加州花园 道匝广告。

说起小区广告，大家都不陌生。早上开车出门，会经过车库的“道匝”广告；傍晚下班回家，刚走到电梯口，各类框架广告、电视广告铺天盖地袭来。

小区广告无处不在，但你有没有想过，在小区“公摊面积”打广告，作为业主的你同意了吗？而小区的公共收益又去了哪里？

近日，重庆晨报记者走访发现，更多的小区尽管有不少“看得见”的公共收益，却很少主动公开，业主对于这一部分“隐藏收入”自然不得而知，更别提发红包了！

别人小区，过年发千元红包

在南坪裕佳花园小区，用公共收益发过年“红包”，已经成为多年来的传统。裕佳花园位于南坪商圈，是一栋开放式的单体楼，仅207户，业主已入住22年，业委会成立也将近20年。

说起自家小区，住在12楼的一位女士说，虽然买的是二手房，但她很喜欢住在这里，除了方便，关键是小区业委会的几个老太太老大爷特别“给力”，像管家一样管着小区。

“过年的红包都领好几年了！”小区一位业主说，他记得的至少有七八次，千元红包都发了3年，“住在南坪十多年了，我还没听说哪个小区有我们发得多！”

裕佳花园业委会相关负责人介绍，给业主发的红包全部来自小区的公共收益，初略计算，这几年发的红包每户差不多5000元。

他给记者算了算账，他们小区很小，广告收入很少。收入主要来自三方面：一是门面边角出租，一年有8万元；二是写字楼、办公楼的物管费，一年有2.1万元，和物管分成后约有1万多元；去年，小区又新增一项“停车场”收入，一年大约5万元。

“前几年还有一笔结余，就是地下通道占道补偿每月有2.5万收入，一年就是30万元。但现在没有了。”据介绍，这些账目业委会每年都会向全体业主公布，207户业主对于“家底”都是心知肚明。

小区富了，公共收益却看不到

但记者走访市内多个小区发现，几乎每一个已入住的小区都有不少“看得见”的公共收益，比如电梯和楼道广告收入、公共区域停车费收入、小区展位、公共场所租金收入等，却很少主动公开公共收益，更别提分给业主了。

在南坪上海城小区，该小区一共有35栋住宅楼，但楼内的电梯广告已经被全部拆除，留下了拆除后的斑驳痕迹。

一位业主介绍，电梯广告被全部拆除，和小区业委会公布2017年财务报表有关。“35栋楼、5700多户，报账明细显示，整个小区2017年全年公共收入为21万多元。”有业主对小区公共收益提出了质疑。

而上个月，沙滨路某小区，因为公共收益问题，业主们无奈向沙坪坝区政府公开信箱进行了投诉：2018过去大半，但直到8月下旬，小区2017年的公共收益仍未进行公示。

小区一位业主告诉记者，如今，信息越来越透明，私家车增多，小区停车位的租金水涨船高，还有电梯广告、门禁广告，小区收入明显增多了，而这些都是大家看得见的收入。但另一方面，不少小区公共收益账目却不公示，大家也感受不到。

怎么花？公共收益归业主所有

公共收益究竟是谁的？该怎样花？

其实，《物权法》对此早有规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

此外，《物权法》第82条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”也就是说，不管是物业公司也好、业委会也罢，仅仅相当于一个“管家”，替全体业主管理小区公共收益。

在重庆，今年5月，市政府法制办就《重庆市物业管理条例（修订送审稿）》（以下简称“修订送审稿”）开始公开征求社会意见。“修订送审稿”也明确，小区电梯内的广告等收入，是物业管理区域公共收益。

物业管理区域公共收益是指利用物业共有部位、共有设施设备经营所得收入扣除管理服务费用后的收益，主要包括公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他利用共有部分经营产生的收益。

公布账目，某小区一年收益55万

按照相关规定，小区公摊部分的经营收益属于业主共有。

而在重庆，这并不是一个小数目。去年，重庆某小区业委会公示了收支情况账目表，全年公共收益55.8万余元。其中，广告收益9.8万余元。

以“显而易见”的广告收入为例，一个普通规模的住宅小区，靠广告能赚多少钱呢？

记者了解到，一般情况下，物业公司大多不直接经

营广告点位，而是向广告公司出租，将包括停车场、门禁、道闸、灯箱、电梯、大厅等在内的广告点位分租给不同的广告公司。

而有的小区，仅电梯轿厢一项，就会被四个框架广告占据，甚至液晶显示屏、广播广告、冷光屏……各种各样的广告在不断刷屏。

某广告公司工作人员告诉记者，以电梯轿厢广告为例，一个广告位价格在100元/周/画面左右，冷光屏价格相差不多，大致也在100元/周/画面左右。

小区门禁广告，则受地段、位置等影响，在300—500/月/幅之间，甚至更高。而另一家专门经营道匝广告的商家向记者报价，“分行业、分地段，大约在1000元/月。”

“我们小区电梯里的广告从来就没有停止过！”家住加州花园小区的胡女士介绍，在他们小区，差不多每栋楼都是三张广告牌，电梯口还有两个LED显示屏，此外还有一些房贷、车贷、信用卡的小广告。每次下班，一到电梯口，就是广告的声音强行塞进耳朵，甚至他家4岁的儿子也是满口广告词：“XXX，给你好看！”但她并不清楚公共收益的分配问题。

有多少家底？关键还是透明！

不可否认，小区越来越富有。富起来的小区如何开源节流，物管和业委会又该如何当好“管家”？

“小区有收益，主要还是小区业委会开源节流、精打细算。”裕佳花园业委会这位负责人介绍，前几年，小区也没有多少公共收益。后来，通过业委会的积极维权，拿回了被开发商占用的物管用房，业委会也对公共收益进行了银行“理财”。“理财”一项，一年下来也有六七万元收入。理财风险由业委会承担。

此外，前两届业委会成员没有任何补贴，跑上跑下都是义务。从第三届起，才有了一点补贴，现在是100元/月，包括电话、交通补贴。

“我们也在思考，为什么业主、业委会、物管关系融洽？关键还是透明！”就像之前说的，小区的“家底”，大多也心知肚明。

很多业主不清楚自己的权利，也没有空来管，而业委会要代替他们行使权利，负责任地管。

这位负责人说，小区物管费十年没涨价，还是0.7元/平方米，但大家都互相理解。业主、业委会给物管提意见，也都能改正。

“每年发红包后，余下来的钱，我们就管理起来进行楼栋维修、电梯更换、一户一表的更换等等。”这位负责人介绍，每一笔钱，都要经过业主同意，即使电梯广告收入并不多，但能不能进，也要告知业主，经过他们同意才行。

公共收益主要补充专项维修资金

“把收入全部返给业主，是不现实的！”一位不愿意透露姓名的物管公司负责人介绍，以他们小区为例，每年的确有一笔为数不少的公共收益，但这些钱，均摊到业主个体微乎其微，但对于小区却是积少成多。

他说，事实上，小区业委会与物业是签订了合同的，约定了电梯广告等收入的分配事宜，但如何考虑管理成本、如何保证公开透明、如何确保业主参与，仍然有一些需要思考的问题。

而公共收益怎样花？《重庆市物业管理条例（修订送审稿）》也有明确：公共收益主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业委会工作经费或者其他用途。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年全部纳入专项维修资金。

存在疑问，建议双方多沟通

重庆市物业管理协会副秘书长巫大德认为，电梯广告收了钱，本质上是利用业主的物业资源创造收益，这需要首先和业主、业委会进行沟通，以契约方式进行分配。

有的居民可能会说，他不了解广告收益，但事实上，物业实现包干制和酬金制。都是要出示明细的，现在已经落实的比较彻底了。物业公司用业主资源进行活动，必须要有契约，对分配进行规定。整体来看，大部分物业很少出现不经过业主同意进行广告活动的情况。有的业主说不知道，一是他们可能没注意，二是业委会可能没有报告给业主。

巫大德建议，如果遇到类似情况，业主和物业公司进行交涉和沟通，向物业行业主管部门反映，比如社区街道房管局会立即责令物业停止相关活动，公开账目，和业主达成协议。返回重庆>>

本报记者 顾小娟 陆华 实习生 高立吉

十房网讯  小区里五花八门的广告越来越多，属于公摊面积的电梯、楼道、门厅等地都能见到。那么，你是否想过，物业公司是否有权出租小区公摊面积中的广告位？这部分收入究竟应该归谁？

近日，中新网记者走访北京多个小区发现，投放广告的商家需要与小区的物业公司签订合同，广告费自然也是交给物业公司。

而许多业主则表示，物业公司在出租广告前从未征求过他们的意见，更别提把广告的收入分给业主了。

电梯等地方的广告收入应归业主共有

物业公司这样做是否合法？以电梯广告为例，我们首先看一下电梯的所有权到底归谁。

据2000年开始实施的《房产测量规范》，电梯井、楼道间、公共门厅等都属于分摊的公用建筑面积，即“公摊面积”。

举个例子，你花400万买了100平米的房子，得房率70%，实际使用面积只有70平米，被“偷”掉的30平米就是公摊面积，这里包括电梯的面积。

也就是说，业主们用4万/平米的价格买下了小区的电梯面积，而一些物业公司却在未告知业主的情况下用电梯出租广告赚钱。　

“这一做法侵犯了业主对于共有部分的管理权和公共收益的所有权。”北京云通律师事务所主任闫兵说，《物权法》规定：

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《物业管理条例》规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

闫兵认为，小区电梯广告收益应为业主共有，用途也应由业主大会决定。虽然业主大会可以委托物业代为管理电梯广告位、代为收取广告费，但并不等同于该收益归属物业公司所有。

记者注意到，今年8月27日，《民法典各分编(草案)》提请十三届全国人大常委会第五次会议审议，其中，物权编草案加强了对建筑物业主权利的保护。

“实践中，一些物业服务企业未征求业主意见擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告等营利。对此，草案增加规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定。”全国人大常委会法工委主任沈春耀介绍说，草案还明确，共有部分产生的收益属于业主共有。

根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

也就是说，上述属于小区公摊地方的广告收益属于业主共有。

北京一般小区广告收入一年几十万，甚至上百万

一个普通规模的住宅小区，靠广告赚来的这笔钱大约有多少？

记者从某广告交易平台获取了一份在北京投放电梯广告的“社区资源总表”，里面详细收录了北京620个社区的居住规模、电梯数量、电梯广告位等信息。

该平台工作人员说，电梯里一个广告位每周150元，至少100个起投。一般情况下，一个电梯里有两到四个广告位。

我们来算笔账，以北京市丰台区的“城市涧”住宅小区为例：

共有20个电梯、60个电梯广告位。假如不考虑平台抽成，那么一个广告位一年7200元，小区物业出租60个广告位，每年能收益43万元。

这个小区共有437户，假如把广告收益平分给业主，每户每年能分约1000元。

按2.2元/平米的物业费计算，80多平米的房子一年费用是2000多元，这意味着，如果把电梯广告的收入返还给业主，就可以少交近一半的物业费。

北京某住宅小区物业工作人员告诉记者，该小区电梯里一个广告位的年收入大约是2000元，收入被划进物业公司的账户。

当然，这只是电梯内广告的收入，社区的广告位置五花八门。社区出入口、电梯间、电梯门口、社区灯箱、社区户外、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等都可设置广告位或广告屏，通过投放广告赚钱。　　

上述广告交易平台工作人员告诉记者，社区灯箱的广告位每月2600元，社区宣传栏的广告位每月600元。

“一个像北京富力城这样大型的小区，所有的广告费用加起来，应该能超过100万。”中原地产首席分析师张大伟说。

对物业公司来说，广告租赁收入成了香饽饽。

此前有媒体报道，未来5-10年内，一部电梯广告租金涨到2万至5万元都是可能的，按照大型物业公司管理5亿平米规模计算，5万部电梯，年收益可达近10亿。

对此，张大伟说，电梯广告的位置有电梯门口墙壁、电梯门、电梯内壁等，所以一部电梯几万的广告费在部分城市是有可能的。

“从大型物业公司看，现在管理上亿平米的龙头企业的确已经出现，而且当下属于扩张期，整体看，电梯广告收入上亿这个数量级是没有问题的。”他说。

关于电梯广告问题，北京市朝阳区某小区业主王越说，坐电梯的时候手机没信号，看看广告也挺好的。而且电梯的维护、检修、消毒、清洁都是物业完成的，物业利用广告赚取一定收入，也可以理解。

还有人不太清楚广告收入的去向。“我不是很关注小区的公共事务，加上物业公司的工作不透明，所以之前没想过、现在也不清楚电梯广告的收入该归谁，也不知道有没有跟物业签订过什么合同。”北京市丰台区某小区业主田真告诉记者。

北京市昌平区某小区业主李世栋说，知道自己的权利被侵害了，但没时间去扯皮，没精力去维权。现在业委会成立非常难，个人力量单薄，开发商、物业太强势，投诉无门。

不过，物业公司也有难处。闫兵认为，暂不讨论物业服务行业的行业素质及服务质量，拖欠物业费行为的频发客观上也影响了物业公司的收入及物业服务的良性运转，某种意义上物业公司也是被“逼上梁山”。

他补充说，物业公司作为市场主体，盈利是其必然需求，而公共收益均摊到业主个体而言微乎其微，但对于物业公司而言却是聚沙成塔积少成多的效应，这导致了双方对于公共收益的关注度差异。

有些小区通过业主委员会，与物业很好地解决了广告收入问题。

据陕西广播电视台报道，西安世家星城小区业委会与物业签订合同，约定了电梯广告收入的分配事宜。

2017年，世家星城小区158部电梯带来近20万元收益，有三成留给物业公司作为日常经营、管理的费用，另外七成在业主代表的监管下，用于小区的公共设施建设。

据了解，从物业公司和广告公司谈判报价，到*后业主代表审查验证等一系列程序，业主代表都要全程参与，保证了小区公共收益的公开透明。

对此，业内人士认为，把电梯广告的收入全部给业主是不现实的，否则物业公司没有理由去经营此类广告牌，所以还是要把管理成本等考虑进去，*好商定一个比例。当然，把此类收入全部给物业公司也问题不大，关键是这些钱要透明化，用于小区管理。(应受访者要求，文中部分人物为化名)

说起小区广告，大家都不陌生。早上开车出门，会经过车库的“道匝”广告；傍晚下班回家，刚走到电梯口，各类框架广告、电视广告铺天盖地袭来。

小区广告无处不在，但你有没有想过，在小区“公摊面积”打广告，作为业主的你同意了吗？而小区的公共收益又去了哪里？

近日，重庆晨报记者走访发现，更多的小区尽管有不少“看得见”的公共收益，却很少主动公开，业主对于这一部分“隐藏收入”自然不得而知，更别提发红包了！

别人小区，过年发千元红包

在南坪裕佳花园小区，用公共收益发过年“红包”，已经成为多年来的传统。裕佳花园位于南坪商圈，是一栋开放式的单体楼，仅207户，业主已入住22年，业委会成立也将近20年。

说起自家小区，住在12楼的一位女士说，虽然买的是二手房，但她很喜欢住在这里，除了方便，关键是小区业委会的几个老太太老大爷特别“给力”，像管家一样管着小区。

“过年的红包都领好几年了！”小区一位业主说，他记得的至少有七八次，千元红包都发了3年，“住在南坪十多年了，我还没听说哪个小区有我们发得多！”

裕佳花园业委会相关负责人介绍，给业主发的红包全部来自小区的公共收益，初略计算，这几年发的红包每户差不多5000元。

他给记者算了算账，他们小区很小，广告收入很少。收入主要来自三方面：一是门面边角出租，一年有8万元；二是写字楼、办公楼的物管费，一年有2.1万元，和物管分成后约有1万多元；去年，小区又新增一项“停车场”收入，一年大约5万元。

“前几年还有一笔结余，就是地下通道占道补偿每月有2.5万收入，一年就是30万元。但现在没有了。”据介绍，这些账目业委会每年都会向全体业主公布，207户业主对于“家底”都是心知肚明。

小区富了，公共收益却看不到

但记者走访市内多个小区发现，几乎每一个已入住的小区都有不少“看得见”的公共收益，比如电梯和楼道广告收入、公共区域停车费收入、小区展位、公共场所租金收入等，却很少主动公开公共收益，更别提分给业主了。

在南坪上海城小区，该小区一共有35栋住宅楼，但楼内的电梯广告已经被全部拆除，留下了拆除后的斑驳痕迹。

一位业主介绍，电梯广告被全部拆除，和小区业委会公布2017年财务报表有关。“35栋楼、5700多户，报账明细显示，整个小区2017年全年公共收入为21万多元。”有业主对小区公共收益提出了质疑。

而上个月，沙滨路某小区，因为公共收益问题，业主们无奈向沙坪坝区政府公开信箱进行了投诉：2018过去大半，但直到8月下旬，小区2017年的公共收益仍未进行公示。

小区一位业主告诉记者，如今，信息越来越透明，私家车增多，小区停车位的租金水涨船高，还有电梯广告、门禁广告，小区收入明显增多了，而这些都是大家看得见的收入。但另一方面，不少小区公共收益账目却不公示，大家也感受不到。

怎么花？公共收益归业主所有

公共收益究竟是谁的？该怎样花？

其实，《物权法》对此早有规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

此外，《物权法》第82条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”也就是说，不管是物业公司也好、业委会也罢，仅仅相当于一个“管家”，替全体业主管理小区公共收益。

在重庆，今年5月，市政府法制办就《重庆市物业管理条例（修订送审稿）》（以下简称“修订送审稿”）开始公开征求社会意见。“修订送审稿”也明确，小区电梯内的广告等收入，是物业管理区域公共收益。

物业管理区域公共收益是指利用物业共有部位、共有设施设备经营所得收入扣除管理服务费用后的收益，主要包括公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他利用共有部分经营产生的收益。

公布账目，某小区一年收益55万

按照相关规定，小区公摊部分的经营收益属于业主共有。

而在重庆，这并不是一个小数目。去年，重庆某小区业委会公示了收支情况账目表，全年公共收益55.8万余元。其中，广告收益9.8万余元。

以“显而易见”的广告收入为例，一个普通规模的住宅小区，靠广告能赚多少钱呢？

记者了解到，一般情况下，物业公司大多不直接经营广告点位，而是向广告公司出租，将包括停车场、门禁、道闸、灯箱、电梯、大厅等在内的广告点位分租给不同的广告公司。

而有的小区，仅电梯轿厢一项，就会被四个框架广告占据，甚至液晶显示屏、广播广告、冷光屏……各种各样的广告在不断刷屏。

某广告公司工作人员告诉记者，以电梯轿厢广告为例，一个广告位价格在100元/周/画面左右，冷光屏价格相差不多，大致也在100元/周/画面左右。

小区门禁广告，则受地段、位置等影响，在300—500/月/幅之间，甚至更高。而另一家专门经营道匝广告的商家向记者报价，“分行业、分地段，大约在1000元/月。”

“我们小区电梯里的广告从来就没有停止过！”家住加州花园小区的胡女士介绍，在他们小区，差不多每栋楼都是三张广告牌，电梯口还有两个LED显示屏，此外还有一些房贷、车贷、信用卡的小广告。每次下班，一到电梯口，就是广告的声音强行塞进耳朵，甚至他家4岁的儿子也是满口广告词：“XXX，给你好看！”但她并不清楚公共收益的分配问题。

有多少家底？关键还是透明！

不可否认，小区越来越富有。富起来的小区如何开源节流，物管和业委会又该如何当好“管家”？

“小区有收益，主要还是小区业委会开源节流、精打细算。”裕佳花园业委会这位负责人介绍，前几年，小区也没有多少公共收益。后来，通过业委会的积极维权，拿回了被开发商占用的物管用房，业委会也对公共收益进行了银行“理财”。“理财”一项，一年下来也有六七万元收入。理财风险由业委会承担。

此外，前两届业委会成员没有任何补贴，跑上跑下都是义务。从第三届起，才有了一点补贴，现在是100元/月，包括电话、交通补贴。

“我们也在思考，为什么业主、业委会、物管关系融洽？关键还是透明！”就像之前说的，小区的“家底”，大多也心知肚明。

很多业主不清楚自己的权利，也没有空来管，而业委会要代替他们行使权利，负责任地管。

这位负责人说，小区物管费十年没涨价，还是0.7元/平方米，但大家都互相理解。业主、业委会给物管提意见，也都能改正。

“每年发红包后，余下来的钱，我们就管理起来进行楼栋维修、电梯更换、一户一表的更换等等。”这位负责人介绍，每一笔钱，都要经过业主同意，即使电梯广告收入并不多，但能不能进，也要告知业主，经过他们同意才行。

公共收益主要补充专项维修资金

“把收入全部返给业主，是不现实的！”一位不愿意透露姓名的物管公司负责人介绍，以他们小区为例，每年的确有一笔为数不少的公共收益，但这些钱，均摊到业主个体微乎其微，但对于小区却是积少成多。

他说，事实上，小区业委会与物业是签订了合同的，约定了电梯广告等收入的分配事宜，但如何考虑管理成本、如何保证公开透明、如何确保业主参与，仍然有一些需要思考的问题。

而公共收益怎样花？《重庆市物业管理条例（修订送审稿）》也有明确：公共收益主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业委会工作经费或者其他用途。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年全部纳入专项维修资金。

存在疑问，建议双方多沟通

重庆市物业管理协会副秘书长巫大德认为，电梯广告收了钱，本质上是利用业主的物业资源创造收益，这需要首先和业主、业委会进行沟通，以契约方式进行分配。

有的居民可能会说，他不了解广告收益，但事实上，物业实现包干制和酬金制。都是要出示明细的，现在已经落实的比较彻底了。物业公司用业主资源进行活动，必须要有契约，对分配进行规定。整体来看，大部分物业很少出现不经过业主同意进行广告活动的情况。有的业主说不知道，一是他们可能没注意，二是业委会可能没有报告给业主。

巫大德建议，如果遇到类似情况，业主和物业公司进行交涉和沟通，向物业行业主管部门反映，比如社区街道房管局会立即责令物业停止相关活动，公开账目，和业主达成协议。

上游新闻·重庆晨报记者 顾小娟 陆华 实习生 高立吉