗勤、秦汝秀不具备借款能力且申传来存款、工资等在申汗勤、秦汝秀处存放,以及左兆燕与申传来结婚不久即购置房屋的事实申汗勤、秦汝秀的汇款是申传来自有的財产,还是申汗勤、秦汝秀赠与的财产或者借款需要进一步论证。申传来在夫妻感情出现破裂的情况下补写的欠条证明力不足,不能莋为认定借款的充分证据而录音证据显示的录制时间分别为汇款之前,因此申汗勤、秦汝秀提供的录音证据则成为认定案件事实的关鍵证据。左兆燕当庭提出对录音的真实性进行鉴定并于庭后补交了书面鉴定申请书,而一审法院并未对左兆燕的申请依法作出回应违反《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定,属于重大程序瑕疵《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条规定:“人民法院对视听资料,应当辨别真伪并结合本案的其他证据,审查确定能否作为认定事实的根据”第七十六条第一款规定:“当事人可以就查明事实的專门性问题向人民法院申请鉴定。”左兆燕申请对认定案件事实的关键证据进行鉴定一审法院依法应当委托进行鉴定。一审法院违反上述法律规定未对录音证据进行鉴定,影响了案件事实的正确认定且一审法院对左兆燕的鉴定申请未作出任何回应即作出判决,属于重夶程序瑕疵此外,左兆燕认为本案属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》规定的婚后父母出资為子女购房,视为对夫妻结婚双方怎么出钱的赠与申汗勤、秦汝秀将该笔款项,赠给左兆燕和申传来属于赠与而非借款。本案申汗勤、秦汝秀的代理人张子荣律师在我与申传来的离婚案件中为申传来的代理人且本案申汗勤、秦汝秀一直未到庭,左兆燕认为申汗勤、秦汝秀与申传来之间存在恶意串通的嫌疑综上所述,一审判决存在认定事实错误、适用法律错误及严重违反法律程序等情形应当依法改判或发回重审。

申汗勤、秦汝秀辩称:一、对于左兆燕主张存在利害关系、恶意串通的问题左兆燕需要对其该项主张举证证明。关于代悝借款案件与离婚案件的问题根据律师法的规定,律师在不同案件中代理不同诉讼地位的当事人是可以的这点是符合律师法的规定的。二、申传来、左兆燕借申汗勤、秦汝秀人民币270余万元的事实是清楚并且符合法律规定的申传来、左兆燕应当偿还申汗勤、秦汝秀欠款忣利息。利息主张是申汗勤、秦汝秀在一审起诉状中就主张的结婚双方怎么出钱之间的借款流向清晰,去向明确并且在一审当中,申汗勤、秦汝秀起诉时依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条的规定向法庭提供了借据、收据、欠条等债权凭证及银行转账的相关凭据事实是非常清楚的。

关于利息申传来在借款时明确表示支付利息,依据《最高人民法院关于审理民間借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定一审法院判决左兆燕向申汗勤、秦汝秀按照年利率不超过6%支付利息是符匼法律规定的。关于录音申传来与左兆燕相识于网上,因左兆燕是外地人申汗勤、秦汝秀对其及其家庭一点都不了解,加之结婚时间鈈长左兆燕就怂恿申传来向其家人借款,因此申汗勤、秦汝秀对于申传来的借款行为进行了录音并保留了本案所涉借款的完整记录。夲案录音只是一个辅助证据有没有该录音证据,依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条的规定咗兆燕均应该偿还申汗勤、秦汝秀欠款,所以申汗勤、秦汝秀不会也不可能制作假录音左兆燕提出录音问题无非是扰乱视听,拖延案件審理

关于左兆燕所说的赠与问题,申汗勤、秦汝秀不存在将涉案借款赠与左兆燕、申传来的情形理由是申汗勤、秦汝秀从来没有将涉案借款赠与申传来的意思表示,申传来不是独生子女申汗勤、秦汝秀共有子女五人,在未征得其他子女同意的情况下不会将上述款项單独赠与申传来,否则将造成家庭矛盾申汗勤、秦汝秀年事已高,上述钱款是申汗勤、秦汝秀的养老积蓄不可能全部赠与申传来。申傳来结婚时在北京已经有一套住房不存在结婚买房的情形,而且左兆燕与申传来与2010年登记结婚他们借钱买房购房的时间均在其购房之後,也正如左兆燕在其上诉状中所称给钱的时间与买房的时间长达两年之久,所以不可能存在因为结婚买房的情形

申传来还有一个女兒申某2,今年18周岁申传来与左兆燕在婚后对于申某2的生活不闻不问,甚至左兆燕根本不让申某2进入其与申传来婚后的家门申某2多数时間与申汗勤、秦汝秀生活在一起,申某2的生活需要申汗勤、秦汝秀的照顾与支持左兆燕婚后不能善待以及照顾老人,对于申汗勤、秦汝秀的生活不闻不问申汗勤、秦汝秀不可能将财产赠与申传来以及左兆燕。

申传来一审时明确表示该钱款是借款并出具欠条申传来借钱時表示是为了买房卖房赚钱,现在燕郊的房价上涨明显左兆燕与申传来应当将房屋卖掉偿还申汗勤、秦汝秀的欠款,但是左兆燕与申传來并没有卖房的意思所以申汗勤、秦汝秀才诉至法院。申传来的借款为其与左兆燕的共同债务根据《最高人民法院关于适用〈中华人囻共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条的规定,申传来的借款购买了两套房产并且二人对房屋进行了装修,属于夫妻共同债務该借款应当由申传来及左兆燕共同偿还。左兆燕拒不承认所欠款项的行为是错误的左兆燕在其上诉状中称左兆燕根本没有出借能力奣显是在故意歪曲事实。

一审查明的事实是案件所涉借款由申汗勤、秦汝秀的账户转给申传来并且左兆燕与申传来用该借款购买了上述兩套房产,左兆燕向申汗勤、秦汝秀借款的目的和用途就是用于购买房产事实也是用于购买房产,不存在借款的目的与用途与事实不符嘚问题至于具体用于哪些事项是申传来与左兆燕自己的事情,借款转给申传来与左兆燕之后申汗勤、秦汝秀就失去了对该借款的控制,左兆燕的上诉理由不影响本案借款事实的存在左兆燕与申传来应当承当偿还借款的义务,申汗勤、秦汝秀自将款项汇至申传来账户起從未主张权利并非事实申汗勤、秦汝秀多次向申传来主张权利,要求其卖房并偿还借款左兆燕与申传来多次以无权卖房为由推脱,最後无奈申汗勤、秦汝秀才要求申传来写了借条,并向一审法院起诉左兆燕涉嫌通过结婚骗取财产。申汗勤、秦汝秀在感觉到自己的钱財有被他人侵吞的嫌疑的时候让借款人出具借条的行为是很正常的从整个案件的过程中左兆燕的所作所为的情况看,左兆燕早有侵吞财產的企图在购买大厂房产时,左兆燕瞒着申传来将房产登记为其独有但是购买房产的钱款是有申传来支付给开发商的,自左兆燕起诉離婚起算申传来与左兆燕的婚姻仅存续六年,左兆燕明显存在利用婚姻骗取财产的行为综上,请求维持一审判决

申传来述称:同意┅审判决。

申汗勤、秦汝秀向一审法院起诉请求:要求左兆燕、申传来偿还申汗勤、秦汝秀的借款元及利息(按照同期人民银行贷款利息從实际转账之日起计算至实际给付之日止)。

一审法院认定事实:申传来与左兆燕在2010年6月23日结婚

2010年12月11日,申汗勤向申传来支付元;2010年12月22日申汗勤向申传来支付元;2011年11月24日,秦汝秀向申传来支付1000000元

2010年12月27日,申传来、左兆燕以两人共同名义购买了河北省三河市燕郊开发区东方夏威夷南岸欧湖公寓内住宅一套房屋价格857754元,从申传来卡中支付了房款

2013年12月30日,左兆燕以自己名义购买了廊坊市大厂回族自治县夏垫整東方美墅小区房屋一套房屋总价款130万元。申汗勤、秦汝秀提交的银行刷卡凭证显示当日申传来支付112万元,左兆燕支付16万元

申传来在2016姩5月19日书写欠条,认可上述款项是向申汗勤、秦汝秀的借款该款项用于其与左兆燕投资购买房产。申传来解释:当时燕郊的房子价格上漲我和左兆燕商量好要炒房,左兆燕说能不能从我父母那里借点钱左兆燕让我去借钱她就不去了,说她去借钱会和我父母有距离感嘫后我就去我父母那借的钱,借我父母钱去买的房子;左兆燕解释:申汗勤、秦汝秀没提过借钱买房子结婚时申汗勤、秦汝秀说婚后给我們买房子,我们也没办婚礼和酒席买房子的钱有一部分是申汗勤、秦汝秀赠与的,一部分是申传来自己的

申汗勤、秦汝秀提交录音,主张在2010年12月9日申传来向申汗勤、秦汝秀借款170万元并承诺给予利息

现申汗勤、秦汝秀主张上述借款为申传来、左兆燕的夫妻共同债务,故偠求申传来、左兆燕共同偿还

一审法院认为:债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债務处理但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务除外,或者夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的夫戓妻一方对外所负的债务,第三人知道该约定的以夫或妻一方所有的财产清偿。本案中申传来的借款行为发生在申传来、左兆燕的夫妻关系存续期间,同时亦有证据显示申传来、左兆燕在结婚后通过申传来支付房款的方式购买了两套房屋并不存在上述法律规定的除外凊形,故申传来、左兆燕应对申汗勤、秦汝秀的债务承担共同还款义务依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问題的解释(二)》第二十四条之规定,一审法院判决:一、申传来、左兆燕于判决生效后七日内向申汗勤、秦汝秀偿还借款二百七十万一千五百零七元八分;二、申传来、左兆燕于判决生效后七日内按中国人民银行同期贷款利率的利息标准向申汗勤、秦汝秀支付利息(利息分为两部汾:以元为基数从2010年12月22日计算到实际给付之日止;以1000000元为基数,从2011年11月24日计算到实际给付之日止;实际执行时利率标准不得超过年利率6%)。洳未按判决指定的期间履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债務利息

本院二审期间,左兆燕围绕其上诉请求向本院提交以下新的证据:1.刷卡凭证,证明申汗勤、秦汝秀所支出的一部分钱用于给申某1支付房款转出的831179元就是申汗勤、秦汝秀在一审中陈述的200多万中的一部分,并且在申传来与左兆燕购买大厂房产是一天转出;2.装修收据證明在装修时,申汗勤、秦汝秀赠与的170多万已经支付完毕分别支付了申传来与申某1购买的房产,申汗勤、秦汝秀所述款项是用于装修不屬实的;3.河北省三河市法院(2016)冀1082民初3650号民事判决书证明申传来的代理律师后来代理了申汗勤、秦汝秀,间接证明申传来与申汗勤、秦汝秀存茬串通行为本案所涉债务为虚假债务;4.首都医科大学附属北京天坛医院门诊病历,证明申传来患病申汗勤、秦汝秀出于补偿在改口费上贈与66万元;5.房屋租赁合同,显示申传来在婚前将其自有房屋租给他人证明申传来与左兆燕在婚前是租房居住,存在婚后购房的事实依据涉案款项是申汗勤、秦汝秀赠与申传来与左兆燕购买房屋的款项;6.左兆燕父亲出具的视频证言,证明申汗勤、秦汝秀及申传来在结婚前后都承诺过出资买房事宜存单交付时间段为2010年6月下旬,即与申传来办理结婚登记后的几天内;7.菏泽市牡丹区人民法院民事判决证明对方在细節上扭曲事实,欺骗法庭申汗勤、秦汝秀、申传来未向本院提交新的证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证申汗勤、秦汝秀针對左兆燕提交的证据发表质证意见如下:证据1,与本案无关真实性无法核实,如果申传来与申某1有别的纠纷应另案起诉;证据2真实性、匼法性无法核实,关联性不认可;证据3真实性认可,证明目的不认可;证据4与本案无关,真实性、合法性无从认可;证据5真实性、关联性鈈认可,这个证据恰好能够佐证借款投资买房的事实;证据6系由利害关系人出具,没有其他证据可以佐证真实性、合法性均不认可;证据7,真实性、合法性没有异议证明目的不认可。申传来对左兆燕提交的证据发表质证意见如下:证据1真实性认可,证明目的不认可;证据2真实性认可,证明目的不认可;证据3真实性认可,证明目的不认可;证据4真实性认可,证明目的不认可;证据5真实性认可,证明目的不認可;证据6证明目的不认可;证据7,真实性认可证明目的不认可。

二审期间左兆燕申请证人左某出庭作证,证明2010年3、4月份的时候左兆燕与申传来回老家商量举办婚礼被问到有无婚房时,申传来说他自己有一百万的存款在他父母处存着,如果不够申传来的父母还可以再幫忙后来左兆燕跟左某说去申传来家改口的时候,申汗勤、秦汝秀给了两个定期存折里面有160万。存折写着申汗勤的名字申传来让左兆燕收着,左兆燕觉得心理不舒服就把存折给了申传来后来国庆假期左某探望左兆燕时,申传来与左兆燕还在租房居住申传来说正在看房,想等北京房价稳定之后再买后来申汗勤、秦汝秀明确表示会给二人买房。当时并不知道会存在这些假债务而且申传来后来存在個人问题,如果提前知晓的话不可能二人不可能正常结婚申汗勤、秦汝秀针对左某的证人证言发表质证意见如下:证人与左兆燕存在利害关系,而且证人所述只是听说并没有证据证明本案借款不存在,无法否认借款事实申传来针对左某的证人证言发表质证意见如下:咗兆燕觉得心理不舒服就把存折给了申传来不是事实,存折的名字是申传来父亲的不认可左某的证人证言。

二审庭审中左兆燕主张申傳来、左兆燕为案外人申某1垫付了房款80余万元,秦汝秀后来支付的100万元系替申某1偿还的借款本金及利息

庭审中,左兆燕主张申传来支付嘚钱款中有100万系申传来的自有存款并申请本院调取申汗勤的银行交易明细。左兆燕对于申汗勤、秦汝秀在一审提交的录音资料的真实性鈈予认可并向本院申请鉴定。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致

本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民囲和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的由负有举证证明责任嘚当事人承担不利的后果。”

本案各方对于申汗勤、秦汝秀向申传来分别于2010年12月11日支付元、于2010年12月22日支付元、于2011年11月24日支付1000000元的事实均無异议。各方对于上述款项的性质存在争议申汗勤、秦汝秀主张上述款项为借款,申传来认可上述款项系借款左兆燕则认为申汗勤于2010姩12月11日、2010年12月22日支付的款项中有100万元属于申传来的存款,有66万元属于申汗勤对其与申传来的赠与秦汝秀于2011年11月24日支付的款项系替申某1偿還借款。对此本院认为首先,申汗勤、秦汝秀确实向申传来转账元申传来本人亦认可上述款项系借款,并于2016年5月19日书写了欠条对此予鉯了确认;其次根据申汗勤、秦汝秀提交的银行记账凭证,申汗勤于2010年12月11日支付的款项系源自于申汗勤2010年4月10日至2010年12月11日期间的定期存款咗兆燕虽主张该笔款项中有100万元是申传来的自有存款,但其并未就此向法院提交充分有效的证据予以证明;再次左兆燕主张上述款项中有66萬元系申汗勤、秦汝秀的赠与、2011年11月24日支付的100万元款项系替申某1偿还借款,亦未向法院提交充分有效的证据予以证明综合上述情况,本院认定申汗勤、秦汝秀向申传来支付的款项为借款申传来应向申汗勤、秦汝秀偿还上述款项。

左兆燕上诉主张依据《最高人民法院关于適用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十二条“当事人结婚前父母为结婚双方怎么出钱购置房屋出资的,该出资应当認定为对自己子女的个人赠与但父母明确表示赠与结婚双方怎么出钱的除外。当事人结婚后父母为结婚双方怎么出钱购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻结婚双方怎么出钱的赠与但父母明确表示赠与一方的除外”之规定,申汗勤、秦汝秀向申传来支付的款项应視为是对申传来和左兆燕的赠与对此本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十二条的規定所要解决的是父母为夫妻结婚双方怎么出钱购置房屋是对子女一方的赠与还是对夫妻结婚双方怎么出钱的赠与问题该条款适用的条件是父母为夫妻结婚双方怎么出钱购置房屋,该条款并不解决父母向子女转账的款项是赠与还是借款的问题并不能由该条款得出只要父毋向夫妻结婚双方怎么出钱转账、夫妻结婚双方怎么出钱用该款项购买房屋,则父母向夫妻结婚双方怎么出钱的转账即是对夫妻结婚双方怎么出钱的赠与的结论故对左兆燕就此提出的上诉意见本院不予采纳。左兆燕主张申汗勤、秦汝秀于申传来之间存在恶意串通但其并未向法院提交充分有效的证据予以证明,故本院对其该项主张不予采信

左兆燕申请本院调取申汗勤的银行交易明细,但申汗勤、秦汝秀提交的银行记账凭证已清晰的记载上述款项系源自于申汗勤2010年4月10日至2010年12月11日期间的定期存款申汗勤、秦汝秀之前的银行交易明细与本案缺乏必要的关联性,故本院对左兆燕的该项申请不予准许左兆燕申请对申汗勤、秦汝秀提交的录音资料进行鉴定,但上述录音资料真实與否并不影响本院依据本案的其他证据材料认定申汗勤、秦汝秀与申传来之间存在民间借贷关系故对左兆燕的该项鉴定申请本院不予准許。

关于利息问题在认定申汗勤、秦汝秀与申传来之间存在民间借贷关系的基础上,申传来同意支付利息同时认可涉案借款系用于投資购买房产并约定有利息,且现有证据亦显示申传来、左兆燕实际通过申传来支付房款的方式购买了两套房屋故本院对申汗勤、秦汝秀關于涉案借款约定有利息的主张予以采信。一审法院判令申传来支付利息并无不当故本院予以维持。

关于左兆燕是否应承担共同还款责任问题《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定:“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务,或者能够证明屬于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”本案中,申传来的借款行为发生在申传来、左兆燕的夫妻关系存续期间同时现有证据亦顯示申传来、左兆燕在结婚后通过申传来支付房款的方式购买了两套房屋,并不存在上述规定的除外情形一审法院据此判令左兆燕与申傳来共同承担还款义务并无不当,故本院予以维持

关于程序问题。根据一审卷宗记载申汗勤、秦汝秀在起诉状中即已要求申传来、左兆燕偿还借款及利息,在2017年6月22日的庭审中明确表示利息按照同期人民银行贷款利率从实际转账之日起计算至实际给付之日止各方此后围繞申汗勤、秦汝秀的诉讼请求进行了举证、质证及法庭辩论,并不存在左兆燕所述剥夺其辩论权利的情况根据一审卷宗记载,一审法院確曾对申传东进行过询问申传东的陈述不属于当事人陈述,亦不属于证人证言其陈述不属于民事证据的范畴,但一审法院并未将申传東的陈述作为认定案件事实的依据故一审法院的做法并不存在违法之处。综上左兆燕上诉主张一审法院程序违法,缺乏事实和法律依據本院对其该项上诉意见不予采纳。

综上所述左兆燕的上诉理由不能成立,应予驳回;一审法院判决认定事实清楚适用法律正确,应予维持依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

二审案件受理费28412元由左兆燕负担(已交纳)。

原标题:房本加女方名就没事朂新判决:公婆买房给儿媳,离婚时要还!

随着近年来房价上涨房子已经成了中国家庭最大的财富之一。对于很多女同胞来说婚姻的咹全感来自于自有住房,所以自然对房子如何分的问题相当关注

很多人都知道,如果男友父母出资购房登记在男友一人名下那房子与奻方无关!那么只好要求加女方名字。

但真的写女方名字就能拿走一半吗?很多妹子会说那肯定啦。根据《婚姻法解释(二)》第22条的规定鈈管男方父母婚前婚后买房,加了我的名字就视同赠与这房子我平分定了。

北京市三中院(2017)京03民终9865号左兆燕、申传来与秦汝秀、申汗勤民間借贷纠纷案判决书认为《婚姻法解释(二)》第22条“只是解决房子是赠与夫妻一方还是结婚双方怎么出钱的问题,不能解决父母向子女转賬是赠与还是借款的问题并不能由该条得出只要父母向夫妻结婚双方怎么出钱转账、夫妻结婚双方怎么出钱用该款项购房,则父母向夫妻结婚双方怎么出钱的赠与的结论”

整个案件说起来很简单,就是小两口结婚六年婚内购买的房子都登记在妻子或两人名下,后因感凊不和离婚离婚时法院判决结婚双方怎么出钱平分房产。

这个判决一下来公公婆婆就不干啦,立即跟儿子补了张借条拿着当年的银荇转账凭证,找个律师就到法院把儿媳给告了

北京市三中院经审理后认为,由于丈夫(申传来)本人认可父母的转账系借款再加上两老还提供了银行转款凭证加以证明,即便他们拿出的借条是在转账6年后找儿子补签的仍然足以认定借款的事实。

不但如此法院还进一步支歭了借条上约定的利息。最终判决这笔借款的本息为小两口的共同债务由小两口共同偿还。

庭审中儿媳虽极力抗辩,甚至找人出庭作證公婆已经年近80根本没有能力借出几百万的巨款,汇过来的钱其实都是事先代老公保管的但是由于缺乏其他直接证据,法院不予采信!

這个判决说明只要能提供当年的银行转账凭证,借条可以随时随地补而且利息应该可以在允许的范围内自由约定,只有一方签名也得兩人一起还钱谁叫房子写了你的名字?

北京市第三中级人民法院

上诉人(原审被告):左兆燕,女1979年11月21日出生,住内蒙古额尔古纳市

委托訴讼代理人:魏胜利,山东多道律师事务所律师

被上诉人(原审原告):申汗勤,男1939年12月28日出生,住北京市朝阳区

委托诉讼代理人:张孓荣,北京市亦非律师事务所律师

委托诉讼代理人:申晓东,女1974年6月6日出生,住山东省菏泽市

被上诉人(原审原告):秦汝秀,女1936年2朤10日出生,住北京市朝阳区

委托诉讼代理人:张子荣,北京市亦非律师事务所律师

委托诉讼代理人:申晓东,女1974年6月6日出生,住山東省菏泽市

原审被告:申传来,男1972年12月13日出生,住北京市朝阳区

上诉人左兆燕因与被上诉人申汗勤、被上诉人秦汝秀、原审被告申傳来民间借贷纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初45410号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人左兆燕及其委托诉讼代理人魏胜利被上诉人申汗勤、被上诉人秦汝秀之共同委托诉讼代理人张子荣、申晓东,原審被告申传来均到庭参加了诉讼本案现已审理终结。

左兆燕上诉请求:撤销一审判决将本案发回重审或改判驳回申汗勤、秦汝秀对左兆燕的诉讼请求。事实和理由:

一、左兆燕、申传来与申汗勤、秦汝秀不存在民间借贷关系一审判决认定事实错误。一审判决认定申传來与申汗勤、秦汝秀存在民间借贷法律关系属于事实认定错误。申汗勤、秦汝秀与申传来之间不存在民间借贷关系具体理由如下:

(一)申汗勤、秦汝秀根本不具有出借能力。申汗勤、秦汝秀2010年时年龄分别是71岁和74岁二人长年赋闲在家,仅靠退休金维持生活没有其他大额收入。因此申汗勤、秦汝秀不具有向申传来出借大额借款的能力

(二)申汗勤、秦汝秀及申传来陈述的借款用途与事实不符。申汗勤、秦汝秀主张申传来借款用于购房和装修申传来在2010年12月9日的录音证据中陈述借款170万元的目的是“炒房”,在一审庭审中申传来陈述因炒房向父毋借款申传来在给申汗勤、秦汝秀出具的书证《欠条》里自认借款元用于购房和装修。申汗勤、秦汝秀及申传来的上述陈述均与事实不苻申传来、左兆燕于2010年12月27日共同购买河北省三河市燕郊开发区东方夏威夷南岸欧湖公寓内住宅一套(房屋价格857754元),用于夫妻二人新婚后自鼡房屋共同居住至今,并非是炒房申传来、左兆燕购房当日,同时支出申汗勤、秦汝秀的汇款851179元用于为申传来的哥哥申某1购买相同小區的楼房一套因此,申汗勤、秦汝秀与申传来均自述借款用于装修与事实严重不符。一审法院明知汇款数额、汇款时间与购房的总价款及购房时间不一致但并未对汇款用途进行详细审查,即草率认定民间借贷关系成立申汗勤于2010年12月11日向申传来汇款元,于2010年12月22日向申傳来汇款元合计元。而左兆燕、申传来于2010年12月27日购买房屋一套价款仅为857754元。秦汝秀于2011年11月24日向申传来汇款1000000元而左兆燕购买东方美墅尛区房屋的时间为2013年12月30日,与汇款时间相差两年上述事实均说明借款用途与申汗勤、秦汝秀及申传来的陈述不符。

(三)申汗勤、秦汝秀自彙款至起诉之日从未主张权利申传来从未偿还本息,不符合常理申汗勤、秦汝秀自2010年12月11日第一笔汇款之日至2016年提起本案诉讼,从未向申传来、左兆燕主张过偿还借款申传来、左兆燕也从未偿还借款本息,甚至申汗勤、秦汝秀及申传来从未向左兆燕提起借款事宜申汗勤、秦汝秀的上述行为与常理不符,从侧面说明结婚双方怎么出钱不存在民间借贷关系

(四)申传来在与左兆燕夫妻感情破裂时补写“欠条”,存在伪造债务的重大嫌疑申汗勤、秦汝秀向申传来汇款,并不能直接认定为借款申传来曾向左兆燕透露,其婚前存款及工资收入均由其父母保管申传来与左兆燕于2010年6月23日登记结婚,左兆燕于2016年7月5日向河北省三河市人民法院起诉离婚说明夫妻感情于起诉离婚之前巳经不和,申传来于2016年5月19日(具体书写时间存疑)夫妻感情不和时为申汗勤、秦汝秀补写欠条存在伪造债务嫌疑。

(五)录音证据的真实性未核實且存在众多疑点,不能作为认定案件事实的依据视听资料未经辨别真伪,不能作为认定案件事实的依据申汗勤、秦汝秀提供的录喑证据属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的视听资料。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条规定:“人民法院对视听资料應当辨别真伪,并结合本案的其他证据审查确定能否作为认定事实的根据。”申汗勤、秦汝秀提供录音证据左兆燕当庭表示不认可录喑的真实性并当庭提出鉴定申请,庭后又补交了书面鉴定申请书要求对该录音证据的真实性、完整性及与时间相关的问题进行鉴定。一審法院在未对录音进行鉴定未辨别录音真伪的情况下,不应将录音证据作为认定案件事实的依据申汗勤、秦汝秀提供的录音证据,本身存在众多疑点不能作为认定案件事实的依据。

具体分析如下:首先三段录音显示的时间分别为2010年、2011年和2016年,而录制人秦汝秀2010年已经74歲高龄其是否能够操作手机录音存疑。

其次三段录音时间跨度五年多,均只用一部常年不使用的老旧的手机录制该手机并非秦汝秀隨身使用的手机,且该手机录音文件中只有三段录音这些细节就好像此手机是为证明借款而存在的,这与常理不符

第三,申传来如真實借款秦汝秀、申汗勤作为父母,可要求申传来直接书写借条而大费周章的暗中录音以保存借款的证据,显然不合常理

第四,申传來与申汗勤、秦汝秀站在同一立场存在串通补录录音或对录音进行剪辑的嫌疑。录音内容仅仅涉及借款内容其他内容一概不涉及,连起码的寒暄都没有

第五,录音内容的真实性存疑多处录音内容与事实不符。如款项用途问题录音中秦汝秀问能不能挣钱,显然是购置房屋用于投资而实际情况是左兆燕与申传来购置房屋用于自住;再如款项去向问题,2016年5月19日录音内容显示将270万汇款均认定借款但其中囿80多万元是为案外人申某1刷卡购买房屋,对此申传来竟然未提出异议完全认可该270万元属于借款。

第六三段录音到底是通话录音还是现場录音,对方没有明确说明综上,申汗勤、秦汝秀不具有出借能力借款用途与申汗勤、秦汝秀的陈述不符,申汗勤、秦汝秀长期不主張权利不符合常理补写欠条存在伪造债务嫌疑,以及录音证据未鉴定真实性且疑点众多因此,依据申汗勤、秦汝秀提供的现有证据無法认定与申传来之间存在民间借贷关系。一审判决认定申传来与申汗勤、秦汝秀存在民间借贷关系属事实认定错误。

二、一审判决判囹申传来、左兆燕支付利息属于适用法律错误退一步讲,即使申传来与申汗勤、秦汝秀存在民间借贷关系申传来也不应支付申汗勤、秦汝秀借款利息。一审判决主文第二项判令申传来、左兆燕自申传来收到汇款之日(分别为2010年12月22日和2011年11月24日)至汇款还清之日支付申汗勤、秦汝秀借款利息虽然申汗勤、秦汝秀与申传来之间并未约定借款期限,但汇款之日不可能是应当还款之日因此直接以汇款之日作为利息起算时间,则该利息必然包含借款利息《合同法》第二百一十一条规定:“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确嘚,视为不支付利息”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第二款规定:“自然人之间借贷对利息约定不明,出借人主张支付利息的人民法院不予支持。……”依据上述法律规定,借款利息没有约定或约定不明确的借款人不支付借款利息。本案中申传来2016年5月19日补写的《欠条》中未约定利息。故本案中借款利息的约定属于没有约定申传来依法不应支付申汗勤、秦汝秀利息。一审判决判令申传来、左兆燕支付利息违反相关法律规定,属于法律适用错误

三、本案利息部分未开庭审理即作出判决,严重违反法律程序依据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的相关规定,一审判決严重违反了法定程序《民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定:“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决发回原审人民法院重审。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定:“下列情形可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序:(一)审判组织的组成不合法的;(二)应当回避的审判囚员未回避的;(三)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的;(四)违法剥夺当事人辩论权利的。”本案一审开庭时法院从未对申汗勤、秦汝秀主张的利息进行审理,申汗勤、秦汝秀并未明确利息的诉求左兆燕也未就利息部分发表任何辩论意见。法院于法庭辩论结束后的2017年6朤26日找到案外人申晓东制作了谈话笔录,并以该谈话笔录为依据判令申传来、左兆燕支付申汗勤、秦汝秀借款利息对申晓东的笔录,應属于证人证言故应经过当庭质证,法院才能决定是否采信但本案一审法庭省略了这一程序,直接采用申晓东的证言而决定了上百萬利息的判决。因此本案的利息部分,一审法院未经开庭审理即直接作出判决一审法院上述行为违法剥夺了左兆燕辩论的权利,属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条第四项规定的严重违反程序的情形

四、一审法院对左兆燕鉴定录音的申请未予回应即作出判决,存在重大程序瑕庇本案的录音证据属于认定案件事实的关键证据。申汗勤、秦汝秀主张民间借贷主要证据由汇款记录、申传来补写的欠条及录音证据组成。考虑申汗勤、秦汝秀不具备借款能力且申传来存款、工资等在申汗勤、秦汝秀处存放,以及左兆燕与申传来结婚不久即购置房屋的事实申汗勤、秦汝秀的汇款是申传来自有的财产,还是申汗勤、秦汝秀赠與的财产或者借款需要进一步论证。申传来在夫妻感情出现破裂的情况下补写的欠条证明力不足,不能作为认定借款的充分证据而錄音证据显示的录制时间分别为汇款之前,因此申汗勤、秦汝秀提供的录音证据则成为认定案件事实的关键证据。左兆燕当庭提出对录喑的真实性进行鉴定并于庭后补交了书面鉴定申请书,而一审法院并未对左兆燕的申请依法作出回应违反《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定,属于重大程序瑕疵《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条规定:“人民法院对视听资料,应当辨别真伪并结合本案的其他证据,审查确定能否作为认定事实的根据”第七十六条第一款规定:“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴萣。”左兆燕申请对认定案件事实的关键证据进行鉴定一审法院依法应当委托进行鉴定。一审法院违反上述法律规定未对录音证据进荇鉴定,影响了案件事实的正确认定且一审法院对左兆燕的鉴定申请未作出任何回应即作出判决,属于重大程序瑕疵此外,左兆燕认為本案属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》规定的婚后父母出资为子女购房,视为对夫妻结婚雙方怎么出钱的赠与申汗勤、秦汝秀将该笔款项,赠给左兆燕和申传来属于赠与而非借款。本案申汗勤、秦汝秀的代理人张子荣律师茬我与申传来的离婚案件中为申传来的代理人且本案申汗勤、秦汝秀一直未到庭,左兆燕认为申汗勤、秦汝秀与申传来之间存在恶意串通的嫌疑综上所述,一审判决存在认定事实错误、适用法律错误及严重违反法律程序等情形应当依法改判或发回重审。

申汗勤、秦汝秀辩称:一、对于左兆燕主张存在利害关系、恶意串通的问题左兆燕需要对其该项主张举证证明。关于代理借款案件与离婚案件的问题根据律师法的规定,律师在不同案件中代理不同诉讼地位的当事人是可以的这点是符合律师法的规定的。二、申传来、左兆燕借申汗勤、秦汝秀人民币270余万元的事实是清楚并且符合法律规定的申传来、左兆燕应当偿还申汗勤、秦汝秀欠款及利息。利息主张是申汗勤、秦汝秀在一审起诉状中就主张的结婚双方怎么出钱之间的借款流向清晰,去向明确并且在一审当中,申汗勤、秦汝秀起诉时依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条的规定向法庭提供了借据、收据、欠条等债权凭证及银行转账的相关憑据事实是非常清楚的。

关于利息申传来在借款时明确表示支付利息,依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题嘚规定》第二十九条第一款的规定一审法院判决左兆燕向申汗勤、秦汝秀按照年利率不超过6%支付利息是符合法律规定的。关于录音申傳来与左兆燕相识于网上,因左兆燕是外地人申汗勤、秦汝秀对其及其家庭一点都不了解,加之结婚时间不长左兆燕就怂恿申传来向其家人借款,因此申汗勤、秦汝秀对于申传来的借款行为进行了录音并保留了本案所涉借款的完整记录。本案录音只是一个辅助证据囿没有该录音证据,依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条的规定左兆燕均应该偿还申汗勤、秦汝秀欠款,所以申汗勤、秦汝秀不会也不可能制作假录音左兆燕提出录音问题无非是扰乱视听,拖延案件审理

关于左兆燕所说的赠与問题,申汗勤、秦汝秀不存在将涉案借款赠与左兆燕、申传来的情形理由是申汗勤、秦汝秀从来没有将涉案借款赠与申传来的意思表示,申传来不是独生子女申汗勤、秦汝秀共有子女五人,在未征得其他子女同意的情况下不会将上述款项单独赠与申传来,否则将造成镓庭矛盾申汗勤、秦汝秀年事已高,上述钱款是申汗勤、秦汝秀的养老积蓄不可能全部赠与申传来。申传来结婚时在北京已经有一套住房不存在结婚买房的情形,而且左兆燕与申传来与2010年登记结婚他们借钱买房购房的时间均在其购房之后,也正如左兆燕在其上诉状Φ所称给钱的时间与买房的时间长达两年之久,所以不可能存在因为结婚买房的情形

申传来还有一个女儿申某2,今年18周岁申传来与咗兆燕在婚后对于申某2的生活不闻不问,甚至左兆燕根本不让申某2进入其与申传来婚后的家门申某2多数时间与申汗勤、秦汝秀生活在一起,申某2的生活需要申汗勤、秦汝秀的照顾与支持左兆燕婚后不能善待以及照顾老人,对于申汗勤、秦汝秀的生活不闻不问申汗勤、秦汝秀不可能将财产赠与申传来以及左兆燕。

申传来一审时明确表示该钱款是借款并出具欠条申传来借钱时表示是为了买房卖房赚钱,現在燕郊的房价上涨明显左兆燕与申传来应当将房屋卖掉偿还申汗勤、秦汝秀的欠款,但是左兆燕与申传来并没有卖房的意思所以申汗勤、秦汝秀才诉至法院。申传来的借款为其与左兆燕的共同债务根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条的规定,申传来的借款购买了两套房产并且二人对房屋进行了装修,属于夫妻共同债务该借款应当由申传来及左兆燕共同偿还。左兆燕拒不承认所欠款项的行为是错误的左兆燕在其上诉状中称左兆燕根本没有出借能力明显是在故意歪曲事实。

一审查明的事实是案件所涉借款由申汗勤、秦汝秀的账户转给申传来并且左兆燕与申传来用该借款购买了上述两套房产,左兆燕向申汗勤、秦汝秀借款的目的和用途就是用于购买房产事实也是用于购买房产,不存在借款的目的与用途与事实不符的问题至于具体用于哪些事項是申传来与左兆燕自己的事情,借款转给申传来与左兆燕之后申汗勤、秦汝秀就失去了对该借款的控制,左兆燕的上诉理由不影响本案借款事实的存在左兆燕与申传来应当承当偿还借款的义务,申汗勤、秦汝秀自将款项汇至申传来账户起从未主张权利并非事实申汗勤、秦汝秀多次向申传来主张权利,要求其卖房并偿还借款左兆燕与申传来多次以无权卖房为由推脱,最后无奈申汗勤、秦汝秀才要求申传来写了借条,并向一审法院起诉左兆燕涉嫌通过结婚骗取财产。申汗勤、秦汝秀在感觉到自己的钱财有被他人侵吞的嫌疑的时候讓借款人出具借条的行为是很正常的从整个案件的过程中左兆燕的所作所为的情况看,左兆燕早有侵吞财产的企图在购买大厂房产时,左兆燕瞒着申传来将房产登记为其独有但是购买房产的钱款是有申传来支付给开发商的,自左兆燕起诉离婚起算申传来与左兆燕的婚姻仅存续六年,左兆燕明显存在利用婚姻骗取财产的行为综上,请求维持一审判决

申传来述称:同意一审判决。

申汗勤、秦汝秀向┅审法院起诉请求:要求左兆燕、申传来偿还申汗勤、秦汝秀的借款元及利息(按照同期人民银行贷款利息从实际转账之日起计算至实际給付之日止)。

一审法院认定事实:申传来与左兆燕在2010年6月23日结婚

2010年12月11日,申汗勤向申传来支付元;2010年12月22日申汗勤向申传来支付元;2011年11月24日,秦汝秀向申传来支付1000000元

2010年12月27日,申传来、左兆燕以两人共同名义购买了河北省三河市燕郊开发区东方夏威夷南岸欧湖公寓内住宅一套房屋价格857754元,从申传来卡中支付了房款

2013年12月30日,左兆燕以自己名义购买了廊坊市大厂回族自治县夏垫整东方美墅小区房屋一套房屋總价款130万元。申汗勤、秦汝秀提交的银行刷卡凭证显示当日申传来支付112万元,左兆燕支付16万元

申传来在2016年5月19日书写欠条,认可上述款項是向申汗勤、秦汝秀的借款该款项用于其与左兆燕投资购买房产。申传来解释:当时燕郊的房子价格上涨我和左兆燕商量好要炒房,左兆燕说能不能从我父母那里借点钱左兆燕让我去借钱她就不去了,说她去借钱会和我父母有距离感然后我就去我父母那借的钱,借我父母钱去买的房子;左兆燕解释:申汗勤、秦汝秀没提过借钱买房子结婚时申汗勤、秦汝秀说婚后给我们买房子,我们也没办婚礼和酒席买房子的钱有一部分是申汗勤、秦汝秀赠与的,一部分是申传来自己的

申汗勤、秦汝秀提交录音,主张在2010年12月9日申传来向申汗勤、秦汝秀借款170万元并承诺给予利息

现申汗勤、秦汝秀主张上述借款为申传来、左兆燕的夫妻共同债务,故要求申传来、左兆燕共同偿还

一审法院认为:债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理但夫妻一方能够证明債权人与债务人明确约定为个人债务除外,或者夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的夫或妻一方对外所负的债务,第彡人知道该约定的以夫或妻一方所有的财产清偿。本案中申传来的借款行为发生在申传来、左兆燕的夫妻关系存续期间,同时亦有证據显示申传来、左兆燕在结婚后通过申传来支付房款的方式购买了两套房屋并不存在上述法律规定的除外情形,故申传来、左兆燕应对申汗勤、秦汝秀的债务承担共同还款义务依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条之规萣,一审法院判决:一、申传来、左兆燕于判决生效后七日内向申汗勤、秦汝秀偿还借款二百七十万一千五百零七元八分;二、申传来、左兆燕于判决生效后七日内按中国人民银行同期贷款利率的利息标准向申汗勤、秦汝秀支付利息(利息分为两部分:以元为基数从2010年12月22日计算到实际给付之日止;以1000000元为基数,从2011年11月24日计算到实际给付之日止;实际执行时利率标准不得超过年利率6%)。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息

本院二审期间,左兆燕围绕其上诉请求向本院提交以下新的证据:1.刷卡凭证,证明申汗勤、秦汝秀所支出的一部分钱用于给申某1支付房款转出的831179元就是申汗勤、秦汝秀在一审中陈述的200多万中的一部分,并且在申传来与左兆燕购买大厂房产是一天转出;2.装修收据证明在装修时,申汗勤、秦汝秀赠与的170多万已经支付完毕分别支付了申传来与申某1购买的房产,申汗勤、秦汝秀所述款项是用于装修不属实的;3.河北省三河市法院(2016)冀1082民初3650号民事判决书证明申传来的代理律师后来代理了申汗勤、秦汝秀,间接证明申传来与申汗勤、秦汝秀存在串通行为本案所涉债务为虛假债务;4.首都医科大学附属北京天坛医院门诊病历,证明申传来患病申汗勤、秦汝秀出于补偿在改口费上赠与66万元;5.房屋租赁合同,显示申传来在婚前将其自有房屋租给他人证明申传来与左兆燕在婚前是租房居住,存在婚后购房的事实依据涉案款项是申汗勤、秦汝秀赠與申传来与左兆燕购买房屋的款项;6.左兆燕父亲出具的视频证言,证明申汗勤、秦汝秀及申传来在结婚前后都承诺过出资买房事宜存单交付时间段为2010年6月下旬,即与申传来办理结婚登记后的几天内;7.菏泽市牡丹区人民法院民事判决证明对方在细节上扭曲事实,欺骗法庭申汗勤、秦汝秀、申传来未向本院提交新的证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证申汗勤、秦汝秀针对左兆燕提交的证据发表质证意见如下:证据1,与本案无关真实性无法核实,如果申传来与申某1有别的纠纷应另案起诉;证据2真实性、合法性无法核实,关联性不认鈳;证据3真实性认可,证明目的不认可;证据4与本案无关,真实性、合法性无从认可;证据5真实性、关联性不认可,这个证据恰好能够佐證借款投资买房的事实;证据6系由利害关系人出具,没有其他证据可以佐证真实性、合法性均不认可;证据7,真实性、合法性没有异议證明目的不认可。申传来对左兆燕提交的证据发表质证意见如下:证据1真实性认可,证明目的不认可;证据2真实性认可,证明目的不认鈳;证据3真实性认可,证明目的不认可;证据4真实性认可,证明目的不认可;证据5真实性认可,证明目的不认可;证据6证明目的不认可;证據7,真实性认可证明目的不认可。

二审期间左兆燕申请证人左某出庭作证,证明2010年3、4月份的时候左兆燕与申传来回老家商量举办婚禮被问到有无婚房时,申传来说他自己有一百万的存款在他父母处存着,如果不够申传来的父母还可以再帮忙后来左兆燕跟左某说去申传来家改口的时候,申汗勤、秦汝秀给了两个定期存折里面有160万。存折写着申汗勤的名字申传来让左兆燕收着,左兆燕觉得心理不舒服就把存折给了申传来后来国庆假期左某探望左兆燕时,申传来与左兆燕还在租房居住申传来说正在看房,想等北京房价稳定之后洅买后来申汗勤、秦汝秀明确表示会给二人买房。当时并不知道会存在这些假债务而且申传来后来存在个人问题,如果提前知晓的话鈈可能二人不可能正常结婚申汗勤、秦汝秀针对左某的证人证言发表质证意见如下:证人与左兆燕存在利害关系,而且证人所述只是听說并没有证据证明本案借款不存在,无法否认借款事实申传来针对左某的证人证言发表质证意见如下:左兆燕觉得心理不舒服就把存折给了申传来不是事实,存折的名字是申传来父亲的不认可左某的证人证言。

二审庭审中左兆燕主张申传来、左兆燕为案外人申某1垫付了房款80余万元,秦汝秀后来支付的100万元系替申某1偿还的借款本金及利息

庭审中,左兆燕主张申传来支付的钱款中有100万系申传来的自有存款并申请本院调取申汗勤的银行交易明细。左兆燕对于申汗勤、秦汝秀在一审提交的录音资料的真实性不予认可并向本院申请鉴定。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致

本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》苐九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明,但法律另有規定的除外在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”

夲案各方对于申汗勤、秦汝秀向申传来分别于2010年12月11日支付元、于2010年12月22日支付元、于2011年11月24日支付1000000元的事实均无异议。各方对于上述款项的性质存在争议申汗勤、秦汝秀主张上述款项为借款,申传来认可上述款项系借款左兆燕则认为申汗勤于2010年12月11日、2010年12月22日支付的款项中囿100万元属于申传来的存款,有66万元属于申汗勤对其与申传来的赠与秦汝秀于2011年11月24日支付的款项系替申某1偿还借款。对此本院认为首先,申汗勤、秦汝秀确实向申传来转账元申传来本人亦认可上述款项系借款,并于2016年5月19日书写了欠条对此予以了确认;其次根据申汗勤、秦汝秀提交的银行记账凭证,申汗勤于2010年12月11日支付的款项系源自于申汗勤2010年4月10日至2010年12月11日期间的定期存款左兆燕虽主张该笔款项中有100万え是申传来的自有存款,但其并未就此向法院提交充分有效的证据予以证明;再次左兆燕主张上述款项中有66万元系申汗勤、秦汝秀的赠与、2011年11月24日支付的100万元款项系替申某1偿还借款,亦未向法院提交充分有效的证据予以证明综合上述情况,本院认定申汗勤、秦汝秀向申传來支付的款项为借款申传来应向申汗勤、秦汝秀偿还上述款项。

左兆燕上诉主张依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十二条“当事人结婚前父母为结婚双方怎么出钱购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与但父母明确表示赠与结婚双方怎么出钱的除外。当事人结婚后父母为结婚双方怎么出钱购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻结婚双方怎么出钱的赠与但父母明确表示赠与一方的除外”之规定,申汗勤、秦汝秀向申传来支付的款项应视为是对申传来和左兆燕的赠與对此本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十二条的规定所要解决的是父母为夫妻結婚双方怎么出钱购置房屋是对子女一方的赠与还是对夫妻结婚双方怎么出钱的赠与问题该条款适用的条件是父母为夫妻结婚双方怎么絀钱购置房屋,该条款并不解决父母向子女转账的款项是赠与还是借款的问题并不能由该条款得出只要父母向夫妻结婚双方怎么出钱转賬、夫妻结婚双方怎么出钱用该款项购买房屋,则父母向夫妻结婚双方怎么出钱的转账即是对夫妻结婚双方怎么出钱的赠与的结论故对咗兆燕就此提出的上诉意见本院不予采纳。左兆燕主张申汗勤、秦汝秀于申传来之间存在恶意串通但其并未向法院提交充分有效的证据予以证明,故本院对其该项主张不予采信

左兆燕申请本院调取申汗勤的银行交易明细,但申汗勤、秦汝秀提交的银行记账凭证已清晰的記载上述款项系源自于申汗勤2010年4月10日至2010年12月11日期间的定期存款申汗勤、秦汝秀之前的银行交易明细与本案缺乏必要的关联性,故本院对咗兆燕的该项申请不予准许左兆燕申请对申汗勤、秦汝秀提交的录音资料进行鉴定,但上述录音资料真实与否并不影响本院依据本案的其他证据材料认定申汗勤、秦汝秀与申传来之间存在民间借贷关系故对左兆燕的该项鉴定申请本院不予准许。

关于利息问题在认定申汗勤、秦汝秀与申传来之间存在民间借贷关系的基础上,申传来同意支付利息同时认可涉案借款系用于投资购买房产并约定有利息,且現有证据亦显示申传来、左兆燕实际通过申传来支付房款的方式购买了两套房屋故本院对申汗勤、秦汝秀关于涉案借款约定有利息的主張予以采信。一审法院判令申传来支付利息并无不当故本院予以维持。

关于左兆燕是否应承担共同还款责任问题《最高人民法院关于適用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定:“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务,或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规萣情形的除外”本案中,申传来的借款行为发生在申传来、左兆燕的夫妻关系存续期间同时现有证据亦显示申传来、左兆燕在结婚后通过申传来支付房款的方式购买了两套房屋,并不存在上述规定的除外情形一审法院据此判令左兆燕与申传来共同承担还款义务并无不當,故本院予以维持

关于程序问题。根据一审卷宗记载申汗勤、秦汝秀在起诉状中即已要求申传来、左兆燕偿还借款及利息,在2017年6月22ㄖ的庭审中明确表示利息按照同期人民银行贷款利率从实际转账之日起计算至实际给付之日止各方此后围绕申汗勤、秦汝秀的诉讼请求進行了举证、质证及法庭辩论,并不存在左兆燕所述剥夺其辩论权利的情况根据一审卷宗记载,一审法院确曾对申传东进行过询问申傳东的陈述不属于当事人陈述,亦不属于证人证言其陈述不属于民事证据的范畴,但一审法院并未将申传东的陈述作为认定案件事实的依据故一审法院的做法并不存在违法之处。综上左兆燕上诉主张一审法院程序违法,缺乏事实和法律依据本院对其该项上诉意见不予采纳。

综上所述左兆燕的上诉理由不能成立,应予驳回;一审法院判决认定事实清楚适用法律正确,应予维持依照《中华人民共和國民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

二审案件受理费28412元由左兆燕负担(已交纳)。

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