关于批转市国土局《〈南京市征地补偿安置办法〉实施细则》的通知

各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

市政府同意市国土局拟定的《〈南京市征地房屋拆迁补偿安置办法〉实施细则》，现转发给你们，请认真遵照执行。

《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》实施细则

(市国土资源局2007年4月)

根据《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》(宁政发〔2007〕61号)(以下简称《办法》)，结合我市实际情况，制定本实施细则。

依照《办法》第五条规定，征地房屋拆迁补偿安置方式，分为货币补偿、统拆统建两种。住宅房屋拆迁原则上实行货币补偿，对于征地中未撤销村民小组建制的，且被拆迁人仍可从事农业生产，又没有拆置房供应的个别拆迁项目，在符合城市总体规划、土地利用规划和城镇建设规划前提下，可以实行统拆统建。非住宅房屋拆迁全部实行货币补偿。

住宅房屋拆迁实行货币补偿或统拆统建的，对被拆迁人的货币补偿款包括6项：①拆迁补偿款；②装修补偿费；③搬家费、过渡费；④电话、有线电视、空调、管道煤气等拆移补偿费；⑤围墙、地坪、道路补偿费；⑥提前搬家奖励费。其中，实行货币补偿的，拆迁补偿款包括：①原房补偿款；②购房补偿款；③区位补偿款；

实行统拆统建的，拆迁补偿款包括：①原房补偿款；②建房补助款。

非住宅房屋拆迁，对被拆迁人的货币补偿款包括7项：①拆迁补偿款；②装修补偿费；③电话、有线电视、空调、管道煤气等拆移补偿费；④围墙、地坪、道路补偿费；⑤设备拆除、安装、搬迁费用；⑥停业补偿费；⑦特殊行业无法进行搬迁和再次安装使用设备的补偿。其中，设备拆除、安装、搬迁费用和停业补偿费均以拆迁补偿款为基数进行测算。拆迁补偿款包括原房补偿款和区位补偿款。

住宅房屋拆迁实行货币补偿，被拆迁人放弃申购拆迁安置房并经公证的，可以领取货币补偿款。被拆迁人申购拆迁安置房的，其货币补偿款中的拆迁补偿款由拆迁实施单位直接支付到所在区拆迁安置房财政专户，作为被拆迁人的购房款，实行封闭运作；其货币补偿款中的其他补偿费用由拆迁实施单位支付给被拆迁人。被拆迁人只能使用拆迁补偿款申购拆迁安置房，其他补偿费用均不得计入购房款。

住宅房屋拆迁实行统拆统建的，其货币补偿款中的拆迁补偿款由所在街道办事处直接支付到统拆统建专门帐户，作为建房费用，不支付给被拆迁人；货币补偿款中的其他补偿费用由所在街道办事处支付给被拆迁人。《办法》第二十三条规定的公用设施配套费和可能发生的办理农转用手续等费用，由拆迁人支付到统拆统建专门帐户，实行专款专用。

按前述规定将被拆迁人拆迁补偿款直接支付到区拆迁安置房财政专户或统拆统建专门帐户的，其利息归被拆迁人，在选房时由拆迁安置房建设方与其结算。计息期限自资金拨入之日起，至选房之日止。计息标准按银行同期存款利率执行。

非住宅房屋拆迁，货币补偿款由拆迁实施单位支付给被拆迁人。

二、拆迁安置房有关事项

按照《办法》第六条规定，江南八区政府应当于年初统筹考虑当年度本区需要实施征地房屋拆迁的总体规模、具体项目、进度安排以及拆迁安置房的建设地点、建设进度和房源供应等计划，报市国土资源局、市房产管理局备案后，组织实施。

规划部门应当依据各区拆迁安置房年度建设计划和投资主管部门项目批准文件，根据城市总体规划、土地利用规划和城镇建设规划，按照“相对就近”的原则，做好各区拆迁安置房的规划，保障拆迁安置房选址落实。

根据《办法》第七条规定，由市物价局会同市国土资源局适时制定和公布绕城公路以外的拆迁安置房基准价格区间。各区具体拆迁安置房项目基准价格，由所在区政府在基准价格区间范围内，按照市物价局规定的拆迁安置房作价办法确定，并报市物价局、市国土资源局和市房产管理局备案；确需超出基准价格区间上限的，及位于绕城公路以内的拆迁安置房基准价格确定，需经市物价局和市国土资源局初审后报市政府审定。

各区建成后的具体拆迁安置房项目，应报市物价局据实核定价格。如区政府在建设前公告的基准价格与建成后据实核定的价格有差额，仍按已公告的基准价格供应。

拆迁安置房楼层、朝向等价格差异，由各区政府在确定拆迁安置房基准价格的同时，根据市物价局有关规定，一并制定和公布。

7、拆迁安置房资金管理和平衡

各区应当设立拆迁安置房财政专户，原则上按项目进行资金的封闭管理，实现建设和销售资金的基本平衡。对于由各区实行拆迁费用总额包干的拆迁项目，如供应该项目的拆迁安置房公告的基准价格与建成后据实核定的价格有差额，由各区政府自行平衡；实行拆迁费用据实结算的拆迁项目，该差额由各区政府与拆迁人进行结算。

按《办法》第二十九条第(三)款规定，超面积申购拆迁安置房的购房款，应当纳入所在区的拆迁安置房财政专户，专项用于拆迁安置房建设资金平衡。

拆迁实施单位在获得拆迁批准后7个工作日内，应当将不低于拆迁费用总额的30%资金，先行支付到所在区的拆迁安置房财政专户，由区政府在落实拆迁安置房建设单位后专款专用。

8、拆迁安置房建设、供应和管理

拆迁安置房仍属经济适用住房范畴，是指政府提供政策优惠、限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房。

市房产管理局是本市拆迁安置房建设、供应和管理的行政主管部门，市住房制度改革办公室(市房改办)具体承办拆迁安置房建设、供应和管理的日常工作。市政府相关职能部门的分工参照经济适用住房原有规定执行。

拆迁安置房的建设、供应和管理及相关优惠政策参照《南京市经济适用住房管理实施细则》的相关规定实行。

拆迁安置房的供应对象为本市征地住宅房屋被拆迁人，拆迁安置房由所在区政府负责建设。拆迁安置房建设、供应和管理，按市房产管理局制定的具体办法实施。

9、拆迁安置房的跨区安置

根据《办法》第六条规定，因规划、土地等原因涉及拆迁项目确需跨区建设和供应拆迁安置房的，由拆迁项目所在区向市房产管理局提出申请，报市政府批准后，由市房产管理局牵头，会同市建委、规划、物价、国土等部门及有关区进行协调，落实跨区建设和供应拆迁安置房方案，该方案应包括建设主体、资金安排、费用支付、房源位置、基准价格、房屋套数、基本套型、交付时间、后期管理等内容。

10、暂停办理事项申请

按照《办法》第十二条规定，征地公告后(属于使用撤组剩余国有土地情况的，以取得用地批准文件时间为准，下同)，拆迁人应当向市集体土地房屋拆迁管理办公室申请在征(用)地范围内暂停办理有关事项，申请时提交暂停办理事项申请书、规划批准文件、征(用)地批准文件。

11、暂停办理事项通知和公告

市集体土地房屋拆迁管理办公室收到拆迁人暂停办理事项申请后，应当在7个工作内审查完毕；审查批准后，应签发《暂停办理事项通知》，交拆迁人送达当地规划、建设、户籍、工商、税务、房产、国土等行政主管部门及所在区人民政府、街道办事处，并由拆迁人在征(用)地范围内张贴，予以公告。通知应当载明征(用)地批文、暂停事项、暂停范围、暂停期限等内容。

暂停期限，自公告之日起算，最长不超过1年。拆迁人需要延长暂停期限的，应当提前30日向市集体土地房屋拆迁管理办公室申请签发《继续暂停办理事项通知》，延长期限不超过半年。其通知和公告由拆迁人按本细则第11条规定执行。

13、调查条件、主体、范围

征地公告后，拆迁人应持征(用)地批准文件通知征(用)地所在区的拆迁实施单位，在签订《拆迁事务办理协议》前，对征(用)地范围内各类房屋情况进行拆迁调查登记，依据《办法》和本细则规定测算有关费用。拆迁人也可以同时参与调查。

拆迁调查内容主要为所涉房屋及相关情况，包括4项：①住宅房屋户数、建筑面积及房屋性质的调查明细表；②非住宅房屋建筑面积、宗数的调查明细表；③特殊行业无法进行搬迁和再次安装使用设备调查明细表；④违章户数、建筑面积的调查明细表等。

15、被拆迁人权利和义务

在征(用)地范围内所涉合法房屋，被拆迁人均有权进行拆迁登记，依据《办法》和本细则规定获得拆迁补偿安置。

被拆迁人应当配合拆迁实施单位进行调查登记。被拆迁人阻挠拆迁调查登记，拒不提供有效权证，故意隐匿有效权证，造成调查登记不实、费用测算误差、补偿金额漏项的，由被拆迁人自行承担责任。

依据《办法》第十三条规定，拆迁实施单位应对拆迁总费用进行测算，并在征求拆迁人意见后，报市集体土地房屋拆迁管理办公室审核，对征用集体土地(含撤组剩余国有土地)上的所涉房屋，拆迁实施单位应提交以下材料：

(1)住宅房屋户数、建筑面积及房屋性质的调查明细表，及对该部分补偿费用的测算表；

(2)非住宅房屋建筑面积、宗数的调查明细表，及对该部分补偿费用的测算表；

(3)特殊行业无法进行搬迁和再次安装使用设备的补偿调查明细表，及对该部分补偿费用的测算表；

(4)违章户数、建筑面积的调查明细表，及拆违计划；

(5)拆迁工作经费、拆迁奖励费用、拆迁包干服务费用；

(6)处理拆迁中不可预见事务的费用；

(7)拆迁人对调查情况和费用测算的意见。

拆迁费用测算未经审核的，不得签订《拆迁事务办理协议》，不予办理批准拆迁手续。拆迁费用审核包括以下方面：

(1)对拆迁实施单位报送的各类调查明细表所载内容进行内业检查，对费用测算表所载各项测算进行复核；

(2)组织对拆迁实施单位报送的各类房屋建筑面积、户数等情况进行实地抽查；

(3)内业复核、实地抽查中发现误差或不实的，可以责令拆迁实施单位重新测算；

(4)听取拆迁人对拆迁实施单位调查情况和费用测算的意见；

(5)出具审核意见书。市级以上重大项目拆迁的审核意见书，可抄报市政府。

18、拆迁费用结算方式

依据《办法》第十三条规定，《拆迁事务办理协议》签订前，拆迁实施单位应当对拆迁总费用进行测算，同时应当明确拆迁费用结算方式，原则上采用拆迁费用总额包干方式，个别项目也可采用拆迁费用据实结算方式。

19、拆迁事务办理责任

依照《办法》第十三条规定，征地房屋拆迁前，拆迁实施单位应与拆迁人签订《拆迁事务办理协议》，该协议应当明确由拆迁实施单位承担依法拆迁、补偿安置、成本控制、拆迁稳定、按期拆迁等责任。

20、拆迁包干服务费用

拆迁实施单位的拆迁包干服务费用，由拆迁人按市物价局规定的标准支付。市集体土地房屋拆迁管理办公室的管理费用从拆迁包干服务费用中支出，由拆迁实施单位在申请拆迁批准时缴纳，具体标准由市物价局另行制定。

21、拆迁事务办理协议格式

《拆迁事务办理协议》格式由市集体土地房屋拆迁管理办公室统一印制。

依据《办法》第十四条规定，征地房屋拆迁实施前，由拆迁实施单位向市集体土地房屋拆迁管理办公室申请拆迁批准。

跨区的拆迁项目，应由所跨各区分别申请拆迁批准手续并组织实施。

24、跨线房屋拆迁申请

拆迁应当在经批准的征(用)地范围内实施，但是征(用)地范围外的房屋与拆迁范围内的房屋不可分割时，拆迁实施单位经市集体土地房屋拆迁管理办公室批准，可以把征(用)地范围外的该房屋划入拆迁范围，按规定进行补偿，被拆迁人应当服从。

25、兼有征地房屋拆迁和城市房屋拆迁情形申请

项目拆迁范围内，涉及国有土地上城市房屋拆迁的，拆迁人应按有关规定到市房产管理局申办拆迁许可等相关手续。

26、拆迁方案审核内容

依照《办法》第十四条规定，征地房屋拆迁实施前，拆迁实施单位应将征地房屋拆迁方案报市集体土地房屋拆迁管理办公室审核。拆迁方案审核内容包括：

(1)项目基本情况，包括必须的批准文件和图件；

(2)拆迁范围，拆迁期限；

(3)被拆迁房屋及其附属物基本情况；

(4)拆迁方式，政策依据，补偿标准；

(5)拆迁安置房落实情况，包括拆迁安置房供应地点、交付时间、基准价格、房屋套数和基本套型等；

(6)其他应当在拆迁方案中明确的内容。

批准通知书由市集体土地房屋拆迁管理办公室统一印制，内容主要包括拆迁人、拆迁实施单位、项目名称、征(用)地批文、拆迁范围、拆迁期限、适用政策、签发单位、签发时间等。

八、对住宅房屋补偿面积的认定

28、两证不一致的认定

依照《办法》第二十条规定，拆迁补偿以两证所载的合法房屋建筑面积为测算依据，对于住宅房屋被拆迁人持有的集体土地使用证(含撤组剩余国有土地使用证，下同)与房屋产权证(含建房许可证，下同)不一致的，以房屋产权证为准，确认合法房屋建筑面积，但在计算购房补偿款和区位补偿款时，认可的最大面积不得超过220平方米。

只有宅基地集体土地使用证，或只有房屋产权证的，以现有的权证作为依据确认合法房屋建筑面积，但在计算购房补偿款和区位补偿款时，认可的最大面积不得超过220平方米。

凡宅基地集体土地使用证和房屋产权证均不具备的，属于违法建筑，不予补偿。对住房特别困难的被拆迁人，符合所在区有关条件的，经区政府出具认定和同意申购拆迁安置房意见书后，可以申购拆迁安置房。

九、对同一户籍家庭人口的认定

31、不计入人员的认定

依照《办法》第二十八条规定，同一户籍家庭人口为征地公告前户口实际存续、实际居住并在他处无住房的人员，被拆迁人员家庭成员中属于下列情列之一的，均不得计入人口基数：

(1)不实际居住的空挂；

(2)虽户口实际存续，但系寄居、寄养、寄读的；

(3)户口实际存续、实际居住，但属于征地公告后，不符合《办法》第十条规定违规迁入的人员；

(4)征地公告前户口实际存续、实际居住，但在他处已有住房的人员。

被拆迁人家庭成员中虽无常住户口，但属于下列情形之一的人员，可计入人口基数：

(1)原常住户口在拆迁地的符合规定的现役士兵；

(2)原常住户口在拆迁地的各类在校学生；

(3)原常住户口在拆迁地的劳动教养、监狱服刑人员；

(4)符合法律、法规规定应当计入的其他人员。

33、拆迁补偿安置协议内容

依照《办法》第十八条规定，拆迁实施单位应与被拆迁人签订《拆迁补偿安置协议》。实行货币补偿的，协议应当包括房屋座落、拆迁面积、补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限、违约责任、纠纷处理等内容。

住宅房屋被拆迁人申购拆迁安置房的，协议还应当包括拆迁安置房地点、交付时间、供应价格、基本套型、申购方法、申购套型、付款方式、差价及结算方式等内容。

实行统拆统建的，街道办事处应当与被拆迁人签订《拆迁补偿安置协议》，协议应当包括统拆统建拆迁安置房的建设地点、交付时间、供应价格、安置套型、费用结算、搬迁要求、违约责任、纠纷处理等内容。

34、拆迁补偿安置协议份数

该协议一式四份，当事双方各执一份，其余两份一份用于被拆迁人向拆迁安置房管理部门申购拆迁安置房(实行统拆统建的，用于备案)，另一份由拆迁实施单位向市集体土地房屋拆迁管理办公室报结时使用。

35、拆迁补偿安置协议印制

《拆迁补偿安置协议》格式由市集体土地房屋拆迁管理办公室统一印制。

36、非住宅房屋没有两证的

未依法办理用地与建设手续的非住宅房屋，一律按违章建筑处理。

37、具有区域功能性的非住宅房屋拆迁

依照《办法》第二十四条第(二)款规定，拆迁具有区域功能性非住宅房屋，其拆迁补偿款按宁价房〔2004〕61号、宁国土资〔2004〕92号文(以下简称《标准》)表4—3规定标准的1.5倍计算，其他补偿费用仍按《标准》执行。

38、特殊行业工企单位设备补偿

《办法》第二十四条第(五)款所称非住宅房屋，专指加油站、变电所、化工厂等特殊行业工企单位;所称设备专指地下油罐、变电设施、化工管道等拆除后无法进行搬迁和再次安装使用的特殊设备。该类设备补偿，由拆迁实施单位在征得拆迁人意见基础上，按项目汇总报所在区政府审定后，报市集体土地房屋拆迁管理办公室备案。

对无法进行搬迁和再次安装使用的设备，如《标准》已有规定的仍按《标准》执行。对可以搬迁和继续使用的设备，只补偿其拆装和搬迁费用，仍按《办法》第二十四条第(三)款执行。对所有无法进行搬迁和再次安装使用的设备补偿后，该类设备归拆迁实施单位所有。

十二、个体工商户自有营业用房及连家店拆迁

39、按住宅房屋拆迁的

根据《办法》第二十五条规定，拆迁个体工商户自有营业用房及连家店的，如其土地使用证上所载明的土地用途为宅基地的，按住宅房屋拆迁。实行货币补偿的，被拆迁人可以申购拆迁安置房，其原房补偿款部分可按1.2倍计算并计入购房款，不再另行安置营业用房和连家店；实行统拆统建的，其原房补偿款部分按1.2倍计算，原房补偿款相应增加的部分，由所在街道办事处支付给被拆迁人，不再另行安置营业用房及连家店。

40、按非住宅房屋拆迁的

如其土地使用证上所载明的为其他用途的，按非住宅房屋拆迁，实行货币补偿。

符合本细则实施统拆统建规定的，由所在街道办事处负责组织拆迁实施、补偿安置和房屋建设等事宜。

统拆统建的拆迁实施程序和要求，包括拆迁费用测算和审核、拆迁事务办理协议签订、拆迁申请、批准、公告、合法房屋建筑面积认定、拆迁补偿安置协议签订、拆迁纠纷裁决、拆迁审计、拆迁报结等，按《办法》和本细则有关规定办理。

所在街道办事处作为统拆统建实施主体，向市集体土地房屋拆迁管理办公室申请拆迁批准时，不需要提供拆迁安置房落实材料，但在拆迁方案中必须附加统拆统建拆迁安置房的建设、供应和管理的有关说明。

43、统拆统建拆迁安置房的建设和供应

(1)由所在街道办事处根据相关建设程序要求，办理统拆统建拆迁安置房立项、规划、用地等手续；

(2)由所在街道办事处依法落实设计、施工、监理等单位，确保统拆统建拆迁安置房按期保质建设和供应；

(3)由所在街道办事处按经批准的拆迁方案和补偿安置协议的约定，组织向被拆迁人供应和分配房屋；

(4)统拆统建拆迁安置房的套型设计原则上按照政策性住房控制标准执行，根据实际情况可适当放宽。

44、统拆统建拆迁安置房的资金

由所在街道办事处建立统拆统建专门帐户。资金来源包括3项：①被拆迁人货币补偿款中的拆迁补偿款；②公用设施配套费；③可能发生的办理农转用手续费用。该帐户内资金实行专款专用。

45、统拆统建拆迁安置房的价格

统拆统建拆迁安置房建成后，应当对建设成本进行审计，由市物价局按照有关规定据实核定供应价格，按核定价格向被拆迁人供应。统拆统建拆迁安置房建设价格，应当控制在市物价局会同市国土资源局制定和公布的当年度拆迁安置房基准价格区间下限以下。统拆统建的拆迁补偿款标准与核定价格的差额，由拆迁人负责补足，支付到统拆统建专门帐户，用于统拆统建拆迁安置房建设资金的平衡。

46、统拆统建拆迁安置房的供应

统拆统建拆迁安置房原则上按照合法房屋建筑面积(不含附房、披房)“拆一还一”向被拆迁人供应，统拆统建拆迁安置房的建设规模应当依此进行控制。被拆迁人原合法房屋建筑面积小于所建统拆统建拆迁安置房最小套型的，所在街道办事处和拆迁人应当按最小套型面积进行补偿安置。

47、统拆统建拆迁安置房管理

统拆统建拆迁安置房如建在国有土地上的，其管理按拆迁安置房有关政策办理;统拆统建拆迁安置房如建在集体建设用地上的，其管理按农民住宅房屋有关政策办理。

街道办事处建设的统拆统建拆迁安置房有剩余的，应交还拆迁人。拆迁人按实际核定价格测算后，其房源应当纳入拆迁安置房，由市或区拆迁安置房管理部门统一管理，涉及费用按实结算。

统拆统建报结由街道办事处负责向市集体土地房屋拆迁管理办公室办理。拆迁工作专项经费和完成拆迁工作奖励标准和要求，按本细则有关规定执行，由市集体土地房屋拆迁管理办公室支付给所在街道办事处。

十四、加强征地房屋拆迁综合监管

49、实行征地房屋拆迁属地负责制

依照《办法》第十条规定，江南八区政府是本区征地房屋拆迁补偿安置的责任单位，各区政府应当切实担当起依法拆迁、综合保障、严格执法、维护被拆迁群众利益、成本控制、确保稳定的责任，强化组织协调，形成拆迁合力，提高拆迁效率。各区政府应落实具体政府部门作为拆迁实施单位，承办本区征地房屋拆迁补偿安置事务，各区落实或变更拆迁实施单位，应报市集体土地房屋拆迁管理办公室备案。

50、实行征地房屋拆迁稳定责任制

依照《办法》第十条规定，各区政府承担征地房屋拆迁稳定责任，应当制订征地房屋拆迁稳定工作预案，有效应对可能出现的各种突发情况，拆迁组织必须严密，稳定预案必须细致，工作程序必须合法合规，应急处置必须快速有力。拆迁实施单位要规范拆迁程序，认真落实拆迁公告、信访接待、投诉举报、拆迁监管和责任追究制度；要严格执行有关法律、法规和规定，严禁野蛮拆迁、违规拆迁和非法强迫被拆迁群众搬迁；要依法依规按程序做好拆迁工作，妥善处理拆迁中各类矛盾纠纷，切实维护被拆迁群众合法权益，确保征地房屋拆迁稳定推进。

51、实行征地房屋拆迁目标考核

依照《办法》第十一条规定，征地房屋拆迁目标绩效考核，包括依法拆迁、补偿安置、成本控制、拆迁安置房建设、供应和管理、拆迁稳定等内容。具体考核工作，可按年度进行，由市集体土地房屋拆迁管理办公室承办，考核结果报市政府批准后通告各区。

52、实行征地房屋拆迁工作联动机制

依照《办法》第九条规定，市、区各有关部门应当按照各自职能，强化对征地房屋拆迁的综合保障。行政执法部门应当加大拆迁综合执法力度。监察机关应当加强对各区和相关部门的监督，对违法违纪问题进行责任追究。宣传部门应当坚持正确的舆论导向，营造依法拆迁的良好氛围。公安、司法机关应当严格执法，严厉打击拆迁中以暴力和恐吓手段、、阻挠依法拆迁的违法犯罪行为，切实保障依法拆迁的社会环境。其他各有关部门应当按照各自职责做好相关工作。

53、实行征地房屋拆迁项目审计制度

各区应当实行拆迁审计制度，对征地房屋拆迁项目实行成本审计，严格控制拆迁成本。

54、拆迁补偿资金监管

根据《办法》第十五条规定，拆迁实施单位在申请拆迁批准时，应当提供由办理存款业务的金融机构出具的已专项收存不少于拆迁补偿款总额80%的资金证明，该项资金必须在领取《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》前，进入拆迁实施单位开设的专门帐户，由市集体土地房屋拆迁管理办公室实行监管，其余20%资金最迟在拆迁过半时必须进入该专户。

55、拆迁工作专项经费

拆迁人应当按照被拆迁房屋总建筑面积以10元/平方米标准向区政府支付拆迁工作专项经费，由拆迁人在拆迁实施单位申请拆迁批准时，缴纳给市集体土地房屋拆迁管理办公室监管。根据拆迁工作进度要求，由市集体土地房屋拆迁管理办公室支付给所在区政府。

56、拆迁工作奖励标准

拆迁人应当按照被拆迁房屋总建筑面积2元/平方米标准向区政府支付拆迁工作奖励费用，由拆迁人在拆迁实施单位申请拆迁批准时，缴纳给市集体土地房屋拆迁管理办公室监管。所在区及拆迁实施单位在约定期限内按规定要求完成依法拆迁、补偿安置、成本控制、拆迁安置房建设、供应和管理、拆迁稳定等工作的，在征求拆迁人意见后，由市集体土地房屋拆迁管理办公室支付给所在区政府。否则，由其直接退还给拆迁人。

十六、裁决的受理与中止

依照《办法》第三十一条规定，拆迁实施单位与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由市国土资源局裁决。具体裁决工作由市集体土地房屋拆迁管理办公室负责。

有下列情形之一的，裁决申请不予受理：

(1)人民法院已经受理的；

(2)拆迁当事人对拆迁政策规定有异议的；

(3)拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后发生协议纠纷的；

(4)裁决作出后，当事人就同一纠纷再次申请的；

(5)已超过拆迁期限的；

(6)申请人为拆迁实施单位，因其未履行公告、公示等义务而引发争议的；

(7)拆迁当事人在拆迁范围以外与他人发生权益纠纷的；

(8)拆迁当事人与承租人之间发生权益纠纷的。

拆迁裁决受理后，有下列情形之一的，可以中止裁决程序：

(1)被拆迁人死亡，需要等待继承人表明是否参加裁决的；

(2)被拆迁人丧失民事行为能力，尚未确定法定代理人的；

(3)裁决必须依据的民事法律关系尚未确定的；

(4)需要补充的证据材料可能影响裁决结果的；

(5)当事人有正当理由向裁决机关申请中止的其他情形。

中止情形消除后，应当恢复裁决审理。

根据《办法》第十六条规定，拆迁项目结束后，拆迁实施单位应当向市集体土地房屋拆迁管理办公室办理报结手续，并提供以下材料：

(1)拆迁实施单位的报结申请；

(2)与被拆迁人的《拆迁补偿安置协议》；

(3)与拆迁人的移交用地凭证；

(4)审计部门对拆迁项目成本审计的材料；

(5)所在区政府对报结项目继续承担后续管理的承诺。

拆迁报结后，市集体土地房屋拆迁管理办公室在征求拆迁人意见基础上，及时向所在区政府兑付完成拆迁工作奖励费用。

十八、关于绕城公路界线

60、绕城公路内外范围

《办法》和本细则所称绕城公路以内范围，是指现有绕城公路和板桥汽渡与长江二桥之间的长江南岸岸线形成的闭合区域；所称绕城公路以外范围，是指现有绕城公路和板桥汽渡与长江二桥之间的长江南岸岸线形成的闭合区域以外的江南八区区域。

《办法》和本细则所称房屋面积，均指房屋建筑面积。

二十、解释权、施行日期

本实施细则由南京市国土资源局负责解释。

本实施细则自下发之日起施行。

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华谊兄弟董事长王忠军对实景娱乐给予厚望，他认为这是华谊兄弟跃升成为迪士尼的关键跳板。作为早期实景娱乐的掌舵人，他曾为公司设定了到2016年签约20个项目，未来实景娱乐年收入180亿元、年净利润18亿元的宏伟蓝图。

但年报显示，截至2017年底，华谊兄弟已签约18个实景项目。华谊兄弟刚发布的2018年半年度业绩预告显示，其归属母公司的扣非净利润为2.29~2.59亿元，而该数据在一季报为2.53亿元。这意味着，华谊仍然在依靠年初两部走红的主控电影——《芳华》和《前任3》贡献利润。

王忠军在6月28日表示，苏州电影世界将于暑假开园，华谊长沙电影小镇、华谊南京电影小镇和建业华谊电影小镇（郑州）预计将于今年陆续开业。

记者走访了上述4个项目，发现苏州电影世界基本竣工，其余3个小镇仍在施工中，郑州小镇的多位员工称项目不会在今年开业。对此，华谊兄弟方面表示，郑州小镇、长沙小镇等项目将于年陆续开业。

华谊已出资设立的11个实景项目均为轻资产模式，即与各地开发商和地方国资合作。唯一重资产的华谊影城（苏州）有限公司通过信托、银行贷款等方式使用资金或达41.6亿元。

地产已经成为了华谊实景项目的标配。有被采访者称，缺少配套地产的长沙小镇因为资金压力，一度考虑过出售商铺。

对此，华谊兄弟回应称，华谊影城（苏州）有限公司以项目公司作为融资主体独立融资，融资主要基于土地与在建工程抵押，信托、贷款等均是行业正常融资方式，不会对公司产生影响。

延期2年半，苏州电影世界“复杂性非常大”

距离苏州电影世界还有几公里的车程，记者就清晰地看到一尊75米高雕像矗立在苏州工业园区的阳澄湖畔。该雕像根据华谊出品电影中的大佛打造而成。

苏州电影世界官网称，它是以华谊兄弟自持电影知识产权为主题的电影文化体验项目，包括游乐项目、演艺、餐厅、商店等内容，由星光大道、集结号等6个主题区组成。

6月29日，记者在苏州电影世界看到，正门内的建筑和娱乐设施已经修建完毕。在东北侧的区域，仍有部分土路尚未铺设路面，地上堆积着木材和管道，一辆吊车正在过山车附近施工。

一位头戴安全帽的施工人员说，除了该区域，园区的其他地方都建好了。过山车是园区内工程量最大的娱乐设施，还有2个月才能完工。他还表示，苏州电影世界将于7月下旬开业。

在西侧的电影拍摄基地门前，一位安保人员也表示：“这段时间应该不会有剧组来了，现在都在准备7月的开业，到时候明星都会来。”

苏州电影世界能否如期开业，是华谊兄弟眼下的头等大事。华谊兄弟曾表示，苏州电影世界预计2015年底开业，之后又延期至2017年。

记者梳理今年以来华谊兄弟的《投资者关系活动记录表》和深交所互动易平台发现，相当一部分机构投资者和股民都在关心和询问苏州项目的进度。

王忠军在3月底的投资者交流会上表示：“我们管理层里有一个倒计时群，已经开始从每一天苏州电影世界到什么程度。”

针对延迟开业的问题，苏州电影世界相关负责人曾向《中国经营报》解释，公司遇到的最大的挑战就是做什么，怎么做，如何将一个二维的电影落地变成实体的东西。

在交流会上，王忠军则强调了项目的“复杂性非常大”，“因为还有政府的安全验收、土木验收”，“它的进口设备非常多，安检上还需要有很大的突破”。

尽管承认实景项目存在挑战，华谊兄弟还是展现了对标迪士尼乐园和环球影城的野心。王忠军在交流会上称，“今年如果真的能开3到4家的话，那么基本上华谊在电影旅游上就站住了一个很好的位置。”

郑州电影小镇“可能明年十一”开业

管理层的表态直接体现在项目上。7月5日，记者在长沙岳麓区看到，长沙电影小镇游客服务中心门前竖立着一块红色展板，上面显示“倒计时85天”。

现场员工称，一期项目意大利小镇将于9月28日开业，游客服务中心东侧的空地是二期项目老长沙地块，现在还没开始建。

记者注意到，小镇南侧的低层建筑已经主体完工，显露出彩色的屋顶和外墙，北侧的高层建筑虽然封顶但被安全网环绕，工地上传来建筑机械此起彼伏的轰鸣声。

一位施工人员称，低层建筑是商铺，高层建筑包括电影院和教堂，目前部分商铺正在做装饰。

同样计划在国庆档开业的，还有南京电影小镇。7月2日，记者在南京江宁区看到，南京小镇第一街区星影广场的大部分建筑也已主体完工，东北侧仍有2栋建筑处于框架结构施工阶段，西北侧有挖掘机正在进行土方作业。

一位施工人员说，该项目将于10月1日剪彩，正门前的建筑已经框架完工，就差装修了。施工方中建二局东北分公司发布在新华网上的信息也显示，星影广场预计今年10月开业。

根据南京市上秦淮文化旅游PPP项目资格预审公告，南京小镇将由张国立影视文化街区、画皮街区等6个分散的建筑群组成，但记者在小镇附近仅看到一处施工现场。

地处郑州中牟县的建业华谊电影小镇，是4个项目中唯一未公布具体开业时间的。7月3日，记者在郑州小镇看到，东侧有三四栋民国风格的建筑已经完工。西侧房屋露出了中国古建筑的屋脊轮廓，四周还未拆除绿色安全网。

一位施工人员称，建筑房顶上的瓦还没装，内墙也没有刷，今年10月开不了业。郑州小镇配套住宅项目建业橙园的销售人员则表示，小镇今年暂时还不会开业，“对外开放可能明年十一左右”。

据销售人员介绍，郑州小镇包含电影大道、意大利等3个主题街区。“它（郑州小镇）已经把主体建起来了，后期的路面包括外墙，现在还正在建。等它建成以后的话，可能还要考虑室内的装修，里面还需要做旧。”

对于上述项目的建设进度，华谊兄弟方面称，郑州小镇、长沙小镇等项目正稳步推进，将于年陆续开业。

许下180亿宏愿，实景营收却不及预期

外界习惯将华谊兄弟今日的困局归因于“去电影化”，这首先体现在前几年华谊兄弟的电影票房上。

据天风证券统计，年华谊兄弟国产片市场份额徘徊在6.3%~15.9%之间，但这一数据在2012、2013年均超过20%，居于行业首位。

正是2014年，王忠军提出“去电影化”概念，实景娱乐成为了华谊旗下的独立板块。当年12月，他在专访中描绘了实景娱乐板块的路线图：到2016年完成20个项目的签约，未来吸引6000万游客，每年收入180亿元，每年净利润18亿元。

但2017年年报显示，品牌授权及实景娱乐板块营收2.58亿元，占总营收比重仅为6.56%。依靠年底2部主控电影及协助发行的1部进口电影的爆发，影视娱乐板块的营收大增至33.74亿元，占比为85.5%，仍是华谊兄弟的主要营收来源。

相比于影视娱乐板块40%左右的毛利率，品牌授权及实景娱乐板块的毛利率一直接近100%。王忠军在6月底称，实景娱乐板块采用轻资产模式，现在的利润基本上来源于品牌授权收入。

“通过品牌授权和知识产权入股项目，具体包括前期的品牌授权和IP输出、建设期的指导规划、后期的管理运营。盈利模式包括：前期项目确定时的品牌授权费，项目建成后运营过程中按约定获得经营性收入分成，以及根据在项目中所占股权获得投资收益。”华谊兄弟方面则对轻资产模式做出了更详细的定义。

工商信息显示，实景娱乐板块的经营实体——华谊兄弟（天津）实景娱乐有限公司（下称华谊实景）共对外投资12家项目公司。这些公司分别注册在深圳、合肥等地，经营范围均包含房地产开发或园区开发。

记者统计发现，除华谊影城（苏州）有限公司（下称华谊苏州）外，华谊实景均为华谊方面唯一的出资人。在这11家公司中，华谊实景持股比例为1%~40%不等，认缴投资额在1000万元至1亿元之间，符合王忠军轻资产的设想。

这些项目公司的出资人包括国企、民企和个人，控股股东一般为地产商或城投公司。其中，济南、南京等6个项目公司的股东有地方国资背景。包含华谊电影小镇在内的南京上秦淮文化旅游项目，还尝试了PPP模式。

另外，华谊兄弟实景板块的民企合作对象，以恒大、建业等地产商为主。

苏州项目投资较大，为融资尝试“明股实债”

股权结构较为复杂的华谊苏州，则由于华谊方面投资较大，被外界称为重资产项目。

工商信息显示，华谊苏州由华谊实景、苏州工业园区阳澄湖半岛开发建设有限公司、苏州广大投资集团有限公司在2011年分别出资2.25亿元、1.5亿元、1.25亿元设立，华谊实景占股45%。

2015年，阳澄湖半岛开发公司、苏州广大撤资，华谊华章（天津）文化投资管理有限公司、景致（天津）文化信息咨询有限公司接手其余65%的股份。华谊华章为华谊兄弟参股子公司，景致文化股东之一杨蒨与华谊兄弟公告中提及的员工杨蒨同名。

一年后，华谊苏州又进行了2次增资。文昊佳美（天津）企业管理咨询有限公司、中国民生信托有限公司分别出资3.999亿元、1.5亿元持有华谊苏州38.1%、14.3%的股份。文昊佳美母公司的控股股东为深圳平安大华汇通财富管理有限公司，实际控制人为中国平安。

记者查询某专业信托网站，发现民生信托曾发行名为“至信269号华谊兄弟电影世界集合资金信托计划”的信托产品，其资金用途为对华谊苏州进行股权增资并向其发放信托贷款，发行规模2.62亿元，预计收益6.8%。

其风控措施为“如项目公司未按约定还本付息，则由华信超越公司受让标的债权，并支付转让价款”。据民生信托官网披露，该信托产品共发行8期，累计成立规模6.62亿元，产品类型均为房地产类。

某信托网站还收录有名为“华信风云-实景1号私募股权投资基金”的私募产品，其资金用途为最终投资于华谊实景的股权，发行规模3亿元，预计收益9%~10%。中基协官网显示，华信风云实景系列共包含3只基金，均为“正在运行”状态。

网上流传的募资信息称，该基金的还款来源为华信超越（北京）投资有限公司到期回购，风控措施为华信超越对该基金担保。工商信息显示，华信超越间接投资了北京华信实景股权投资合伙企业（有限合伙），后者在2014年斥资1.73亿元从华谊兄弟手中受让了华谊实景46%的股份。

记者发现，上述2款产品均有收益不与被投资企业经营业绩挂钩、到期回购或还本付息的特点，与银监会、中基协文件中定义的“明股实债”颇为接近。但随着去年底非标融资监管收紧，“明股实债”转型已是大势所趋。

民生信托官网显示，截至目前，除规模2.62亿的优先一期外，其余7期信托产品全部于2017年11月清算。今年1月，华谊兄弟接手了民生信托持有的华谊苏州股份。

华谊苏州负债21亿，同时开发别墅酒店

除了股东出资和苏州项目的信托贷款外，华谊兄弟实景项目还动用了大量银行借款。

年报显示，截至2017年底，华谊兄弟总资产201.55亿元，总负债96.02亿元，资产负债率为47.6%。华谊兄弟持有货币资金为42.3亿元。

据《21世纪经济报道》，2015年华谊兄弟与平安银行签署300亿元战略合作协议，王忠军表示300亿元投融资包括基金形式股权投资和银行贷款。

报道称，这些融资将主要用于实景娱乐，因为该板块资金量需求最大。但王忠军也强调：“这300亿未必都是贷给华谊的，只是由华谊牵头，是贷给各个项目，每个项目需要体量非常大。”

具体到苏州电影世界，王忠军表示：“综合使用资本光这一个项目就是30亿的银行资金，当然（还）不算股东用钱。”

年报显示，华谊苏州2017年营收1.46亿元，总资产32.19亿元，但总负债也达到了21.68亿元，资产负债率为67.4%。

对此，华谊兄弟方面称，苏州电影世界的投资总额为35亿元。苏州电影世界项目以项目公司作为融资主体独立融资，融资主要基于土地与在建工程抵押，信托、贷款等均是行业正常融资方式，不会对公司产生影响。

王忠磊则在6月底直言，苏州电影世界变成重资产“只是一个阶段”，“这个模式初期很难取得所有人信任，因此我们就要自己努力，包括我们可能要投入较大资金”。他还否认了华谊做房地产的说法，“我们也玩不转房地产那些事情”。

但至少目前，华谊苏州仍在开展房地产业务。6月30日，华谊兄弟艺术家村的销售人员告诉记者，该项目在售的是一期纳米别墅，价格360万起，均价约3.9万/平方米。二期别墅将于7月8~9日开盘，三期现在还没建。

销售人员还称，华谊苏州共开发有3个项目，包括电影世界、艺术家村和悦榕庄酒店，酒店还没有建完。房天下数据显示，华谊苏州在2012年以5.96亿元底价拍下阳澄湖半岛的7幅地块，总面积62.99万平方米，包含3幅文体娱乐地块和4幅商服地块。

记者按照华谊艺术家村总平面图走访发现，4、7地块的别墅已经建好；6地块的别墅和酒店处于停工状态；5地块尚未出现地面建筑。

6地块的施工人员说，该地块的土建部分完工了80%，并将于8月复工，停工的原因是要改图纸。5地块的施工人员抱怨道，他们2017年8~9月进场后一直停工，现在土方还没开挖，塔吊也没有组装。

对此，华谊兄弟方面回应称，华谊兄弟艺术家村首期于2016年10月开盘，目前签约率接近70%，稳步去化中；近期拟继续推出二期房源。

地产项目成多个华谊小镇的标配

在其他地产商控股的华谊实景项目上，房地产更成了标配。多家政府网站信息显示，海口观澜湖华谊冯小刚电影公社、深圳华谊兄弟文化城的项目公司均开发了房地产。

对此，华谊兄弟方面称，华谊实景娱乐业务在项目中所占股权获得的投资收益，“不仅包括实景项目收益，也包括项目周边配套地产项目收益”。

7月4日，郑州小镇配套项目建业橙园的销售人员说，该项目的价格和开盘时间还没有定。谈及郑州小镇，销售人员称：“这是政府的硬性要求，你必须把这种文化产业建好，或者说建得差不多，然后我们再给证件。你要说你的文化产业不动，可能你后期住宅用地就没法动。”

政府文件的表述部分印证了上述说法。2017年，中牟县国土资源局公告称，决定挂牌出让7幅地块，总面积32.21万平方米，由2幅批发零售地块和5幅商品住房地块组成。

公告同时对竞买人资格做出了极其严格限定：对上述地块需整体竞买；商业地块必须建设综合电影主题小镇；竞买人或其关联公司须是国内影视娱乐行业上市5年以上公司，须具备电影文化产业类项目开发经验、开业案例等。

最终，华谊兄弟参股子公司河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司以11.09亿元底价竞得上述7幅地块，建业橙园用地即为其中之一。

“在主题公园领域，最典型的是“主题公园+地产”开发模式，居住用地大、土地成本低，在主题公园的带动下能产生较大的房地产溢价，同时加速了投资回收，这也是中国大部分主题公园一直采用的开发模式。”中国主题公园研究院研究员周鸣岐曾分析称。

而没有配套地产的长沙小镇，已经出现了资金压力的传闻。多家房产网站显示，长沙小镇的开发商华谊兄弟（长沙）电影文化城有限公司正在出售商铺，均价3—6万/平方米。

长沙小镇的现场员工却在7月6日表示：“我们商铺不卖，只招租。”

一位准备去长沙小镇工作的人士向记者透露：“这边的负责人也说了，当时有资金压力，考虑卖商铺，后来想一想，还是不卖了。”

“它（长沙小镇）相对来说会比较难，它纯粹是依靠招商。前期资金投资过大，没有考虑运营经营方面的压力。”该人士说。

来源：《公司深读》，作者：史额黎