《现今中产穷得只剩房，四成财富，有钱也不敢花！》 精选一
去年中新网曾经算过一笔账，在上海用平均工资买房，不吃不喝要71年时间。
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《现今中产穷得只剩房，四成财富被套牢，有钱也不敢花！》 精选七
全文共2903个字，建议阅读时间6分钟
拿着高薪、坐拥百万房产，看似无限风光，却养着一家老小，还着房贷、愁着失业、憋着不敢生病，这或许是对当下中国中产阶级最生动的写照。近年来，“中产阶级焦虑”这个名词越来越多地被提及。到底什么样的人才能算中产?中国的中产焦虑本质是什么?
在传统的概念中，中产阶级大多受过良好教育，从事脑力劳动，有着高于社会平均水平的收入，生活风光惬意。
去年，《***人》杂志曾撰文指出：目前中国有2.25亿人中产阶级，他们是目前全球最焦虑的人。该文对中国中产阶级的定义是：“家庭年收入在1.15万到4.之间的人，即家庭年收入8万到30万元人民币之间的群体。”
以现在中国的物价水平，一个家庭年收入8万只能算初级小康，连正式意义上的小康家庭都不算，所以这个统计比较狭隘。而按照《福布斯》杂志的定义，中国中产家庭，年收入应该在1万~6万美元之间，鉴于中国不同城市间的差距，一线或发达二线城市的标准，综合起来起码应该翻倍，约2万~，即约13万~65万元人民币。这个中产阶级的定义似乎更符合中国的国情。
中产阶级的焦虑：没有一本万利的买卖
央行调查数据显示，目前中国中产阶级的理财占比中，有8.2%属于金融资产，还有91.8%属于。在非金融资产中，房产占比最大。中国如今这波中产阶级中，大多数人是赶上了中国的房地产。既然赶上了房产红利，中产阶级到底在焦虑什么？
谷东刘杨鑫先生（化名）就是赶上了房地产红利期而进阶中产的一位。生于70后的刘杨鑫，早前在美国留学，现任国企重要职位，收入来源稳定，经过十几年的积累，可支配收入相对可观，十几年刘杨鑫从零开始投资，慢慢的拥有了北京、上海等地的多套房产。
刘先生的购房经历，要从03年非典说起。2003年非典过后，房地产市场出现价格洼地，刘杨鑫因为结婚，用几年积蓄买了人生中第一套房子，首付20%。随着时间的推移，房价一直温和上涨。刘杨鑫发现，自己所购的房子，除了满足其居住属性之外，还能不断地升值，这让他看到了房子的投资属性。
2008年，使房价开始出现了真正意义上的拐点，刘杨鑫开始了之路，遇到合适的房子便“大胆出手”，而致使刘杨鑫如此大胆的原因是房地产的高杠杆属性。“当时银行的政策很宽松，20%首付就可以买套房，这时候我突然发现了一个机会：当你拿20%的一个杠杆的资金去撬动房产之后，你不仅获得了居住属性，房子还具有了投资属性。当房子涨幅达20%，你只要出手，收益就会翻倍。同时在持有期间我可以通过往外租赁的方式，获得租金收入。何乐而不为。”刘杨鑫说道。
而说到对房产未来的投资规划，刘杨鑫的神色黯淡了下来。之前刘杨鑫搭上了房地产这趟列车，，享受的快感。但是如今早已今非昔比。近日，住建部、国土部联合祭出了楼市大杀器：住建部和国土部联合发文通知，继续从供应侧改革角度解决高房价问题，变相收走了地方**土地大权。受政策影响，一方面银行压缩贷款，限制开发商贷款额度，另一方面购房首付比例的不断调整和购房资格的限制也在某种程度上终结了梦。双重把控下，极大程度上抑制了房价的发展。4月7日，北京**又搬出了“楼市终结者”：
2017年全市计划供应住宅用地1200公顷，保障30万套住房建设需求。包括产权类住房25万套，租赁住房5万套……眼看房子就要有价无市，所有的这一切信息，都在刺激着刘杨鑫：要不要出售一部分房产。
按照目前的形势，中产阶级想要跳出焦虑的怪圈，集体涌向楼市必然不是明智之举，但是到底该如何做，才能抵御随时袭来的危机？这个问题在时刻扣问着中产阶级的心。
总体而言，中国的中产阶级具备一定的社会阅历和独立思考的能力，大量的中产有能力、有思维、并且有理财观念。就拿刘杨鑫来说吧，经过几轮市场历练，刘杨鑫慢慢掌握了市场规律，他深谙玩杠杆也要量力而行。当租售比在1:300以上，就不适合用租金来养房。而且很早就意识到买房投资并不是一本万利，从长期结果来看，房价可能翻番又翻番，但在持有房子的过程中，税费、物业费以及装修费等费用一样不少。这个时候，买房就不可能成为实现的唯一入口。那么除了房产还有什么选择呢？
很早之前，刘杨鑫就根据市场回报将资产进行了3种配置。50%的资金作为长线投资用来投资房产，30%的资金用来保持资金，投资短期产品，20%的资金用来承担高风险炒股，满足自己高收益的需求。当时这样的资产配置是很合理的，长，高低风险配比。
但这样一个结构放到现在却并不见优势。这让有车有房有票子的刘杨鑫忧心忡忡。现如今，在国家看不见的手的调控下，国内房产增值空间越来越有限。想转而去投资国外的房子，国家在货币外流方面又监管严格。银行理财，收益更是低到根本抵抗不了的速度，整体算下来入不敷出；炒股，风险依旧高，可是股市行情却大不如前。有朋友向刘杨鑫倾诉：持币等死，炒股找死，移民不让，空有钱财万贯却花不掉。这正是眼下刘杨鑫这类中产阶级的困惑。物价飞涨、钱不值钱，不增值就等于贬值。？，利滚利？
互联网金融：绝处逢生的希望
如果说刘杨鑫投资房产，是被市场教育的结果，那对于理财的敏感度，也是被市场教育的结果。互联网金融的大肆崛起，这让刘杨鑫看到了新出路。
接触是因为旺财谷创始人曾克庆。刘杨鑫很早就认识曾总，可是初期对旺财谷和互联网金融了解不多。看上了互联网金融这块肥肉之后，刘杨鑫开始有意识的了解旺财谷，他发现，旺财谷的核心团队都是金融和法律出身，这在很大程度上，给他打了一剂强心针，毕竟发展初期的互联网金融褒贬不一，鱼龙混杂。了解了旺财谷的项目后更是让他惊喜：风控严谨，项目优质透明，而且项目所涉及到的行业都是朝阳行业，这让本就对资本市场有一定敏感度的他多了一重信心。
做了初步的准备工作之后，刘杨鑫开始了投资初尝试：“从一开始投资3个月的项目，到后续逐步增加投资额，我将50%的资金都投在了旺财谷。除了项目十分安全这一因素外，最能打动我的还是旺财谷的用户服务做的到位。比如我提的一些需求旺财谷都能满足，让我有参与感。另外，旺财谷会有很多活动，比如组织会员级别相同的谷东看电影，我也因此认识了很多好朋友。通过参加他们的年会，明显感觉自己年轻了。”刘杨鑫不无感慨到说。
无论是项目的安全透明性，还是旺财谷对谷东的用心程度，都极大的打动了他。与其说旺财谷是一家互联网金融企业，他更像一个有喜怒哀乐，有生命力的人。“旺仔们赋予了企业生命力，我们这些投资人自然会感受到这其中投入的感情。”经过分析对比，刘杨鑫看到了互联网理财的优势，便开始把银行理财的资金转移到了上，放弃了银行理财产品。
在过去三十年中，中国经济发生了飞跃发展与变化，据不完全统计，中产阶级人数从1980年代的几乎为零增长到今日的2.25亿人，按以上的收入标准来划分的话，一线城市的白领可以覆盖了大面积，所以，中产阶级可以是我，也可以是我身边的你、他、她。
经济增速带来的，让中产阶级实现了爆发式的财富增长，而随着经济增速减缓，这种红利逐渐消失，爆发式的财富增值已经不现实了。就目前的市场而言，保值需求最为重要。而如何在传统的理财路上独辟蹊径，开辟出一条安全稳健的致富路，互联网金融任重道远。
旺财谷会一如既往的，与人为善，与金融为善。用心服务更多投资人，为其赚取安全可观的相对高收益。
1.她说：酒香也怕巷子深
2.和家人争吵只为坚持自己的选择
3.人到中年，你最初的理想和信念还在吗
品质理财，成就家庭梦想
《现今中产穷得只剩房，四成财富被套牢，有钱也不敢花！》 精选八
来源：外管局主管杂志《中国》
主持人：钟伟博士，《中国外汇》副主编
嘉宾：张明博士， 平安证券首席***家
董藩博士，北京师范大学**管理学院教授
从1998年以来，中国商品房市场逐渐发展，同时伴随着快速城市化进程和人口迁徙。房地产热在中国已持续了20年，房地产持续扩张对中国经济的影响日益引人注目。在过去三年，中国房地产则经历了大落之后的大起。当下抑制已成共识。中国房价已到了拐点了吗？如何评估房地产？如何构建房地产长效调控机制？
钟伟：欢迎两位参与本期的“圆桌”讨论。中国房地产经历了急风暴雨般的20年，房价也一路飙升，两位能否比较一下，北上广深等一线城市核心区的房价，和纽约伦敦等世界城市相比，中外大城市的房价到底处于怎样的状态？中国一线城市房价是否已比西方大城市更贵了呢？
张明：对于处于不同收入水平的国家而言，比较房价绝对水平的意义不大，更重要的是比较一些国际通行的研判房价高低的指标。从房价收入比来看，截至2016年底，深圳的房价收入比超过45年，北京、上海的房价收入比约为35年，广州的房价收入比超过25年。从这一指标来看，深圳的房价已经是全球大城市中最高的，北京与上海的房价与香港持平，广州的房价与伦敦与新加坡持平。从房价房租比来看，深圳的房价房租比超过70倍，北京、上海与广州的房价房租比都在50倍左右。从这一指标来看，深圳的房价仍是全球大城市中最高的，北京、上海与广州的房价则与东京、香港与伦敦持平。综上所述，中国一线城市的房价已经不亚于西方大城市。
董藩：首先，我不主张将国内北、上、广、深等城市核心区域房价和纽约伦敦等城市核心区域的房价进行比较。因为不同国家的房产在法律规定的类别、实际的环境、价格的计算方式等方面的差别非常大，在一起比较并不合适。随便说三点：其一，中国的房产存在40年或70年的土地产权的限制，但国外基本没有此种限制；其二，国内和国外对房产的面积计算方式不同。按照建筑面积得出的面积通常比按照套内建筑面积得出的面积多25%左右；其三，国内、国外的房屋质量差别非常大。国内的很多房屋在自身的物理属性、设计、物业管理、使用的建材、功能安排、周围配套等方面与西方差别很大，受到自身所在城市及区域的供给和需求等决定因素的影响。
假设能够比较的话，笼统地看，大致情况如下：美国纽约房价较贵的区域是曼哈顿，与之类似可比的是北京的国贸与金融街。而相比之下，前者的房价还要高于后者一些。具体高多少并没有统计的数据，估计可能在20%-30%左右。值得注意的是，纽约曼哈顿的豪宅价格要比北京的豪宅贵很多。但像纽约这样的城市，曼哈顿以外地区的房价与曼哈顿相比则下滑得很快。纽约曼哈顿外围很多区域的房价可能与北京四环内的房价差不多。英国伦敦也是如此，它与国内城市在城市面积、人口密度、建筑、建筑密度等指标的差异较大。但伦敦的豪宅价格相比国内北、上、深的豪宅价格仍然要高得多。
钟伟：房价持续上涨的惯性几乎已成为一种无法挑战的信念，例如有开发商声称，在其有生之年，看不到房价下跌。如果我们将房价的拐点定义为绝对房价微涨甚至有所回落，那么中国房价是否已到了拐点？这种拐点是全国整体房价止涨，还是不同城市出现加速分化？
张明：从短中期来看，分化依然是不同城市的房价大趋势。我们可以从两个维度来看房价的分化。一是人口流动，目前，具有购买力的年轻人口，依然在向一二线核心城市流动；二是优质公共资源的分布，目前，优质的教育、医疗、养老等公共资源，依然集中在一二线城市，特别是一线城市。这就决定了，未来中国核心城市的房价仍有可能处于高位，而外围城市的房价很可能会持续处于低位。考虑到中国人均收入水平、人口老龄化、潜在增速下降等问题，应该说，房价全面暴涨的阶段已经结束，只是未来房价如何调整仍面临较大的不确定性而已。举例而言，如果雄安新区若能成为分担北京非核心功能的集中承载区，同时京津冀区域协同发展良好的话，那么北京房价继续暴涨的可能性就几乎没有了。
董藩：理论上，若把房地产作为一种，其价格应该有涨有跌。从世界房地产市场的经验来看，一个大国，在没有经历外部特殊因素冲击的情况下，其房价原则上应该是长期上涨的，上涨表现为一种规律，下跌只发生在特殊情况下。究其原因主要有五个方面：一是房价供需关系的特点与一般商品不同。在房地产市场上，供给的弹性小，需求的弹性大；二是对房地产的需求原则上只会扩大而不会缩小。以住宅为例，人们对住房的面积、数量的需求原则上会不断扩张；三是房地产这种商品没有替代品，导致对其需求无法转移；四是房屋和土地连在一起。而土地作为唯一不折旧的固定资产，其价格在一般情况下继续升值，且其每年上涨的幅度会高于房屋作为建筑物的折旧率，即价值贬损幅度，因此会带动房价整体上涨。五是货币发行量越来越多，最终这些多发行的货币主要凝结房屋和土地上，就推动了房价继续上涨。以上五个原因共同决定了房价的长期走势。特别是在一个大国，房价的运行轨迹会更加规律而明显，原则上下跌仅在战争、瘟疫、地震、大的税制调整、经济危机等重大、意外因素的冲击下偶尔发生。
整体上，中国房价的上涨还没有结束，即便有些小城镇的房价很难上涨，但从全国来看，在大量房价高、交易量大的一、二线城市的带动下，全国房价的平均数值仍在继续上涨。特别是北京、上海、深圳等城市的房价还远远没有到顶，即便有一天其超过纽约、伦敦、东京的房价，也很正常。未来中国房价的上涨，可能会呈现出现如下两个突出特点：一是此消彼长。即有些城市的房价相对平稳，甚至有些城市因供应量大、人口外流等因素影响，房价会出现回落，但与此同时，另一些城市诸如北京、上海、深圳等，房价上涨会更猛；二是颠簸性前行。即房价涨涨跌跌或涨涨停停，但总体呈上涨态势。
整体上，未来10-20年内，如果中国社会发展的道路不发生大的变化，预计一、二线城市的房价仍将上涨，而部分小城镇的房价或呈现平稳甚至下跌的局面。从全国的格局来看，东、中、西部的房价落差会继续拉大，小城镇与大都市的单个楼盘的价格甚至会产生上百倍的价差。
钟伟：人们喜欢用日本的泡沫经济和美国的次贷危机来形容房地产金融风险，日本房价的绝对下行和地产泡沫风险已是老生常谈，美国当下的房价则略高于次贷危机之前。经历了20多年发展的中国房地产金融，覆盖了土地收储、开发、个人公积金和按揭、以及二手房相关金融产品等广泛领域，两位如何评估中国房地产金融的总体风险？
张明：要准确评估中国房地产金融的总体风险，是非常困难的一件事情。中国是一个地区差距巨大、居民部门贫富差距较大、**掌控资源能力较强、资本账户尚未全面开放、经济增长模式仍在转型的发展中国家，一方面，要评估总体上是否存在房地产泡沫、甚至一线城市是否存在房地产泡沫，依然存在广泛争议；另一方面，即使认为一线城市存在房地产泡沫（笔者也是这种观点），但泡沫究竟会在什么时候破灭，也是非常难预测的事情。更重要的是，中国的房地产市场与商业银行体系完全捆绑到一起。根据我的初略估算，中国商业一半以上，都与房地产市场存在直接或间接的关联。这就意味着，房地产价格大幅下跌可能引爆中国金融，这将是中国**会竭尽全力避免的。我倾向于认为，房地产泡沫破灭未必会成为中国金融危机的起因，而可能是中国其他危机爆发的结果。
董藩：这么多年，中国的房价并没有出现明显的下跌。而日本、美国等国历史上的房价大幅下跌有自身的历史条件。首先以日本为例。在签订广场协议后，日元大幅升值，大量的外来资金流入日本市场，主要是进入流动性比较好的日本股市及房地产市场。此后，日本**出台了、都市计划税，改变了土地租约的时间，导致外资撤出，引发了房地产价格的大幅下跌。而日本较为罕见的经济和人口均轻微萎缩的经济体，导致房地产需求不增反减。再比如美国。美国次贷危机的发生和“两房”的联邦**信用担保、零首付、经济政策的变动有关。
目前，中国房地产市场并不存在明显的房地产泡沫问题。原因是国内的首付比例非常高。虽然国内一线城市房价很高，但实际上的并不高。这与与西方国家差别很大。二是不应简单地因为国内购房者还贷压力大可能很大，就推断房价形成了泡沫。实际上，房地产市场非常稳定。房地产按揭贷款的违约率非常低，各家银行平均仅为1%左右，从安全性上考虑，质量远远好于。中国人平均还贷年限在6-7年左右，还贷速度之快，在西方来讲非常少见。整体上，中国的房地产市场大致稳定，整个金融业的利润，在很大程度上是由对开发公司、对按揭者发放贷款所创造出来的。
钟伟：2014年初中国和销售进入“断崖式下跌”，2015年3季度到2016年1季度，楼市调控持续放松。今年以来，强调地产回归居住属性，抑制地产泡沫的举措不断。各种行政措施和预期调控措施不断出台，在两位看来，应如何构建中国楼市调控的长效机制？
张明：第一，各地**应该增加居住用地的供给，只有增加供给，才能最终抑制房价上升。但要让地方**做到这一点，首先必须加快财税体制改革，让地方**的财权与事权更加匹配，降低地方**对土地出让金的依赖程度；第二，应该尽快推出房产税，但推出房产税的前提，是中国**降低对居民部门征收的其他税费，中国居民部门的实际税负，从国际范围内来看已经非常高了；第三，应该向真正开放教育、医疗、养老等服务业。只有让优质公共资源的分布更加广泛，才能降低通过买房来获取稀缺性公共资源的激励。
董藩：建立中国房地产市场的长效机制是社会各界关心的问题。建立长效机制其实是与整个社会的**、经济体制的变革相联系的，并需要一定的条件。例如，减少**的行政干预，法律赋予买房者、开发商等市场主体的权利能够得到保护等。做不到这些，长效机制的建立就很难。
钟伟：随着中国从储蓄大国走向资产大国，中国社会各阶层有各自的焦虑，年轻群体在忧虑是否应当出手买房，他们既担心未来更买不起房，又担心现在买房被套在高位；高收入群体已逐渐了解炒房无望，又不知道如何优化其手中储蓄。两位对中国年轻人和富裕人群的楼市操作有何建议？
张明：对年轻人而言，如果是首套自住房，我觉得如果具备能力的话，还是应该购买，但应该避免。此外，应该小心利率上升导致的月供压力上升的风险，最好将月供控制在月收入的一半以内。为了降低杠杆，不妨先买小户型或者较远地带的住房，以后随着收入上升再进行改善。对于富裕人群而言，通过房地产投资来实现的最好十年，已经过去了。未来的房地产投资，或许应该集中在核心城市的核心地带，也可以考虑全球范围内的房地产投资。但总体而言，在增量资产配置方面，应该逐渐降低房产的配置比重，增加股权或其他的配置比重。
董藩：无论是收入较低、缺乏积累的年轻人还是高收入群体，我都希望他们能够在房地产市场上更加积极、主动。因为房价的上涨并没有结束，眼下的所谓“稳定”主要是政策的严厉压制导致的。即使在美国、英国、
澳大利亚、加拿大等历史悠久的资本主义市场上，房价仍然在上涨，而中国房价的增长过程更没有结束，不要把压制状态下的市场当做正常的市场去评价。房地产事实上是一种财富分配机制，它能够使穷人变成富人，使富人变得更富。在这种财富调整的过程中，对于不进入房地产市场的人来说是不利的。近些年来，购买房产被证明是对抗通货膨胀的最有效方式。在当前的背景下，无论是哪一类人群，都应把自己手中的储蓄尽可能地转化为价格继续增长的优质资产，使其保值增值。
钟伟：张明教授对未来中国楼市的判断相对谨慎，认为房价快速上升期总体上可能已过去，分化属于必然，同时房地产金融风险值得关注，人们购置房产应当量力而行，留有余地。而董藩教授一如既往地持有乐观精神，认为只要中国的发展思路没有大调整，不“打残”这个市场，国情决定了房地产在中国仍有广阔发展前途，同时，楼市的财富效应仍然存在。谢谢两位的参与。房地产一度在中国经济增长转型中发挥了重要作用，在中国经济迈入新常态之后，房地产必将面临嬗变。
《现今中产穷得只剩房，四成财富被套牢，有钱也不敢花！》 精选九
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一、2017，持有现金是最危险的资产配置！？
作者：任泽平，方正证券首席***家、研究所董事总经理。这是一篇旧文，读来仍有借鉴意义。
我们曾经在2015年提出中国经济可能是L型，在2016年中国经济完成了触底，我们大致判断2016、2017到2018年，中国经济处在波动触底的时代，这是一个完全崭新的时代。2017年大家留意会有二次探底，主要是因为房地产的二次回调。我要强调的是，今年中国经济的宏观可能会变差，但是微观会变好，原因是什么呢？
因为房地产的回调需求是收缩的，但是我们看到大量的微观调研表明，由于供给出清，中国的企业行业集中度在大幅的提升，行业的龙头现在处在一个非常有利的位置上，随着中国环保的压力、安全的风险以及竞争格局的改变，加上银行对传统行业的限贷，大家将会看到在传统行业里将会成长出一批巨头，而这些企业很有可能酝酿大，这是一个完全不同的时代。
所以我曾经在2014年提出“新5%比旧8%好”，就是行业的出清在接近尾声，大家留意2016年已经展露了它的曙光，在2017年、2018年大家将会继续看到在宏观变差的背景下，微观供给端的出清在继续，微观企业的效益在继续的改善，这正是传统行业的希望和出路所在，这是第一个对宏观经济的观察。
从2016年的下半年到2017年，大家留意中国的宏观政策发生了系统的转向，大家记得在2014、2015甚至2016年的上半年，我们面临非常强烈的稳增长诉求，但是随着通胀预期的抬头以及经济的企稳，大家将会看到在2017年，我们整个宏观政策的导向，从稳增长转向防风险和促改革，这会对我们的经济以及对大类资产产生系统的冲击。大家记住，防风险就是风险，比如说抑制泡沫、、加强资本帐户管制等。
促改革就是机会，今年主题投资的机会都将在下面的三大领域展开：
1）农业，所带动的绿色有机农业以及土地流转相关的主题，今年很有可能是土改的一个大年。
2）国企混改，这一次中央经济工作会议明确提出，混改是国企改革的突破口，所以大家一定要重视，像电力、石油、天然气、铁路、民航、电信、军工等这些领域所酝酿的产权改革所带来的。
3）去产能的加码扩围，我相信供给侧改革在今年会继续推动，今年绝对不会松懈，而且将从钢铁、煤炭向玻璃、水泥、电解铝以及造船行业进行扩围，部分行业也会迎来转机。其他的，包括“一带一路”的机会。
3谈一下大类资产的看法
大类资产：股市、房市、债市、汇市、商品。对于股市我们的判断是，2017年可能没有指数级的机会，但是结构性的机会非常多，大致围绕着两个主线展开：业绩和改革。
为什么？大家争论2017年主线是、还是。我们认为实际上背后是风险偏好，是高风险偏好还是低风险偏好，风险偏好的背后实际上是投资者结构，比如说以前在牛市里，有散户的钱、加杠杆的钱，这些都是高风险偏好，喜欢故事、喜欢烧钱的行业。
但是现在这个市场是以、、为主，而且未来潜在的又来自于银行、保险，都是低风险偏好的，所以2017年务必重视业绩不要炒作股市，股市会被杀得很惨，但是有业绩的，无论是成长还是价值，都将被资本市场所尊重、认可，这是对于股票市场。
对于，大家可能还需要等待，因为经济还在惯性上行，通胀还在高位，大概在二、三季度会迎来转机，倾向于交易性的机会。
对于，请大家重视。今年上半年可能黄金有机会，主要的逻辑是美元的回调。
对于汇率，央行最近在出手，抽干离岸市场的流动性，在岸加强资本帐户的管制，我认为汇率短期能稳住，中期必将释放高估的压力。中国汇率为什么要贬值，为什么高估了？大家讲了很多，我就讲一个逻辑，那是因为2014、2015年人民币相对于美元超发了，对内贬值股市、房市大涨，对外贬值就是汇率的调整。
很遗憾我们在2014、2015年对内贬值，没有对外贬值，终于在2015年8月份借着汇改的突破口，我们开启了贬值之路，所以中国仍然在人民币修正高估的进程中。如果看得更加长远的话，未来是走贬还是走升？取决于这个国家的增长前景，而增长前景的背后是否能够重启新一轮的改革？这是我们对汇率的观察。
下面，重点讲讲大家比较关心的房地产，为什么要讲房地产？大家可以看一下，在过去全球八年的货币放水中，我们制造了很多的泡沫，从股市、债市、房市包括汇率的贬值，其实都是跟货币放水有关。随后流动性拐点出现，先后股市崩了、债市崩了、汇率贬了，现在就剩下最后一个最坚硬的泡沫：房地产，2017年会怎么走？
2015年我们预测“一线房价翻一倍”，毫无疑问过去的一年中国13.7亿人讨论最多的一个话题就是房地产。但是大家讨论多了，经常把简单的问题复杂化，我对房地产的看法其实非常简单，我们研究了十多年的房地产，我认为房地产大家记住一句话就行了“长期看人口、短期看金融”。
长期因为人口的流入、流出以及年龄结构决定一个地方房价的基本面；短期看金融，因为利率和杠杆的调整使得居民购房支出提前或是推迟。金融问题待会儿讲，我们先说人口的问题。
大家要判断一个地方房价的基本面，五年、十年，其实就是判断这个地方未来人是流入的还是流出的，人流入的地方房价会怎么走？涨。人流出的地方呢？跌。不复杂。东北人口是流出的，沈阳的房价已经五年不涨了，它也是二线城市。美国是发达国家，底特律的人口是流出的，房价一样暴跌。所以关键是我们判断一个地方房价的基本面，是判断人口的流入和流出。中国人未来往哪里流动？
我们过去这几年一直对这个问题充满争议，有人认为中国人未来往大城市流动，为什么呢？因为大城市精彩、有活力，但是大家也说大城市有大城市的问题，交通压力大，竞争压力大，空气差、雾霾。
大家在深圳根本就不知道什么叫雾霾，我来给大家讲讲什么叫雾霾。北京入冬那天发布了橙色警戒，发布橙色警戒那天有一个香港的朋友飞到北京着陆了三次没着陆成功，又回去了，这就是橙色警戒，大家可以想象什么是红色警戒？
大家说大城市的问题很严重，那往中小城市去吧，中小城市天空湛蓝，压力也没那么大。但是也有人说中小城市好山、好水、好寂寞。所以过去一直对这个问题有争议，而且我们在公共政策部门也一直争议这个问题。过去经常的政策是控制大城市的人口规模、区域均衡发展、发展中小城镇，大家都还记得吧，一会儿我们要搞大都市圈，划了几个都市圈，人未来往哪儿流动？我们的公共政策也没弄清楚。
我们研究了美国、欧洲、日本、韩国十几个经济体，它们的人口流动趋势，时间的原因就讲两个，美国和日本。为什么讲这两个？因为这两个有代表性。
美国是一个人地关系不紧张，它的国土面积和中国差不多，中国13.7亿人，美国3.2亿人。二是日本，人地关系紧张，日本相当于一个半山东省，日本多少人呢？1.3亿人，所以人地关系非常紧张，所以大家可以看一下，两个有代表性的经济体人口流动的趋势，日本过去一百年大都市圈占日本人口的比重，大家看是什么趋势？是不断上升的，这个规律从来没有被逆转过，日本1.3亿人3600万在东京，韩国5000万人2500万在首尔，大家会说因为日本、韩国人地关系紧张，所以大家都到了大的都市区。
美国大都市区占美国人口的比重，大家看是什么趋势？不断上升的，美国人地关系不紧张，人也继续往大的都市圈迁移和集聚，这个规律也从来没有被逆转过。
为什么？因为大的都市区更节约土地、更节约资源、更有活力、更有效率，这是几百年来城市文明的胜利，这是一种文明，这也就意味着我们过去搞的那些中小城镇化战略、区域均衡发展、西部造城运动都将为之付出代价，人是继续往大的都市圈流入的。
我们再来看，中国过去五年人口流动的趋势，也基本上从东北、西部往四大都市圈流入，所以我们对未来中国房价的预测就变得简单了，这是我们预测房价的核心指标，我们检验了所有预测房价的指标，我们觉得这个指标是最可靠的。
什么地方的房价会涨？人流入的、库存低的。人流入的地方有需求，库存低没有供给，房价一定涨。什么地方的房价涨不动？人口流出的、库存高的。
大家又会问，为什么像深圳这些地方不到一年就翻了将近一倍？在2014年、2015年我们发生了什么，广义货币是向上的，名义GDP是向下的，这意味着货币的超发，货币供应是向上的，名义GDP是向下的，这就是典型的货币超发，货币超发引发了广义资产价格的上涨，股市、房市、商品，背后都是流动性的泛滥或是水牛，包括汇率的贬值，根本的原因是货币的超发，货币发多了又不贬值，可以通过印钞票把世界买下来，这是不可能的，这是最基本的***的规律。
大家回溯一下过去这三十多年货币供应增速长期在名义GDP增速的上面，意味着什么？
过去三十多年我们处在大的货币超发周期，我来问大家，货币超发的背景下拿什么资产的人最吃亏？现金。很多人会说，我拿现金我一分钱没少呀。房子涨了，不仅房子，物价涨了很多。
给大家打一个比方，货币的贬值程度究竟有多大？我们经常说万元户很了不起，假如1980年你有1万块钱，1980年的1量和购买力大致相当于现在的多少？大家算一下，北京1980年一个很好的工人月薪20元，挣一万元大致要工作二三十年。现在北京一个工人二三十万年薪，他要挣二三十年大概是五六百万，所以几百万这是保守估计，上千万要和房子比，要有千万量级。1980年的1万元购买力和财富的地位大致应该是有几百万的，要和房子比是有上千万的。
假如在1980年你有1万元，觉得自己了不起，然后你把它存银行，存了36年的今天，你把它取出来，请问你能取多少钱？1980年的1万块钱存36年到今天，取出来能取多少钱？1万存36年，按计算，能取出5.7万元，1980年相当于几百万财富量级的1万元你存银行，今天只能取出5.7万元，所以货币的贬值是惊人的，我们很多***家动不动说现金为王，卖房炒股。
我告诉你，现金是最危险的资产配置，千万不要卖房炒股，要炒股买房。过去三十多年因为货币超发，实际上给我们带来大量的投资机会，财富增值的机会。
很多人说房子涨多了，1998年开始商品房改革，2015年全国房价相当于1998年的3.5倍，但是我们广义货币供应量增长了13.3倍，大致相当于一线房价的涨幅。是房子涨多了还是货币发多了？大家会说，像大的都市，北京、上海都在控制人口，人口控制住了，是不是人不来了，房价就涨不动了？我们来看北京、上海是不是人口控制的问题。
我们比较了北京、上海、东京和首尔，包括纽约这几个大的都市圈。北京的面积大致跟东京差不多，东京比北京多10%的都市区面积，东京多少人？东京3600万人，北京2200万人，上海2400万人，东京同样的面积比北京多了1400万人口，首尔2500万人，首尔的面积只是北京的一半，所以你会看到这些大的都市区它的人口密度比我们还高，人比我们还多，大家都会问，人家的交通压力没我们大，空气比我们好，我们看究竟是什么问题？
北京的轨道交通，稀稀拉拉的，东京3600万人，人均轨道交通的里程是北京的四倍。我们现在的城市规划太粗糙，车多了限号、人多了就控制人口，应该改善我们的城市规划、增加公共交通的供给。我们大致测算，如果北京、上海的城市规划能够改善，轨道交通能够改善的话，未来十年北京将新增1000万人，上海新增600万人，十年以内这两个城市都将超过3000万。
人继续往大的都市圈流入，货币超发，而我们土地用途管制，一线房地产的土地又供不上，那一线房价会怎么走？
终于迎来了转机，在2016年12月份的中央经济工作会议明确提出，房地产调控将会发生变化，除了10月份以后的限购限贷控制需求之外，我们开始转向建立长效机制，这次中央经济工作会议有这么几个亮点：
1）对房地产的定位，房子是用来住的，不是用来炒的。说得非常好，这句话实际上是否定了投资、需求，确立了消费和居住需求，思想非常先进，确实是给大家带来了很多的希望。
2）实行人地挂钩，什么叫人地挂钩？就是过去人往大的都市圈流入，但用地指标没有调过来，导致了我们一线房价过高、三四线库存过高，这跟我们整个城镇化的导向是一样的，因为我们过去是小城镇化导向，这一次我们终于提出了人地挂钩。
3）对大都市圈战略的确立。大家看这句话，大城市疏解部分城市功能，带动周边中小城市的发展，这句话什么含义？就是都市圈的确定。
转机在于这次中央经济工作会议提出的长效机制，如果这个长效机制在2017年、2018年能够实施的话，中国的房地产将会平稳健康发展，中国的转型也将迎来转机，如果我们不能建立长效机制，还通过刺激房地产稳增长，加重雾霾，让旧经济死灰复燃，让新经济、新金融都被压抑的话，那么我们的转型就越走越远了。
我们深信市场经济的理念已经在这个国家扎根，新一届中央领导集体展现了推动改革的勇气和决心，，改革是唯一的出路！
下边一篇是持相反的观点。
二、持有现金才有翻身的机会！
最近对持有现金，还是持有资产，明显分为两派，比如海通证券的姜超说现金为王，而方正证券任泽平却说现金是个坑。
认为现金为王的，是基于未来几年货币紧缩的原因，市场上的钱少了，当大家都缺钱要还债的时候，你手头的储蓄也就值钱了。
而认为现金是坑的，主要是从过去这些年，钱贬值的历史经验来看，比如在一线城市，十年前100万块可以买100平米，现在只能买20平米，并认为未来大趋势钱还是会贬值，钱会越来越发毛，担心央行会持续放水，担心以后通货膨胀，手里有个几十万几百万，拿着发慌。
我觉得中短期三年来看，肯定是现金为王，而长期来看，肯定需要配置资产。
认为不值钱的，前提必须是不断的印货币，且发生通货膨胀。
但目前这两个因素都不具备。
先说货币，最近的新闻铺天盖地，都是中央高层要求防控金融风险的，现在商业银行在拼命回收货币，这其实就是一个缩减M2的过程。
过去我们老说央行放水，其实这是个误解，央行的印钞机其实还是有所克制的，最近三年M2高速增长，各个银行是罪魁祸首。
有的人可能不明白，下面打个通俗易懂的比喻，你不用纠结100万能买到什么。
1、第一轮交易，假如一个叫“卖一”的有套2房，要出售，遇到“买一”，双方以100万成交。买一首付20万，找中国，一开始中行也没钱，就找央妈要来100万，贷给买一。
买一就把这贷来的80万给了卖一，接着卖一把100万存到了中行那里。
第一轮交易发生后，中行的储蓄增加了一百万。扣除20%的准备金后，还有80万可贷出去。
2、第二轮交易，有个叫卖二的人也有套两房要卖，遇到了买二，最后100万成交，买二首付20万，找中行贷了80万，中行这次放贷款的钱不是来自央妈，而是卖一存过来的钱，卖二拿到100万后，又存到了中行。
第二轮交易结束后，中行的储蓄数据是200万，总共可以放出160万贷款。
虽然央妈一共只放了120万出来，但卖一和卖二，账上都有100万。
3、第三轮交易，有个叫卖三的人也卖了套两房，100万成交，买三也从中行那贷了80万，卖三又把这100万存到了中行。
如果同样的交易发生5轮，中行的储蓄变成了500万，交完20%的准备金，中行总共可以放400万的贷款出去。
五轮交易发生后，买一买二买三买四买五都得到了一套房，但各欠银行80万，利率4.9%，卖一卖二卖三卖四卖五各在银行里有100万的储蓄，存一年，利息2.5%。
央妈只印了100万的货币，但五轮交易下来，M2广义货币就增加了500万，货币乘数就是5。而中行有了500万的负债（五个卖家的储蓄），当然也有400万的贷款。
去年的货币乘数超过了5，而2011年之前还是3，主要是银行的贷款次数太多了，如果按照正规渠道，央妈只允许中行放前三轮的贷款，但中行扩充资产，赚钱的欲望太强，所以就通过委外部金融机构把第四轮第五轮交易的钱放出去，这些钱贷出去后，有的在银行间空转，大部分又进入了房地产和基建。
风险较低，假如这五论交易中，只有三轮是房贷，而第四轮第五轮不是，240万的是没什么问题，但比如第四轮贷给的是某个体户，他拿着80万去开个饭店，结果生意不好，一年还亏本了，到期还不上，那银行的就产生了，怎么办，只能借新还旧，你先去找别人借80万来，把中行的欠款还上，中行再继续给你放贷80万，相当于债务延期。
第五轮给了某企业，但企业不好干，偷偷的拿着80万去炒房，遭遇了调控，2年不准卖，结果资金冻结在楼市里了。
然后银监局一看，妈呀，这么搞风险太大了，赶快整顿，让银行自查，把违规流向房地产的钱赶快收回来，别贷了，不然就要罚款，中行吓尿了，查到某小企业A，要求A提前还贷。而A手里没钱，房子卖不出去，80万贷款还不上，就会成银行的坏账。
如果多个银行都遇到这个情况，原来放出去的钱要求提前抽回来，那市场上的钱就开始紧张了，借来借去借不到，那利率就上升了，钱自然比原来值钱了。
比如中行把第五轮的贷款收回来后，央妈规定银行不能再放出去，那M2自然就收缩了。
所以从目前央妈收紧货币，银监会厉风行的整顿金融届手段来看，各个银行间创造M2的速度必然会减慢，继续放水的这个前提条件就不会存在。
任何一个市场化的产品价格都是由供给和需求决定，比如鸡蛋，现在深圳两一斤烂大街，据湖北一个养殖户说，他养了4万只鸡，今年每月亏20万，累计亏80万。
就是因为养鸡的太多了，产量过高，而大家对吃鸡蛋的需求并没有增加多少，产品过剩，所以价格便宜。
现在各行各业生意都不好做，能做的很多东西都是产品过剩，需求就这些，你想价格怎么涨的起来。
华润万家的人昨天拿了个全国的销售统计表给我看，比如各类生鲜的消费增速之前都在10%以上，今年明显感觉的消费力不如以前了。
我最近逛商场也发现，原来标价二三百的儿童品牌服装，现在普遍把价格调低了，几十块，一百多块，店员说，原来价格标的高也卖不出去，市场消费水平不行，只能打三四折，还不如干脆把标价降下来。
即使现在有的东西涨价，很大问题是因为租金涨了，所以售价被迫跟涨。
这又回到了万恶的房地产上来了，商铺租金虚高，导致实业不好做，都在为房东打工。但是一旦生意没钱赚，我干脆不开店了，你店铺租不出去，就得降租，目前已经有这个形势了，很多做生意的人说，现在不开店就是赚钱，因为至少你不用亏本啊。
我最近在做一个实体企业发展现状的微观大调查，在此就不赘述了。
很多人说如果房地产不让涨了，钱没地方去，那物价不得上涨吗？
反正各个行业的产能都是过剩的，需求是萎缩的，货币扩张也是缩减的，我不知道通胀从何而来。
最后，小结一下，我偏向于三年内要以现金为王，现阶段不着急配置资产，因为资产价格在短期内难以上涨了，不涨你就没钱赚，尤其是跟我一样的屌丝，我劝你不要冲动，特别是现在需要借遍祖宗几代的钱，才能凑齐首付的刚需，还不如先攒着钱，在房价下跌的时候，才有机会弯道超车。
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《现今中产穷得只剩房，四成财富被套牢，有钱也不敢花！》 精选十
本文为《中国城市房地产的——城市房价驱动因素剖析（报告II）》摘要，作者平安证券宏观团队张明、陈晓、魏伟。*文章仅反映作者研究和学术观点，不代表见闻立场，不构成投资建议。
本文虽有所删减，但篇幅仍较长，不过干货满满，建议大家慢慢看，当然你也可以拉到最后，直接看结论。
干货看这里：近两轮周期以来房价累计上涨幅度前15位的“”，以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“”。
“绩优股”城市为：深圳，厦门，广州，上海，南京，合肥，北京，郑州，福州，武汉，杭州，天津，石家庄，长沙，济南。
“潜力股”城市为：乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。
主要内容如下：第一部分是分析驱动房价的需求因素，主要包括常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口，小学生在校增速等；第二部分是分析驱动房价的供给因素，主要考察土地供给和房地产库存两方面；第三部分探讨驱动房价的金融因素，包括信贷数量、信贷价格（利率水平）、估值指标（房价收入比）等；第四部分简单分析房地产调控政策对于上述因素的作用机制；第五部分是结论，以及对于重点城市房价走势的展望。
一、驱动房价的需求因素：人口与流动
人口是影响房价需求的根本因素，我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。其中，未来潜在的人口流入主要取决于当地的优质资源。
1、常住人口/户籍人口
本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房，外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大，说明外来常住人口比例越多，购房需求越大。
本轮房价涨幅越高的城市，常住人口/户籍人口 越高。典型城市是深圳、厦门、上海、北京、广州和天津。尤其是深圳，常住人口/户籍人口为350%，是35个大中城市常住人口/户籍人口均值126%的将近3倍。这也是本轮周期中深圳房价复苏最快，上涨幅度最高的一个原因。
2、工作人口/常住人口
常住人口中，工作人口的比例越高，代表该城市潜在的购买力越强，年轻化程度越高，住房刚性需求增长的潜力越大。
房价涨幅越高的城市，工作人口/常住人口的比例越高。深圳作为本轮房价上涨的领头羊，工作人口/常住人口排名第一，将近80%，是35个大中城市平均值31%的2倍还多。
房价涨幅与工作人口/常住人口比例相关性的弹性，随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察，每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升0.56个百分点；而我们筛选工作人口/常住人口比例超过50%的前10大城市，每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升1.15个百分点。
3、小学生在校人数增速
小学生在校人数增加，意味着该城市青壮年人口增加，对房地产或者学区房的需求增加。随着社会对教育的越来越重视，争夺优质的教育资源，会大幅度助推房价的上涨。
房价涨幅越高的城市，小学生在校人数增速也偏高。35个大中城市小学生在校人数增速平均是1.85，而厦门、合肥和深圳的小学生增速分别为8.2、7.9和6.9，是平均值的4倍还多，房价涨幅在本轮周期中也属于较高的城市。同时，两个指标线性方程的0.4324，在统计上较为显著。
房价涨幅与小学生在校人数增速的相关性及其变动弹性，都随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察，两个指标线性方程的拟合优度为0.4324，小学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨4.2个百分点；而若只考虑小学生人数增速为正的城市，两个指标线性方程的拟合优度提升至0.5323，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性也进一步上升到6.5左右。
如果我们只观察35个大中城市小学生在校人数增速前十的城市，具体包括厦门、合肥、深圳、郑州、北京、长沙、天津、石家庄、福州和青岛，回归方程的拟合优度进一步提高到0.663，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性上升到7.8。也即是说，对于小学生在校人数持续增加的城市，小学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨7.8个百分点。
1.2 潜在人口流入需求
一个城市优质公共资源越多，该城市潜在的人口流入越多。教育和医疗是我国稀缺的优质公共资源。我们用一个城市的211大学数量+三甲医院数量来衡量该城市的优质公共资源。也即是说，211大学+三甲医院数量越多，该地将可能有更多的人口流入。
房价的上涨幅度与该地区211大学数量+三甲医院数量具有较为明显的正相关关系。
北京、上海、广州作为优质公共资源最多的三个城市，能够较好的支撑本轮房价的上涨。而深圳作为本轮房价上涨的领头羊，其优质公共资源依然匮乏。
二、驱动房价的供给因素：库存与土地
从理论上看，一个城市地产库存越高、供地越多，说明其商品房供给越充分，房价上涨的空间越小；而当一个城市地产库存处于历史低位，或供地面积收缩，则其房价上涨的潜力则较大。
狭义的库存=商品房待售面积
广义的库存=商品房待售面积+（施工面积-竣工面积-期房销售）
此外，为了消除城市规模对库存的影响，我们还计算了相应城市的人均库存，等于库存/常住人口。
2、狭义库存与广义库存
理论上，库存越低的城市，在其它条件不变的情况下，房价涨幅越高。
累计狭义和广义库存，与房价涨幅均没有明显的负相关关系，尤其是对于本轮房价涨幅较高的城市，如合肥，南京，广州和上海。而值得一提的是，一线城市由于规模较大，库存也都普遍较高。
人均狭义和广义库存，与房价涨幅的负相关关系更加明显。整体来看，人均狭义库存越高的城市，房价涨幅越低，二者的相关性优于狭义库存与房价涨幅之间的关系，但对于涨幅较高的几个城市，人均狭义库存与其房价涨幅负相关性并不紧密。人均广义库存与房价涨幅之间也存在显著的负相关性，例如深圳的人均广义库存最低，房价的涨幅也最高，而其它几个涨幅较高的城市，如北京，上海，广州，天津以及合肥，在过去5年里人均广义库存也较低。
总的来看，在这四项库存指标里，人均广义库存与房价涨幅之间的负相关性最为显著。
理论上来讲，土地供给越是充分的城市，房价上涨的幅度越小。
土地购置面积与房价涨幅没有显著的负相关性。尽管从极端值来看，土地供给大幅高于其他城市的重庆，房价涨幅的确较低；但2015年以来房价涨幅较高的城市中，只有深圳和厦门的累计土地购置面积相对较低。
人均土地购置面积与房价涨幅具有显著的负相关性。35个大中城市的平均人均土地购置面积为0.4平方米，房价涨幅较高的城市，如深圳，南京，上海等城市的人均土地购置面积远远低于该水平。尤其是深圳，人均土地购置面积不足0.1平方米，在所有城市中是最低水平，其房价涨幅也最高。
三、驱动房价的金融因素：信贷、利率与估值
M2同比增速是房地产周期较好的领先指标。从历史数据看，M2同比增速领先住宅价格同比大致5个月；而从本轮房价周期看，M2增速的反弹与房价同比增速的回升几乎是同步的。这主要是由于本轮房价上行周期带有明显的政策驱动影响。
同比与房价同比的走势也相当一致。房价上行的预期提升了居民的购房意愿，并带来个人住房贷款余额的上升；而居民旺盛的购房意愿则进一步推升了房价的上行预期，两者相互强化。从数据上看，本轮房价周期在2015年初的启动与当前的见顶回落，都与个人住房的趋势相一致。
值得一提的是，宽松的信贷环境和不断上行的房价，也会使得商业银行增配按揭贷款。在本轮房价周期启动初期的“”背景下，商业银行内在的有动力去配置低风险的按揭贷款。
对房价周期影响最大的当然就是水平。
理论上说，个人住房和金融机构贷款利率的上升会增加个人购房和房地产投资的，从而抑制房地产价格的上涨；同理，贷款利率的下行，有助于刺激房地产价格的上涨。从历史数据看，房价周期与贷款利率（滞后三个季度）周期基本呈现完全反向的关系。
利率水平的显著降低是本轮房地产复苏最重要的引擎。一方面，央行自2014年11月起频繁下调，致使银行5年期以上贷款利率在一年之间下降1.65个百分点，从2014年10月的6.55%一路下调到2015年10月的4.9%；个人住房贷款利率从2014年三季度的6.96%下降到2016年低的4.52%，下降了2.44个百分点；与此同时，全国首套房平均贷款利率也下降到4.44%，达到历史最低水平。此外，商业银行也不断加大了对全国，全国优惠占比从2015年7月的50%一跃上升到2016年底的85%。总之，本轮房价周期的启动，利率水平的下行可以说功不可没。
另外，我们发现在2016年一季度一二线城市房价快速上涨，库存不断降低，而三线城市库存居高不下时，商业银行发放的依然是一线低于二线，二线低于三线。这说明，商业银行在发放贷款时并没有完全按照**去库存的政策（向三线及以下倾斜），而是根据不同城市房地产的风险有选择的进行贷款优惠，这是商业银行内在配置资产的需要。实际上，这也是造成本轮房价周期一二三线城市分化严重的原因之一。
3.3 估值水平：房价/收入比
房价/收入比，即当地的房价与人均收入之比，通常被认为从流动性的角度衡量房价背后的支撑力量。但我们认为，在对房地产市场形成单边的上涨预期下，房价收入比越高的地方，代表着购房的杠杆越高，当地的购房热情越容易受到“贷款利率下降”，“优惠”等政策的撩动。
上述逻辑成立的前提是房价的上涨预期，至少是短期内明确的上涨预期。在的参与下，房价的上涨预期和下跌预期很容易被放大。房价收入比越高的地方，杠杆和被放大的预期，一方面给购房者带来恐慌情绪，另一方面也为投机者带来巨大利润，进一步刺激购房者的热情。
房价收入比与房价涨幅具有明显的正相关关系。房价/收入前十的城市，包括深圳，上海，北京，海口，福州，厦门，杭州，广州，大连和天津，也是本轮房地产价格上涨较高的城市。这些城市的上涨部分是由于投机需求驱动，蕴含着一定的风险。
值得一提的是，“租售比”或“房价/租金比”也是衡量房地产估值水平的重要指标之一，但其并不适用于中国房地产市场的分析。原因在于：
“房价租金比”即房产的售价与年租金之比，本质上可看做房屋的“”。中国住宅市场参与者较少因出租获利目的购房，且国内房屋租赁市场的制度与发展尚不完善，因此租售比与经验数值相距甚远。
四、驱动房价的政策因素：房地产调控
中国房地产周期受到调控政策的显著影响。房价快速上涨及到达峰值的过程中，一般都伴随着房地产调控政策的收紧；在房价处于低位、经济下行压力凸显的情况下，**则倾向于放松调控政策以刺激房地产行业的增长。我国的房地产调控政策以限制需求为主，房价受政策影响较大。政策放松，房价迅速反弹；政策收紧，房价则快速回落。
长期以来，中国**偏重于从抑制需求的角度进行房地产调控，如各地常用的限购限贷、上调首付比率，上调交易环节税费等。这类政策能够快速平抑房地产销售热潮，并在短期内压制房价的持续暴涨，但却无法真正消灭房地产的潜在需求与房价的看涨预期。因此，尽管每轮调控的“收紧”周期均显著长于“放松”周期，但楼市的上涨趋势却基本未受到改变，而且容易在每次放松周期出现之时进行报复性上升。
不过，近期**着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点，可见，**正在着意通过长效调节机制的作用，致力于扭转市场对于房价的预期，逐步化解房地产泡沫。
五、结论与展望：中国城市房地产的潜力股
1、影响和驱动房价的因素
综上，我们从需求、供给以及金融三个角度分析了本轮房地产走势分化的结构性因素。
需求因素中，常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着对房地产以及学区房的存量刚需，
优质的公共资源数量代表着未来可能潜在的人口流入以及刚需，与房价涨幅成正相关；
供给因素中，人均广义库存，人均土地购置面积代表着房地产当前以及未来的供给，与房价涨幅成负相关关系；
金融因素中，房价/收入比代表着购房的风险偏好，其越高意味着投机需求越大，在利好的刺激下，购房的热情越高，越容易推动房地产价格的上涨。
上述指标都是从基本面不同的角度解释房价的分化，每一个具体的指标都有各自的局限性。
常住人口/户籍人口不能解释合肥和福州的上涨，
工作人口/常住人口不能解释海口的上涨，
小学生在校人数增速不能解释广州和武汉的上涨，
优质公共资源数量不能解释深圳和厦门的上涨，
人均广义库存不能解释厦门和杭州的上涨，
人均土地购置面积不能解释合肥和福州的上涨，
房价/收入不能解释合肥和长沙的上涨。
事实上，不同城市房价涨幅的分化代表着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异。不同的指标对每个城市的影响程度也不一样。
此外，我们认为房地产调控政策的变化，以及银行贷款获取的难易程度或优惠程度，会进一步强化上述因素，但这两项指标很难量化，只能作为我们具体分析某一城市房价的定性参考指标。本文在做预测时只考虑上述七个结构性因素。
2、寻找城市房地产的“绩优股”和“潜力股”
首先，我们根据房价驱动因素的分析，测算各城市房地产基本面的情况。根据上述分析，我们认为常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口，小学生在校人数增速，优质公共资源数量，人均广义库存，人均土地购置面积，以及房价收入比可以较好的解释不同城市本轮房地产价格分化。我们将这七个因素作为评价指标，每项指标各个城市的排名如下：
我们对每一个指标下城市的排名进行打分，然后给每一个指标赋予相同权重，加总七个指标每个城市的得分进行排序如下表。这反映的是这些城市房价受到房价驱动因素基本面支撑的强弱程度。
其次，我们通过房价累计涨幅排名，以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。具体来说，我们选取35个城市中在过去两轮房地产周期中，也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名，得出结果如下表所示：
再次，我们通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱，来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。我们将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名，与各个城市房地产基本面排名两者计算差值，试图得到那些基本面排名比较靠前，但房价涨幅相对靠后的城市，也即房价仍有上涨潜力的城市排名。
最后，我们筛选出近两轮周期以来房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”，以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潜力股”。
“绩优股”城市为：深圳，厦门，广州，上海，南京，合肥，北京，郑州，福州，武汉，杭州，天津，石家庄，长沙，济南。
“潜力股”城市为：乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。
最后值得注意的是，我们上述的量化指标都是衡量的房地产基本面。在具体投资某一个城市房地产时，还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些非量化指标进行判断。
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