物业撤离怎样诉讼开发商撤离小区条件和物业

夷陵区某小区物业公司突然撤离,造成小区近一年无物业管理,影响业主正常生活。2009年8月,业主张女士向法院起诉要求开发商履行买房时的诺言,重新恢复物业管理,并赔偿因缺乏物业管理期间造成的精神损失1元。同年10月,一审驳回张女士的全部诉求。今年4月,二审驳回张

夷陵区某小区物业公司突然撤离,造成小区近一年无

,影响业主正常生活。2009年8月,业主张女士向法院

要求开发商履行买房时的诺言,重新恢复物业管理,并赔偿因缺乏物业管理期间造成的精神损失1元。同年10月,一审驳回张女士的全部诉求。今年4月,

驳回张女士的上诉,维持原判。

缘由:物业突然撤离小区

2003年10月,张女士准备购买一套商品房。在多个小区看房后,张女士发现正在建设中的某小区四周是橘园、农家住户,是城市中的农村。

购房前,张女士向开发商询问了相关情况,特别提出物业、安全防盗等问题。开发商答复称,将会聘请物业公司,也安装有监控系统等。于是,张女士决定在该小区购买商品期房一套,在预售合同中也有关于聘请物业管理方面的内容。

2004年4月,张女士拿到商品房钥匙,并与开发商签订物业管理协议。2005年,张女士将

入住后,直到2008年9月20日前,一直按时交纳

,她对物业管理也没有任何异议。

2008年9月21日,小区物业公司突然撤离,张女士当时以为是临时更换,后来才知道是由于某种原因物业撤走了。张女士找开发商、房产部门,却告知有

,他们不管。张女士找唯一认识的一位业主委员会成员询问物业管理情况,对方称,由于小孩太小,工作忙,没有精力,与开发商没有交接手续。

“不知道该找哪个部门,我们业主的权益谁来保障?”张女士说,本想买一套环境优美的商品房安度晚年,结果小区现在的情况是垃圾满天飞、臭气熏天、脏水四溢、杂草丛生。

起诉:业主向开发商索赔1元

张女士说,要不是当初开发商的承诺,依她的生活标准、品质及要求的生活质量,是怎么也不会买一套没有物业管理的商品房。

2009年8月,张女士一纸诉状将开发商及小区业委会告上法庭。要求开发商履行买房时的诺言,让小区物业建立起来;赔偿2008年9月至2009年8月,因缺乏物业管理而造成的精神损失1元。

开发商负责人郑某称,与张女士签订的是前期物业管理合同,有三个月的时效性,现已过期。按照

,成立业主委员会后,不得再以开发商的名义管理小区。

2008年4月,该小区入住率达到法律规定的比例,开发商按照法定程序组织召开业主大会,选举产生了小区业主委员会,选了主任、副主任及成员共5人,但是不久业委会主任称没时间不想管理小区事务。由于开发商无资格重选业主委会员,在管理上也出了问题,有些业主就一直不交或拖欠物业管理费,物业公司不得已撤走。因此,张女士所说物业建立不起来,不是开发商的责任;业主委员会成立后,作为开发商应该从这个舞台退出来。

据了解,该小区前期物业公司属开发商下属的企业,由于管理不善,物业公司于2006年9月被工商部门依法注销。此后,由于没有找到合适的物业管理公司,该小区一直由开发商代管。最终因部分业主拖欠物业管理费且业主委会员已选举产生,开发商聘请的物业管理人员从小区撤离,致使小区出现无物业管理状况。

判决:证据不足业主败诉

本案焦点问题是应不应该要求开发商在小区成立物业公司,有没有权益和义务,要求赔偿精神损失1元有什么理由。

经调查取证后,一审法院认为,2008年4月,因该小区选举成立业主委员会后,应另行聘请物业管理公司。2008年9月后,开发商终止了前期物业管理服务协议符合法律规定。同时,张女士要求开发商因缺乏物业管理造成的精神损失1元,因未提供足够证据,也不予支持。

经法院调解,双方当事人未达成一致意见。一审法院依法判决,驳回原告张女士的全部诉讼请求。2010年1月,张女士不服一审判决,向市中院提起上诉。2010年4月9日,市中院经审理,驳回上诉,维持原判。

解析:业主委员会应切实履行职责

律师童成祥认为,张女士所在小区业主委员会在依法成立时,就应当按照《物业管理条例》的规定积极履行职责,选聘物业服务公司,并代表业主与选聘的物业服务公司签订新的

。而张女士主张开发商继续履行

,并承担违约责任的请求,没有法律依据,所以法院不予支持。


我是物业公司,所服务的小区只有总电表,各业主的分表是开发商配装的,每月我物业公司向各业主收取电费后再集中交供电公司,其中有一酒楼与我公司签有合同,约定电费按高于统一电价向物业公司交纳,合同已执行几年。现酒楼方反悔说我物业公司高价收取其电费不合法,要求退出已多收的电费。请问这份合同有效吗?酒楼方的要求合法吗?如酒楼方起诉,我物业公司要退款吗?

物业相关信息公司在楼盘开盘之前就已经签约,全面接管要交楼以后。


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