刚买完房，开发商破产楼盘烂尾了……这可怎么办？刚买完房，开发商破产楼盘烂尾了……这可怎么办？时事见闻百家号要解释题主遇到的问题，首先是要看懂这个图。烂尾楼主要是个四方博弈，四家债主：购房人、银行、施工方、一般债权人（基金、投资人、高利贷等），政府、法院当裁判，在建工程当一盘菜，新的开发商当金主。烂尾楼的问题，核心就是 在建工程变现，清偿四方债权。所谓（破产）重组，就是通过变卖开发商的股份来清偿债务，开发商还在，但是股东变了，因为在建工程的所有权属于开发商，所以换了股东，也就变相相当于卖了在建工程。小业主手里持有的，是对这家开发商取得物权的债权。用普通话说，就是先交了钱，等着交房、过户。烂尾楼一般都发生了延期交房、延期过户，合同目的无法实现，一般认为不存在不能退房的情况。这是个数学题，一般来说业主的全部购房款之和加上没卖掉房子的全部价值应该大于施工、银行、债主的欠款之和。而所谓楼盘烂尾，一定是开发商把业主的购房款挪作他用，导致开发商的资金无法支付施工方工程款才导致楼盘全面停工。数学公式是这样的：业主购房款 + 未销售房屋价值 = 土地出让金 + 税费 + 施工方债权 + 银行债权 + 一般债权 + 开发商利益一旦房子烂尾了就变成这样：未销售房屋价值 & 税费 + 施工方债权（违约金） + 银行债权（本金利息） + 一般债权（本金利息） + 业主购房款（违约金）除了业主以外，银行、施工、高利贷都知道盯着没卖掉的房子，只有业主盯着卖掉的房子。这三家都不指望把房子盖好，能挽回损失尽量挽回，只有业主希望复工。这个时候就会出现一个奇怪的现象：法律上优先权老末的高利贷跑去法院起诉，而法律上优先权最高的购房人互相宣传：别起诉，打官司钱房两空！抢房子的游戏通常要玩一两年，实在谈不拢了，最好的解决方案就是破产重组。所有债权人都必须申报债权，业主就必须从哭爹喊娘的状态被强行拖到他们本来应该待的地方：谈判桌，也就是债权人会议。所以一般来说债权人会议对于一大群业主来说是好事。但是……一盘散沙。业主们经常开会，但是从来没开成过。首先是开会从来到不齐，然后是参加会议的基本也谈不拢，就算谈拢了也不行动。回到本案，题主关心重组开始后业主权利何去何从，首先业主不是一个债权人，而是一群债权人，所以法律上肯定不能说只要你是购房人就只能按照一个方案行动，方案必须要业主接受。但是对政府、法院、律所（管理人）来说，一个个谈判又实在太没有效率，所以通常要让业主自己选出业主代表，然后由业主代表代表大伙在政府、法院、管理人订的框架内谈判协商，定出一个方案让业主选。再霸道一些的，业主代表也省了，直接给个方案你们接受不接受吧。这个方案一般会同时兼顾到要房和退房的两种需求（典型案例如著名的上海楼倒倒案），给予两种不同的解决方案：退房的解决方案包括违约金的多少，钱款什么时候到位（有时分期长达数年）。交房的方案则涉及到怎么和第一家开发商解决，怎么和重组后的开发商签约，违约金放弃到什么程度，怎么办理产权证等等问题。但是也不排除全部要求退房的可能。业主要想取得比较理想的谈判成果，掌握主动权，就一定要积极参与，形成业主组织，选出业主代表，聘请律师担任法律顾问。如果你自己去谈，你是最小的债权人。如果你们抱团，你们就是最大的债权人。业主也要打消一个误区，并不是只要重组就等于有钱有房。只有业主天真的认为必须把房子盖好才能解决问题。实际上他们自己买房交钱的时候房子就是没盖好。所有人（银行、施工方、开发商）都懂得一个道理，钱才是王道。盖房子不是重点。把房子盖好了业主住进去了，更没办法偿债了。重组之后依然烂尾也很正常。有的时候重组是债转股，没有优先级的债权人拿到开发商的股份，推一波就走了，楼盘继续烂着。有的时候接盘侠变成烂尾侠，初衷是好的，没想到膝盖中了一箭，还是止损闪人吧。开发商承担的是有限责任，业主则是 30 年的按揭贷款，风险根本不在一个量级上。总之，业主们不能干等着。在可以选择的前提下，要钱还是要房？我的观点：听律师的。通常烂尾楼的房产证下来都比较慢，尤其是题主说的这种情况，规划变更严重到这个程度，竣工、面积、规划都很难验收通过，勉强重组之后开发商未必能把整个项目做完，有可能再卖一批房子就又烂了。有的项目前后重组了好几次，每重组一次实际上这个房子又烂了一些。没有房产证，要房就划不来，因为退房买一个有房产证的房子也不要很多钱，没有房产证的房子只能值市场价的 1/3。要钱还是要房还要考虑房价因素，房价跌要钱合适，房价涨要房合适，除非赔偿能覆盖房价。利益问题还是其次，业主这时候会有各种各样的风险：如果重组的资金一到位就被转走了，退房就拿不到钱；如果不提前评估项目能不能办下产权证，要房就非常亏。监督资金、签订协议、司法确认（通常难免还是要去起诉）、评估项目、跟踪进度，这些是普通人既没有时间精力，又没有专业知识去面对的，大伙只能是两眼一抹黑，全凭运气。如果我讲的这些对业主来说太过于复杂——我已经尽量用人类语言来描述这个事情了——实际上要比我讲的复杂得多，多方博弈，地方特色，政治干预等等，我还没见过两个完全一样的烂尾楼重组案例，如果这样的文字还看不懂，就回头单独看看几张图，就理解我想表达的意思了。最后，建议大家还是共同聘请律师作为专业人士代表业主参与整个破产重组，让专业的人做专业的事，让自己利益最大化。否则一大群购房人面对专业人士，他说的对不对你们都搞不清楚，想那个主意又没有授权，很难全面的维护自己的利益。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。时事见闻百家号最近更新：简介:提供最高质、最深度、最有收获的阅读体验作者最新文章相关文章我的房产被债主保全了两年！现在想卖了还他钱可是他不同意撤销保全我也没办法卖有什么好的方法解决保全问
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热门城市房价：男子拿房产抵押借十万元 房子被债主偷偷贱卖-中新网
男子拿房产抵押借十万元 房子被债主偷偷贱卖
　　 拿一套大三房抵押，找人借了10万元，结果房子却遭债主等人“连环转卖”。近日，海沧区一男子为此告上法庭，希望能够追回自己的房子。“务必警惕民间借贷担保陷阱。”法官说，如今民间借贷越来越红火，拿房子抵押担保的也越来越多。尽管房子价值远高于借款金额，但很多借款人为了借钱，还是签下委托公证书，将房子出售等相关权利全权委托给债主，为自己埋下了非常大的隐患。
　　愤怒：百万房子被贱卖
　　2006年6月，林先生在海沧购买了一套房子，目前市场价已高达上百万元。购房后，为了向刘某借款10万元，2010年2月，他们双方到公证处办理了一份委托书公证，公证委托书载明林先生委托刘某“代为办理该商品房的相关手续，具体代理权限及范围包括代为出售该房产等”。
　　林先生原本以为，办理公证委托只是一个手续，以便让债权人安心借钱。但他没想到，自己只借了10万元，到最后房子竟然被债权人拿去卖掉了，而且还是以37万多元的价格贱卖。更“巧”的是，买房人小赵又刚好是刘某的外甥。
　　凭借林先生签过字的公证书，2011年3月，小赵拿到了土地房屋权证。当时，林先生还住在自己的房子里，可产权却已经成了别人的。
　　无奈：诉讼期间又被卖
　　发现自己房子被卖后，林先生只好起诉至法院，请求判令依法确认刘某与小赵签订的《房地产买卖合同》无效。当时，法院很快就查明事实作出判决，认定刘某与小赵恶意串通，损害林先生的利益，房屋买卖合同无效。
　　不过，让林先生意外和无奈的是，就在他起诉刘某期间，2012年6月，小赵竟然又将房子“转卖”了一次，以67万多元的价格成交，同年年底，房子就又一次被过户了，新的产权人变成了阿新。
　　曙光：一审判合同无效
　　近日，林先生再次起诉，这一次，他状告小赵与阿新，称他们也是恶意串通，在第一起案件诉讼期间恶意转移房产。
　　对此，阿新辩解说，他购买讼争房屋，属于“善意取得”，并非恶意串通。不过，关于购房过程，阿新的解释却是漏洞百出，不合常理。他说，曾去现场看房一次，不过居住何人“没有看清楚”，卫生间“大概有两个”，就连是否有装修，他也说“不清楚”。
　　近日，海沧区法院作出一审判决，认定合同无效，要求被告配合，将产权变更登记至原告林先生名下。
　　三大疑点戳穿谎言
　　最新一任的购房人阿新说自己是“善意取得”，那么，法官凭什么认定他们是恶意串通的呢？
　　原来，法官通过仔细审查，发现了阿新的说法当中有三大疑点。首先，买房不看房，竟然说不清房子是否装修，也不知道卫生间有几个，这不合常理。
　　其次，双方也不约定逾期交房如何处理，即使过了交房时间，买方也不主张收房，这也明显有悖常理。
　　此外，法官还发现了另一个更大的漏洞，就是买房人阿新主张“已履行全部付款义务”。他称自己代小赵向银行还贷，结清“贷款总额520000元”。但是，小赵此前已经提前还贷8273.59元，所以阿新的结款余额显然不可能还是520000元。
　　法官说法
　　民间借贷警惕担保陷阱
　　“上述案件中，如果造假者心思再细一点，没有那三个疑点，恐怕法院也无法认定合同无效，房子就要归买房人阿新了，可见，通过房产借贷担保隐患极大。”
　　法官说，在现实生活中，许多债权人及高利贷公司利用借贷担保陷阱，套取担保房屋的案件时有发生，应引起高度重视。
　　在民间借贷中，很少对担保的房产进行公平、准确的评估，经常出现房产价值大大高于借款金额的情况。而且，委托书并不限制出卖的最低价格。这种委托书，既侵犯了借款人的合法利益，也不能保障出借人的债权，极易引发纠纷。
　　因此，法官建议，公证机构应当谨慎办理担保性委托书公证，对明知以非法借贷为目的的委托书公证，应当充分揭示其中的风险，切实保护老百姓的合法权益。此外，被侵害的产权人，应该及时向法院申请财产保全，冻结房产的权属交易，防止房屋产权被再次转让。
　　律师说法
　　担保委托双方都有隐患
　　“很多时候，担保性委托书变成了委托人的‘卖身契’，对双方都有很大隐患。”福建信海律师事务所林敏辉律师说，根据我国《担保法》第五十三条的规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
　　但是，以委托书方式追债的，出借人可以不经协商，直接出卖委托人的房产用于抵债，委托人的合法权益必然受到侵犯。另一方面，委托人可以单方随时撤销、变更委托书，让受托人手中的委托书变成一张废纸，出借人无法在其不还款时实现卖房抵债的目的。(海峡导报记者 陈捷 通讯员 海民二/文 陶小莫/图)
【编辑:马婷婷】
>法治新闻精选：
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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房屋交易过程中，被房东的债主申请法院查封，该唯一房产可以被拍卖吗?
我们3月初签订购房合同的，后来在过户前，房东的债主到法院起诉房东，并以自己的房屋作抵押作财产保全，由法院查封冻结了该房屋。现在导致我们无法过户。房东欠债主30W，房屋价值高于...
我们3月初签订购房合同的，后来在过户前，房东的债主到法院起诉房东，并以自己的房屋作抵押作财产保全，由法院查封冻结了该房屋。现在导致我们无法过户。房东欠债主30W，房屋价值高于100W。该房屋为房东名下唯一房产，房产证上只有房东与其未成年女儿的名字，房东早年已离婚。请问，这种情况下，如果房东败诉而且拒不支付所欠30W，法院会拍卖该房屋吗？作为我们买家的权益如何得到保障？
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我看您的叙述·说明房主在抵押后将房产出售给您了·也就是房主涉嫌诈骗··如果您已经给了钱·马上要去法院起诉·如果法院判房主债主胜诉的话·房屋也不会被拍卖·因为属于唯一住宅·还有未成年女儿·不过这些对您也没有什么好处··因为法院不会再房主还清欠款前·解封的··所以这房根本就没有办法过户·买卖·说白了·您现在已经是被骗方了·还请您咨询律师·或·到百度专家页面提问
首先，房东愿意把房卖给我，因为我是还有60W贷款的，这个要过户成功后才能发下来，而且现在已经批下来了，只等过户才放款。房屋不过户，房东也拿不到这钱。房屋的查封，其实只要房东愿意拿30W出来给法院抵押就可以解封，但是房东不愿出这个钱，所以就耗着。 而我的权益就没法保障了。即使我起诉他，他赖着不还我首付款，我还有什么办法吗？
其实他现在就是抓到了法律漏洞·一个是有未成年女儿·一个是唯一住宅·有这两项·法院都不会做强制··所以·你只能找律师·帮你看从哪个角度控告对方·是不是可以合案起诉《就是你跟房东债主一起向法院起诉》建议您与房东债主一起联系法院·
张明律师咨询
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拍卖的可能性比较大，买家可以要求卖家承担违约责任
al_archive
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你这个最后肯定是和房东答房屋买卖合同违约的诉讼，房子过户就不要想了
其实如果房东能赔偿我损失，我也就解除合同了，可是现在房东的样子是不打算还钱的态度，他把钱已转走，一副没钱赔的架势。我还有什么办法保障我权益吗？
你签买卖合同得时候定金和房款付了多少？打买卖合同违约得官司得时候，法院只会针对这一部分对你作出赔偿，理论上是双倍返还与你， 他不还钱得话，法院还有其它得强制执行方式，比如查他的存款之类的，或者是分期强制执行他的工资至于你的另一个想法：［房屋的查封，其实只要房东愿意拿30W出来给法院抵押就可以解封，但是房东不愿出这个钱，所以就耗着。］这个和你没有关系，也不是合同的义务，你就赶紧告他违约吧；现在法庭的强制执行案子都排很多，早打官司早执行
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放心吧，你看好你们房东，拿好你的合同。如果你房东只有这么一套房子的话，法院是不能拍卖的。因为强制执行的具体执行规则是要给被执行人留下基本的生活保障。所以，不会直接就把房子拍卖了。其实这个问题很容易解决啊，法院把你们的房子过了户，从房款中扣除30万给你房东的债主，剩下的返还给你房东。万事大吉了。
如何让法院给我们过户呢？这个如何实施呢？好像法院没有强制过户一说
法院是没有强制过户的说法,但是你有房屋买卖合同在啊，你可以以此合同起诉你房东违约啊？要么请求法院解除合同，要么请求法院支持你过户的要求。
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我己和房主签了卖买合同，但这房子的债主也在挂价急售。请问怎么办？债主有权挂价销售吗？
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二手房经纪人
只要你签订合同的当事人是房主，并且房东有权处理该房屋时， 那这个买卖合同首先是成立的。房主的债务关系是房主个人的事情，如房屋有抵押则房主就没有尽到事先告知的义务。在这里，你有权要求继续履行买卖合同，进而办理过户手续。如非因你的原因不能办理或房主不配合办理，则是房主的责任，你有权要求赔偿。
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