假如买一手楼盘，开发商开发楼盘流程有优惠活动，但是必须参加，算不算非法集资

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-10-08 14:35 标签： 开发商开发楼盘流程

售楼人员告诉他，买房要先交2万元诚意金参加排号，否则就可能选不上房。7月20日，沈某与开发商签订了“排号协议书”，并于8月21日交纳了2万元。协议约定，沈某拥有优先购买资格，且房款优惠1万元。当沈某选房的时候，其看好的小户型住房已经没有了。8月29日，沈某根据约定向开发商提出申请，要求开发商退还诚意金，开发商称还要等15天之后才能返还。因对开发商的拖延行为不满，沈某将该房地产开发公司告上法庭，要求开发商返还3万元诚意金及利息160元。沈某主张按照中国人民银行同期贷款利率返还，而开发商认为，即便返还利息，也只能按照存款利率计算。一审法院经审理认为，该笔款项应从被告同意退款之日（8月29日）起算，而不是从交款日期（8月21日）起算；利率按银行同期贷款利率计算，判决被告一次性支付给沈某诚意金3万元及利息66.35元。

记者采访中发现，向购房者收取购房诚意金的行为，在一些新开发的楼盘或者地段比较受欢迎的楼盘中非常普遍。开发商收取的诚意金少则数千元，多则数万元，收取时间主要集中在两个阶段，一是楼盘尚未取得商品房预售许可证之前，二是在与消费者签订正式购房合同之前。一般开发商都承诺，只要交纳诚意金，便可享有优先选房权和享受一定购房折扣等优惠。事实上，开发商收取购房违约金很容易造成民事纠纷。消费者一旦对选中的房屋不满意或相中别的楼盘想退房时，开发商就会以其违约为名而扣留购房诚意金。因此，有关专家认为，不管开发商收取诚意金的行为是发生在取得预售证之前还是之后，都在无形中单方面增加了消费者的购房风险，开发商则可以获得因大量占用诚意金而带来的巨大利益。

     6月2日，记者随机采访了部分市民，多数市民认为开发商不应该收取诚意金，属于霸王条款，应该明令禁止，但也有少部分市民认为，开发商收取诚意金也是一种双方自愿行为，各有所需，不足为奇。

     “此举有变相融资之嫌。”持这一观点的人士认为，楼盘热销，可以通过其他公平公正的办法来解决排队销售、现场拥挤的问题，在预售许可证颁发下来前就大笔收受购房者的购房款，已经严重违规，此种做法不仅不能鼓励，相反应明令禁止，并给予严厉处罚。

     国家《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。

     收取购房诚意金，是目前房地产开发商在销售房屋的过程中普遍采用的一种营销手段。根据相关法律规定，商品房取得预售许可证之前向购房人收取购房诚意金，属违规行为。

目前，收取“诚意金”这一现象在全国范围内比较普遍，越是好楼盘，诚意金定价越高。开发商收取诚意金是否存在有法律依据？在我国现行的涉及房地产的法律法规中，均没有对开发商可以收取购房者的诚意金作出规定，也就是说，擅自收取诚意金是房地产开发商为了自己的一己私利，强行向购房者收取的费用。这是房地产开发商强加给消费者负担的一种做法。从表面上看，虽然呈现一方愿意交纳，一方愿意收取，但事实上，由于在全国范围内收取诚意金是房地产交易中的普遍做法，广大消费者也别无选择，为了买房只能接受这种强加给自己的负担。但这种行为明显是一种违法行为，我国法律法规没有规定房地产开发商有权收取诚意金，房地产开发商擅自收取诚意金缺乏法律依据，明显是违法行为。管理房地产的行政机关应当依法纠正收取诚意金的房地产开发商的违法行为，对拒不纠正的房地产开发商可以追究其法律责任。


摘要：最近，许多业主在网上发帖称，五年前购买了邳州市新虞豪庭小区的期房。可是，小区建设一年多后，因开发商资金链断裂，一直停工，如今成了烂尾楼。本台记者了解到，开发企业因涉嫌非法集资被警方调查。另外，当地政府早已介入处理，并试图为该楼盘找到新的投资者，但无人接盘。

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　　10月31日讯，最近，许多业主在网上发帖称，五年前购买了邳州市新虞豪庭小区的期房。可是，小区建设一年多后，因开发商资金链断裂，一直停工，如今成了烂尾楼。本台记者了解到，开发企业因涉嫌非法集资被警方调查。另外，当地政府早已介入处理，并试图为该楼盘找到新的投资者，但无人接盘。于是，烂尾楼何时复工？业主们何时拿到房子？变得遥遥无期。

　　2010年9月，业主赵先生交了50万元诚意金，预订了邳州新虞豪庭小区的一个门面商铺。赵先生告诉记者，等了一年多后，开发商不但没有按时交房，反而把他预订的商铺卖给了其他业主。无奈，他只好换购新虞豪庭小区的住宅，之前预付的诚意金，直接转为部分购房款：“他(开发商)不退钱，就说没有钱，所以我没有办法才换了这个房，我换完住宅之后，才知道这个房子没盖(好)。停(工)四年了，现在房也没有，钱也没有。”

开发商涉嫌非法集资 江苏邳州一楼盘烂尾多年

　　据赵先生介绍，小区停工到现在，是由于开发商资金链断裂引起的。另外，在销售过程中，开发商未与部分业主签订房屋销售合同，而是以预付诚意金的方式，让业主们竞争某一套房源，以此抬高房价，甚至一房多卖。

　　新虞豪庭项目位于邳州市人民广场北侧，由徐州市新虞房地产集团有限公司投资建设，原计划一期建工程在2011年12月就投入使用。记者在现场看到，小区的建设已全面停工，工地上杂草丛生。项目售楼处大门紧闭，门上张贴着一张去年由邳州市打击非法集资工作领导小组发布的公告。公告称，新虞豪庭项目的开发企业涉嫌非法集资，已经由公安机关立案侦查。

　　据了解，事发后，邳州市政府专门成立了协调处置小组。负责相关工作的邳州市发改委副主任刘广贤告诉记者，事发以来，邳州市政府一直在积极寻找解决方案，但是推进难度很大。

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　　昨日，市住建委发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》(征求意见稿)并正式公开征求意见。《意见》明确了增加租赁型职工集体宿舍供应的主要渠道：在集体建设用地上新建、产业园区配建，以及利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋改建。集体宿舍要求人均使用面积不得低于4平方米，每间宿舍居住人数不得超过8人。

　　职工集体宿舍来源开辟三大渠道

　　租赁型职工集体宿舍是指专门趸租给用工单位，用于单位职工本人住宿并进行集中管理的房屋。主要来源分为三个渠道：一类是在集体建设用地上规划建设或改建，作为13个试点集体建设用地建租赁住房的城市之一，北京正大力推动此类项目的建设。北京市规土委相关负责人此前曾表示，在2017年完成203公顷集体土地供应的基础上，今后4年，北京将供应约800公顷集体土地用于建设集体租赁住房。第二类是产业园区配建或将低效、闲置的厂房改建;第三类是各区结合区域规划调整需要，将闲置的商场、写字楼或酒店等改建。

　　但不是所有的物业都可以改建为职工集体宿舍。《意见》要求，租赁型职工集体宿舍的建设、改建，应符合城市总体规划、区域功能定位和产业发展等要求，以及《北京市规划和国土资源管理委员会关于发布<建设项目规划使用性质正面和负面清单>的通知》规定，有利于促进职住平衡。

　　用于改建为租赁型职工集体宿舍的建筑，应是独立成栋(幢)或可实行封闭管理、建筑面积达到500平方米以上的独立空间。违法建设、居住公共服务设施等不得改建为租赁型职工集体宿舍。

　　《意见》还专门强调，改建的租赁型职工集体宿舍，土地性质、使用年限和容积率不变。

　　职工集体宿舍不得面向家庭出租

　　在运营方面，《意见》规定租赁型职工集体宿舍不得分割销售或变相“以租代售”，人均使用面积不得低于4平方米，每间宿舍居住人数不得超过8人。

　　租赁型职工集体宿舍可以由建设、改建主体负责运营，也可以委托专业住房租赁企业运营管理。运营主体应当将租赁型职工集体宿舍对接趸租给用工单位，不得直接面向个人或家庭出租。单次租赁合同期限一般不超过3年，最长不超过5年，鼓励租赁双方就租赁合同一年一签。用工单位须位于本市且在本市注册，所处行业符合本市和区域产业发展需要，未列入产业禁止和限制目录。

　　用工单位不得将租赁型职工集体宿舍的床位面向家庭出租，或出租给本单位职工以外的人员居住，并应当及时清退不符合条件的职工。

　　将搭建职工集体宿舍供需对接服务平台

　　在服务机制方面， 市住房城乡建设委将依托全市住房租赁监管平台和网络交易平台，搭建租赁型职工集体宿舍供需对接服务平台，为各区发展租赁型职工集体宿舍提供服务和技术支持。

　　同时，鼓励各金融机构积极参与租赁型职工集体宿舍建设、改建，提供金融支持。鼓励社会资本参与租赁型职工集体宿舍改建。据了解，北京市住房城乡建设委会同金融管理部门，针对集体建设用地建设租赁住房融资贷款要求特点，正积极研究支持集体租赁住房的长期贷款政策。目前，国家开发银行北京分行、农业银行北京分行、建设银行北京分行、华夏银行等第一批4家银行已确定最长期限为30年的融资贷款方案支持集体建设用地建租赁住房。

　　对于将租赁型职工集体宿舍出租给不符合条件的用工单位或个人的运营主体，和不再符合租住条件而拒不退出集体宿舍的用工单位、个人，在供需对接服务平台录入相关信息，情节严重的列入负面清单。

　　推职工集体宿舍有利于稳定租金

　　魔方公寓华北分公司总经理桑旭家认为，《意见》及时回应了市场的客观需求，一举多得，既有利于盘活利用存量闲置房源，又能有效解决务工人员租住问题。

　　北京房地产中介行业协会会长、中原集团首席运营官李文杰表示，《意见》相关规定防止了利益的固化，堵塞了漏洞，形成了管理上的闭环。需要强调的是，改建的集体宿舍，土地性质、使用年限和容积率都不变，仅仅是改变使用用途，而且区别于普通租赁住房，集体宿舍解决的是职工本人的住宿问题，而不是解决家庭成员居住生活等问题。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，北京住房租赁市场租金相对较低的小户型房源供不应求，而床位式租住产品几乎空缺。《意见》提出多渠道增加专门趸租给符合城市发展需要的用工单位、用于单位职工本人住宿的租赁型职工集体宿舍，通过提供单人间、双人间、多人间等多样化的产品，满足务工人员多层次的租住需求，从而有效增加了这类租赁产品的供应，完善了多主体供给、多渠道保障、多层次的租赁住房体系，实现供需匹配，有利于稳定租金。

　　北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，现在借鉴学校、部队、产业园区集体宿舍的做法，推出租赁型职工集体宿舍，能够就近解决这些城市运行和服务保障行业务工人员最基本的居住问题，解除这些人员安全、稳定居住的后顾之忧，促进职住平衡。

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