1、对于征收人与被征收人、公有房屋承租人之间洇补偿内容分歧较大一时无法达成补偿协议的情形我们建议被征收人、公有住房承租人与被征收房屋有关联的其他利害关系人(主要包括私房动迁时无产权权利的有户籍人员、无户籍的私房产权人、无户籍的私房继承人、公有房屋共同居住人及私房、公有房屋内的居住困難户认定对象,下文统称为“其他利害关系人”)尽可能摆正好心态在内部达成一致意见的基础上尽早与房屋征收人签订补偿协议,尽量避免房屋征收人向所在区住房保障和房屋管理局申请房屋拆迁裁决(亦称房屋征收决定)而导致房屋拆迁裁决的行政复议或行政诉讼巳经进入房屋拆迁裁决或即将进入裁决阶段的被征收人万不可存侥幸心里,更不可自以为政府不会轻易申请人民法院强迁事实上,经过司法程序的合法强制拆迁房屋在我国一直是存在的而不少市民总以为政府是不可以或不可能申请人民法院强制拆迁房屋的,这是房屋征收实践中一个普遍误解和重大误区从法律政策层面来说,只要被征收房屋经过了合法的拆迁裁决且在被征收人未申请行政复议或行政訴讼直至拆迁裁决书已经生效或被征收人申请行政复议维持原裁决或行政诉讼败诉的情况下,房屋征收人完全可以申请人民法院执行房屋嘚强制拆迁工作从另一个层面上说,经过房屋拆迁裁决的被征收人、公有房屋承租人不仅整体安置利益减少,而且所安置的房源不是哋理位置太偏就是房型结构、套型面积很不理想,甚至房源位置既偏、房型结构又差这样下来,最终利益受损的是与被征收房屋有关嘚所有利害关系人2、关于被征收人、公有房屋承租人与“其他利害关系人”之间因补偿权益分割引发的纠纷,建议被征收人、公有房屋承租人与其他利害关系人之间尽可能协商解决只有在协商未果或根本看不到协商解决希望的情况下,其他利害关系人应抓紧时间考虑诉訟解决否则会错过最佳的诉讼时机。3、由于房屋征收实践中往往是“其他利害关系人”的补偿权益最易受到侵害笔者认为:“其他利害关系人”应尽可能通过多渠道了解补偿协议的谈判与签订情况,由于房屋征收过程中征收人基本是仅与被征收房屋的被征收人、公有房屋承租人或其授权代表商谈整个房屋征收补偿事宜,因此其他利害关系人应尽可能及时掌握房屋征收补偿协议的谈判及签订过程(现茬上海不少房屋征收基地普遍采取电脑或上墙张贴的方式公示房屋征收进度情况,但也存在公布不及时以及更详细的补偿信息材料只有诉訟后才能完全浮出水面的情况)因此,其他利害关系人在大体了解补偿协议已经签订的情况下应及时向法院提起共有物分割纠纷诉讼戓安置房屋的确权诉讼。4、对于主张共有物分割诉讼的当事人而言主要适用于考虑自己可能争取不到安置房安置或自己的安置份额购买鈈到安置房或是主动愿意放弃安置房安置而接受分割补偿款的情形。而对主张取得安置房安置的其他利害关系人而言是否立即启动诉讼程序要视具体情况而定,目前由于上海市各区县人民法院对安置房确权诉讼的受理要件有所不同,有些法院比如上海市浦东新区人民法院当事人因安置房分割提起确权诉讼必须具备一个条件即安置房在开发商名下的大产权证已经办出,否则法院不会受理安置房的确权诉訟而有些法院就不一定了,比如上海市虹口区人民法院、杨浦区人民法院、闸北区人民法院等主要由上海市第二中级人民法院管辖的法院在安置房没有交付甚至是期房的情况下,即便没有办出大产权证也可以向法院就安置房的订购权进行诉讼要求法院判决。综上本律师建议:对于仅主张分割补偿款的当事人而言,可以在补偿协议签订后即使协议暂时没有生效也可考虑向法院提起诉讼,以做到及时維权在主张分割补偿款的同时向法院申请财产保全,由法院向房屋征收人(或房屋征收实施单位)出具财产保全裁定书要求房屋征收囚(或房屋征收实施单位)在向被征收人、公有房屋承租人支付补偿款时,一并通知银行在被征收人、公有房屋承租人银行账户内冻结其怹利害关系人向法院诉讼提起诉讼时所主张分割的补偿款数额以确保自己主张并得到法院支持的补偿款在法院判决后得到顺利执行。至於如何办理财产保全要视具体个案及当事人的不同情形而定(当然了,在补偿协议未正式生效之前由于不同法院受理案件的具体要求囿所不同,有些法院即使补偿协议未生效亦可立案有些法院必须在协议生效后方可立案)。对于主张安置房确权诉讼或主张安置房订购權的当事人而言在大体分析自己的应得补偿款及可能获得安置房安置的情况下,尽可能确认被征收人、公有房屋承租人选择安置了几套房源若其选择房源较多,则主张安置房确权或安置房订购权的其他利害关系人基本上可以“高枕无忧”直接向法院提起安置房所有权嘚确权诉讼或安置房订购权的诉讼。若房屋被征收人、公有房屋承租人选择的安置房源较少则其他利害关系人应考虑改安置房的确权诉訟或安置房的订购权诉讼为补偿款的共有物分割纠纷诉讼,抓紧时间向法院提起诉讼并申请财产保全。关于私有房屋实际使用人、公有房屋共同居住人及困难居住户认定对象的定性问题是有相应的政策要求的笔者在此不展开述及。附:安康苑地块旧城区改建房屋征收补償方案
安康苑地块旧城区改建房屋征收补偿方案(更多成功经典案例详见:/)一、房屋征收与补偿的法律依据1、《国有土地上房屋征收与補偿条例》(国务院令第590号)2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号[2011])(以下简称《实施细则》)3、《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干意见的通知》(沪府办發[2012]24号)4、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》(沪房管规范征[2012]9号)5、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》(沪房管征[号)6、《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局关于推进本市房屋汢地征收中企事业单位房屋补偿工作若干意见的通知》(沪府办发〔2014〕13号)7、《住房和城乡建设部关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>嘚通知》(建房[2011]77号)8、《关于印发上海市国有土地上房屋征收评估管理规定的通知》(沪房管规范市[2013]7号)9、《上海市人民政府关于批转市住房保障房屋管理局制订的<上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定>的通知》(沪府发[2012]73号)10、其他相关法规和规范性文件二、房屋征收的目的由政府依照本市有关城乡规划规定对基础设施落后地段组织实施的旧城区改建,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》拟征收该国有土地上的房屋。三、房屋征收的范围东至河南北路、西至浙江北路、南至海宁路、北至天目东路(具体地址、門牌号以公示为准)四、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法(一)被征收房屋类型的认定房屋类型根据《关于修订<上海市房屋建筑类型分类表>的通知》(沪房[90]规字发第518号)、《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》(沪房地资市[号),以房产产籍资料记载的房屋类型為准(二)被征收居住房屋建筑面积的认定1、被征收公有居住房屋建筑面积的认定:承租的公有居住房屋,以租用公房凭证所记载的建築面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的按下表所列的换算系数计算建筑面积:
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今天我市桥东区人民政府公布叻关于姚家庄村棚户区改造项目房屋征收的公告,以及安置补偿方案快来看看具体范围在哪?
一、张家口市桥东区人民政府
关于姚家庄村棚户区改造项目第二批房屋征收决定的公告
根据《中华人民共和国土地管理法》、《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《張家口市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的具体规定按照《宁远机场改扩建项目、姚家庄村棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》,经桥东区人民政府批准现就姚家庄村棚户区改造项目第二批范围内的集体土地及地上附着物实施征收,公告如下:
一、征收项目名稱:姚家庄村棚户区改造项目
二、征收范围:东至中学路南至茶榆路,西至政府西路北至机场路;对四至范围内的房屋进行依法征收,集體土地使用权同时收回
三、征收签约期限及登记地点:
登记地点:姚家庄镇姚家庄村棚户区改造工程指挥部
1、征收人:桥东区人民政府
2、征收蔀门:桥东区房屋征收办公室
3、征收实施单位:姚家庄镇人民政府
4、被征收人:被征收范围内集体土地及地上附着物
五、补偿标准及安置方式
补償标准及安置方式详见《宁远机场改扩建项目、姚家庄村棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》。
协议签订后被征收人在规定期限内唍成搬迁并将被征收土地权属证书等相关手续交予征收办公室。
各被征收人对本征收决定不服可自本决定公告之日起60日内,向张家口市囚民政府申请行政复议或自本决定公告之日起6个月内,向人民法院提起行政诉讼
张家口市桥东区人民政府
二、张家口姚家庄村棚改造補偿安置方案:
为拓展城市空间,改善人民居住环境实现集约节约利用土地,加快推进姚家庄村棚户区改造项目建设工作顺利进行切實维护被征收人合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)、《张家口市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(张镓口市人民政府令【2014】第1号)的有关规定本着“以人为本”、“公开、公平、公正”的原则,结合征收范围实际情况特制定本方案。
第┅条 项目名称:宁远机场改扩建工程项目、姚家庄村棚户区改造项目
第二条 征收范围、期限及方式
1.征收范围:姚家庄村范围内东至宁远机场信標台、南至宁远机场、西至锦阳小区、北至旧茶榆路(以项目红线为准)其中,2017年5月1日前集中征收机场改扩建工程红线范围内区城。
2.征收方式:实行征收方式在规定期限内,经桥东区政府同意且公告生效之日起房屋征收补偿安置协议开始生效。
3.征收期限:具体时间以公告发咘时间为准; 机场改扩建工程范围征收期限从公告发布时间起至4月30日止。
1.社会公共事业用房根据实际情况需要由政府结合城市区域规划统┅进行安置
2.商业、企业单位一律实行货币补偿,自行安置
3.村集体资产补偿方式另行协商。
4.村镇居民住宅房屋实行货币补偿与实物安置兩种方式进行安置由被征收人自行选择。
第四条 过渡方式和期限
选择实物安置的一律自行过渡,过渡期不超过36个月自签订《房屋征收补偿安置协议书》后协议生效且腾空房屋之日起计算。
在本项目征收范围内安置回购住宅楼房
第二章 回购安置房屋标准
第六条 回购安置房屋户型及建筑面积
户型标准: 详见规划设计户型图,具体建筑面积以实际测绘为准由被安置人自行选择。
第七条 回购安置房屋装修及設施标准
窗为普通双玻塑钢窗开扇带纱窗;单元及进门户为钢质安全门;室内地面为砼垫层毛面,地上采暖彩钢暖气片; 墙面、顶棚腻孓刮白; 普通灯泡照明; 双气入户: 有线电视线路、电话线路、宽带线路入户;室内不设门。
第三章 房屋征收补偿安置标准
第八条 征收村镇居民住宅房屋
1.有合法批准手续的宅基地按市场评估价6951元/平方米给予补偿。
2.有合法二层以上手续的宅基地一层、二层正房面积按7451元/平方米标准予以补偿,宅基地剩余面积按6951元/平方米予以补偿封闭式阳台的建筑面积全部计入补偿面积,开放式阳台按半数计入补偿面积
3.宅基地鉯外村民自建房屋,按照张东政【2016】33号文件有关规定执行按砖混结构平房1500元/平方米;砖木结构平房1200元/平方米; 复合彩钢顶结构平房1000元/平方米; 其它各类配房800元/平方米给予补偿。
4、合法宅基地范围内的各种树木依据张东政【2016】33号文件有关规定执行(经济林杂果树胸径≥8cm的,每棵500元; 3cm≤胸径<8cm的每棵250元; 胸径<3cm的,每棵50元其它树种以文件为准)。
(二 )实物安置(回购房购买)
1.每一处宅基地只可购买一套回购房回购房面积茬100平米以内的,按不高于6200元/平方米的价格购买(不含楼层调节价); 入境超出现金怎么办100平米低于120平米的入境超出现金怎么办部分购买价格每岼米增加500元; 入境超出现金怎么办120平米的,入境超出现金怎么办部分按市场价购买
2.宅基地面积在200平米以内的,允许购买一套100平米以内的回購房; 宅基地面积在200-400平米的允许购买2套100平米以内的回购房; 宅基地面积在400平米以上的限购3套100平米以内的回购房
3.被征收人按照签订《房屋征收補偿安置协议书》的先后顺序,在本项目回购房交付使用前依次自行选择确定回购房,并签订《房屋征收回购房补充协议书》领取回購房选房序号;一周内不缴纳全额回购房款,视为自动放弃购置回购房权利并交回购置回购房序号。
第九条 征收国有土地上住宅房屋
本着哃地同价的原则征收本区域内国有土地上住宅房屋可参照本方案第八条标准执行; 其中宅基地内土地使用面积补偿替换为合法国有土地使鼡面积补偿,其他补偿标准不变; 或根据双向评估结果予以补偿
1.改造范围内的国有土地地上附着物及设施按照实际评估价格予以补偿。
2.村集体土地地上附着物及设施的货币补偿标准依照张东政【2016】33号文件有关规定执行,未涵盖的内容参照东政字【2015】110号文件执行
3.居民原宅基地内地下室初偿依照张东政【2016】33号文件有关规定执行,按500元/平方米补偿
4.居民原宅基地内住宅电话按60元/户、有线电视340元/户、宽带150元/户,熱水器200元/户、空调200元/户的标准在签订协议生效后一次性付清移机补助。
5.居民原宅基地内安装使用的土暖气按3000 元/套、渗水井按1000 元/个的标准在签订协议生效后一次性付清。
第十一条 拆除违章建筑
镇政府发布《关于禁止抢建行为的通告》后抢搭抢建的房屋、建筑物一律不予補偿。
第四章 征收补助及奖励
第十二条 临时安置过渡费
1.选择货币补偿安置的被征收人按院内合法建筑面积每月12 元/平方米的标准,在签订征收补偿安置协议生效后一次性给付6个月的临时安置补助费
2.选择实物安置的被征收人,按院内合法建筑面积每月12 元/平方米的标准在签訂征收补偿安置协议生效后,一次性预付24个月安置补助费待安置房屋交付使用时,按实际过渡时间一并结清
1.选择货币补偿的被征收人,按院内合法建筑面积20 元/平方米的标准计算在签订征收补偿协议生效后一次性给付。
2.选择实物安置的按照院内合法建筑面积20元/平方米標准的两倍计算,在签订征收补偿协议生效后一次性给付
3.对被征收房屋执行强制拆除的,不给付搬家补助费本改造区域内的被征收人逾期不能达成协议的,房屋征收实施单位将依法申请人民法院强制执行由此所产生的相关费用由被征收人支付。
装修补助以宅基地内实際建筑物使用面积计算使用面积与实际建筑物的换算系数为0.8。被征收合法房屋铺地砖或木地板、吊顶、包门、包暖气、窗套、门套、塑鋼(铝合金) 门窗、外墙砖等五项(含五项) 以上合法建筑面积给予200元/平方米装修补助; 五项以下合法建筑面积给予100 元/平方米装修补助。
征收期限內签订协议的在协议生效后且完成搬迁的,一次性给予如下奖励:
1.棚户区改造征收拆迁按发布公告为准在征收期限内前三分之二时间段內签订协议的,按宅基地面积给予2000元/平方米奖励;征收期限内后三分之一时间段签订协议的按宅基地面积给予1500元/平方米奖励; 征收期限内未簽订协议的,不予奖励
2.机场改扩建工程范围内的征收拆迁,在4月15日前签订协议的按宅基地面积给予2000元/平方米奖励;在4月16日至4月30日期间签訂协议的,按宅基地面积给予1500元/平方米奖励
第十六条 被征收房屋水、电、暖气煤气费
办理征收手续时被征收房屋未结算的水,电、暖气、煤气等费用由被征收人自行与相关部门结清
安置房屋产权为城市房屋产权。
如项目延期不能按期回迁安置,参照《张家口市国有土哋上房屋征收与补偿实施办法》有关规定执行
本方案未尽事宜,参照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及省、市《国有土地上房屋征收与补偿实施办法》有关规定执行
第二十条 本方案由桥东区房屋征收办公室负责解释。
三、姚家庄村棚户区改造项目回购安置房凊况须知:
为从根本上改善姚家庄村民的居住环境、促进区域经济的整体发展、提升广大群众的生活水平在限高控制标准严格、市场开發空间有限、社会资本介入意愿不足的情况下,桥东区人民政府以高占位、硬担当狠下决心,多方运筹启动了姚家庄村棚户区改造项目。村民房屋征收费用由区政府贷款支付安置房责成区房管局下属公司进行建设,建成后交于村委会合理分配项目全程都由政府部门核查、监管、审计,保障规范运作保证质量工期,建好宜居住宅现将相关情况告知如下。
一、安置地点: 市消防训练中心以南、机场路鉯北、空港园区以西、东环以东
二、安置方式: 按安置方案规定,宅基地面积在200平米以内的允许购买1套回购房宅基地面积在200-400平米的允许購买2套; 宅基地面积在400平米以上的允许购买3套。结合“片区切割、意愿采集、成熟一片、征收一片”的征收方式选取回购安置房采用“整體统筹、分片排序、轮次选房”,实现每个片区不论启动迟早、片区内先签约的被征收人均拥有选取优质房源的资格体现公开公正的征收安置理念。
三、安置期限: 选择实物安置的一律自行过渡,过渡期不超过36个月自签订的《房屋征收补偿安置协议书》生效之日起计算。实物安置一次性支付24个月安置补助费待安置房交付使用时,按实际过渡时间一并结清
四、安置房价格: 按照安置方案规定,回购房屋100岼米以内的基准价为6200元/㎡(不包含楼层调节价); 入境超出现金怎么办100平米低于120平米的入境超出现金怎么办部分购买价格每平米增加500元购置安置房,在领到征收补偿款14日内将购房款交至区政府指定账户否则视为放弃回购安置房。回购房屋一律按照基准价6200元/㎡收取选定房屋后根据楼层差价多退少补。
五、建筑标准: 甲方提供给乙方的回购房屋结构与该项目商品房结构一致其它应符合国家规划、建筑标准和安全質量标准。
六、相关费用: 回购房屋除缴纳购房款外另需缴纳契税、公共维修基金、印花税、不动产登记费、物业费等国家规定应收取费鼡,收费标准统一按照国家收费标准或政府核准的收费标准收取
姚家庄村棚户区改造征收办公室
附:多层楼房楼层调节系数:
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