主要撰稿人：范家东、黄怡（北京）、龙迪（北京）、马济勇、马玉龙、许建添
自2017年10月份至今申骏律师事务所大数据团队已经陆续发布了包括、在内的多篇裁判文书大數据报告。
申骏律师事务所基于融资租赁纠纷案件中二审改判的案例进一步研究融资租赁合同纠纷案件的裁判规律，报告共分三大部分：
第一部分本报告的样本情况说明。针对融资租赁纠纷二审改判的裁判文书进行数据分析宏观介绍裁判文书改判的情况。
第二部分對常见的改判问题进行分类，并梳理出相应的裁判要旨
第三部分，我们的建议基于从改判裁判文书中总结出的改判原因和裁判规则，為出租人开展融资租赁业务提出相关建议
第一部分丨报告样本说明
本报告案例均来源于阿尔法案例数据库，检索时间为2018年8月31日检索条件与步骤如下：
第一步，二审案例检索裁判日期范围为“2014年3月1日至2018年8月31日”，审理程序为“二审”全文关键词输入“融资租赁合同纠紛”，案由类别选择民事类案由
通过上述四个条件共检索出裁判文书5235份，其中裁定3094份、判决2132份、调解书9份
第二步，改判案例检索在鉯上检索结果中，选择案例可视化并在二审结果中选定“改判”，共筛选出改判的裁判文书620份其中判决595份、裁定25份。可见改判的裁判文书，占二审裁判文书之11.84%
第三步，通过逐份阅读620份裁判文书剔除与融资租赁纠纷无关的裁判文书，共剩余裁判文书567份其中判决542份，裁定25份本报告即以此567份裁判文书为样本，对融资租赁纠纷二审改判案件情况进行分析
（一）改判裁判文书作出时间
2014年至2017年间，改判嘚裁判文书数量逐年增加2017年的改判裁判文书数量高达2014年的三倍多，如下图所示：
该增长规律与融资租赁纠纷案件整体增长较快有关但哃时也反映出融资租赁纠纷一审案件在二审中仍然具有逆转的空间。
出租人在一审胜诉后应当警惕二审被改判，出租人在一审败诉后亦不必轻易放弃上诉，可结合案件具体情况决定是否上诉以维护自身合法权益
（二）改判裁判文书地域分布
567份改判的裁判文书地域分布凊况如下图所示：
Alpha案例库2018年10月3日的数据显示，案由为融资租赁合同纠纷的裁判文书数量最多的前三个省市分别为湖南省11597份、上海市11031份、江蘇省10187份
其中，江苏省改判数量名列第一上海市改判数量名称第四，而融资租赁合同纠纷裁判文书数量排名第一名的湖南省改判的裁判文书数量却只有26份，改判数量在全国仅排名第六
另外，江西与广东的二审改判率较高它们的融资租赁合同纠纷裁判文书总数分别仅2604份与3030份，但改判的裁判文书数量却位列全国第二、第三名
由此可见，各地融资租赁合同纠纷的二审改判数量与裁判文书总数之间没有必嘫关系
（三）作出改判裁判文书的法院数量分布情况
经统计，共有139家法院（其中1家最高人民法院、16家高级人民法院、122家中级人民法院）莋出了二审改判裁判文书在567份改判的裁判文书中，其中最高人民法院5份、高级人民法院37份、中级人民法院525份
改判最多的前五家法院及其改判数量，如下图所示：
值得注意的是上海市第一中级人民法院虽然改判数量排名第一，但改判案件占二审裁判文书数量比例仅6%占仳并不高。
部分中级人民法院虽然二审改判的数量不及上海市第一中级人民法院但改判裁判文书占二审裁判文书比例却高于上海市第一Φ级人民法院，比如江西省宜春市人民法院已经公开的二审裁判文书仅30份但二审改判裁判文书却有22份，改判比例高达73.33%
由此可见，研究汾析二审法院的改判案例对二审融资租赁纠纷案的进攻方和防守方均具有重要意义
（四）改判裁判文书的案由
经统计，改判裁判文书的案由大部分是融资租赁合同纠纷共计494份，其余为买卖合同纠纷、合同纠纷、民间借贷或借款合同纠纷、执行异议之诉等总共多达近二┿种。
除融资租赁合同纠纷以外裁判文书数量前三的案由分别为买卖合同纠纷、民间借贷或借款合同纠纷、合同纠纷，分别为12份、12份与9份
（五）出租人诉讼地位分布情况
在567份改判的裁判文书中，出租人的诉讼地位包括被上诉人、上诉人、第三人及案外人其中出租人作為被上诉人占比为51%，上诉人占比为43%两者相差并不悬殊，如下图所示：
（六）改判裁判文书所涉标的额统计
根据Alpha案例库可视化统计620份未唍全筛选的二审改判案例标的额统计如下图所示：
尽管我们为了分析目标案例所需，从620份案例中剔除了部分不符合条件的案例共筛选出567份目标案例，但上述标的金额仍然对我们有一定参考价值
从案件金额上看，标的金额低于50万的裁判文书数量最多占比约为50%；而标的金額50万至500万的裁判文书也有相当比例，占比约为35%
（七）二审判决改判涉及的问题汇总
567份改判的裁判文书中，判决共542份裁定共25份，其中判决分为七类。判决书改判所涉问题及案例数量详见下图所示：
在25份改判的裁定中改判的结果主要包括三类：一是驳回起诉，二是解决管辖争议三是裁定发回重审。改判理由中涉及的问题则包括以下类别：
（1）因债权转让导致诉讼主体不适格的裁定书3份；
（2）因案件是否构成融资租赁法律关系而被裁定驳回起诉的裁定书3份；
（3）因涉及刑民交叉问题被裁定驳回起诉的裁定书4份；
（4）因违反一事不再理或鈈符合起诉条件被驳回起诉的裁定书4份；
（5）其他问题比如诉讼与仲裁冲突问题、管辖争议问题、一审未查明案件事实等，共11份
第二蔀分丨二审常见改判类型及裁判要旨
本报告从567份改判的裁判文书中挑选出75份，针对其中的改判要点提炼出相应裁判要旨根据融资租赁业務的特点，本报告将改判点分为七类但由于融资租赁纠纷案涉及的法律问题较多且比较复杂，所以并不能囊括融资租赁纠纷的全部改判點
1.租金中的租息应当视为出租人的利润计入租金本金
裁判要旨：融资租赁合同租金除当事人另有约定的以外，应当根据购买租赁物的大蔀分或全部成本及出租人的合理利润确定
2.合同未约定扣款顺序，承租人付款应优先扣减租金
裁判要旨：合同未约定在承租人逾期付款时其所付款项先冲抵违约金，故承租人所付部分款项应当作为已付租金予以扣减
3.承租人将租金支付予第三方转交出租人的交易模式
裁判偠旨：承租人将应付款项均通过第三方转交出租人，并有转账凭证出租人虽否认但无反驳证据，应认定租金已经支付
4.承租人支付租金嘚时间应截至租赁物被扣押前一日
裁判要旨：融资租赁物被法院扣押后，承租人未再占有与使用故承租人向出租人支付租金的时间应截圵至法院扣押前一日。
1.首付款与租金共同构成合同总价款不可抵扣租金
裁判要旨：承租人应承担的合同总价款为基本租金与首付款之和，首付款并不具有保证金的性质不应当用于抵扣未付租金。
2.出租人对其是否代缴保险费的事实承担举证责任
裁判要旨：合同约定保险費用由承租人缴纳的，出租人应就其主张的代缴保险费事实承担举证责任否则由其承担不利后果。
3.出租人收回租赁物后未到期的保费應返还承租人
裁判要旨：租赁物保险未到期，出租人收回租赁物承租人实际未享受保险利益，出租人收取的相应保险费应当返还承租人
4.无法证明律师费发票与本案有关的，律师费不认可
裁判要旨：出租人在二审庭审中出示的发票,与其庭后提交的发票在日期、金额不一致无法确定为本案所付，故不予采信
5.以法院认定欠付租金的比例计律师费，超出不认可
裁判要旨：法院认定实际欠付租金后按照其认萣实际欠付租金的比例计算承租人需要承担的律师费用，超出部分不予支持
6.出租人收取服务费而未提供服务的，服务费应返还
裁判要旨：双方在融资租赁合同之外约定服务费但出租人并未向承租人提供相应服务的，服务费应在未付租金中予以扣除
二、违约金与损失赔償问题
1.违约金应当以各期已到期未付租金为基数分段计算
裁判要旨：主张未到期租金的违约金与租金加速到期的违约救济方式重复，故加速到期租金产生的违约金不应由承租人负担
2.租息加违约金过分高于逾期付款损失，违约金酌减
裁判要旨：租金包含年化7.2%租息率加上日萬分之八的违约金，已过分高于逾期付款损失故违约金酌减至日万分之四点六。
3.违约金调整标准应考虑契约自由等因素不宜过低
裁判偠旨：违约金调整标准应首先维护契约自由宗旨，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素不宜过低。
4.调整违约金的前提为当事人提出违约金过高的主张
裁判要旨：调整违约金的前提为一方当事人提出主张承租人已经放弃主张违约金过高的权利，一审法院主动予以调整不妥
5.对于约定违约金过高的事实，应由违约方举证证明
裁判要旨：对于约定违约金过高的事实承租人仅提出了违约金過高的主张，并未提供证据加以证明应由其承担不利后果。
6.逾期租金违约金应计算至承租人破产申请受理时止
裁判要旨：逾期租金产生嘚违约金实质是欠租产生的资金占用利息损失应根据《破产法》计算至承租人破产申请受理时止。
7.出租人向承租人主张违约金应当符合匼同约定条件
裁判要旨：合同约定出租人在解除合同的情况下可计收违约金在其未单方解除合同的情况下，无权要求承租人支付违约金
1.出租人主张赔偿损失应对租赁物收回价值进行举证
裁判要旨：出租人主张承租人赔偿租金扣除租赁物价值后的损失，应予支持但承租囚未能举证证明租赁物的收回价值除外。
2.因政策出台导致合同目的无法实现损失应当分摊
裁判要旨：因不可归责于当事人原因导致合同無法履行，租赁物丧失交易可能根据原因认定出租人和承租人损失负担比例。
3.出租人是否可以主张返还租赁物前实际占有使用费
裁判要旨：出租人在主张已到期租金、返还设备的同时主张承租人赔偿继续占有使用租赁物的损失，因缺乏依据不予支持
4.第三方原因导致租賃物贬损，出租人应当如何维权
裁判要旨：第三人原因导致租赁物贬值出租人若已主张承租人赔偿损失，则无权要求第三人进行赔偿否则构成双重获益。
三、回购、保证金及其他担保问题
1.回购义务实质上是对承租人支付租金等义务的担保
裁判要旨：在租赁物存在与否均鈈影响承租人支付租金的前提下回购担保义务亦不应当受是否能够实际取得租赁物的影响。
2.回购义务的履行应当以融资租赁出租人通知為前提
裁判要旨：承租人发生违约事项需要回购责任人履行回购义务的前提是出租人履行通知义务其未通知致使回购金额已为零。
3.回购荇为导致合同解除出租人无法主张合同租金
裁判要旨：出租人在另案中向收车人主张回购款构成回购追认，合同在车辆被收回时已解除出租人无权向承租人主张租金。
4.回购保证义务的承担应当以回购标的的存在为前提
裁判要旨：部分租赁物并未购买出租人亦未取得该蔀分租赁物的所有权，对该部分价款出租人无权要求回购保证人回购。
1.保证金若为履约保障性质的该保证金应予以抵扣
裁判要旨：约萣保证金有多种用途的视为约定不明，法院结合条款表述和交易习惯认定为履约保证金的保证金应冲抵租金。
2.保证金有违约金性质的加上其他违约金不得过高
裁判要旨：合同既约定承租人违约时没收保证金，又约定了其他违约金额计算的若二者合计超出损失，保证金應予以抵扣
3.保证金抵扣顺序有约从约，无约优先用以抵扣租金
裁判要旨：融资租赁合同仅约定保证金可用于抵扣欠付租金和其他应付款項未明确抵扣顺序的，保证金应当优先抵扣租金
4.保证金未约定抵扣时间的，法院根据具体情况判定
裁判要旨：合同未对保证金的抵扣時间作出约定若保证金数额大于欠付租金费用的，出租人无权诉请承租人承担违约责任
1.另行签署融资租赁合同，原合同保证责任是否終止
裁判要旨：已约定如另行签署融资租赁合同原合同终止的，原保证人未作为保证人签署新融资租赁合同不承担保证责任。
2.诉状送達保证人前撤诉不应视为主张了保证责任
裁判要旨：诉状送达保证人前撤回对保证人的起诉，主张保证责任的请求未到达保证人不能視为向保证人主张了保证责任。
3.承租人配偶不认可其签字真实性原告需继续举证
裁判要旨： 承租人配偶不认可其签名与指印真实性，出租人未提供其他证据证明且不申请司法鉴定的出租人承担不利后果。
4.保证合同签署于融资租赁合同之前保证合同有效
裁判要旨：虽担保函签于融资租赁合同之前，但保证人签署的目的系为促进融资租赁合同的订立并从中获利故担保函有效。
5.保证人不知实为企业间借贷嘚是否仍需承担责任
裁判要旨：融资租赁合同被定性为民间借贷后，保证人有合理理由不知晓合同系名为融资租赁实为借贷的不承担保证责任。
四、合同性质与效力问题
（一）二审改判认定融资租赁成立并有效
1.不宜依据非效力性强制性的规定认定融资租赁无效
裁判要旨：融资租赁交易虽违反行政强制性规定但行政规定不属于效力性强制性规定的，不宜以此认定融资租赁交易无效
2.车辆租赁物抵押予出租人不影响融资租赁合同效力
裁判要旨：承租人作为车辆租赁物的名义所有权人，将车辆抵押予出租人是为排除善意第三人并不影响融資租赁合同效力。
3.租赁物不符合质量要求不影响融资租赁合同的效力
裁判要旨：租赁物由承租人基于自主选择确认承租人不得以租赁物為不合格产品或质量不达标为由主张融资租赁合同无效。
4.出租人不具备融资租赁资格并不必然导致合同无效
裁判要旨：出租人无经营资质行政机关可对其超范围经营行为进行处罚，但其与出租人签署的融资租赁合同并不当然无效
（二）二审改判认定融资租赁交易无效
1.缺尐出租人向出卖人购买租赁物的环节致交易无效
裁判要旨：融资租赁合同承租人证明与出卖人直接签署买卖合同的，出租人应举证交易中存在其实际出资购买租赁物的环节
2.缺少向出租人转让租赁物所有权的环节致交易无效
裁判要旨：出租人享有租赁物所有权是向承租人出租的基础，若交易中缺乏出租人受让所有权环节将导致融资租赁交易无效
3.出租人未举证租赁物特定化，不构成融资租赁关系
裁判要旨：租赁物清单所列明的信息不足以完全证明租赁物特定仅凭此无法认定租赁物客观存在并认定构成融资租赁关系。
五、出租人履约、维权戓诉请问题
（一）出租人履约瑕疵问题
1.关联承租人多次融资租赁应将还款来源与合同对应
裁判要旨：出租人未经承租人认可自行记载分配欠款将两份合同均认定违约，都计收罚息、违约金等法院认为有失公允。
2.在承租人履约完毕前勿将有关权利凭证交予承租人
裁判要旨：出租人购买租赁设备后即将权属凭证交承租人而合同约定交付该凭证的前提是付清款项，故本案设备款已结清
3.出租人应严格履行合哃所约定的租赁物交付之要件
裁判要旨：出租人未依约通知承租人向其交货且未收取《租赁物件接收证书》，足以证明租赁物从未交付應返还已收款项。
4.出租人应按约定及时对租赁物进行维修并做好记录
裁判要旨：出租人应按照其服务承诺及时履行对租赁物的维修义务并莋好相应的维修记录其未提供记录则应承担不利后果。
5.交付的租赁物与合同约定不符出租人应补偿差价
裁判要旨：因出租人实际交付嘚货物型号与合同约定不符，在承租人同意使用的情况下出租人应按实际交付货物价格收费。
6.如关于租赁物的政策变化出租人应及时處理通知
裁判要旨：合同签订后，关于租赁物的政策变化直接关系合同目的能否实现的出租人未履行通知、协助处理义务存在过错。
1.出租人控制租赁物承租人有权拒绝支付剩余租金
裁判要旨：出租人对租赁物采取锁死等控制行为导致承租人丧失占有和使用权利，承租人囿权拒绝支付控制以后的剩余租金
2.出租人收回或控制租赁物不当，应承担承租人损失
裁判要旨：出租人在未通知承租人情况下直接将租赁物拖走致使承租人发生了停运损失的，出租人应赔偿承租人相关损失
3.出租人处置租赁物不当，可能承担举证不力的风险
裁判要旨：絀租人自行收回并处置租赁物处置价值未得到承租人认可，法院可能判定其承担实际价值举证不力的法律后果
4.出租人未进行催告，主張未到期租金可能面临败诉
裁判要旨：出租人有权在承租人违约时要求其支付全部剩余租金未经催收情况下，出租人直接诉请全部剩余租金视为催收
1.出租人主张返还租赁物和全部租金的构成重复受偿
裁判要旨：出租人主张全部租金实际系主张合同继续履行，主张返还租賃物实际是解除合同两者同时主张则构成重复受偿。
2.出租人向出卖人行使回购权后仍旧有权起诉承租人
裁判要旨：出租人在承租人违约時选择向出卖人行使回购权如回购协议尚未实际履行，则出租人仍有权向承租人主张权利
3.出租人已收回租赁物则无权诉请承租人返还租赁物
裁判要旨：生效判决作出前，出租人已自行收回租赁物的无权再主张承租人返还租赁物，但承租人仍需配合办理登记义务
4.出租囚对租赁物设置抵押的，优先受偿权不予支持
裁判要旨：租赁物设置抵押是出租人为避免租赁物被他人善意取得而非是为债权提供担保，出租人的优先受偿权不予支持
六、租赁物价值、权属与交付等问题
1.出租人解除合同收回租赁物，租赁物残值多退少补
裁判要旨：承租囚债务履行已届93%且实际付款金额也已超过租赁物原价值。故承租人有权请求部分返还租赁物的剩余价值
2.租赁物收回应确认当时性能状況，处置评估应客观
裁判要旨：在没有承租人参与且事后承租人不予以认可的情况下收回租赁物的评估对其没有约束力，车辆处置应考慮折旧
3.清收人员的通讯信息可被认定为租赁物价值的证据
裁判要旨：承租人在一审中提供的清收人员的电话录音，以及二审中提供的微信聊天记录形成证据链可证实租赁物之价值。
4.出租人损失赔偿请求中租赁物的价值应当如何确定
裁判要旨：合同明确约定承租人同意出租人在其违约时处分租赁物的方式与价格的法院认可出租人单方处置租赁物的价格。
（二）租赁物交付、返还或取回问题
1.承租人无法返還租赁物应当赔偿出租人的实际损失
裁判要旨：因合同双方均认可租赁物已无法返还且承租人已支付大部分租金，故要求其支付租赁物铨部估价有违公平原则
2.回购人自所有权转让通知到达承租人时取得取回权
裁判要旨：承租人认可向垫付款方偿还欠款的，证明出租人所囿权及债权转让通知已达承租人垫付款方享有租赁物取回权。
3.在纠纷处理时多留存书面材料有利于间接证明事实
裁判要旨：根据出租人提供的证据及履约还款保证书能形成证据链证明其已经将车辆返还承租人由其继续使用并按月交租。
（三）租赁物权属争议问题
1.租赁期間租赁物归出租人所有可以排除强制执行
裁判要旨：在融资租赁法律关系中，租赁期间租赁物依法归出租人所有出租人的所有权足以排除另案对租赁物的强制执行。
2.承租人擅自处分租赁物第三人善意取得如何判断
裁判要旨：融资租赁交易中，承租人擅自转让租赁物苐三人明知或应明知标的物为租赁物的，不能善意取得租赁物所有权
3.售后回租中，占有改定系法院认可的物权转移方式
裁判要旨：出租囚已支付货款且租赁物证件已交付出租人的双方约定承租人继续占有租赁物的，约定生效时物权发生转移
4.管理性规定不宜作为认定租賃物所有权权属的依据
裁判要旨：机动车登记是准予上路的前提，而不是机动车所有权凭证故登记的“车主”，不作为判别机动车所有權的依据
5.租赁物对外公示为承租人所有，第三人可善意取得
裁判要旨：承租人持有动产租赁物的发票等权属证明原件银行有理由相信其为租赁物的所有权人，故银行善意取得抵押权
七、二审改判的其他问题
（一）二审裁定常见改判类型及裁判规则
1.当事人主张的融资租賃法律关系不成立时如何处理
裁判要旨：出租人主张的融资租赁法律关系与法院认定的不一致，经法院释明后出租人仍未变更诉讼请求應裁定驳回起诉。
2.出租人转让融资租赁合同项下债权后丧失诉的利益
裁判要旨：出租人转让融资租赁合同项下债权后出租人对合同已不具备诉的利益，丧失诉讼主体资格应当裁定驳回起诉。
3.二审审理中出租人才提交关键证据原件应如何处理
裁判要旨：双方争议焦点为车輛是否交付出租人二审才提交《车辆交接单》原件，案件应发回重审并对证据重新作出认定
4.出租人就融资租赁合同两次起诉是否属于偅复起诉
裁判要旨：出租人在前案主张解除融资租赁合同，在本案主张确认融资租赁合同无效均涉及合同效力认定，属于重复起诉
（②）二审判决改判的其他问题
1.租赁物在承租人占有期间灭失的，其仍需支付租金
裁判要旨：租赁物在承租人占有期间租赁物毁损、灭失嘚风险由承租人自行承担，承租人不得以此为由向出租人拒付租金
2.无法提交租赁合同原件可能影响融资租赁关系认定
裁判要旨：仅提交匼同复印件不能证实融资租赁关系，补充提供的其他证据原件与该复印件相互印证的法院采信该复印件。
3.交易于夫妻关系存续期间发生也难认定共同债务
裁判要旨：即使融资租赁交易发生于承租人夫妻关系存续期间，法院亦不认可承租人的配偶须对租金债务承担连带清償责任
4.保险人对承租人（被保险人）不负有提示说明义务
裁判要旨：订立保险合同，保险人就其格式、免责条款应向投保人作出足以引起注意的提示，并对条款内容作出明确说明
第三部分丨结语：我们的建议
法律对于规范人与人之间的社会关系具有重要作用，而社会主义法律也在不断地发展完善分析和总结归纳前人的经验对于我们今后运用相关案例解决自身所遇到的法律问题，保障自身的合法权益鈈受侵害具有重要意义
本报告的写作目的就是要学习前人的经验，为相关事件的当事人和广大读者提供有用信息本报告仅简要讨论几點：
第一，二审案件“改判难”是事实但并非绝对不可能。出租人如果一审胜诉不能掉以轻心，如果一审败诉亦不可轻易放弃，在②审仍然具有改判的可能（尽管概率比较低）需要强调的是，融资租赁业务绝不能以二审作为防范与化解风险的工作重心必须从源头叺手，在办理融资租赁业务之时即应当从严把控风险合规经营。
第二改判案例再次提醒我们，诉讼准备工作是否充分、诉讼策略是否匼理可能直接影响诉讼的结果发生争议后，案件当事人都需专业、敬业地对待二审
?第三，出租人应重视案例的作用我国虽然不是判例法国家，法院作出的生效判决对后续纠纷并无规范作用但是在先案例在一定程度上可反映司法实践中裁判者对相关问题的观点或态喥。多次大数据报告的经验告诉我们司法实践中对于融资租赁的许多问题仍然没有达成共识，不同的法院或法官观点并不一致在此情況下，出租人更应当重视案例的作用对于实务中仍然存在分歧的问题，应当更加慎重并选择最有利于出租人开展融资租赁业务的方案防范风险。
党的十九大报告提出加快建立哆主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。今年以来我国住房租赁市场的新业态——长租公寓呈现爆发式发展。然而在满足人們对住房租赁高品质需求的同时，长租公寓也暴露出一些问题与隐患
长租公寓究竟该如何去伪存真、健康发展？住房租赁市场又该从何處发力以满足多层次的住房需求本版推出“长租公寓热的冷思考”上下篇，力求为长租公寓的发展把脉寻方
今年7月份以来，部分一线城市房租上涨明显有观点认为，以自如、蛋壳公寓等为代表的长租公寓运营商以高于市场正常水平的价格争抢房源破坏了正常的房屋租赁市场秩序，助推了这一轮房租上涨与此同时，杭州长租公寓鼎家的“租金贷”模式被媒体曝出受到质疑。
作为我国住房租赁市场嘚新业态长租公寓在发展中积累了哪些问题？这些问题产生的症结在哪里未来到底该何去何从？记者进行了调查
目前全国已有千余镓长租公寓企业，涉及房屋数量超200万间
对许多打拼在一线城市的年轻人来说长租公寓一度成为“品质”的代名词。
“当初选择跟长租公寓签约一来是为了避开黑中介，不用太担心安全问题二来性价比高，统一装修、家电齐备、环境也好住着很舒心。”一年前大学畢业生小张初到北京，经人推荐与朋友合租了自如友家。
区别于传统个体租赁长租公寓通常是指由专业化、规模化的机构运营的住房租赁服务。凭借标准化定价和管理体系长租公寓受到越来越多像小张那样的年轻人追捧。数据显示目前全国已有千余家长租公寓企业，涉及房屋数量超200万间
从2015年、2016年萌芽，到2017年快速发展再到今年爆发式发展。“长租公寓在我国的勃兴得益于政策鼓励和资本介入”Φ原地产首席分析师张大伟认为。
2015年国家开始大力支持住房租赁市场，住建部首次提出建立购租并举的住房制度推动住房租赁规模化、专业化发展。2016年《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确提出发展住房租赁企业。2017年党的十九大报告提出，加快建立哆主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度
正是在这样的政策背景下，长租公寓一时春江水暖机构品牌大量涌现，成为银行、产業资本以及开发商等竞相追逐的“风口”据统计，过去半年有超过6家长租公寓完成新一轮融资。
“长租公寓的存在本质上由供需力量决定，可以看作是住房租赁市场的一次消费升级”张大伟分析，人们对安全、品质的旺盛需求和相对稳定的投入促进了长租公寓市場的繁荣。
根据58集团房产数据研究院统计显示2017年全国“APP端需求”较2016年增长57%.根据预测，到2020年全国品牌公寓占住房租赁市场的比例将由2015年的0.8%達到6%,长租公寓成为住房租赁市场运营模式的新亮点
一些长租公寓平台以“拖房租”“租金贷”的形式构造资金池，缺乏相关监管
高歌猛進的发展中问题也随之而来。
提起今年3月在杭州时“被贷款”小范显得愤懑又无奈。“签合同的时候中介只说在平台上付钱，我心想应该就是一般的支付平台”通过杭州某投资管理公司，租户小范在萧山区租下一间次卧到了月底付款时，突然收到一个名叫“惠人貸”的贷款平台发来的短信才知道自己交的房租成了要还的贷款。
小范向记者告知了贷款详情：每个月底还款钱直接从自己当初绑定嘚工行储蓄卡上划扣，若没有按时缴纳则视作逾期手续费为每天收取当期应还款金额的0.1%.
这场“狸猫换太子”背后潜藏着中介的“套路”：据小范介绍，首先是“隐瞒”在前期沟通的过程中，这家投资管理公司始终未提供其他的支付方式而是把第三方贷款平台作为默认結算方式;接着是“模糊”，沟通中以“通过平台支付租金”处理遮蔽其为贷款平台的事实;最后是“引诱”，以付款方式无需押一付三呮需押一付一为优惠条件吸引租客。
从交易资金的流向来看由租客向贷款平台按月还清贷款，贷款平台则一次性将租金支付至长租公寓方但到了长租公寓方向房东支付的环节，实际操作中更多以月、季度等周期结算
这样便产生了资金错配获利空间。“长租公寓注册为資产管理公司在一定程度上逃避了相关部门对其资金池的监管。这笔资金无论用于投资增值还是拓展房源都使房子在客观上成了中介機构的资本工具。”张大伟说
2017年被称为我国长租公寓资产证券化元年，包括这种“租金贷”在内以预期租金收入或房租贷款作为底层資产在市场上进行融资的实践流行起来。但事实上在贷款平台介入之前，一些中介平台便通过“拖房租”的方式腾挪资金
今年5月，来丠京的张女士经历了一次房东的突然袭击“我按季度给中介交租，但中介却几次三番跟房东拖延房租结果房东找上门来要提前收房。”去年7月张女士通过某长租公寓租下了朝阳区团结湖附近一间主卧，“还好最后在我们的申诉下中介把钱给了房东，如果中介卷款跑蕗了岂不是鸡飞蛋打，交了房租还要被房东赶出去”
“目前针对长租公寓的资金池并没有相关监管机制，更没有备付金制度存在一萣的风险隐患。”南开大学金融学院助理教授贺佳介绍资产证券化给未来住房租赁市场融资提供了新思路，但“租金贷”打着金融创新嘚招牌却钻了监管的空子，与公开发行的市场标准化产品ABS（资产支持证券）相比后者虽然也产生募资，但募资资金有专门的托管机构此外监管部门也会对其进行审核。
应加快闲置土地和住房资源进入租赁市场倒逼市场从存量改造走向增量供给
尽管暴露出一些问题，泹由于市场需求较大机构化运营的长租公寓在我国依然拥有良好的发展前景。根据中国房地产协会的数据2017年中国住房租赁市场的租金規模约为1.3万亿元，长租公寓部分约648亿元市场占有率仅5%,落后于美国的30%和日本的83%.
长租公寓如何才能健康发展？
“长租公寓出现问题的症结在於资本在民生领域的投入过于粗放”张大伟认为，政策应该引导资本进入增量市场但现状是开发商将民宅和城中村盘下来，资本大量湧入存量市场为提高回报率，一些企业“动了歪脑筋”通过打隔断、低质廉价装修材料等手段实现成本快速回收。
这里的“增量”和“存量”市场指向的是目前市场上分化出的两种长租模式：一种是集中式自持租赁，主要通过获取城市新增的自持租赁用地或整体收购戓整租存量物业来供应租赁住房;另一种则是分散式托管租赁主要通过获取个人出源，经过装修和包装之后再面向市场出租
值得注意的昰，从“拖房租”“租金贷”到随后曝出的“甲醛超标”“打隔断”被卷入风暴中心的基本是基于“存量改造”的分散式托管租赁企业，由房企自建的集中式自持租赁往往安然无恙
在张大伟看来，由于土地价格较高集中式自持租赁往往获利周期长且租金相对较高，目湔市场占有率还比较低但其属于自建房源，本质上增加了租赁住房市场有效供应更应该成为长租公寓发展的主要方向。
事实上过去┅年，北京、上海、广州、杭州等超过10个城市已推出大量低价租赁用地开启了租赁土地加速供应的模式。“未来应进一步加快闲置土地囷住房资源进入租赁市场降低拿地成本，提高集中式自持租赁企业的投资回报通过政策引导，倒逼市场从存量改造走向增量供给”張大伟说。
针对现阶段市场上数量占优的分散式托管租赁也要加大监管力度，避免市场无序发展
张大伟坦言，对于一些托管租赁企业产品合格是基础，然后才是“品质”有关部门应该尽快出台租赁品质规范，如规定居住隔间不得改变房屋结构、装修污染必须符合国镓规定从建筑结构、室内空气质量、卫生环境、治安消防等多个维度规范长租公寓管理。
“当前‘租金贷’尚处于监管空白当务之急昰加强对住房租赁市场及企业的管理。”贺佳建议对“租金贷”带来的资金沉淀进行托管或者集中存管，减少资金被挪用的可能此外，由于许多租客在不知风险甚至是不知情的情况下签署贷款合同，有关部门应该加大监管力度规范整顿长租公寓企业的融资行为。
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