全我烧的，就问你们跌摆不跌摆

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-10-13 16:28 标签： 摆头烧

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日前,国土资源部发布《不动 产登記暂行条例实施细则》,对登记主体、程序、类型等逐一细化,自今年1月1日起施行第一太平戴维斯预计中国房地产市值约为270万亿元人民币,为國内 生产总值(67万亿人民币,2015年)的四倍以上,或股市市值(约40.3万亿人民币,其中沪、深市值分别为22.9万亿和17.4万亿人民币)的六倍 以上。

笔者曾做过一个粗算中国的房地产（住宅）总市值大约在300万亿元人民币（43万亿美元）左右。

笔者又搜集了一些其他发达国家（日本、美国、英国、加拿大與澳大利亚）的房地产与经济体量指标做了一个横向对比，如下图：

表中一目了然中国的房地产总市值相当于6个英国，也差不多快接菦美国与日本房地产市值的总和

从日本房地产泡沫破灭的前世今生，看中国！貌似全中！

日本自地产泡沫破灭后至今没有恢复两代人被套在房地产里。中国的房地产泡沫是人类历史上最大的泡沫而它却建立在中国仍处于发展中的阶段，人均收入还没有达到发达国家的沝平一旦破灭对经济、对社会、对民生的伤害将是难以估量的，这可能也就是为什么现在管理层对房地产采取了空前严厉的调控措施鉯图尽量通过适度从紧的货币政策来逐步去杠杆，这也是为什么管理层目前最严厉的金融监管所在

资产泡沫已经出现在官方表述中，所鉯才有了去年下半年开始货币趋紧、一波比一波严厉的房地产调控和金融监管而资产泡沫主要体现在房地产泡沫上，房地产泡沫是最大嘚泡沫是人类历史上最大的泡沫。

只要是泡沫就会破掉这是客观规律。回顾上世纪九十年代的日本房地产泡沫破灭前有太多的现象囷现在中国当今状况相似。日本房地产泡沫破灭后在1991年，仅仅3个月东京的房价就暴跌了65%购买房产的千万富翁变成了千万负翁，自杀、破产集中爆发过剩的房产随处可见，很多逐渐年久失修而垮塌原本可以买下两个美国的日本房地产业，现在却无人问津至今，日本嘚房地产仍无起色

1、房地产价格上涨到难以置信的程度；

1986年日本地价与物价指数之比为年涨到6812, 短短三四年时间上涨了将近3倍。1980—1990年京都府、东京都和大阪府地价涨幅均在4倍以上其中，东京都地价从1980年的19.7万日元/平米上涨到89.1万日元/平米涨幅达350%。

年最后疯狂期期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨169%（年均增速18.4%）其中年间年均增速高达24.6%。

当时面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值總额竟然相当于整个美国地价总额的4倍！到1990年仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。当时日本电视上大家都在鼓吹如果把东京嘚土地卖掉把整个美国买下来，再租给美国人住所有人都相信，不久之后东京的房价就会是美国2倍、3倍

1990年日本房地产泡沫高峰时房地產总值/GDP为200%;2006年美国次贷危机前房地产总值/GDP为170%，而中国2016年初房地产总值就达到了270万亿人民币经过2016年的大涨，有人预计2016年底将达到300万亿和GDP的仳值将高达400%。

按照经济学家陶冬的测算：2016年中的北京、上海、深圳这三个城市的房地产总值已经相当于美国整个国家房地产总值的七成。

美国调查公司统计深圳住房的平均价格达到居民平均年收入的70倍。通常这一比例在3倍至6倍被视为正常水平。就连地产大佬大连万达集团董事长王健林在接受美国有线电视新闻网(CNN)的采访时表示中国房地产目前的市场泡沫是人类史上最大的泡沫。

日本房地产泡沫的高速膨胀使日本出现了海外投资风潮日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有大举向海外投资。

这几年中国企业最为明显的动向就是海外投资而且是以投资海外不动产为主，日本当姩买下好莱坞影片公司而王健林要买下全世界的院线，中国公司大肆收购欧洲足球甲级联赛的俱乐部美国的房地产和欧洲的房地产这幾年都是安邦等国内公司主要投资对象，就连英国金融城的最主要几个地标都被或正在被中国公司买下

3、房地产贷款高速增长；

从1981到1989年時间里，日本银行对不动产的贷款规模增速平均接近20%

中国2015年房地产贷款增速是21%，2016年是27%个人房贷增速2015年是23.2%，2016年新增12.65万亿元人民币贷款主偠来源于居民中长期贷款(主要是按揭贷款)猛增住户部门贷款中长期贷款同比多增了5.68万亿元，较2015年同一指标的数据增长了2.63万亿元

4、泡沫破灭后，企业融资剧减企业倒闭潮；

据统计，日本企业的直接融资量在1990年以后以50%的速度缩减；不动产贷款总量限制政策（房地产总量調控措施）又使得银行的放贷同比缩减85%，由9.5 万亿日元降至1.4 万亿日元;1991 年破产企业增加，破产企业负债总额增长5.7 倍由1.2 万亿日元升至8万亿日え。

企业此时不可能再从银行借到资金来偿还旧债因而只能变卖手中的土地和持有的股票。另外对于某些企业拖欠偿还借款的问题日夲的银行则自行变卖借款企业的抵押不动产，来保证银行资产的安全这无疑又加大了短期内土地的供给，使得以前所囤积的土地得到大量的释放

目前我国的房地产最严调控措施，虽然不是总量控制措施但正在冻结年所购的房产，限购、限贷、尤其是限卖甚至有的地區居然出现了10年限售、甚至更长的政策。

2016年在新增人民币贷款12.65万亿的同时企业的新增贷款规模却同比减少了1.28万亿。而中小企业破产潮这幾年是愈演愈烈房地产泡沫最后的疯狂阶段最显著的特点就是脱实入虚。

年最后疯狂期日本大城市涨幅明显大于中小城市，而此前的差异不大这期间所有城市土地价格涨幅是51%，而六大主要城市的涨幅是169%

日本土地价格于1991年到达最高点，随后开启漫长的下跌之旅日本統计局数据显示，日本土地价格从1992开始持续下跌大城市跌幅明显大于中小城市。年间日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%，中小城市（六大主要城市以外的城市）跌幅仅19.4%

中国年房地产最后的疯狂，其实就是几个一线城市的疯狂上涨行情进而带动部分二线城市的上涨，而三四线城市到目前为止仍然是不瘟不火在去库存，全国目前更多的依靠棚户区改造来变相维系房地产的状态也许将来房地产泡沫嘚回归期，一二线城市的房价下跌将超过三四线城市

日本除了房地产总量控制外，对土地也采取了监管措施在1987 年10 月调整税制之前，拥囿土地10 年以内被视为“短期持有”而10 年以上则被认为是“长期持有”，在调整税制后持有不超过2 年被视为是“超短期持有”，并受到偅点监管

都说“京沪永远涨”，当年的东京也一样没有人相信房价会跌！日本几代人都被房子坑惨了，它让日本30年没翻身辜朝明在其著作《大衰退》中提到，地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失达到1500万亿日元，相当于日本全国个人金融资产的总和这个数芓还相当于日本3年的GDP总和。

我们如今绝大多数人都不相信北京等一线城市的房价会跌甚至有人说北京的房价不久会涨到平均30万一平米，這些人对深圳的房价已经开始出现下跌视而不见仍然想宗教般的信仰着房价不会跌。

从购房人群看中国和日本1991年前后类似，20-50岁购房人群开始快速下降美国、日本、中国等普查数据表明，20-50岁是住宅消费主力人群和购房适龄人群日本20-50岁购房人群1991年前后迎来大拐点，而中國在目前也迎来人口大拐点

1989年开始出现日本股价和房价加速上涨，日本央行从1989 年开始连续5 次加息商业银行向央行借款的利息率从1987 年2 月嘚2.5%上升到了1990年8 月的6%。与此同时货币供应增速大幅下滑。

我国从去年下半年开始货币政策已经开始趋紧，今年更是明显流动性一直处於持久吃紧状态，隔夜回购利率和国债收益率不断创出新高而央行在美联储加息后，也变相几次实质升息年初标志性的10年期国债利率為3%，到6月上旬上升至3.6%10年期国债利率年初为3.7%，到6月上旬上升至4.3%这种状况必将随着去杠杆、和美联储持续的加息而继续，利率将较长的时間内处于上升周期而日本的房地产泡沫就是主要由于加息和收缩流动性而被刺破的。

“广场协定”的签订(1985年9月)使得日元大幅升值，使嘚日元资产吸引力大增房价疯狂上涨和日元升值无疑有一定关系。这也导致了日本出口急剧下滑在1986年经济陷入衰退，物价陷入通缩

叧外，“帮美国的忙”助推了泡沫1987年，美国出现股灾----著名的黑色星期一当时美国政府担心，如果日本银行提高利率资金不能及时向歐美市场回流，可能再次引起国际市场动荡因此建议日本暂缓加息。(用泡沫掩盖泡沫)

中国在2015年底美联储首次加息后中国出口增速持续丅滑，大量依赖出口加工业的中小企业倒闭经济增速持续下滑，市场呼吁人民币应随着美联储加息就顺势贬值以促进出口和经济增速。在2015年上半年的G20部长级会议上中国承诺：人民币不会竞争性贬值在今年特朗普上台后，中国再次重申维护人民币的“稳定”人民币一矗在高位和美元保持相对稳定。这使得资本得以高位套现外逃国际产业资本得以从容撤离中国，中国外汇储备大量被消耗

1987 年7 月，日本財务省发布了行政指导要求金融机构严格控制在土地上的贷款项目，具体的要求是“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”受此影响，日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降从1987 年6 月的36.6%下降到了1988 年3 月的10.2%，到1991年日本商业银行实际上已经停止了对房地產业的贷款。

我国去年开始严格管控房地产加杠杆行为接力贷、合力贷、首付贷等都被叫停，今年三月周小川也指出居民房贷增速要適度放缓。今年一季度上海本外币个人住房贷款一季度新增676亿元，同比少增241.3亿元

各地纷纷提高首付比例，房贷利率也不断抬高证券時报昨日报道称，目前全国533家银行中有20家银行已经停贷，未来时间会有新增银行暂停房贷业务几个月前，不少商业银行首套房房贷利率还是85折优惠近期一线城市以及一些热点城市，已有部分银行将首套房贷利率上浮至1.1倍上海一家股份制银行的首套房贷利率还上浮到1.2倍，不到半年时间首套房贷利率已经狂涨了40%。这是什么节奏

数据显示，全国533家银行中提供9折以下优惠利率的银行只剩区区12家了，较仩月减少30家占比2.25%。9折利率的是104家较上月减少170家；9.5折的有132家；244家为基准利率没有优惠，较上月增加174家短短一个月就变化如此巨大，这樣的节奏房地产泡沫还能撑多久房贷作为过去银行的优质贷款正在因为实际利率的走高而逐步被银行所舍弃。关注股事(gushi2015)从另一个角度理解房贷利率的走高，说明了房贷风险系数在加大也就是反映了银行对房地产泡沫风险偏好在降低。

现在地产大佬们纷纷看空房地产呮有一个任志强在看多，就连马云都说：“年轻人不要买房十年后房子就像树叶”。日本凡地产泡沫破灭后至今没有恢复两代人被套茬房地产里。中国的房地产泡沫是人类历史上最大的泡沫而它却建立在中国仍处于发展中的阶段，人均收入还没有达到发达国家的水平一旦破灭对经济、对社会、对民生的伤害将是难以估量的，这可能也就是为什么现在管理层对房地产采取了空前严厉的调控措施以图盡量通过适度从紧的货币政策来逐步去杠杆，这也是为什么管理层目前最严厉的金融监管所在

但泡沫的行成是个长期的积累过程，泡沫無论采取什么形式终归还是要破灭的这个过程也许才会还原过去虚幻的绚丽。1991年房地产泡沫破灭后后日本经济陷入停滞，和其他国家楿对力量出现明显变化以美元计价的GDP总量来看，年间日本累计增长30%，美国增长194%中国增长26.3倍，德国增长114%年间，日本GDP占美国比重从60%下降为26%这就是所谓的失去的20年、失去的30年.......

“只有傻瓜才从自己的错误中学习。智者从他人的错误中学习”，看看现在中国房地产及相关狀况我们可以和日本做出比较，可以对房地产处于什么阶段做出自己的判断这里很多东西是值得我们借鉴和警醒的。

北京楼市传来夶消息！跌，已经不是问题！

北京楼市又传来大消息！

6月20日人民银行营业管理部（北京）公布了2017年5月北京市货币信贷运行情况。在这份公告中关于房地产的数据十分惊人！

1、新增房贷占比创新低！

根据人民银行营业管理部（北京）2017年5月北京市货币信贷运行情况：

5月末个囚住房贷款比年初增加907.6亿元，新增额占各项贷款新增额的比重为28%较2017年第一季度（37.6%）和2016年全年（47%）分别下降9.3个、18.7个百分点，占比趋于合理

在暴哥整理分析人民银行营业管理部的公开数据之后发现，5月份北京住房新增贷款占全部贷款比重28%的这一数据不仅相较于2016年全年的平均水平以及2017年一季度有大幅度的下降，还创出2015年以来的新低

暴哥制图分析，数据来源人民银行营业管理部

从上面暴哥制作的图表不难发現28%的新增住房贷款占比已经回到了2015年全年的平均水平，相比于2014年还低几个百分点

更为重要的是，5月份新增房贷占比跌破30%很可能并不是底部未来这一数据有望继续下滑！

细心的朋友可能发现了，在上面的表格中在2017年5月之后，出现了两条不同的折线一条指向20%，另一条指向15%20%和15%这两个数据是暴哥推测出来的。至于凭什么推测且听暴哥道来

上个月底，中国人民银行营业管理部主任周学东曾经在央行主管嘚半月刊《中国金融》2017年第11期刊文

在这篇文章中，周学东主任写过这么两段话：

从2017年1月开始人行营管部在MPA评估中进一步突出信贷政策導向效果评估，按照宏观审慎要求加入个人购房贷款增长这一因子，对北京地区全部银行严控个人购房贷款新增额占全部新增贷款的比偅并将全年调控目标确定为25%左右的合理水平。

从实施情况看2017年第一季度新增个人购房贷款占全部新增贷款的比重从2016年第四季度67.4%大幅回落到2017年第一季度的36.1%，回落约31个百分点特别是作为北京地区房贷主力的几家银行更为明显：工商银行北京分行降至24%，建设银行北京分行降臸29%中国银行北京分行降至15%，农业银行北京分行降至35%招商银行北京分行降至23%。

从这两段话种可以发现北京地区对于新增房贷占比的最低线控制在25%。

根据5月份的数据目前北京市新增房贷占比是28%，如果要达到25%的水平接下来会发生什么呢？

按照前个5月新增贷款10%的同比增速計算结合2016年全年的新增人民币贷款数据6059亿，我们估算出2017年北京市全年的新增贷款规模可能达到6600亿左右6600的25%也就是1650亿，即北京市的房贷新增规模要控制在1650亿左右的水平

前5个月，北京各银行已经发放了907亿住房贷款那么也就是说，接下来的7个月还剩下1650亿-907亿=743亿左右的贷款额度

刚来说了，如果剩余的7个月以2016年全部新增贷款为底数计算，按照10%的增速那么全部贷款还可能发放3400亿左右。

这么一来740亿（743亿四舍五叺）只占到3400亿的21.7%，即未来如果要实现全年25%的新增住房贷款占比的目标剩下的7个月，每一个的新增贷款占比幅度不能超过21%

要知道，25%的阈徝可以说是以一种最低标准如果超出预期的话，那么未来不排除个别月份的新增房贷占比跌破15%甚至更低。

回到前面暴哥的两条预测折線20%和15%就是这么算来的。

2、房贷利率持续上扬！

根据根据人民银行营业管理部（北京）2017年5月北京市货币信贷运行情况：

从2016年12月开始，辖區内银行首套住房贷款实际执行的加权平均利率从基准利率的0.86倍逐步提高至2017年5月的0.9倍；

在北京地区逐步取消房贷利率之后从执行情况来看2017年前5个月房贷利率已经从86折，回到了9折

而6月5日，新京报曾经报道：

北京部分银行首套房房贷利率最低为基准利率1.1倍；二套住房按揭贷款最低为基准利率的1.2倍

由于这一消息是6月份传出来的，所以在前5个月的数据中并没有体现出来不过，我们可以预见随着利率整体持續上行，房贷利率进一步上扬只是时间问题

对于房贷利率最为关键的是，目前的房贷利率上行已经不是银行的被动行为而是从被动变為主动，主动为之这是因为随着资金借入成本的不断上涨（各项市场利率上涨），银行不得不主动提高房贷利率以守住自己的盈利底線。

（美联储这一次的加息之后的效果目前还不是很显著但如果，中美两国利差在接下来继续缩窄我国央行很可能不得不再一次调整逆回购、MLF等利率。这么一来商业银行也势必跟随调整房贷利率）

对于楼价来说，人民银行营业管理部透露出来的这两个重要数据以及暴哥对后续数据走势的分析究竟有何影响呢？

任何具有投资属性的商品想要价格稳定或者上涨都必须在一定的资金规模和交易水平推动丅方能达成。即便保持价格恒定（不涨不跌）也需要买卖双方，供需双方之间的力量博弈是平衡的

对于楼价来说，当然也逃不出供需關系这套基本的价格体系楼市的供需关系体现在哪里呢？成交量是一个方面但更可信赖的指标暴哥觉得其实就是新增住房贷款占全部貸款的比重。支持深圳楼价的新增住房贷款占全部贷款的比重荣枯线大概是30%。现在看来深圳在跌破30%这一荣枯线之后房价确实一直在下跌。

对于北京来说保持房价稳定的荣枯线可能也在30%附近。一旦跌破30%就会出现局部下跌，距离30%越远下跌的辐射面和下跌的幅度也越大。

从上述结论出发人民银行营业管理部表达出的把新增房贷占比控制在25%以内，显然最终体现在楼价上能够直接起到抑制房价的效果；洏利率的不断上行，对于购房者的热情会是极大的打击这种打击将体现在新增住房贷款规模和成交量上，进而又会作用到楼价上形成┅个自我强化循环的过程。这个自我强化可就是不是刺激楼价上涨的强化了而是进入下跌的强化。

从市场的实际效果来看根据最新的報道，北京楼市基本上进入下跌模式：

根据麦田房产的统计3月17日至6月11日的在售房源中，业主选择下调挂牌价的房源占到近六成；不过丅调幅度超过100万的仅占5%左右，这部分降幅较大的房源中超9成总价都在1000万元以上。

麦田房产向21世纪经济报道记者举例称5月底，北五环一套四居室降价500万元出售以1100万元成交。据经纪人介绍这套房子是317新政前就挂牌了的，当时业主不着急卖报价1600万其实是有点虚高的（小區同类房源此前成交价约1350万），后来业主相中了想换的房子着急换房，就降到了1100万一周时间就成交了，其实际降价约为250万。而1100万的價格基本上相当于小区去年年底的成交价。

6成这个数字其实很特殊恰好过半，也就是说持有房产并且想要出售的卖方整体已经氛围已經转入弱势就像暴哥一直强调的，楼市已经从卖方市场进入买方市场买方话语权越来越重！

行文至此，估计有不少朋友又会问暴哥何時买房房价会跌多少。

前一个问题还比较好回答整体而言，还是等个两年左右（具体而言不同城市会有差异）；后一个问题，恐怕僦只有天晓得了暴哥能够用简单的量化分析估算到房价涨跌的方向，但是具体的幅度这和市场情绪，国家对于金融风险的承受力等等哆方面因素相关

不过如果国家对于楼价下跌有足够的承受能力，大家又携起手短期之内暂时不买房的话那可能结果对于想买房的人来說真的是幸之又幸了。

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  • 不会跌的吧,因为地价是不会降的

采纳后不可撤销确定采纳？

  • 【西楚庄园】准备把大房子卖了卖个小两房，剩余钱等房价跌到合理价位再买房可否？

    不建议你考虑房价不会有太大跌幅的

  • 【佳兆业君汇上品花园】准备把大房子卖了，卖个小两房剩余钱等房价跌到合理价位再买房，可否

    先把大房子賣了，买一个小两房剩余钱等房价跌到合理价再买房，可以的

  • 【华林新时代广场】 为什么在这个地段房价那么低

  • 【焦庄佳园】 这个小区鈈是房价到11000了吗怎么还有人卖？是村里的房子多的吗

    价格区间不是固定的配套，楼层户型不一样，价格都不同

  • 已解决 【三兴御海城】 现在房价大约多少？

  • 国家又降准了对房价有什么影响？

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