城南有投资价值的商铺和写字楼投资价值在哪?

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-14 11:31 标签： 商铺和写字楼投资价值

越来越多人开始重视理财、重视投资，怎么能够让自己的钱生钱，公寓、商铺或是写字楼，哪个选择比较合适？是售后返租有保障还是每年给固定投资回报额安全、自住或者出租、转手，对于绝大多数购房者来说，出手自己住的社区的小户型商铺可能也是不错的选择。大部分购房者对投资产品还是有很多的盲区，小编今天整理了一些关于投资类产品的信息，助力您在投资市场上有所斩获。

商业性质房源需要缴纳的费用（首付≥50%）

契税—3%，印花税—0.05%；公共维修基金：带电梯的120元/㎡，不带电梯的75元/㎡；5元/㎡的交易过户手续费；550元/套的房屋产权登记费。

65年产权酒店式公寓：营业税—超过5年（含5年）免征，不足5年全额（计税价格）5.55%，个税核定征收1%或查验征收20%，土地增值税、印花税免征，过户手续费3元/㎡。

40年产权：营业税—差额（计税价格-购买原价）5.55%，个税—差额20%，土地增值税—全额1%（无法提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值的核定征收，情况不同，计算方法不同，不累述），过户手续费5元/㎡，印花税0.05%。

适用对象：个人创业者、收入高在家时间短的单身白领、选择将购入物业出租或转售的投资客。

优势：投资属性多过自住属性，可自住、出租、转售，面积小、总价低、管家式服务等。

劣势：商业性质不能落户，不能进行公积金贷款，部分不适宜居住（商用水电费用高、不通燃气），税费较高。

公寓都是不限购不限贷的吗？要看土地属性

40年和50年产权的商业地产不限购，个别物业虽以酒店公寓的形式建设和出售，但其土地性质却是65、70年，土地属于住宅用地，就限购限贷。

购入一手商业性质房源需缴纳3%契税，二手房买卖累计需缴纳税款预估可达差额的40%左右，税费颇高。并且购入商用物业个人贷款时，贷款5年以上的基准利率为6.8%，利率较高。

年投资回报率高达8%，有那么高吗？

作为商业物业来说5%左右的投资回报率其实已经算是很高了，需要小心的是通过承诺回报率把均价提高，即使给你几年回报，其实仍是“负资产”。

对于有手续、有真实房产的“售后返租”，要了解清楚开发商资质等关键信息，并且随时关注项目的建设和经营进度

一、关于购入基础：了解开发商是否具备土地开发到房产销售的一切证照，包括是否抵押、是否受司法限制等。

二、注意公摊面积：商铺的公摊面积一般在30%-40%，甚至50%。建议购房者选择按使用面积计单价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。同时，在购房合同中约定好当公摊面积过大或过小时的解决办法；

三、关于返利：根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定，开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。房地产市场风险较大，购房者要慎重评估房产商的承诺兑现的可能性有多大。

四、关于贷款：商铺贷款低，年限短，贷款利率相对较高，而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严格，因此，购房者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力。

1、地段还是地段！保证投资回报的关键是出租率，商务式写字楼主要针对中小企业而设，因此一定要选在中小企业多的地方。

2、80-120平对中小投资者最合适，总价要求相对不高，而且租赁需求大，租客相对稳定，脱手容易。

3、留意附带的装修、商业餐饮、景观、楼层是否舒适，以及车位、电梯等硬件设施配套，管理费最好在10元/㎡以下。

4.产权要清晰。如购买的是期房，一定要打听是否有预售证，如果是现楼，一定要留意是否已完成了规划验收、消防验收和质量验收。

5.如果是二手房，最好选择入住率高、知名度高，并且已有一些企业、单位进驻的。还要关注该房源近几年的成交情况，单位转手的频率等。

6.目前在售的商务式写字楼不少是由住宅楼改造而成，购买时一定要弄清楚其使用性质是否已经改为写字楼用途，否则就不能办理工商登记。

7.因为写字楼的使用年限为50年，因此投资者购买时一定要留意其土地出让时间是在什么时候，因为有些可能是烂尾楼盘活的，权衡其所剩的使用年限。

房博士关于投资问题集锦

1.商业性质的商铺可不可以做餐饮？

答：具体要看这样的商铺是否有餐饮资质

2.二手商铺能办按揭吗？到哪儿办理？需要哪些手续？

答：可以办理按揭贷款，到银行去申请办理，递交申请材料、银行受理调查、银行核实贷款、双方办理手续、发放贷款。

3.买了一个商铺花了20万，房产证土地证都有，现在出售60万，请问我需要交纳多少钱就能把房产证过户过来？

答：买方：契税3%；物业维修基金：带电梯120元/㎡，不带电梯75元/㎡，印花税0.05%。卖方：营业税5.5%，个税为差额的20%，土地增值税，以及交易过户手续费和登记工本费。

4.土地增值额怎么算？

土地增值额=【转让合同交易总价—{原购买总价×5%（商铺每年递增）×使用年限（现在的交易时间—原购买时间）+原购买总价+原契税+原代理费+原评估费+印花税+总利息（原商业按揭)+装修费（原购买总价的10%）}】×30%-60%

　　一位商业地产领域内的资深专业人士最近告诉我，投资收益率最高的物业，一定不是住宅，也不是写字楼，而是商铺。从香港和发达国家走过的历程，以及统计数据显示，商铺远胜于写字楼。

　　即使在没有限购、限贷政策的国外，住宅也不可能是最好的投资品。和民生息息相关

，没有哪个国家允许住宅无限制暴涨。一旦大量游资进入，房价涨速过快，随之而来的可能是各种限制政策，抑或是增加供给量的决定。

　　在2011年以前的中国内地，在特定政策、经济形势、城市化进程等综合因素的作用下，买住宅的确让很多人受益。几乎所有买房者都分享到了红利。并不需要太多的投资技巧，只要从众便可以赚钱，且收益十分可观。但赚钱这件事并不能够反证其投资技巧高超。对于绝大多数人来说，是踩准了行业的发展趋势而已，只有一小部分精明的投资人，最大程度利用信贷杠杆、利用政策，寻觅价值洼地，低买高卖。

　　写字楼则是机构投资者们的领域。对于在国外购置大型写字楼物业的机构投资者们来说，只要年租金回报率在5%-6%之间就已经满意。

　　事实上，在投资时，除了报酬率之外，还有一项很重要的决胜因素，就是时间。复利效应通俗来说是“利滚利”。假定某投资每年有10%的获利，若以单利计算，投资100万元，每年可赚10万元，十年可以赚100万元，获利一倍。但如果以复利计算，虽然年获利率也是10%，但每年实际赚取的“金额”却会不断增加，以前述的100万元投资来说，第一年赚10万元，但第二年赚的却是110万元的10%，即是11万元，第三年则是12.1万元，等到第十年，总投资收益是将近160万元，成长了1.6倍。所以，以6%的年投资回报率计算，12年便可以收回投资，甚至不用12年。因为其间还可能经历物业升值。

　　确有一些小投资客们在投资写字楼这件事上尝到了甜头。但在专业人士看来，散售的写字楼一定会影响品质，难以控制租户质量。在中国内地，买写字楼赚了钱的个人投资者们，不是因为租金回报率高，而是因为房价上涨。

　　商铺的租金回报高于写字楼，“一铺养三代”并非神话。文章开头所提到的那位专业人士，出生在香港。在香港，这样的商铺比比皆是。数据也似乎在印证她说的话。

　　2014年12月22日，北京-世邦魏理仕发布第三季度全球主要街道商铺租金排名，其中香港连续第三年位居首位，大幅超越纽约、巴黎、伦敦和东京。北京也再次跻身前十。香港以每年每平方

随着现在的经济发展越来越迅速，而富人也是越来越多了，手里有闲钱的人多了，自然也会想到各种各样的投资方式，来使手中的闲钱增值，而这其中最受人瞩目的方式则是商铺投资了，而商铺又分为临街商铺和地下商铺等，那么到底地下商铺有投资价值吗？该怎样选具有投资价值的商铺进行投资呢？

所谓的地下商铺，其实就是近来越来越红火的地下街、地下商场中的商铺，那么地下商铺是否有投资价值呢？可以从一下几点来看：

1. 地下集群商铺，要考虑的第一当然还是地段，只不过地段要考虑，周边是否有写字楼集群，还是高档小区集群还是地铁或者其他有利配套，房地产属性之一相互影响性。

2. 最大的风险，定位，这可以毫不夸张的说是决定这次投资是死是活的最关键因素（这种商铺的风险是一旦搞砸，再想活过来特别难）。

3. 这种看似性价比很高的投资，有些细节特别需要注意。

所以，如果有条件，在没有十足的把握下，这种商铺还是不碰为好哦。

怎样选具有投资价值的商铺？

既然地下商铺投资价值不大，那么怎样选具有投资价值的商铺呢？投资商铺其实有四个诀窍：

1. 挑地段：中心地段、稳定客群

地产界投资长久以来奉行的都是“地段为王”的理论，地段更是决定商铺价值的关键。处于差不多的位置，但能看到明显标识的商铺才更有竞争力，消费者便于聚集，形成一定的消费磁场。

2. 看回报：风险小、 收益高

投资商业地产尤其看重风险及回报，商铺的选择层面也应尽量规避风险，选择风险小，收益高的投资项目。

3. 选稀缺：找唯一、错过不再

挑选商铺当中很重要的一环就是购买时应注重稀缺性，购买社区商铺时应考虑社区商业供应量，如果数量过多、缺乏稀缺性，租金就难上去，就要慎重购买。

4.挑商圈：新兴商圈最具潜力

商圈有大有小，在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定优于其他位置的商铺，已经成熟的商圈这些商业中心推出的新商铺非常少，且多用于出租，可供购买的商铺极少，甚至出现了市场零供应的局面，投资的机会也非常小。

以上就是选择具有投资价值的商铺的诀窍了，你是否了解了呢？还是需要多多关注正在发展的商圈，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，是值得投资的绩优股，投资的机会多，发展潜力大，回报也相对较高哦。

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