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店面转让，房东能分得转让费吗？
　　记者 祝春蕾
　　店面一年内被两次转让，房东有点烦了，表示不同意转让，这事怎么办？日前，方先生遇到了这样的问题。
　　吴先生在市区有间店面，去年底，吴先生将店面出租给苏先生。房子租出去后不到两个月，苏先生又将店面转租给方先生。又过了两三个月，方先生又将店面转给李先生，并收取了李先生转让费。每转一次店面，房东都要出面与租客重新签合同，房东烦不过，终于不愿意再出面了，除非涨房租，或者收到一部分的转让费，但是承租者方先生却不太乐意。
　　经记者了解，方先生所说确有此事。
　　房东吴先生告诉记者，去年底，吴先生将店面出租给苏先生，两人签订一年的合同，年租金两万元，苏先生利用店面开了一间小餐馆，可是刚刚装修好不到两个月，苏先生便以地段不佳、生意不好等理由，将房子转租给了他的老乡方先生，并收取了一万元的转让费；房东吴先生出面与方先生重新签订了一份租赁合同，租期往后顺延一年，租金和吴先生一样。方先生来了以后经过一些整修，开了一间小吃店，原本以为就此结束了，没想到上个月，方先生又重新找了位租客李先生，准备将店面再转租给他，这次房东吴先生有点不太乐意了。
　　&自从去年底苏先生开始租这店面以后，已经接二连三被转租过多次，实在觉得有些烦了。&吴先生告诉记者，这间店面买来四五年了，还是头一回遇到这么频繁被转租的，而且租金一直都没有变过。对此，他提出，除非涨房租，或者给他一部分的转让费，他才同意转让。
　　作为承租者，方先生表示，店面的租期是一年，还有9个月左右才到期，但由于经营原因想转让。合同中约定不得擅自转让，转让须经房东同意。但是对房东提出的涨房租及转让费的要求，他表示难以满足。
　　&请问房东能分到我们店面转让费吗？合同期他能涨房租吗？&方先生提出疑问。
　　律师 面 对 面
　　目前租赁市场中，&二房东&、&三房东&的现象并不少见，除了方先生提出的与房东的问题，更多的风险在租客身上，租房者租房时在未查看房屋产权证书及出租人相关证件的情况下，就直接与自称&房东&的出租人签订租赁合同。一旦出租人不是真正的房东，房客与出租人签订的租赁合同将面临法律风险。在这种情况下，一旦遇到纠纷，房客容易遭受经济损失。
　　对于此次转租店面的纠纷，浙江无剑律师事务所陈庆林建议协商处理此事。按照合同法规定转租需征得房东的同意，因此房东是有权干涉方先生将店面转租的事宜；不过，在与方先生的合同期内，吴先生不能随意上涨房租，但如果与当事人协商一致，是可以变更合同。　
　　陈律师提醒，市民在租房时可以要求查看房屋的产权证书，并认真查看出租人的相关身份证件以确认是否为房东本人；如果出租人亮明自己为&二房东&身份时，市民需要查看原房东与&二房东&签订的租赁合同原件，看合同条款中是否有约定&允许承租人转租&等相关条款，或者要求&二房东&通知原房东房屋已经转租，让原房东出具同意转租证明。另外，租房者还记得让&二房东&提供房屋产权证复印件及原来的租房合同原件。在此，特别要提醒的是，租房者与&二房东&签订的租赁合同终止日期，不得超过原租赁合同规定的终止日期。承租过程中注意保留收款、付款凭证等相关证据，现金支付时，一定要记得让收款人打收条以防日后发生不必要的纠纷。
[来源：衢州晚报　　编辑：魏书航]只需一步，快速开始
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2015年1月26日& 星期一 多云 房东不同意转租，支付给二房东的转让费能够全部追回吗？
今天上午再次接到朋友请托需要帮助的事宜，与我之前处理过的案例如出一辙，情况是她现在长江东大街通过转让方式，租了一个门面做服装生意，交了转让费15万元，才干不到两个月，真正的房东拿着房产证等证件来了，说要收回门面，这下她懵了，不知如何是好，于是给我打电话，于是我就把我前几年处理的以下案例发给她先看看，然后约在明天下午或晚上见面具体交流商讨对策吧。
案例概况：
& 2011年4月10日纪XX与铺面所有人章XX签订了关于城隍庙大世界的二楼XX号的《店面出租合同》，合同约定了租期从2011年5月1日至2012年4月30日止以及在租期内无权转租等内容。2012年3月，洪XX得知纪XX承租的铺面要转让，便于2012年3月18日与纪XX签订了一份协议，约定纪XX将店面的经营权转让给洪XX等事宜；洪XX支付给纪XX转让费4.5万元。2012年5月，因合同到期，铺面所有人章XX要求收回铺面，而洪XX坚称自己已按期交纳租金并合法经营，坚决不同意章XX要求收回铺面，章XX无奈只得向人民法院起诉，要求洪XX搬出铺面并赔偿相关损失。后经法院判决确认：洪XX与纪XX签订的转让协议无效，判令洪XX搬出店面，并按每月1500元租金支付给章XX。洪XX在该店内从2012年4月经营至2012年6月。
& 洪XX于是也向人民法院起诉，向纪XX追讨转让费4.5万元，并要求纪XX赔偿相关经济损失。
本人观点：&&& 本案中洪XX与纪XX签订的铺面转让协议无效，洪XX支付给纪XX的铺面转让费在转让协议不能履行时，退还转让费全部还是按一定比例退还,或者不退？那首先要弄清楚如何理解转让费包含哪些费用。
铺面转让在市场经济中司空见惯，铺面转让费的性质，本人理解应包括有装饰装修费用，对租期未到期的房屋使用权升值的费用和所经营的行业垄断利润这三部分。这样一来铺面租赁产生的铺面转让费纠纷，应当在区分转让费性质的基础上，根据承租人承租铺面经营的时间来确定该转让费用在二房东及承租人间的分担比例，较为合理。
& 第一，先分清铺面转让费用的性质，根据当今市场形成的惯例，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋经营该行业的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体，按此原则处理较为稳妥。
& 第二，应根据次承租人承租店面经营的时间来确定该转让费用在二房东及次承租人间的负担。如果该费用包含多种性质的费用，根据权利与义务一致的原则，承担该费用的前提是享有了该费用所带来的一定的价值，而承租铺面主要目的也就是为了经营活动，这就要求承租人在转租的店面内进行了经营活动，故承租人在转租店面内经营时间的长短是确定转让费在二房东及次承租人间的负担比例的主要因素。本案中洪XX转租后已经经营了3个月，因此要求二房东纪XX全部退还转让费4.5万元也不合理。
&&&& 那又如何降低转租的风险？本人建议，第一，承租人首先要仔细查看二房东与原房主所签订的租赁合同；第二，承租人如果是转让中的受让人，就必须要弄清楚二房东与原房主对转租如何约定的，如果合同有限制不允许转租，则转租行为是无效的；第三，转租合同的终止日期一定不得超过原租赁合同规定的终止日期，否则就会对租房者产生风险；第四，要写清写细合同条款，注意保留付款凭证，如果二房东恶意欺骗，可以通过相应法律途径来解决；第五，租房时一定要核对房产证，尽量与房屋所有者本人签订合同；第六，最好在签订《租赁协议》或《转让协议》请专业人士（例如律师等）给予帮助，发生纠纷在协商不能解决时应收集完备所有与此有关的证据，以备用法律途径维护合法权益。
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只针对于婚庆宝商家认证上海众多业主陷入“职业二房东”陷阱-中青在线
上海众多业主陷入“职业二房东”陷阱法院建议细致查明房屋转租次数发布时间： 19:48 来源：中青在线　作者：周夏雨 王烨捷
中青在线讯（周夏雨 中国青年报·中青在线记者 王烨捷）把商铺租借给“中间人”，再由中间人进行转租获利，这一看上去“很方便、很安全”的做法，实则隐忧重重。中国青年报·中青在线记者日前从上海市杨浦区人民法院获悉，近年来，该院受理多件涉“职业二房东”房屋租赁案件，涉事房东明白时，都为时已晚。
这类经“职业二房东”转租的房屋大多为商铺，产权所有人在和“职业二房东”签订租赁合同后，“职业二房东”常以办理经营执照等方便开店的事宜为由，要求原产权人出具多份相关证明、承诺书、补充协议等，以取得转租权。不过，“职业二房东”的行为往往会导致房主的权益在不知不觉中受损，待房主反应过来起诉到法院，要求解除合同、收回产权房时，往往因证据不足，无法得到法院支持。
“职业二房东”在房屋租赁市场普遍存在，在签订合同时存在囤积房屋、炒高房价、滥用诉权等行为，危害性大。为此，杨浦法院专门梳理分析了相关案件。
虽然实际接洽联络、运营资金、承租转租的为个人，但很多“职业二房东”以“物业管理公司”“投资公司”等名义开展业务，形式上符合成立公司对人员、财务、办公场所等的各项要求，甚至存在同一自然人注册多家公司、由同一“团队”运营并掌控多套房屋，利用现代企业形式逃避风险的情况。
涉案房屋多转租三次或以上，表现为：房东将房屋出租给个人（多为“职业二房东”的亲属或员工）、个人转租给“职业二房东”、“职业二房东”加价转租给下级承租人或实际使用人。层层转租之后，次承租人人数愈多，转让费和租金累积愈高，租赁、占有法律关系牵连复杂，一旦和次承租人发生纠纷，承租人利益得不到保障。
“职业二房东”还会对房屋进行一定程度的装修，赚取高额租金差价，有一定的涉黑势力，房东如想提前解除合同几乎不可能。
“职业二房东”与房东签订的租赁合同条文多较为简单，租金、违约责任等的约定看似对房主有利，但对于转租一节，却或者于不起眼处约定允许转租，或者虽明确约定不得擅自转租，其后却被以协助办理营业执照、消防证明等为由，通过要求房东出具“承诺”“补充证明”等形式赋予转租权，嗣后涨价转租并约定高额转让费。
发生诉讼后，“职业二房东”大多有专门员工或律师应诉，他们熟悉房屋租赁法律规定和法院审判流程，了解调解不成时法院一审、二审以至执行需要历经的时间段，甚至通过提起管辖权异议、申请延期审理等方式拖延诉讼周期，以便“职业二房东”在强制执行前长期占有房屋转租受益。
对此，杨浦法院建议，房东在出租房屋时，要注意以下四个细节：严格审查当事人主体资格和代理权限；细致查明房屋转租次数和实际占有使用状况；审慎注意合同、承诺等书面材料的签订日期和笔迹真伪；妥善应对滥用诉权、恶意拖延诉讼的行为。【责任编辑：董志成】
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