腾讯与番禺南浦仓文化码头文化仓码头合作吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-08-30 01:16 标签： 番禺南浦仓文化码头

——民生码头改造项目文化设计简介

民生码头，坐落于浦东新区黄埔江畔民生路，是上海港装卸粮食、食糖的专用码头，有着超过一百年的使用历史。最早称为“瑞记洋油栈码头”，后来被英商收购，因标志性的蓝烟囱而改名为“蓝烟囱码头”，在日据期间改称“八州码头”，直至解放后的1956年开始使用现名至今。其两座容量分别为4万吨和8万吨的粮食筒仓以及颇具特色的吸粮机，多年来始终服务于米、糖这两项攸关上海市民生活的重要货物，“民生”二字也可说实至名归。

    时至今日，随着自身设施的老化和市政建设的进步，民生码头的粮食集散功能已经逐步被取代，虽经几次整修，仍无法改变退出历史舞台的趋势。进入2010年，市政府终于决定对其进行改建，在原址打造一个滨江景观区。此举大有借鉴英国利物浦、德国鲁尔区化工业遗存为独特城市风景之意，是城市进化过程中产业价值转变的有益尝试。

    为此，在浦江办（市申江公司）的主导下，开展了针对民生码头改造项目的建筑设计竞赛活动。因为项目的历史遗存价值显而易见，是设计中不可回避的要素，为此笔者所在的易居房地产研究院地产文化研究所，在其中一家参赛设计单位的邀请下参与到了此项目的文化设计中，为该设计方案寻找一个可行的文化内核及运营模式。

既要天马行空，也要脚踏实地

    对文化设计的要求，既包括洞察项目所在地块的历史文化背景，以延续地块的传统文脉，又包括推陈出新，重新塑造地块具有当代特征的精神气质。此外，文化设计必须具有可实施性，在项目的建筑设计阶段，商业开发阶段，后期推广阶段，实际运营阶段等不同阶段其理念都能得到实际体现。

    为达到这种要求，既须天马行空，也要脚踏实地。在分析本项目的具体条件时，我们梳理了项目大致的优劣势：

优势S：拥有一线滨江景观和一定的历史底蕴，处于陆家嘴CBD辐射范围内。

劣势W：旧建筑改造导致项目难以以产权方式出售。公共交通弱。

机会O：陆家嘴金融城外扩，带动项目周边区域发展。

威胁T：和黄、保利等巨头纷纷进驻周边区域开发，常规业态可能形成较大竞争。

    在这样的条件下，开发主体——申江公司又肩负着既要获得一定的商业回报，又要取得良好的社会影响的任务，对项目提出了塑造浦东乃至浦江两岸的文化名片的要求。这就不能不从独特性和易传播的角度考虑项目的功能设定。

追求独特必须基于对“常规”的理解。目前，上海市内现有旧厂房与旧仓库改造的项目多开发为创意地产。以田子坊、8号桥、M50、同乐坊、老码头等为代表，通过保护性开发老厂房、老仓库和老大楼，实现创意产业发展与工业历史建筑保护、文化旅游相结合。保护性开发老厂房、老仓库由于具备特有的历史底蕴、文化内涵，以及便于改造、投资成本相对较低等原因产生了不少成功案例。这些既有经验既为本项目提供了借鉴，也提出了百尺竿头和推陈出新的要求。

追求独特也不能罔顾现实条件。正如建筑设计不应该仅仅为了追求外观新颖而刻意求怪一样，文化设计也不应该仅仅为了传播目的而忽视项目自身的生命力。以本项目为例，根据景观区的规划属性，以及必须产生社会效益的既定目标，很容易让人想到建设诸如博物馆、音乐厅等文化设施的主意，但在现实条件中这样的做法未必合适。类似的做法有“泰特现代美术馆”珠玉在前，似可借鉴，然而纵使本案同样具有濒水工业旧址的特征，但国人刚刚在恩格尔系数上表现得漂亮了一些、却又被房价挤压着日常消费构成，决定了上海市民在精神生活方面的投入远不能与伦敦市民相比。何况民生码头并非通衢之地，在这里建造以展示为主的文化公共设施，恐怕难免人气萧条的前景。

因此，我们初步认定了民生码头的改建工作，必须建立在功能上既有文化意味，后续又有长期运营能力的前提下。这决定了该场所的文化氛围必须既叫好又叫座，避免曲高和寡，而能被大众快速接受。单纯依赖朝来暮去的目的性消费人群，似难达到这一目的。因此在选择业态时我们有意识地考虑了兼顾常驻人群与流动人群，避免人气上的昼夜反差。而居住属性的产品不容于本项目的用地性质，也并非开发目标。为此设置办公功能，引入一批办公人群，为商业部分提供固定客源，形成项目内源性的成长条件成为了顺理成章的选择。

    然而，民生码头由于交通条件的限制、毗邻陆家嘴以及传统上缺乏商务氛围，进行常规的办公物业开发可说是毫无竞争优势。因此办公场所的设计必须在硬件方面做到独具特色，在软件方面则需要有足够的文化标识性，且与其他业态构成整体，起到互相支撑和影响增幅的效应。

    硬件方面，在与建筑师交换意见之后，我们一致同意项目原有建筑体均颇具改造潜力，其中，体量巨大、外形独特的粮食筒仓最为不可多得。

    两个筒仓中的单个柱体直径达到12米，高度超过40米，其超常规的外形具有强烈的视觉冲击力，但其内部空间利用具有颇多局限，绝非常规的商业业态所能轻易消化。

而项目地沿江一线有三个数千平方米的仓库，内空间宽敞宏大，结构完整方正，有着多种切割与分层可能，在对单元面积要求较大的业态中可以得到更好的发挥。

    带着对这些硬件条件的理解，我们研究项目可能采取的文化定位时，再回过头来挖掘土地既有的文化符号。此时“码头”与“粮仓”两个关键词进入了我们的视野。码头——转运之地，通衢之所；粮仓——积累之地，养育之源。两者的语义外延，让我们联想到了由物质到精神，由传统到时尚的转折。

具体而言：通过引入时尚传媒产业，辅以演出、展示、教育、餐饮与酒吧的配套商业模式，以传媒产业为核心，以时尚消费为外延，寻求产业园区与综合园区的合一。实现“天下粮仓→世界文库”、“粮食栈道→时尚廊桥”的升华。从传播角度可以表述为：以国际新传媒艺术中心为内核，集伦敦舰队街、纽约百老汇、洛杉矶好莱坞、巴黎香榭丽舍大街、法兰克福市政广场等风采于一体的新上海时尚中心。过去，人们赖以糊口的粮食从民生码头运入上海市各地，而在未来，文化潮流与信息将在这里聚集，并孕育出丰富而时尚的生活方式。

    这一定位的得出除了建立在上述硬件基础之上，也充分考虑到了几个背景：

第一、全市办公楼市场延续回暖升温势头。由于国内企业和跨国公司的租赁需求进一步增强，上海办公楼市场租金强劲反弹，浦东办公楼平均租金的季度涨幅依然领先于浦西。随着上海打造国际金融中心目标的提出，陆家嘴金融城外扩成为大势所趋，项目所在区域办公及商业配套的需求前景值得看好。

第二、受世博效应及上海文化影响力持续上升的影响，入驻上海的传媒数量急剧增长，据不完全统计，目前至少有75家国外传媒、120家国内其它省市传媒在上海设立记者站。许多传媒和传播部门的工作站点，都在上海自谋办公和住宿场所。上海以上世纪30年代为缩影的都市文化传统和文化都市地位正在复兴之中。

第三、与浦西相较，浦东缺乏成规模、有特色、具档次的时尚娱乐消费场所，夜生活过江消费成为了一大无奈。“浦东的”新天地、衡山路乃至东湖路、静安别墅等等空白都有待于填补。

    定位的可实现性便依赖于这些基础和背景，而其实现方法则体现在建筑设计、后期运营以及推广等诸多环节。以设计为例，主要体现在“一心一轴”的核心功能区设计。

所谓“一心”即一个核心，包括国际新传媒艺术中心（筒仓改建的LOFT办公楼）以及一幢双体仓库中的创意办公部分。此为项目的标志性建筑，主要面向驻沪各种传媒、出版业企业特别是时尚类媒体以及传媒衍生业如广告、传播类等公司。以达到快速消化商业面积，导入基本消费人群的作用，此部分的出租收益也是能最快实现的收益之一。同时传媒聚集所产生的时尚、新锐等氛围辐射整个园区，为时尚展示、时尚秀场等场所提供组织者和主导方。

    国际新传媒中心两个筒仓主体结构保留，内部空间分别按照创意办公与精品酒店的要求以适当比例进行改造，顶层与底层可设置酒廊及其他小型配套商业。建筑外立面可以包括“甲骨文”在内的古文字进行装饰，达到“世界文库”的点睛效果。

而“一轴”即由原有粮食运输栈道改建成的“民生轴”。建筑设计上，民生轴可适当保留原有的吊车、运输栈道等元素，融入地块原有的生活情境，并贯穿起国际新传媒艺术中心、设计酒店、滨江时尚廊等几个重要节点。而其设计目的是不仅要发挥交通功能，更要通过设置丰富的混生业态，起到规整人流动线及发散商业氛围的作用。其混生业态主要由大仓库空间分割的演艺酒吧、高端休闲餐饮、设计师品牌零售、小剧场及其他展示空间为主。

在“一心一轴”之外，园区内还容纳了传媒产业的配套（如独立演播室、多功能摄影棚等）、文教设施、演艺广场等。业态方面集传媒、文艺、时尚、休闲等诸多富有活力的元素于一体，让进入园区的人完成一次精神上、智力上的洗礼。酒吧、休闲餐饮、设计师作品零售、艺术画廊、小剧场等时尚消费以集群式规模出现，既最大化利用了滨江景观，又以浦东前所未有的时尚休闲商业规模有效吸引客群，形成园区商业的重要特征。

    总而言之，这一文化设计思考成果，通过传媒产业创造粘性产业集聚区，既通过“世界文库”的项目形象，迎合上海营造集中传媒出版中心的政策要求，也为项目确定了时尚、活力、高端的文化、商业氛围，并在执行层面上成功地去化仓库等大型建筑体，快速导入人流，同时也为抓住陆家嘴金融城外扩的机遇提供了可能。

截止本文发表，民生码头的设计比赛仍在进行之中，但无论结果如何，地产文化研究的实践工作已经得到了又一次宝贵的经验。在这一案例中，与创意本身同等重要的是对现实条件的认真研判，在此基础上的发散性思考才能成就有效的文化设计。而与工作结论相比，更为重要的也许是工作方法——通过与开发商、设计师的及早、充分沟通，文化设计团队得以在项目还处在一张白纸的阶段就开始了工作，从而提出符合原有土地属性的整体设想，并在保留有用资源、在设计阶段纳入传播需求等等关键处提出了意见。

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