原标题：上海宁请注意！一不小心你的首付款就要泡汤
册那，说起来真是倒霉透顶了！
一个朋友无比愤怒地说起她正在经历的糟心事儿。。。。。。
人呐！运气差的时候真的是挡也挡不住啊！长这么大一直都是人生赢家，没想到这次栽在“房事”上。
树先生这位朋友是上海人，年中置换三房，本来未来幸福生活的轮廓在她眼中那么清晰。然而。。。。意外的事情来的总是猝不及防，花了两个月看中的房子，付了500万首付款，结果现在过户过不了！
原因竟是房东把她付的首付款挪作他用了。
房东是从商的，最近由于资金周转不灵，便挪用了原本用来还清房子贷款的首付，用于自己的生意上了，没想到资金没有预期的那么快回笼，而这套房子还有贷款未结清，房东目前只能四处凑钱还贷款，否则不能过户。
邻居现在相当于面临“钱房两空”的两难境地：
一是，首付款被房东挪用，钱暂时要不回来；二是，房东的这套房子贷款并未结清，房子何时才能顺利过户遥遥无期……
她现在纠结是走司法程序来解决，还是继续等房东凑钱。
树先生告诉她，发生这样的事儿，究其原因是买卖房子过程中没有做资金监管。因为在上海，资金监管并不是必须做的，所以实际房产交易过程中，做资金监管的人很少。
其实这个邻居遇到的这个事儿并非个例，类似这样的新闻报道也是屡见不鲜的，网上一搜一大把，有被伪造的房产证骗去大额首付的买家，也有被坑骗不明不白丢掉产权的房东……..
其实，实际房产交易过程中如果采用资金监管，类似这样的遭遇是可以避免的。
资金监管，是指买卖双方的交易资金不直接通过中介公司，由房地产主管部门和银行在银行开立资金监管专用账户，该账户属于银行，当购房人在规定期限内过户后，该资金被划到原业主账户下，也就是说买卖双方都要在监管银行开设账户。
简单来说，做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样，货不到不付款，同理，不“过户”不给钱。
过去很多二手房交易风险都发生在“付款”这个环节，房东急用钱，急着出国、还贷款……首付慌忙不迭打地到他账户上，最后发现房子被抵押或者干脆就是假冒房东，收完首付一跑了之。
● 做资金监管的好处：
一是防止房东挪用首付款。因为如果房东的房子有抵押，想用买家的首付款解除抵押，房东可能会将买方的资金挪作他用，导致房子不能如约解除抵押，导致无法顺利过户；通过资金监管，可以规避这种风险，资金由第三方监管，过户后才会将房款划给房东，确保了钱款的安全。
二是防止房东一房多卖。在“一房多卖”的纠纷中，先签合同不一定就能取得房屋产权，只有最先完成不动产登记的购房者才能最终取得房屋产权。如果先签了合同交了预付款，却被别人抢先过户，购房者最多只能要求房主退款并承当违约责任，严重的还有可能走诉讼程序。如果做了资金监管，则可以直接由开户银行将监管资金划转给购房者。
防止买家拖欠房款。二手房交易中，有的买家会要求先过户，再付款，如果卖家同意了这样的要求，先过户，房屋产权转移到买家手里，而买家并没有支付剩余房款的话，房东就会“钱、房两失”。采用资金监管能确保房东的正当利益，避免买家中断交易的风险。
资金监管也是把双刃剑？任何事物都有两面性，所以资金监管也并非大家想象中那么完美。
那么做资金监管有什么弊端呢？
一是，资金监管是有时间周期的，这对于买卖双方都是一种时间成本；
二是，资金监管会导致钱款到账时间延长，会影响急需资金置换房子的卖家。
总体来看，虽然资金监管有不完美的地方，但不做资金监管风险更大，所以，树先生建议在二手房交易中，条件允许下尽量采用资金监管。
目前很多城市二手房交易都强制推行资金监管，例如北京和深圳，而上海是采用自愿原则的，如果买卖双方都同意资金监管的话，交易中心有专门的窗口可办理，具体流程如下：
上海市的资金监管机构是房地产交易理有限公司。
目前可做资金监管的银行有中国银行，交通银行，上海银行，中国工商银行、中国农业银行、上海农商银行、上海浦东发展银行、中国建设银行、兴业银行、中信银行，客户可以在上述银行中自由选择资金监管银行。
√ 交易双方签订买卖合同及资金监管协议
√ 客户方首付款存入资金监管账户
√ 交易双方到交易中心办理交易
√ 交易中心完成过户，银行凭《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》（俗称收件收据）将贷款划转至资金监管账户
√ 领取产证与《不动产登记证明》
√ 监管资金划付至业主的账户
上海为何没普及资金监管？
据树先生了解，上海未普及资金监管，主要有这几个原因：
1、知晓度不高，且自愿选择。在上海，二手房交易中是否资金监管是自愿选择的，不是必须的，如果买卖双方都同意资金监管，则可采取走资金监管流程。并且大家对资金监管的知晓度不高，很多购房者在到达房地产交易中心后，才知道有这项服务，而在此之前，首付款都已经付给卖方，若选择银行贷款资金监管，又要重新走银行贷款审批流程，费时费力。因此，大多数购房者都选择了放弃。
2、房东不愿意。上海房产交易市场，选择资金监管的人很少，普遍的房东都不愿意接受资金监管，因为资金监管钱款到账时间会延长，尤其是在市场火爆的时候，置换房东等不起这个时间，比如2016年3月的时候，房价是上午一个价，下午一个价，这种情况下走资金监管，你的购房成本会上涨10——20%。
3、房屋信息流通且透明。上海中介门店数量高达一万两千多家，上海有204个板块，平均到每个板块，也有六七十家中介门店，而二手房在市场上是流通的，信息也是透明的，一般情况下，房东几乎没有空子可以钻。
4、上海的房产交易流程比较规范。在上海的房地产交易中，客户付钱之前都会看到从交易中心拉取的产调，房子的全部信息都很清晰明白，上海也是一个很有效率的城市，资金监管的周期时间太长了，这个监管时间周期是作用双方的，所以一般的客户和房东都不选择资金监管。
5、特殊情况采取资金监管。一般只有遇到有问题的房子（比如多个抵押、银行查封，资不抵债等）才会选择资金监管。
那么在上海没有强制资金监管的情况下，树先生给购房者几点建议：
第一，要了解清楚上海二手房交易的详细购房流程，上海的流程如下：
在上海做个精明的买房人，难吗？（附详细购房流程）
第二，尽量与房东协商资金监管，目前的市场是买方市场，买方有更多的主动权，所以可以与房东去洽谈资金监管事宜，这样交易起来更放心，与其风险来临时多方筹谋，不如提前规避风险、防患于未然。
第三， 选择正规的中介公司以及平台，不要为了省中介费而自己私下与房东交易。通过中介交易二手房的时候，房产证是放在中介那里保管的，直到交易结束，这期间房东是没有产证的，房东没有产证的情况下是无法收其他人的购房款的，如果担心房东补办产证而一房多卖，可以把网签先做掉。
第四，重视产权调查。产权调查是在交易中心里做的，会在交易之前把这套房子的所有信息，包括房子的面积，地址，贷款的情况，抵押的情况，是否有异常等全部调查出来，也是在交易之前做一个安全的防备。
原创：树先生 来源：好房上海
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