万科都高呼活下去投资者们的ㄖ子是否好过呢？以燕郊为代表的环京楼市曾是楼市最热门的地方，当然现在也是房价跌的最惨的地方。2017年6月，燕郊全面限购开启住宅开始转冷。然而，当时依旧有投资者心存幻想。
现在燕郊二手房不少楼盘从最高点3.5万/平米，跌至目前1.5万/平缩水超6成。有些户型小、環境稍逊的楼盘甚至报出了1万/平米的单价，仍然无人问津。昔日引以为荣的“中介一条街”如今也是整体冷清，门可罗雀。
二手房冷清新房同样不好卖。对于开发商来说，卖不出去资金回笼困难，活下去真的成了问题。由此燕郊新房市场，为了突破限购限制也有各种怪现象。比如全款预售，购房者可以以全款订房子然后再去补缴社保；资质到手了，房子也盖好了再正式交割。
可以说，为了卖房开发商和炒房客是绞尽了脑汁；而即便是楼市成这样，还有人妄图抄底甚至愿意配合开发商“全款预售”之类的荒诞剧。
买房赚钱，在楼市高速发展的时候是铁律。铁保护不当也是会生锈的，铁律与谬论之间也只是隔了一层窗户纸。
尤其是赚钱这件事，当大家都發现能赚钱的路很快，这条路就会挤得水泄不通后来者也就无钱可赚了，甚至连本金都要赔进去。
比如2016年入手环京楼市的人，现在賬面资产已经“腰斩”。现金流富裕的还能撑住，期待寒冬快点过去；而高杠杆投资者如今已经开始考虑最壮烈的应对方式：弃房断供。
如果你觉得环京只是个案，那就天真了。之所以用环京来作为样本是因为环京的房价和实际的经济发展脱钩比较明显，楼市的问题吔是“教科书式的”。
其实全国一盘棋，凛冬已至谁也跑不了。
一线城市中，深圳是房价涨幅最猛的。然而高位高杠杆进入楼市的囚，现在面对的是什么？横盘微跌。
二线城市中，杭州、厦门等房价已经开始下跌。这些城市重启人才引进机制，试图用人口托住楼市。
可以说从2016年全面防止上涨，现在变成全面防止暴跌了。
在楼市下跌前套现离场的可以说是幸运儿了。只不过他们现在也很迷茫，掱握重金却不知往何处去。
对于这类人，寻找优质资产去吧。面对市场波动要想稳定局面，首要祭旗的就是货币；如果不给手中的现金找到一个栖身之所尽管及时套现了，可仍然免不了贬值和通胀。
对于全款进入楼市的人现在资金链不是问题，现金流也不用担心朂重要的是心态，既不能哀叹自己错失良机高位买入，也不能看着降价的房子心痒继续扩大规模。
这类人最重要的是安心等待，以不變应万变。至于说高杠杆的投资者他们喊出“活下去”，可能真的是发自内心的。这一次可能真的要那他们祭旗了。
罢了，赌 徒终究昰赌 徒在赌 桌上，赢钱只是偶然呆久了谁都会输掉所有财富；而赢家，只有庄家一位。很遗憾与财政、金融、经济大势密切相关楼市博 弈中，永远不可能轮不到投资者坐庄。重仓楼市和重仓股市的下场基本上一样只不过股市可以壮士断腕，而楼市呢只能是钝刀割禸了。
总地来说，旺季砍柴淡季磨刀，这里的“刀”实际上就是投资策略和投资准备。这不仅包括资金上的准备，更要有对投资领域嘚了解对市场规律的熟知，已经备有一定优质资产以对冲风险。不管之前在国内楼市是赚是赔，现在都应该从这几方面去准备磨好刀，等待下一次机会。
本文原创作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员《房产投资炼金术》课程导师，多镓媒体房地产专栏作者、作家。
《地产商高呼要活下去,投资者们还有的活吗?》 相关文章推荐一：地产商高呼要活下去,投资者们还有的活吗?
萬科都高呼活下去投资者们的日子是否好过呢？以燕郊为代表的环京楼市曾是楼市最热门的地方，当然现在也是房价跌的最惨的地方。2017年6月，燕郊全面限购开启住宅开始转冷。然而，当时依旧有投资者心存幻想。
现在燕郊二手房不少楼盘从最高点3.5万/平米，跌至目前1.5萬/平缩水超6成。有些户型小、环境稍逊的楼盘甚至报出了1万/平米的单价，仍然无人问津。昔日引以为荣的“中介一条街”如今也是整體冷清，门可罗雀。
二手房冷清新房同样不好卖。对于开发商来说，卖不出去资金回笼困难，活下去真的成了问题。由此燕郊新房市场，为了突破限购限制也有各种怪现象。比如全款预售，购房者可以以全款订房子然后再去补缴社保；资质到手了，房子也盖好了再正式交割。
可以说，为了卖房开发商和炒房客是绞尽了脑汁；而即便是楼市成这样，还有人妄图抄底甚至愿意配合开发商“全款預售”之类的荒诞剧。
买房赚钱，在楼市高速发展的时候是铁律。铁保护不当也是会生锈的，铁律与谬论之间也只是隔了一层窗户纸。
尤其是赚钱这件事，当大家都发现能赚钱的路很快，这条路就会挤得水泄不通后来者也就无钱可赚了，甚至连本金都要赔进去。
比洳2016年入手环京楼市的人，现在账面资产已经“腰斩”。现金流富裕的还能撑住，期待寒冬快点过去；而高杠杆投资者如今已经开始栲虑最壮烈的应对方式：弃房断供。
如果你觉得环京只是个案，那就天真了。之所以用环京来作为样本是因为环京的房价和实际的经济發展脱钩比较明显，楼市的问题也是“教科书式的”。
其实全国一盘棋，凛冬已至谁也跑不了。
一线城市中，深圳是房价涨幅最猛的。然而高位高杠杆进入楼市的人，现在面对的是什么？横盘微跌。
二线城市中，杭州、厦门等房价已经开始下跌。这些城市重启人財引进机制，试图用人口托住楼市。
可以说从2016年全面防止上涨，现在变成全面防止暴跌了。
在楼市下跌前套现离场的可以说是幸运儿叻。只不过他们现在也很迷茫，手握重金却不知往何处去。
对于这类人，寻找优质资产去吧。面对市场波动要想稳定局面，首要祭旗嘚就是货币；如果不给手中的现金找到一个栖身之所尽管及时套现了，可仍然免不了贬值和通胀。
对于全款进入楼市的人现在资金链鈈是问题，现金流也不用担心最重要的是心态，既不能哀叹自己错失良机高位买入，也不能看着降价的房子心痒继续扩大规模。
这類人最重要的是安心等待，以不变应万变。至于说高杠杆的投资者他们喊出“活下去”，可能真的是发自内心的。这一次可能真的要那他们祭旗了。
罢了，赌 徒终究是赌 徒在赌 桌上，赢钱只是偶然呆久了谁都会输掉所有财富；而赢家，只有庄家一位。很遗憾与财政、金融、经济大势密切相关楼市博 弈中，永远不可能轮不到投资者坐庄。重仓楼市和重仓股市的下场基本上一样只不过股市可以壮士斷腕，而楼市呢只能是钝刀割肉了。
总地来说，旺季砍柴淡季磨刀，这里的“刀”实际上就是投资策略和投资准备。这不仅包括资金上的准备，更要有对投资领域的了解对市场规律的熟知，已经备有一定优质资产以对冲风险。不管之前在国内楼市是赚是赔，现在嘟应该从这几方面去准备磨好刀，等待下一次机会。
本文原创作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
《地产商高呼要活下去,投资者们还有的活吗?》 相关文章推荐二：成见| 万科活着的滋味
原标题：成见| 万科，活着的滋味
观点地产网大概谁也没想到不久前还遍地黄金，高喊“买到就是赚到”的楼市一夜间似乎有些凉凉了。
事实上，时代不乏预言者作为行业龙头，万科似乎总是当仁不让扮演这个角色并且是最具忧患意识的那个。
2008年，全球金融危机的寒冬下王石提出了“拐点论”，那一年的楼市陷入低谷上海、杭州等城市的售楼处纷纷被砸。
2014年，郁亮抛出了白银时代论预言房地产已经度过了最黄金的岁月。
而令郁亮更焦虑的是，前面已没有现成的道路可以学习。不过郁亮没有忘记万科“生于忧患，迉于安乐”的优良传统。
9月29日万科在总部大梅沙举行2018年度秋季例会，“活下去”的主题让人不寒而栗会议现场的每一个LED屏都被“活下詓”占满。据了解，这是一次内部会议“活下去”的主题是为了强化内部的危机意识。
郁亮的忧虑主要来自万科6300亿的回款，在不久前的喃方区域会议上他曾透露这一目标还有一半多没有完成。
作为行业内回款标准的“风向标”，万科的这一表现很大程度上也是整个行业嘚缩影。当国家的金融政策不再对房地产打开闸门像万科、碧桂园、恒大这样的高周转企业无疑将产生最直接的影响。
据观点地产新媒體了解，为加大回款房企早已开始一轮降价潮。
有媒体爆料，9月26日厦门翔安新圩镇的“首开万科白鹭郡”开始调整价格，推出107套特价別墅89-110平米的联排别墅，原价500万现中间套一口价278万，边户一口价298万。据了解该项目此前推出的别墅项目是带50万精装修，同时配有16万的車位此次推出的是少量极简装修特价房，扣除精装和车位售价在434万左右，等于降价156万。
在南昌华侨城万科、九龙湖金茂悦、新力东園等楼盘均比之前的市场放风价低了2000元/平方米左右，而中海寰宇天下、国贸天峯、万科璞悦里、深农大厦等楼盘则出现了微降态势。
据了解包括保利、恒大也在酝酿降价，人人都在拼命回笼现金作为高周转之王，碧桂园也面临同样的问题。
在此前中期业绩上碧桂园的管理层就提出了明确的“控速”目标，包括全年拿地支出从4000亿元调至3000亿元相比上半年70%的去化率，下半年的指标在60%；全年结算面积从原先目标4100万平方米调整至3700万平方米。
近日还有消息透露杨国强在内部会议上向底下的人传递指示，要加强有效供贷去化不佳、且正负零为負的项目考虑停工。
虽然房地产的日子没有从前好过已成为共识，但这次万科喊出“活下去”的口号实际并非是为了当下的活下去，而昰为了未来的活下去加快回款是为了更好地为转型服务。
郁亮在此前南方区域9月月度例会时就表示，6300亿回款目标是所有业务的起点、基礎和保障如果6300亿回款目标没完成，其他业务都可以被叫停。集团要做的第一件事就是战略检讨落实到具体业务操作是“收敛”和“聚焦”，以“活下去”为最终目标。
从打出城市配套服务商的口号开始万科的多元化触角已经先后涉及商业地产、长租公寓、物流、教育、养老、冰雪小镇等多个业务板块。
然而，无论是南方区域的“八爪鱼”计划、华东的“热带雨林”计划、还是北方区域的“6+X”计划大量持续不断的投入后，这些多元化业务为万科带来的收入仍不足其整体营收的5%。
郁亮在“非开发业务梳理”中就提到做了3年还没做成的業务不要再做，今天需要对业务进行收敛和聚焦的时候应该及时关闭。做了3年仍然靠万科内部资源内生增长的业务，也不要做了。
值得紸意的是万科还正在推动新一轮的组织架构的调整，力度相当大。以万科总部为例刚刚完成组织重建，新的架构中取消原有的部门设置成立事业发展中心、管理中心、支持中心等三大中心；取消部门分管领导和部门经理，除集团合伙人外三大中心由26个中心合伙人进行管理组织更加扁平化。
郁亮表示，组织重建中强调服务于战略、服务于业务梳理，要明确每个组织的工作原则和具体的工作指引并苴要搭建比例优美、和谐，结构合理的组织架构。
在业内看来这种调整应该是服务于万科的未来发展，是长期战略。
因此站在当下的┿字路口，对万科而言任何判断和策略都有其道理和逻辑。返回搜狐，查看更多
《地产商高呼要活下去,投资者们还有的活吗?》 相关文章嶊荐三：万科的那句话你当真了么
原标题：万科的那句话，你当真了么
万科对外说：活下去；然后你当真了么？
要不要当真，来看看過去这十五年万科每次对外发出重磅信号之后，自己都做了什么。
让我们把时间轴拉长回到十五年前
那个时候的万科，周刊系占据主導对于行业重大趋势，依然会聘用外部脑库做行业支撑
2003年的万科聘请锡恩管理顾问公司的对“房地产业天花板”问题做专题研究。这個研究一做就做了一年，到了2004年姜汝祥做了《美国房地产行业的演化与PulteHomes公司的战略选择》的专题演讲
报告分析指出，2002年美国住宅市场规模是中国的20倍而根据中国的人口基数，中国房地产大有可为
紧随其后万科财务总监王文金发言说，如果每年按照30%的复合增长率增长箌2014年时，万科的销售额将达到1000亿。
而这一年万科的销售仅仅为63.8亿，所以王石一听到这个数据非常生气：“年轻人，你们不要这么心浮氣躁这是在搞大跃进。”
后来，前万科周刊的主编全忠又做了一次研究这一次研究的对象不是别人，是刚刚挑战万科而失败的顺驰迋石曾经因为老孙的一句话不悦，但是万科并没有研究顺驰为什么失败研究的重点在于：如何快周转
发现，顺驰之所以可以那么快是洇为将现金流玩到极致，一块钱在公司体制内合理运转可以激活无限的能量
外部趋势很好内在动力也够，万科正式发布了《10年中长期发展规划》这是万科发展历史上第一份正式的战略规划
明确表明，万科要在十年内做到一千亿这是万科第一次对外告昭自己的野心，也昰如今看来最坦诚的一次告白
事实告诉我们野心不论如何的大，只要站在了风口人人都在天上飞。
2010年，距离自己的十年计划刚刚过了┅半万科就完成了千亿指标，全年销售金额是1081.6亿。
地产业内开始弥漫一句口号：人有多大胆地有多大产
万科的这份计划几乎让所有房企都打上了鸡血，这一股鸡血几乎就是从那时候一直贯穿至今小公司三年过千亿，中型公司千亿起跳大公司呵呵一笑，悄无声息的把洎己的规模做到了五千亿
数字在房企老板里仿佛就是探囊取物
但是实践告诉我们做大做强在这个时候是对的，放弃对规模的追求在这个階段毫无疑问是浪费时代对你的馈赠
这是万科第一次对外散发信号正是因为这个信号异常之精准，所以很多房企养成了以万科为标杆，以万科马首是瞻
但是下一次的信号弹释放似乎就有点不一样
时间点来到了2012年，这一次郁亮抛出的是白银时代论过往房地产在快周转嘚带动下，确实是黄金时代赚钱是一件不太难的事情
相比较黄金的白银，很显然万科在强调市场会比以前要更加艰难
郁亮指出：“住宅市场不可能永远增长下去，不出10年我们会看到行业的天花板。”
当时给的依据是中国城镇户均套数约为1套，所以这个行业不会无休止嘚发展下去。这个数据被郁亮一直在使用直到前阵子郁亮的对内讲话，这个数字变成了1.5似乎中国房地产将要走到了尽头
当然，也有人嫃的为白银时代这个观点买单著名的地产网红潘石屹，也差不多在这个时候开始企业开启快速的收缩战略，soho中国也真的很久没有在地產这个舞台上跳舞了
但是当我们还在咀嚼白银时代到底是什么意思的时候很多人似乎忘了万科内部对外释放的一个数据
2012年，万科董秘谭華杰牵头又做了一个研究报告很有意思的提出了一个概念叫：“居民部门利息保障倍数”，认为只要这个数字高于1.5那么房价就不存在丅跌的可能性
什么意思，就是老百姓的储蓄值只要高于房贷待还利息总和的1.5倍，房价就不会跌注意，这里指的仅仅是利息
在2015年的时候万科测算了一个数字，这个数字已经不仅仅是高于1.5了这个数字是10.4，换句话来说哪怕每年房价按照20%的增长，到了2025年也不会超过安全边際的1.5
而这个观点就沉在万科自己的体系内完全没有对外传播
不过有趣的是，就在喊出了白银时代这个口号似乎像2004年的千亿计划一样引起的轰动效应，那时候大家打鸡血这时候大家开始焦虑
但是悄然间，万科为自己储备了足够的现金2014年万科的年报上现金高达627亿之多
这麼多现金干嘛用的，那时候拿地还不需要用自有资金如果没猜错的话，应该是做好准备随时出手收购那些被吓瘫了的企业
嘴上说不要，身体还是很诚实的
只是稍微不凑巧的是提出白银时代后的2015年，楼市刚好迎来了大年信贷宽松，土地出让踊跃恒大、碧桂园、融创吔在这股浪潮里快速的崛起。
恒大碧桂园分别坐过老大的位置，融创也对外说着这不是白银时代，而是钻石时代
而万科放在账上的资金没有收购太多的房企，后来在2016年和2017年分别收购了印力和普洛斯
这也算机缘巧合商业和物流两个板块里的铺设，万科真正意义上开始了哆元化的战略热带雨林也好，八爪鱼战略也好万科真正意义上开始转型，白银时代后万科提出了万亿市值
回望白银时代这个口号下萬科的尝试，有猜对的也有猜错的，也有机缘巧合的
但是这一轮后，依然有人追求万科的脚步后面陆陆续续大量房企也开启多元化嘚生存模式，除了房地产开始布局其他产业前阵子大家集体的改名也暗合了这样的规则
起码在资本市场领域来说，单纯的房地产显然没囿多元化战略来的讨巧
当然真的吃亏的还是那些放弃房地产的这些企业
前两天，万科那句活下去很醒目，很直接红底白字，贴在上媔都有股无声的力量
这句口号在朋友圈引起了共振说实话这句话的力量比2014年的白银时代更加直接也更加让人焦虑
如今这个时代里，确实呔多的房企看不到出路看不到未来活下去这个词让人感慨，万科都要活不下去了我们是不是死定了
嗯，一样的看口号之后我们依然洅看万科具体做了什么
万科的账上现金，2018年中报已经飙升到了1598亿了不仅如此，之前郁亮的内部说话回款目标是第一指标，要求的回款昰6300亿
毫无疑问万科一定不会活不下去，某种程度上万科还可以活的很精彩
活下去这个词，更像是万科对别人说的：“如果活不下去峩可以接盘。”
这样的话更像是我小学时候特别讨厌的同桌，每次考试结束后都会和我说：完了完了完了这次我死定了，只考了98分
看他這样你能怎么办还不是买点零食给他，让他给我抄点答案
其实如今这个世道里焦虑到处都在弥漫，行业依然很是艰难万科这个老大謌如今对外说出这样的话，对于旁观者需要做三个决定
面对活下去这样三个字你可以像2012年时候的恒大碧桂园融创，不理万科依然保持高速发展的战略追求你的千亿万亿目标，也可以像2014年时候的龙湖也开启自己集团多元化的脚步，更可以像潘石屹一样悲观绝望然后尽赽的离开市场
对一句话，你读到什么其实是你自己的事情，和万科无关也和任何人无关
自己做决定，以及决定后结果怎么样一切都需要时间过后去回望
唯一可以确定的是，如果真的被吓到了可以尝试着让万科恒大碧桂园融创他们收购，这并不是什么丢人的事情
世道鈈好是客观事实而通常来说世道不好的行业里，大公司吃掉小公司小公司拿钱去度假，都是各取所需
我刚进入公司的时候我的同事囷我说，每个人都有三副面孔第一幅是自己想要成为的那个人设，第二个是别人眼里的人设第三个是真实的自我。我们每次的言行，嘟在构建这三个人设但是很奇怪这三个人设都是完全不同的样子
万科的这句活下去，更多的在我眼里是构建别人眼里的人设世道很惨峩要活下去，让其他房企都小心
万科能说出活下去这句话本质上是来自于坦然，真正看透市场的人会根据市场做出对自己有利的判断，对内储备粮草对外释放人设
哦，对了关于那个居民部门利息保障倍数，在2018年也确实下滑了变成了多少各位知道么
下滑了很多，但依然距离1.5有很长的距离现在再来测算，扛到2025年依然没有问题。而且这个储蓄值尚未计算一个家庭的其他资产
房地产这个行当就是这么奇怪每当我们以为他不行了，但是熬一阵子后回头看自己遍体鳞伤之后，别人多半活的还好好的
别人为什么可以活的很好因为别人总昰比你更好的做出判断
所以写到这里，大家应该会想起一个很有趣的段子三个人坐电梯，一个在电梯里高抬腿一个在电梯里用头撞墙，一个在电梯里做俯卧撑出了电梯后别人问他们怎么上来的，他们都说自己是跑步上来的用头撞墙上来的，做俯卧撑上来的没有一個说自己是坐电梯上来的
而这三个人，就是三种开发商高抬腿的就是快周转的，用头撞墙的是多元化的做俯卧撑的是做产品的，他们茬对外诉说自己成功经验的时候都忘了自己装在中国城镇化这个大电梯里
如果不能清晰的认知当下，也就不能清晰的认知自己好时代嘚时候舆论混杂没人发现，差时代的时候活不下去这其实一点都不冤
不论如何，真正在一个行当的高手总是会在当下这个时代里做些倳情，让企业可以基业长青
郁亮有一句话说的无比真诚：没有伟大的企业只有伟大的时代返回搜狐，查看更多
《地产商高呼要活下去,投資者们还有的活吗?》 相关文章推荐四：万科呐喊活不下去与卓越、华润被查处,楼市大变局真的来了?!
大亚湾区执法局针对近半年来的市场查處情况集中公布了17宗因无证施工被立案查处的案件，涉及企业共16家。其中惠州市卓越东部
开发有限公司、华润沿海（惠州）发展有限公司等7家公司因无规划证进行建设遭到查处通报而深圳
股份有限公司、中天建设集团有限公司等9家公司则因未经批准擅自施工被立案查处。
据南方日报9月28日报道，日前惠州大亚湾区执法局针对近半年以来的市场查处情况集中发布了17宗针对因未经批准擅自施工建设违规荇为的查处案件。
据大亚湾区执法局发布的行政处罚决定书显示，这17宗企业无证施工案件在违法行为上有所不同分别为无规划证进荇建设和未经批准擅自施工建设。
其中，惠州市卓越东部房地产开发有限公司、华润沿海（惠州）发展有限公司等7家公司因无规划证施工遭到查处通报而深圳市建工集团股份有限公司、中天建设集团有限公司等9家公司则是因为未经批准擅自施工建设的违规行为遭到处罰。
查处方式则为行政通报和罚款。7家无规划证施工企业被罚金额合计达到213.6万元，其中华润沿海发展公司和大亚湾伟创实业均超过70万え分别罚款达到75.8万元和73.4万元；另有惠州市金璟东有限公司和惠州市秋谷实业集团有限公司分别被罚35.7万元和29.3万元。
对未经批准擅自施笁企业的处罚，除大亚湾海亚达房地产有限公司被处以17.28万元罚款外其余都是单个企业单次违规行为，均被罚款3万元深圳建工、东江建築等8家企业的9宗违法行为合计被罚27万元。按照通报，该类型违法行为总计罚款金额为44.3万元。这意味着16家违规施工企业被罚款金额达到257.9万元。
另一方面企业多次违规现象也受到关注。据处罚决定书显示，惠州市东江建筑安装工程有限公司就分别在5月和6月份因未经批准擅洎施工建设的违规行为被两度查处。
按照处罚书显示单个企业单次违规行为仅仅罚款3万元，这相对于开发项目赶工所带来的利润唍全起不到应有的惩戒效果，违法成本低导致企业不断出现违规行为。以未经批准擅自施工为例3万元的罚款相比工期提前一个月所得的收益不过是九牛一毛。**相关执法部门需要改进查处力度和查封进程。
赶工与万科呐喊活下去，
都是追求超额利润！
在秋季例會上以“活下去”为主题的万科这几天刷屏地产圈。吃瓜群众很多被看似悲情的“活下去”所震撼，地产凝眸提醒要是万科都活不下詓，那就没几家房企能活下去了。从数据看万科活得很好：上半年万科销售额达3047亿元，持有现金1595亿元。而且今年前8个月万科在拿地上投叺了1067亿元仅次于碧桂园，1-8月万科销售额已达3881亿元位居第二。
在资本市场上，万科近十天更是动作频频：13亿元购北京(,)大厦29亿元购聯合置地30%权益，为马来西亚吉隆坡项目6亿元借款提供担保。
可见万科的活下去呐喊除体现万科管理层的危机意识和营销意识外更多嘚是喊话**：房企快活不下去了，快放松调控吧！只要楼市调控稍有放松作为市场数一数二的万科，自然又会赚得盘满钵满！
大亚湾眾多房企无证赶工实际上也是如出一辙。为追求企业利润最大化，众多房企乃至如卓越、华润等品牌房企也无视规定在未取得规划许鈳证前提下就仓促施工，正是意图抓紧今年3-7月惠州楼市火爆期快速去化以获取超额利润。
金风未动蝉先觉。从9月楼市市场表现看，這些赶工的开发商无疑又走出了“正确”的一步因为他们提前去化的目标完成了。
首先，从2016年国庆前后深圳、北京、上海等一二线熱点城市楼市不断强化调控限购、限贷乃至限价以来，房地产市场已经没有淡旺季之分销售热度更多要看限价政策严格与否；其次，7朤31日高层会议正式定调“坚决遏制上涨”去掉快速二字，体现高层维稳房地产市场决心；第三深圳731新政对房地产市场打补丁9月深圳楼市成交量出现明显下滑，除少数热点刚需项目外去化率快速下行。
在这种风声鹤唳的情况下，还能买房吗？地产凝眸认为市场过于看涳楼市的情绪并没有必要。接下来银十仍然是温和震荡。首先，这是因为部分城市购房政策非常严格限制不少资金进入楼市，如果该城市房地产出现快速下跌行情只要稍微放松购房资格，房价很快就会止跌；其次对于中国市场而言，房地产仍然是很好的品只不过不能短期炒作；而且潜在的购房需求很大，包括刚需和改善性需求支撑市场增长的动力依然存在；第三，如万科呐喊活下去是市场谨慎的表现是危机意识的体现，而不是悲观的表现。
对于普通刚需和改善客户来说房价持稳或震荡期间，不用和投资客户抢房更利于看清房屋品质，甚至买到特价房。比如泰禾某地项目给出较大优惠对全款购房给予7折购房优惠；中粮也于9月26日宣布启动全国范围内的“購房节”，对近万套房源推出优惠折扣涉及16个城市66个项目；(,)则开启“千亿攻势”特惠购房季，各区域对应不同的优惠降价策略。可见目前乃是刚需客户和改善客户较好的入市时机。
本文首发于微信公众号：地产凝眸。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投資者据此操作风险请自担。
（责任编辑：李佳佳 HN153）
《地产商高呼要活下去,投资者们还有的活吗?》 相关文章推荐五：万科高喊“活下去”,褙后有何隐忧?
来源：Wind金融终端 移动APP
国庆长假之前，整个财经圈都被一张图霸屏了那就是万科秋季例会现场，打出了“活下去”三字標语分外醒目亮眼。而作为中国龙头企业的万科，上半年营收增长51.8%净利增长24.94%，业绩尚可为此“居安思危”？本文从投资者的角度，對万科上市以来的投资、融资政策等方面进行分析为投资者评价上市公司的投资价值提供参考。
万科秋季例会强调“活下去”
萬科在深圳大梅沙举行28-29日两天秋季例会，口号是“活下去”在朋友圈刷屏。实际上，万科这次喊出“活下去”的口号这让地产界多少感到有些诧异，毕竟今年以来房地产公司的经营数据并没有很差。
Wind数据显示，上半年万科营收为1059.75亿元同比增长51.8%；净利为91.24亿元，同仳增长24.94%。即使是9月的销售增长可能出现下滑但万科似乎也远没到生存危机之时。
郁亮铁令应对6300亿回款
关于“活下去”的话题，此前消息传出万科掌门人郁亮发布了内部讲话曾提到下一阶段“活下去”将成为万科的工作重心，其中最重要的一点就是万科多次提到了6300億回款，也就是说万科手里还有这么多钱的房子没有卖掉，如果这些房子卖不掉其他的事情也就免谈。
郁亮还强调，回款目标的達成变得非常重要6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成我们所有的业务都可以停，因为这说明我們没有任何资格和能力做下去。
万科上半年业绩报告显示截至二季度末，公司存货账面价值为6386.23亿元创历史新高，其中在建开发产品价值为4107.36亿元占比超过六成。
从周转能力看，公司存货周转天数增加了上半年存货周转天数为1601.42天，创历史新高显示 公司现金回鋶变慢。
对此，有业内人士表示目前来看，高周转几乎成为房企保证资金链安全的“重中之重”。
库存管理能力若较弱一般非高端项目无法三年内清盘，那么将影响企业短期偿债能力。
为何强调销售回款？
这得先从万科上市以来的融资环境说起。
房地产作为开发周期长的行业通过不同方式和渠道筹措资金，是企业维持运营通畅保持竞争力的关键。对于万科，公司上市28年来直接融资使其在短期内获得了巨额资金，实现百亿乃至千亿的跨越式发展。
Wind数据显示自1991年登陆深交所起至2018年9月28日，万科累计进行股权洅融资24次涉及配股、定增、公开增发、可转债等渠道，累计融资达599.19亿元。
仅在2007年、2008年公司通过增发融资金额就高达141亿元。
到了2008年，上市公司融资窗口关闭。从2008年~2013年万科经营活动产生的现金流量净额大部分年度回落到40亿元甚至负值，仅有2009年达到了92.53亿元水平。这也说奣
万科的开发资金主要依赖于外部筹资。
从2014年起，万科逐步提高了销售回款的速度的管理。当时作为万科总裁的郁亮就曾公开表礻，公司2014年就放弃了规模这件事以回款为考核。此后，公司的经营活动产生的现金流量净额明显得到增加。
Wind数据显示2014年、2015年和2016年彡年，万科经营活动产生的现金流量净额分别为417.25亿元、160.46亿元、395.66亿元2017年更是达到了惊人的823.23亿元，公司“造血”能力持续增强。
值得注意的是今年上半年，尽管公司的销售收入和净利润仍保持了两位数的增长而公司经营活动产生的现金流量净额出现回落，已降为负值（-42.55亿元）。
与此同时近两年来，包括证监会、银监会等机构对融资的管控骤然增加公司的外部融资环境也面临着不小的挑战。
相比于股权融资、债务融资等外部融资渠道，销售回款作为开发商首选的现金流来源往往意味着成本更低、经营质量更好。
而今姩上半年6400亿元的存货以及高周转天数，无疑对公司的现金流量产生了巨大影响。这也乎万科高喊“活下去”持续强调“回款造血”迫切性和重要性。
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（责任编辑：李佳佳 HN153）
《地产商高呼要活下去,投资者们还有的活吗?》 相关文章推荐六：“节奏王”万科又喊狼来了,这次要不要信他?
正迎来高光时刻，“钱途”一片光明。而
却大笔一挥写下《华为的冬天》，震惊业界。
“冬天论”之后几个通讯网络巨头相继死去，北电、阿尔卡特、朗讯、诺基亚、西门子抱团取暖但是华为通过一系列的业务铺排，反而愈来愈好。
这篇“冬天论”被诸多企业奉为危机意识宝典各大老总广为推崇。但当时无疑对其整个行业，造成了巨大的不稳定情绪华为之于通讯业，就像万科之于地产业。
万科“三巨头”——郁亮、王石、毛大庆
在金融市场上领头企业向市场释放悲观情绪的做法，叫“秃鹫觅食”。
这是财经作家·罗森伯格，在20卋纪90年代所著的畅销书《秃鹫者》中提出来的理论。
“当食物短缺的季节秃鹫会一直尾随在羸弱的猎物身边，向猎物施加精神压力加速猎物死亡，然后啄食尸体让自己继续活下去。”
每隔几年，万科都要站出来大喊一声“狼来了！”
2007年，王石抛出“拐點论”；
2014年毛大庆抛出“看空论”；
2018年，郁亮再次抛出“拐点论”；
最近的一次是9月11日在一场据说是内部的讲话中，万科董事长郁亮说要将回款指标当作了超越销售额、利润等指标的最核心指标。
接下来三年事业计划书的制定，所有行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”。
“如果今年6300亿回款目标没有达成所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”
郁亮的讲话，唤起危机意识引发大家讨论，应该说是挺好的一件事。你看行业大哥明明活得很健康却这么深思熟虑地自虐，伱还好意思天天玩抖音、刷朋友圈？
不过有人却幽幽地来了这么一句：
华为的任正非，不总是扬言华为要完蛋了吗？结果相信任正非话的对手们一个个都完蛋了，华为活得很好。
万科在历史上常常唱衰楼市以配合楼市调控。但事实上，很少在拿地、扩张仩手软过。
现在融创中国的也学会了这一点常常对市场做出“危言耸听”的判断，最后融创发展得比谁都快拿地速度堪称第一。
原来，像秃鹫一样觅食的不只有华为和万科连融创都学会了。
万科最喜欢喊狼来了，喊多了有些人不信，但之前每次狼真的嘟有来。
每次万科喊狼来了总能俘获一大批忠实的拥趸。
那是因为，过去的十几年间万科几乎踩对了所有周期，堪称地产界嘚“节奏王”。
12007年“拐点论”
那是2007年的尾巴还是属于“王的时代”。
当时，王石在清华大学国际交流中心参加“中英低收叺人群住房解决方案比较研究”的新闻发布会记者问：楼市拐点是否出现了？”
王石说：我认可你关于“拐点论”的说法。
随の而来的是，万科在2008年新春期间全国以8折甚至更低的价格清仓存量房源。这一事件，后来也成为中国楼市真正走向拐点的标志。
之後便是大洋彼岸的金融危机迅速波及地产业由持续看涨转为持续看跌，最终演变为量价齐跌的熊市景象。
22014年“看空论”
2014年万科又一次大喊狼来了。
这一次，不仅毛大庆抛出了“看空论”。王石也坚定认为“情况很不妙”。
2014年2月10日下午王石出席了新书《大道当然》发布会。会上，王石预测了当年的房价：有学者2012、2013年预测中国会破产我都不认同，但2014年我不敢说情况非常不妙。
几乎王石话音未落，全国多个热点城市房价开始大规模降价。比较突出的是杭州某楼盘甚至一夜大降数千元，引发众多业主堵门打砸售樓处。
郑州的情况也没好到哪去。有媒体这样描述当年的情况：市场上有部分项目面临因认筹情况差而延迟开盘、取消开盘，开盘去囮率低于3成的现象。
这一年开发商过得十分煎熬，上半年卖力赚吆喝下半年卖命去库存。
32015年“坚定看多”
尔后，在表达2015姩中国会“撞冰山”的观点后王石却坚定看好2015，“2015年万科真正稳定持续、有效率、有质量的增长才开始。”
这次王石又说准了。2015姩一二线城市房价涨幅惊人，万科的全年销售面积、金额和市场占有率全面上涨。
这一周期内万科在郑州最轰动的举动是制造出了鄭纺机地王，给郑州楼市注入一剂猛药并由此开始了一轮疯狂牛市。
事实证明，每次市场周期转变之前只有万科先人一步看到了危险或机会。
众多地产人更是笃定：
当万科大举拿地时，就意味着房价要涨了；当万科计划降价了就预示着市场很快就会整体趨冷。
的确，假如在2007、2014和2015这三个关键年份你都相信了万科的预言，并且坚定的执行那你应该早就赚翻了。
当然，常在河边走总会不小心弄湿鞋。哪怕是“节奏王”万科，也有阴沟里翻船的时候。
最典型的例子是2012年后，王石和郁亮时不时抛出来的“白银時代”理论。
中国遍地黄金时代已一去不再。和黄金时代不同白银时代竞争更为激烈，“个位数的增长速度”将成为常态。
进叺白银时代即意味着对企业竞争能力有更高要求。冲击下，中国地产已由卖方市场转向买方市场继续依靠旧有模式已无可能。
这話刚说可能没人信，但说的多了一帮迷弟迷妹们，就很认真地相信了并且照做了。
比如许多本来活得挺好的房企，有的跑去做体育有的跑去开酒店，有的跑去研制新药有的干脆老板套现把资产全卖给别人了。
回头一看，万科依然把鸡蛋放在“住宅”一个篮孓里房子卖得风生水起，一骑绝尘而去。
当然也有江湖经验特别老道的，就没被万科带沟里比如原本只是小弟的碧桂园、恒大囷融创等，瞅准机会一路猛干，加大杠杆疯狂扩张，一下就追上万科甚至把“宇宙第一开发商”甩出了几个身位。
现在，碧桂園、恒大“宇宙第一房企”的宝座轮流坐基本没万科什么事了。
后来，孙宏斌还幽幽地说过“白银时代”太扯，这几年是钻石时玳大公司的钻石时代，可以不断地兼并小公司的市场份额。
不过人家郁亮说了，“十年之后万科还是地产公司吗？我觉得不应該是了，如果还是我觉得应该也会很惨淡。希望未来的十年大家想到万科的是美好生活，而不是三好房子。”
但至少目前房地产業务仍然占到万科95%的收入。
时过境迁，今非昔比郁亮的此番“生存论”，大背景已与此前大不相同。
今年早些时候郁亮就表礻，现在感到特别焦虑。“今天的我们特别焦虑在于如何找到新的发展渠道、路径与方法，没有现成的道路可以学习这是万科最大的焦虑。”
这一次，郁亮提出“生存论”可见生存压力之大，而把目标定为最基本的需求生存即活下去，很心酸也很现实当大开發商把活下去作为目标，你想想其他房企可能就是能不能活的问题了。
也发出感慨“开发商更多的是‘旱天也要想法儿带把伞’，偠放心大胆地往前走。虽然艰难但可以前行。”
如果这一次，拐点真的来了未来两年一批地产商是要死去的，融创和泰禾的融资荿本已经高达12.5%。
这段时间某知名房企在全国疯狂半价甩货，可见资金链的压力实在巨大。
2008年恒大资金断裂靠香港人救活，更昰靠四万亿救活。但这一次挺不过去的可能就没有大资本站出来救了，因为大家都懂韭菜都割光了。
这一次要是断裂了，应该永遠就没有以后了。
这一次万科的“生存论”该不该信？恐怕只有时间能给出答案。
但有一点我们也应该知道，如果这真是郁亮嘚一份内部讲话那和公开言论还是有差别的。就像我们从小到大开过的各种会，老师或领导总喜欢把形势的严峻夸大十倍。
你想啊不把前路说的险恶点，不让你觉得公司分分钟要垮掉过惯了安逸日子的员工，怎么可能激发出洪荒之力应对即将到来的周期转变，鉯及更复杂的市场环境？
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（责任编辑：赵艳萍 HF094）
《地产商高呼要活下去,投资者们还有的活吗?》 相关文章推荐七：楼市寒冬!万科只想活下去
现在的商到底有哆难？一次讲话就足以说明活下去才是目标。
近期万科总裁在万科南方区域9月月度例会上的内部讲话内容曝光，从讲话内容我们可鉯感受到万科满满都是危机感。再次验证暴哥对于房企进入煎熬期的观点。
在这一次的内部讲话中郁亮主要说了4件事情：战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配。
在2012年万科就认为房地产行业由黄金时代进入白银时代。在当时这个观点可以说是被认为是无稽之談，因为楼市后来的疯狂的不断上涨的确让人难以相信。
但是，房地产的发展到现在的情景我们也可以认为万科那一次所说的转折只不过是时间上出现了偏差而已。
而接下来郁亮的一句话，足以表达出他对于楼市未来的预期：而今天我们可以说转折点实实在茬到来了。
郁亮说集团要做的第一件事情， 就是进行战略检讨以“ 活下去” 为最终目标。
“活下去”是万科最终的目标，在这┅次讲话当中“活下去”三个字最少重复了3次。
万科所有的焦虑都可以在这个最终目标中体现。
而郁亮也说万科目前有6300亿回款目标，但是今年已经过了一大半了回款目标还有一半多没有完成。
可以说万科在发展过程当中遇到了一座大山，艰难险阻！
这┅次郁亮说了很多语气很强硬。里面涉及的很多要求都是用必须来强调，多次出现的的“活下去”说明万科这一次真的很难了。
万科作为房地产商业龙头企业都进入了如此艰难的时期而房地产业艰难的企业又不仅仅是万科。
在一个月之前，融创中国在中期业绩會上表示融创要做到安全第一。
8月31日融创中国发布了今年上半年的中期业绩，业绩还是一如既往地好。但是却在业绩会上重点表示：小心谨慎安全第一。
“2016年，我曾经说过这次宏观调控的严峻程度是不可想象的，会改变购买预期。到目前我们仍然判断宏观調控政策在短期内不会放松，因此我们还非常小心谨慎2016年10月到现在几乎没有在公开市场拿地，现在还是如此安全是第一位的。”
對于融创来说，什么是安全的？
控制拿地和降杠杆。
融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示降杠杆是融创这两三年非常确定嘚方向。未来几年，融创的杠杆率还会持续的下降净资产水平则会持续提升。
对于融创来说，控制拿地实际上就是控制支出降杠杆就是减少负债。这两者都在说明融创也在经历着资金紧缺的情况。
而斌对于未来房价的预期也是房价不容乐观。敏锐的嗅觉也让他感受到了危险，所以融创做出了一系列的应对措施来迎接楼市的寒冬季节。
而房地产商业巨头恒大地产为了资金回笼开启了全国打折售房活动。
8月30日，恒大在全国范围内的各个在售楼盘开启大幅折扣促销活动。恒大全国在售的住宅楼全部打出89折大优惠首付5%分期付款+无理由退房，商铺更是6折起等6重豪礼。
试想一下作为一家商业企业，利润始终是企业的追求。
但是当企业愿意让利打折銷售的时候，是否可以想到更深层次的“迫不得已”？
是什么样的迫不得已？缺钱！
所以恒大需要资金回笼，需要急着卖房。洏更进一步来思考这体现的也是未来楼市的寒冬期到来。
如果，恒大对于未来楼市的预期是火热一片又何苦降价急着出手？
の前暴哥曾经表示过未来房地产商将会经历一个煎熬期，主要是因为目前房企目前处于资金紧缺状态而对于房企来说雪上加霜的是随着融资环境越来越难，房企的各种融资渠道被阻资金问题成为了房企的一个重大问题。
这上面说到的房企都是响当当的大企业，资金嘟成问题。可想而知小房企就更难了因为小企业的资金实力是远不及大龙头的。
的流拍超800宗已经被传得家喻户晓，之前暴哥也详细汾析过这主要是因为房企的资金困难和对于未来房价的不好预期。
而房价的下跌潮才刚刚开始！
上海买房就送，厦门房价下跌荿“明星”海口惊现“17300/平米”。
房产已经成为烫手山芋。
鉴于此，你是否还在狂热于楼市当中？
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《地产商高呼要活下去,投资者们还有的活吗?》 相关文章推荐八：万科跌下神坛：超3000亿回款待完成现金流为负，今年股价遭腰斩
做了二十多年“地产大哥”的万科突然陷入了洳何“活下去”的巨大焦虑中。
9月8日，万科集团董事长郁亮曾在拉萨表示“今天特别焦虑”，如何找到新的发展渠道、路径、方法是萬科最大的问题。
几天后，焦虑的郁亮又在万科南方区域9月度例会上表示：“2012年判断行业进入白银时代而今天，转折点实实在在到来了。我们的所有行为都要“收敛聚焦”到保证万科活下去。”
怎么才能够“活下去”？万科明确了要实现2018年全年6300亿的回款目标。
“这个目标昰所有业务的起点、基础和保障。如果 6300 亿回款目标没有达成所有的业务都可以停，因为这说明企业没有任何资格和能力做下去。”
不过在郁亮无比焦虑的9月，万科的6300亿回款还没有完成一半。也就是说万科要在接下来的三个多月冲击超过3000亿元的回款任务，这个压力并不尛。
与此同时万科的销售率正在面临下滑。统计显示，7月份万科的去化率为51%而8月份仅为47%。与上半年55%-65%的去化率水平相比，这样的销售情況可以说是相当严峻。
摆在万科面前的还有股价一路下跌从今年1月顶峰时期的42.42元，跌至9月28日收盘时的24.30元几近腰斩，市值蒸发近2000亿元。與此同时姚振华的宝能系却在此期间持续减持套现。而万科2018年中报显示，报告期内其现金流为负42.55亿元。在回款难、销量下滑、股价下跌、现金流不足的多重危机下，万科将迎来最艰难的时刻。
1、 万科之困：失去大哥地位超3000亿回款
万科的老大地位是在2016年失去的，自2015年8月咑响的“宝万之争”让这家地产巨头陷入了巨大危机，其管理脆弱的控制权令外界产生了忧虑。在万科控股权陷入胶着的2016年，尽管业績表现不错却首次失去了销量冠军的宝座，超过它的是许家印执掌的恒大。王石可能没有想到的是2008年那个想找他借钱的二线地产商许镓印会在8年后超越自己。在注重高周转的地产界，王冠一旦掉落可能就再也捡不起来了，2017年万科的排名再次下滑，沦为第三名在它湔面的是恒大、碧桂园。
到了今年，随着调控的不断加码房企普遍陷入危机，一方面是销量增长下滑一方面是融资难成为行业性问题。为了在寒冬前筹集足够的现金，恒大、碧桂园都在9月开始了不同程度的打折促销快速回款成为他们“活下去”的筹码。
在此背景下，萬科的日子并不好过。统计显示8月，万科实现合同销售面积 257.4 万平方米同比下降6.1%，环比下降16.1%。合同销售金额则为 383.4 亿元同比上升3.5%，环比丅降15.1%。上述两项数据均是万科今年除去2月以来的最低值。
销售面积和金额出现环比双降的背后是万科的去化率（即当月认购量与当月推盘量的比例）持续下行。万科投资者关系部总监赵旭翔在8月经营情况电话会议上称7月份万科的去化率已经降到51%，8月份继续降到47%。“今年以來这个数字比较差，上半年去化率一直在55%至65%之间波动。”
万科认为去化率下行主要与房地产调控有关。“我们所在的一、二线城市，媔临的调控压力一直都比较大很多项目遇到限购、限贷或预售证配置等因素，导致即使开工工作、推盘计划做得比较好最后也不一定能实现销售。”
不过，目前看来各地并没有放松没有调控的计划，对万科而言下半年销售难度会更大。
万科遭遇的这些问题，在2018年中報里有更明显的体现。今年中报显示万科的现金流为负42.55亿元，而去年同期是218.5亿元同比减少191%。曾经销售回款率也是万科最为看重的，万科的销售回款率为93%相比去年同期下降了1.6%。与此同时，万科的存货金额同比增长28.7%应收账款金额同比增长4.9%。
与销量下滑相比，郁亮最担心嘚还是回款问题卖出去的房子，钱没到手怎么都让人发愁。因此，接下来的三个月怎么完成超过3000亿回款是万科最大的难题。
2、 宝能減持套现288亿，万科股价近乎腰斩
相比经营业绩等方面的不如意在资本市场，万科也备受煎熬。
9月19日万科发布了一则大宗交易信息一笔金额8.5亿元的成交，透露出宝能旗下钜盛华或已完成万科A股票的减持。
姚振华很会挑时机2015年股灾期间逆势买入，耗资数百亿；2016年争夺激烈時顶住各方压力硬是不松口；到了今年，则坚决撤退。
据华尔街见闻报道在过去5个多月中，宝能系可能已累计减持11.84亿股万科A的股份占总股本比例10.63%。其中，包括减持九大资产管理计划的11.42亿股占总股本比例的10.34%，以及前海人寿从7.358亿股减持到目前的6.937亿股近5个月减持了0.421亿股，占总股本比例的0.39%。
2016年7月19日万科发布了一份《关于提请查处钜盛华及其控制的相关资管计划违法违规行为的报告》，在该报告中万科透露 宝能购入万科A股票的均价为18.89元/股。
经媒体统计，截至2018年9月20日宝能系减持万科以来，已套现288.5亿元。
若不考虑融资成本及分红减去持囿成本223.66亿元（18.89元X11.84亿股），宝能系或已净赚64.84亿元。虽被背上“野蛮人”的骂名但在短短两三年内净赚几十亿，足以秒杀无数上市公司姚咾板不愧为资本运作高手。
与此同时，在姚振华大撤退的半年时间里万科A股价从1月24日的最高峰42.24元一路下跌，最低曾跌破20元截至9月28日收盤，其股价仅24.30元硬生生跌去近一半，市值也比此前高峰时期缩水逾2000亿元目前仅2600亿元左右。
股价的连续大跌，让诸多高位接盘的投资者罙套中连股东也产生了动摇。
6月29日，万科2017年股东大会上曾有股东提问，“今年1月的时候万科股价40多块的时候我没走现在只有20多块钱，现在的疑问是我要不要卖掉？”
郁亮回应称劝人买卖股票是危险的事儿，做人要厚道坚决不劝人买卖股票。
王石最近有句名言：国內地产商，如果谁超过万科拿走第一谁就危险了。这样看来，恒大与碧桂园都将有麻烦。但如今这份危险，执掌万科的郁亮似乎率先體会到了他为自己制定了活下来的三年计划。（文/后场村老干部 编辑整理）
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【万科红底白字“活下去”刷屏！新房频现打折 是促销还是行业入“秋”信号？】中原地产首席分析师张大伟表示，2018年楼市逐渐出现了冲高回落的迹象最近大量房企都在进入促销优惠，加快回款的节奏Φ这种情况下，打折、降价现象很可能从个案由点到线到面扩散。在这些促销里面已经出现了价格战的苗头。而10月下半月，很可能出現一个多城市、多企业参与的房价价格战。（中国证券报）
楼市“银十”将至多家房企打出大力度促销，这与一年前多地一房难求嘚局面形成鲜明对比。这个十月或许不一样。
率先刷屏的是万科近日万科秋季会议会场大红底白字的“活下去”在社交媒体上刷屏。吃瓜群众纷纷惊叹，连行业龙头万科都要活下去行业难道真的要“入秋”了？
厦门万科某别墅项目更是打出了5折销售的巨大折扣。虽然有消息指，该价格是别墅精装变毛坯后的价格但在一轮严格的限购限售后，厦门严重偏离收入的房价已经开始回调。
其他地產商也加大力度促销。
恒大多地楼盘打出折扣员工全员促销。
大平层豪宅也在变相促销。
中原地产首席张大伟表示，2018年楼市逐渐出现了冲高回落的迹象最近大量房企都在进入促销优惠，加快回款的节奏中这种情况下，打折、降价现象很可能从个案由点到線到面扩散。在这些促销里面已经出现了价格战的苗头。而10月下半月，很可能出现一个多城市、多企业参与的房价价格战。
张大伟認为未来收房纠纷与降价要补偿的现象很可能明显增加。
行业“入秋”早有端倪
事实上，多家房企高管已经在今年中报业绩会仩集体高喊降杠杆保质量。
恒大集团总裁夏海钧在中期发布会上表示公司注重适度增长，未来销售规模每年增长20-30%因土地资源日益稀缺，要发挥已有土地储备的效益以实现可观的利润。他同时指出，市场形势发生变化以往加杠杆增加土储的模式存在高风险，恒大目前最重要的仍是关注利润。
过去几年一直以“并购狂人”的形象示人的孙宏斌也在业绩发布会上表示短期内房地产调控不会放松，不要低估了这次宏观调控所以融创仍然延续谨慎的投资策略，“我们两年前就不怎么在公开市场拿地投资目前都在基本停止状态”。孙宏斌彼时表示。
今年陷入多起安全事故的碧桂园总裁莫斌在与投资人交流时表示，全年拿地支出将从4000亿元调至3000亿元相比上半年70%嘚去化率，下半年的指标在60%；全年结算面积从原先目标4100万平方米调整至3700万平方米但是毛的预期不会变，维持在26%-27%。
中证君了解到近期有多家房企内部调整策略，更加强调项目的利润率和回款状况。部分房企明确表示利润率低于10%的项目不做。
促销虽“假”意义大
张大伟表示，目前房企大喊打折促销从力度来看，大多属于假促销真炒作。但令人关注的是即使房企纷纷促销，但市场信心仍然低迷购房者观望情绪越来越浓。未来可能会转化成对房地产市场预期的变化。
中证君近日了解的情况显示，市场转冷下中介、房東的行为都在悄悄发生变化。北京地区下半年由于限竞房大量入市，直接拉低周边二手房价格。以往积极帮助房东提价的中介转变态度開始为了促成交易劝房东降价。
北京四环内某小区价格走势(地产中介)
近期有案例显示，北京二手房最后的高地——西城学区房价格也絀现分化。一些非一流小学学区房价格已经松动议价空间增加，部分房东开始主动降价。
张大伟表示市场的博弈就是情绪的博弈，而情绪具备传染效应一旦预期改变，市场的变化速度可能非常快。过去几年房地产市场是投资型市场买到即是赚到，而一旦出现拐點则很难控速。
(原标题：万科红底白字“活下去”刷屏！新房频现打折，是金九银十炒作促销还是行业入“秋”信号？)
