不少朋友在买房时总感叹：同样的楼层，同样的户型，差不多大的面积，为什么小产权房与普通商品房的价格能差这么多？更疑惑的是，价格便宜那么多，但专家还是建议不要买不要买不要买！为什么会有小产权房？小产区房跟商品房有什么区别？购买小产权房又将承担哪些风险？

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

1. 城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

2. 擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

3.农地制度不合理：小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的*高于政府征收土地的补偿金额。

第1类：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

第2类：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

第三类：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

小产区房跟商品房有什么区别？

一、产权划分的不同。小产权房只有部分产权，而普通商品房则拥有全部产权。部分产权是强调永远使用权和继承权，而对*权和处分权的行使则限定在一定范围之内。房价点评网提示：其实小产权房只是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住，而对没有合法建设手续的房屋，千万不要去买！这个才是真正的小产权，其不合法且随时会被强制拆除。

二、产权性质的区别。国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。与一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，这也是小产权房价格低廉的主要原因。

“五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片销售，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，较大的问题就是没有产权，不受法律的保护。

除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。

由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。

六、小产权房不能抵押或者上市转卖。

俗话说，一分钱一分货，买房不是小事，甚至是父母和自己两代人的积蓄，小产权房这么多风险，所以在购买之前一定要慎之又慎！

　　“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

　　乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

　　最典型的案子就是1994年全国各地的画家入驻通州宋庄，逐渐形成全国最大的画家聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。

　　2007年7月，画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，要求原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款，李玉兰于判决生效90日内腾房。李玉兰遂向市二中院上诉。

　　2007年12月，二中院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔，李玉兰可就赔偿问题另行主张。

　　在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

　　乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说购买后也不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

　　楼主如果在法律论坛发这个观点，是属于学术研究。在房观论坛发这个帖子，不客气地说，是书呆子。

　　中国哪里是个讲法律的国家？如果讲法律的话，早就不是现在这个乱样子了。国务院就是违法地颁布了一个条例，你能拿他怎么办？？全中国的法院都是政府控制的，你到哪里去说理去？？

　　在房观论坛，大家想看到有实际操作意义地东西，不是法理探讨

[摘要] 记者从有关部门了解到，深圳宝安区凤凰社区成为深圳原农村集体工业用地入市流通的首个试点，预计今年年底将挂牌出让，土地收益与政府按三七分成，此外，农村集体将持有20%的工业物业面积。

在十八届三中全会上被寄予厚望的集体土地改革拉开帷幕，深圳的先行土改也随之即将落地验证。

《华夏时报》记者从有关部门了解到，深圳宝安区凤凰社区成为深圳原农村集体工业用地入市流通的首个试点，预计今年年底将挂牌出让，土地收益与政府按三七分成，此外，农村集体将持有20%的工业物业面积。

“目前流转只涉及工业用地，宅基地以及小产权房短期内不会纳入改革的范畴。”深圳市规划国土委内部人士告诉《华夏时报》记者。而深圳经验无疑将为其他一线城市土改探路。

但在多方人士看来，集体土地有限度地放开是各方利益妥协的结果。

深圳一直被视为改革探路的风向标，酝酿一年多的深圳原村集体土地改革也即将有实质性动作。

日前，《华夏时报》记者从有关部门获悉，经过一年的协商，深圳已选定宝安区凤凰社区作为深圳首个农村集体土地入市的试点，该宗地块位于深圳宝安区福永街道凤凰社区，莅临深圳机场和广深一级公路，用地面积14568平方米。

目前，该用地挂牌前期各项工作正在开展之中。按照试点方案，该地块将于年底前通过深圳市土地房产交易，以挂牌方式公开出让该土地使用权。此外，龙岗、坪山等区试点地块也在积极推进当中。

“以前村集体工业用地的出让都不是透明化操作，有可能部分村民不同意，却被村长和一些村干部强制出让给企业，村干部从中寻租，造成村民利益的损失。”深圳市规划国土委内部人士告诉记者，而以后集体工业用地在土地交易公开出让，以多少价位出让给谁，细节都将明了化，这有利于保障村民的利益。

今年1月，深圳市公布“土改”细则方案，原农村集体经济组织工业用地使用权可入市交易。且提供了两种收益分配选择方式，第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位；第二种方式是所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。

通过设计不同的权重，企业与政府双双获利，而村集体组织更倾向于获得长期的租金收入来源，凤凰社区因此选择了第二种分配方式。

事实上，征地制度在深圳早已失效，较少出现政府和开发商强征的现象，但由于掌握在农民手中的大量土地利用效率低下，吞噬了城市发展的空间，政府不得不主动放弃部分利益妥协。

“老的工业厂房容积率过低，且产权不明晰，都是由村里直接招商引资，很多企业没有合法手续就把厂房盖起来了。”原在深圳规划局工作的深圳市华园房地产执行董事贺承军告诉本报记者。但土改之后，属原村集体的工业用地出让后将有红本房产证，有完整的土地手续，而政府也鼓励工改工后提高工业用地的容积率，达到集约用地的效果。

党校三农问题研究副主任徐祥临认为，国家提到的农村集体土地流转主要针对广大的农村，一方面是农用地被抛荒，另一方面在被政府低价征地再高价转移的过程中，农民利益受损，所以一定要改革。而目前大城市里的城中村拆迁补偿的标准已经较高，推动这类村集体土地的上市流转，主要在于盘活城市的土地，深圳土改针对的主要就是存量土地。

深圳的土改有其特殊性。深圳在1992年和2004年开展了两次土地统征，已全部将村集体土地转为国有土地。但由于深圳当时并未支付土地补偿款，村集体土地实际上仍由村集体控制，政府无法直接将其出让，因此本质上，与其它城市目前存在国有土地和集体土地两种格局无异。

而深圳市规土委有关人士认为，深圳的工业用地改革，也是为未来推广到其它一线工、商业城市做试验。

一个共识是，占深圳全市建设用地42%的原农村集体土地一旦释放出来，无疑将有效弥补全市建设用地不足的缺口。

但集体土地入市带来的征地制度变革，也意味着将消解地方政府目前依赖的土地财政收入，即便有土地交易税，也无法与政府直接垄断的土地经营收益相提并论。

不过，涉及其中广大群体利益的宅基地和村集体商业用地仍旧冰封，目前深圳的土改仅仅是在工业用地上开了一道口子。

为何选择先从工业用地改起？贺承军说，由于村集体商业地对土地管理法的冲击最大，大量的违法建筑一旦入市，因为体量惊人，所以对市场的冲击太大。而工业用地在法律上的障碍最小，因此从工业用地动手会更容易推行。“政府暂时不想让这些违法建筑合法化，害怕出乱子，且小产权房若要放开，需先更改《土地法》。”

“从工业用地开始试点，各方的阻力较小，工业用地放开就是为了发展经济，发展产业，政府能够把控住。而商业用地涉及利益复杂，一旦放开，各种炒作的资金将蜂拥而入。”深圳市规土委人士表示，由于政府无法评估一旦放开宅基地和小产权房的流转会对社会产生多大的震动和影响，因此暂时不可能铺开至村集体的宅基地和小产权房。

也有地产界人士认为，这是利益妥协的结果。商业用地的土地出让收益最大，政府不愿意主动放弃这块肥肉，而工业用地收入较少，但同时又制约着城市的发展空间，没有产业进驻，政府的财政税收来源也将减少，政府若不让利，将有损自身利益，放开产业也就有了发展空间，政府最终也能达到调整产业结构、促进产业转型升级的目的。

深圳市规土委主任王幼鹏此前曾表示，原农村集体经济组织在城市化后，不少土地在完善土地权益争议中存在政府拿不回、集体用不了的尴尬局面。但深圳原集体土地即使是流入市场或者二度开发，仍须遵从法律法规框架之内的政策管制。

何时能从集体工业用地入市，向宅基地和小产权房放开，是外界对城市土改关注的焦点。

不过，在深圳市规土委人士看来，长期肯定会放开，集体土地和国有土地享有同等的入市交易权，是改革的大方向，但短期无望。

“何时放开要看各系列配套改革的进展，土地改革与金融、社保、税收制度密切关联。比如金融，现在都是国企央企最先拿到贷款，集体土量放开，最先去抢地的肯定是有钱人，这对于穷人又会造成不公平。”深圳市规土委人士分析认为。

此外，目前地方政府事权财权并不匹配，财政收入不足，必须依赖卖地维系，若再剥夺地方的土地财政，无疑将损害地方政府利益。深圳市规土委人士表示，在这些配套改革没有落实前，位于城市里的除工业用地以外的村集体建设用地别想放开流转。