二手商品房合同怎么改签订日期改合同可以买吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-19 06:37 标签： 商品房合同怎么改签订日期

在房地产市场，二手房与新房在很多方面都存在较大的差别，其中，比较明显的一个差异就是新房没有房龄一说，而二手房则存在房龄的因素。购房者在贷款购买二手房时，房龄对于贷款额度就会有一定的影响——房龄越老，贷款额度就越低。下面，小编为您详细介绍二手房房龄问题。 网友疑惑：“征信和收入状况都很好，就因为房龄的问题贷不了款?” 近日，刘先生正为二手房贷款的事情所烦恼。刘先生在中介看中了一套二手房，房龄比较老，是80年代的。在签订二手房买卖合同时，他并不知道房龄对贷款额度的影响，因此在合同中也没有对贷款进行约束。当时中介和银行的业务员都说没有问题，但是过了3周之后，银行给的答复是贷款批不下来，原因是房子的房龄太老了。 “银行还特意强调说我的征信和收入等都很好，只是房龄太长。现在的情况是银行贷款批不下来，首付也没办法交;按照合同条款来看，如果合同规定的时间内我没有付首付的话就会违约。但当时签合同的时候并没有约定关于贷款方面的条款，现在我还真不知道该怎么办。”刘先生很苦恼。 其实，像刘先生这样的例子并不少见，由于在房龄对贷款额度的影响方面并不了解，以致于出现一些纠纷。 对于类似案例中的贷款情况，多家中介给出的结果大致相同。 佳华地产傅家坡店店长伍鹏表示，对于房龄较老的房子，一般会处理的谨慎一些，因为房龄和贷款额度是直接挂钩的。一般流程是在签订二手房买卖合同之后，再签订贷款合同，然后上报审批，银行审批通过之后再过户，买方见收件单付首付款。 华明达房产珞瑜店赵经理表示，一般对于房龄较老的二手房，在贷款方面多少会遇到一些“问题”，因为银行对高龄的老房子贷款要求比较严格，而且各个银行对房龄与贷款额度的要求也不尽相同，但可以肯定的一点是，房龄越老，贷款额度越低。 世纪宏图不动产宝顺行加盟店肖经理表示，即使是房龄较老的二手房，通过相应的合法渠道，贷到款是不成问题的。至于在合同条款方面，一般对于贷款批不下来而造成的违约责任的约定，也并不是所有的二手房买卖合同中都会约定。 不同银行对房龄与贷款额度的规定不一样 银行业内人士透露，我国商品房市场是最近十几年走向成熟的，而15年以上的房子较旧，如房型不合理、功能落后、无停车场等，不太符合现代人的居住需求。此外，老房子在权属方面也易出纠纷。一旦贷款人无法正常还款，银行也难以处置。因此，银行在给这部分房源贷款时比较慎重。不过，如果找已结清房产贷款的亲友担保，获得贷款的几率会增大。 据咨询工行、农行、建行、中信银行等多家银行发现，银行对高龄的老房子贷款要求比较严格，而比较新的二手房贷款则比较受欢迎。同时，房龄也会对贷款年限和贷款比例产生双重影响。 据了解，二手房贷款一般规定，首付不低于总房价的30%，优质客户可放宽到20%，贷款期限最长为30年。二手房贷款年限最长15年、,新房可达到30年.况且房龄加贷款年限不超过30年,贷款人年龄加贷款年限不超过60年。 专家观点：对于房龄较老的二手房 建议使用公积金贷款 针对上述案例中的情况和中介、银行方面的说法，咸宁房产网记者采访了多位业内专家。 金融贷款专家程全安表示，对于房龄较老的二手房，商业贷款和公积金贷款差别较大，同一套高房龄的二手房，商业贷款可能只能贷20%，而公积金贷款则有可能贷50%。因此，他建议购房者，“对于房龄较老的二手房，建议使用公积金贷款”。 专家表示，对于案例中的情况，刘先生可以要求中介找第二家银行办理贷款手续，重新申请贷款。如果贷款批下来则按正常程序过户;如果贷款仍然批不下来则视为合同外的原因造成合同履行不能，刘先生可要求解除合同。 提醒：贷款购买二手房 合同约定尤为关键 结合以上专家的观点，在此提醒广大二手房购买者，贷款购买二手房时，尤其是购买房龄较老的二手房时，为避免产生不必要的纠纷，在二手房买卖合同中切记对贷款方面的相关事宜进行条款约定，如贷款合同审批不能通过时，违约责任该如何约定，由哪方承担;何种情况下可以解除二手房买卖合同等等。

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大多数购房者购买二手房都是通过中介来进行的，那么如果在看房后买卖双方确定了二手房交易意愿的话，那么就可以签约认购交付定金了。但是二手房买卖合同的签订是有技巧的，签订二手房合同可不能草率行事。下面

小编就为大家整理了二手房买卖合同签约的注意事项，希望能帮助各位购房者看懂购房合同，保障二手房交易的安全。

二手房签约的注意事项：

二手房购房合同里面要明确房屋的具体信息：房子地址、建筑类别、面积、房产证件号等。对于出售房子的租赁情况也应该在合同中告知清楚，避免可能出现买房能到了房产证却无法行使房屋使用权的情况。此外，房屋是否存在抵押情况也需要明确告知购房者，以免对以后办理产权证的时间以及房款的交付方式造成影响。

合同中的房屋面积应该约定好房屋是按套转让的，这样可以达成买卖双方对于面积理解的共识，避免因为双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷。

合同中应该包括房屋产权证过户的方式、时间以及税费的支付方式，这样约定好后能够在办理房产过户时按合同规定的时间履行，约定好双方的行为，能使交易的安全性得以保障。

四、房款的支付方式和时间

房款这个问题为了避免日后的纠纷，在签订合同时一定要有相关的条款来进行约定。对于购房者来说，应该按照合同约定的付款时间和支付方式来进行房款的结算。

二手房的交房时间和逾期赔偿也应当进行约定，这样可以保证购房者在约定的时间可以取得房屋的使用权，如果卖家逾期交房，对于购房者来说可以根据合同的内容来要求逾期赔偿，在法律上保护自己的权益。

二手房购房合同中，如果合同有内容变更的话，需要卖方、买方、中介三方都知晓，对于这个条款也应当在合同中约定出来。避免购房合同的更改存在不知情的现象发生，造成合同私自篡改，从而引起纠纷。

合同中应该约定好可能出现问题的处理方法，约定好买卖双方和中介于买卖双方在二手房交易过程中的责任，避免日后发生纠纷而导致无法追责，提前在合同中约定好便能保障好各自的利益。出现问题也能有据可查、有法可依。


我准备买一套二手房，但那个小区的房产证都还没办下来。这种可以直接在开发商那里改房屋买卖合同，再把房产证办成自己的名字吗？

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