北龙湖，正在接受全河南的仰望，" 地王窝 " 的瘾还没过足，就被 3 万名拆迁安置户扰乱了迷梦！

整整 260 万平方安置房！这不啻于北龙湖开建 5 年以来，市场上飞过的一只最大的黑天鹅。从 13000 元 / 平起步的售价，80 平两房只需要 1 千 8 的月租，都足以为北龙湖上空的祥瑞之气蒙上阴影。

曾有人估计，郑州的总安置房面积达 3000 万平方，但据各方数据汇总来看，仅郑东新区（含白沙、绿博）的安置房面积已经约 1100 万平方，由此可以推断郑州安置房总面积接近 4000 万平方。

安置房的交付到底对区域房价和租金带来什么样的冲击？安置房到底能不能买？

今天，我们选择了北龙湖龙兴嘉苑、龙翔嘉苑和龙源嘉苑陆续交付的 260 万平方安置房，作为深入研究的对象，调查它们对周围房价和租金带来的冲击，以及长久影响。

拨开遮乱人眼的迷雾，巨量安置房交付无疑将冲击郑州房价格局，带来一些几家欢乐几家愁的改变。作为专业房产媒体，我们只聚焦一个问题：我们如何在这场变局中收获最大红利？

曾想赢一套豪宅，却输掉一套安置房

2017 年 11 月 29 日深夜，冯德胜（化名）身上斜披着鸭绒袄，嘴里叼着芙蓉王香烟，斜着布满血丝的双眼，颤抖地搓着最后一张扑克牌。

在北龙湖的正北方向，龙湖外环路以南的龙翔嘉苑 10 号院一所 80 平方的两居室内，冯德胜正和其他四个村民进行一种叫 " 炸金花 " 的赌博。

冯德胜心里默默祈祷：" 黑桃、黑桃、黑桃 ……"

他将扑克牌合上，往桌子放了 2000 块钱，表示跟进。和他一样，其余两个人也不动声色的跟进。

2000 块钱一轮，跟了三轮他们仨都没有要跑的意思，已经弃牌的冯德波（化名）也点上一根烟，猛吸一口说：" 这把必有金花，没有金花的快跑吧！"

但他们三人仍然无人弃牌，冯德胜说：" 我再加点，这轮 5000！" 其他两个牌友又都跟进了 5000。

" 坏了，你们三个是金花对金花了。" 旁观者冯德波一边搓手一边告诫大家，眼睛里满是期待。

5000 元一把，两轮过后一个牌友将筹码提高到一万 ……

郑州入冬后的第一个寒夜，冯德胜输了巅峰对决的一战，背了九万元的债。输钱之后的冯德胜寻思着卖套房子来还债，村民联系亲戚帮爱赌钱的冯德胜寻找下家。

八年前，冯德胜所在的花庄村被高铁线冲拆。村庄开始拆迁，自己庄的地也被整体划到了北龙湖规划区。

拆迁失地后，冯德胜搬了两次家，从祭城又搬到姚桥。媳妇照顾着两个孩子上学，他则在建筑工地铺地板砖。村里发的安置费尚不够一大家子开支，所以他必须工作，由于手艺中等，一个月收入 9000 块钱左右，但冯对在工地吸灰尘有些吃不消。

" 村里老百姓富人还是少。拆迁后自己买房住的不到 20%，大部分选择租房子去住。再说了，村里的老少爷们觉得能将来会分房，也就没有那么拼 ……" 冯德胜在谈起过往经历时如是说。

老冯村里拆迁时一个人补给 75 平方，他们一家四口带两个老人一共分了 450 平方。自己家里人多，住了一套 150 的四室，其余的 300 平方用来出租了。

龙翔嘉苑有 10 个安置院，占地 525 亩，共计 143.79 万平方，总投资 57 亿。2017 年已交付 1 号院、3 号院、10 号院，花庄村所在的 10 号院有 10 栋 20 层的高的楼房，每栋两个单元，每单元是两梯四户的设计，另外两栋四层楼是村民活动中心，和物业用房。

初步计算龙翔嘉苑 10 栋楼的套房数量为 10*2*4*20=1600 户，而村民自用房约 200 套左右的大户型。也就是说可以用来出租的数量达到 1400 套左右。

由于龙翔嘉苑刚刚交付不久，周围配套尚不齐全、公共交通尚未开通等原因，龙翔嘉苑目前的 80 平方的两房月租金仅 1800 元上下。

然而，站在龙翔嘉苑 19 层客厅里，北龙湖可以尽收眼底，龙湖中环路两侧土地已全面平整完毕。在未来两三年，这将是起价 2500 万元 / 亩的土地，房价最低也在 40000 元每平方。

龙翔嘉苑 19 层遥望北龙湖

而冯德胜因打牌还债要卖掉的北龙湖湖景房目前仅售 13000 元每平方。

因为目前没有房本，只能在队里变更名字，并且不能贷款，只能一次性付清全款，所以卖不上价格，冯德胜沮丧地分析着自己豪宅旁安置房的劣势。

其实就北龙湖目前土地价格计算，龙翔嘉苑目前所在土地如果按 2.5 的容积率计算，楼面价约是 15000 元每平方，由此来看，老冯龙翔嘉苑的房子连土地楼面价都没卖出来。

冯德胜说，" 龙翔嘉苑位置很好，村里人不是打牌输了钱几乎没人卖房子。周围豪宅都卖到四五万一平，我们才能卖 一平方。再说一家老小以后都要靠着房租生活，如果不是手贱输了钱，我也不卖。如果不卖房我们家每个月能收 7000 元左右的租金，顾着一家人吃喝是没问题的。我再去铺地板砖挣点收入，小日子过得还不错 ……"

龙湖北的龙翔嘉苑的 1 号、3 号、10 号三个院子大部分装修已接近尾声，村民将出租信息，贴在院子里的信息栏上，虽然目前租金很低，但求租者寥寥无几。

龙翔嘉苑 10 号院信息榜

龙翔嘉苑的 10 个院子在机场航道下，原本计划盖到 22 层，这样村民可以多一点受益，但受航道影响最后只盖到 20 层。

在经历拆迁、复建、安置分房的八年后，北龙湖龙翔嘉苑的 10 个院子。一百二十栋楼的新房东还要再等上两年，租户才会慢慢迎来旺盛期，那时人人皆身价过百万。但这十年的搬迁流离中，以及近十年最美好的人生时光。使他们由种地的农民转变成豪宅区金融新产业的配套房的房东。

冯德胜在谈及对北龙湖的感受时说：" 变化巨大，环境非常好，晚上可以偷偷下湖游泳。黄昏时，拿着鱼竿在龙脊上的豪宅码头边的水渠里也可以钓到两三斤的大鱼。"

以后自家房前都是千万豪宅，给人家比我们还是穷人，人家有文化、有技术，而我们只会租房和干体力活。对下一代孩子的心理发育，可能有冲击。看来我还要好好干，只靠房租是过不上好日子的。

北龙湖豪宅旁挣扎苟活的新租客

出了龙翔嘉苑，沿着龙湖中环路往东，在郑大医附院东门口偏北便是龙兴嘉苑 1 号院。龙兴嘉苑共 3 个院子。2016 年底交付的是 1 号院和 2 号院，3 号院是 2017 年 4 月交付。一号院有七栋楼，每栋有 2 个单元、25 层、两梯四户的设计，合计户数是 7*2*25*4=1400。

1 号院由于离郑大一附院很近，不少房间被改成家庭旅馆。供来此处看病的外地人和他们的家属租住。

一个小单间儿一般 80 元每天，一个小标间儿 100 元每天，一个带卫生间的标间是 128 元每天。该院 80 平方的两房月租一般在 2500 左右，该院的物业公司告诉房东俱乐部，该院入住率已接近 80%。

周口来的范永花租了该院一楼一套三室一厅做起饭店，月租金 7000 元。饭店里主营大盘鸡、猪蹄、手工面、鸭脖等。上午十点，两个脏兮兮的孩子还在饭店跑来跑去，范永花忙着卤猪蹄儿也无暇顾及他们。

这套三室一厅的房子里摆满了餐桌，在北向的一间卧室里有一张桌子和几个折叠钢丝床。显然这家饭店既是范永花一家人的经营场地也是他们的住宿之所。

翻开菜单，大盘鸡 68 元，手工面 15 元，价格比外面低饭店还稍微贵一点。

范永花说：" 经营这个饭店很不容易，我们夫妻两个人干活。你就按每个月每人 4000 元的工资，再加上 7000 多块的房租，这就需要 15000 元了。再加上水电费物业费等费用，每天睁开眼就是将近六百元成本。"

" 这个院子中午几乎没有生意，因为年轻人都上班儿去了。几乎只做晚上一顿饭的生意，饭菜就是卖到这个价格也挣不了什么钱 …… 半年多来，我们俩每个月连自己工费都没有挣出来。"

龙兴嘉苑外面没有门面房，小区一楼被几乎全部用来做商业了，有超市、饭店、美发店等。小区里的租户晚上回家除了到楼下小店消费，几乎没有其他选择。让范永花最焦虑的还不是小店微薄的利润，而是两个孩子。这两个孩子一个四岁，一个六岁，目前都没有上幼儿园呢。

北龙湖首开的第一家私立幼儿园是龙之梦西苑的 " 龙之梦国际幼儿园 "，这是一所被北龙湖富人们追捧的幼儿园。据说每年费用超过六万，按十个月来计算，平均每个月接近六千元。

在奔驰、宝马、玛莎拉蒂、卡宴排成长队来接孩子的龙之梦国际幼儿园门口，范永花的电动车根本无法停靠。高额的入园费让他想都不敢想，但除了这个幼儿园之外北龙湖没有其他拿钱可以入的幼儿园了。

两个孩子就这样天天在饭店，像荒草一样生长着 ……

龙兴嘉苑 1 号院共计 1400 百套房子，除去村民自住房以外，可出租套数约 1200 套，平均每套隔成 4 个房间，仅龙兴嘉苑就可以入住 4800 人。有的房间是住两个人，也就是说 1 号院可以入住 5000 人以上郑漂一族。

住在龙兴嘉苑 2 号院 3 号楼 16 层的正天置业做中介业务的董丽，最近心情郁闷，连着两天没有上班了。

11 月接近尾声，董丽一单也没有开，也就是说她本月将没有一分钱的收入。目前和董丽一起租住在这套房子的是她的大学同学，每月 2500 的租金，带水电，董丽需要负担 1300 元 / 月。

董丽所住的房间里没有暖气，房间里里有些阴冷。劣质的板式家具，虽然装修使用半年了但仍然散发着刺鼻、辛辣的气味。

董丽的脸上没有一丝快乐，她说：" 压力太大了。晚上回到龙兴嘉苑，一个烧饼夹菜 15 元，一个砂锅 28 元，我快养活不了自己了。现在郑东新区的绿地老街、绿城百合的二手房卖不动，最近主要的精力在卖北龙湖四万一平的豪宅，有人一次性付款买了 1500 万一套的房子。有人转手一个号挣就能一百万。我经常鼓励我可以活下去，将来也要自己买房子，可是忽然发现我几乎没有什么希望了。"

董丽两三天前还身着工装，早八点就在店里唱歌，如同打了鸡血，如今却像一朵枯萎的玫瑰。

穿梭在豪宅周围，却是为了生计发愁。像一只蜜蜂采了蜜，但仅是一名辛勤的服务者。" 董丽们 " 就是为北龙湖豪宅服务的豪宅旁的边缘人。这些边缘人与豪宅无关，只求生存。

龙兴嘉苑 2 号院共计 16 栋楼，每栋 26 层高，其中仅 1 栋楼是一个单元，其余楼栋都是两个单元，共计 31 个单元，每单元两梯四户设计，平均每户 4 个房间，合计 16*31*4*4=12896 人，也就是说除去自住村民外，2 号院出租房可住 12000 多人。目前该院入住率达 80% 左右。

龙兴嘉苑 3 号院在 2 号院对面，2017 年 4 月交付，目前装修已处于尾声。该院一共 18 栋楼，共计 26 个单元，26 层高，两梯四户设计。按每套 4 个房间计算，有的房间住两人，除去村民自住，26*4*4*26=10816 人。也就是说，可以出租住人数量约 10000 人左右。

整体来看，从 2016 年底开始，约有 2 万人已经租住在龙兴嘉苑三个院子里，这对郑东新区小区、祭城安置房、曼哈顿周围房租都带来了巨大冲击，然而这只是刚刚开始。

龙源嘉苑等郑东安置房小区正大步赶上

北龙湖，除了龙兴、龙翔，还有龙源嘉苑两处安置房。北龙湖龙源嘉苑有两处安置小区，一处是龙湖外环路魏河边的一处，该处约有 12 栋楼，另一处是三全路北、中州大道以东的一处。

龙源嘉苑由郑州市建设投资集团有限公司开发建，设规划建筑面积 66.9 万平方米，目前进入外立面和景观阶段，还有望 2018 年交付。该小区交付将对三全路一带房租带来冲击。

郑东新区还有商都嘉苑、刘集 01 号、金光花苑、刘集 02 号、白沙安置房、雁鸣社区、新城社区、康庄社区、大雍庄社区、莆田嘉苑、后牛岗安置房，郑东共计 14 个安置房小区，建筑面积 1100 万平米将相继使用和交付。

郑东新区租金狂降，二手房挂单激增

业主优惠加大，安置房冲击已显现

北龙湖自 2016 年年底交付龙兴嘉苑开始，郑东新区打工者像董丽一样陆续搬进房租更便宜的北龙湖安置房。

2017 年从上半年开始，郑东新区小区住房租金也随之下跌。

绿地老街二期房东李泽鹏（化名），自租客退房后已空置两个月半没有租出去了，11 月 23 日，李泽鹏电话正天置业孟宪祥：" 把我的租金调到每月 4500 元吧，如果对方还不错，同意年付，一年 48000 元也行。"

孟宪祥告诉房东俱乐部：" 这套绿地老街二楼 90 平两房，装修特别好，上个租客的租金是每月 5500，这在以前不降租金也很快便租出去了，如今 4000 元一个月也不好租，照老李这个意思，年付 3800 元 / 月估计就可以搞定。"

孟宪祥翻笔记本说：" 郑东新区今年租金普遍大降价，绿城百合 140 多平方三室两厅，以前最贵时租到 12000 元 / 月，如今 8000 元 / 月也没人租 ……"

在分析郑东新区房租下降原因时，孟宪祥认为原因如下：

1、CBD 由于不好停车，写字楼租户向高铁西广场和金水东路东风路交叉口、金水东路农业路交叉口转移，还有部分公司去了龙子湖，这使得绿城百合、绿地老街、顺驰等部分高端客户流失。

2、由于反腐持续进行，绿城百合、联盟新城小区里的红酒、私宴会所几乎关完了，失去了这部分肯出高价的租户。

3、部分外派企业减少住房补贴，以前某大型保险公司给外驻高管人员一个月 8000 元补贴，如今减少到 5000 元一个月。

4、北龙湖大量安置房交付，很多公司宿舍已经放在北龙湖龙兴嘉苑小区，降低公司费用。

5、以前在郑东做托管生意的克尔达已倒闭，新坐标、诺克等早撤退了，目前没有一个机构来收房。

6、以前在这一片合租房子的白领，也去龙兴嘉苑了，实体经济不景气，部分白领也变成了伪白领。

7、龙兴嘉苑地下停车场大，老东区不好停车。部分实力一般的人买了豪车，对爱车倍加爱惜，也特别看重停车的方便问题，这也是租户搬走的原因之一。

总之，龙兴嘉苑交付，租金价格低、市场供给量大是郑东新区房租大降的首要原因，房东俱乐部在龙兴嘉苑走访时，看到租户有开奔驰、宝马的年轻人，他们就住在龙兴嘉苑。

11 月 30 日房东俱乐部在绿地老街、顺驰第一大街、绿城百合走访时发现，各家中介不约而同地将业务重心转向销售新房，比如绿博、白沙、北龙湖豪宅、大北区房产等，还有很多中介在销售龙兴嘉苑、龙源嘉苑、龙翔嘉苑安置房。

正天置业孟宪祥告诉房东俱乐部：" 现在二手房市场由于限购，市场降价预期很重，租金下降，北龙湖频出限价房等，使得二手房相当难卖，现在房源多，业主也降价了，中介不卖新房就活不下去，最近这一片好几个门店已关门。"

绿地老街一楼 115 平方，售价 360 万，已降价至 335 万。

银河丹堤 89 平，以前卖到 350 万，如今 320 万也没人要。

绿城百合顶层已降至 3.1 万 / 平，临农业路的也下调到了 3.5 万元 / 平，即使这样，一个月几乎不开一单。

房东俱乐部和孟宪祥分析二手房挂单增加，价格下降原因如下：

1、房租下降并且房子不好出租，部分业主挂单卖房。

2、北龙湖限价房 3.2 万元 / 平，动摇业主信心，北龙湖加上装修卖 4 万 / 平，也比绿城百合等二手房性价比更高。

3、业主在限购情况下，卖房调整出房票，升级换代。

4、老东区房子已有十几年，房子已老化，品质下降，被北龙湖拉开距离。

5、绿城百合、联盟新城等小区，在北龙湖崛起后将失去标杆意义，房子增值已弱于北龙湖。

6、北龙湖龙兴嘉苑每平 1.6 万，龙翔嘉苑每平 1.3 万，有的中介每月成交 5-6 套这样的安置房。

郑东新区精明的人早已开始调仓换房，在大玉米楼开办一家网络科技公司的刘永峰（化名），已在 2017 年 10 月将绿城百合以单价 3.5 万 / 平出货，手拿 500 万现金，他选择了租住在永威东棠，他正择机进入北龙湖，他看上北龙湖某楼盘 319 平方的楼王。置业顾问预估价格在 7.6 万 / 平左右，装修可以分期，房款月供 12 万左右。刘永峰目前月收入在 50 万左右，他觉得月供 12 万压力不大。究竟选北龙湖一楼带院还是某企业科技平墅，还是选某盘的亚洲十大豪宅，他正犹豫不决。

刘永峰公司有 80 多个年轻人，大部分租住在龙兴嘉苑，刘永峰给每个人每月追加 500 元租房补贴，他告诉房东俱乐部：" 如果 2019 年北龙湖湖心岛写字楼交付，他打算租 500 平方，届时自己和员工们上班将更加便捷 ……"

北龙湖将一改过往 CBD 的弊端，在 CBD 工作，附近无低价房可租，而北龙湖则无此担忧，未来北龙湖对提升企业形象和节约成本、招聘人员都有吸引力。

也由此断定北龙湖金融岛将是郑州办公环境最好，租金最高，用人成本最低的写字楼区域，员工不仅租房便宜，并且通勤时间成本最低。

2017 年 12 月 1 日一早，住在北龙湖北的冯德胜骑电动车来到九如东路东风渠北的祭城大洪福寺上香，他分得安置房后，进取心下降，无所事事，想走捷径，痴迷了赌博，本来梦想着自己从村民变成了豪宅业主，不曾料竟然输掉一套 80 平米安置房。" 无心恰恰有，有心恰恰无 " 能否守住祖先土地变来的房产基业，已是拆一代、拆二代们的新课题。

郑东 1100 万平方安置房，按 1 万一平计算，郑州土地变现已增加了 1100 亿人民币的财富，其他区安置房陆续交付，估计累计增加 4000 亿左右，其相当于郑州 2016 年 GDP 的一半左右，从这个角度看，钱咋不贬值？！

但是安置房比庄稼涨得还快，房产又如何增值，北龙湖这边还在空置，连霍高速北面杨金又长出大几百万平方，让人心慌而又焦灼不已。

范永花、董丽则是在北龙湖豪宅区苟活着，" 科技墅 "、" 亚洲十大豪宅 "、" 观止中原，华府墅院 · 中国风骨 "、" 达观空间，瓴仕雅集 "、" 华人国际设计大师，为中原倾献豪宅 " 等，注定和她们无缘，她们仅仅是豪宅边的蝼蚁，唯一受益的是北龙湖优美的环境和从北龙湖吹过的比其他地方湿润的西北风 …… 不追求永远得不到的或许会更快乐些。

希望明早太阳出来，他们所有忧愁都像雾一样散开 ……

刘永峰有时会将车停在朝阳路与东运河交汇的桥边，从奔驰车下来散步，他承认在郑州 30 年里月供 12 万，其实也是一场赌博，他只是希望永远不搓开最后那张牌，而是一直下注 ……

" 众苦皆由贪念起，不知贪念起何时。"

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