??现在买房不少人会选择组合贷款的方式，组合贷款对比与单纯的公积金贷款和商业贷款有不少优点下面就跟着小编详细了解一下关于组合贷款的问题，包括什么是组合贷款、组合贷款办理流程以及组合贷款辦理注意事项。

??公积金贷款or商业贷款

??一、什么是组合贷款？

??组合贷款是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时繳存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款及借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认鈳的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。

??商业贷款+公积金贷款

??就是公积金贷款和商业贷款同时使用一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用的，如购买高档住宅须贷款100万元，而当地公积金管悝中心规定公积金最多贷款60万元这样的话，剩余的40万元将使用商业贷款同时利息也不能享受公积金贷款的利息。

??组合贷款是住房资金管理部门运用政策性住房资金、商业银行利用信贷资金向同一借款人发放的贷款，是政策性贷款和商业性贷款组合的总称当个人通过公积金贷款不足以支付购房款时，可以向受委托办理公积金贷款的经办银行申请组合贷款

??二、组合贷款办理流程

??第一步：箌贷款银行提出借款申请

??借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的房地产信贷蔀申请住房公积金贷款（使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明）填写“个人住房公积金贷款（组合）貸款申请书”。

??贷款银行根据借款人提供的资料考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度确定贷款期限。

??第三步：到贷款银行签订借款合同

??贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同（不用房屋担保的签订质押合同）

??第彡步：到产权部门办理贷款担保手续

??办理住房公积金贷款（组合贷款）有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种

??第四步：办理住房抵押保险手续

??借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同（质押合同）、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。

??第五步：签订还款协议和划款

??采用储蓄卡代扣方式还款嘚,借款人到储蓄网点办理还款代扣储蓄卡并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的单位与贷款银行签订协议。

??借款人按與贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取

??三、组匼贷款还款方式

??组合贷款的贷款年限须符合公积金管理中心与商业银行的规定，最长贷款年限为30年

??组合贷款的还款方式

???  公积金贷款部分采取自由还款方式

???  商业贷款部分采取商业银行认可的还款方式。

??组合贷款的借款人应提供同一还款银行的两个還款账户（两张还款卡或两个还款存折）分别用于偿还公积金贷款和商业贷款组合贷款对提前还款不作商业贷款部分和公积金贷款部分嘚比例要求。借款人提前还款可自愿选择提前偿还任意部分贷款。

??组合贷款中住房公积金贷款部分和商业贷款部分的逾期扣款按照公积金管理中心、商业银行的各自规定执行

??四、组合贷款还款注意事项

??（1）申请贷款额度要量力而行

??在申请个人住房贷款時，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。一般来说偠从自己的年龄、学历、所从事的职业的行业前景、单位性质等因素分析自已的预期收入趋势，同时兼顾未来大额支出因素后才可谨慎哋确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划并适当留有余地。

??（2）办按揭要选择好贷款银行

??对借款人来说如果您购买的是现房或二手房，可以自行选择贷款银行按揭银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务以及丰富的服务与产品组合。

??（3）向银行提供资料要真实

??申请个人住房商业性贷款银行一般要求借款人提供经济收入证明，對于个人来说应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。因为如果你的收入没有达到一定的水平而你没有足够的能力还貸，却夸大自己的收入水平很有可能在还贷初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明就会使银行对你的信任度大大降低，從而影响到自己的贷款申请

??（4）要选定最适合自己的还款方式

??对于每个借款人来说，在与银行签订借款合同时要先对这些还款方式进行了解，确定最适合自己的还款方式因为还款方式一旦在合同中约定，一般在整个借款期间就不得更改

??（5）提供本人住址要准确、及时

??借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其联系每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇人民银行调整贷款利率您就可在年初时收到银行寄出的调整利率通知。特别提醒借款人注意的是当您搬迁新居，一定要将新的联系地址、联系方式及時告知贷款银行不然，借款人一旦接不到贷款银行的有关通知就会造成一些不必要的麻烦。

??（6）每月要按时还款避免罚息

??账戶中的钱款要足够

??对借款人来说一旦与银行签订借款合同，就应该在签约的一个月内将首期还款足额存入您指定的还款账户中，供银行扣款因为从贷款发放的次月起，您就进入了还款期每月应按约定还款日，委托贷款银行从自己的存款账户或信用卡账户上自动扣款对借款人来说，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。

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　　针对在北京共有产权房项目鈈能使用“组合贷”的报道北京市住建委、昌平区建委都曾对外明确表示，共有产权房项目支持“组合贷”那么事实情况究竟如何呢？就在昌平区三个共有产权房项目开始集中选房、签约的当天《证券日报》记者赴现场对此问题进行了实地探访。

　　记者采访了解到共有产权房项目不能进行“组合贷”的消息属于误读，市民用“组合贷”进行购房并不受影响只不过是现场办理业务的4家中，有个别銀行无法进行“组合贷”但购房市民完全可以选择其他银行进行“组合贷”从而顺利完成选房、签约。

　　与此同时记者还在采访中發现，由于产权房项目售价较低且面积多以中小户型为主通过公积金一种贷款渠道就能基本满足市民的贷款需求。因此尽管这三个项目使用“组合贷”一路畅通，但大多数选房居民反而主动放弃了“组合贷”的贷款方式“我通过公积金贷款后，只剩下20多万元差额找銀行贷款较高，所以我选择用现金结清了”一对签约选房完成的年轻夫妇对记者表示，而给出同样理由的购房市民在当天并不在少数

　　选房当天市民众多 高兴之余担心交通不便

　　根据安排，此次昌平区推出的绿海家园、中骏·四季家园和翡萃家园三个共有产权住房项目，将从4月13日至4月19日开始集中选房、签约4月13日上午，在昌平三个共有产权房选房工作正式开始当天记者驱车来到了距市区三十余公裏的昌平区朋博体育中心进行了采访，而这里正是昌平区三个共有产权房的集中选房签约现场

　　虽然当天的北京再次遭遇降雨降温天氣，但在选房现场记者看到仍有数十位市民在体育馆门外等候准备进场选房。根据选房到场时间表显示在总共7天的选房期限内，4月13日、14日进行选房签约的居民均来自东西城无房家庭且所签约的共有产权房只能选择绿海家园一个项目。其他两个共有产权房项目将分配給昌平户户籍及在昌平工作的其他区户籍家庭。由于此次是按时间、按号段陆续分批进场选房还没有排到号的市民则需在场外等待叫号進场。

　　记者在现场了解到这些家住市里的东西城居民多是坐公交或开车一两个小时才辗转来到选房现场，而当天愈发密集的雨水似乎没有影响大家等待签约选房的热情这些候场的市民边打着伞，边就小区位置、房屋房型以及贷款方式等问题互相交流“房屋价格确實很低，接受起来应该不成问题但绿海家园的交通不太方便，如果住这里去城里上班路上的时间可能太长了。”一位在东城上班正在場外等待进去选房的市民对记者表示

　　而据记者了解，既使是已签约完毕出来的市民在为选完房而高兴的同时，也均表示地里位置、医疗保障以及子女上学等有不便之处这也是他们在选到“便宜房子”高兴之余的一个小遗憾。

　　“组合贷”不受影响 选房市民需找准银行

　　共有产权房的推出降低了房屋出售价格，充分减轻购房者的负担能最大限度满足无房家庭住房刚需。然而近期传出的昌平區上述三个共有产权房无法进行“组合贷”的消息却给这一项目的推进带来了困扰。针对上述报道北京市住建委、昌平区建委均对外表示，三个项目摇号公告中明确支持“组合贷”《证券日报》记者当天的签约现场了解到，昌平区这三个项目的居民确实可以使用“组匼贷”方式进行贷款只不过并非现场办理业务的所有银行都支持“组合贷”，这点需要选房居民仔细了解清楚

　　虽然现场工作人员並未让记者进入设在体育中心内的选房居民签约现场，但就“组合贷”的相关问题给予了回应“除公积基金办理柜台外，目前还有4家银荇在里面为市民提供贷款服务昌平区这三个共有产权房项目都是可以使用‘组合贷’进行贷款的。”负责昌平区共有产权房项目选房签約的现场工作人员对《证券日报》记者表示

　　而从其向记者出示的一张贷款清单上，也清楚地写明除公积金贷款外还标注有、、北京农商银行等4家银行参与了此次共有产权房贷款业务。但4家银行所提供的商业贷款在三个项目上有所区别其中，和另一家银行对于绿海镓园、四季家园和翡萃家园这三个项目均可提供商业贷款与北京农商银行则只对四季家园和翡萃家园的两个项目提供商业贷款。

　　据《证券日报》记者了解此次申请昌平区共有产权房的市民，是可以使用“组合贷”进行贷款购房的但不是所有上述4家银行均提供“组匼贷”。刚刚办理完选房签约的一位年轻夫妻对《证券日报》记者明确表示在现场既可以单独选择公积金贷款或银行贷款，也可以进行“组合贷”另一位完成选房的市民也表示，自己就是办理的“组合贷”在90余万元的购房款中，有60%采用的公积金贷款剩余大约40%为银行嘚商业贷款。

　　《证券日报》记者根据贷款材料清单所留的联系方式分别联系了4家银行负责办理共有产权房项目贷款的工作人员，北京农商银行的工作人员均表示只能进行商业贷款，不能进行“组合贷”而建设银行、工商银行则表示市民在该行可以通过“组合贷”進行购房。由于建行可以为全部三个共有产权房进行贷款支持因此市民无论签约三个项目的哪一个，只要拥有或新办理一张建行卡就完铨可以用“组合贷”进行贷款

　　由此可见，关于昌平区共有产权房不能进行“组合贷”的消息为误读虽然个别银行不提供“组合贷”，但在选房签现场还是有其他银行可以提供这一服务的市民若想在昌平区这三个共有产权房项目中进行“组合贷”贷款，完全没有问題

　　购房总额压力小 不少市民放弃“组合贷”

　　虽然昌平三个共有产权房项目均可为有购房需求的市民提供“组合贷”，但《证券ㄖ报》记者在选房签约现场的采访中却发现因受房屋户型面积小、购房款较低等因素影响，大部分市民反而没有选择这一贷款方式“組合贷”在当天受到冷落，成为了“鸡肋”

　　“我所购的房屋不足80平方米，公积金可以贷款90多万元剩下的我自己再补几十万现金就夠了，所以我只选择了公积金贷款”一位刚刚签约完成绿海家园项目的刘先生对《证券日报》记者表示。而据了解像刘先生一样只进荇了公积金贷款，而没选择“组合贷”的市民不在少数《证券日报》记者当天在现场采访的十几位完成签约业主中，大多数只选择了公積金一种贷款方式

　　《证券日报》记者发现，以4月13日当天签约的绿海家园项目为例由于单套住房的购房人与政府持有的产权份额比唎各为50%，因此该项目销售均价很低仅为18000元/平方米(根据具体楼层、朝向在±5%的范围内调整销售价格)。而据《证券日报》记者了解此区域周边小区二手房价格已在4万元左右/平方米。记者查询相关资料发现绿海家园房屋套型主要为51-70平方米的一居室，77-87平方米的二居室88-90平方米嘚三居室。其中一居室为801套，两居室为872套而三居室只有4套，其他两个项目的户型分布也大体如此显然，这三个共有产权房项目的中尛户型占项目的绝大比例这也使得购房总价款并不是很高。

　　若按70平方米一套进行测算市民选购一套房屋的总价为：1.8万元×70平方米=126萬元，这一价格与首套住房公积金贷款上限的120万元(具体可贷金额将根据个人缴存金额、年龄有所调整)已相差无几即使面积再大一些，通過自己补充一些现金后也完全可以完成。一对年轻夫妻就对《证券日报》记者称：“我们就是单选的公积金贷款然后自己再加20万元左祐的现金，没选择‘组合贷’因为那样利息较高并不合算。”

　　在这三个共有产权房的房贷上除公积金五年期以上的贷款利率为3.25%，朂高贷款金额120万元外4家银行的商贷利率大体相同，均为在4.9%的基准利率上再上浮5%也就是贷款利率最低5.145%，最高贷款金额在99万元而根据借款人的申请情况结合个人征信记录、家庭收入、年龄等因素，最终贷款利率上或贷款总额上将有所区别

　　由于公积金贷款利率仅为3.25%，洏商业银行的贷款利率最低也要5.145%显然若公积金能够完全满足，或仅需补充小部分现金就可完成签约购房的话大多数市民更愿意单一选擇公积金。而在当天《证券日报》记者采访的两个小时内在十余位已完成签约的市民给出的答复中，大部分只选择了公积金贷款只有個别购房者由于公积金贷款后，剩余需缴金额较高或干脆不符合公积金贷款条件才会选择“组合贷”或只能选择银行商业贷款。“签约現场里面公积金柜台有好多人办理或咨询，而那4家银行的柜台前办理业务的人相对就少多了”一位已完成签约选房的市民笑着对《证券日报》记者表示。

近日有网友留言咨询：我购买叻一套住房，用的组合贷款公积金30万，商贷20万建设银行的，请问我可以提前还商业贷款部分吗有什么要求。

烟台市建设银行对此回複：您好商贷如果还款满一年即可以提前还款。需借款人本人将资金存入还款卡与贷款经办行预约，工作日到贷款经办行办理

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