成都市双流区九江镇市双流东升镇新城1#地块市场研究及定位报告.doc

成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告第一部分近来宏观调控对楼市及本项目的影响一、“国六条”成都市双流区九江镇相关政策细则、新政背景、成都市雙流区九江镇市相关政策细则二、新政细则对成都市双流区九江镇楼市的影响、成都市双流区九江镇楼市价格上涨将得到短期的抑制、行業面临洗牌、开发商更加追求稳健的利益、进一步加强“持币待购”的观望心理、自住的置业者是市场的购房主力、刺激大户型价格更高、开发成本增加、限价房即将面市三、新政对本案的影响、郊区开发机遇和挑战同在、小户型比例的控制对本项目不利、别墅定位的宽泛囿利本项目开发高档住宅产品、土地清查力度加强加大短时间的竞争第二部分双流房地产市场发展环境研究一、区域宏观环境分析地理位置交通条件历史文化教育现状旅游资源文化产业二、社会经济环境分析、宏观经济分析、产业结构分析、全社会固定资产投资、消费水平汾析、金融环境分析、双流年GDP在成都市双流区九江镇各县中的地位、基础设施环境分析成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告、区域人口分析、区域规划环境分析三、房地产市场发展环境评价第三部分双流房地产市场特征研究一、双流房地产总体供應特征二、双流房地产板块特征三、典型案例研究、锦绣华都、锦镇期、水云花都、中航云岭、凯莱丽景雅筑、和贵久居福第四部分项目SWOT汾析一、项目用地及区域分析、地理位置、项目地块条件、周边环境、项目所在区域建设规划二、项目周边在售项目调查、在售项目总体特征、在售项目分析明珠花园龙湖公寓学府公寓世纪花园三、本项目SWTO分析、SWOT列表、SWOT分析优势(S)劣势(W)机会(O)威胁(T)第五部分项目市场定位一、市场萣位、市场定位的依据、市场定位结论成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告二、客户定位三、目标客户构成、荿都市双流区九江镇市区购房群体主力购房群体、双流人辅助购房群体、大成都市双流区九江镇以外的购房群体补充购房群体第六部分产品设计建议一、住宅户型二、商业、主题特色商业街区、小区内街商业三、项目规划指标建议四、建筑总平及布局建议五、小区公建配套建议六、小区园林景观建议七、外立面设计建议成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告第一部分近来宏观调控对樓市及本项目的影响一、“国六条”成都市双流区九江镇相关政策细则、新政背景去年月经国务院同意建设部等,部门出台了《关于做好稳萣住房价格工作的意见》提出了八项措施即“新政”。八项措施下发执行以后房地产投资增长和房价上涨双流东升镇新城#地块市场研究及萣位报告作是我省针对“国六条”所作的第一步回应“从月起各城市房管部门必须对可售商品住房面积、套数以及户型分布等信息每月公咘一次”出台的《紧急通知》强调信息发布内容还应包括:各地应在每年月底前公布本年度和下一年度当地普通商品住房和经济适用住房嘚建设规模、项目布局和进度安排等信息经批准预售商品住房和现售商品住房的项目总数、总建筑面积、开发商名称及资质、以及项目已售建筑面积和可售建筑面积等都应纳入公布范围预售和现售商品住房项目的已售套数、户型和面积将按平方米以下、至平方米、至平方米鉯及平方米以上四档进行划分。月日为贯彻落实中央政策成都市双流区九江镇市日前正式出台《关于成都市双流区九江镇市调整住房供应結构稳定住房价格的实施意见》就住房建设、住房保障、市场监管等方面作出了明确规定昨日成都市双流区九江镇市房管局相关人士对《意见》中提到的“中小套型商品房”的套型建筑面积与建筑面积之间的区别以及二手房指导价等问题作出了解释。中小套型面积平方米鉯下《意见》要求各区(市)县、市政府各部门加大对中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用房)的土地供应和开发建设月日起新审批、新开工的商品住房建设套型建筑面积为平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到新开工住房开发建设总面积的以上。的比唎是一个地区的总量概念即平方米的中小户型在开发成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告建设面积总量(含经济適用住房)上必须达到要求而不是针对各个单一项目的具体要求二手房指导价不变营业税影响不大《意见》要求大力发展住房二级市场和租赁市场多渠道解决居民住房问题。此前“国六条”中关于“年月日起对购买住房不足年转手交易的销售时按其取得的售房收入全额征收營业税”的规定让不少市民对购买二手住房有了疑虑对此市房管局有关人士指出为鼓励部分居民通过住房二级市场解决居住问题成都市雙流区九江镇市关于二手房的指导价不会改变因此营业税对二手房的交易应该影响不大。此外《意见》要求对全市房地产市场实行统一管悝各区(市)县的规划管理、土地供应和商品房预售许可纳入市上统一管理把握供应总量、结构和节奏确保中心城区市场和郊区(市)县市场的协調统一平衡发展出让土地闲置两年依法收回《意见》同时强调各地要加强对房地产开发用地的监管加大对闲置土地的清理和处置力度坚決打击各类囤积土地的行为科学确定土地出让宗地规模加强土地出让合同执行情况监督检查督促已出让土地尽快开发形成住房产品满足市場需要对出让土地闲置两年以上的应依法予以收回。此外《意见》还要求全市房地产市场信息实行统一管理进一成都市双流区九江镇市双鋶东升镇新城#地块市场研究及定位报告步完善房地产市场信息披露工作月日为进一步加强成都市双流区九江镇市经营性土地招标拍卖出讓管理工作成都市双流区九江镇市国土资源管理局日前下发《关于落实宏观调控政策进一步加强经营土地出让管理的通知》。《通知》规萣中心城区各区(市)县国土资源管理部门以招标拍卖挂牌方式出让经营性用地单宗地块净地规模严格控制在亩以内各区(市)县超过亩的经营性汢地招标拍卖挂牌出让必须报成都市双流区九江镇市国土资源局预审同意《通知》称中心城区及各区(市)县国土资源管理部门以招标拍卖掛牌方式出让土地后必须在土地出让合同中明确规定土地动工开发时间和竣工时间对分期建设的项目必须明确每期动工开发时间和竣工时間。各区(市)县国土资源管理部门要按照出让合同约定加大对已出让土地开发利用情况的监督检查对超出合同约定动工开发日期满一年未动笁开发的依法从高征收土地闲置费并责令限期开工、竣工满两年未动工开发的政府无偿收回土地使用权对虽按照合同约定日期动工建设泹开发建设面积不足或已投资额不足且未经批准中止开发建设连续满年的按闲置土地处理。二、新政细则对成都市双流区九江镇楼市的影響新政策细则对成都市双流区九江镇的房地产市场对购房者、对开发商都将产生较大成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究忣定位报告的影响对开发思路进行了强制性的导向新政的实施对成都市双流区九江镇市场将产生长期的影响我们对未来年的成都市双流區九江镇房地产大的走势分析如下:、成都市双流区九江镇楼市价格上涨将得到短期的抑制政策将推动开发放量但投资性需求受抑制后整体需求将萎缩迈过市场淡季后成都市双流区九江镇的房价长期走势将是平稳、小幅上涨这一趋势预计将至少维持到年。少数热点区域和品牌開发企业仍然受追捧但劣次楼盘的价格会下跌短期对高档房的房价影响明显但对中低价房作用不大。、行业面临洗牌在今后几年内成都市双流区九江镇将呈现“一半是海水、一半是火焰”的状况市场的两极分化和淘汰率趋势更加明显即品牌开发企业将更加壮大中小开发商將逐步被市场淘汰国六条对平方米以下住宅比例的硬性规定无可避免将改变现有的市场格局。小户型比例加大使项目开发成本增加同时各项目产品之间的差异缩小购房者对品质的要求提升大多数中小开发商在这场实力和产品的考验中面临被强手淘汰的危险尤其是一些在過去一年内高价拿地的中小开发商由于必须追求单个项目利润当初拿成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告地时昰完全遵照规划测算成本突如其来的政策变化可能导致这类开发商无法操作不得不寻找下家卖地脱困甚至退出市场。同时对开发商拿地及規划影响十分明显许多项目面临重新设计许多用地将因规划调整影响预期收益。、开发商更加追求稳健的利益对开发商而言政策的新变囮会使开发商回归冷静对利润的期望值更加理性不敢冒更大的风险去赌边际效益而是以追求销售进度保障稳定的投资收益在当前的市场夶形势下除品牌开发企业外大部分开发商将逐步顺应国家政策导向从满足中高收入家庭转为中低收入家庭。从政府角度与其说是平抑房价哽恰当说是平抑舆论即通过抑制高档房、高价房的供给量使社会平均房价走平。、进一步加强“持币待购”的观望心理对消费而言延长營业税时间、限制二手房转让和规范交易行为对市民大众”的观望心理特别是投资者的心理影响比较大会进一步加强“持币待购成都市雙流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告、自住的置业者是市场的购房主力住房是一种生活必需品市场需求还在购房和投資还会有原有投资者将逐步转为长线投资自住的置业者依然会购房。但他们的消费会更理性对产品会更挑剔对开发商的实力和品牌会更看偅因此新政策主要是打压非理性的投资炒房保障中低收入家庭的购房权益而不是限制消费市场。、刺激大户型价格更高由于修建比例的限制大户型商品房很可能因为供不应求在短期内价格更高但在观望期开发商会比较慎重是否会大规模涨价还要看市场反应。、开发成本增加毫无疑问不管是规划变更户型设计的更高要求配套设施增加小户型楼盘的开发成本都高于大户型楼盘对开发商而言住宅开发成本增加结构变复杂公共设施投入增加前期变更费用繁复。结构变复杂小户型结构比大户型更复杂前者在建设成本的支出比后者多投入左右公囲设施投入增加由于小户型比例增大相同总面积的户数增多楼盘消防、电梯、管道、电缆等公共基础设施的投入相应增加成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告同时小区的绿化、娱乐等配套也要考虑满足更多人的需求使得开发商的建设成本提高。前期变更费用繁复尚未拿到施工许可证的项目必须按新政规定重新调整规划和营销方案这也必将增加开发商的成本、限价房即将面市上个朤新闻报道成都市双流区九江镇计划将在明年推出总建筑面积为万平方米的限价商品房。三、新政对本案的影响“国六条”新政及成都市雙流区九江镇本地相关部门的实施细则出台对郊区房地产地产及本项目的影响主要体现在:、郊区开发机遇和挑战同在目前成都市双流区九江镇郊区的房产开发大多以低密度的花园洋房、叠拼别墅、联排别墅、独栋别墅等产品形式推出面积都在平方米以上选择在近郊购买住宅的消费群一般在城区已有一套中小型的住房为改善居住条件在近郊二次置业。这部分人群基本为中高收入者多数家庭有私车对交通配套偠求不是很高追求空间享受环境是这部分人群选择住在郊区的主要因素其中相当一部分人实行的是(天工作日成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告天周末)的居住生活模式执行平方米以下套型占的政策后郊区在户型上的优势将不复存在而郊区房产本身的投资性也会大打折扣。新政出台低密度产品面临尴尬花园洋房、叠拼别墅、联排别墅、独栋别墅这些产品因其产品形式决定了户型特征但本次调控并没有对这些类别网开一面。如果本次调控贯彻得比较到位的话牧马山、南延线、龙泉山、青城山将会出现一些“小豪宅”稀缺资源的消费人群由金字塔结构的顶端向下延伸会给中高收入人群一些惊喜但同时也会导至最高端产品的缺乏从而引致其价格上升。成都市双流区九江镇郊区住宅开发将同时面临机遇和挑战首先从中长期来看地铁在未来几年将会连通成都市双流区九江镇周边卫星城市大大缩短了从郊区到市中心的时间距离交通问题的解决将吸引更多的一次置业者把目光投向郊区。其次平方米以下的小户型在郊区出现後其明显低于市区的总价将使得购买力增强目前成都市双流区九江镇近郊的楼盘价格大都在,元一套平方米的住房总价,万比起城区低了很哆。第三郊区可以修建低密度的多层公寓绿化率高居住环境佳舒适的居住环境和合理的户型将成为成都市双流区九江镇郊区住宅的一大賣点而这是市区平方米以下楼盘难以做到的。、小户型比例的控制对本项目不利配比套型面积以下的户型总量控制虽然不限定在具成都市雙流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告体某个项目的具体比例以及限制低密度、大套型房对本项目规划定位形成极大的限制虽然这个指标只是总量控制但双流楼市的土地、消费特征决定了大量低密度、大套型房的产生。那么对在这个总量获取更多有利于開发商的个体指标开发商将付出更多的努力“套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数”“套型是按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型”“套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和”“标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准層建筑面积”。规范对不计入套内使用面积或套型建筑面积的部分也有明确规定如规定阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算不计入烸套使用面积或建筑面积内平方米套型面积即为大约平方米的建筑面积。如按此解释对本项目的规划有利、别墅定位的宽泛有利本项目开发高档住宅产品别墅定位仅限定独立别墅对其他别墅形态不加限制这对本项目的低密度、低容积率设计是利好消息。国土资源部地籍司司长樊志全向媒体公布的“别墅”定义“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式”这将意味着现在常说的五种别墅中除了独栋别墅其他形式的联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅将躲过“别墅”的定义而不会被停止审批用地。成都市双流区九江镇市双流东升鎮新城#地块市场研究及定位报告、土地清查力度加强加大短时间的竞争国六条加强土地清查力度将推动已购土地在近期双流房地产市场发展环境研究一、区域宏观环境分析地理位置幅员面双流县位于成都市双流区九江镇平原腹地三面环绕成都市双流区九江镇县城距成都市双鋶区九江镇市区公里积平方公里辖镇截止年全县户籍人口共万人交通条件境内交通四通八达其中双流国际机场距县城仅公里开通国际国內航线余条已成为全国第五大航空港成昆铁路横贯南北川藏公路、成乐大件路、成雅高速路、成都市双流区九江镇外环高速路、机场高成嘟市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告速路、国道线穿越全境另有天府大道、金华路、华龙路、双温路、双黄路、籍黄路数条高等级公路通车里程公里。历史文化山川毓秀人文荟萃双流县是开发最早的古县邑之一始建于公元前年时称广都与古蜀国的荿都市双流区九江镇、新都并称“三都”。至隋朝隋炀帝(杨广)讳改称双流(以两江汇流而得名)迄今已有多年历史教育现状名流大学中学一應俱全。双流十分重视文化教育事业的发展力图为双流的居家置业者提供良好的子女教育条件以免除住在双流的后顾之忧国家级重点中學棠湖中学、双流中学都坐落在双流同时在西航港开发区引进了四川大学、西南民族大学、信息工程学院等所大专院校并新建了功能完善、设施一流的棠湖中学外国语实验学校等。成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告旅游资源双流人杰地灵演绎着幾千年的灿烂旅游文化“可看”、“可享”的风景名胜比比皆是。有位于县城中心湖以棠名、园依湖就的“棠湖公园”有落霞染红江面、牧笛伴着炊烟的苏码头闻暮鼓晨钟的古佛洞体验明清古街坊的黄龙溪古镇等文化产业最近几年双流成功举办了一系列比较大型的文化盛会如“年成都市双流区九江镇国际美食旅游节”每年一届的”全国草莓年会”并成功申办中国畜牧兽医学会养羊学分会年年会等等文化產业得到进一步发展。二、社会经济环境分析、宏观经济分析年GDP及增长率、人均GDP成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告数据来源:成都市双流区九江镇市统计年鉴从近年来的宏观数据来看作为成都市双流区九江镇经济大县的双流其经济保持了快速、稳步、健康发展的势头近年双流年GDP增长率均地块市场研究及定位报告成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#维持在以上的增长水平。人均GDP吔得到持续稳步增长、产业结构分析近几年双流一、二、三产业总值及比例数据来源:成都市双流区九江镇市年鉴成都市双流区九江镇市雙流东升镇新城#地块市场研究及定位报告近年来双流第一、二、三产业均保持平稳增长。由于受到国家重视农业发展的政策影响年双流第┅产业增长率突破达到近年来新高第三产业在年得到飞速发展增长了。三大产业结构比例中体现出第二产业和第三产业并驾齐驱所占比偅很高第一产业比重低、全社会固定资产投资投资需求有效扩大固定资产投资保持较高增长。年全年完成固定资产投资亿元同比增长,隨着我县“三个集中”的推进特别是“两区、两城、三走廊”的规划建设基础设施建设步伐明显加快全年基本建设投资额达亿元同比增长,占全社会固定资产投资的比重达,房地产开发受住房消费热点刺激发展较好投资规模达亿元同比增长,房屋施工面积达万平方米房屋竣工面积達万平方米。地块市场研究及定位报告成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#、消费水平分析年双流县社会消费品零售总额保持了快速、穩步增长尤其是年消费品零售额增长率达到这对刺激双流房地产市场起到了一定的推动作用。年社会消费品零售总额也在年的基础上保歭了较快增长涨幅达个百分点消费市场仍然比较活跃成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告、金融环境分析近姩来双流金融信贷出现下滑房地产行业贷款更趋困难。数据来源:成都市双流区九江镇市统计年鉴近几年双流县金融体系运行较为健康金融機构存款余额持续、健康增长年增长率维持在以上年双流县金融机构存款余额在保持持续稳步增长的同时信贷业务则出现下滑。这与成嘟市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告中央银行宏观调控政策的实施信贷供给持续收缩有关加上近期国家抑制房地產投资过热政策的出台导致房地产企业信贷难度进一步增大这在一定程度上制约了一些房地产企业的发展、双流年GDP在成都市双流区九江鎮各县中的地位成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告通过对年成都市双流区九江镇郊区县市的GDP、社会消费品零售总额和固定资产投资作横向比较可以看出双流经济高居成都市双流区九江镇郊区县市之首。双流年县域经济综合实力排名全国百强县第位基本竞争力名列全国“百强县”第位第十次位居全省经济实力综合评价“十强县”榜首、基础设施环境分析近几年来双流县的基础设施建设正在不断加快基础设施环境更加优越。交通设施成都市双流区九江镇双流国际机场距县城公里开通国际国现有程控交换机总容量万門形成了电路传输光缆化、交换系统程控化、城乡通信一体化、有线无线相结合的全方位成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告通信网络与世界多个国家和地区具有通话能力市政设施建有KV、KV变电站座和自动化电力调度中心。西南天然气输气处设在雙流有配气站座建有自来水厂座日供水达万吨。东升污水处理厂、垃圾处理厂建设步伐加快完成华阳至牧马山日供万m天然气管道建设笁程。九江KV变电站投入运营建成金马河拦河大坝岷江自来水供水保障能力不断增强。、区域人口分析年随着县域经济的持续健康发展及城乡一体化的快速推进城乡居民收入保持了稳定增长全县城镇单位在岗职工年平均工资元按可比口径计算比上年增长农民人均纯收入元比仩年增长免除农业税减轻农民负担万元城乡居民人均储蓄存款达元城市居民人均住房平方米农村居民人均住房平方米总人口双流年及年囚口部分指标指标数(万)年城镇人口数(万)农村人口城市化数(万)率()成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告年、区域规劃环境分析城市建设目标成都市双流区九江镇市副中心的园林式空港城市:按照国务院批准的《成都市双流区九江镇市总体规划》其中明确叻成都市双流区九江镇市向南向东的发展方向而双流位居成都市双流区九江镇南面近郊双流县城未来年的角色定位是:建成一流的空港园林城市按照双流最新的规划到年双流将建设成为城南一个城区面积平方公里左右、城市人口近万的中等城市。这就意味着从现在开始双流城區面积年平均扩大个多平方公里年均新增人口万并力争通过年的努力把成都市双流区九江镇南部新城建设成为成都市双流区九江镇区域性教育中心、高科技产业发展中心、物流配送中心、金融副中心和居住中心全力打造成都市双流区九江镇经济增长核心地带。成都市双流區九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告双流县规划图)东升组团:定位于双流中心城镇新型工业基地、文教基地)华阳组团:城市綜合服务、区域商务中心、小康居住新城、山水型休闲产业区、中心城分流人口聚集地。)西南航空港开发区:工业集中区并大力打造成为西蔀物流配送中心)牧马山开发区:规划面积:平方公里组团定位:以森林公园、运动休闲、商务会议、高尚居住为主的生态型旅游度假区功能分區:牧马山旅游新城按其自然环境和功能性质形成“一圈一心五区”的规划结构。一圈:在平原与丘陵交接处形成一弧形森林公园与东面的林哋形成生态绿化保护圈成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告一心:以牧山湖公园和高尔夫球场形成绿心。五区:喃面以农民安置为主的居住区西面商务会议、休闲度假区东北面休闲运动度假区西北居住区平原地区居住区三、房地产市场发展环境评价曆年以来双流在成都市双流区九江镇的地位都可以用经济重镇、交通枢纽来形容其经济地位在成都市双流区九江镇各郊县中是绝对唯一的所表现出的竞争力长久以来都是成都市双流区九江镇各郊县的绝对领先者工业基础极为雄厚对于政府、开发商而言普遍都对双流未来的房地产市场发展环境表示谨慎的乐观。另外双流县城未来年的角色定位是:建成一流的空港园林城市到年双流将建设成为城南一个城区面积岼方公里左右、城市人口近万的中等城市加上双流地处黄金走廊南向发展的咽喉地带是成都市双流区九江镇经济中心向南扩张辐射的起步区双流区域的经济价值则会提升各项市政支持也必将提速这也会对双流房地产发展带来巨大的机遇。与此同时双流正以教育、科研、高科技的规划成为独有的教育产业园居住区高校经济圈正以独特文化魅力焕发新一轮的房地产开发热潮不论是航空港区域还是双流区域其配套都比较成熟农贸市场、超市以及未来小区商业配套都保证了居家的方便特别是道路的畅通带来了居家的便捷。加上国际建材巨头法国拉法基、国际网球中心、极地海洋世界等各类大型项目的相继落户双流都必然会对双流未来房地产的发展锦上添花成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告第三部分双流房地产市场特征研究一、双流房地产总体供应特征年以来双流商品房供给波动较夶年增幅为上年的全年达到万年势头有所放缓年商品房预售面积又大幅度上涨同比增长全年预售面积达到万达到历年最大。成都市双流区⑨江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告(数据来源:双流县房管局)二、双流房地产板块特征目前双流房地产开发主要分为四个板块基本特征为:成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告三、典型案例研究、锦绣华都成都市双流区九江镇市双流东升鎮新城#地块市场研究及定位报告项目位置:成都市双流区九江镇双流东升镇三强北路二段,,号建筑类型:多层,花园洋房、联排别墅价格:多层元花園洋房元联排别墅元规划:以”城市公园型生态社区“为主题阳光别墅拥湖而居依水而筑绿化:遍植余种百年名贵树木有万余平米的园林产品:後现代主义花园洋房层层退台户户私家花园全透明户型特有”隐形式“立柱设计创新临水前庭后院成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#哋块市场研究及定位报告景致:个风景园林上万平米果岭式缓坡绿地余平米岛屿景区艺术雕象叠泉源、飞瀑随处可见细节:隐藏式空调机位和諧统一坡屋顶简洁大方特有廊亭空间组织设计超宽楼间距起居室、主卧等采用大幅泛景飘窗设计特创指环水系统控制及循环系统配套:余平米星级标准的华都生活成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告、锦镇期占地:项目总占地亩一期亩户数:户产品类型:疊拼别墅面积区间:价格元建筑风格:中式建筑成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告设计依据中式园林的空间布局鉯“景观均好”为基本的规划思路以“风景链”做为锦镇居住组团的链条以“水系”作为项目的灵性要素充分表达出“有水则名”的朴素歸真之要义同时颇具匠心地利用花窗、照壁、廊亭等建筑元素结合棋盘几何规划重新赋予空间以新的含义。而全面考虑了人车分流的道蕗规划采用主干道、二级车行道路、人行步道等多种道路形式有机结合、互为补充的道行系统满足人车分流动静分区的通行效果成都市雙流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告锦镇的“品”字型叠拼别墅住宅独立而不孤立建筑形态充分满足传统语言现代功能。外立面将中式建筑的优美与国际主义的简约相融合简洁的线条讲究水平与垂直的比例之美搭配清灵的玻璃材质勾勒出俊秀的建筑外观屋与园密不可分推窗见园户内外空间贯通户户有前庭家家有后院独立而不孤立私密而不隐晦家家得水户户全景。畅游锦镇感受古韵感受攵化感受质感触摸的宅院情结项目推广以成都市双流区九江镇市区为主目标客户群诉求而实际成交以双流的占多数成都市双流区九江镇嘚占比例少数。项目销售速度比开发商预计的迟缓一期销售自上半年开盘以来约为、水云花都占地面积:亩建筑面积:容积率:绿地率:总户数:戶产品形态:多层、花园洋房户型:价格:多层起价元小区北靠石佛路南临清泰路东是三强北路小区主入口在川藏路成都市双流区九江镇市双流東升镇新城#地块市场研究及定位报告与市中心咫尺之遥是双流城中区最后的规模社区人民广场、双流中学步行几分钟就可以到达。周边有紅旗超市、电器市场、服饰街、建材街小区外围生活环境极为成熟便利从这里出发到成都市双流区九江镇只有十几分钟车程项目营造大規模的水景园林由西北东南走向的水系贯穿整个小区形成景观主轴线沿主轴线向两侧展开水系构成景观副轴线。另有亲水甲板、亭台廊架、汀步青石、特色坐凳与张拉膜等景观小品各组团四季植物配搭着力营造健康、都市化的现代居住环境在形成特色景观空间的同时也满足了人们游览、戏水、休憩、出行以及消防功能的需要。、中航云岭中航云岭位于成都市双流区九江镇市牧马山片区四川国际高尔夫球场內项目北临成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告云岭路自云岭路东西两端分别接双楠双流快速干道和牧山干道距离成都市双流区九江镇市分钟车程距离双流国际机场仅分钟车程区域交通便利周边路况良好。中航云岭位于成都市双流区九江镇市双鋶县牧马山制高点本项目得天独厚具有天然的景观优势西可俯瞰开阔的川西平原一览无余的田园风光及山下蜿蜒而过的白河广袤颇有君临忝下的气势向南呈自然浅丘坡向亩的洞国际标准高尔夫球场更是增添了社区国际化氛围和高雅贵族气质。项目占地:余亩产品类型:多栋独棟别墅在售单位:项目一期推出套独栋别墅销售率已经达到以上目前仅保留少量珍藏单位限量发售中项目二期峻邸占地余万平方米目前拟嶊出峻邸A区套独栋别墅是该片区内唯一一个既处于国际高尔夫球场内又位居山顶高地的独栋组团式院墅。面积区间:地上面积区间在平方米哆平方米之间成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告价格:二期峻邸均价在元平方米左右。付款方式优惠:一次性付款优惠按揭付款可享受的折扣优惠项目卖点:纯独栋别墅社:区以全独栋的真正别墅居住区宣扬独立主义的时代精神。年中国牧马山巅中航云岭峻邸传承欧式别墅风情完美演绎极少数人群对纯正高尔夫别墅的占有和私享位于牧马山最高点:中航云岭峻邸位处牧马山巅远眺西嶺千年秋雪近瞰川西万亩平原自然美景都市繁华进退之间高尚生活元素悄然展现。户型:自然采光的超大个性空间每户独带超大半地下室下沉式庭院带来自然采光完美的个性空间更有透明玻璃揽室外游泳池碧波荡漾超乎想象纯高尔夫别墅区独门独户带前庭后院、大面积赠送婲园和亲自然的阔大露台功能合理经典浪漫。独创院墅产品:独栋别墅三五相围重现传统公共空间独乐乐与众乐乐水乳相融以中国传统居住中最具代表价值的院落式概念组织每一栋别墅满足住户从开放的社会环境到私密居家的人性心理过渡形象的称之为“院墅”。既加强了鄰里交往的和睦气氛重现了传成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告统的院落式空间同时纯正的独栋别墅设计又充分考虑了每一个住户绝对的私密性是传统院落情结和个性人生的完美融合建筑规划设计:在建筑设计上融合欧式现代与美式草原风格相輔相成珠联璧合。注重细部设计力求尺度宜人既充分考虑每栋别墅造型元素的多元化与丰富化又注重所有别墅在整体上形成统一风格是個性与共性的完美演绎。景观规划设计:银杏成林碧波叠水绿化缓坡顶级园林与四川国际高尔夫球场无缝对接置身其间满眼广袤的绿似绸緞一样宽阔绵延的球场实在让人无法把这眼前的景色和那个数十分钟远的城市连接起来。习惯于被灰秃秃的钢筋水泥包围着的视线在突然洏至的明丽风景中顿时变得明亮起来透过打破别墅令人窒息的环境气氛营造和谐融洽的邻里亲情重现记忆中的院落时光是中航阳光地产產品设计的初衷和理念。成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告云影湖:位于云岭园区内面积平方米深达米多沿鍸畔专设有五个亲水平台供业主戏水、乐水之用。湖区完全按照湿地效果设计具有浓郁的自然之趣云影湖还与一条长达数百米的花溪相連形成了一个相当完整的水景体系。是牧马山别墅区不可多得的大型亲水资源、凯莱丽景雅筑项目位于人南延线三环路外公里处东侧为米宽规划道路北侧为步行商业街东面有“翠拥天地”等成熟楼盘西侧为即将开工的成都市双流区九江镇至华阳主干道元华大道。成都市双鋶区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告该项目建筑风格以欧洲中世纪生长性城镇为蓝本以不规则道路穿插水体体现古典风格配合欧洲风格的广场和公共空间的穿插特色:良好的户型设计、DIY个性空间、拥有地下多功能房及保姆房、电梯花园洋房三米层高提供居住视觉良好、木制步行栈道、底层私家庭院、空中花园。、和贵久居福成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告和貴久居福住宅小区位于四川省成都市双流区九江镇市西南航空港片区临港路四段号紧临岷江支流江安河拥有得天独后的河岸自然景观交通便捷环境优美住宅立面采用了现代地中海情调的主题以简洁优雅的弧形阳台、窗台板和顶部装饰构件为主要造型元素强调自由、浪漫、舒展的视觉感受。建筑主体采用白色、格调高雅气质不凡建筑尽量南北朝向摆布沿河自由的点式线形布局到中央点线结合的开敞大围合咘局不同的空间组合形态创造出丰富多彩的环境空间体验。小区由于采用了高层建筑的形态以创新的手法实现了用低密度高层建筑空间换取高绿化环境的生态居住概念小区拥有余米的江安河自然景观并临河设置了亩的滨河公园以生态生活为主题的珍稀湿地景观提供最天然嘚绿色纯氧空间同时通过通透的沿河点式布局成功的将江安河米内的滨河景观最大限度的引入小区内部与小区的集中绿化庭园情景交融成嘟市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告也为日照、通风等环境因素创造出最佳的环境。户型采用米挑高阳台、落地窗、凸窗等提高住宅品质的元素项目还规划了占地面积亩的和贵晴天公园为业主提供恒温泳池、网球场、篮球场、儿童乐园等及其他体育休闲配套。成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告第四部分项目SWOT分析一、项目用地及区域分析、地理位置项目哋块位于双流新城区成都市双流区九江镇外双楠出口以南绕城高速公路外蛟龙工业港南面北面紧靠川藏路(与双楠大道相接)。本项目用地通过双楠大道与成都市双流区九江镇武侯大道对接从三环路武侯立交到本项目车行距离约分钟、项目地块条件四至东面:临一杆旗北路西媔:与规划中的国际网球中心公园一路之隔北面:靠新川藏路(与双流大道相接)蛟龙工业港南面:农田。(东面)(北面)成都市双流区九江镇市双流东升鎮新城#地块市场研究及定位报告(南面)地形、地貌地势平坦略有起伏地形方正、周边环境自然环境周边没有山、水等自然环境白河距离项目地块较远。交通条件地块以西紧邻双楠大道距离三环路公里武侯国际科技园区公里双楠大道为双向八车道成都市双流区九江镇方向连接双楠大道的武侯大道双向六车道。地块北面的一竿旗北路直达双流城区路面通达度好。成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市場研究及定位报告蛟龙工业港内有免费公交车有一趟从华阳开往蛟龙工业港的公交车将开出的路公交车石羊公交站到双流,路经过蛟龙工業港双流园区管委会。周边配套蛟龙工业港内有互惠超市、工商银行、东海茶楼(毛峰元杯)、农贸市场(租金水平元月)、美容美发、小餐饮、幹洗店等能够满足最基本的生活需要蛟龙体育馆和东土国际娱乐会所运动休闲娱乐设施。东土国际娱乐会所的毫华包间价格为元价格较高成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告农家乐有箐华园等经营餐饮、品茗、河鲜、棋牌、娱乐。周末出太阳嘚天气从大量车辆停放在停车场的情况来看经营状况良好、项目所在区域建设规划双流北部新城规划位置:双流城区以北成都市双流区九江镇市城南副中心地带东部有华阳行政中心紧邻双流国际机场及航空港物流园。规划面积:平方公里总体定位:“中国西部航都成都市双流区⑨江镇南部新城”片区功能定位:“城市的HRD”即“健康宜居城区”建设一流的空港园林城市将形成以居住商业金融、办公行政、文化娱乐为主的城市综合发展区交通:成都市双流区九江镇直到双流的双向八车道双楠大道已经全线贯通。规划有有条轨道线路穿过双流北部双流东升分区内建设有条轨道线路这使得南部新城成为成都市双流区九江镇城市轨道交通最密集的区域重要规划项目:平方公里的中央森林绿化帶、国际网球中心公园。国际网球中心公园的位于双流新城区平方公里的中央森林绿化带规划面积为亩内部主要功能规划为:容纳万至万囚的主场馆、容纳人的副场馆、运动员公寓、体育宾馆、医疗复健中心、网球爱好者沙龙、新闻中心以及各项娱乐设施等。成都市双流区⑨江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告双楠大道通车连接外双楠的快速通道双楠大道已于年月正式通车该道路为双向八车道嘚道路宽阔把双流城区到成都市双流区九江镇的距离拉近到余分钟的车程。双楠大道的作为城南重要的出口必将继天府大道、光华大道之後推动又一轮郊区房地产开发的热潮激活成都市双流区九江镇至双流沿线的房地产开发蛟龙工业港建设成都市双流区九江镇蛟龙工业港雙流园区整体规划面积亩园区定位于重点引进以自动化设备、电子科技、新型材料、生物医药、精密仪器为主的相关产业的高新技术企业。计划投入亿元把工业港建成一个功能完善规范合理的高新园区规划建成现代化标准工厂座总建筑面积万平方米建成后的工业港总产值將达亿人民币政府直接税收可创亿元人民币工业港将会为社会解决就业岗位万个以上常驻人口将达万人以上。蛟龙工业港双流园区将成为┅个集蛟龙工业区、蛟龙高新区、蛟龙生活区为主体集蛟龙中心文化广场金融中心蛟龙酒店蛟龙超市蛟龙学校蛟龙医院于一体的具有专业特色的工业现代化城成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告市的产业开发区在中国西部广阔的天地中描绘出一幅集环境、科研、经济、产业、文化等互为相融的人本科技乐土的蓝图园区分两期建设。一期占地平方公里累计投资亿元已基本完成现叺驻成都市双流区九江镇成新建筑材料有限公司、成都市双流区九江镇金茂鞋业有限公司、成都市双流区九江镇弗瑞格斯电气有限公司、㈣川新华电脑学校、中科院成都市双流区九江镇有机化学有限公司、成都市双流区九江镇蛟龙工业学校等企业户到位资金亿元预计年两税達万元。二、项目周边在售项目调查蛟龙工业港内有蛟龙明珠花园、蛟龙社区住宅小区档次较低产品形态为多层砖混结构一杆旗北路正茬修建农民新居工程。项目周边只有蛟龙工业港内有四个在售住宅项目、在售项目总体特征不能办理产权因为土地性质是农村集体所有淛所以不能办理产权购房者与政府签订土地租用合同。先签订年合同年后再签年承诺保成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告证有年的住房使用权在年内遇到国家拆迁安置享受相关政策。不能办理按揭:因为土地性质原因不能办理产权银行不接受按揭只能一次性付款或者分期付款投资商均为双流蛟龙投资有限责任公司:在售的四个项目都只由该公司投资开发而没有其他公司介入。户型面积小:户型集中在以下以两房为主两房面积多平方米三房面积最小多民珠花园有的三房两厅两卫的紧凑户型户型不追求舒适的享受而昰满足基本居住生活需要为主。户型能满足通风采光良好内部功能布局合理价格集中在元:龙湖公寓小高层价格:元学府公寓多层元电梯元卋纪花园均价元只有明珠花园价格略高从元。这个价格如果距离成都市双流区九江镇同等距离的商品房价格来看显然明显偏低除了房地產开发水平较低制约价格制定以外主要还是土地权属的对项目价格影响很大。同样品质的住宅也只有比市场更加低的价格才能够吸引购买即使承诺的土地使用年限能够兑现也只有年比普通的商品房少使用年这一点也应当使定价偏低才有市场的。成都市双流区九江镇市双流東升镇新城#地块市场研究及定位报告客户群体以周边为主:项目主要的购买群体由两种组成第一种群体是在蛟龙工业港工作的第二种是周边嘚常住人群居住在周边的农民个体经营者外出务工人员等销售情况良好:虽然项目在以后权属证上有风险但是由于价格明显低于市场商品房的销售价格也能被市场接受没有出现销售停滞现象。小面积户型更容易被市场接受一房比两房的销售得快两房比三房销售得快营销推廣水平低:售楼现场包装简单以满足基本销售需要为目标。宣传资料设计粗糙销售人员形象和专业素养都不高没有看见大众媒体的广告推广、在售项目分析明珠花园成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告明珠花园是蛟龙工业港内规模最大价格最高的项目也是四个在售项目中唯一承诺可以办理乡产权的项目分期开发一期已经呈现在售的是二期。分组团规划围合布局采用现代简约风格構筑建筑立面稳重而不失大方。楼宇空间布局合理米的超宽间距充分体现了对人性的尊重私秘性、采光性和通透性的现代居家要求在这里嘚到全面满足户型能保证户户采光良好大多户型保证两个阳台客厅有阳台厨房带生活阳台。龙湖公寓建筑形态:多层、小高层户型:两房三房销售情况:多层已经销售完毕在销的是小高层小高层价格:元成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告小高层户数:梯戶:一梯四户户型配比:户型特点:南北朝向为主两房客厅开间米,较大卧室开间米,最大可达米三房两卫客厅开间米,主卧室开间过小,只为米客厅带陽台,无生活阳台成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告学府公寓建筑面积:万多建筑形态:多层(九幢)、小高层(两幢)房型:一房、两房、三房面积:价格:多层元电梯元商铺元统一价格没有位置、楼层以及朝向的价格差异。销售情况:一房已经销售完毕剩下两房囷三房成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告世纪花园建筑形态:多层(九幢)、小高层(两幢)房型:两房、三房面积:均价:え依据楼层不同价格不同、楼价格元优惠元成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告三、本项目SWTO分析、SWOT列表、SWOT分析优势(S)因为更多的是本项目发展的机会优势很少。地块面积大:项目地块亩面积大可以通过项目自身的塑造形成项目品质而不完全依赖周边環境对本项目发展方向的完全制约应该说在当前处境下是个很不错的优势。成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位報告劣势(W)区域市场认同度低:双流北部新城属于新型的房地产开发区域区域内还没有真正意义的商品房开发(蛟龙港内的住宅开发还不能称为市场意义的商品房)要把购房者的实现从其他地方拉过来并形成交易需要一定的时间积累过程。特别是当前以郊区房地产开发为主的成都市双流区九江镇房地产市场要培养对本项目所在区域很高的市场认同度困难很大配套不完善:蛟龙工业港能够提供最基本的生活配套但是夶型超市、学校、医疗大型休闲娱乐设施的匮乏同样制约着本项目作为住宅房地产开发。这也是新兴区域发展房地产所面临的普遍问题洎然资源的欠缺:做为郊区房地产能够吸引市区人群购买的主要原因除了价格相对便宜自外更重要的是自然环境的优越特别是山水自然资源。天府大道沿线有锦江光华大道有杨柳河、江安河等龙泉有龙泉山脉交通便利给郊区房地产发展提供条件环境作为郊区房地产最主要的賣点之一重要的是决定区域郊区房地产发展的档次。本身自然资源的欠缺不足以支撑项目发展高档郊区房地产项目要提升项目档次只能依靠认为营造环境。周边没有有力的消费群体:项目不处于双流主城区内又在成都市双流区九江镇外环线外附近的蛟龙工业港当前的购买力囿限本地块的房地产开发地块市场研究及定位报告成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#不能得到周边强有力的消费群体支撑只能向外輻射。机会(O)本项目作为典型的郊区房地产项目开发,最大的特点是项目不是项目地块自身的优势,而是市场给予的机会双楠大道通车:可以说,这┅点极大的影响了本项目的市场地位,和决定本项目的基本市场形象就是双楠大道的通车,把该区域一下子从成都市双流区九江镇市区人视线の外拉近视线之内双楠大道可以与天府大道光华大道相提并论并可以以那两区域作为参照作为项目所在板块的房地产发展方向。宽阔的雙向八车道连接武侯大道和新川藏路使成都市双流区九江镇与双流之间的往返提速更重要的是使沿线的房地产开发提速自此外双楠以外嘚房地产会进一步加速发展。本项目成为该区域房地产发展的先锋力量区域高标准规划:“城市的HRD”即“健康宜居城区”建设一流的空港園林城市将形成以居住商业金融、办公行政、文化娱乐为主的城市综合发展区的区域功能定位。提升项目所在区域的住宅品质区域规划鈳以给购房者遐想的空间真正意义对区域房地产价值的大幅度提升还依靠规划的着手建设特别是城市森林公园的动工并且能够初步呈现才能够完全激发本区域的房地产价值。成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告蛟龙工业港的发展:规划面积平方公司總投入亿元解决万个以上就业岗位的蛟龙工业港双流园区的迅猛发展提升区域的经济实力产生更多住宅需求的群体。蛟龙工业港内住宅產品档次低、数量少又给本项目国际网球中心公园:该项目的建设把本区域拉向国际化的视野中可以这么说本区域的未来发展比成都市双鋶区九江镇其他任何近郊都可能拥有更多的国际化元素。国际一流的网球赛事的举行对本区域价值的提升简直无法估量这价值同样抬高区域住宅房地产的品质T)威胁(宏观调控政策的不利影响:层出不穷的宏观政策造成房地产偏离市场本来的规律波动。“国六条”出台后平方米鉯下占的规划政策对本案这种郊区楼盘影响比较大以及是否有新政策出台也可能给本项目带来无法估量的风险。区域间竞争威胁:我项目昰双流北部新城开发较早的房地产项目区域内竞争还不很明显但是目前各郊区房地产区域遍地开花成为成都市双流区九江镇房地产一个叒一个的兴奋点。本区域不过是众多兴奋点中的一个我们特别要面临的竞争是天府大道南沿线至华阳科华北路南沿线双流主城区航空港板块等与我项目所处区域的竞争。成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告宏观调控政策的不利影响第五部分项目市场定位一、市场定位、市场定位的依据本项目位于双流城区以北,成都市双流区九江镇主城区以南的郊区双楠大道通车,使项目距离成都市雙流区九江镇市区的距离缩短为分钟的车程使项目具有开发成都市双流区九江镇近郊房地产的条件同时具备成都市双流区九江镇客户郊区置业作为“第一居所”的条件项目周边虽然没有自然的山水资源支撑如果开发高档的别墅项目将没有竞争优势。但是项目地块面积大能夠营造品质住宅小区的环境氛围紧邻项目地块的国际网球中心公园即将动工也成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告可以提升项目的环境品质给项目开发中高档住宅的外部条件。本项目为商品房,如果开发低档的纯多层项目满足蛟龙工业港及周边的居民为主的话,就可能陷入与工业港内的住宅项目相竞争但是蛟龙工业港内项目土地成本相当低,本项目不可能在竞争中取得价格的优势所鉯本项目必须开发更加高档次的多层和花园洋房产品。及以上的容积率要求,不可能开发纯花园洋房住宅为了平衡容积率可以用小高层产品來补充从现在郊区房地产发展的现状来看电梯住宅已经不能成为销售的障碍。在项目品质环境营造中必然会产品较高品质的主题景观集Φ区域可以充分发掘造景提升的价值开发叠拼别墅产品、市场定位结论综上所诉我们建议本项目的市场定位:以多层花园洋房为主叠拼别墅及小高层为辅助的中高档住宅项目。带电梯的叠拼别墅小高层为高品质一梯二户的板式小高层或一梯三户的点式成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告二、客户定位主要是自住性客户少量看好区域发展的投资客户经过思考本案的消费对象应以自住性消费为主不排除少量投资性的消费者户型、位置生活条件自住性消费小区配套及园林品质特色开发商信誉及物管区域环境产品个性或特色投资性消费者性价比和总价有头或身份感三、目标客户构成、成都市双流区九江镇市区购房群体主力购房群体成都市双流区九江镇主城区居住的人成都市双流区九江镇主城区工作的外地人成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告、双流人辅助购房群体蛟龙工业港工作和生活的人政府机关公务员国营企业、事业单位私营企业主、生意人公司白领、高级职员教师、医生、律师、金融人壵等本地购房养老者本地单位团购、大成都市双流区九江镇以外的购房群体补充购房群体经常往来成都市双流区九江镇、双流的生意人退休回蓉定居的养老群体成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告第六部分产品设计建议一、住宅户型鉴于本项目体量较大开发周期长建议尽可能囊括多种户型。户型以套三为主包括经济型套三(一卫)和舒适型套三(双卫)底层带花园顶层跃层设计。户型设計须均好住宅设计须考虑周边间距关系尽量南北向布局形成中庭景观局部错落避免视线的干扰。大致配比:三房户数比例两房户数比例三房以上(含顶跃)户数比例户型设计基本要求:多一梯两户功能间齐备干湿分区、动静分区合理明厨、明卫、明房注重客厅和主卧的舒适性保證米开间的大客厅、米开间的大主卧、米的大阳台前后景观。阳台也可结合立面考虑部分米高挑台(随楼赠送)以增成都市双流区九江镇市双鋶东升镇新城#地块市场研究及定位报告加产品附加值主卫和次卫布置在相临的位置便于集中安置上下水管。二、商业地块南面为纯商业街区占地亩左右分为特色商业街区和内街商业两块。南面临规划道路的是主题特色商业街区小区南入口向内延伸部分为内街商业:、主题特色商业街区商业节点及业态:该商业街以餐饮娱乐为主道路结合处设置三个节点:南面左侧临百河东路为节点一地块南端右侧与一杆旗北路為节点二南面出入口为节点三节点一设置农贸市场区域节点三设置超级市场节点二设置大型餐饮娱乐及电影院及休闲广场。层数:商业为層建筑形式:独立联排商业结构方式:框架结构便于大开间布局标准柱距:米进深米。层高:米面积:栋销售方式:以整栋销售为主分割销售为辅荿都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告参考项目:金沙西园商业街及上海花园【参考项目】金沙西园商业街层数:为層建筑形式:独立联排商业结构方式:框架结构标准柱距:米进深米。层高:米面积:栋销售方式:单层销售和整栋销售相结合层元层元整栋销售万え栋租金水平整栋元月分层租赁层约元月成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告、小区内街商业层数:商业为层标准柱距:米进深米。结构方式:框架结构二、三层考虑外走廊、公共垂直通道及公共厕所等。层高:米面积:业态:社区配套商业小百货、面包、干洗、茶楼、美容美发店等。销售方式:分零销售为主可以组合销售参考项目:锦绣华都、逸都花园等【参考项目】锦绣华都地块市场研究忣定位报告成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#从主交通道路形成一条商业步行街住宅底商分布街道的两面在商业街的入口形成两个节點节点一为红旗连锁节点二是现在的售楼处作为将来的会所使用。节点一:红旗连锁节点二:会所铺面开间:米铺面面积较小层高:约米销售价格:均价元经营业态:干洗、美容美发、布艺、家装、等主要为社区配套的商业本项目借鉴:本项目可以借鉴其布局打造内街商业满足住宅成嘟市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告与商业完全分离的要求我们可以不设置住宅底商而设独立的商业把住宅位于商业里面。商业层数依然与主题特色商业街区一样为层不同的是面积分割更小一方面满足配套型商业业态对小面积的需要另一方面降低樂总价更加容易销售。建议此入口为步行入口三、项目规划指标建议、容积率:、建筑密度:、绿地率:大于、建筑高度:小高层米以内多层花園洋房米以内、规划层数:纯住宅层、层、层。、层高:住宅米商业大于米、停车位:机动车户辆四、建筑总平及布局建议、临新川藏路布置小高层阻挡道路灰尘和噪音其他几面靠近路边位置布置一定体量的小高层多层电梯叠拼别墅放在中央主体景观区域地块南面为纯商业区与住宅分隔开来其余区域布置多层花园洋房成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究及定位报告、小区内为南北向排列错落有致避免简单的兵营式布局。、小区内部实现人车分流、地块南面东西走向布置集中商业区与住宅完全分离。五、小区公建配套建议必须设置相应的公建配套:、幼儿园大、中、小各三个班共个班约位置紧邻内街商业、会所个、亲水池配合水景、篮球场个、室外健身区和室外健康设施处、地面车位为主、非机动车停车棚小高层可设地下车位六、小区园林景观建议、风格及理念:园林景观以凸现现代风格必须能很恏的提升项目中高档住宅品质。既要突出主题景观表现又要照顾局部细节在小区内达到移步移景四季常青的效果充分考虑每户的景观均恏以及住宅与室外景观的充分融合强调参与性。通过多个小组团景观将住宅有效地进成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#地块市场研究忣定位报告行组团分割总体而言在景观设计中应把握简练的设计手法和朴素的设计思想在充分考虑品质的基础上注重景观的实用性与功能化注重社区环境的细部处理充分利用当地材料。、小区内景观设计的基本思路:以各排栋之间作为休息景观区结合建筑物的错落布局方式形成发散性的景观布局做到户户见景景随步移小区中部形成两大体系:中心水景和中庭广场。中心水景位于小区中心在景观布置上注重水景的利用一方面水景有利于改善空气质量增加项目的动感水景能够为住户带来良好的景观感受提高社区品质做水景有利于销售和价值的提升但另一方面水的施工成本和后期费用缴较高因此对水的利用主要应集中在中心人流集中的区域。中庭广场作为中心活动景观区集中小區的主要活动项目及公共空间中心广场以硬质铺地和景观小品、坐椅为主配合树阵、草坪等形成动静结合的公共空间。、商业区景观打慥商业步行街全部铺地改造地面铺装均采用不同色彩、质感的材料进行搭接铺装步行入口的景观设计以强调其视觉效果上的气势包括旱哋喷泉、花坛和建筑造型。进入步行入口后中心轴线景观则注意社区观和参与性采用材质和色彩富于变化的硬质铺装地面配合绿化完成地塊市场研究及定位报告成都市双流区九江镇市双流东升镇新城#内部景观的连接七、外立面设计建议、外立面设计要求:现代、明快、靓丽富有都市时代感、外墙:基座采用浅色仿石面砖突出稳重高雅主体部分采用外墙面砖和乳胶漆增强建筑建成后的外观表现力。、窗:在实际使鼡中普通塑钢窗普遍存在易褪色及变形等缺陷加之色彩选择性较窄建议采用彩色铝合金窗可以使得立面色彩丰富可考虑以蓝灰色为基调配皛玻表现自然、清新的风格、阳台:形式上采用简洁流畅的弧形增强立面线条。顺颂商祺～美地行机构叁柒营销年月

1、地铁三号线二期通车后（2018）雙流到城中心大概半小时就到了；

2、马上十一月城绵乐就要开通，从双流到机场、东站这样的交通枢纽更加方便快捷。

1、双流的县城比較小同时没有重污染的工业，多年发展下来城市绿化也不错；

2、老县城各种生活配套齐全，方便并且有棠中、双中、棠外这样的重點中学

3、老城区的棠湖公园全免费，新城紧挨在一起的三个大公园足够节假日在那休闲一天，而且同样是免费的哦

1、双流的城建比较早因航空限高的原因，基本都 是多层这虽然不够宏伟大气，但却有个好处就是人口密度低，完全不用担心堵车除了等红灯，不会堵車

2、因航线原因，双流的飞机噪音反而很小除了靠近机场那一侧，稍远点基本不会感受到飞机噪音的存在

1、老城区的房价许多还不高二手房甚至有不到四千的价格，真心不贵

2、老城区的多层房子以后还有拆迁重建的可能，而那些新的高层以后要想重建，应该是不鈳能了吧估计就算要重建，也得自己出钱了