&p&2012年的一部&b&纪录片&/b&，刚出来的时候&b&热传一时&/b&，&b&豆瓣评分9.1&/b&，但很快在各大网站就看不到了。&/p&&p&前两天重新在B站看到，虽然过去6年，但是片中记录的生活仍旧在上演。&/p&&p&&br&&/p&&p&这部纪录片是由总部位于丹麦的国际非营利组织STEPS INTERNATIONAL推动的非商业计划，共同发起人还有英国广播公司（BBC）和丹麦广播公司（DR），一共有8集，讲述不同国家和地区对于贫穷的反思。&/p&&p&&br&&/p&&p&第8集，是由中国导演陈为军拍摄，反应中国教育下贫穷家庭的出路。&/p&&p&&br&&/p&&p&以3个人的故事为主线：&/p&&h2&&b&/1/ &/b&王盼&/h2&&p&出生湖北农村家庭，父母都是民工，母亲有残疾，两人搬砖供孩子读书。&/p&&p&初中的时候，老师问她，“你为什么要上学呢？”，她说：“我上学是为了脱贫。”&/p&&p&但在高考，她只考了388分，一个三本都上不了的分数。&/p&&p&得知分数的她当即抱住帮她查分的同学痛哭，&b&“我该怎么办？”&/b&&/p&&a class=&video-box& href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.zhihu.com/video/6372352& target=&_blank& data-video-id=&& data-video-playable=&true& data-name=&& data-poster=&https://pic4.zhimg.com/80/v2-ac9baa12a581848cdaf26b27e33bc99b_b.jpg& data-lens-id=&6372352&&
&img class=&thumbnail& src=&https://pic4.zhimg.com/80/v2-ac9baa12a581848cdaf26b27e33bc99b_b.jpg&&&span class=&content&&
&span class=&title&&&span class=&z-ico-extern-gray&&&/span&&span class=&z-ico-extern-blue&&&/span&&/span&
&span class=&url&&&span class=&z-ico-video&&&/span&https://www.zhihu.com/video/6372352&/span&
&/a&&h2&&b&/2/ &/b&王振祥&/h2&&p&2007年，入职弘博软件教育学院，最初学校和他的约定，做平面设计老师。&/p&&p&一年之后，被要求走遍武汉的乡镇，找到那些落榜的学生们，让他们掏出一年12500的学费，然后，给一张文凭，弄走 。&/p&&p&他调侃自己的工作，伤天害理，昧良心。&/p&&a class=&video-box& href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.zhihu.com/video/6877568& target=&_blank& data-video-id=&& data-video-playable=&true& data-name=&& data-poster=&https://pic3.zhimg.com/80/v2-25eeea45b593dd1d60c9ac2_b.jpg& data-lens-id=&6877568&&
&img class=&thumbnail& src=&https://pic3.zhimg.com/80/v2-25eeea45b593dd1d60c9ac2_b.jpg&&&span class=&content&&
&span class=&title&&&span class=&z-ico-extern-gray&&&/span&&span class=&z-ico-extern-blue&&&/span&&/span&
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&/a&&h2&/3/万超&/h2&&p&毕业于武汉大学挂名的一个三本院校的应届生，辗转于各大人才市场，寻找自己的未来。&/p&&a class=&video-box& href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.zhihu.com/video/3127040& target=&_blank& data-video-id=&& data-video-playable=&true& data-name=&& data-poster=&https://pic2.zhimg.com/80/v2-c5940ffc04c8cbb8febb631_b.jpg& data-lens-id=&3127040&&
&img class=&thumbnail& src=&https://pic2.zhimg.com/80/v2-c5940ffc04c8cbb8febb631_b.jpg&&&span class=&content&&
&span class=&title&&&span class=&z-ico-extern-gray&&&/span&&span class=&z-ico-extern-blue&&&/span&&/span&
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&/a&&p&&br&&/p&&p&他们的&b&出路&/b&在哪里呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&王盼的父母最终选择举全村之力，上了一所可以给文凭的专院校学工程设计。&/p&&p&万超，不断地循环在被试用与被淘汰中，拿一个月1500的实习工资，吃4块钱一份的蛋炒饭。&/p&&p&他们，一个从高考失败中走出来，进入了”满怀希望“的专科院校，一个则从”满怀希望“的大学中走出来，走进残酷的社会。&/p&&p&&br&&/p&&p&看了这部纪录片，很多人吐槽王振祥。&/p&&p&但其实，这部纪录片的发起人，正是王振祥。&/p&&p&在不堪忍受之时，王振祥认识了26岁的摄影师程春霖，并主动提出可以拍拍他身后的弘博。&/p&&p&之后，程春霖又找到了纪录片导演陈为军，辗转之后便有了这部纪录片。&/p&&p&2010年高考季过去，关于王振祥的拍摄结束后，他便立刻辞了工作。&/p&&p&而弘博软件教育学院则换了一个名称后继续运行。&/p&&p&&br&&/p&&p&====看到很多朋友留言，简单表述下自己的一些浅见，不喜勿喷：&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&/1/、如果你的投资 远大于 自己可以承担的成本，请谨慎选择。&/b&&/p&&a class=&video-box& href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.zhihu.com/video/5364224& target=&_blank& data-video-id=&& data-video-playable=&true& data-name=&& data-poster=&https://pic4.zhimg.com/80/v2-a32ea3a67_b.jpg& data-lens-id=&5364224&&
&img class=&thumbnail& src=&https://pic4.zhimg.com/80/v2-a32ea3a67_b.jpg&&&span class=&content&&
&span class=&title&&&span class=&z-ico-extern-gray&&&/span&&span class=&z-ico-extern-blue&&&/span&&/span&
&span class=&url&&&span class=&z-ico-video&&&/span&https://www.zhihu.com/video/5364224&/span&
&/a&&p&很多知友评论说，王盼为什么会选择这种野鸡大学？为什么不走XXX的路？为什么不……？&/p&&p&其实，我们每个人都有自己的思维局限性。&/p&&ul&&li&你以为去了一所与43000家企业有合作的大学，毕业后可以推荐就业，找到一份改变生活的工作。&/li&&/ul&&p&&b&实际上，你将被送到外地，迫于生计，自己解决就业。&/b&&/p&&ul&&li&你以为自己的大学有藏书丰富的阅览室、设备先进的项目试验室、商业报告厅……，你可以在这里重启自己的人生。&/li&&/ul&&p&&b&实际上，这些都只是从网络下载的图片而已。&/b&&/p&&ul&&li&你以为自己的校友里面有未毕业就年薪10万的人才，也有就业于一众名企的人，你自己也很有可能成为其中一个。&/li&&/ul&&p&&b&实际上只是经过大肆包装，甚至虚假炮制的故事。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&他们前面本来有很多道路可以选择，&/p&&p&但是自身的局限性让他们只看到了这样一条看似光明的道路，&/p&&p&&b&他们有多渴望改变， 就有多不计代价。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们生活中也有很多这样的事例。&/p&&p&看到一些投资公司的宣传广告上一个个鲜活的成功案例，一个个实现财富自由的故事，都会让你蠢蠢欲动。&/p&&p&&b&所以，当你做出一项投资，而这个成本远远超过你的承受能力，需要慎重抉择、多方渠道探听虚实，谨防陷阱，越是情绪激昂的时候越是要冷静。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&/2/、一千个人眼中就有一千个哈姆雷特&/b&&/p&&p&同样一部记录片，有人看了愤恨世事不公、有人暗自庆幸、也有人想去支教奉献自己绵薄之力。&/p&&p&你所理解的，都是你所看到的经过大脑加工后所呈现的，所以，半杯水，有人看出希望，有人心生绝望。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么贫穷？又为什么富有？这不是“劫富济贫”就能解决的问题。&/p&&p&贫穷和富有都是结果，造成的原因各不相同。&/p&&p&&br&&/p&&p&导演陈为军给出的答案是：“如果一个人努力学习，努力工作，还是不能改变命运，是否就该抬起头来看看，是不是我们所处的系统出了什么问题？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&记录片的意义，在于让人产生思考和反思，从真实的故事上引发讨论。&/b&&/p&&p&每一部记录片都有它的角度，你不能认为一部纪录片就代表整个世界。&/p&&p&我们既需要了解那些逆风翻盘的励志故事，也要看到那些梦想、欲望与现实激烈碰撞事的无奈之声。&/p&&p&你不喜欢它，但不代表它不存在，各种光怪陆离的元素汇聚成我们今天的社会。&/p&&p&&br&&/p&&p&鲁迅大大说：“真的勇士，勇于直面惨淡的人生，勇于正视淋漓的鲜血。”&/p&&p&这部记录片，就是惨淡的人生，就是淋漓的鲜血。&/p&&p&你要成为勇士、你要正能量，不能只盯着阳光看。&/p&&p&&br&&/p&&p&&i&&b&因为知乎上传视频的限制，只截取了部分片段，需要看完整版的可以到B站搜索 “贫穷” ，找到《我们为什么会贫穷(Why Poverty )-中国教育篇》。&/b&&/i&&/p&&p&&br&&/p&&p&NHK还有两部纪录片，感兴趣可以一品：《蚁族之歌-上海求职旅馆里的年轻人》《北漂一族～北京·彷徨的年轻人》，分别是10年和07年的片子。&/p&
2012年的一部纪录片，刚出来的时候热传一时，豆瓣评分9.1，但很快在各大网站就看不到了。前两天重新在B站看到，虽然过去6年，但是片中记录的生活仍旧在上演。 这部纪录片是由总部位于丹麦的国际非营利组织STEPS INTERNATIONAL推动的非商业计划，共同发起人…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-7bafca1e01bbb_b.jpg& data-rawwidth=&802& data-rawheight=&325& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&802& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-7bafca1e01bbb_r.jpg&&&/figure&&p&“约炮”相关的产品是这个互联网中最长青不衰的。&/p&&p&最有名气的两个软件当属：&b&微信和陌陌。&/b&&/p&&p&微信依靠着最初的“约炮神器”已经发展成现在的巨无霸生态体系，霸主地位依然是岿然不动。&/p&&p&陌陌依靠着最初的“约炮神器”已经敲响了美国纳斯达克的钟声。&/p&&p&以及还有无数的后继着在追随：探探、派派、遇见、同城交友系列...... 以及还有无数个不出名的但是活动与互联网角角落落的交友软件。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-7fa039b389b58f305e92ecd1b4f8cd7a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&431& data-rawheight=&234& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&431& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-7fa039b389b58f305e92ecd1b4f8cd7a_r.jpg&&&/figure&&p&&b&这其中就有无数个灰色的产业链的交错在一起，利用着“约炮”、“交友” ，疯狂的捞金。&/b&&/p&&p&今天我们就来讲讲，这些皮包公司的灰色交友软件，是如何盈利的。&/p&&p&前阵子电影《头号玩家》很火，由于比较忙，没时间去电影院看，想着晚上有空的时候在家里找个资源看看。&/p&&p&于是找到相关的分享组（分享组是个好东西，hhh懂得人自然懂），还真看到有相关的影视资源。&/p&&p&当时还以为就是正常的资源分享。&/p&&p&没想到还是太年轻。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-a9c1e58e24e4f9b6dc715f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&200& data-rawheight=&140& class=&content_image& width=&200&&&/figure&&p&点开之后发现全部都是不可描述的图片。&/p&&p&如果你觉得，这只是一个单纯的狼友做的这么一个单纯的事情，那么你们肯定也很单纯。&/p&&p&实际上，这些图片只是一个引子，只负责勾起你们的肾上腺激素，“更刺激”的在后面等着你。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-1e95808efd670bab7bd9_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&421& data-rawheight=&216& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&421& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-1e95808efd670bab7bd9_r.jpg&&&/figure&&p&跟这些图片一起的还有一个安装包，每一张图片都有这个APP的下载入口。&/p&&p&是个正常的男人，再看了这么多血脉喷张的照片之后，潜意识里面肯定会认为，APP里面应该还有更劲爆的内容。&/p&&p&于是乎大部分的男人应该都会下这个软件吧，（我也是大部分的男人，不过我是为了给你们一探究竟，Hhhhh）&/p&&p&这个APP下载下来之后是这样的。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-17f45a7ca635b7a93f72_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&508& data-rawheight=&441& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&508& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-17f45a7ca635b7a93f72_r.jpg&&&/figure&&p&到处都是漂亮的小姐姐，于是赶紧注册账号，看能不能勾搭一个。&/p&&p&想不到注册成功之后，还没等我开口，就有很多的妹子来找我搭讪，好像皇帝在选秀一般，脸美、胸大、腰细、屁股翘一应俱全，而且发过来的消息都是极具的挑逗性。&/p&&p&于是立马就屁颠屁颠的点击更多的照片去观看。&/p&&p&点开一脸懵逼。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-28ed74e4bc52dcf5abac7d2_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&389& data-rawheight=&129& class=&content_image& width=&389&&&/figure&&p&看妹子的相册，居然还是开通VIP，难道相册里面都是妹子们的私房照吗？&/p&&p&算了，照片不重要，真人才是目标。&/p&&p&于是选了一个比较有眼缘的妹子，心中回想着各种PUA秘笈，看能不能凭借着我三寸不烂之舌和我的终极秘笈把他给约出来。&/p&&p&等我发消息过去的时候，十脸懵逼。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-37f64d29b4b4ef5f4311b87eabc0ae40_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&390& data-rawheight=&145& class=&content_image& width=&390&&&/figure&&p&WTF？&/p&&p&这个Y币是什么鬼，聊天居然还要先购买Y币。&/p&&p&&b&到这里我基本就知道了，这就是一个假的交友APP，就是忽悠别人充值的，APP里面根本就没有妹子，要么是机器人，要不都是客服人员，说不定都是抠脚大汉。&/b&&/p&&p&&b&但是这个时候很多的男人以及被下半身所支配，智商已经是负数，根本就没想到这个就是一个骗局，即使看出来了，也存在着侥幸的心里，觉得自己猪脚光环，所有的妹子都对自己的有意思，于是乎就开通了VIP，购买了Y币。&/b&&/p&&p&然后，就没有然后了。&/p&&p&自然是无人回应，或者陷入更深的套路之中。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-c6d4eaf1d0e95c8d6fceb58_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&322& data-rawheight=&491& class=&content_image& width=&322&&&/figure&&p&&b&因为这完全就是一个CPA注册的单页，后台实际上什么都没有，只开通的一个支付接口，然后在进行包装，看起来就个一个正常的交友软件没有差别了。&/b&&/p&&p&那么这个灰色的产业链有多么的赚钱呢？&/p&&p&分析一组数据给大家看就明白了。&/p&&p&就拿这个交友APP去百度搜索，于是就有很多相关的页面，在最上面的页面就是百度知道的回答。&/p&&p&Xxx交友软件是真的吗？&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-6d7c3edcaaae4eab44b3f0e7_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&605& data-rawheight=&336& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&605& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-6d7c3edcaaae4eab44b3f0e7_r.jpg&&&/figure&&p&这个问题的回答将近两个多月的时间，浏览量将近6万次，大部分回答的点赞数也达到了7百多次，从中我们就可以看出有多少人中招了。&/p&&p&&b&受骗上当了才会上网搜索，才会想要知道答案，6万次的浏览量，10%的人上当充值......&/b&&/p&&p&&b&就算每个人充值100元......就有60万元。&/b&&/p&&p&这还只是一个保守的估算数据，另外还有更多的人上当之后是默不作声的...&/p&&p&&b&所以一个交友APP一个月赚100万，绝对的轻而易举。&/b&&/p&&p&而且这样的交友APP网站背后操作的幕后黑手，绝对不存在只有一个APP，都是批量操作，矩阵运营。&/p&&p&去苹果appstore里面搜索一下同城交友等关键字，出来都是大同小异的软件。&/p&&p&问了一下圈内的人，得知，之前北京一家这样的公司高峰期操作两百多个这样的交友软件，分布在互联网的各个流量入口，试着想想这样的公司年入多少，这条产业链有多大，不上百亿我都不服，想想中国的男性有多少的需求。&/p&&p&而相对应的成本有多大呢？&/p&&p&一个模板APP做成之后，剩下的直接复制就OK，而一个相对应的APP构建只需要几万元就搞定。&/p&&p&&/p&
“约炮”相关的产品是这个互联网中最长青不衰的。最有名气的两个软件当属：微信和陌陌。微信依靠着最初的“约炮神器”已经发展成现在的巨无霸生态体系，霸主地位依然是岿然不动。陌陌依靠着最初的“约炮神器”已经敲响了美国纳斯达克的钟声。以及还有无数的…
你大概不知道：&br&一起创业的新东方三驾马车，在上市之前由俞敏洪出面，把另外两个大股东和自己家的亲戚（包括俞母）一起礼送出公司。&br&当年被媒体屡屡提及的阿里巴巴创业十八罗汉，在2006年的某一天，其中一部分人向马云递交辞呈，此后不久，阿里巴巴上市。&br&万达开山时，是合伙人制度，后来王健林全拿了。&br&京东二字，一为刘强东本人，另一位是刘的前女友，在纳斯达克上市的时候，这位“京”被邀请到场，但是所占股份为零。&br&王石前妻是如何背景不消多说，可如今依然不能入主万科。&br&财主尚且如此，何况天下之主。卧榻之侧，岂容他人鼾睡？
你大概不知道： 一起创业的新东方三驾马车，在上市之前由俞敏洪出面，把另外两个大股东和自己家的亲戚（包括俞母）一起礼送出公司。 当年被媒体屡屡提及的阿里巴巴创业十八罗汉，在2006年的某一天，其中一部分人向马云递交辞呈，此后不久，阿里巴巴上市。 …
&p&分享下高票答案没有的内容，最好你先读过富爸爸而且玩过pc版现金流游戏“202”，能看懂这篇的离财务自由不远。没玩过pc版現金流游戏“202”5人模式的強烈建议你先去玩（百度一下就找到），被虐到怀疑人生后再看这篇，点赞慾望更强烈。&/p&&p&&br&&/p&&p&1.一个人自身也是资产，是资产就有风险，也有升值空间，但要财务自由不能全依赖自身个人，世上只有极少数人可以“几乎”不依賴资产配置获得财务自由；&/p&&p&2.现实中现金量太少，能投资的生意大多是低回报或高风险，累积本金为上策（投资自己啊），先增加主动收入，投资先别想（特殊情况除外）；&/p&&p&3.书中说现金流入为正的才是资产，现金流出量（如贷款利息、维修费等）高于现金流入量的则是负债，但负现金流的资产也可能变成正现金流，或升值售出；&/p&&p&4.花出去的钱，不仅是钱本身，还有这些钱可能带来的收益；&/p&&p&5.借来的钱，不仅是钱和贷款利息，还有这些钱可能带来的收益，重要的是贷款那笔钱不偿还的话能带来高于贷款利息的现金流入，当然，世上大部份人没有这种能力；&/p&&p&6.优秀的投资机会对普通人而言不是常有，合适就要上，几乎任何高于6%年收益的投资都会有风险，现实中要自行判断，但大多数人是有眼无珠的，有机会却不敢冒险或不懂判断，只想不劳而获或不冒任何风险获得高回报率，这些人不穷没理由，提高商业和投资判断力吧少年；&/p&&p&7.商机或投资机会到来不等人，有的商机和投资机会十年一遇，但如果因为你不控制支出导致没有足够资金抓住，活该穷；（对应4）&/p&&p&8.即使是回报不错的投资，但有限的资金投资了某些项目后，意味着要放弃未来其他更好投资机会（流动性不足／来不及退出的前提下，对应12），投资不仅是看收益，还要看可能的收益差。（风险差不多的前提）&/p&&p&9.某些回报率处于平均水平的资产升值但回报没有升值的，把原资产卖出后的现金再投资同等回报率的资产；（当然还要考虑原资产与预期购入资产的升值和流动性，对应8, 12）&/p&&p&10.原有资产所产生的被动收入（回报率）太低时选择卖出，然后卖出所获得的现金投资其他回报更高的项目；（当然还要考虑原资产与预期购入资产的风险、升值和流动性，对应8，12）&/p&&p&11.如果贷款利率高于同等贷款额度下的投资回报，则应该先还贷款；（对应5）&/p&&p&12.现实中要考虑资产流动性问题，房子也不是想卖就卖啊，A股套現也要T＋1啊；&/p&&p&13.资金链对于个人还是公司都不能断，不管你有多少资产；（对应3的负现金流资产升值，做生意之初就是这类，也对应12）&/p&&p&14.资产配置远比一般人想像中重要，先后次序分好现金储备（对应13）、避险资产（保险）、稳定安全收益、高回报风险收益。&/p&&p&&br&&/p&&p&全文都围绕着&b&“机会成本”&/b&的概念。但以上內容有局限性，仅供参考。&/p&&p&收藏的能顺手点个赞么？&/p&&p&公众号：商艺修道院（business-art）&/p&
分享下高票答案没有的内容，最好你先读过富爸爸而且玩过pc版现金流游戏“202”，能看懂这篇的离财务自由不远。没玩过pc版現金流游戏“202”5人模式的強烈建议你先去玩（百度一下就找到），被虐到怀疑人生后再看这篇，点赞慾望更强烈。 1.一个人自身也是资产…
&p&&b&误区1：不要对立 【管理岗】和【技术岗】&/b&：&/p&&p&有人是转了【管理岗】就把技术丢掉，觉得终于可以摆脱码农身份，希望做纯粹的管理，进而今后向中层，高层发展。须知到处都不缺纯粹的管理人员，技术丢掉了，哪天项目变动，不一定就需要你去做管理了，退回技术岗很不适应，恐怕就只有离职的分了；纯粹的管理人员需求量并不是那么高，一般都喜欢内部提拔信任的人，哪天你换个工作了，新公司看你初来咋到，人家凭啥信任你？顶多也只能给你个骨干或者副手的机会，以观后效。见过不少转纯粹管理的，除了一直高升的极少数几个外，大部分一旦项目变动或者换工作，基本就挂了。&/p&&p&还有人喜欢纯粹技术，有机会转管理岗的时候不去争取，觉得只有纯粹技术岗才能将技术做好。其实大可不必这么顾虑，管理岗的非技术事情是比较多，但工作分配相对自由，管理之余你可以静心研究一些对项目比较有用的核心问题。&/p&&p&我见过优秀的技术管理人员，本身技术能力很强，管理能力照样很强，某同事本身在原有行业管理近 400人的研发团队，切换行业后，从基层程序员做起，并没有谋求在新公司一定就要做管理岗，凭着扎实的基础，很主动卖力的在新岗位上工作，很快成为骨干，对整个项目做出了突出贡献，开始逐步分担一些招聘和带人性质的工作，凭借先前出众的管理能力，很快被重视起来，机会一来，立马得到提拔。&/p&&p&能力是你自己的，职位和机会是别人给的，你真有能力，谁也很难埋没你；你德不配位，即是机缘凑巧走上了管理岗，有点变动你也就废了。真正牛逼的人，放在哪里都能闪光，没人埋没得了你。&/p&&br&&p&&b&误区2：主次颠倒：&/b&&/p&&p&技术管理的终极目标是【搞定问题】，把你找来是要让你搞定一个个项目的，不是吃干饭的。管理本身的目的就是在有限的资源下达到既定目标。时间、人力都是有限的，如果资源无限那要你何用呢？即，大家搞不定了，时间紧了，需要你上的时候，你得二话不说顶上去，别想当什么甩手展柜，你又不是老板，你是管理者，没有哪里需要甩手掌柜，以为【分配别人工作】就得了；硬件一分钟买不回来，没有条件，短缺这样短缺那样，你得想办法解决；另一方面，该拼命时你得下得了决心鼓励团队向前冲，比如加班。&/p&&p&三观正的管理者，立场肯定要站在公司一边，该对大家有所要求的时候就要能对大家有所要求，谁都想做老好人，这个说多了，可能有些人又不爱听了，问题是你管理者不是基层员工。你只有对自己和团队严格一点把一个个问题搞定了，大家的收入才能往上提升，职业才能有所发展，这才是真正的对大家好；平时大家一团和气，每个人都过的舒服自在，如果最终问题搞不定，大家收入和职位上不去，那你是在害大家。&/p&&br&&p&&b&误区3：不能严格要求&/b&&/p&&p&团队的战斗力从哪里来的？严格的要求，统一目标。太抽象？我解释一下：&/p&&p&人总是这样，跑着想走着，走着想站着，站着想坐着，坐着想躺着，这是本性，不是说你团队里哪个具体的人就是懒。所以这根弦你得拉起来，一个走着的人，你有时候需要他跑，他可以跑两步；但一个坐着惯了甚至趟的时间长的人，你让他去跑，估计两下就把脚给扭了，腿给折了。&/p&&p&我以前不明白部队训练为啥老踢正步，新兵训练为啥老在做一些单调重复的事情，被子折成方块有啥意义？后来逐渐有所体会，团队这根弦你要平时不拉，越放越松，要拉时就断了。只有平时把弦拉紧了，关键的时候才能所向披靡。&/p&&p&电影《巴顿将军》里，巴顿才到非洲时，美军在非洲接连败战，然后把巴顿调到非洲做指挥，他去到那里第一件事情并不是谋划战术，组织防守反击，而是 -- 抓军纪：帽子有没有带正，衣领纽扣有没有扣起来（非洲很热，很多美军不喜欢把衣领扣起来），腰带有没有扎好，点名有没有迟到。。。。。。&/p&&p&抓完纪律就开始抓训练，出操，一开始很多人都不习惯，觉得派你来是带大家打胜战的，不是当幼儿园老师给大家找别扭的。后来盟军登录法国，德国出其不意的组织反击，很大的一个包围圈，眼看就要把盟军部队装进去了，结果巴顿带领核心部队，一天一夜急行军一百多英里（160公理），立即投入战斗，德军做梦都没想到包围圈后面出现了敌人，被盟军一举击溃。&/p&&p&我回想起自己体力最好时，早上7点开始到晚上9点，也只能走 75公里，还累的不行，160公里实在很难想象，更何况到达目的地后立马投入战斗。后来终于理解部队训练，其实就是在贯彻【令行禁止】四个字，有了一次次严格的正步训练，队列训练，平时习惯克服各种体力上，生理上，心理上的的障碍，再上战场时，让大家往前冲，才不容易后退。&/p&&p&假使巴顿当年不去抓纪律，连要求扣紧纽扣踏个正步都执行不了的部队，要求他们迎着炮火冲锋他们能执行得下来么？要求他们一天一夜急行军 160公里他们执行得下来么？带着这样一只纪律涣散的部队，能打赢二战么？&/p&&p&不光是欧洲，看看国内：&/p&&blockquote&长征时：5月28日，&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//jump2.bdimg.com/safecheck/index%3Furl%3DrN3wPs8te/pL4AOY0zAwhz3wi8AXlR5gsMEbyYdIw617Ehv6Jorqs1r9VVNo6M7pImOuUl9obIdesUqvhcRz%2BhXSuwz9b96EragWmZ1jer1XQuxoOXhQsSgf3ph36chuXV6RBaFPBIEvlszxiteAOObRQi%2BnyItyF2dWTEt37HG2JJeZbaN%2BKMnLGybbcAciSBX32uNGr7r3k7PccYSctoaki7v/idF2uEoxzfbVtSg%3D& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&红四团&/a&接到&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//jump2.bdimg.com/safecheck/index%3Furl%3DrN3wPs8te/pL4AOY0zAwhz3wi8AXlR5gsMEbyYdIw617Ehv6Jorqs9/HGswVPHWMHTMdCbRoMFG3pfKJtUWCTh9ssyDK1SDlnhDg47fRGLxIC1WNLHU2MljwrjhG0RrIoKtLZ/HkicG%2BQks6oRQqOSq9sdTw0TSDl8XW07RFY2HUVAhgAnDdAUTp4cfUbcG8kHqxBECel6KQLvZpisRCUKwuOXZoLxkv00GbCw2OLAY%3D& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&红一军团&/a&命令.........红四团昼夜兼行240华里山路，于29日晨，出其不意地出现在泸定桥西岸 （虽然不知道28日几点接到的命令，也不知中间有战斗过程没，但走完的120公里山路，不会超过24小时）
抗美援朝时：穿插三所里时，急行军平均时速7.3公里（不知道其中有战斗过程没）
国军的：37年9月23日&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//jump2.bdimg.com/safecheck/index%3Furl%3DrN3wPs8te/pL4AOY0zAwhz3wi8AXlR5gsMEbyYdIw629xdatl/z/GeIIdI5%2B8I3Ft6XyibVFgk4fbLMgytUg5Z4Q4OO30Ri8SAtVjSx1NjJY8K44RtEayKCrS2fx5InBvkJLOqEUKjkqvbHU8NE0g5fF1tO0RWNh1FQIYAJw3QFE6eHH1G3BvJB6sQRAnpeikC72aYrEQlCsLjl2aC8ZL9NBmwsNjiwG& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&刘峙&/a&第二集团军从&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//jump2.bdimg.com/safecheck/index%3Furl%3DrN3wPs8te/pL4AOY0zAwhz3wi8AXlR5gsMEbyYdIw60fWoMgd0BEsMFhhuutvsKDt6XyibVFgk4fbLMgytUg5Z4Q4OO30Ri8SAtVjSx1NjJY8K44RtEayKCrS2fx5InBvkJLOqEUKjkqvbHU8NE0g5fF1tO0RWNh1FQIYAJw3QFE6eHH1G3BvJB6sQRAnpeikC72aYrEQlCsLjl2aC8ZL9NBmwsNjiwG& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&保定&/a&急行军200多里，24日就到达&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//jump2.bdimg.com/safecheck/index%3Furl%3DrN3wPs8te/pL4AOY0zAwhz3wi8AXlR5gsMEbyYdIw62sjZORQX/HvcBV/g0QFB9tImOuUl9obIdesUqvhcRz%2BhXSuwz9b96EragWmZ1jer1XQuxoOXhQsSgf3ph36chuXV6RBaFPBIEvlszxiteAOObRQi%2BnyItyF2dWTEt37HG2JJeZbaN%2BKMnLGybbcAciSBX32uNGr7r3k7PccYSctoaki7v/idF2uEoxzfbVtSg%3D& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&石家庄&/a&，日军追之不及&/blockquote&&p&孙武给吴王训练宫女的典故大家想必都看过吧？（没看过点：《&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//baike.baidu.com/item/%25E5%25AD%%25AD%%%25E8%25B5%25B7%25E5%E4%25BC%25A0/2438393& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&孙子吴起列传&/a&》）孙武训练的目标是什么呢？吴王为啥看完宫女演练就立马认可了他的能力呢？这就是日常纪律和训练的终极目标：令行禁止，赴汤蹈火在所不辞，孙武用宫女做到了，吴王也是懂兵的，觉得他很牛逼。什么叫 “铁的部队”，上面这些就是，古今中外都一样。&/p&&p&我从来不提倡军事化管理，但有些道理是相通的，可以感受下前面的话，一只坐惯了的部队，是跑不起来的。管理者对团队提要求，思想上都是有负担的，内心是有挣扎的，正常人都这样，谁都想开开心心和大家一起一团和气。你得知道，团队这根弦拉起来不容易，松下去却很容易；情感上道是融洽了，大家是过的舒坦了，公司交代的任务也完成不了，奖金争取不到，大家得不到提升，最终是害大家。&/p&&p&只有平时严格要求了，招之能来，来之能战，战之能胜，你才是真的对所有人负责。所以我平时对 Leader 的基本要求，就是别做老好人，要保持战斗力，解决问题。&/p&&br&&p&&b&误区4：被动管理：&/b&&/p&&p&很多技术牛人才转管理岗后最大的问题就是会陷入“被动管理” 的误区，有事情了，处理一下，问题发生了，解决一下。对下不能规划设定目标，碰到矛盾只知道和稀泥，有矛盾不决断期待大事化小小事化了，该处理该决断的时候拿不定注意（比如开掉一个有问题的人）；对上不能主动为大家争取利益，不能把大家工作量化让高层知道并认可大家的工作成绩，那是很失败的。&/p&&p&真正有影响力的人，即便没有职位，他也能影响到超出他职权范围的人，让大家听他的，完成别人需要更多资源才能完成的事情。而没有影响力的人，即便给他一个职位，他也只能在既定职权范围内做一些微弱的工作，自己职权范围内的人和资源也不一定影响调动得了。&/p&&p&技术用左脑，处理人事用右脑；做技术主静，管理主动；巴黎市长希望贝律铭为卢浮宫广场设计标志时，贝律铭说给他一年时间他在回答自己能不能做，于是他在卢浮宫附近租下房子，每天什么都不做，从早晨开始绕着卢浮宫一圈一圈的走，观察每个角落；两个月以后，卢浮宫大小细节基本都装进了他的脑袋里，哪里有根梁，哪里有扇窗，他一清二楚；到了第四个月以后，太阳的轨迹，阳光的痕迹已经了然于胸，站在一个地方脑袋里立马可以浮现出该地方一天二十四小时光影的变化；再到了第六个月的时候，各种 idea 从脑袋里并发而出，他开始一项项筛选，第八个月的时候他告诉巴黎市长，自己可以做这个事情，最终设计了世界闻名的卢浮宫玻璃钢金字塔。&/p&&p&做技术就得这样静下心来把所有的问题加载到你脑袋的 cache中，然后才能通盘考虑全面规划，两耳不闻传外事一心只读圣贤书，你才能进入创作的境界，并思如泉涌。&/p&&p&做管理却不但每天处理大量临时的突发的问题，自己还要主动发现并解决潜在的隐患，争取更多资源。有些人第一次碰到这样大脑左右切换变得不习惯，喜欢呆在自己缘来做技术的思想的舒适区，最终误了大事。&/p&&p&做管理本身就不能呆在思想舒适区，本身就不能处在一个相对静态的心理背景下，不是说【安于理乱】么，你思想上得适应这种每天处理各种问题的节奏，如果一味被动管理，心理上排斥，你只会觉得都是些破事，或者琐事，越来越讨厌，内心越来越挣扎，那你只能自己折磨自己。你只有主动出击，真的推动事情，解决问题的时候，你才能体会到成就感，就像实现了一个算法一样，你才能从中找到乐趣。&/p&&p&所以从技术岗切换到管理岗，要习惯思想上进行一个由静向动的转变。那你可能问前面不是说做管理别把技术丢了，这里却说要从做技术的静，切换到做管理的动呢？切换到动了怎么保持静呢，岂不是自相矛盾？一点都不矛盾，一动一静，本来就是矛盾统一的，所以才会说 “静如处子，动如脱兔” ，该静的时候静，该动的时候动，别只会静，忘记了动；也别一天动到晚，就是这个意思吧。&/p&&p&-----&/p&&p&越写越长了，先这么着了吧。&/p&&p&上面这四点都是我发现大家容易忽视却又很重要的问题，供你参考，我见过不少优秀的 Leader ，管理上做的很好，技术上同样很牛，祝你新岗位上有所进步吧。&/p&
误区1：不要对立 【管理岗】和【技术岗】：有人是转了【管理岗】就把技术丢掉，觉得终于可以摆脱码农身份，希望做纯粹的管理，进而今后向中层，高层发展。须知到处都不缺纯粹的管理人员，技术丢掉了，哪天项目变动，不一定就需要你去做管理了，退回技术岗很…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/aa863f67d2cfa03627dd47_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&501& class=&content_image& width=&400&&&/figure&&p&笔者是一名从事房地产业7年多，历任工程、设计、投资各岗位，所做项目含住宅、办公、商业、酒店，总体量近百万平米，对美澳等发达国家行业状况有一定了解，算是行内人。&/p&&p&近年，国内房地产市场从黄金时代进入白银时代的言论愈演愈烈，行业内异动纷纷，针对房地产行业的创新创业项目层出不穷。面对国内每年数万亿房屋租赁市场，各领域人士相继登场，其中以风险投资深度介入长租公寓领域为标志，长租公寓成为房地产业创新创业的热点中热点，吸引各方关注。&/p&&p&近日，偶然产生对这类项目一探究竟的冲动，说干就干，经过1个多月的实地调研和分析。笔者将近年主要的长租公寓项目进行了统计，从行业总体状况、运营状况、盈利模式、与互联网的关系、国外相关行业现状等方面进行了综合分析，并对今后该领域的创新创业方向进行了研判，成果与大家分享讨论，也期望解答心中疑问。&/p&&p&&b&Part 1
&/b&&b&长租公寓项目投融资情况&/b&&/p&&p&从公开市场信息可知，长租公寓创业项目（已获得风险投资）集中出现在2014年和2015年，与全社会风险投资，尤其是互联网领域的风险投资高潮期重叠，期间投入长租公寓项目的总投资规模近40亿元人民币，涉及项目20余个。在至今尚在运营项目中，已完成的融资阶段多为天使轮、A轮和B轮。从统计数据来看，长租公寓类创业项目天使轮平均融资量不足千万，A轮平均融资量一般在千万-1亿间，A+或者B轮融资量均过亿，最大单笔融资为青客公寓于2015年获得1.8亿元；C轮融资现有一例—魔方公寓2016年获得19.5亿。&/p&&p&参与长租公寓投资的机构来源多样，其中代表有：美国股权私募基金—华平资本；老牌股权私募基金—IDG、赛富亚洲、经纬中国；新兴股权私募基金—顺为资本；券商创投机构，平安创投；呈现百花齐放的景象。&/p&&p&在资本的推动下，长租公寓领域逐渐成为房地产行业创新的热点领域，绝大多数创业项目在概念上都嫁接互联网概念，企业宣传中O2O、社区、共享等热门词眼层出不穷，正所谓乱花渐欲迷人眼。究竟这些长租公寓项目运营情况如何，与互联网是何关系，投资人的投资风险到底几何？且看下文分解&/p&&p&&b&Part 2
&/b&&b&长租公寓项目总体介绍&/b&&/p&&p&长租公寓创业项目基本都启动于一线城市，尤其集中于北京、上海、深圳。创始人多来源于BAT、房地产开发以及酒店管理行业。业务范围主要分布在北京、上海、深圳、广州，以及主要二线城市如武汉、成都、杭州等。&/p&&p&从各品牌的规模来看（对照酒店，以管理房间数或者管理床位数来界定），魔方公寓（上海）管理房间数最多达到2万间，次之为青客公寓（上海）1.5万间，其余基本均低于1万间。单个品牌的规模聚集度都较小。&/p&&p&以魔方公寓2万间客房为例，平均每间40平米（平摊卫生间、客厅等公共区域），不超过80万平米，不过3-4个居住小区的体量，仅相当于一个一线城市区域中型开发商一年的开发量。&/p&&p&各家品牌并未公布其盈利状况，无从判断其成本以及盈利情况。但是从各主要公寓品牌接受采访的记录来看，绝大多数尚处于亏损阶段。&/p&&p&以函数公寓（西直门店，KTV改建）为例，该项目于2015年年中租赁完成，经过一年装修后于近期开业运营。经过实地考察并与工作人员交谈（伪装成租房人），笔者对该项目的经营情况大致的进行了估算。从测算表可见，在考虑全部满租并无间歇期，无重大外围市政条件改造（如电力增容）且不考虑资金成本的前提下，虽然净利润率表现还算不错，但是现金流回正的时间为2021年(租下来后6年)，可想而知项目的资金压力十分巨大。这可能也是现阶段改造类长租公寓的通常情况。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/b75cfdefa6_b.png& data-rawwidth=&554& data-rawheight=&245& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&554& data-original=&https://pic3.zhimg.com/b75cfdefa6_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&b&Part3
&/b&&b&长租公寓商业模式&/b&&/p&&p&&b&一&/b&&b&运营管理模式&/b&&/p&&p&1 房源收集和管理&/p&&p&根据房源获取渠道的差异分类，其运营管理类型主要以下三种：&/p&&p&（1）零散-分布式&/p&&p&零散房源归集，重新装修后出租，统一的物业服务标准。&/p&&p&（2）整租-集中式&/p&&p&整租整栋物业，重新装修后出租；整栋运营 ，统一物业服务标准，并配以社交和健身空间。&/p&&p&（3）自购-集中式&/p&&p&自建或者收购整栋物业，物业类型有居住楼、工厂、商业等，重新装修后出租，整栋运营，统一物业服务标准，并配以社交和健身空间。&/p&&p&房源获取，地推式从个人手中获取房源，从企事业单位手中获取闲置的工厂、商用物业、居民楼等。&/p&&p&2 线上营销和预定&/p&&p&多采用APP客户端、网站、微信公众号进行线上宣传以及预定，并借助58同城。豆瓣等其它中介网站进行推广。部分企业如水滴公寓提供SAAS系统服务，以供二房东客房管理软件。&/p&&p&3 多样化空间配置和标准化物业服务&/p&&p&分散式的公寓均提供统一的物业服务，主要为水电费代缴、定期打扫卫生；&/p&&p&集中式的公寓一般均提供公共活动空间，娱乐空间、健身空间等，并提供统一的物业服务，如水电费代缴、定期打扫卫生，并组织统一的社区活动。&/p&&p&&b&二&/b&&b&客户定位&/b&&/p&&p&1 To C—青年白领为主的客群&/p&&p&代表品牌：YOU+、青客、蘑菇、寓见、函数。&/p&&p&从各品牌Slogan可知，绝大多数的长租品牌公寓针对用户，为愿意为生活品质埋单的年轻人。如蘑菇公寓—“精品白领公寓，真房源，单身合租，零中介费，房租月付”，寓见—“寓见城市青年公寓是一家专注于房屋托管、租赁的连锁公寓品牌”。&/p&&p&此类公寓一般给租户提供丰富的公共活动空间和装修现代时尚的住宿环境，但是价格高于附近的民房约10-15%。&/p&&p&2 To C—垂直领域的分类，针对特殊群体&/p&&p&代表品牌：蜜柚公寓、优客逸家女性公寓&/p&&p&成都蜜柚公寓、优客逸家女性公寓，均推出专门针对女性的长租公寓，在室内设计中突出女性特质，并针对女性需求设置功能并提供有特色的物业管理服务的项目。 &/p&&p&3 To B—针对商业用户&/p&&p&代表品牌：上海安心公寓、广州乐活青年公寓&/p&&p&上海安心公寓，面向蓝领群体的舒适型公寓，以集中式和标准化的管理，满足蓝领低成本的住宿需求，主要针对永和大王等餐饮类企业客户，不针对个人服务，发展迅速，盈利情况较好。&/p&&p&广州乐活青年公寓，与产业园区合作，自建并运营，跳过了其它公寓品牌谈厂房谈地的阶段。专门针对产业园区工作人员，解决产业园的租房刚需，服务企业级客户，同时作为产业园的其中一个扶持创业者的社区。第一批房源将于今年投入使用。 &/p&&p&4 房屋出租管理软件—针对专业二房东&/p&&p&上海水滴公寓，运营水滴品牌，通过水滴管家提供职业房东Saas系统（类似于opera系统），打通房源C端，提供平台服务。&/p&&p&&b&三&/b&&b&盈利模式&/b&&/p&&p&从各品牌长租公寓的现状运营情况来看，虽有部分品牌输出管理以赚取管理费，但主要收入就是租金，稳定的租金收入既是盈利的主要来源，也是企业的生命线。究其本质，长租公寓可划归为房地产中持有型物业类型。因此，其产生较好的盈利前提如下：&/p&&p&（1）
巨量（数十亿级）低成本资金；&/p&&p&（2）
以较低的价格收购资产或者租赁资产；&/p&&p&（3）
大规模的房源（万间以上），摊薄管理成本；&/p&&p&（4）
设计施工标准化，压缩改造成本和周期；&/p&&p&（5）
日常管理优化，降低人员成本。&/p&&p&&b&就以上这些盈利要点，长租公寓的发展将会存在以下较大挑战：&/b&&/p&&p&（1）
优质低价房源的获取压力&/p&&p&2015年中至今，伴随一线城市房价的大涨，全业态的资产价格均在升高，租金也水涨船高，间接导致一手房源的价格越来越高。同时，因为宏观经济下滑明显，各城市人均收入的增速与房租不成正比，导致客户可承受租金的价格增长幅度受限。&/p&&p&越来越多的企业进入该领域，互相之间竞争剧烈。同时，还要面对无法逾越的传统中介（如链家）获取房源优势。尤其在分散式房源方面，传统的房地产中介公司利用门店的优势积累的房源，优势远大于新进企业，如链家的自住如家和自如寓品牌在北京累计的房源（品牌为自如寓）近10万间。&/p&&p&（2）政府审批和工程改造成本的风险&/p&&p&
改造项目与新建项目很大的不同，在于经济测算中工程费用难以标准化。每个旧楼都有各自的建筑结构市政条件，需要分别考虑，这也影响了快速的扩张。&/p&&p&改造类型的项目，在前期政府审批和竣工验收阶段，可能涉及规划、建设、消防等各政府的审批，均存在一定的不确定性，很可能导致前期空租时间过长，影响收益。&/p&&p&另外，旧楼改造公寓，涉及的最大的不确定性，即是外围市政工程的费用。比如工厂改公寓，经常涉及电力的增容，费用极高。以及给排水市政的改造，行业收费不透明，很容易造成巨大的前期投入。&/p&&p&（3）管理成本控制压力&/p&&p&长租公寓品牌之间竞争白热化，服务同质化，利润刀片化；竞争激烈必然导致降低管理和物业成本，控制不好会带来物业服务水平的下降，影响居住体验。现阶段某些品牌公寓的客户，对物业服务的安全性和便利性已经出现存有较大不满，媒体已有较多报道。&/p&&p&（4）
资本的压力&/p&&p&长租公寓模式归根结底还是重资产模式，为资金驱动型和资本密集型产业，沉淀资金数量大，无法避免现金流的压力，如魔方公寓，已融资20亿人民币，但是仅累积了不到2万间房源。随着对房源规模增加的强烈需求，加之自身盈利能力有限，对资金的需求会越来越大，是否能有足够的渠道获取低廉的资金，前期投入的资本能否坚持，都是值得考虑的问题。有传言华平资本持续投资C轮魔方公寓，也是因为前期的投入无法回收，骑虎难下所致，如果有接盘侠出现，其退出也不失为好的选择。&/p&&p&&b&四&/b&&b&“期望&/b&&b&”&/b&&b&的盈利模式&/b&&/p&&p&大多数长租公寓（如函数公寓、蘑菇公寓）品牌的创始人，都有意无意的公开宣称并不依靠租金盈利（ps：这不是公开叫嚣耍流氓么），而大画其饼，描绘给投资人一个美好的未来，主要的饼子如下：&/p&&p&&b&1 &/b&&b&利用租金和押金沉淀，利用限制资金投资金融产品获利&/b&&/p&&p&
在规模未到足够大时，租金和押金估计早就投入到公司运营和项目拓展当中，利用期限错配额的资金可能成为进行金融投资的资金，但是将面临巨大的风险和不确定性。&/p&&p&&b&2 &/b&&b&将具备稳定租金收益的资产证券化，远期&/b&&b&RIETS&/b&&b&上市&/b&&/p&&p&美澳、新加坡等国家存在成熟RIETS产品，前提条件是所发行RIETS中所含的资产均为发型企业（一般为基金公司、资管公司）所有。而现阶段国内绝大多数长租公寓的产权并非公寓管理公司持有，而只是“二房东”。&/p&&p&另外，RIETS能够顺利运行的前提条件还有，税收减免和份额自由交易。前者涉及到国家税法的调整，后者则涉及到证券交易法的调整，绝非短期内可实现。业内对RIETS的研究，已近10年，仅仅产生了一些类RIETS的产品。最近市场上广泛报道的曾被成为中国地产RIETS第一例的中信启航的RIETS出现的问题，让中国RIETS的未来蒙上一层阴影。&/p&&p&（&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//news.xinhuanet.com/fortune//c_.htm& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&news.xinhuanet.com/fort&/span&&span class=&invisible&&une//c_.htm&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&），。&/p&&p&因此，不管是在法律法规上，还是资产属性上，国内长租公寓通&/p&&p&过RIETS实现融资和退出的目的在较长（5-10年）的一段时间内无法实现。&/p&&p&&b&3 &/b&&b&建设用户社群，打造生态闭环，拓展金融、招聘、创投等增值服务&/b&&/p&&p&由BAT人员创业的企业，几乎都宣传自己的企业的互联网基因，高举O2O概念，以建设用户社群，打造生态闭环为远期目标，拓展金融、招聘、创投等增值服务，憧憬在环内赚钱。&/p&&p&但是现实运行中，互联网最大的作用是提高了信息发布、客户拓展、管理的效率，提供了一种高效管理的工具，而长租公寓运营的几个核心：如获取低价的大量资金，以及地推、找到大量合适的房源等并未得到结局。&/p&&p&所谓的互联网+的长租公寓战略，笔者认为是附庸风雅之说，甚为不靠谱。客户只是短期（1年-3年）内租住在公寓，较难形成长期的信任感，也可称为准流动人口，这些人是十分不稳定的流量，如何使用这些人流量成疑。举例来说，一些公寓品牌力推创业路演和求职服务，既不专业内容也少，比诸多的创投机构和垂直型招聘机构差距巨大；金融服务更不用说，当下出现较多的是公寓品牌与P2P金融企业的合作，主要是向住户提供房租的借款，盈利更谈不上。&/p&&p&住宅小区的物业服务互联网化都进行不少年头，如行业巨头花样年（已在港股上市），管理上千万平米的物业，之前设想的通过社区互联网环境建设延伸社区服务盈利的想法仍未实现，现今的利润来源还是收物业费。&/p&&p&&b&4 &/b&&b&管理模式输出，&/b&&/p&&p&输出品牌和管理，轻资产运营，赚取管理费和超额利益分成。需要大量的实际案例的累积，具备大量的自营型的项目。类似酒店管理公司的运营模式。但管理模式的输出，只有在品牌力和运营力非常强大，企业发展非常成熟的时候才能达到。可能很多品牌在扩张的过程中就已经死掉了。&/p&&p&面对如上一些问题，如何破局，尚需时日，还是说现有的长租公寓本身盈利模式就是有问题，选择什么样的发展道路，还要探讨。&/p&&p&&b&PART4 &/b&&b&与互联网关系&/b&&/p&&p&长租公寓可以说是挂着互联网大旗但是传统到骨子里的行业。互联网的核心是：轻资产化。现阶段的长租公寓模式归根结底还是重资产模式，沉淀资金数量大，无法避免现金流的压力。&/p&&p&如果互联网概念只是做个官网、做个微信、弄个APP，概念噱头概念，那未免太小儿科了。就像链家，之前互联网不发达的时候，依靠中介人员和门店推广拉生意，现在互联网牛掰了，然后大家可以通过链家的app和官网订房看房了，难道说链家的盈利模式就发生变化了么？&/p&&p&任何脱离商业模式和盈利模式本身，单纯谈互联网的创业以及投资，都是耍流氓，房地产业类别的创业创新尤其如此。简而言之，抛开赚钱，谈互联网概念都是耍流氓。&/p&&p&我想互联网的创业，要不是新商业模式或者盈利模糊的建立，或者是新计划或者新工具的发明，其余的都不可称之为与互联网相关的创业。这种对互联网的过度强调，范围容易忽略根本的盈利模式。&/p&&p&&b&Part5
&/b&&b&美国租赁式公寓商业模式&/b&&/p&&p&这里指的是整栋出租的公寓，而不包含散租的房屋。&/p&&p&美国的公寓基本分为两大类，一类针对大学生的学生公寓，一类就是针对年轻职场人士的公寓。年回报率为6%左右，而持有人多为基金公司。持有人在物业获得稳定的现金流后，向机构投资者出售从而获得收益后退出。本质为金融行为。&/p&&p&另外，美国开发商采用长租的形式，并非因为收益高，而是因为长租的形式因为可以获得较为稳定的现金流，因此在开发阶段可以获取更为优厚的融资条件，比如较长的借款期限和较低的借款利率。&/p&&p&美国长租公寓主要开发运营模式：&/p&&p&其开发持有一般秉持以下两种方式，&/p&&p&1开发商开发—开发商持有并雇佣公寓管理公司管理—形成稳定收益—出售给基金公司/开发商实现退出—基金公司持有。&/p&&p&2基金公司投资—委托开发商开发—基金公司持有/委托公寓管理公司管理—形成稳定收益—出售给基金公司，实现退出。&/p&&p&可见美国的租赁式公寓的开发背靠美国低廉的融资成本，主要的基金都为保险资金和退休养老基金，对这些机构来说5-6%的年收益，已可满足。&/p&&p&
在国内法律证券法律法规调整的前提下，未来国内可能出现大量持有公寓资产的机构投资者，但作为RIETS上市的主体也是持有人，而非公寓品牌管理人。&/p&&p&&b&Part6 &/b&&b&长租公寓未来发展趋势和可能爆发点&/b&&/p&&p&笔者认为，现阶段国内长租公寓相关创业企业，还处于起步阶段，既在充当投资者也在充当管理运营者，角色定位不清，商业模式不明，盈利能力堪忧。&/p&&p&长租公寓的开发、持有、管理各阶段，需要不同的专业能力。应该让，具备不同资源优势以及能力的企业负责不同阶段。长租公寓产业进一步的扩张和发展也必将产生不同链条端的专业企业：&/p&&p&（1）
持有大量整栋公寓的金融机构&/p&&p&具备资金量和资金成本优势，且对回报稳定性有较高的要求，不追求暴利的机构投资者，如保险基金。&/p&&p&有一种观点，开发商可以作为长租公寓的一种持有以及运营人，但基于开发商资金成本和追求快周转的特性，规模绝无可能太大。比如万科的“万科驿”，品牌下管理的物业寥寥。&/p&&p&（2）专业化的公寓管理服务公司&/p&&p&针对整体运营的长租公寓，专业的管理服务公司凭借专业精细的管理，接受资方委托，输出选址、设计、施工、运营管理能力，赚取管理费用和超额收益。&/p&&p&（3）
管理大量零散房源的资产管理公司&/p&&p&基于城市中个人投资的客户带来大量闲置的分散式的房源，传统中介服务公司（如链家），利用其房源获取的优势，未来可能成为分散式公寓管理服务的巨头。&/p&&p&另外，现长租公寓品牌竞争同质化趋势明显（青年公寓、互联网社区等等bullshit），未来竞争差异化能力堪忧。新进的创业者，要想异军突起，需要挖掘新的需求，拙见如下：&/p&&p&（1）企业级用户&/p&&p&面向员工相对集中也有较大绣球的企业级用户，如产业园加工工业企业、服务类企业（酒店/餐饮）等，或者与高校合作开发针对学生的公寓。&/p&&p&（2）细分类型客户&/p&&p&针对如陪读、看病等特殊需求、刚性需求，开发相应的产品，并形成品牌特色，建立行业壁垒，获得快速复制。&/p&&p&在长租公寓的创业中，找出适合创造差异化的产品，将会是长租公寓品牌创新创业的成败关键。&/p&&p&一家之言，不喜可拍。&/p&&p&如需要相关数据，请私信。&/p&
笔者是一名从事房地产业7年多，历任工程、设计、投资各岗位，所做项目含住宅、办公、商业、酒店，总体量近百万平米，对美澳等发达国家行业状况有一定了解，算是行内人。近年，国内房地产市场从黄金时代进入白银时代的言论愈演愈烈，行业内异动纷纷，针对房…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/5ff3cafe0a08ba2522c41_b.jpg& data-rawwidth=&530& data-rawheight=&339& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&530& data-original=&https://pic4.zhimg.com/5ff3cafe0a08ba2522c41_r.jpg&&&/figure&&p&扑克财经旗下品牌：最值得信任的大宗商品产业和金融服务业智库。跨界、深度、专注——汇聚业内最值得分享、最有信息浓度的知识。欢迎移步微信公众平台：puoketrader&/p&&p&原文链接：&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.puoke.com/sns/articleContent.php%3Fid%3D2001& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&揭底世界一流投资集团复星是如何练成的&/a&&/p&&br&&p&&b&一、中国经济发展周期&/b&&/p&&p&改革开放以来我国四轮经济发展周期，分别是：&/p&&p&第一轮经济周期（年）：&/p&&p&此轮经济周期由中国的改革开放政策推动，特点是陡起陡落；此阶段的宏观经济政策是改革开放，出口创汇，加强基础工业设施建设；&/p&&p&第二轮经济周期（年）：&/p&&p&此轮经济周期由中国着力建设社会主义市场经济推动，特点是陡起平落；此阶段的宏观经济政策主要是进一步扩大对外开放，建立社会主义市场经济，推动国企改革转制，大力发展支柱产业；&/p&&p&第三轮经济周期（年）：&/p&&p&此轮经济周期由中国加入WTO推动，特点是平起陡落；此阶段的宏观经济政策主要是全面提高对外开放水平，振兴发展老工业基地，大力发展非公有制经济，积极扩大内需；&/p&&p&第四轮经济周期（2013年至今）：&/p&&p&2013年十八届三中全会深化经济体制改革方面的举措再一次释放出“改革红利”，从而开启中国经济新一轮的增长周期。尤其是上海自贸区带来的金融改革、贸易改革机会，将进一步释放改革红利，推动内需发展，带动教育、医疗、养老、旅游和商业的发展。&/p&&p&目前，受累于世界经济增速下滑，我国经济增长速度出现回落，未来十年至二十年，我国经济增长速度将长期维持在两位数以下的中速水平，GDP年增长率在5%-7%之间，如果不出现极特殊情况，中国经济增长还会持续较长时期。&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/202cc96aafbbbba617e703_b.jpg& data-rawwidth=&868& data-rawheight=&473& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&868& data-original=&https://pic1.zhimg.com/202cc96aafbbbba617e703_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&二、复星对经济周期的把握&/p&&p&&b&1.复星的规模增长&/b&&/p&&p&复星成立于1992年，以做市场调研起家，当年收入100万元，二十年后，复星发展成为中国民营企业的典型，营业收入突破500亿元，旗下拥有40多家上市公司，涵盖医药、地产、矿业、钢铁、金融、流通、传媒等多个行业。&/p&&p&（1）公司成长阶段&/p&&p&复星的发展经历了内涵式发展、外延式发展、整体上市、全球化发展四个阶段。&/p&&p&内涵式发展主要发展医药和房地产两大业务板块，为复星提供稳定的收入和利润；&/p&&p&外延式发展为复星提供了良好的现金流，捕捉到各行业高成长机会，促使复星实现几何增长；&/p&&p&整体上市期，公司在香港上市，进入更广阔的资本市场，自此复星开启了资本管理时代，旗下管理几大基金，为复星带来可观的管理费和利润分成，同时，复星将保险提升到战略位置，大力发展保险业，做到稳定持续对接中长期优质资本，这将是复星未来的利润增长点；&/p&&p&全球化阶段，复星努力打造一个具备双向整合国际国内资源的全球平台，实现跨国资本、人才、技术、品牌的双向流动。&/p&&p&目前，复星已成长为一家综合性投资集团。&/p&&p&（2）产业范围&/p&&p&复星最初涉及医药、地产两大产业，后期通过投资并购扩张至钢铁、矿产、零售、金融、传媒等行业，目前，借助复星的资产管理平台，复星的产业范围覆盖医药、地产、钢铁、矿产、零售、金融、传媒、旅游、文化、娱乐等高增长领域。&/p&&p&表面上看，复星的产业多元，似乎走的是“多元化”战略，其实复星多元化背后一直存在一个核心，那就是“中国成长动力”，“中国成长动力”意味着未来中国广阔的需求，广阔的市场潜力和投资机会，投资是本质，多元是外在。正如郭广昌所说，“我们是专业的投资管理集团，多元化只是我们投资对象的多元”。&/p&&p&（3）投资能力&/p&&p&复星的外延式增长是通过投资并购实现的，经过20年的投资实践，复星积累的核心优势就是投资能力。&/p&&p&复星的投资始终聚焦“&strong&中国成长动力&/strong&”，把握中国经济不同发展周期的成长机遇，顺应时势，投资高成长的行业和企业。&/p&&p&复星目前的四大产业子公司：复星医药、复地、南京南钢和海南矿业，就是在不同阶段，顺应高增长趋势而投资的企业。现阶段，复星投资行业主要在消费及消费升级、金融服务、资源能源和制造业升级领域。&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/449f5542f1ddfb3e922d6b_b.jpg& data-rawwidth=&1044& data-rawheight=&551& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1044& data-original=&https://pic1.zhimg.com/449f5542f1ddfb3e922d6b_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&&b&2.复星对经济周期的把握&/b&&/p&&p&（1）投资失败的教训&/p&&p&在创业初期，复星尝试过保健食品、彩色火焰蜡烛、婴儿尿湿报警器等生产项目，最终都以失败告终，给公司带来经济损失。在后期的反思中，复星意识到人才储备不够，调研不充分是这一系列失败的主要原因。作为一个以市场调研起家的公司来说，这些错误几乎是难以容忍的。在复星后期的投资中，分析国家经济形势，把握中国经济发展脉络便成为了复星的必修课。&/p&&p&（2）把握中国经济发展脉络&/p&&p&郭广昌和梁信军在公众演讲中均多次提及要学会“把握中国经济发展脉络”。可以说复星的成功发展，很大程度上得益于它对中国经济发展节奏的准确把握。&/p&&p&最初，随着生活改善，人们日益看重健康，复星针对这一需求拓展医药业务；1998年，住房制度改革启动，复星适时投资开发房地产；2003年，看准国内基础设施建设和重工业的快速发展势头，复星进入钢铁业；近年来，国家注重扩大内需、促进消费升级，复星加大了对餐饮、酒店连锁、服装、家居等领域的投资；能源、资源是中国经济可持续发展的保障，复星也把它们纳入重点投资领域。&/p&&p&（3）把握产业发展规律&/p&&p&除了对宏观经济发展有独到研究，复星还善于研究产业发展规律，在经济下行或产业低迷时进行“抄底”，也就是大家说的“反周期”操作或“熊市”投资。&/p&&p&正如郭广昌所说，“投资一个行业，不要看最好的时候，而是看最差的时候。”从融资来说，经济上升期是资本市场进行股权融资的机会，经济下行期，利率持续走低，这就是一个债务融资的“窗口期”。从投资来说，一方面投资利率低，反过来，投资回报率就会逐步显现出来；另一个方面，很容易选到好的“种子”，而且市场“抄底”的成本会很低。泡沫退去，很多上市公司的股价跌破了净资产，相比经济繁荣时期的收购成本几乎有天壤之别。&/p&&p&例如，复星投资的分众，最高的时候市值是80亿美金，最低的时候是8亿美金，复星是在8亿到十几亿美金之间的价格投资的分众。&/p&&p&复星对产业发展规律把握精准的另一个体现是对旅游业的投资。研究人均GDP与产业发展规律。&/p&&p&对旅游产业而言，人均GDP超过1000美元，观光游需求快速增长；人均GDP超过2000 美元，休闲游需求急剧增长；人均GDP超过3000美元，度假游需求应运而生；人均GDP超过5000美元，度假游成为常态，则是基于人均GDP与产业发展规律。2012年，我国人均GDP已超过6000美元，度假游的市场已经打开，前景无可限量。对此，复星投资了地中海俱乐部项目，目前地中海俱乐部已经在中国开设了2家度假村，到2015年将在中国开办5家度假村。&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/dd3be018f0cb9dc9a0e4cb_b.jpg& data-rawwidth=&868& data-rawheight=&467& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&868& data-original=&https://pic1.zhimg.com/dd3be018f0cb9dc9a0e4cb_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&（4）专业且系统的分析机构&/p&&p&复星具有强大的经济、产业、市场研究能力。&/p&&p&复星与行业专家、行业协会和专业顾问建立了密切联系，并借助旗下德邦证券的研究能力及在控股公司层面和产业公司层面的专业市场研究机构，进行系统地市场研究，让复星能够及时了解政府政策方针和行业趋势。&/p&&p&复星根据多渠道获得的信息发掘具有高增长潜力的投资机会，然后交给行业专家及投资、金融、法律专家等投资委员会审慎研究。投资委员会对具体投资项目进行调查研究。&/p&&p&此外，复星还与国家权威研发机构建立专业的经济研究院。&/p&&p&正是复星的这套专业的研究系统，帮助复星管理层把握经济脉络和产业发展规律，在后台支撑复星的投资项目。&/p&&p&&b&三、复星的商业模式转变&/b&&/p&&p&俗话说“做实业玩的是魄力，做投资玩的是智慧”。复星从实业做到投资，一直在学习。在不同的成长阶段，复星的对标企业从和记黄埔，到美国GE，再到伯克希尔，复星一直在试图汲取这些世界级商业巨头的成功经验。&/p&&p&目前，复星的对标企业有：和记黄埔、GE、伯克希尔、凯雷。&/p&&p&&b&1.和记黄埔模式&/b&&/p&&p&在业务形态上，复星与和记黄埔有着相似之处。和记黄埔以投资和产业经营为主，复星也是通过“资本+产业”两大引擎实现发展。两者均不同程度涉足零售、医药和地产领域，和记黄埔收入主要来源为港口、零售和电讯，而复星的收入来源为医药和矿业两大板块。&/p&&p&在投资理念上，复星的房地产、商贸零售、钢铁矿业、医药四大板块关联度不强，学习的就是李嘉诚的通过分散投资来分散风险的方式，以期抵抗行业周期对企业利润的影响。复星旗下的房地产和钢铁行业为周期型、高利润和高风险并存型，商贸零售为现金流充沛型。和黄旗下涉足的大多数产业，也皆存在相关度低且回报周期不同的特点。&/p&&p&&b&2.GE模式&/b&&/p&&p&在对收购对象的选择上，复星学习的是GE的“No.1orNo.2”原则，以“进入中国行业前三名、具有全球竞争力”为选择目标。&/p&&p&GE金融板块建立的最初目的是为其产业部门提供金融服务，是“来钱最快”的业务，&/p&&p&在GE金融板块发展过程中，GE强大的产业背景成为支持其发展的重要推力。复星正是看到了GE这一借助产业优势的模式，在寻找投资项目的时候通常也会从产业相关领域展开，如对国药控股的投资正是借助复星医药在医药领域的资源优势，而在矿业领域的拓展也是基于建龙集团和南钢股份在钢铁领域的经验复制。&/p&&p&GE旗下200多人专门从事寻找收购项目工作，复星依托产业板块的优势开拓集团层面投资业务平台，先后建立起了十几个投资事业部或专业公司，仅在集团层面，投资岗位就达到100多个。&/p&&p&GE擅长根据市场及集团需求变化，通过并购、重组、退出等方式不断调整和优化公司的业务构成，以适应市场发展。在这一点上，复星的选择跟GE很相似。&/p&&p&&b&3.伯克希尔模式&/b&&/p&&p&复星走过二十年，逐渐摸索到自己的发展路径——做中国的伯克希尔，转型成为以保险为核心业务的大型投资集团。&/p&&p&2010年，复星集团与凯雷、保德信两大国际PE巨头合作，管理美国保德信金融集团5亿美元基金，并与凯雷合作设立了1亿美元基金共同投资中国。这一国际化的合作让复星对标伯克希尔成为了可能。郭广昌曾表示，在所有综合类投资模式里，我们最想学习巴菲特。&/p&&p&伯克希尔由股神巴菲特于1956年创立，是一家世界著名的保险和多元投资集团。利用资本运作和产业整合的模式，复星先后涉足生物制药、钢铁、房地产、信息产业、商贸流通、金融等多个领域，直接、间接控股和参股的上市公司40家。从复星的发展轨迹来看，其在资本运作领域经历了多元化产业投资、股权投资、国际化投资三个阶段。而每一次转变之后，复星与伯克希尔的商业模式更接近了一步。&/p&&p&通过保险基金拥有长远的资金且财务压力低，这是巴菲特得以保证长期投资并不退出的原因。由此，复星也同样树立了以长期投资、价值投资为主的投资理念，并加大对保险领域的投资。早在2007年，复星集团便通过投资中国西部唯一一家财险公司永安保险开始在保险领域的部署，但其规模和盈利能力始终不足以满足复星宏伟的投资愿景，直到获得了美国最大的金融保险机构保德信的青睐。&/p&&p&“产业+投资+保险”，郭广昌打的正是这个算盘。通过保险公司获取现金流，尤其是寿险公司，兼具金融投资性质及巨大的现金流，可以为向投资转型的复星，带来中长期优质资本，以提升复星未来的复合增长率。郭广昌的设想是：坐拥三张保险牌照“寿险+财险+再保险”，这基本囊括保险主要领域。&/p&&p&&b&4.复星商业模式的演变&/b&&/p&&p&学习，学习，学习，复星一直走在学习的路上。通过对众多对标企业的研究学习，我们能看出复星商业模式的演变路径。&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/d234eccfa7d6c8dfd938f5b_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&145& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/d234eccfa7d6c8dfd938f5b_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&“产业运营”模式：注重内涵式增长，延长产业链，提升研发能力&/p&&p&“产业+投资”模式：用资本对接产业资源，实现多元化&/p&&p&“产业+投资+保险”模式：对接中长期优质资产，为公司发展提供现金流&/p&&p&复星的商业模式从单一的“产业”到“产业+投资+保险”，内涵更加丰富，业务体系变得成熟，复星的战略定位也变得清晰。&/p&&p&&b&四、复星的业务布局&/b&&/p&&p&经过20年发展，在目前“产业+投资+保险”的商业模式下，复星形成了&保险、产业运营、投资、资本管理&的业务布局。&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/6c51bb6f93cc002d400a1e475adb00a9_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&467& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic1.zhimg.com/6c51bb6f93cc002d400a1e475adb00a9_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&&b&1.保险板块&/b&&/p&&p&保险行业当前现状是：人口众多但保险深度较低，富裕程度提升以及对人寿保险的兴趣和意识的增强，高储蓄率和投资渠道的缺乏，社会福利体系的不健全，以及人口结构变化和鼓励保险发展的有利政策等。目前国内市场上已有50家的寿险公司开展业务，其中外资26家。中国2010年人身险业务保费收入约为10000亿元，近10年复合增长率近30％。复星预计在未来的几年中将保持10%至15%的年增速。&/p&&p&复星2007年涉及保险业务——永安财险，当初保险业务仅仅是作为投资领域，没有成为复星的业务板块。现在保险业务不仅作为单独板块，而且在复星的企业愿景中得以体现——“以保险为核心的专注中国成长动力的世界一流投资集团”。未来，复星在扩大资产管理业务规模的同时，还大力发展保险业，做到稳定持续对接中长期优质资本。&/p&&p&目前，复星保险业务板块包括永安财险（全国性财产及意外伤亡保险公司）、复星保德信人寿（于人寿保险、健康保险、意外保险和个人保险产品以及相关的服务），及鼎睿再保险（再保险及用其可投资资产进行投资）。&/p&&p&复星投资保险业主要出于以下原因：&/p&&p&（1）复星未来在资产配置方向上的定位；&/p&&p&（2）保险业前景广阔，投资收益是好的；&/p&&p&（3）能与现有资源产生协同效应。&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/1af3061ebbc075c2e3bfb0_b.jpg& data-rawwidth=&1070& data-rawheight=&775& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1070& data-original=&https://pic3.zhimg.com/1af3061ebbc075c2e3bfb0_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&复星发展保险业务，对于其发挥协同效应具有深远意义：&/p&&p&（1）保险业务可以嫁接复星的渠道优势，提升保险公司的业务能力；&/p&&p&（2）保险业务可以嫁接复星的资本资源，提升其业务拓展和盈利能力；&/p&&p&（3）保险公司的产品设计能力、投资能力、风险控制能力能够为复星带来协同优势；&/p&&p&（4）保险公司将为复星带来优质现金流。&/p&&p&&b&2.产业运营板块&/b&&/p&&p&复星的产业运营板块包括复星医药、复地、南京南钢、海南矿业四个板块。产业运营板块在多年来的经济波动中保持了稳定增长，为复星提供稳定的利润来源和投资资金，是复星最大利润板块。同时，产业运营板块也受益于资产板块，使产业运营板块的战略并购得以实现。在复星的很多投资项目中，产业资源与资本资源的对接体现得非常明显。&/p&&p&此版块我们将重点介绍与我司业务相关的复星医药。&/p&&p&（1）复星医药的发展战略&/p&&p&“&strong&内生式增长、外延式扩张、整合式发展&/strong&”， 复星医药的业务覆盖医药健康产业价值链的多个重要环节，拥有强大的研发能力，更是中国领先的医药健康企业中进军中国高端、专科及综合医疗服务行业的先行者。复星医药的战略包括六方面：&/p&&p&*积极并购，高效整合，持续获得未来业务增长动力；&/p&&p&*持续投入研发创新，通过研发、并购快速增加品牌重磅产品；&/p&&p&*持续复制成功营销体系，打造一流营销队伍和能力，并积极扩展营销网络；&/p&&p&*加快实施国际化战略，搭建海外研发和销售平台，把海外市场作为未来业务的增长点之一；&/p&&p&*持续致力于培养和获得未来发展所需的人才，持续提升团队各项专业能力；&/p&&p&*建立中国领先的医疗服务业务体系。&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/0b8a20a68aae272d7189_b.jpg& data-rawwidth=&546& data-rawheight=&320& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&546& data-original=&https://pic2.zhimg.com/0b8a20a68aae272d7189_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&（2）专注于医药产业链的资源整合&/p&&p&复星医药覆盖“研发-制造-分销-终端”的每一个环节。在“研发-制造”环节复星医药覆盖的产品包括原料药、中间体、医药产品、保健品、医疗器械、诊断试剂等大医药类产品，可谓是“全产业链，全系列产品”；在分销环节，复星医药具有国药控股的分销渠道优势；在终端环节，复星医药拥有金象大药房、复美大药房等终端零售药房，同时还能依托国药控股的国大药房、一致药店，复星医药的分销网络遍及全国；在终端领域，复星医药近年新发展起来的一项业务是医疗服务，复星医药是美中互利的单一最大股东，通过“和睦家医疗”提供高端医疗服务，同时与美中互利成立合资公司，拓展医疗器械终端市场业务。&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/6d2d4dfba1cabccad460f_b.jpg& data-rawwidth=&882& data-rawheight=&513& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&882& data-original=&https://pic1.zhimg.com/6d2d4dfba1cabccad460f_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&（3）投资并购与生产制造两条腿走路，实现内生式与外延式发展&/p&&p&复星医药的“全产业链，全系列产品”通过并购与研发两条线来实现。&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/b8fafbef3e4b_b.jpg& data-rawwidth=&686& data-rawheight=&367& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&686& data-original=&https://pic3.zhimg.com/b8fafbef3e4b_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&在投资并购方面，复星医药通过并购优秀的目标公司，扩展公司业务并进入高增长行业。以制药业务为基础，通过并购，复星医药已经进入了医疗器械及诊断、医药分销、医药零售、医疗服务等医药健康行业重要板块。&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/b98d7e0f1be1f102f234ac_b.jpg& data-rawwidth=&701& data-rawheight=&388& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&701& data-original=&https://pic1.zhimg.com/b98d7e0f1be1f102f234ac_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&【并购目标】&/p&&p&收购对象必须是有竞争力、有快速成长能力的制药企业。必须具备以下特点：&/p&&p&*能创造价值、有品牌、有特色&/p&&p&*差异化&/p&&p&*优秀团队&/p&&p&【并购原则】&/p&&p&*优秀、合适、文化相容的团队（这是使复星“收购但不更换经验管理团队行为”得以成功的首要条件；人力资源总监参与首轮谈判）&/p&&p&*产品线互补，能产生重磅炸弹（例如并购桂林制药抢占青蒿市场先机；并购万邦制药构建未来的重磅炸弹——重组人胰岛素）&/p&&p&*财务回报率原则（当年动态投资回报率高于一定水平；主要财务指标的要求，ROIC&15%）&/p&&p&*便于解决管理层激励机制相容的问题（管理层持股；后期考核的激励）&/p&&p&在生产制造方面，复星医药形成了大医药全系列产品的生产制造，涉及肝病、妇科、糖尿病、心血管、抗疟疾、便秘、肿瘤、皮质激素、呼吸、外用膏药等重点疾病领域。复星医药形成了自己的产品梯队，保证业务的可持续增长。&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/9a2eadf432fe35f101b92f_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&677& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/9a2eadf432fe35f101b92f_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&【化学制剂】&/p&&p&阿托莫兰：肝脏解毒和治疗脂肪肝的首选药物，年销售额逾亿元&/p&&p&心先安注射液：为具有自主知识产权的产品&/p&&p&青蒿琥脂：抗疟疾药，获得WHO的重点推荐&/p&&p&盐酸克林霉素、盐酸米托蒽醌：获得美国FDA批准，并先后获得美国、加拿大、英国、德国和葡萄牙等药政当局近20个DMF号。&/p&&p&夫西地酸乳膏（立思丁）：与丹麦LEO合作&/p&&p&【生物制药】&/p&&p&思凯通（重组链激酶）：具有国际专利的基因工程溶栓药物&/p&&p&克隆伽玛（重组人干扰素）：免疫性疾病治疗&/p&&p&克隆怡宝（重组人红细胞生成素）：治疗肾性贫血有特效&/p&&p&动物胰岛素：包括长效、中效、速效及正在研制的超短效、预混等剂型&/p&&p&重组（基因）人胰岛素：获得新药证书和生产批件&/p&&p&【中成药】&/p&&p&花红片：妇科炎症用药&/p&&p&复方芦荟胶囊：治疗便秘良药，属国家级中药保护品种&/p&&p&【保健品】&/p&&p&蜂王浆冻干粉&/p&&p&【诊断试剂】&/p&&p&有生化诊断、基因诊断、微生物诊断、酶免诊断四大类产品&/p&&p&【医疗器械】&/p&&p&有牙科设备、手术器械、影像设备、输血技术、医院消耗材料等系列&/p&&p&（4）实施国际化战略，搭建海外研发和销售平台&/p&&p&（a）寻求主流市场并购机会&/p&&p&——并购海外仿制药厂，缔造具有复星品牌的海外生产、销售基地并购条件要求：&/p&&p&*具有良好的生产能力，并通过FDA或欧盟的GMP认&/p&&p&*具有良好的产品注册申报能力&/p&&p&*具有一定的销售网络或销售渠道&/p&&p&*拥有良好的管理团队&/p&&p&（b）加大产品出口&/p&&p&——建立海外市场的销售体系&/p&&p&——提高海外产品注册申报能力&/p&&p&——努力达到并通过美国、欧盟的GMP 认证&/p&&p&——争取国际采购订单，成为WHO 的药品供应商&/p&&p&（c）灵活多样的国际合作&/p&&p&——OEM、研发外包、专利许可、开发高难度仿制药&/p&&p&&b&3.投资板块&/b&&/p&&p&复星秉承价值投资的理念，按照“中国动力嫁接全球资源”的模式在中国和世界市场上投资一系列受益于中国成长动力的企业。&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/ad7cadb7a2d_b.jpg& data-rawwidth=&910& data-rawheight=&351& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&910& data-original=&https://pic3.zhimg.com/ad7cadb7a2d_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&复星的投资方式包括：战略联营投资、私募股权投资（PE）、二级市场投资、作为有限合伙人对复星资本管理业务的出资（LP投资）、其他投资。&/p&&p&*战略联营投资项目包括豫园商城、建龙集团、山焦五麟几家公司。&/p&&p&*PE项目包括招金矿业等企业。&/p&&p&*二级市场投资项目包括分众传媒、地中海俱乐部、Folli Follie 及民生银行等企业。&/p&&p&*其他投资项目包括外滩金融中心、上海真如、大连东港、重庆金羚、策源置业及星堡老年服务等，其中星堡老年服务是复星与Fortress InvestmentGroup LLC为发展中国养老地产二合资设立的合资公司，双方各占50%权益，旗下首个为中国老年人连身定制的高端养生项目已于2013年开始营业。&/p&&p&此板块重点介绍复星的联营投资项目豫园商城和合资公司星堡老年服务。&/p&&p&（1）豫园商城&/p&&p&复星是豫园商城的第一大股东，豫园商城的业务范围包括：黄金珠宝、餐饮、商业地产、中医药、旅游商业、进出口贸易、金融投资。&/p&&p&复星之所以投资豫园商城，依然是基于“中国成长动力”因素，看好未来的内需市场和旅游消费。豫园商城经过复星的整合管理，目前积聚了明显的核心优势，其中非常值得一提的是其品牌资产整合能力和行业投资运作能力。&/p&&p&（a）品牌资产有效整合能力&/p&&p&豫园商城旗下拥有1个中国名牌、3个全国驰名商标，13个中华老字号、15个上海市著名商标、12个上海名特企业、8个上海市重点推进商业品牌以及众多百年老店等为核心的品牌资源。依托豫园商城的渠道、平台优势，豫园商城能够有效地将旗下品牌、复星品牌以及合作伙伴品牌整合起来，形成持续优化的商业发展模式。&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/ecbbeec92a91_b.jpg& data-rawwidth=&547& data-rawheight=&328& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&547& data-original=&https://pic4.zhimg.com/ecbbeec92a91_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&（b）行业投资运作能力&/p&&p&复星子公司层面的投资活动同样很活跃。通过行业投资，豫园商城的业务板块更加完善，对产业链的把控更加全面。&/p&&p&2004年，豫园商城成功介入黄金资源产业，投资山东招金矿业股份有限公司。&/p&&p&2007年，豫园商城先后投资友谊复星、克莉丝汀，长期收益非常可观。&/p&&p&2008年，豫园商城投资建设“汉堡— 上海欧洲旅游中心”。&/p&&p&2009年，豫园商城以战略投资的形式，间接参股了浙江国际旅游集团，成为其第二大股东，占有其13.4％的股份。&/p&&p&2010年12月，豫园商城受让江西三清山旅游集团有限公司持有的江西婺源旅游股份有限公司16%股权。&/p&&p&（2）星堡老年服务&/p&&p&复星布局养老产业是对其医药板块的链条完善，同时还能与旗下保险业务对接，实现资源协同效应。&/p&&p&星堡老年服务的第一个综合养老社区是星堡中环养老社区，位于上海市宝山区，总面积约18000平方米。&/p&&p&【投资模式】场地和楼房都是租用，未来可能会有自建。&/p&&p&【收费模式】月费全包制，除了住宿费用，还包括一日三餐、公共事业费和维护费、客房清洁、24小时紧急医疗回应、社区内设医疗诊所等。老人根据入住房型的不同，每月缴纳7000元到3万元不等的费用。&/p&&p&【投资回报周期】比较长，在国外成熟地区一般也要5-7年。&/p&&p&【定位】“持续照料退休社区”，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力发生变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。&/p&&p&&b&4.资本管理板块&/b&&/p&&p&复星PE投资是指在一定时期内，以参股的方式追求财务回报最大化的股权投资。通过对未上市公司或已上市公司进行股权投资，对其进行一系列增值服务工作，辅助其更好更快的发展，通过企业上市或并购转让的方式来退出获利。&/p&&p&复星集团于2011年3月在现有的PE投资平台上成立&复星资产管理集团&。复星资产管理集团作为复星的两大平台发挥作用：&/p&&p&（1）复星的资产管理业务平台。主要面向国内外高端个人客户和大型机构客户，通过管理并收取相应的管理费作为收益。至今为止这个平台共管理6只基金，资产管理规模已达100多亿人民币。&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/126bcc16efb_b.jpg& data-rawwidth=&622& data-rawheight=&373& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&622& data-original=&https://pic3.zhimg.com/126bcc16efb_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&（2）复星的PE投资业务管理平台。主要负责产品设计、基金募集，投中管理，风险控制、投后管理工作，以投资收益分成作为收益。&/p&&p&复星集团于2007年开始大规模从事PE投资业务，截止2012年初，复星已经投资了60几家公司，其中17家公司已成功完成上市。投资业务主要涵盖成长性投资与并购投资，投资领域涉及：金融保险、能源化工、交通物流、消费品、连锁、装备制造、农林资源以及信息科技等多个行业。&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/0e156cdcc77ff0ad18a8e3d_b.jpg& data-rawwidth=&642& data-rawheight=&465& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&642& data-original=&https://pic3.zhimg.com/0e156cdcc77ff0ad18a8e3d_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&&b&五、复星的核心优势——投资能力&/b&&/p&&p&无论是从复星的定位，还是从复星的商业模式演变及业务板块发展，都能看出投资对复星的重要战略意义。复星的成长是一个不断投资的过程，在长期的投资实践中，复星积累起来的核心优势就是投资能力。&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/4aca05a9aee_b.jpg& data-rawwidth=&249& data-rawheight=&262& class=&content_image& width=&249&&&/figure&&/p&&p&复星的投资能力体现在以下三个方面：&/p&&p&1.持续把握投资机会&/p&&p&复星的投资是价值投资，这就要求复星独具慧眼，寻找最值得投资的行业以及优秀但被低估的企业。上百次的投资并购表明，复星具备这种能力，即“价值发现”能力，这种能力在上文中有过阐述，主要体现在三个方面：&/p&&p&（1）对中国经济基本面的把握。&/p&&p&中国经济经过30 年发展，还会有15 年、30 年的快速发展；复星所投资的钢铁、医药、房地产等行业受益于经济发展基本面和中国经济增长。&/p&&p&（2）对“中国动力”的认识。&/p&&p&复星坚持立足于中国巨大人口所带来的商业需求选择产业并进行长期投资。关于“中国动力”后文有详细阐述。&/p&&p&（3）反周期操作。&/p&&p&复星选择进入产业的时间点往往把握得比较好，无论钢铁还是医药，都是在行业低谷期进入，这点在上文阐述过。&/p&&p&2.持续优化运营与管理能力，提升投资企业价值&/p&&p&复星通过整合目标企业，实现持续赢利与增值。这点在复星的PE项目中体现得更为明显，通过对未上市公司或已上市公司进行股权投资，对其进行优化运营、管理提升，再通过企业上市或并购转让的方式来退出获利。&/p&&p&复星在企业整合方面形成了一套严格的审核标准和整合流程：&/p&&p&（1）投资前严格审核。&/p&&p&复星目前已经形成了一套完整的流程，在每笔投资前都要完成四份报告——资本运营报告、行业趋势研究报告、投资论证报告、风险及对策报告，这四份报告是复星赖以决策的基础。此外，复星特别重视对所投资企业经营团队的考察，并形成了一套“企业家精神与素质”的评价标准，主要包括以下几个方面：勇于制定卓