原标题：长租公寓背后的骗局，其中蕴藏着极大的金融风险

最近这两天，很多人都在骂长租公寓推高房租的事情，关于这件事情，尽管各大长租公寓品牌一直在疯狂嘴炮，死不承认，但是现在基本上已经被坐实了罪名。

然而很多人不知道的是，这些长租公寓们做的恶，还不只是推高房租那么简单。

他们在推高房租的同时，还在玩“租金贷”、“资产证券化”的金融游戏，拿着租户的个人信息去贷款和融资。但是这种行为本身蕴含着巨大的金融风险，而且最终都得由租户自己去承担。

长租公寓们一边趴在民众头顶吸血，一边向民众转嫁金融风险，这样的路还能走多远？接下来我们将为你一一扒开长租公寓们的吸血面具，帮助大家了解这其中的连环金融骗局。

8月17日的时候，原我爱我家副总裁胡景晖因为炮轰自如和蛋壳引起巨大争议，其中胡景晖提到，一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，几百上千人将无家可归，后果比P2P爆雷更严重。

8月19号，从我爱我家离职的胡景晖召开媒体沟通会，胡景晖又一次对媒体说道，长租公寓一旦爆仓，肯定比P2P爆雷还要惨。

虽然现在胡景晖离职了，但是他的话却引起了广泛关注，很多人都在想，长租公寓是不是真的会爆仓？为什么会爆仓呢？

其实这个问题最终还是绕不开“租金贷”三个字。

小王是上海“爱公寓”的一名租客，今年三月的时候，爱公寓因为资金链断绝，停止向房东支付房租，小王因此遭到了业主的清退。然而就在被清退以后，小王才发现自己身上原来还背负着一笔高昂的租房贷款。即使是被清退之后，他依旧还会时不时地受到所谓“催收平台”的骚扰，甚至就连个人的征信记录也因此而受到影响。

“租房的时候我并不知道还有贷款这回事，要不是爱公寓垮了，我甚至都不知道自己曾经被贷款三万多。”谈及此事，小王现在依旧愤愤不平。

其实早在2017年10月就有媒体爆料，“爱公寓”在与房客签约的时候，平台的工作人员会单方面操作租客的手机，在租客不知情的情况下，为其签下一笔贷款合同。根据贷款合同，爱公寓可以提前从银行拿到一年或者两年的房租贷款，而租客则负责每个月以缴纳房租的名义去偿还贷款和利息。

然而这笔贷款并没有直接到租客手里，而是被平台用作现金流，拿去扩大市场收入新的房源。

这就是臭名昭著的“租金贷”。

2 哪些平台存在租金贷现象？

其实租金贷现象在房屋租赁行业早就已经成为了公开的秘密，长租公寓的发展需要大量的现金流，而在租金贷模式下，平台只需要按月付给房东房租，就能提前拿到租客名义一到两年的贷款，既可以稳定补充现金流，同时还能扩大市场规模。

所以毫不意外的，在爱公寓的租金贷东窗事发之后不久，蛋壳公寓、青客公寓、青柠公寓等市场占有率较高的大型中介平台也被爆出存在“租金贷” 现象。

例如前不久就有很多办理了蛋壳分期的租户在签了合同以后被要求下载“应花分期”的软件，名义上都是在缴纳房租，实则是在偿还贷款。

在黑猫投诉平台上就有不少关于蛋壳“租金贷”的投诉，其中一名匿名网友就遭到了恶意贷款。

看房、微信聊天过程中销售人员没有提到过分期、贷款等字眼，可是在入住20天后，销售人员突然告知自己必须更换身份证信息，不然就必须搬走。

即使像自如这样的头部平台，其自如分期也被屡屡质疑为租金贷模式，截止目前依旧没有获得完全澄清。

租金贷可怕吗？如果这个游戏可以一直玩下去，那就不可怕，只要平台一天不倒，租金贷的套路就一天不会出问题。

可是一旦后续平台出现现金流不足，融资不到位等情况，无力继续支付房东房租，很多租客就可能被业主清退，面临无家可归的后果。

目前大部分倒闭的长租公寓品牌，最后都是走向了现金流不足，资金链断绝的死胡同。而很多“租金贷”目前之所以还没有爆仓，只不过是因为仍然有源源不断的资本流入，所以能够保证一时的现金流稳定。

可是一旦真的到了资金链断绝的那一刻，胡景晖说的成百上千的租户无家可归就将成为现实。

租金贷最可怕的点就在于，它把平台的风险完全转嫁给了租客，即使有一天这个游戏玩不下去了，倒霉的还是普通租客，不仅是要偿还背负的贷款，而且还要面临无房可住的危机。

3 什么是资产证券化？

8月17日，北京市住建委在约谈长租公寓品牌时提到一点，住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。

这一点要求的提出自然有其背景，长租公寓持续的烧钱大战成为其诱因之一。

目前长租公寓还是一个净亏损的行业，尽管长租公寓的租金比散户普租要高出不少，但是考虑到装修成本、运营成本、服务成本等开支，目前市面上几乎所有的长租公寓品牌都处于一个持续亏损状态。

而作为长租公寓里面的龙头，自如公寓也仅仅在北京一个城市实现了微利，其他城市全都是亏损状态。

但是持续的亏损并不能阻止长租公寓们的大肆烧钱。

在长租公寓发展的早期，规模优势是最重要的，要占领市场就得不断扩张房源。按照业界的说法，房源才是真正的行业壁垒。

而在不断烧钱的过程中，就催生了一个新事物：ABS。

ABS，即资产证券化。长租公寓的资产证券化则主要是指，公寓方以公寓产权、预期租金或房租贷款作为底层资产在市场上公开募资的一种融资方式。

这么说或许听起来挺复杂，我们也可以换一种通俗的解释，就是咱们还没交上去的房租，已经被当做长租公寓的固定资产拿去融资了。

2017年1月的时候，魔方公寓为长租公寓发行ABS开了一个好头，“魔方公寓信托收益权资产支持专项计划”打响了长租公寓的资产证券化第一枪。随后各大长租公寓品牌乘着政策的东风，在资产证券化的路上一路狂奔不止。

据每日经济新闻的不完全统计，目前市面上流通的长租公寓专项支持计划至少有11只，总规模达106.67亿元。而在这里面，又数自如公寓发行数量最多，所以长租公寓的资产证券化又被调侃为“自如模式”。

4 资产证券化有什么风险？

对于长租公寓资产证券化的利弊问题，小爆此前曾就此咨询了一名资深证券投资人的意见，该投资人表示：

长租公寓目前属于净亏损行业，但是迫于扩大市场规模的压力，各大平台必须放大金融杠杆，才能使得现金流充裕实现相对盈利。

这几年，国内一线城市的房产市场一直处于限购状态，自从2015年国家提出租购并举的住房制度以来，官方出台了不少政策支持长租公寓的发展。

其中，政府对于长租公寓的ABS债券发行一直采取相对包容和鼓励的态度。

该投资人在谈及这个问题的时候，尽管提到了其中所存在的风险，特别是放大金融杠杆的风险，但整体依旧是从一个相对正面的态度去看待长租公寓的资产证券化。

然而时至今日，随着各方资本在房租租赁行业的肆虐，以及主要的房屋租赁平台们对资产证券化的进一步滥用，监管政策也将进一步收紧。

除了政策利好之外，今年以来之所以各大长租公寓品牌纷纷在资产证券化的道路上狂奔不止，还有一个重要的原因是银行和金融机构的信贷政策有所收紧，贷款没有以前那么容易了。

但是处于成长期的长租公寓又必须扩大融资占领市场，资产证券化就成为了优先级很高的一个选择。

不得不承认，通过资产证券化，全行业亏损的长租公寓们获得了新的融资渠道，对于九死一生的很多长租公寓品牌来说，每一笔融资都是救命钱。

但是我们必须意识到，资产证券化本身依旧存在巨大的金融风险，一旦长租公寓最终融资不畅、现金流断绝，公寓方一走了之，被吃得骨头都不剩的，还是普通租客。

正如我所咨询的那位投资人所言，长租公寓的资产证券化必须要接受严格的监督，对其中存在的风险也必须要仔细衡量。

其实此前北京市住建委的意见，就是在给这些中介企业打预防针。至于这一针打下去是否真的有效，我想依旧是不明确的。

毕竟很多企业只有逐利的自觉性，而没有为考虑用户的自觉性。

5 租客们最后的一线生机

2015年以来，政府提出建立租售并举的住房制度，为的是保障人民最起码的居住权。然而现在资本进入租房市场，不断推高房租，在房屋租赁行业玩资本游戏、金融游戏，就是在人为断绝大家唯一的后路。

手握利器则杀心自起，长租公寓推高房租不说，广大租户还要为他们承担不断加杠杆堆起来的金融风险，这是赤裸裸的杀鸡取卵的行为。

居者有其屋一直是很多中国人的梦想，可是现在高昂的房价让许多年轻人只能放弃这个梦想，退而求其次选择租房。如果连租房这条路都走不通的话，底层租不起房的人大概就真的只能睡桥头了。

长租公寓整个行业的起步不过区区几年，整个行业看上去依旧欣欣向荣，我们都不想眼睁睁看他们那么快成为民众头顶的又一只吸血臭虫。

然而事到如今，我们也只能寄希望于政府能够在法律法规上尽早规范和完善，并加强各个层面的监管。只有在资本的触手越伸越长之前先把他们关进笼子里，最终才能够给广大底层租户留下一线生机，而不是等到长租公寓成为下一个P2P。

如若不然的话，这日子可就真的没法过了，毕竟，资本可从来没有人性。

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　　继“抢房传闻”后，长租公寓再次成为舆论焦点。

　　8月20日，杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司（以下简称"鼎家"）的长租公寓“爆仓”，公司发布通知称因经营不善导致资金断裂，已停止运营，4000多住户受损。

　　按照其2017年末的官方介绍，“鼎家”拥有十万套基础房源数据，运营的公寓已超过5000间，预计未来三年将达到五万间。公司宣称具有灵活的现金流，为客户提供“租房+金融”服务。

　　鼎家的“爆仓”，引发公众对“金融+长租公寓”模式的讨论。涉及金融的长租公寓不少，不过，多位行业专家表示，鼎家事件可能只是个例。

　　目前，北京市住建委已经表示，针对住房租赁企业违规使用“租房贷”，目前正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证，一旦查实，将从重处罚，联合惩戒。

　　房租变贷款，租户不知情

　　房租变贷款，是让鼎家租户最震惊的地方。

　　鼎家利用6家网贷平台“套路”租客，让租户在不知情的情况下使用网络贷款。具体来说，租客通过银行卡绑定网贷平台，每月返还给贷款APP相应的金额来缴纳房租；而鼎家拿到金融机构贷款后，不一次性结算给房东，最多只给一季度，再利用截留的租金去盘下更多的房子。

　　实际上，鼎家就是利用租客的信用，给自己提供扩张资金。每开展一笔业务，就套走了一笔租金，可以说是“空手套白狼”。

　　鼎家破产后，一名负责人告诉租户：“没钱退押金，更没钱退房租。”目前，租客拿不到先行支付的押金，依然要每月向网贷平台还钱，而房东也收不到后续租金。

　　此前鼎家就因拖欠租金被传资金断裂。8月2日，该公司法人魏永锋发布公告称，其中有误会，望大家不要听信谣言。

　　8月15日，心存疑虑的一些业主和租户赶到鼎家办公处维权，他们才发现办公室已经被搬空，还在职的员工表示，公司处于这样的状态已经好几天。

　　然而，鼎家在今年2月还获得一笔千万级融资。小伞金融smaum创始人林起发称：“这属于非法挪用款项，现金流一断就要命”。

　　“租金贷行为本身并不违法，但如果消费者不知情就会存在一定的问题”，上海中原地产市场分析师卢文曦曾表示。此前，就有多家长租公寓被爆出因欺骗租客使用分期贷款缴纳房租的事件。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“鼎家事件”暴露了“租金贷”的三个风险：首先租客信用被违规使用的风险。此类租赁业务，中间加入了一层消费贷业务。如果中间资金不到位，导致房东不愿意出租了，这个时候租客就会很被动。

　　“第二是租金收益的监管不到位。尤其是类似公司很多穿着带有网络、科技、资产管理等马甲，旗下公司鱼龙混杂，资金是用于收购房源还是挪作为他用都不能确定。一旦资金断裂或挪用，背后的多米诺骨牌效应就会显现。”严跃进说。

　　严跃进认为第三个问题就是内部管理混乱。长租公寓一旦规模做大，相关的管理就需要健全，如果内部管理层都扯皮，那么很多违规乱象就会出现。

　　利用金融工具获资是普遍选择

　　长租公寓回报周期长、利润率低的特点使得其需要大量资金，而近期融资成本走高，加剧了资金压力。

　　思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，在去杠杆的大环境下，金融机构在房地产资金审批上更加严格。“原来拿到银行贷款还算容易，从今年初开始，获得房地产信托都很困难，成本也很高。”郭毅说。

　　所以，通过金融工具获取融资就成为除了风投外的重要选择。

　　青客公寓相关负责人曾表示，处于发展早期的资本市场能够使用的金融工具并不多，租金贷虽然不是企业运营唯一的融资渠道，但确实是行业萌芽阶段勉强可以走通的一个渠道。

　　“目前，长租公寓市场上的主要金融手段有租金分期产品、资产包类债权产品、资产证券化产品以及股权融资或股加债融资。”寓多多品牌公寓创始人魏良庆表示。

　　魏庆良认为，只有少部分的G端（政府）和B端（自持为主）能获得股权融资或股加债融资，占据80%比例的小B端很难获得这两种金融资源。

　　因此，租房分期、资产包类债权产品、资产证券化产品就成为创业型、酒店型、中介型长租公寓的选择。

　　2017年，新派公寓成为国内发行长租公寓首单类REITs（房地产信托投资基金）的公寓后，一些长租公寓开始了通过资产证券化融资，将其作为迅速获得长租公寓拓展资本的渠道。

　　REITs即把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上证券资产的金融交易过程。

　　Wind数据显示，截至2018年1月，国内累计发行类REITs产品31只，其中2017年发行16只，超过此前三年总和。

　　这也是政策引导方向。2018年4月25日，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等进行明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。

　　目前，除了最早涉足长租公寓的中国建设银行，中国、中国农业银行等多家银行都展开了与长租公寓行业的合作。

　　债券产品也成为选择。2017年8月15日，自如发行成立“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”（简称“自如1号ABS”），2017年9月29日在上海证券交易所正式挂牌。

　　但是，一些规模较小的、融资能力弱的租赁企业无法发行债券，只能跟小额贷款公司合作，“爆仓”的鼎家就属于这种。

　　需监管租金账户挪作他用

　　长租公寓搭上了金融工具， “鼎家爆仓”是否只是开始？

　　多位行业专家表示，鼎家事件只是个例。郭毅表示，其他企业爆仓的风险并不像鼎家这么大。

　　她认为，判断一个长租公寓运营商是否存在“爆仓”风险可以从三个角度看：首先是业务发展重心是做房地产还是做金融。目前多数长租公寓的信托产品，是为了企业规模扩张而发行，相当于是对现金流的补充。而鼎家更像是一款金融产品，在借助新的商业模式吸纳资金。

　　从经营模式上，要判断公寓运营商是仅仅从事租赁业务，还是有更多元的房地产业务板块，能不能形成企业内部各个业务板块现金流之间的周转。一些运营商还涉足散租、二手房等业务板块，风险相对小些。

　　其次她认为，对于普通的租客，最直观的判断就是公寓的规模和内部资金是否充裕。“鼎家5000间房，相比于头部的30-40万套房子的持有量，实在很少，背后又没有风投支持，风险就比较大了”。

　　多位从业人士表示，通过债券产品、证券化产品获取融资，公司能够获得更细水长流的发展。

　　中介公司通过租赁吸纳房源，一般与房主签约三年左右，每年都会约定相应的免租期，看起来单月成本提高了，平摊12个月，租金成本并不高。

　　同时，拿到房源是三年为周期，期间房租是锁定的，但是租给租客是每年按照市场价格定价，就算第一年打平，第二年肯定有利润，第三年利润会更高。

　　因此从整个房子的生命周期看，所以公寓获取融资后，因为收入不足，资金流断裂，进而“爆仓”的可能性并不大。

　　但其他平台也不是高枕无忧。中原地产中心首席分析师张大伟表示，目前存在租赁企业挪用租金建立资金池的现象，这容易出现爆仓风险，也属于违规违法行为。

　　他认为，目前需要监管层进行强监管，禁止租金账户中的资金作为他用。

　　据悉，8月23日，北京市住建委表示，针对住房租赁企业违规使用“租房贷”，目前正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证，一旦查实，将从重处罚，联合惩戒。