90度地产创刊以来，收到不少朋友的后台留言，他们普遍困惑于当前的楼市。事实上，这些也是微信朋友圈里讨论的热门话题，但因缺乏权威数据，大家为此争论不休。

　　鉴于中国房地产地域性很强，各地情况千差万别，一篇文章恐难说清，本文先写写北京。

　　针对北京楼市，我们做了很多功课，仔细思考了此轮上涨周期的内在逻辑，并整理了一些关键数据，希望能尽最大可能还原市场的线度地产认为，上述疑问的答案与以下两个问题密不可分：为什么去年的“930”政策摁住了深圳（楼盘）、上海（楼盘）的房价，药效对北京仅持续几个月就失效了？今年“317”之后北京这轮狂轰滥炸式的调控，政策目标是想让房价降多少？

　　这一点也得到了权威佐证。5月底，时任北京市长、现任北京市委书记蔡奇与部分科技企业大佬进行了一次座谈。在座谈会上，蔡奇表示，“这一轮的调控是要让房价降。”他还指出，惠州新闻北京有限的土地要应对全国刚性需求，这是不对称的，一定要加强需求端的管控。

　　这种“明确要降房价”的市领导表态，以往很少见。换句话说，北京今年这一轮调控的目标，并非只是让房价增幅下降，而是让房价出现实质性下调。

　　那么，北京今年这一轮楼市调控目标，究竟想让房价降多少，这是目前大家最关心的问题。

　　90度地产经多方求证获知这轮调控北京房价到底能跌多少？北京市这轮调控政策的基本目标，是让二手房价回到去年10月的水平。北京房价多少

　　根据我爱我家的统计，今年3月份，北京二手房成交均价达到峰值为63082元/平米，而去年10月，北京二手房成交均价为56166元/平米。如果房价回到去年10月，意味着均价要跌13%左右。

　　很多朋友的直观感受是，今年春节后这波上涨，自家小区的涨幅在15%—20%。将这部分涨幅抹掉，二手房价基本上就跌回了去年10月的水平。

　　实际上，热点城市的房价稳定在2016年10月的水平，是管理层划定的一条重要的“调控红线月，住建部在北京召开了部分城市房地产调控工作部署会。北京、上海等16个热点城市及石家庄（楼盘）等4个房价上涨过快的城市市长参加了会议。会上，主管部门就明确提出：“要把房价稳定在现有水平上，就是与十月份相比，环比不能上涨。”

　　这一精神在环京楼市调控中也得到了体现。6月2日河北廊坊出台限购新政，“要努力把房价稳定在2016年10月的水平上，确保环比不增长”的条款被明确写进了政策文件中。为了实现“降房价”的政策目标，北京在加强需求端管控的同时，在供给端也开始发力。6月底，北京市住建委发布了161个拿地未开工项目和228个开工未入市的项目清单，并催促这些项目尽快入市。。据估算，总计389个在途项目将形成约20万套的商品房供应，这将对购房者的心理预期产生较大冲击。

　　去年“930”政策出台后，北京楼市成交曾冷却了一段时间，买卖双方处于博弈状态。但今年3月，这种平衡被打破，北京二手房价再度发飙。从90度地产整理的北上深房价数据图中可看出，今年3月北京这轮房价上涨，新房价格走势基本平稳，主要体现为二手房价大涨。（见图一、图二）

　　很多业内人士认为，去年“930”之后北京重启了对新盘的限价，但由于北京已进入存量房时代，仅对新盘限价是不够的。但“北京进入存量房时代”的理由，无法解释这样一个事实：深圳、上海同样已进入到存量房主导的时代，去年“930”之后房价却波澜不惊。

　　楼市有大周期和小周期之分，两者各自具备自身的逻辑。房价收入比、房价租金比等指标，适用于小周期，却不能很好解释大周期阶段房价上涨，因为大周期主要由城镇化率和人口结构决定。

　　过去10年，一线城市房地产市场大致经历了三轮小周期，房价呈现螺旋式上涨。

　　大家都知道，本轮楼市上涨周期是由深圳开启的。2015年央行“330信贷新政”发布后，深圳率先启动了暴涨模式。同年10月，上海从深圳手中接下房价飙涨的接力棒。而北京是一线城市中最晚启动的，直到2016年春节后，房价才开始补涨，并奋力追赶深圳和上海。

　　而在去年“930新政”颁布时，北京这轮房价上涨周期还没走完，前两年被压制的需求仍未充分释放。在这种情况下，北京只有出台非常严厉的调控政策，才能强压住如火山喷涌的购房热情。

　　遗憾的是，北京去年的“930新政”并不比其他一线城市严厉，在信贷政策上甚至比深圳还宽松。

　　由于北京新房市场已被“8万元”的红线牢牢套住，二手房成为释放需求的突破口。3月正是全国两会召开的敏感时期，北京二手房价偏偏在这个节骨眼上“不讲大局”地上涨，这招致史无前例的政策“连环杀”。可见，主管部门是线”这轮调控效果是立竿见影的。尤为值得一提的是，这轮调控，政府将目光转向了商住物业和地产中介。网易房产之前披露，今年4月份，主管部门召集北京龙头经纪公司大佬开了一个闭门会，主要商讨“降佣金、开放中介数据接口”的问题。

　　在前所未有的压力面前，链家网下架了关键数据，并对代理的房源主动进行限价。链家凭借自身在北京的垄断地位，很大程度上掌控二手房的定价权。目前的真实情况是，北京二手房已经跌了，相比3个多月前，房价跌幅达到了5%以上。

　　北京、上海现人口负增长 判断房价拐点为时尚早

　　来源：中国房地产报

　　中房报记者 许倩 北京报道

　　随着北上广深特大型城市大量向外疏解非核心功能及控制人口规模，常住人口已经告别了迅猛增长的阶段。

　　1月19日，北京与上海分别召开的国民经济运行情况新闻发布会显示，2017年，京沪的常住人口同时下降，这在1978年以来还是首次。

　　根据公布的数据，截至2017年末，北京市常住人口共计2170.7万，与2016年相比减少了2.2万；2017年上海常住人口2418.33万，较2016年减少了1.37万。

　　记者统计发现，1978年至2017年期间，北京、上海常住人口共出现过两次负增长，北京上一次人口减少发生在1997年，而上海则是在1978年出现过首次常住人口负增长。此后人口再持续增加。

　　恒大集团首席经济学家任泽平说过，判断一个地方未来房价是涨还是跌，长期看人口、中期看土地、短期看金融。

　　据北京工业大学、北京市委社会工委及社会科学文献出版社发布的《社会建设蓝皮书：2017年北京社会建设分析报告》预测，2017年，北京市有可能首次出现人口减少的转折点，人口增长势头将彻底扭转。

　　这一预言显然被印证。同时，新兴的二三线城市开出更为优厚的条件来吸引人才流入。人口流出会导致北京、上海房价下跌吗？

　　严格控制城市规模是人口减少主因

　　2017年末北京、上海常住人口同时出现下降的原因很多，但城市规划无疑是最为主要的因素。

　　北京市委书记、首都规划建设委员会主任蔡奇指出，由于北京是个严重缺水城市，这决定了必须控制人口规模，这是首当其冲的硬任务，也是难点所在。总的要求就是中心城区人口规模减少，中心城区以外平原地区人口规模有增有减，山区保持人口规模基本稳定。路径就是人跟功能走，人跟产业走，保持人口合理有序流动。调控人口规模与建设规模直接相关。

　　根据《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，到2020年，常住人口规模控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平。

　　2016年起，北京各中心城区都承担了人口疏解目标。其中，东城区，计划疏解常住人口3.5万；西城区计划疏散人口3.6万人；朝阳区计划常住人口要控制在85.7万以内，2016年内调减25万流动人口；海淀区计划将全区人口减少12.9万；丰台区常住人口控制在225.7万。

　　北京市常住外来人口在2016年首次出现较大幅度的下降。2016年，北京市常住人口2172.9万，比2015年末增加2.4万人。其中，北京市户籍人口1362.9万，比2015年末增加17.7万人；而常住外来人口807.5万，占常住人口的37.2%，比2015年末减少15.1万人。

　　而《社会建设蓝皮书：2017年北京社会建设分析报告》正是依据北京市城市规划与疏解目标作出“2017年，北京市有可能首次出现人口减少的转折点，人口增长势头将彻底扭转”的预判。

　　上海同样在严格控制城市总人口。

　　按照《上海市城市总体规划（年）》，严格控制常住人口规模，至2035年常住人口控制在2500万左右；按照规划建设用地总规模“负增长”要求，锁定建设用地总量，控制在3200平方公里以内。

　　根据上海市统计局数据，截至2017年末，上海市常住人口总数2418.33万。如果到2035年把上海市常住人口控制在2500万，这意味着只比2017年末增加不超过82万。2017年到2035年18年时间，平均每年增加不超过4.5万人。这样上海能吸收多少外来的年轻人口？

　　判断房价拐点为时尚早

　　北京、上海疏解外来人口的同时，武汉、西安、长沙、南京等二三线城市开出更为优厚的条件来吸引人才流入。“逃离北上广”成为时下热点话题。

　　不过，中原地产首席分析师张大伟认为，现在看，北京作为一线城市，限购限贷政策已经非常严格，常住人口的控制主要是非户籍人口，所以未来的调控主要体现在低端产业的转移，从人口角度对房屋买卖市场影响相对较小。

　　也就是说，北京更多疏解的是低端产业和人口，留下的是高精端产业和人才。

　　而且，对比国外大都市，判断北京、上海人口拐点已至，为时尚早。北京、上海作为国际大都市，仍然有着强大的人口吸引力。

　　中国人民大学社会与人口学院副院长张耀军指出，“随着北京疏解非首都功能，人口会疏解一部分。但上海、北京的就业资源在全国来说是最好的。从长远来看，还是有很大潜力吸纳人口来就业的。

　　任泽平指出，人不断往大的都市圈流入，是最基本的规律和趋势，美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度不管什么样的经济体无一例外。因为大都市更节约土地，更节约资源，更有活力，更有效率，更能为年轻人带来梦想。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的，是不符合规律的。

　　人为控制人口，反而进一步加速人地分离，房价上涨。

　　任泽平认为，中国一线房价涨幅高，就是因为在“控制大城市人口，积极发展小城市，区域均衡发展”城市化指导思想下，土地向三四线、中西部倾斜，而人口向大的都市圈集聚，导致人口城市化和和土地城镇化明显背离，从而导致人地分离，供需错配。

　　“人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移，不仅过去十年如此，未来二十年仍然如此。”任泽平认为。