业主私自封闭阳台 物业公司是否有权断电有权断水断电吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-18 00:02 标签： 物业公司是否有权断电

引言：近日，海口市滨海某小区某业主因私自封闭阳台被物业公司强行断水断电，由此引发争议：业主能封闭自家阳台是否合法？物业公司是否有权断业主的水电？

一、业主出于合理需要，在不影响小区整体美观的情况下，享有自主利用自家阳台的权利。

根据最高人民法院出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《区分所有权司法解释》）第三条第一款的规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”

一般认为，阳台由业主的专有部分（使用面积）和 共有部分（外立面）组成，业主封闭阳台会影响小区整体的美观和统一。因此多数开发商和物业公司在签订《商品房买卖合同》及《物业服务合同》时，会在合同中约定不得擅自封闭阳台。有的物业公司还会在业主入住前要求业主签订《业主公约》，要求业主承诺不得擅自封闭阳台。如果业主自愿签署了上述文件，就等于业主自愿放弃封闭阳台的权利。但如果业主不是在自愿平等的前提下签署的，那么约定不得擅自封闭阳台的霸王条款应当认定无效。

此外，《区分所有权司法解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”如果业主封闭阳台的行为并未导致小区整体美观受到影响，那么不应认为该等行为违反法律规定，物业公司无权对此进行干涉。

关联案例：北京市大成物业管理公司诉汪艳秋物业管理纠纷案[（2003）二中民终字第05574号]

审理法院：北京市第二中级人民法院

裁判观点：大成开发公司与被告12人签订“商品房买卖合同”时没有明确房屋的南、北阳台是否为封闭阳台，在该合同的“附件三”“长安新城装修及设备标准”第8条中约定“封闭阳台：白色塑钢窗”，使业主在买房时认为阳台都是封闭的，影响了业主在购买房屋、缔结合同时选择权的行使，这是1号楼业主与物业管理公司发生纠纷的主要原因。该合同是大成开发公司预先拟定、在订立合同时未与对方协商的格式合同，对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。另，大成开发公司制定的“大成南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约”中关于业主对房屋的使用的具体规定，审批前没有与业主协商或通告，对被告没有约束力。

原告为履行物业管理职责与被告签订的物业管理服务合同亦为格式合同，双方是物业经营管理者与消费者（业主）的关系。业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。原告在合同中没有考虑售房时所签的“商品房买卖合同”中有关阳台状况约定不明的情况而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容无效。鉴于：12名被告封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其他公共利益，故对原告的诉讼请求不予支持。

二、物业公司未经供电、供水单位、业主或司法、行政授权，不得以任何理由对业主进行断水、断电。

物业公司以业主未交物业费、装修违反规定等理由，擅自给业主断水、断电的行为在生活中不少见。纵然物业公司断水断电确有其理由，但物业公司实施断水断电的行为，明显已经超出了法律及合同赋予其的权利。如因物业公司断水断电给业主造成的损失，业主有权要求物业公司予以赔偿。

关联案例：项颖与东莞市源通物业管理有限公司物业服务合同纠纷案[(2016)粤19民终3329号]

审理法院：广东省东莞市中级人民法院

裁判观点：第一，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十六条、第一百八十四条的规定，供用电合同、供用水合同是于供电人、供水人与用电人、用水人之间的合同，源通公司并非供用电合同、供用水合同的当事人，基于合同相对性原则，源通公司并不享有供电人、供水人的合同权利。故未经供电、供水公用事业单位、业主或者司法、行政授权，源通公司不得以业主欠缴管理费作为停电、停水的理由。第二，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条以及《供电营业规则》第六十七条的规定，停水、停电的权利，只有法律、法规允许的主体依一定的程序才能合理行使，其他部门和个人不得违法施行，源通公司更未能违法破坏相应供电、供水设施。综上，案涉《业主公约》中关于停水停电的条款违反了前述规定，应为无效条款，源通公司不得依据《业主公约》的约定对案涉房屋实施停水、停电措施，故项颖诉请源通公司恢复案涉房屋的水、电供应于理有据，本院予以支持。此外，考虑到源通公司采取停水停电措施导致项颖无法在案涉房屋内正常居住，应当赔偿项颖因此而造成的损失。综合项颖提交的租金收据以及当地租金水平，本院酌定源通公司应赔偿项颖租金损失10000元，对超出部分，本院不予支持。

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“怎么可以这样突然就来拆我家阳台，真是滥用执法权！”3月26日，阴雨天，站在自家在建的楼房前，望着一地的碎砖头，连江县筱埕镇筱埕村村民陈淑娇一肚子的委屈与愤怒，却很无助。
近日，东南网刊发稿件《连江村民联建住宅遭遇断水断电自购柴油机发电买水建房》，报道了筱埕村村民陈淑娇与同村5户村民联建一住宅，取得《建设用地批准书》《建设工程规划许可证》，筱埕镇镇政府认为其“在建房子的阳台属于违法建筑”，强行切断施工用电、施工用水、生活用电。
1月16日，镇政府向陈淑娇等人下发了《强制拆除决定书》，称4月16日起将组织对其“违法建设阳台部分”强制拆除。陈淑娇对此有异议，于是向当地县政府递交了行政复议申请。申请已受理。然而，3月26日上午，镇村两级政府的工作人员在没有事先通知当事人到场的情况下，强拆了阳台砖墙。
行政复议期村民阳台围墙遭强拆
“你家阳台被拆了，赶紧过来！”3月26日上午，陈淑娇突然接到工人张师傅的电话后，与老伴以及一些亲属赶往房屋工地。当他们赶到现场时，自家房子二楼东、北两侧阳台的围墙已经被破坏。
当天13时许，记者来到陈淑娇等人在建楼房的工地，看到该楼二楼的东侧以及北侧相邻的两个阳台砖墙已经被破坏，地上散落了一些破碎的砖块。现场工人张师傅说，大概上午8点半，他正在三楼干活，突然听到楼下有声响，随即下楼，发现有6名男子抬着两根木桩正在撞击阳台的砖墙。于是他赶紧打电话通知陈淑娇。
“当时现场有镇村两级政府约20名工作人员，其中包括镇长和副镇长。”陈淑娇说，她和老伴质问现场人员，“为何还在走法律程序就强拆我家围墙”，但是，现场工作人员避而不答。 “他们没有出示任何执法证件和手续，也没有事先通知我们，就这么突然把围墙拆了。” 陈淑娇说，她随即拨打110报警，镇村工作人员在警察到来前都纷纷散去。“在争议过程中，我老伴因体弱多病又加上气急攻心，当场昏厥倒地，被送往县医院急救。然而，镇村两级干部没给说法，未安排人探望。”她说。
陈淑娇告诉记者，被拆掉的阳台是被当地政府认定为“违建”的部分。今年1月16日，筱埕镇政府向陈淑娇等6户下发了《强制拆除决定书》。决定书中称，4月16日起，将组织对其“违法建设阳台部分”强制拆除。决定书中还写道：“如不服本决定，可在收到本决定书之日起六十日内向连江县人民政府申请复议，也可在收到本决定书之日起三个月内直接向连江县人民法院提起诉讼。”
3月10日，陈淑娇等人向连江县政府法制办递交了《行政复议申请书》，请求撤销《强制拆除决定书》，责令镇政府纠正对其断水断电的行为。3月27日，记者致电连江县法制办，工作人员证实已经受理了陈淑娇等人的行政复议申请。
筱埕镇政府躲避采访拒绝回应
“现在还在行政复议期，而且还未到强拆日期，为何提前并且没通知我们到场就拆阳台？这分明是违反执法程序。”陈淑娇称，“希望当地镇政府能够给一个合理的说法。”
3月26日14时35分许，记者与陈淑娇来到筱埕镇政府，见到了林姓副镇长。他让记者在会议室等候，并让工作人员联系镇长。
15时许，党政办工作人员表示，镇长在外开会，电话未接通。
记者看到办公室指向牌上显示，镇长在岗。镇党委林姓副书记表示，镇长在外开会，让记者向分管的林副镇长了解情况。
约10分钟后，林副镇长出现在办公楼，记者再次表明想向其了解当天上午的事件经过，他表示“由办公室安排谁接受采访，我也要请示领导”，便匆匆离开。
几分钟后，林副书记又告诉记者，林副镇长要下乡去了，没法接受采访。15时35分许，正当记者欲离开镇政府时，在一楼碰到了林副镇长，他称自己要下乡，随后便匆匆离去。
律师说法：镇政府行为构成违法
镇政府提前采取的强拆行为是否合法？福建凯峰律师事务所曾小惠律师分析说，当地政府下发的《强制拆除决定书》中写明“4月16日起将组织强制拆除”，并没有明确具体的拆除时间段，在1月16日至4月16日期间，居民还是可以自行拆除。同时，当事人对“阳台是否违建”有异议，行政复议结果尚未出来，当地政府却在4月16日之前，就采取强拆行动，综合分析，该行为已构成违法。曾律师说，当事人可以向当地法院提起行政诉讼，确定镇政府执法行为系违法后，提请相关赔偿。
陈淑娇等人的行政复议结果如何，连江相关部门将如何处理，东南网记者将继续关注。 （东南网记者王坤明揭晓经）


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