&p&分享我个人的一些经验，&/p&&p&1、谈到书籍大多数人的印象是经典，其实北京一些书店，还是有一些VC相关时事的书的。问题在于你不知道这些书的名字，因为实在太小众了。往往写这些书的人，是投资界“网红”，具有代表性，他们写书都是汇总自己几年的工作精华，具有参考意义。作为入门书，精读意义非常大。&/p&&p&比如我买的几本，王立杰，《投资异类》，清科《中国创投简史》，健一会《中国创投地图》李开复《人工智能》毛挺《风向》&/p&&p&2、描写创业历程的书，复盘项目的案例集。比如说在某一个时间点，2014年，采访20个项目，汇总成一本书，然后可以通过这些书来复盘。培养自己对于项目的感觉。突破自己思维局限。举个例子，如果现在让你回到2014年，你敢投滴滴么？如果有人投资你，你敢做一个滴滴么？滴滴的竞品为啥挂了？都能从书里得到答案。同时学学别人怎么提问的。这个有创业小败局等等。&/p&&p&3、IT桔子类年鉴，统计，描写行业大盘的书，培养数据感，在自己没有资料库的时候，读读非常有好处。当然入行以后，要自己攒资料，写资料&/p&&p&说到这里，基本每个FA机构，创投媒体，每年都会出书。了解有哪些媒体，然后挨个搜他们的书，也是一个方法。我上面提供的，其实都是媒体出的。&/p&&p&因为出书是个低效的事，有点像缓释胶囊，投入又很大，也有滞后性。如果不是机构，没有必要，性价比低，如果是机构，往往是见人多的机构，如采访，FA，数据分析机构，能群体化，批量化产出内容，然后优中选优。一个人为了写书而写书，会很累，也会占用大量时间。得不偿失&/p&&p&4、创投法务相关的一些书，但可能买不到。快法务我记得出过一本。这种需要去找PDF。&/p&&p&另外你问过自己VC的起源是什么么？VC的奥秘在哪？为什么这种模式能连接技术和资本？这时候要读一些描写国外VC的书，这些我就不赘述了，对于着急入行的人来说，等工作几年再读这些也来得及。结合法务的书读，会明白基本没有一个条款是累赘。&/p&&p&5、突破“书” 这个概念&/p&&p&微信课：知乎Live，所有VC出来讲的都值得买&/p&&p&36kr专栏：投资的秘密，几个专栏，都买，网红们放弃几百个十万加，才收一点小钱，闭眼买&/p&&p&公众号：如山如海，记得不要看投资人访谈，还没入门的时候，会扭曲观点。&/p&&p&互联网行业历史公众号：可以看看老道消息，caoz，42章经，梁宁，&/p&&p&行业公众号：左驭，初心，峰瑞，华兴，以太，蓝象，易凯，蓝湖，企鹅智库，阿尔法公社，36kr研究，白鲸，游戏葡萄&/p&&p&个人公众号：vc周记，缓慢思考，浩哥说，投资人子柳，VC手札，JOIN创业实战笔记&/p&&p&关于公众号这块，关注的不要太多，3页左右，太多看不过来。&/p&&p&36kr：专项阅读，把一个细分领域，年所有报道下载下来，按时间，公司分类进行主题阅读，快速扫一遍，有用的收藏。&/p&&p&卖专职课程的：这个很多了，但所有卖课的没有专门卖VC课的 都是零零散散，混杂在二级市场，债市场里。&/p&&p&6、最后谨慎加入VC行业，加入后可能发现你获取信息的渠道没有想象中那么高效，和在行外其实差不多，能培养一些商业思路吧，但是为了VC而VC会付出很多的青春成本的。考虑好timing，升职路径，跟的人，自己的特点（学历，社交，分析，沟通，情商）。&/p&&p&7、看看书还是开拓眼界的。&/p&
分享我个人的一些经验，1、谈到书籍大多数人的印象是经典，其实北京一些书店，还是有一些VC相关时事的书的。问题在于你不知道这些书的名字，因为实在太小众了。往往写这些书的人，是投资界“网红”，具有代表性，他们写书都是汇总自己几年的工作精华，具有…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-33cc5d0383f9_b.jpg& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&1440& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-33cc5d0383f9_r.jpg&&&/figure&&p&&b&（一）小米科技&/b&&/p&&p&小米科技作为产业资本，为打造产业生态闭环，寻找未来业务增长点，采用CVC模式（Corporate Venture Capital）。CVC指投资于外部创业企业的企业基金。CVC设立的战略目标更多的是配合母公司的长期战略，以投资方式驱动创新与模式扩张，并依托母公司的业务优势为被投创新企业提供独特的增值服务。典型CVC组织结构如下图所示。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-aa5caaa547bd8f41006bfffc_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1119& data-rawheight=&351& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1119& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-aa5caaa547bd8f41006bfffc_r.jpg&&&/figure&&p&选择CVC模式的四个驱动因素。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-b4fabb661_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1204& data-rawheight=&446& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1204& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-b4fabb661_r.jpg&&&/figure&&p&&b&小米的投资主题&/b&：&/p&&p&小米认为做任何事前，要找到这个时代最大的逻辑，能成全你的逻辑。因此，确定三个投资主题：消费升级、新零售、和物联网。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&小米的资源和能力圈&/b&：&/p&&p&1）小米以手机产品起家，并逐渐延伸至手机周边，智能产品、生活耗材。其中，生活耗材是指毛巾、牙刷、口罩等标准品。部分产品是低频次的，但组合在一起卖，给用户高频次的体验。用一个东西吸引用户，然后用户会慢慢爱上小米的产品，去买其它产品。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ef85fd051692ffdf91f51_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1045& data-rawheight=&356& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1045& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ef85fd051692ffdf91f51_r.jpg&&&/figure&&p&2）创业七年沉淀如下&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-a003e7aee536bfb8cc64f554c0456fcc_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1228& data-rawheight=&205& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1228& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-a003e7aee536bfb8cc64f554c0456fcc_r.jpg&&&/figure&&p&完成商业闭环，拥有自己的渠道，卖自己的产品。拥有产品的定义权和定价权。最终，效率就很高，做到高性价比。公司才能作为平台，来投资孵化其他初创公司。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&小米的投资原则&/b&：&br&&/p&&p&1）市场足够大；2）现有的产品有痛点或不足；3）产品容易被粉；4）符合小米用户群，能享受小米的流量红利）；5）团队足够强，能降维攻击对手；6）团队和小米有共同价值观，如追求高性价比。&/p&&p&&br&&/p&&p&最后，小米承认没有哪家公司，对未来的想象是正确的。因为，小米投资布局200家，假设其中50家成功，这50家就成为小米未来的新版图，是随机的。未来是怎样的，这个版图就会生长成怎么样。其中，会有一两家公司可能超越小米。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&（二）腾讯控股&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&腾讯作为产业资本，通过投资打造庞大的生态圈，志在竞争对手前发现新的赢利点。近7年投资超200家企业，总投资约500亿元。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-edb52f6a1c1a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1198& data-rawheight=&619& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1198& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-edb52f6a1c1a_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ab6dc8e40c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1323& data-rawheight=&451& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1323& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ab6dc8e40c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&腾讯通过三个层次的投资并购，与其他产品结合，增强自身作为社交的基础设施功能。腾讯既能给予被投公司流量，被投公司通过新业务发展，也能反补腾讯流量。最终，用户到哪儿都绕不开腾讯的产品。&/p&&p&&/p&&p&&/p&
（一）小米科技小米科技作为产业资本，为打造产业生态闭环，寻找未来业务增长点，采用CVC模式（Corporate Venture Capital）。CVC指投资于外部创业企业的企业基金。CVC设立的战略目标更多的是配合母公司的长期战略，以投资方式驱动创新与模式扩张，并依托母…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ca030c8bbd4dc_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&364& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ca030c8bbd4dc_r.jpg&&&/figure&作者：王璟&br&链接：&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://&/span&&span class=&visible&&zhuanlan.zhihu.com/p/25&/span&&span class=&invisible&&292783&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&来源：知乎&br&著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。&br&&br&&p&&b&一、房地产行业面临的问题&/b&&/p&&p&
在过去十几年，房地产行业经历了一个非常繁荣的时期，但随着城市化进程越来越标准化、越来越透明，这个行业的利润也越来越低。从表面上来看，就是过去房地产行业的高额利润，已经被高额的地价、各类繁重的税收、一直增长的运营和销售成本、以及高昂的融资成本所吞噬，但根本原因是，这行做了十几年，运营方式全国人民都知道了，参与这个行业的人太多，都知道利润在什么地方，每个参与者，无论是政府还是企业、无论是机构还是个人，都千方百计的从每个缝隙里扣出利润来，而购房者能承受的经济负担只有这么多，行业利润自然被摊薄。&/p&&p&
在房地产行业谋求新出路的同时，中国社会的老龄化进程开始，房地产的从业人员自然把目光转向退休人员，希望在养老产业上寻求发展。&/p&&p&
有不少文章在分析这个问题的时候，都是通过统计数据，说明有多少老年人、市场有多大、有多少需求，等等；养老地产要配医疗设施、要如何服务、要如何经营、利润在哪儿、这些问题基本上只要是打算向这个方向转型的开发商，都有自己的考虑，但为什么大家依然觉得心里不踏实？&/p&&p&
过去的房地产是和一个城市的发展结合的，从业人员无论是否有这个意识，都很明确房地产行业在城市扩展的进程中扮演的是什么角色，所以规划具体的项目时，怎么选址、怎么建设，这么宣传，是在城市化的大背景下进行的，有在城市生活和参与城市经济活动的经验，项目策划可以从一个大规划上不断的细化下去，所以感觉自己脚踏实地。说到底，在过去的房地产行业，从业者对于房地产本身“我是什么，我从哪里来，我到哪里去？”这个终极的哲学问题的答案很清楚，整个城市化进程就是答案。&/p&&p&
但当地产从业者瞄准医养地产方向时，目前大家只能肯定市场有这个需求，但然后呢？就是这个“然后呢？”，从业人员回答不出来。对于医养地产在社会进程中扮演的是什么样的角色，不知道；对于医养地产怎么起步，不知道；对于医养地产以后会发展成什么样，不知道。如果只是办个带医疗配套的养老院，现在也能赚钱，也已经有人进入了，但医养地产大规模的发展并未开始，因为到底这个行业该怎么发展，大家并没有一个清晰的概念。&/p&&p&&b&二、城市的未来发展&/b&&/p&&p&
实际上，现在真正医养地产还没诞生，或者说还在摸索中，我们在讨论一个想象中的未来产业。要弄清楚一个尚且不存在的产业到底会如何诞生、如何发展，就要弄清楚它在社会里到底扮演了一个什么角色。医养地产终究是房地产，房地产就离不开城市，哪怕是美国的乡间别墅，其实也是依托城市（至少是城镇）而存在的。如果在修建的时候完全不考虑和城市的配合（比如购物、比如交通），不是说这房子不能建，而是说即使建了，也和房地产行业没什么关系。比如国内农村自己起一栋小洋房，自己找几个装瓦匠就行，什么时候依靠过房地产行业？&/p&&p&
所以搞清楚未来地产怎么发展，我们要先从城市的发展说起。&/p&&p&&b&1&/b&&b&、城市的起源与发展&/b&&/p&&p&
城市，从人类建立起集中的社会结构起，几乎所有的政治、经济活动都是围绕城市展开的。作为满足人类居住需求和社会活动的基础产业，房地产中最具有价值的住宅和商业地产，都集中在城市中。&/p&&p&
城市是如何诞生的？城字在西周早期文字里是&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-1ef02ed3a9_b.jpg& data-rawwidth=&83& data-rawheight=&81& class=&content_image& width=&83&&&/figure&
左侧是城墙的象形字，右侧成字是戌字演变过来的，实际上指的是带城墙的防御措施；而市指的是集市，包括集会和市场，代表政治和商业功能。&/p&&p&
防御功能和集市功能曾经是城市之所以存在的原因。但社会是在不断演变的，城市演变至今，实际上城市的防御功能已经淡化了，只剩下集会和市场，用今天的观点来看，可以抽象成信息集散和物流集散功能。现代社会，城市存在的意义就在于信息中心和物流中心，而作为军事防御的意义早已不再存在。&/p&&p&
现代人类选择城市居住，其最大的原因就是为了在城市更方便地获得信息资源和物资资源。如果你现在去问一个人，为什么选择某个城市居住，得到的回答无非是：工作岗位、教育资源、医疗资源、娱乐消费。&/p&&p&
而随着物流运输能力越来越强，人口越来越集中，城市从更广阔的范围内获取资源。在古代，50万以上人口的城市全部靠水，依赖水运获取足够的资源养活数十万人口；而现代，物流运输的技术的进步，即使没有水运，城市也可以养活上千万人口。随之带来的是城市对于周边自然资源和人口资源的汲取，以一省之力供一城发展是绝大多数地区的现状，而且自然条件越差的地方，中心城市和其余地区的经济发展差距越大，一个中心城市所汲取的范围也就越广。&/p&&p&
但城市集中大量人口带来的污染问题也日趋严重，从最初的水污染、生活垃圾污染，发展到现在，由于城市本身依赖的公路运输，以至于汽车排放的尾气就已经足以制造严重的空气污染。30年前不值一提的市区内施工，现在都足以造成雾霾。甚至对于小镇来说，光源从来不是个污染问题，在大城市却足以称之为光污染。城市过大的体量足以让一些在过去耗不起眼的小问题演变成灾难。其他方面还有犯罪问题，交通的低效率，稀少的城市土地资源，高昂的房价，等等。说到底，城市本身过大的体量就已经成为问题的根源。&/p&&p&
国内房地产行业真正起步，应该是从1994年住房商品化开始的。起步之初，房地产只是满足个人居住所需，基本上也是修建在居民工作地点附近，而20多年后，房地产已经发展成和各项资源绑定，直接关系到居民是否能获得自身发展渠道的命脉，也因此成为各项资金争炒的大宗商品。或许有人认为大宗商品不包括房产，但如今炒房的景象又和古代商人囤积居奇，哄抬粮盐有何区别？房产的销售收入来源，也从百姓的钱袋子，发展到了无限的依赖信贷扩张，而今走到现在，即使如此高的房价，开发商又能真正赚到多少？
现在房地产这个游戏，对于参与的任何一方来说，都是负担：开发商面临的是越来越高的成本和越来越大的项目风险；居民在忍受越来越严重的空气污染和拥堵，越来越贵的房价和越来越高的生活成本；公司在面临越来越高的运营成本；金融机构则面对越来越高的信贷风险。但由于城市集中资源的天然属性，凡是不参与的人在获取资源上必然比别人落后，然后从现在的社会地位上跌落。&/p&&p&&b&2&/b&&b&、城市到底提供什么资源？城市未来还能否保持资源优势？&/b&&/p&&p&
房地产行业未来如何发展，并不在于房子修成什么风格，不在于项目如何运作，不在于如何招商引资；房地产永恒的核心标准在于向居民提供居住场所的同时，向居民提供教育资源、信息资源、医疗资源、娱乐消费、以及工作岗位，而这些资源，最终可以归类为信息资源和物资资源。之所以城市能提供这些资源，根本原因在于城市是信息资源和物资资源的集散地，或者反过来说，由于信息和物资需要集散地，所以城市才得以存在。&/p&&p&&b&
信息资源&/b&&/p&&p&
目前我们的最大信息来源，已经转移到网络上，对于大部分人来说，并不需要每天在城市里奔波；而需要获得行业内非公开信息的人，比如各行各业的老板、专业领域从业人士，这些人中，凡是需要长期持续对业内信息保持敏感的人，本身就到处奔波，居住在城市外围还是城市内，对他们来说并没有太大区别；另一些不需要持续沟通的工作，也可以通过间断性的聚会和拜访来达到目标，也不需要居住在城市中。&/p&&p&
另一方面，教育资源其实也是信息资源的一种。大学教育虽然要依赖城市，因为至今为止，只有城市才能提供高级工作岗位，但实际上大学并不需要建立在大城市的核心地带，实际上大学完全可以迁移到与大城市有一定举例的城镇中（很多大学也是这么做的），其次学生住校本质上只是暂时居住在学校中，大学本身也可以视为一个小型城镇。&/p&&p&
中小学教育水平实际上处于衰退中。在过去，教师是一个收入稳定，生活有保障的职业，对于人才来说是优选职业之一，而现在，经济高速发展后，中小学教师的职业发展空间小，义务教育收入低，导致人才已经越来越不愿意从事这个职业，教育水平随之下降。但另一方面，家长实际上非常愿意为子女的教育付出非常高的代价，这导致补习班、补习学校等如雨后春笋般兴起，这些以补习班名义变相从事私立教育的人收入并不低。而且现在已经出现了补习班的老师教学水平高于公立学校，因为在课外补习这个更开放的市场上，凡是教学水平低的老师都没法适应市场化的竞争。&/p&&p&
这种情况下，实际上（特别是对于高收入人群来说），中小学提供的只是个学籍，子女在基础教育上的优势实际上是通过这些游走在教育政策法规边缘的教育从业人员提供的。一个简单的，有资质的中小学学校，配合更灵活，更繁荣的补习班教育，其效果甚至可能高于现有的大部分中小学教育水平。而从父母的角度来看，高价补习班的开支也远比一套学区房便宜。从这点儿来看，未来中小学也无需建在大城市里。&/p&&p&&b&
医疗资源&/b&&/p&&p&
这些年各大城市房价飞涨的情况下，大家解释大城市房价上涨的时候，往往会提到医疗资源。但这个理由非常可笑，成都的医疗资源比北京上海差多少？深圳的医疗资源又比北京上海差多少？如果说医疗资源导致房价差异的话，难道在成都感冒了，打算包架飞机去北京看病吗？&/p&&p&
我们生病，有大病、小病、急病等区别，按照现在城市的拥堵程度，如果真得急病了，大概救护车会堵在路上吧？我们平时一些小病，并不需要去什么著名专科医院，需要的是一个靠谱的、能解决常见病的医院，如果经济条件更好，还需要一个能专门接待我们的保健医生，而不是提前半个月预约或者凌晨几点排几个小时的队，然后花上大半天的时间在人堆里从一个科室挤到另一个科室；遇到事故或急病的时候，我们需要的是马上就近送到有急救条件的地方，而不是等着预约哪个全国著名的专家。没有人会因为担心自己将来可能得癌症，而选择在著名医院门口买套房子。&/p&&p&
由于体制和历史问题，医院的利润基本上转移到了药品和医疗检测，医生再通过选择高价药、高价检测等从中分得行业利润。但从私立医疗上，并非不可能将这部分利润转移回来，通过较高的诊断费用、更便宜的药品和检测，为远离城市的大型社区配置的小型医院，最终会发展成为类似水电气一样的收取人头税的基础设施，而社区居民的医疗费用未必会上升多少。&/p&&p&&b&
消费娱乐&/b&&/p&&p&
除了餐饮之外，过去需要逛街才能满足的消费，现在有多少是通过网购完成的？有多少娱乐是通过网络游戏和下载电影完成的？凡是已经成家又有小孩儿的家庭里，靠在城市商业区闲逛来娱乐和消费的时间，一年内有多少？一个数万人的社区，其规模和一个综合性大学没有多大区别，除了无法提供大型商场和商业街之外，完全可以提供小型电影院、酒吧、健身房等活动场所。&/p&&p&
另一方面，现代信息网络支撑下，物流并不需要依赖大城市作为物流中心和信息中心，只需要在交通干道上设立中转场所，就可以直接发放到各节点，这种情况下物流成本甚至比以大城市作为物流中心的成本更低。过去物流模式是从大城市到大城市，再从大城市到小城市、乡镇，物流行业内部称之为干线、支线。未来干线→支线的物流模式必然会被网状物流替代。&/p&&p&
现在运满满、货车帮等网络货运平台正在推动这个趋势。直接从生产地到各聚居地的物流，其物流里程和物流时间都比以大城市为集散地低太多，而且由于地价和生活成本的问题，摆脱了大城市作为物流枢纽，物流运营成本也会更低。这种情况下，未来小城镇的日常消费品，甚至部分高档品牌商品的价格应该是低于目前大城市的价格的。&/p&&p&&b&
工作岗位&/b&&/p&&p&
这个才是最重要的，没有工作，没有收入，一切都谈不上。现在城市提供的岗位中，凡是事务性的，信息处理的工作岗位，都可以通过网络远程完成，而生产性企业的工作，虽然无法远程完成，
但这些企业其实绝大多数本来就不在大型城市里。&/p&&p&
对于员工来说，在北上广两万的工资、数万一平米的房价，和小城镇上8000的工资， 3000的房价之间，你选哪个？用人单位又会选哪个？对于一个企业来说，在过去需要依靠大城市，无非是要依赖城市的物流和信息，而现在这两个都不成问题了，只剩下人才招聘的问题。一个区域人口太少，细分行业的人才数量是无法满足企业需求的。但如果大部分工作可以远程完成，则不存在这个问题。&/p&&p&
但远程工作会带来管理效率下降、沟通效率下降等问题。为解决这个问题，一方面需要身临其境的感受来营造氛围；另一方面需要管理模式的改变。通过目前AR、VR技术的发展，未来可实现如同科幻电影中一样的虚拟交互，这个可以解决沟通效率和工作氛围的问题。而管理上，从工作内容管理转向任务目标管理，是更有效的管理方式。&/p&&p&
重复性的，机械化的工作，从事这种工作的人员素质要求很高么？如果要求不高的话，为什么要担心招不到人？而创造性，开拓性，高级管理岗位等，需要的人才素质是高，但这类工作，如果不按照目标成果来管理，每天监督着他们装模作样的上班又有什么意义？企业管理能不能完成从工作内容管理转向任务目标管理的改革？至少目前一些合伙形式的设计室、一些小型公司是成功做到了的。&/p&&p&&b&三、未来城市展望&/b&&/p&&p&
20多年前，有些城市曾经提出过卫星城计划，即大城市周边几十公里内，分布多个城镇，以城镇的发展促进经济发展。而在国际上，20世纪初就提出了卫星城的概念，目的就是限制大型城市恶性膨胀。但在国内，商业地产兴起后，卫星城的商业地产价值远不如大城市；其次，在信息化技术推动下，更复杂的商业活动需要更高端的人才，没有人口基数支撑的情况下，一个城市内根本无法提供足够的高端人才，相距过远的卫星城本身阻碍了人才的流动，这两个原因导致了卫星城概念没能真正变为现实。&/p&&p&
但现在，大型城市已经远远超出过去的想象，大城市本身带来的社会问题，环境污染问题日益严重，城市本身也阻碍了交通物流的发展。随着网络技术的高速发展，信息和物流去中心化的发展已经起步。第一次世界大战后，军事技术和理论的进步，使城市丧失了军事防御功能；100年后的今天，随着信息技术的进步，交通基础设施的完善，大城市将逐渐失去信息和物流中心的功能。&/p&&p&
未来将出现专门的居住区域，容量大约在10万人这个级别，分布在现有大型城市100公里范围内；配套有专门针对常见病、具备急救能力的小型社区医院；简单的餐饮和购物，通过网络解决部分娱乐和消费；通过社区学校提供基础的教育，并以私营的补习班作为补充，提供高质量的教育；通过远程办公解决人才流动的问题。&/p&&p&
这种形式下，居住区域会形成以现有互联网为基础的新型城镇，大大降低生活成本，依靠高速路和高铁作为到中心城市的快速交通手段。居住区域内环境优美，治安良好，并且彻底解决了居住地交通拥堵和污染严重的问题。&/p&&p&
过去需要政府力量才能推动的卫星城计划，以现在大型房地产商的体量，卫星城的建设完全可以由房地产企业推动。实际上现在已经出现了一些大型企业自己规划聚居地的案列，也有开发商在推进超过10万人居住的大型地产项目，这些本身已经达到了小型城镇的规模。&/p&&p&&b&四、医养旅游地产-----&/b&&b&企业版卫星城计划的发展跳板&/b&&/p&&p&
建立上述的小型城镇，需要解决医疗、教育、消费娱乐、就业岗位四大问题。&/p&&p&
这四个条件中，医疗需要的是医疗行业商业模式的转变，只有类似家庭医生的模式，才可能在远离大城市的地方提供满足居民需求的医疗服务，而只有以医院的形式才能适应我国现有的医疗政策。但现行利润分配模式下，没有特色又体量过小的医院缺乏投资价值，无法驱使资本在这方面投入。因此整个产业链从药品盈利、检测外包盈利，转向诊断治疗盈利，才可能将医疗的经营收益变成类似人头税的形式，才具备长期投资的价值。使医务人员本身成为获利的核心，才可能让医务人员愿意远离大城市，免除医护人员对于脱离原来的利润分配体系的担忧，同时使医院本身的经营管理和盈利模式简化，才可能在保持较高的治疗水平的同时，同步降低医疗费用和医院的运营管理成本，一个小型化高水平的社区医院才可能维持运营。当然，这个过程也非常困难，而且问题多多。&/p&&p&
教育方面，以社区中小学为基础解决学籍问题和儿童的日常管理，配合中心城市的私立教育机构派遣老师到社区提供补习班服务，解决儿童在本地的教育问题。&/p&&p&
消费娱乐方面，需要在新型卫星城里提供小型化、精品化的消费娱乐场景，促进居民的自发性交流，形象的说就是一个超大型的业主活动中心和小型化的商业综合体的结合，再以网络游戏和电影作为补充（我可以说我家现在的日常娱乐是以游戏和电影电视剧为主么）。&/p&&p&
剩下唯有就业问题，远程办公需要AR、VR等虚拟技术的进步，并且企业自发性的调整管理和经营模式，房地产开发商在这个问题上只能被动地等待。&/p&&p&
介于这种现状，实际上目前最适合切入的角度是医养地产。首先，医疗养老针对的主要是中老年人，退休人士。这些人本身就不存在就业问题，即使还在工作，同时还能够负担的得起专门的医养服务的人，也是属于经济条件较好，社会地位较高的人，这些人本身往往就是长期出差远程办公的。至于那些退休了的老人就更无须担心就业问题了。&/p&&p&
同时在现在城市污染严重，特别是雾霾严重的情况下，这些人也是最迫切需要远离城市的。现在老年人跑气候环境较好的旅游区常住已经是普遍现象，但现状基本上都是旅游区某某旅游地产热卖，从一开始规划，是作为高端人群的旅游独家小屋来卖的，并未考虑如果业主长住该怎么考虑，配套的医疗也比较缺乏，往往是开发商出乎意料的发现楼盘里出现了大量退休人员后，才匆匆配上诊所，而等到退休人员带着小孩儿来住之后，又匆匆配上一个幼儿园。&/p&&p&
针对这些人的医养服务，中医其实有特别的优势，而正好中医对医疗器械代理商，医药代理商等依赖程度较低，容易脱离过去的利润分配体系。而且中医基本上都是按全科医生来培养的，大大降低了医疗资源配置的难度，特别是在这种卫星城模式的创立初期，缺乏管理经验的时候，中医的全科医生特点尤其重要。虽然合格的中医师较少，但在这种新型卫星城模式大规模推广之前还是够用的。再配合少量针对简单疾病治疗的西医、急症科，和中心城市的大医院建立大病重病快速转院制度（甚至可以配备直升机，这可以和景区的通航公司配合），就可以在远离大城市的地方建立完善的医疗服务。&/p&&p&
另一方面，大量的人口入驻，是个漫长的过程，如果早早配上医疗养老的基础设施和人员，意味着早期医疗方面的投入是处于空转的状态，而如果不投入医疗基础设施，则无法吸引老年客户。这就变成了先有鸡还是先有蛋的问题。为了避免这种问题，其实最佳方法是让政府出面，房地产企业参与投资，在当地建设与医疗和养老相关的，比如中医药研究和养生等的相关科技研究项目，再依托该项目开展养老项目，以先吸引老年人，在通过老年人引入儿童，最后等技术发展，远程办公的技术和社会环境都成熟的时候，由老年人和儿童引导青壮年入住（你父母和子女都住在这儿了，你来不来？PS：中医是对现在医疗产业的利益分配体系的依赖远小于西医，这也是以中医的名义在远离城市的地方开展医疗养老项目的优势）。&/p&&p&
早期开展的这类项目，优先选择的地址应该是现有的小城镇附近，在缺乏城市规划和管理经验的情况下，先借助小城镇上现有消费娱乐设施，后期逐步实现开发商自己规划消费娱乐等基础设施。&/p&&p&
其次，选取的位置应该位于附近有旅游资源的地区，让中老年居民的子女在节假日有充分的意愿来这些远离大城市的地方。可以同步开发当地的旅游资源，以此盈利；另一方面是吸引青壮年和小孩儿更长时间生活在这些远离大城市的地方。并且在现在大城市空气污染严重的情况下，旅游景区的自然环境对老年人和儿童有绝佳的吸引力。&/p&&p&
与之配合的是开始对教育产业的投资，逐步满足小孩儿在这些地方的教育需求，建立新的教育产业模式，最终实现儿童在本地定居。由于老年人和小孩儿都是脱产人员，并不需要考虑就业问题，这种情况下可以从老年人起步，逐渐扩展到小孩儿，将非这些生产性人员从中心大城市逐步转移到远离大城市的新型卫星城。而在这个过程中，对于城市依赖性不强的工作岗位上的青壮年自然就会转移到这些卫星城。然后等待信息技术的进步，远程办公实现后，从事事务性工作的青壮年自然会自发性的转移到自己父母和小孩儿的所在地。&/p&&p&&b&五&/b&&b&、在当前条件不成熟的情况下，如何构建远离大城市的社区。&/b&&/p&&p&
未来房地产是个大城市人口外迁，形成城镇群落的过程，通过现有的信息技术和互联网技术支持下的物流网络，实现信息和物资集散的去中心化。起起步阶段，最佳方案是选择气候优良，富有旅游资源的小镇，借用政府资源在其附近投资医疗科研项目，以此吸引在大城市背负了沉重的买房和生活负担的科研人员。再以该医疗科研项目为基础，衍生养老地产，并以科研人员作为高消费人群，老年人作为中等消费人群，吸引当地小型商业自发兴起。&/p&&p&
在养老常住人口达到一定水平后，在原有的旅游小镇和新建的养老聚居地之间，新建小型商业综合体。同时投资私立中小学和幼儿教育，并与各类课外补习教育机构合作，提供教育资源，吸引儿童入住。&/p&&p&
最后等待技术进步和企业管理的革新，远程办公实现，吸引中青年入住，完成城市人口的外迁。&/p&
作者：王璟 链接： 来源：知乎 著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。 一、房地产行业面临的问题 在过去十几年，房地产行业经历了一个非常繁荣的时期，但随着城市化进程越来越标准化、越来越透明，这…
&p&&b&主页君说：&/b&&/p&&blockquote&我在后台和知乎，被问及最多的问题之一：非金融教育背景及行业，有兴趣转型投资，怎么实现这一路径？&br&讲真，比较难。&br&难的倒也不是考证、上学和面试，难的是下定决心，做好从头来过的打算。难的是对自己有准确的定位，琢磨出自己的比较优势（哪怕是潜在的），难的是让对方觉得你理性与热情兼具。&br&此次特邀约稿，我请来的是一位无论年龄、性别、背景都算的上是典型的非金融背景人士F君，由她来讲述下自己的转型历程。倒不是说想给非金融背景人士猛打鸡血，更多的是有此想法的朋友可以对号入座下，看看自己是否适合这条路。&br&闲话少叙，直接上主菜。&/blockquote&&p&&b&F君的个人简介&/b&&/p&&p&&b&教育背景：&/b&工学&MBA双硕士 &/p&&p&&b&工作背景：&/b&环保行业10年，多面手（技术、市场、管理为主线，曾短期轮岗过人力、行政、知识产权管理），股权投资8个月（已经完成2个投资项目）。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&Q：一直从事工科路线，什么时候开始萌生了转行的想法呢？&/b&&/p&&p&A：我是一个半路出家的管理者，理工科读到硕士，技而优则管。&/p&&p&初入社会的第一份工作中，Boss试图把我培养成一个多面手，因此除财务以外的部门我都轮岗过。&b&这样的背景，如果遇到发展期的企业，能够和企业一起成长起来，还是会有不错的发展。但要是企业发展速度不够好，我本人的职业发展也会很快遇到瓶颈。&/b&很不幸的是，我读MBA前的工作一直跟环保相关，那些年，环保行业本身一直处于可有可无的状态，企业要快速发展，也是一件很难的事儿。&/p&&p&因此，我本人的职业发展，也进入了迷茫的状态。我其实并不知道我是否该继续在这个行业发展，也不确定如果不在这个行业发展，我又能做些什么？&/p&&p&转型的想法是在备考MBA和就读MBA的过程中受到同学、老师的启发才萌生的。&/p&&p&&b&Q:转行不是一件很容易的事情，转型过程中，怎么确定方向，找到之前经验的契合点？&/b&&/p&&p&A:转行是一件非常困难的事情，尤其是对于我这种在一个行业已经深耕10多年的人而言。&/p&&p&我当时考虑了几个方向：&b&在同行业转变工作职能、向本行业的上游发展、向本行业的下游发展。&/b&&/p&&p&&b&在同行业转变工作职能：&/b&读MBA的时候，环保行业依旧是边缘性行业，在一个不太有发展的行业去转变工作职能，似乎不是一个好的选择。对我们的职业发展来说，选对行业似乎更重要。随着十八大以来，环保政策趋严，或许环保行业会有一个起色。这个选项有待观察。&/p&&p&&b&向本行业的上游发展：&/b&环保行业的上游是环保新技术，再上游是环保行业投资。环保新技术，本人已经不从事研发很多年，现在又读了一个工商管理硕士，似乎不再适合重操旧业。环保行业投资，要求从业者有财务、法律、实业背景等综合能力储备，这点我似乎已经大部分符合。但是环保过去十年都景气度不高，投资行业似乎也不太重视，依托我本身的环保实业背景去实现转型，困难依旧很大。因为专门投环保行业的投资公司太少了，专业投资环保行业的投资经理岗位也几乎没有。这是个看似可行，却困难重重的选项。&/p&&p&&b&向本行业的下游发展：&/b&我所在的行业的下游是环保工程行业，这个行业似乎比较粗犷，并不需要太高学历的人。这个选项直接被Pass。&/p&&p&&b&Q：为了转至金融投资领域，自己做了哪些方面的计划和准备？&/b&&/p&&p&A：为了转型，我做了许多准备，但似乎又不是完全针对转至金融投资领域，我做的这许多准备都是依托MBA学业展开的。&/p&&p&首先，&b&我很认真的准备了就业指导中心提供的职业咨询&/b&，带着疑惑前往。根据我的简历，老师给出的意见是，转行咨询或是投资，都是可行的。但是我要解决的是家庭和工作的平衡。这两个行业都有劳动强度、工作压力的双高特点。&/p&&p&其次，&b&我重度参与了学院的各类义务活动&/b&，MBA招生大使，MBM（企业导师项目）大使，创业社团等。在这些活动中，一方面帮助了大量的同学，另一方面也是一个展示我个人能力的平台。可以说这些活动的参与，是一个双赢的局面。&/p&&p&再次，&b&我深度参与了导师的投资管理公司业务&/b&。在参与导师投资业务期间，对我学习投资行业业务知识是非常有帮助的。在书本中学习和在实践中学习，完全不是一个概念。&/p&&p&然后，&b&我在选修课部分，特别选修了财务、证券相关的课程&/b&，在国外交换期间，不畏艰难的选修了Financial Reporting（挂科最多的课程）。&/p&&p&以上四点，是我认为对转型帮助最大的。&/p&&p&&b&Q：这个过程中，除了自己个人的努力，哪些外界因素对自己的影响或者说帮助较大？&/b&&/p&&p&A：在准备转型的过程中，自己个人的努力是核心关键，但外部力量也同等重要。其中以下方面对我的影响、帮助较大：&/p&&p&&b&其一，MBA同学、校友。&/b&&/p&&p&MBA的同学来自各行各业，其中对我帮助最大的有两类：环保行业和投资行业。创业社团经常会组织创业赛事，投资行业的企业导师、往届校友通常是大赛的点评嘉宾，和各位前辈的交流经常给我很大的启发。环保行业的校友之间的交流，经常带给我行业发展趋势的启发。&/p&&p&&b&其二，MBA金融板块课程。&/b&&/p&&p&MBA金融板块课程的学习是投资专业知识获取最重要的渠道。尽管由于基础各不相同，大家能够获取的知识也会有很大差别，但系统的课程学习会给个人一个专业框架，有一天你遇到类似问题时，你能够很快意识到从哪些方面去补。&/p&&p&&b&Q：MBA对你转型到金融投资的帮助大吗？ &/b&&/p&&p&A：非常大，起决定性作用。&/p&&p&我是理工背景，财务、法律等专业知识，全部来自于MBA课堂。这些内容，完全靠自学，难度非常大。通过MBA的系统学习，不仅可以补充财务、法律等专业基础，也可以学习系统的管理学知识，如管理经济学、人力资源、市场营销、运营管理、战略管理等，这些看似都不是很深入的学习，实则用途很大。尤其是对有一定管理经验、社会经验的学生。学的目的是悟，而悟的基础是过往经验和专家启发。年龄偏大，三十岁至四十岁，有一定的工作经验、管理经验的学生，在原来的经验上，受老师启发，开悟的可能性更高。正是由于MBA就读过程中的系统学习，才让我转型阵痛期比较短。&/p&&p&&b&Q：抱有这种想法的人不少，就你的观察，拥有怎样的特质，比较容易完成这次转型？&/b&&/p&&p&A：是的，现在股权投资行业整体比较热门，就读MBA后转型金融的学生很多，但成功者其实是有数的。通过我面试投资经理的经验看：&b&复合背景、转型决心大的人会更容易完成这一过程。&/b&&/p&&p&&b&关于复合背景，分为两大部分：一个是学历背景，理工科+金融（包括MBA）学历背景会更容易；另一个是工作背景，最好有理工科（学历背景）行业的工作经验，如果做到管理岗位，转型起来会更容易。&/b&&/p&&p&人和人的差别，说到底是思维的差别。技术型人才、管理型人才和投资型人才，在思维模式上是有很大差别的。&/p&&p&纯技术型人才，思维偏线性思维，A推导出B，B推导出C……，这没有任何偏见或者不敬，毕竟我本人也曾经是工程师。&/p&&p&管理型人才，开始关注面，而不仅仅是关注一件事。职责使得TA开始注重整个部门或整个公司的发展，也开始接触一些外部关系维护的事务，其中有一些外部关系，可能会成为投资专项的加分项。&/p&&p&投资型人才，一般要求全能型人才，能看懂投资企业的技术路线，能撰写投资报告、能跟投资标的创始人保持良好的沟通……通俗点说，要能文能武，内外兼顾。一个很崇拜的私募机构创始人，MBA师兄说过一句话，本人很深以为然：“投资到目前为止，仍旧是有一个精英的行业，不需要人多，只需要人精。”&/p&&p&&b&关于转型决心，这个要重点拿出来说说。&/b&&/p&&p&转型不是一件说说就算的事，它很可能会给你的收入带来重大影响。&/p&&p&你在实体企业已经是一个行业领袖，收入不菲，工作步入正轨后，已经比较容易应付。但你转型到一个新的行业，很可能会带来收入上的下降，因为你到投资行业来，是一个新手，需要培养。培养，可能成功，可能失败，如果这种损失全部由公司来承担，公司往往不愿意。这也是大家愿意高薪挖角业内精英，而不愿意着手从头开始培养新丁的原因。
&/p&&p&另外，进入一个新的行业，工作压力、强度会远大于原行业，一方面是投资行业本身就是双高行业，另一方面是因为进入新行业，一切都要从零开始积累。&/p&&p&我在面试时总是喜欢问一句：&b&转型的决心有多大？有哪些行动？&/b&&/p&&p&一个学弟告诉我，他花了近2万元去考CFA，这就是他的行动。也有一个同学告诉我，他一直在计划转型，请注意，一直在“计划”。这两个朋友的差别就在于行动力。努力去储备投资行业所需要的知识，比如CPA、CFA考试，司法考试，以及愿意接受低于原行业的薪水，这都是转型的决心，但我觉得并不限于此。&/p&&p&&/p&&p&&b&Q：和其他金融背景、财会法律背景的人相比，你觉得实业转金融的人员，有哪些不同？优势和劣势分别是哪些？&/b&&/p&&p&A：应该说各有优劣吧，只能说每个类型的人从自己本身的优劣出发去制定最优的工作策略，本身没有太多的差别。&/p&&p&&b&纯金融背景、财会背景、法律背景的人，可能更多的从通用的部分去评估项目，项目来源广泛，却有很难在某一个领域找到特别的项目。说实话，我没有太多关注这部分。&/b&&/p&&p&&b&实业转金融的人员，更多的依赖对实业的了解、对行业现状、未来的判断。在行业上会有局限性，同时在一个行业可能会找到一些特别的项目，别人看不懂，而你却看得特别准，成功率很更高。&/b&&/p&&p&&b&Q：转型完成之后，工作中面临最大的挑战是什么？&/b&&/p&&p&A：转型后，工作中面临最大的挑战还是金融行业知识的储备不够。&/p&&p&书本上的知识总是死的，实践中的知识才是活的。边工作边补充，是一个体力活，没有好的身体，往往是吃不消的。从今年4月份开始，我已经很少有自己的时间了，我放弃很多的聚会和非金融、环保知识的学习，我只紧紧围绕着工作相关，不停的工作，不停的学习、不停的复盘。每次都能发现不足，这种打击和工作强度，应该是转型期的最大挑战。&/p&&p&&b&Q：在对人员的招聘筛选方面，你一般比较看重哪些细节？因素或特质？&/b&&/p&&p&A：&b&在人员招聘筛选方面，我比较看重第一学历和综合素质。&/b&&/p&&p&第一学历的重要性，我就不展开说了，这点相信大家各有看法。&/p&&p&综合素质往往被认为是比较虚幻的，但我并不这么认为。&/p&&p&其实&b&综合素质，具体了说是一种判断力，这个判断力是多方面的&/b&。&/p&&p&比如，&b&自我认知&/b&。你觉得你自己是一个怎样的人，别人眼中是一样的吗？&/p&&p&比如，&b&对整体行业的判断&/b&。你可以是只关注你那个细分领域的工程师，作为工程师，只关注细分领域就够了，但你现在是想转型金融啊，金融行业要站在整个行业的发展上看问题，既然想转型，是不是应该先培养出金融行业的特质再来面试？&/p&&p&比如，&b&行动力&/b&。每个人都可以有计划，关键的是，你对你自己的计划付出了哪些努力？你是空想家还是行动家？&/p&&p&比如，&b&沟通能力&/b&。沟通是双向的，能够简单扼要的表达，也能够准确的理解、反馈。&/p&&p&&b&Q：还有其他想要对公众号读者分享的人生经验吗？&/b&&/p&&p&A：&b&做“靠谱”的人。“&/b&靠谱”是最基本的、最朴素的，也是最难做到的素养。言必行，行必果。&/p&&p&&b&“Be Nice”，保持正能量&/b&，与人为善，没有人愿意去帮助一个负能量满满、不友好的人。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&公众号关注二维码&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//weixin.qq.com/r/8zsEHE-EcRIOrQt-927h& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&weixin.qq.com/r/8zsEHE-&/span&&span class=&invisible&&EcRIOrQt-927h&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a& (二维码自动识别)&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&CareerChoice职业发展咨询公众号（微信ID：careerchoice）。&/b&&/p&&p&&b&CareerChoice专注于金融/财务/法律/MKT/HR方向的个人职业发展咨询。&/b&&/p&&p&&b&定期发布：关于以上领域的原创文章、行业人士私人特邀约稿、以及精选相关行业内新鲜真实的招聘岗位信息。&/b&&/p&&p&&b&个人职业发展咨询预约请查看公众号菜单“职业咨询”板块，并后台留言。&/b&&/p&&p&&/p&&p&&/p&
主页君说：我在后台和知乎，被问及最多的问题之一：非金融教育背景及行业，有兴趣转型投资，怎么实现这一路径？ 讲真，比较难。 难的倒也不是考证、上学和面试，难的是下定决心，做好从头来过的打算。难的是对自己有准确的定位，琢磨出自己的比较优势（哪怕…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-54ef11f9ab0089_b.jpg& data-rawwidth=&1133& data-rawheight=&417& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1133& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-54ef11f9ab0089_r.jpg&&&/figure&&p&文字来源于任志强8月份最新内部演讲。文字整理：周通，首发于公号通货朋仗。欢迎关注。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&好，那我们就掌声请出，原北京市华远集团股份有限公司董事长、天津华远浩利投资股份有限公司董事长、阿拉善C生态协会第五任会长任志强先生。他的微信名叫任小米，现在专职卖小米，他的主题是“&b&房地产可能的发展趋势&/b&”。 &/p&&p&&br&&/p&&p&有请。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-eceb79f1951acc7dc78eff_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-eceb79f1951acc7dc78eff_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&任志强：是拿这个东西，是吗？这个刚才说了纪律啊，我看你们好几个人都举着东西在这录，录毛大庆，录毛大庆可以，录我的时候别录我人，然后录完声音你就说是毛大庆讲的，这个……别说是我讲的就行。&/p&&p&&br&&/p&&p&至于这个知识产权嘛，你们随便买，我也不要钱，这个观念你们也可以随便说，但是不可以说是任志强说的，也可以说是汪总、毛大庆说的都行，好吧。出了门我说过这些我都不承认哈。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-238f6cb6bfa6fcb2d68520_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-238f6cb6bfa6fcb2d68520_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&让我讲房地产市场，所以我们先说说什么是市场。我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化，市场里头有一个很重要的条件，叫做自由产权保护中的交易权和定价权。那么传统中呢，我们从上小学的时候就开始知道，这个市场里有一个最简单的话，叫做客户是上帝，你看我们汪总把大家请来，你们是上帝，因为你们要给他钱，所以他要很认真的对待大家，给你们各种机会，让你们知道各种情况，对他产生信任。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果客户是上帝，那就叫做市场经济。&/p&&p&&br&&/p&&p&企业家只有一个功能，就是把你的产品或你提供的服务进行交易，如果你的产品和服务不能进行交易，那就是失败者，就没有市场。&/p&&p&&br&&/p&&p&你看我们评世界500强，评的是什么？哪个企业的交易额最大，他就是第一强。就是当你能形成交易的时候，也可能暂时没有利润，但事后会产生利润，比如说阿里巴巴，比如说腾讯，刚一开始的时候，上市的时候，并不是说利润很高，比如说京东，可能还亏损，但是他的交易额足以让投资者认为你在市场上能站得住。我们现在的房地产市场是不允许随便交易的，也不允许随便定价，所以严格的说起来，我们的市场不是一个完整的房地产市场。&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘，你们太不相信共产党了。&/p&&p&&br&&/p&&p&中国共产党绝不会让它会出现这样一种现象，如果我们说有政府信用，这就是政府信用。政府信用就是告诉你，如果你们出现大量的跌盘的时候，我不让你交易。既不能买，又不能卖，你往哪跌？&/p&&p&&br&&/p&&p&所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况，你们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用，说日本都出现经济泡沫了，出现房地产泡沫了，在中国不会。因为日本人从来不敢像中国一样，每隔一年、每隔一段时间，每到出现问题的时候就给你调控。&/p&&p&&br&&/p&&p&日本敢调控吗，美国敢调控吗？不敢。只有中国政府敢，最典型的就是什么呢，最近我们出台了一些政策，告诉你如果你在境外投资这个投资那个，不给你钱，一分都不给你。&/p&&p&&br&&/p&&p&这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为，如果你这种经济行为可以随时被终止的话，他怎么会出现问题呢，出现不了，没钱啦，对吧。所以王健林就赶紧得卖，他得还账啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&另外一个充分自由市场是资源自由配置。资源自由配置呢就是你想怎样配置就怎么配置。他是由市场化的需求，我这有需求，我就可以配置。但是中国我们看看，现在的情况是，如果钢材的产量过高了，把民营的先砍了。&/p&&p&&br&&/p&&p&就是马克思说的资本家比较坏，他会把牛奶倒掉一部分，也不给穷人喝，然后把剩余的牛奶涨价。在中国呢可能是把别人的牛奶倒掉，然后把自己的牛奶涨价。所以你们要充分相信我们不是一个完全市场化的情况下，怎么去判断我们的半市场化情况下的走势。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们还得叫他房地产市场，因为他还有一部分交易，虽然你没有定价权了，比如说政府给你定价，那么陈总在这呢，他代理了很多项目，前天他说代理了一个项目说是深圳的一个豪宅项目，说是十二万块钱，结果秒杀。什么是秒杀呢，就是一秒钟就卖完了。&/p&&p&&br&&/p&&p&因为政府在限制定价的时候实际上是把你的项目给你了很多便宜。什么意思？北京八月初批了三个项目，每个项目大约都是九万多块一平米，买的人多的不得了，大家拼命去抢。为什么抢呢，说九万多块钱真贵呀，错了，原来那项目准备卖十四万块钱啊，现在政府给你压价压了好几万了，你还不赶紧买。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以那三个项目一天时间就抢光了。&/p&&p&&br&&/p&&p&上海采取了个政策，上海出台个政策叫摇号。如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀，摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西，你要赶紧去抢。你要不先抢的话，你连摇号的资格都没有，摇号的概念就是你得去抢这东西。比如说北京买车你得摇号，你不摇号没位置，不给你牌，你想买也买不着。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以一旦出现摇号这个政策时，我想这个城市一定是供不应求，一定是大家急着买，而没有东西卖了，所以才需要摇号，十个人摇一个号只能有一个人买。&/p&&p&&br&&/p&&p&我想这个东西啊就是在什么是市场化的概念里说清楚就够了，所以说对未来市场怎么判断我们只能说一个大的趋势，因为这个趋势的东西是在一个非完全化市场的情况下讲的。&/p&&p&&br&&/p&&p&第一个先说说影响市场的因素是什么。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-20dfdd25b92df297bd09_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-20dfdd25b92df297bd09_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&通常来说呢有四大因素，一个是国家的基本制度。&/p&&p&决定市场的基本制度是什么？&/p&&p&前边我们说要进行市场资源的自由配置，但是我们国家制度告诉你市场资源是不能自由配置的。&/p&&p&我们第二个因素呢就是宏观经济政策。他会影响到市场微观的一些变化，所以我们还有微观经济政策和我们市场的一些具体情况。市场的供求关系根据上边三条会有影响，但是不是完全受影响呢，不完全是。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我分别把四个来讲一讲。第一个国家制度。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-9dceaa9bca117b32868a55_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-9dceaa9bca117b32868a55_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&你们可以看看我们五四宪法，五四宪法土地是私有化，但是到了七零宪法，就是九大以后的宪法，把它改了，改成土地不完全私有化，真正实际上是八二年宪法的第四次修改，把土地改成了国家所有制和集体所有两种。所以我们当土地制度是一个单一来源时，我们就不能想像充分市场一样可以自由配置，配置不了。所以土地一定是国家单一配置。这个东西如果在不修改宪法情况下这个基础是不变的。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二个是户籍制度。户籍制度在城市之间是有差别的，但是户籍制度改变了吗？没有改变。&/p&&p&&br&&/p&&p&你们说现在有租售同权允许上户口，可是你们别搞错了，还有附加条件呢，符合条件的允许上户口，如果不符合条件，你想上个上海户口行吗？没门。&/p&&p&就是符合条件的上户口还是原来的户籍制度不发生变化，你如果户籍制度不发生变化和土地制度连在一起，为什么这两个东西连在一起呢，因为城市的土地有城市的户籍，农村的土地没有城市户籍的人有宅基地和承包地，如果宅基地和承包地不能交换，那他就没有进城资本，然后城市土地就受限，这两者之间就没法进行交换。&/p&&p&&br&&/p&&p&在世界上城镇化发展的过程中，有四步。第一步是农民变成城市人。这个我们已经经历过了。第二步呢，是小城市往大城市跑，我们也经历过了。第三步呢是大城市往郊区跑，我们没有，为什么我们没有第三个阶段呢，因为土地不私有化。你不能说我买一个宅基地到农村去发展一个小镇，不行。&/p&&p&&br&&/p&&p&比尔盖茨可以，他可以把硅谷变成他的小镇，一条街上有半条街是属于他的房子。于是他就把学校、幼儿园、医生各种东西都配到那个城镇里，所以才有了第四个部分，叫城市圈或叫城市群。&/p&&p&&br&&/p&&p&但中国为什么没有呢，因为土地不私有化，你不能转移，因此造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置，那么大家为什么要到城市买房呢，道理很简单，因为公共资源都在城市，学校啊，教育啊，医疗啊，所以才有学区房啊等等其他说法。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么这个制度随着户籍制度以后他没有发生变化，这是两个定式。这两个定式不改变的时候，我们现在的基本制度所产生的一些情况不会发生变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&第三个是金融制度，金融制度就是我们在座的诺亚，诺亚是干什么呢？就是不买房子，但是能分享因为房地产而产生的城市化红利。&/p&&p&&br&&/p&&p&我不知道这句话大家听懂没有，为什么在大多数国家里头没有人去炒房子，英国啊美国啊发达国家都是这样，为什么，因为他有基金，这个金融制度里头，他有一种基金可以像诺亚基金一样，就是你买不起房子，比如付不起百分之三十的首付，我只有百分之二十或百分之十的钱，你买诺亚基金，在国外你用这种基金，他就可以分享，结果就变成买了房子的发了财，没买房子的发不了财，但是如果有这种金融制度的话，就是所有人都可以共同分享。&/p&&p&&br&&/p&&p&因为在城市化的过程中，一定有城市化的红利存在。只是你没买房子你就没获得，别人买了房子别人获得了。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以基金在世界国家大部分都是免税的，还有一种比较低的成本，告诉你通过城市化的红利你可以分享到房子里的收益，但是你不用冒险或专门去买房子，那就不会形成单独房子的炒作权。&/p&&p&&br&&/p&&p&中国是2008年温总理在全国人代会的报告中提到了要建立房地产基金，但是从08年到现在，我们还没有看到一个真正的房产基金出现。&/p&&p&&br&&/p&&p&变相的有几家做了试点，但是没有，换句话说就是他没有一个免税的办法让大家以股票的方式分享基金中获得的房地产盈利。因此，同样一个公司的两个人，可能一个人买了房子发了财了，另外一个人没买房子没发财。但如果有可以进行股票交易的这种方式的话，你不用担心房子卖不卖的出去，你也不用担心价格转换，因为他可以长期使用，于是用股票交易的方式转换你的基金就够了，所以说这是中国在国家长期来说国家制度还没有改变、正在探索的一个问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&后边一个就是社会租赁问题，大家现在都在说社会租赁化，比如说租售同权大家很感兴趣，我就想问一句租的房子在哪？是万科盖，万科能盖多少？&/p&&p&&br&&/p&&p&如果我们没有地价问题的优惠，上海有啊，在上海租房很便宜，大概6000多块钱，比商品房便宜多，但是占多少呢，我想在上海的总的住房比例里头，占十万分之一都不到，大概就这么个比例，所以你要想租到那套房子麻烦了。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以必须用普遍的、不是竞争地价的方式，去减免地价的方式去建立，才有可能。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二就是税收，税后租赁的房子要给税后优惠啊。全世界都知道德国在发达国家里头是私有化最低的，大概只有百分之四十六左右。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么？因为他们租赁住房最多。&/p&&p&但是为什么他租赁住房多呢，因为租赁住房可以享受免税。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果你有房子空着不住，超过半年得收你税。但如果你把房子交给合作社，由合作社进行社会租赁给你享受免税，所以他们租房收益率就会大大提高。&/p&&p&而中国因为没有免税，现在有一些降低税率，但是还没有免税，所以呢社会租赁的价格很高。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果没有大量的社会租赁房的存在，你不买房子怎么办呢？&/p&&p&现在我们得问问你想租赁，租售同权的房源从哪来？冯仑讲了个笑话，我听着挺有意思。说老婆是用来生孩子的，那是不是老婆除了生孩子就没有其他功能了，换句话说不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡觉了吗，这意思就是说在我们的市场中也有这样的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果让大家买房子大家才会把他变成合作社的一种方式进行社会租赁，比如说德国的社会合作社里头呢，70%多的是私人住房，政府提供的住房有11%，另外一部分是社会机构，比如说诺亚基金这种，我用基金的方式购买了房子然后用于租赁的。所以说租赁的房源在哪啊，就成了个大问题了，中国在前50年的时间里，基本上是社会分配的，租赁化，但它解决问题了吗？没解决。&/p&&p&&br&&/p&&p&说一个最简单的数据，上海，你们知道上海有多少商品房吗，上海现在2400多万人口，大概2.58个人一户，约有9000多万户，将近1000万户吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&商品房占多少，我们假定近五年每年30万套销售额，150万，再往前5年，每年20万套，100万，那就250万套，再往前10年那，大概平均一年10万套，350万套，占上海总人口数的多少呢，大概不到40%，就全国来说，也不到40%，所以别以为商品房已经占领了市场。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们有55年的分配历史，就是到98年是五十年，后来的福利分房又延续了四五年，到03年福利分房才基本上彻底结束，就等于55年的分配历史。&/p&&p&&br&&/p&&p&你们想想有多少房子？&/p&&p&因此商品房在社会租赁中只是少数，很多人跟我说，我们的租房价格太低了。很多人都算的我们的租房回报率低的不得了，你们说的对，为什么？你是按商品房房价去算的，租金回报率很低。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是你按房改房算资金回报率多少呢，大概1000倍或者一万倍。比如说北京当时的房改房1470块钱一平米，扣去工龄，还剩750块钱一平米，60平米，四万二买了一套房子，一个月租金6000块。&/p&&p&换句话说一年可以收回房子的全部成本还多，150倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&那你想想租金多少啊，就是因为我们有55年的分配史，那些房子把租金房价拉低了，所以导致你用商品房价格购买的房子租金回报率就显得低了，但是这个租金回报率真的很低吗，也没有那么低，为什么？你只付了30%的首付，后余的钱你是用20年甚至30年以后的一块钱来还今天的一块钱，你们按今天计算，再往十年倒退，十年以前的一块钱在今天值多少钱呢，两毛三分钱，你如果把二十年以后的一块钱拿到今天来卖，20年以后你只花两毛三分钱就够，加上利息不到五毛钱，你还赚了，&b&所以你的租金回报率并不是像某些经济学家计算的那样&/b&，很低很低的。&/p&&p&&br&&/p&&p&由于这种情况，社会租赁化如果不能确立的话，我们的市场建不了长效机制，也不会发生真正的改变。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么我们说说土地，这个数据呢是土地局公布的数据。&/p&&p&你们可以看看今年我们住宅价格的上涨，住宅价格连续上涨，由5900上到6200，这是平均数情况，涨的快不快，还在继续上涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-27f2e4a7f90dd_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&481& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-27f2e4a7f90dd_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&所以说今年是中国房价历史上最高的一年，因为土地价格也在不断上涨，那么土地价格上涨时房屋有什么影响呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-373c18ee88cb_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-373c18ee88cb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们先看看第二季度三大区域，哪个区域最高，珠三角，所以深圳的房价最高，珠三角比长三角的土地价格还高，那么环渤海地区呢就相对低一点，所以现在排在最前头的还是深圳的房价，然后才是长三角的房价，然后才是北京，环渤海地区或北京地区的一些房价。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-9ffd5b475e47d9a2dfd70f1_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-9ffd5b475e47d9a2dfd70f1_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么我们再看看一二三四线城市，一线城市的房价和主要城市的房价看看差很多很多，所以一线城市的房价自然要高，当然一线城市有几个，四个，我们全国有多少个城市啊，657个城市，所以这四个城市的房价老被所有的媒体当作房价的标准，其实不是房价的标准，其实我们看看二线和三线就会发现，三线城市实际的情况还很低。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果我们只计算三线城市的话，一般地市级以下这些城市的房价，在今天来看，大概只有平均不到四千块钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&你说中国的房价很高吗？我不承认。&/p&&p&因为大部分城市是这一类城市，我们只公布了70个城市的数据，650个城市里70个只是个少量数，大部分房价没那么高。&/p&&p&但是地价和房价是什么关系呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-5ffc5dd9e09b1f8af0c871dc03c29b27_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-5ffc5dd9e09b1f8af0c871dc03c29b27_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&这张数据显示的是我们的地价已经六千多块钱了，而我们&b&中部地区西部地区和东北地区的房价都低于现在的地价&/b&，只有我们的东部地区的房价高（于地价）。&/p&&p&&br&&/p&&p&全国的平均房价7922块钱，和我们的6444中间大概1500块钱的差价，不够自己盖房子的。为什么平均房价只有七千多呢？是因为原来的地价低，现在卖的房子是原来的地价。那么现在的地价意味着什么呢?你们认为会涨价吗？傻瓜都知道。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以这个价格与土地的关系，有很多经济学家都认为没关系，我说有关系，就是因为这么一种情况。&/b&如果不承认这种情况，那就是开发商都是傻瓜，只能干赔本买卖了，现在看，有些开发商还是发了财的。&/p&&p&&br&&/p&&p&除了国家政策以外，目前的宏观政策大家都很清楚，三去一补，去产能去库存去杠杆补短板啊等等，这个大家都很清楚。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-b2b95c629d4a278637bab295c48ce750_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-b2b95c629d4a278637bab295c48ce750_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&今年提出了一个稳中求进和防范金融风险，去年没有提防范金融风险。但今年成立了一个什么金融机构，来专门解决一行三会的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么当前的经济政策会产生什么样的影响？ 决定经济因素的到底是什么东西？为什么会出台这样的政策？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-16c4c40be80fee8e1890fd4_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-16c4c40be80fee8e1890fd4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&第一个我想不变的指标是翻两番，2020年要求我们的GDP翻两番，所以大家说不能低于6.5就能翻两番。然后还有一个人均，人均呢就是不低于GDP增长率就能翻两番， 第二个是国际经济的一些变化，&b&最重要的是在经济增长防范风险之间求平衡&/b&，很多人跟我说中国的经济政策今天向左明天向右，后天向左大后天又向右，其实我说说错了，&b&我们只有一条中间路线，所有的路线都是为了求平衡&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&当你左边重的时候你往右边靠一靠他才能平衡。当右边重的时候往左边靠一靠才能平衡。&b&平衡就是为了走中间那条路线，所以只是在经济增长和风险之间求一个平衡，既要保证经济增长，同时又要防范风险。&/b&这就是我们现在出现的情况。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么由于这样一种情况，出现的什么呢，货币政策。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-87f8dc2e56d_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-87f8dc2e56d_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&这个可能大家都清楚，一个是信贷政策的收紧，不管是从境内还是境外，在去杠杆的情况下，收紧了大量的货币。所以国内的贷款是大幅度的下降。&/p&&p&&br&&/p&&p&从城市来说，地方城市的资金融资量到今年六月份大约一万三千八百亿。和去年相当时候下降了百分之五十，因为下了很多的文件告诉你，政府不能随便的借债了。企业也同样，融资政策上出现了限制严管，还有呢就是我们的货币总量缩减了，M1M2到六月份为止都低于百分之十，和去年相比大概下降了两到三个点。M1M2都下降这种情况有的人感觉不出来，像在座的你们可能都是有钱人，你们不觉得。但是有的企业开始觉得紧了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么同样还有一个反映，就是资金价格的上涨，比如说个人按揭贷款利率上调了，发债利率上调了，各种各样的借贷都产生了利率上调，那么货币政策从紧还会持续，至少到目前为止我们还看不到有放松的可能性。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-8d6d925f006f3ba93e3f2a_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-8d6d925f006f3ba93e3f2a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看今年一到五月份，我们的108家房地产企业，从新资融资下降了百分之五，银行贷款下降了29%，票据债券下降了49%,所以今年上半年大幅度下滑，六月份也没有起色，七月份我们看到的是境外融资超过了一百亿美元，房地产企业从国内拿不到钱就都跑到国外拿钱去了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那我们再看看下方的两行，10年到14年我们新增的房产企业的有息贷款是八千二百亿，五年的时间平均一年是两千亿。那么15年到16年，两年的时间新增的是8525，平均一年新增四千亿。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么今年明年后年我们要还多少钱呢?内外债房地产企业大概要还一万八千亿，其中有六千亿是外债，今年到期的大概有几千亿吧，明年大概四千多亿后年大概四千多亿，这就是按照已经发行的票据债券按它的到期日期算出来的数据。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&所以大家更看好汪总，希望从汪总这拿钱，因为他们已经从银行拿不到钱了。那么政策持续会出现什么情况呢，明年资金紧张。为什么是明年？因为今年销售不错。后面我会有数据。如果今年销售不错的话开发商兜里还没那么紧张，虽然今年会还一部分债，但是没那么紧张。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-cbee78d9960dcd1_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-cbee78d9960dcd1_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&可是如果持续下去再借不到钱明年就有问题了。所以资金紧张可能在明年，那么有可能投资和销售就会出现下行。销售下行不一定是市场的问题，是因为很多城市不批你销售，不跟你发销售证因为你老想卖高价，这个卖不了高价的时候怎么办呢？就扛着。抗到什么时候呢，扛到资金不够的时候。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果资金不够了，那政府就说多少钱就多少钱吧。我们也不要定价钱了，是吧，那我也得卖一部分啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&下半年还有一种情况可能导致用低价卖的。就是政府批多少就是多少。因为什么呢？因为有些上市公司要求业绩，上半年扛得住下半年不一定扛得住，下半年可能说我总得有的业绩吧，因此他赚不了那么些钱他也会降价或者低价卖，但是降价或低价不表示说他是亏的，或者说该涨价没涨价不等说是赔本的或是故意把这价格放低。&/p&&p&&br&&/p&&p&这两个概念你们不要搞错了。&/p&&p&于是就有可能造成库存增加了，现在为止库存是下降的，持续下降可能有28个月吧。但是下一步呢就有危险了，因为今年土地供应量里头增量最高的是三线城市。大概增长了百分之二十四点几。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&去库存去的最快的也是三线城市，但是这一轮去完了以后三线城市能不能持续的保持这样高的销售呢？我个人觉得有问题，下边来讲。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果说政策要进行调整，什么时候会进行调整为什么要进行调整？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-59f0c18ea8_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&475& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-59f0c18ea8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&除了房地产这一块下行了，共产党不会让它垮台所以就得调整过来，让它适度地回来，现在没有出现，我们估计有可能在明年出现快速下行的问题，但是现在已经出现了下行，下行以后会导致什么呢？会导致经济波动，我们可以看看前两年为什么在16年初15年底要放一点，是因为我们那时候的投资只有零点几或负的增长。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么对全国来说，投资增长经济增长就很有问题。今年我们的GDP增长其中两个重要原因，一个重要原因是基础设施投资高速增长，第二个是房地产。&/p&&p&而房地产这块呢，有四最，第一个叫见效最快，你让大家买汽车吧，它见效没那么快，你让大家旅游吧它见效也没那么快，你让大家看电影吧也就几十个亿的事，所以它没有见效快的作用，房地产有。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二个是总量最大，我们的总量有多少呢一手房大概有12万亿，二手房大概七万多亿，整体的大概三万多亿。整体什么意思呢，就像汪总可能拿诺亚的财富买一栋楼，然后把一个旧楼改造了卖新楼或者是或者是买了旧楼以后整体作为出租。像毛大庆，拿了楼以后分销分租，所以这种呢大概有三个亿。换句话说房地产交易大概一年能有二十万亿这个总量，汽车多少？两万亿。吃的多少？六万亿。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以&b&房地产产生的交易额大概相当于十三亿人吃的三倍，这个总量是最大的。&/b&需求也大，因为你想卖东西你得有需求，没人买房子卖不出去那这房子也没用啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&需求大，往往是因为我们的调控政策造成的。&/p&&p&为什么调控造成需求大呢？因为调控造成里老说你得排队，排一年的分攒够一年的资格。于是中国有一个特殊情况，别的国家消费都是一个斜坡，因为它今天有了今天就涨，中国不是，中国是台阶似的，突然一批人具备了购买资格，哗得冲了上来，因为它不是一天一天具备的。&b&你是三月份下的命令，它明年三月份突然一下子具备资格了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&你想想是不是这么回事儿。比如说九月一号我们开学，是一大堆学生，但你那个学生是一月一号、二月一号、三月一号、四月一号、五月一号分别分成几个月生出来的，到九月一号就要入学了。这买房子不是啊，是从下命令那天开始的，所以下完命令后具备条件的一大批一下子冲上来了，这个是特殊的需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&另外一个就是财政支撑，今年到上半年为止，我们的契税增长了百分之二十三点几，我们的土地增值税增长率百分之二十多，换句话说现在的今年上半年房地产产生的税收是财政的两倍到三倍，增速啊不是总量！比如它增长百分之十我就增长百分之二十，我们是两倍多。就是这种增速情况下房地产对中国来说还是一个巨大的支撑条件。所以到他不行的时候你得调。就像夜壶。尿急的时候就得拿出来用用。&/p&&p&&br&&/p&&p&那我们再谈完宏观政策后我们再来谈谈微观政策。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-873001abecc143e48ba11_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&482& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-873001abecc143e48ba11_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&微观政策现在有一大堆，现在还有好多我没写上的，数一数大概有四十多种，我也写不完后来就说算了吧，那么它影响什么？&/p&&p&&br&&/p&&p&第一个影响的是资金流向，当你不能买房的时候资金干嘛，你要想分享房地产产生的收益，就只能交给诺亚，你要想干别的你可能会买黄金啊买石油啊买期货买粮食买其它东西，那就分流了。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二个是社会心理，这个社会心理和别的东西还不太一样，社会心理有两个取向。第一个呢就是有极少的一部分人盼着政府出手了该降价了我等等，他们每次都很失望。另外一部人认为越是政府有限制我越是使劲买，因为凡是政府限制的都是因为少才限制，多就不限制了。所以心理作用影响很大。&/p&&p&&br&&/p&&p&再一个价值取向变化很大，价值取向就是往哪去不知道。最重要的是资源分配，我们说的学区啊商住啊乱七八糟的一大堆所有的微观决定的是资源分配。&/p&&p&&br&&/p&&p&资源分配是什么呢，就是你想获得北京的资源你就得买北京的房子，承受北京的房价，你想获得深圳的资源你就得承受深圳的房价，你想到上海来，对不起你得承受上海的房价，否则的话，你没有办法分配到这些城市所获得的资源。它独有，换个地方去你拿不到，这些影响力都很大。&/p&&p&&br&&/p&&p&再一个就是消费能力和权利，这些微观政策都能影响到房价，所以这些内容对我们的市场一定会产生巨大的影响。&/p&&p&但是不是所有的影响都一定会产生呢？不会。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-c4a7cb6ce1363f2eff39d9_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-c4a7cb6ce1363f2eff39d9_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&上面三个因素对于供求关系来说产生了两个部分，第一个部分是不变的部分，就是不管你宏观政策怎么调它都不会发生变化。另一部分是随着宏观政策变化的，就是你调了我就得变。比如说你出了个政策我就得办离婚啊，这就是变的部分。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-c9fd6d222e9f5cf36590f_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-c9fd6d222e9f5cf36590f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么不变的部分是什么呢？&/p&&p&第一个就是城市化进程，它永远不会发生变化。我后边会列举个例子，哪些城市会大量的进入人口，这个城市化进程在中国严格的来说按户籍来说也就是四十，日本发生泡沫的时候是七十二点多，所以&b&通常我们还没有看到哪一个国家，城市化率在百分之五十左右，或者在七十以下的阶段里出现过房地产泡沫。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&凡是出现房地产泡沫的大部分应该是百分之七十城市化率以后出现的，哪怕就城市而言也是这样。&/p&&p&所以继续往大城市跑，这个没有变化。尤其是二百万以上的大城市，人口开始持续增加，而五十万以下的小城市，人口大部分处于减少情况，就是转移的速度是非常快的。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二个就是市场资源。我们说的市场资源，城市的市场资源是不可或缺的，你要想获得的话，你这届毕业了，你说我这房价高我等三届以后我再去争抢这个市场资源行吗？不行。要不然我户口马上转走啊，所以你就得赶紧想办法，今天就得想办法弄个房子，把这城市资源占着，把户口落上。所以说不会发生变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&开发商已经投入的项目不会变，已经拥有的住房需求也不会变，你们以为上海的房子很好吗？&/p&&p&我再告诉你们个数据，上海的户均面积是全国城市的倒数第五。&/p&&p&你们上海人都很惊讶吧，上海平均的户均面积只有66平米。&/p&&p&&br&&/p&&p&因为有好几百万套过去的旧房子，包括我们知道四人帮里有个叫王洪文的，王洪文过去是上海纺织厂的机修工人，纺织厂过去在上海是一大主力，大部分是在53年到56年盖得很多很多房子，上海的纺织工人很骄傲的住进了这些小三层楼，你们现在可以去看看那些小三层楼都挤得一塌糊涂了。连厕所都变成厨房了。所有的床在夏天都摆在两个楼之间的走道里。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以这些地区在上海叫做危改，棚改。他们在大力进行拆迁，这些拆迁还早着呢。这些房子还剩的有多少，大概有500万套，所以你们不要看到上海有很多高楼大厦就很高兴。&/p&&p&&br&&/p&&p&我再举个例子，上海有很多小楼，三四层的小楼，在那个小街里头，变成了会所，很多都变成了餐厅，我那天被诺亚人请到一个餐厅吃饭，我们四个人，到了那个房间里头摆了个桌子，四个人就转不过身来了。&/p&&p&&br&&/p&&p&什么意思？你要知道那些小楼里的房间有多小，和香港那些小房子差不多，外边看着都漂亮着呢，但是到了里头摆一个四人的餐桌都转不过身来，服务员只能在一边上菜，后面转不过去，这就是住房需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以这种住房需求，今天你说我住30平米，明天就40平米，后天就50平米，我们老用平均数和中国人现在的住房平均数三十平米了很高了，他就没想过这里头大概四十多五十多，城里头只有二十多，二十多还是按建筑面积算的，扣除建筑面积以后呢就剩的更少。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是美国和英国公布的时候是套内面积。这里头就差了百分之二十多，美国是多少，大概是54，所以和我们的差距啊大的很，我们大概不到二十，所以住房需求里头啊还有很多是不变的。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是可能发生变化的一个是购买力，首付提高了变成五折了你买不起了。购买力会发生变化，价格预期会发生变化。价格预期会从两种变化，一种变化就是很多人盼着它跌，一种变化就是很多人觉得越限制越涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-d0c_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&475& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-d0c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&八十年代的时候我们曾经经历过价格闯关，年轻人可能不知道，但是老年人都知道。价格闯关的时候就是双轨制，一部分是计划价格。比如说宝钢，那时候还没有宝钢，宝钢生产的钢材呢三百万吨是归计划，再生产50万吨或100万吨会给市场。就是完成计划以后的超产部分按照市场价格去计算，剩余的按照计划价格去计算，就是双轨制。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么双轨制的计划价格是很便宜的。比如200块钱一吨钢，但是市场价格这一部分呢可能600块钱，是三倍。那么结果是什么呢，结果是没有人想着会降价，所有人都说市场价格是暴涨的。于是在88年到89年出现了价格的暴涨，所以双轨制闯关被历史上称为改革的失败。&/p&&p&&br&&/p&&p&当时没有理解价格预期会发生变化，这个变化呢不上向下而是向上的。那么变化的部分还有投资能力啊、资金周转啊，我们刚才说到了资金啊、库存啊，对开发商都有巨大的影响。&/p&&p&&br&&/p&&p&这一部分也会随着宏观政策和微观政策产生变化，那么从不变的部分到变的部分特大城市高度集中和特大城市的限制条件，在我们的自身规律里头是逆转的。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们一般来说市场化是顺行，就是你愿往大城市跑你就跑啊。但政府是逆着，就越大的城市越不给你地越不让你去，你还是回新农村建设吧，你还是留在农村好。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以我们有新农村建设，有中小城市建设，希望大家回归，回归就是农村来的还是回农村去吧。它做不到。因为城市的稀缺资源是不变的。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们这次雄安建设大家都听说了，规划里头第一个是什么，让北京全力支持，北京市做了个规划。第一先把北海幼儿园搬过去，然后把各个大学搬过去，然后把各个医院搬过去，它希望把这些公共资源搬到雄安去，来支持雄安的建设。&/p&&p&&br&&/p&&p&可是那些老的教授会到那个新医院去吗。那些老的教授会去那些地方去教学吗。偶尔教一课可能，他们可能离不开北京，而最值钱的是医院里的那些老医生，为什么老的值钱呢，就是因为老的经历的病例多，见多识广所以那些资源啊可能轻易改变不了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么已形成的投资和需求啊，这些不变的规律的东西啊仍然影响市场在市场上占主导地位，而可变的部分，会形成一些影响。&/p&&p&&br&&/p&&p&就这两个之间是在博弈的，所以我们的市场会发生很多很多的变化。这个博弈过程中啊，有的时候是不变的部分占主导地位，有的时候是可变的部分占主导地位。&/p&&p&&br&&/p&&p&在瞬间或者在叠加的时候你很难判断，但是它有可能引发价格的变化，因此我从来不具体说某一个城市一定会发生什么什么价格的变化，就是这种叠加作用啊难说，还贷高峰期高了，有的坚持不住了它就会降价卖房，有的人能坚持住我就等下一轮涨呢，我不怕，毕竟我们有很多民营和私营企业，但是上市公司每年要报业绩，所以这两种变化叠加的时候会出现一些引发价格变化的情况。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们看看人口。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-094d73fe13aac433f51e61_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thu