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70多万元小区收入不翼而飞
业委会屡屡状告物业公司背后，存在怎样的利益之争
　　浙江在线8月10日讯（浙江在线记者 江嘉宜 徐叔竞）“小区物业公司的账目太乱了，各项开支不清不楚，原本属于全体业主的一些权益，悄悄地被物业公司拿走了。”近日，家住城北某小区的业主沈女士向本报反映，为要回部分被侵占的小区经营性收入，小区业委会正着手起诉原物业公司。　　类似的情况，在杭州小区屡见不鲜。小区业委会屡屡状告物业的背后，究竟存在着怎样的利益之争？　　更换物业公司时发现猫腻　　账面收入比实际少70多万元　　沈女士居住的小区交付已有些年头，但业委会成立还是在5年前。“最近小区在更换物业公司，交接查看账目时发现了问题。虽然营业收入这一项每年都在涨，但查账目时金额跟合同签订的金额相差不止一点，究竟是财务报表出错了，还是内里有猫腻？”　　沈女士告诉记者，物业公司每年都会公布小区年收入、支出账目表，一般人在账面上是看不出问题的。要不是这次更换物业公司，还真不知道原本属于全体业主的一些权益，悄悄地被物业公司侵吞了。　　为此，沈女士小区的业委会聘请了专门的财务审计公司，就小区近5年来的财务状况进行审计。　　审计过后发现诸多问题：小区配套商业用房的租金，账面上的收入要比实际与租户签订的租赁合同上的租金少了50万元左右；小区内电梯、道闸广告也比实际合同签订的金额少了20多万元；小区摊位费、停车位因为没有签订合同，具体损失了多少还无法准确估量。　　此外，小区的经营性支出确实不少，公共维修费用中近30万元没有经过业委会审批直接使用了。　　“小区里不少业主都觉得权益被侵犯，现在业委会在搜集证据，准备找律师向法院起诉。”沈女士说。　　除沈女士所在的小区外，记者还了解到，城北一交付三四年的小区，不认可物业递交的小区公共收益支出表，觉得侵占了业主的权益，现在业委会正通过法律程序维权。　　物业侵吞经营性收入　　曾被判决偿还小区业主　　一般而言，小区在交付前、甚至在施工建造过程中，就会确定小区未来的物业公司。　　开发商与物业公司签订《前期物业管理服务合同》，小区交付后，管理工作交由物业公司负责。待小区业委会成立后，可中止前期开发商签订的物业服务合同，依据小区自身情况选择继续聘请原物业公司还是另行选聘其他物业服务企业。　　只是，从小区交付到业委会成立，短则数月，长则数年。这一期间，小区各项收支由物业公司负责管理。　　“物业公司账目上的问题，往往是小区业委会成立之后，又或者是小区准备更换物业公司时发现，但到时候很难掰扯清楚，要找审计公司查账、找律师打官司才能要回这部分权益。”业内人士告诉记者，小区业委会状告物业公司的案子，早在多年前杭州就曾有过判决。　　2012年，西湖区山水人家业委会起诉物业公司，认为物业公司移交给业委会的结算报告，隐瞒了部分收益，于是找了浙江华夏会计师事务所进行专项审计，要求物业公司将小区经营性收入结余的近72万元收益偿还给小区业委会。最终，法院判决物业公司将这部分费用归还给全体小区业主。　　负责该起案件的浙江智仁律师事务所律师李小文表示，业委会与物业公司最大的纠纷就在于小区经营性收入的归属问题。最好的方式是，物业公司每半年向业委会报告一次小区各项收益与支出，以报告的形式在小区内公示。　　小区经营性收入多归业主　　可通过协议补贴给物业　　据悉，目前小区的经营性收入主要来源于以下几项：1、地面停车位的出租和临时停车收费收入；2、电梯广告收入；3、地下车位出租收入；4、小区配套商业用房出租和经营收入；5、小区游泳池对外经营收入；6、小区设摊摊位费收入；7、小区会所经营收入；8、外墙立面广告收入等。　　其中地面停车位收入、电梯广告收入、小区设摊摊位费、小区配套商业用房租金收入、外墙立面广告收入等归属于小区全体业主，这在《物权法》上有明确规定；地下车位、小区会所、小区游泳池等经营性收入，则要看具体小区情况进行分析，这也是当下争议较大的。　　杭州早年交付的一些老小区，由于收费标准低，小区的物业费并不足以支撑物业公司的日常运营，鉴于这一情况，有的小区会选择让渡部分业主利益给物业公司。　　家住城西嘉绿南苑的业主赵女士告诉记者，她们小区物业费才0.45元/月/平方米，物业费压根不够物业公司的日常运营，业委会跟物业签订的《物业服务合同》中约定，将部分经营性收益补贴给物业公司。　　还有一种情况，即便这些权益归属于全体业主，但这部分经营性收入也归属物业公司。此前杭州就曾有一例案件，因为物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》、招投标文件中列明物业管理商业用房租金、车位管理费、多种经营性收入均作为物业管理收入，最终业委会虽然状告法院，但仍被判败诉。
业委会;物业;物业费
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鍥剧墖鏂伴椈如何起诉物业公司_王军律师语音解答|华律o语音
如何起诉物业公司
专职律师北京盈科（合肥）律师事务所
语音内容：
1、调查取证首先要由一个或几个人做好拍照、录像工作，在拍照和录像过程中，一定要将物业公司的名称或人员等相关的内容拍进或录入。有时为了证明物业公司的连续违约，拍照和录像要连续进行几天的时间。2、向律师了解有关法律关系可以向律师事务所去咨询相关法律关系，得到一个准确的认识。3、要留出一定的时间。取证、诉讼需要大量时间，而且很繁琐，要做好心理及时间准备。二、写好民事诉状，拟定好诉讼请求，列好相关证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定：起诉必须符合下列条件：　　（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；　　（二）有明确的被告；　　（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；　　（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。　　第一百零九条　起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。　　书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。
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更换物业公司后，新物业不认同之前交的物业费要怎样办
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上海 闵行区
物业管理费:物业管理费，是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。
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地区：广西 |解答问题：40548条
你好，小区更换物业，前后物业公司会解决交接手续，相关资料和帐目都会转交给现物业，你之前欠的物业费会有帐可查，应该要交纳。之前收的押金也同样会移交。
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你好，第一任物业收了我5000元车位费租到2021年，后来换了第二任物业按每年180元收取管理费，现在第三任物业来了却不承认以前的缴费，让我拿全价！而第一任物业已经搬走临时找不到，我该怎么办？
要搞清楚物业现任与前任的关系，一般应该有交接的，另外，物业公司入驻应该有业主委员会委托，如果实在没有办法协调现任与早期的关系，应该起诉原物业要求返还预售款。
你好，邻居在前花园搭建一层楼高围墙，使两幢楼间楼距缩短一半，向物业提请管理降低违建墙高度以不影响楼距。物业认为邻居违建属在赠送面积内只是个视觉……我们认为物业此行为不当，物业管理不作为，要求物业协调解决问题后再交物业费，物业不仅不协调，反而发律师函要求我们物业费。请问，我们应如何应对物业的该作为不作为，致使小区违建成风行为？如何打赢物业的诉讼？
您好！您所陈述的是属于相邻权纠纷，物业在相邻权纠纷中扮演的是调解员身份，即双方纠纷，物业公司仅提供协调，协调不成您可以直接起诉您的邻居！
骑电车因小区门口的油渍摔倒住院，摔倒时物业人正好在场，承诺免交两个月物业费就当补偿医药费。后因不交物业费向法院起诉我，正好承诺免交的物业人员辞职。他们愿意帮我作证，但是不愿去法院也想写证明。我该怎么办？
当时用物业费抵销医疗费有没有书面协议，如果有，应诉时可以提交。如果没有，可以找证人证明。
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2075今日解答当前位置：
小区的物业公司更换需要给业主知道吗？
小区的物业公司更换需要给业主知道吗？
提问人：东湖水深
受理单位：平南住房局
状态：已回复
浏览：1869
提问时间： 10:06
最近翻看资料，拿到了两张单据，发现了一个大问题：两张单据的物业公司和现在的物业公司都不同名称（原来的物业公司名称见票据公章，现在的叫瀚新xx公司）。请问作为物业公司的行政管理部门，一个小区的前期物业是由开发商指定的，但是开发商撤走后，小区的物业公司不断更换（不管是更名也好，或者是两个物业公司私下交易也好），需要通报给所有业主知道吗？需要征求业主意见吗？同时，我也注意到了，网络问政中涉及到现在东湖小区物业的投诉和反映也比较多，你们是如何深入调查，倾听业主的意见，并督促物业公司整改，提高服务质量的呢（上次有个业主反映物业公司对绿化的管理不力，你们说：经过调查，物业公司每年都补种绿化植物，事实真的是这样的吗?你们如果真的负责任点，去小区实地看一下，随机问下住户看物业公司是否补种有绿化植物，同时三家二面在一起，让物业公司指正种在哪里？真相不就明了了吗？何必总是让业主天天网络问政？！）？
平南住房局网络发言人
受理时间： 11:06
您好！您提出的问题我部门已受理，请耐心等待回复。
平南住房局网络发言人
回复时间： 16:06
东湖水深：您好！对于您反映的问题，经平南县房产管理所物业管理办公室人员调查处理，现答复如下：1.小区物业公司更换的问题。日，由于物业公司的发展需要，小区物业公司的名称由广西南宁宏祥物业管理有限公司改为广西南宁瀚新物业服务有限公司，公司法人并没有改变，当时已在小区内进行公告，并无业主提出异议。2.小区内的绿化补种问题。由于东湖小区是一个开放型小区，人流密集，小区内的绿化容易遭到破坏，物业公司也一直对小区内的绿化带进行养护、施肥、修剪及补种，但可能没有达到业主们的要求，物业公司承诺近期会再次对遭受破坏的绿化植物进行补种，也请业主们进行监督。感谢您对我们工作提出的宝贵意见！
(该部门已经在贵港市网络问政平台实名认证，发言代表该部门立场，请网友对部门回复进行评价。)
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