最近正好也在关注这方面，所以自己就各种上网收集了一下，把大家评论比较好的整理下来了。我的思路是，对于一个行业的快速学习要同时结合宏观和微观的双重视角。既要了解这个行业本身的现状、规律；也要对相关的背景知识有所了解，这样才能更好地融会贯通。所以下面的一些资料不是直接针对房地产策划的，但是我个人觉得很有用。很愿意跟题主分享一下~&/p&&p&看到这个回答下面有许多前辈的经验之谈，也希望各位可以多多提意见哈&/p&&br&&p&=====分分分====割割割========&/p&&br&&p&&b&【书籍类】&/b&&/p&&p&&b&1、房地产策划相关&/b&&/p&&ul&&li&&u&《房地产营销19讲》&/u& 陈利文 ：这本书很多人也都推荐了，的确是很经典&br&&/li&&li&&u&《改变地产策划人命运的23堂课:&/u&&u&从策划师到策划总监的蜕变》&/u&王涛&br&&/li&&li&&u&《售楼手册》&/u&周帆：是《售楼人手册》的第二版，是手册性质的书籍，所以比较方便查阅&br&&/li&&li&&u&《房地产精细操盘--&/u&&u&营销策划》&/u&：上面几本书都是前几年出版的，比较经典。这本书是去年出版的，内容比较新，也比较成体系。&br&&/li&&/ul&&p&2、&b&市场营销与策划相关&/b&：其实这个部分许多知友都提到了，我推荐几本我自己觉得的确不错的。&/p&&ul&&li&&u&《营销管理》&/u&菲利普·科特勒：许多人都觉得科特勒的理论过时了，但我认为你要在充分理解一个理论的基础上再去进行批判。科特勒的理论给我们提供了一个完整的框架，结合当下的营销环境来读这本书，是一个训练思维的过程。&br&&/li&&li&&u&《一个广告人的自白》&/u&大卫·奥格威：广告人、营销人的殿堂书目了，其实就是一个小册子，而且很好读，像故事一样。奥格威的这本书是能够让我们在有趣的阅读中思考一些关于策划很本质的问题。&br&&/li&&li&&u&《定位》&/u&艾·里斯，杰克·特劳特：这本书更直接和实用一些，有许多案例。个人感觉，“赢得心智之战”这样的理念也比较适合房地产行业。特劳特还有其他的几本书，也可以看看。&br&&/li&&li&&u&《金字塔原理》&/u&：我觉得这本书主要是讲思维逻辑和表达逻辑的，毕竟是咨询公司的思路嘛。对于各个行业，尤其是需要写作、表达的行业，都还是很有启发的。&br&&/li&&/ul&&p&&b&【网站类】&/b&&/p&&p&&i&读书是比较系统地进行学习的过程，但是我之前也说过，我觉得应该对行业整体发展有一个了解。尤其是房地产行业，涉及的相关政策比较多，变化也比较快，所以可以关注一些网站，一方面了解基础知识；另一方面掌握行业动态。而且题主也说可以是互联网资料嘛~~~&/i&&/p&&p&&b&1、数据类&/b&&/p&&ul&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.cricchina.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&克而瑞信息集团&/a&&br&&/li&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//fdc.fang.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&全方位房地产数据信息平台&/a&&br&&/li&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.landvalue.com.cn/Default.aspx& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中国城市地价动态监测&/a&&br&&/li&&/ul&&p&&b&2、研究类&/b&&/p&&ul&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.mydcyj.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&明源地产研究网&/a&&br&&/li&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.zfsj.org/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中国房地产数据研究院&/a&&br&&/li&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//plc.pku.edu.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心&/a&&br&&/li&&li&中国土地政策与法律研究中心 &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//202.205.92.10/& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&202.205.92.10/&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&br&&/li&&/ul&&p&&b&3、资讯类&/b&&/p&&ul&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//house.hexun.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&和讯房产-具有财经特色的房地产资讯专业频道&/a&&br&&/li&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//dichan.sina.com.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&新浪地产网 - 全国站&/a&&br&&/li&&li&网易房产 http://
&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//house.163.com& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&house.163.com&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&br&&/li&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.winshang.com/index.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&赢商网_中国商业地产第一门户&/a&&br&&/li&&/ul&&p&&b&4、论坛类&/b&&/p&&ul&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.swotbbs.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房地产策划,房地产营销策划房策天下(地产思想库) &/a&：&i&房策天下，&/i&&i&这是一个很关注房地产策划的论坛，最近的活跃度不是很高了，但里面有些案例讨论还不错的，注册需要邀请码或者关注微信。&/i&&br&&/li&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//bbs.dichan.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中国地产论坛、中国房地产论坛&/a&&br&&/li&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//bbs.gz.house.163.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&网易房产论坛&/a&&br&&/li&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.abbs.com.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&ABBS建筑论坛 &/a&&br&&/li&&/ul&&p&&b&5、其他类&/b&&/p&&ul&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www1.fang.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&【房地产门户|房地产网】&/a&
服务平台&br&&/li&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.caizhidao.net.cn/guide& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&网址导航 - 材知道&/a& 这个网站导航真心做的不错，涵盖内容很广泛，我上面有些资料就是在那找的&br&&/li&&/ul&&p&&b&【网上课程类】&/b&&/p&&p&&i&现在公开课、MOOC越来越火，许多都是国际上知名大学教授讲的。自己学习的同时如果能跟上一两门网络课程应该会更加系统，提高更快。而且对于我们来说，其实可能听其中的一两节信息量就很大了。我自己就找了一些免费的来听：&/i&&/p&&p&&b&1、房地产类&/b&&/p&&br&&ul&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//v.163.com/special/opencourse/realestatefinance.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&哥伦比亚大学公开课：房地产金融学&/a&&br&&/li&&li&”&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//v.163.com/movie/2010/1/N/L/M6I1MKHD2_M6I3Q54NL.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&斯坦福大学公开课：经济学&/a&第五课“房地产市场的繁荣与萧条&br&&/li&&li&清华大学：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.xuetangx.com/courses/TsinghuaX/15_T1/about& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中国房地产发展之路&/a& 这个是讲中国的，都是业界大佬，不过还没更新完&br&&/li&&li&耶鲁大学：金融市场 第四讲 房地产金融及企业
&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.coursera.org/learn/financial-markets& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&coursera.org/learn/fina&/span&&span class=&invisible&&ncial-markets&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/li&&/ul&&p&&b&2、市场营销类&/b&&/p&&ul&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//open.163.com/movie/2014/11/I/1/MAAG63JSP_MAAG6GPI1.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&网易态度营销：态度公开课系列短视频&/a&这个比较像ted，各类专家演讲&br&&/li&&li&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//open.163.com/special/opencourse/communications.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&巴黎高等商学院公开课：Web2.0时代的营销沟通&/a&&br&&/li&&li&非专业市场人士的市场营销 很入门很基础的概念
&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.edx.org/course/marketing-non-marketers-ubcx-marketing5501x& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Marketing for Non-Marketers&/a&&br&&/li&&li&宾夕法尼亚大学：市场营销概论（中文版） &a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.coursera.org/course/whartonmarketingzh& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Coursera - Free Online Courses From Top Universities&/a&&br&&/li&&/ul&&p&暂时就整理了这些，之后有空我还会持续整理的。其实就目前了解的情况来看，我也很认同其他回答说的，感觉房地产策划这个行业的确需要边干边学，实战经验会让人提高更快的。但是整理这些学习资料我觉得也很有用，理论加实践嘛。&/p&&p&希望能和题主一起加油啊~！&/p&
最近正好也在关注这方面，所以自己就各种上网收集了一下，把大家评论比较好的整理下来了。我的思路是，对于一个行业的快速学习要同时结合宏观和微观的双重视角。既要了解这个行业本身的现状、规律；也要对相关的背景知识有所了解，这样才能更好地融会贯通。…
看了下评论，有人夸有人贬，但是个人觉得K11是国内目前做的最好的艺术购物中心之一（多图预警，流量党注意）&br&既然是商业项目，那评价它的好坏依然脱离不开下面几方面：&br&1、立地条件是否合理&br&2、动线是否合理&br&3、购物中心的服务体系是否合理以及人性化&br&4、业态组合与品牌组合是否合理&br&5、购物中心的外观以及美陈是否美观（括绿植、景观小品，广告位的设置等）&br&上面这几个方面主要从一般的购物中心的品质来评价，要评价K11自然还要加上一个维度，那就是&b&“艺术和商业的结合是否自然合理”&/b&&br&&b&1、立地条件&/b&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/2b6189999dbc1de6adc79fb076575bec_b.jpg& data-rawwidth=&511& data-rawheight=&490& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&511& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/2b6189999dbc1de6adc79fb076575bec_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/921f622c5d9bfc669bae7_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&440& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/921f622c5d9bfc669bae7_r.jpg&&&/figure&&blockquote&淮海路位于上海市中心，是上海最繁华的商业街之一。它是全上海公认的最美丽、最摩登、最有“腔调”和情调的一条街。现代化建筑林立，时尚名品荟萃，紧随世界潮流。&/blockquote&另外K11距离新天地仅有0.5公里，新天地作为上海的文化地标之一，是上海最据小资与文艺气质的地方。同时该区域也是上海白领阶层与高消费阶层最为集中的区域之一。以上的这些因素恰好契合K11的定位，给K11奠定了文化和消费能力的基础，让K11的出现不至于太突兀。所以从外部环境来看，就像 &a data-hash=&e061f946bb& href=&//www.zhihu.com/people/e061f946bb& class=&member_mention& data-editable=&true& data-title=&@张小放& data-tip=&p$b$e061f946bb& data-hovercard=&p$b$e061f946bb&&@张小放&/a& 放爷说的一样，K11遇到好时候了。&br&&b&2、动线和业态&/b&&br&其实受限于地块影响，K11的单层面积并不大，按理说动线规划应该很简单，但是由于K11有众多的艺术品分布在各个楼层，K11希望能够给人一种探索的乐趣，于是它的动线并不是常规的单动线。&br&业态占比：时装配饰42% 、美容护理12%
、生活配套10%
、餐饮36% &br&各层的业态组合是这样的：B3层是免费的艺术展览厅，不定期会有不同的艺术品进行展览，最为轰动的是莫奈作品展（展览人数超过30万人次）；B2层是创意休闲以及休闲轻食；1F主要以国际一线零售品牌为主（Max Mara、Chloe、Bally、Burberry）；2F依然以国际一线为主；3F和4F主要以特色美食为主（极食、港丽、新元素等），其中有20%的品牌为首次引入国内，业态与品牌的组合主要是希望打造出符合周边高级白领的情调与氛围，上图：&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/dd4a2dced0f_b.jpg& data-rawwidth=&2448& data-rawheight=&3264& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2448& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/dd4a2dced0f_r.jpg&&&/figure&&br&艺术品分布点位图&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/e2c_b.jpg& data-rawwidth=&635& data-rawheight=&370& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&635& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/e2c_r.jpg&&&/figure&B2层&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/aa09b05d26d1c61cb95cad_b.jpg& data-rawwidth=&502& data-rawheight=&360& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&502& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/aa09b05d26d1c61cb95cad_r.jpg&&&/figure&B1层&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/240ce6957bcb1b96c476a31e4406be51_b.jpg& data-rawwidth=&528& data-rawheight=&345& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&528& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/240ce6957bcb1b96c476a31e4406be51_r.jpg&&&/figure&1F&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/c8c1f98f05364dce82db86b8e136dd21_b.jpg& data-rawwidth=&523& data-rawheight=&357& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&523& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/c8c1f98f05364dce82db86b8e136dd21_r.jpg&&&/figure&3F&br&2F和4F的楼层的平面图分别与1F和3F类似就不放上去了，其实K11 的动线规划最为困难的是将艺术品合理的不突兀的分布的各个楼层，且做到动线清晰。最开始看到他们B2和B1的平面图时感觉稍显混乱，可是实地逛的时候发现他们的动线规划还是比较清晰的，业态组合也是比较合理的，基本不存在死角，逛起来还是很顺畅的，艺术品的布置的也很有意思。&br&&b&3、服务体系&/b&&br&只需要看一张图就可以了，包含了他们整个的运营系统&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/acecdaeff4a3_b.jpg& data-rawwidth=&3238& data-rawheight=&6000& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3238& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/acecdaeff4a3_r.jpg&&&/figure&&b&4、外观和美陈&/b&&br&这部分个人觉得没什么好说的，K11具备典型的香港购物中心的气质，不管从观感还是细节方面品质都是相当高的，上几张图就可以了：&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/955fa0d5e09bc2b59a23b95a_b.jpg& data-rawwidth=&480& data-rawheight=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&480& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/955fa0d5e09bc2b59a23b95a_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/fb03829fff43e642ce4abe97cc26b6d0_b.jpg& data-rawwidth=&443& data-rawheight=&641& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&443& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/fb03829fff43e642ce4abe97cc26b6d0_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/bb6d3d26cb8_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/bb6d3d26cb8_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/fec640f10a93a1b82932dbf1e973b78c_b.jpg& data-rawwidth=&919& data-rawheight=&585& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&919& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/fec640f10a93a1b82932dbf1e973b78c_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/33bff763fe69e98ad2911_b.jpg& data-rawwidth=&852& data-rawheight=&641& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&852& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/33bff763fe69e98ad2911_r.jpg&&&/figure&架构简洁，线条流畅，立面造型丰富，既奢华又具有亲和力。&br&&b&5、艺术和商业的结合（last not the least&/b&&b&）&/b&&br&其实商业和艺术往往是不协调甚至是对立的，商业是浮躁的，艺术是沉静的，商业是功利的，艺术是淡泊的。艺术与商业的结合是考验运营商最为关键的地方，一旦做不好就可能沦为艺术展馆，为什么说K11做的好就因为他们是将艺术融入到商业环境中，并不是将艺术品仅仅作为展览。&br&&blockquote&&b&“艺术是K11的DNA，但不是主题。K11不是做主题型消费。因为做主题，新鲜感会慢慢减少，&/b&&b&商业是本质、艺术是灵魂，人文及自然只是K11的附加值。&/b&&b&”&/b&&/blockquote&&p&K11的建筑框架不变、硬件设计不变，但软性的东西一直在变，几乎每日都会有各类小活动，B3层的艺术展示并不单单在B3，其艺术作品与元素参透在每层里并且定期更换，不时期邀请不同的艺术家来展示自己的作品。所有的店铺并不是单纯的去卖自己的产品，而是配合了K11的理念：做了人文、自然或者艺术性的结合。&/p&&p&另外商业体量4万方在现在动辄十几甚至几十万方的商业体量中显的小而美，有人说它用力过猛，其实个人觉得它做的恰恰很克制，并不是一味的堆积艺术品或者一味的去追求艺术的高冷。在其中逛并不感到枯燥，不管从背景音乐导视还是店面形象来讲都做的很精致。&/p&&p&&b&总结&/b&&/p&&p&在购物中心越来越强调体验和环境的时候，如何提高“可逛性”和“舒适性”是现在众多发展商绞尽脑汁追求的东西，现在的购物中心不能仅仅定位成购物的地方，它应该是休闲、娱乐、社交的场所。&/p&&p&而艺术购物中心的出现恰恰是在激发消费者逛街的欲望。在这里是享受整个购物或者休闲的过程，这是电商目前还无法取代的东西。从目前来看K11做了很好的尝试，它给商业地产带来了很多思考，艺术可以和商业结合，那其他方面是不是也可以和商业结合呢？商业有很多可能性需要去探索，有很大想象空间。而在商业地产日渐下行的时候，更应该去思考怎样做才能将流失的消费者拉回来。&/p&&p&另外由于没看到财报不太清楚K11目前的一个回报率状况，但是据说是比较良好的。&/p&&p&..................................................我是分割线.................................................&/p&&p&现在的做商业地产言必称体验式，没有几个体验业态都不好意思跟人家打招呼。现在很多购物中心都在降低购物的属性，降低电商带来的冲击。为什么现在很多发展商想做艺术购物中心，因为目前不管你是做什么样的业态，只要效果好，就会被大规模的复制，就像现在的儿童体验业态一样。但是艺术很难被复制。&/p&&p&不过艺术购物中心终究还是购物中心，艺术终究还是要落脚在商业上，其实艺术购物中心无非是想利用艺术，通过文艺美将消费者引入卖场，艺术相对与其他的体验业态具备更加强大的拉力，能够延长消费者的滞留时间从而形成形成消费。在传统商业遭遇残酷的竞争下，艺术购物中心能够给消费者带来全方位的电商无可替代的消费体验。&/p&&p&其实说到K11不得不提的还有北京芳草地，不管从立地条件还是运营管理来看都是品质非常高的艺术购物中心，来欣赏一下：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/39e55abd2a2f8fed6c4b663f0d4a8b6f_b.jpg& data-rawwidth=&639& data-rawheight=&410& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&639& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/39e55abd2a2f8fed6c4b663f0d4a8b6f_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/dfa9e7091afa9da4bfacf2_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&409& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/dfa9e7091afa9da4bfacf2_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/29cdcb4ae96fe09d164d42f342da9b4c_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&401& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/29cdcb4ae96fe09d164d42f342da9b4c_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/2b7dab9a534b9f31012eac_b.jpg& data-rawwidth=&368& data-rawheight=&551& class=&content_image& width=&368&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/28976baa8af8e3d7174be49_b.jpg& data-rawwidth=&602& data-rawheight=&465& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&602& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/28976baa8af8e3d7174be49_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/59be3efb0a6afcf168e844_b.jpg& data-rawwidth=&689& data-rawheight=&435& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&689& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/59be3efb0a6afcf168e844_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/9debc04b29cd33fad17721_b.jpg& data-rawwidth=&1113& data-rawheight=&742& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1113& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/9debc04b29cd33fad17721_r.jpg&&&/figure&&p&从商业空间的设计来看，个人更喜欢芳草地，因为它公共空间更加的开阔、通透、大气，非常的舒服，而且不管是服务还是细节做的也都是相当到位的。&/p&
看了下评论，有人夸有人贬，但是个人觉得K11是国内目前做的最好的艺术购物中心之一（多图预警，流量党注意） 既然是商业项目，那评价它的好坏依然脱离不开下面几方面： 1、立地条件是否合理 2、动线是否合理 3、购物中心的服务体系是否合理以及人性化 4、业…
&p&这个真的有很多很多。&/p&&p&最先想到的是德国杜伊斯堡景观公园，北京的798，上海的同乐坊、8号桥和1933、广州的红砖厂，这几个着重说一下，文末会有个国内外工业遗产改造的简要汇总，感兴趣的按名字搜索就是了，不再赘述。&/p&&p&对了，老厂房改造有几个主要方向：游乐场、创意文化园（包括艺术、商业、餐饮等）、主题酒店。&/p&&p&&b&1、德国杜伊斯堡景观公园&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-71e999c8a257f2cbe50d2f388a0f4246_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&232& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-71e999c8a257f2cbe50d2f388a0f4246_r.jpg&&&/figure&&p&北杜伊斯堡景观公园（Landschaftspark Duisburg-Nord）是德国北杜伊斯堡的一个后工业景观公园，由德国景观设计师彼得·拉茨与合伙人与1991年建立，目的是为了理解过去的工业，而不是拒绝。其原址是炼钢厂和煤矿及钢铁工业，使周边地区严重污染，于1985年废弃，19世纪中期之前为农业用地。公园设计与其原用途紧密结合，将工业遗产与生态绿地交织在一起。1994年正式对外开放。彼得·拉茨也因此设计于2000年获得第一届欧洲景观设计奖。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-1ebacf804f6b830ef5c2c1ea3eb9328f_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&430& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-1ebacf804f6b830ef5c2c1ea3eb9328f_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-67e180ad_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&429& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-67e180ad_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-86a5fb950aa49b39dcaa5c125e48b419_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&431& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-86a5fb950aa49b39dcaa5c125e48b419_r.jpg&&&/figure&&p&整个公园分为四个景观层面：一，铁轨公园结合高架步道营建出了公园中的最高层，它像整个公园的脊柱一般，不仅仅是景区内部的散步通道，还建立了各个市区间的联系，增强了城市沟通，并且增调了开放性空间的功能。二，在公园的底层上是水景观层，利用以前的废水排放渠收集雨水，雨水引至工厂中原有的冷却槽和沉淀池，经澄清过滤后流入埃姆舍河。三，公园内各式各样的桥梁和四通八达的步行道一起构成的道路系统作为第三个层面。四，功能各异的使用区和构思独特的花园一起自成体系，在这一层面上游客可以充分体验独特的工业景观。这些层自成系统，各自独立而连续地存在，只在某些特定点上用一些要素如坡道、台阶、平台和花园将它们连接起来，获得视觉、功能和象征上的联系。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-e112b7d388eece7dd17dcc635442ebb7_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&366& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-e112b7d388eece7dd17dcc635442ebb7_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-2da97cfca6f6967dff178df_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&358& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-2da97cfca6f6967dff178df_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-d65bd3fd_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&410& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-d65bd3fd_r.jpg&&&/figure&&p&&b&2、北京798&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-91cc8da51ab_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-91cc8da51ab_r.jpg&&&/figure&&p&798艺术区（ArtDist）位于北京朝阳区酒仙桥街道大山子地区，故又称大山子艺术区（英文简称DAD－Dashanzi Art District），原为原国营798厂等电子工业的老厂区所在地。&/p&&p&这个大名鼎鼎，不用多介绍了，网上资料一大把。&/p&&p&&b&3、上海&/b&&/p&&p&可能和上海本身发展较早，又是港口城市又该，这类的文化产业园有很多。同乐坊、8号桥和1933只是其中几个，田子坊算不算我不知道，因为我不是上海的，也不太清楚那个弄堂以前是居住用还是生产用的。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dfddedb3819a_b.jpg& data-rawwidth=&880& data-rawheight=&554& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&880& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dfddedb3819a_r.jpg&&&/figure&&p&&b&同乐坊：&/b&根据1947年的英制地图记载，当时的同乐坊内坐落着中国钢铁工厂、中国钢品厂、马宝山糖果饼干制造厂、增泰纺织染厂、三元橡皮印刷厂、兴业化学工厂、公用电机制造厂、友联建筑公司工场、新恒泰铁工厂、兴昌漆作、上海锡纸厂等弄堂小工厂。&/p&&p&2005年，一场改造老工房的工程正式运作，同乐坊成为首批上海18家创意产业集聚区之一。这里将建成一个兼备时尚娱乐和文化休闲产业的消费场所，成为上海新城市风尚的形象建筑。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-099f0a2f4da009abaad76afa_b.jpg& data-rawwidth=&1000& data-rawheight=&666& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1000& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-099f0a2f4da009abaad76afa_r.jpg&&&/figure&&p&上海卢湾区的特色创意园区 8号桥，位于上海市中心城区卢湾区建国中路8-10号，占地7000多平方米，总建筑面积12000平方米。园区由20世纪70年代所建造的上海汽车制动器厂的老厂房改造而成。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dfe568bbe50ede9c49eccf_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&850& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dfe568bbe50ede9c49eccf_r.jpg&&&/figure&&p& 1933老场坊原来是原上海工部局宰牲场，改成创意产业集聚区后继承了原有的结构体系和空间关系，由于自身的历史背景和建筑特质，赋予了其独有的魅力。 &/p&&p&这个建议学建筑的以后拍婚纱照可以去，相当带感。&/p&&p&&b&4、广州红砖厂&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-9bea2a0322_b.jpg& data-rawwidth=&1000& data-rawheight=&664& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1000& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-9bea2a0322_r.jpg&&&/figure&&p&广州红砖厂[1-3]
位于广州员村，其前身是建於1956年中国最大的罐头厂————广州罐头厂，以苏式建筑为主，区内现在仍保留着几十座大小不一的苏式建筑，厂房的结构空旷开阔，艺术家们将废弃的生产车间改造成了LOFT风格街区。&/p&&p&&b&5、国内外工业遗产改造的不完全汇总&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-3b7e5eb78c6decf280b6_b.jpg& data-rawwidth=&836& data-rawheight=&616& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&836& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-3b7e5eb78c6decf280b6_r.jpg&&&/figure&
这个真的有很多很多。最先想到的是德国杜伊斯堡景观公园，北京的798，上海的同乐坊、8号桥和1933、广州的红砖厂，这几个着重说一下，文末会有个国内外工业遗产改造的简要汇总，感兴趣的按名字搜索就是了，不再赘述。对了，老厂房改造有几个主要方向：游乐场…
&p&作为房地产从业人员，看到大家在这个问题下面讨论的热火朝天，预测房价，甚至还出现了不少详实的资料和专业的图表，我很激动。&/p&&p&但是，我不得不说：这种层面的分析就开始做出房价波动预测，还太不细致。&/p&&p&让我来为大家展（zhuang）示（bi）一下，真正专业的房价预测应该怎么做。&/p&&p&各位答主所展示的预测，还太过于宏观，指导性也不够。我给大家看看针对某一个项目具体的房价预测好啦。&/p&&p&这里拿一个我手头客户的资料举例，该客户是一个开发商，2013年看上一块地，准备盖一个项目。有写字楼、有商业、有公寓，准备未来的两三年左右推出市场。&/p&&p&但是，他们也搞不懂当地房价未来将怎么样，这个项目怎么卖比较好。于是就找了我们公司友司（其实就是我司的竞争公司）团队，是非常专业的国际地产咨询团队，花了大几十万，由友司出具了一份两百五十多页PPT的详实丰富的商业报告。&/p&&p&这份报告专业到不行，它长这样：&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-3c8317bdf2e36a486dc64346cbe76458_b.jpg& data-rawwidth=&1778& data-rawheight=&966& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1778& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-3c8317bdf2e36a486dc64346cbe76458_r.jpg&&&/figure&&p&（虽然这么久的文档不算涉密，但毕竟涉及职业道德，只能拿几张不敏感的小图给大家瞅瞅，还做了模糊处理，就看个意思）&/p&&p&它先分析了中国经济大势、宏观市场，国家的各种政策——&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ff39d92e61ef1a87dd61078_b.jpg& data-rawwidth=&817& data-rawheight=&224& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&817& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ff39d92e61ef1a87dd61078_r.jpg&&&/figure&&p&再到珠三角乃至于该市经济发展、政府政策、交通规划——&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-f3642cdf7ae94ba8a7fe_b.jpg& data-rawwidth=&823& data-rawheight=&234& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&823& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-f3642cdf7ae94ba8a7fe_r.jpg&&&/figure&&p&分析了项目周边各种影响因子，交通环境、政策预演、入住人群——&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-3b8ce1dfc7bef57fc1935ccbb00c07da_b.jpg& data-rawwidth=&824& data-rawheight=&221& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&824& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-3b8ce1dfc7bef57fc1935ccbb00c07da_r.jpg&&&/figure&&p&还包括项目现场的地质情况，对施工的影响——&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-afa972d32d_b.jpg& data-rawwidth=&823& data-rawheight=&223& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&823& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-afa972d32d_r.jpg&&&/figure&&p&还类比了其他类似区域的房价走势，政策参考——&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-d9cf337b60fa72c8859ba45_b.jpg& data-rawwidth=&816& data-rawheight=&221& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&816& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-d9cf337b60fa72c8859ba45_r.jpg&&&/figure&&p&追溯了本区的房价波动，还跑去采访调查一些有钱佬，问他们对这个项目的兴趣，发放了一批问卷——&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-623b9ab8fd_b.jpg& data-rawwidth=&814& data-rawheight=&223& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&814& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-623b9ab8fd_r.jpg&&&/figure&&p&对比了珠三角同类项目的设计参数和价格——&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-a91f3ebb2f7ba68699efff6_b.jpg& data-rawwidth=&824& data-rawheight=&220& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&824& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-a91f3ebb2f7ba68699efff6_r.jpg&&&/figure&&p&把这个区域里所有的土地供应进行统计，并推算出未来竞争项目的入市时间——&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-bc0d506c01a5fa36b0c323c3f7e185b4_b.jpg& data-rawwidth=&821& data-rawheight=&223& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&821& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-bc0d506c01a5fa36b0c323c3f7e185b4_r.jpg&&&/figure&&p&针对其他著名项目的开发策略进行了借鉴——&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-ebb292c7b7d3c983e0a4b5ba9d8ae61f_b.jpg& data-rawwidth=&830& data-rawheight=&220& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&830& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-ebb292c7b7d3c983e0a4b5ba9d8ae61f_r.jpg&&&/figure&&p&等等等等。&/p&&p&我发出来上面这些，还是最简单最外围的内容，报告别的部分，那些我不敢发的，还有200多页。。都比这里的分析核心深入。最终，他们为客户提供了各种物业的优化指导，做出了价格预测，还给出了未来二十年整个项目的现金流分析。&/p&&p&这份方案是建立在对楼盘项目全部信息均内部公开透明的基础上做出来的，团队分析时，拿到了其他普通购房者根本不可能拿得到的数据、成本、财务资料甚至包括楼盘自己不会跟外部说的一些劣势信息，最后给出的专业报告。分析的深度和广度完全可以吊打楼里任何一个答主随便写下来的千来字的答案。&/p&&p&说了这么多，这个项目的公寓应该卖多少钱呐？&/p&&p&这份专业到不行，吊打本楼各位答主的方案，最终给出的建议是——&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-e19bb4ba6bed851be0d1_b.jpg& data-rawwidth=&476& data-rawheight=&116& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&476& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-e19bb4ba6bed851be0d1_r.jpg&&&/figure&&p&这是2013年，他们对三年后房价的判断。&/p&&p&等到了2016年，这个项目终于开售了。你猜多少钱？&/p&&p&均价四万五到五万，后期比较贵的单位，去到了七万。&/p&&p&所以，我从事房地产咨询这一行已经七年了，深深滴感觉到——&/p&&p&&b&预测中国的房价走势，这是一门玄学。&/b&&/p&&p&每次有朋友问我“该不该买房”，我都很无奈。&/p&&p&因为2014年，我自己研究要上车的时候，我也是多方甄选，缜密判断，还去咨询了多名业内资深前辈。最后选择了一套位置还算中心的小公寓，走路上班只要十分钟，还有不错的学区。前辈们都对我的选择非常看好，还给我分析了一大堆我这次投资就要成功的原因。听了大家的意见，我马上入手了。&/p&&p&然后，买下来两年半里，房价简直纹丝不动，那一点点涨幅还不够我存支付宝。&/p&&p&突然，去年下半年，几个月里，涨了50%。&/p&&p&你问我为什么？&/p&&p&我特么怎么知道。。我也很无奈啊！&/p&&p&所以，这里诸位答主的答案，看看就好。咱们都是随缘。&/p&&p&最后，祝大家最后都能买到心水的房子。&/p&&p&the end&/p&&p&----&/p&&p&&i&本篇不允许转载&/i&&/p&
作为房地产从业人员，看到大家在这个问题下面讨论的热火朝天，预测房价，甚至还出现了不少详实的资料和专业的图表，我很激动。但是，我不得不说：这种层面的分析就开始做出房价波动预测，还太不细致。让我来为大家展（zhuang）示（bi）一下，真正专业的房价…
&p&更新下，老王大手笔出清文旅业务，有好多朋友问我如何评价。虽然老王有些打脸，但我还是挺佩服这一波操作的，如此快速的大手笔套现，然后及时转换方向，而且价格也还不错，毕竟酒店业务没价值，文旅城周围房子已经卖的差不多了。老王每个项目都号称投资500亿，其实每个项目我估计不会超过200亿投资，再加上周边住宅销售（因为我了解比如青岛，除了万达旅游城本身，万达还有周边的住宅地块，可以带动销售，或者都是前期和政府勾兑，用文旅投资换取拿到周边其他地块土地），早就已经回本，所以什么跳楼价我觉得有点扯，更多是发现方向有问题的及时转型，具体转去哪儿，就没人知道了。&/p&&p&至于创造了“融创轮”的孙宏斌为什么会接，我觉得还是两方对周期理解不同吧，毕竟相对划算，又如此巨大，有一定质量的资产包，对于急于拓展全国市场的融创是很有吸引力的。毕竟大消费概念短期还是可以持续，虽然这些资产回报期都比较长。&/p&&p&————————————————————————————————————————&/p&&br&&p&看了一堆回答，感觉没有一个懂旅游行业的，更别说主题公园业，什么情怀、IP、五毛美分乱打架，我真对知乎现在的回答质量失望，一个产业学术问题搞成了娱乐板块问题，那我就强答下吧。
我做过国内某最顶级主题乐园集团（已经很明显了）的咨询项目，也做过一些国内人流量TOP10景点咨询，为某国家级高新区平台公司做过旅游产业规划，而且万达的东方影城就在这个地块上。所以对迪斯尼有一些比较浅的研究。
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为什么我要装这个逼，就是旅游这个行业，谁都可以指指点点几句，但其实门道很深，非常大的一个坑。上面回答的大部分人，基本上都和我上个客户领导一样，感觉有块地，风景不错，就可以搞什么体育旅游、休闲旅游等等了。
首先说下基本的商业模式，首先其实旅游这个行业本身盈利性是非常差的，回收期国内没有短于十年的，基本都要十几年二十年，而且需要大量的资金投入，现在我觉得国内旅游项目投资少于30亿基本没有做的必要，连个响儿都砸不出来，竞争这么激烈肯定亏死。再说主题公园行业，其实迪斯尼和国内大部分主题乐园的盈利模式是完全不同的。国外做的好的AECOM排名TOP10基本就是迪斯尼和环球影城两家，其他都是一些复制难度大的景区。这两家的盈利，其实大部分不是靠门票，40%以上靠的是衍生商品，所以你可以理解迪斯尼的园区就是一个超级线下体验店。楼上也有些人提过迪斯尼的盈利性的问题，确实盈利数字一般，不算很好， 尤其海外园区，但这只是和很多人的预期不符而已，迪斯尼乐园的盈利能力在行业内还是非常不错的，国内主题乐园70%严重亏损，20%打平，只有10%盈利，所以未来五年估计在建的大部分项目都会死掉，其实很正常，每十年，就会有一波主题公园大跃进，一批和楼上这些不懂装懂的人一样，冲进这个行业，以为自己拥抱大消费，其实呵呵，只是拉动了下GDP。
PS：我插几句，很多人都奇怪为什么这么贵的票价，最后盈利能力还这么差？其实不是迪斯尼成本控制差，是因为成本确实非常贵，那些娱乐设备，包装工程（也就是那些室外装修),国内基本上没有施工单位做的好，我前客户连工程管理人员都大量使用外国团队，而且都是不可复制的产品，成本制作非常高。因为主题公园行业是只有第一没有第二的，必须在区域内保持第一，才有人来。
另一方面，为了保持重复入园率，必须不断更新设备，迪斯尼号称永远在修建，就是他每年会更新三分之一的设备，保持新鲜感。所以我觉得王首富说这话说明他根本不懂这个行业，我也在地产行业呆过，这个行业不是综合体那么简单，修好后简单维护就行了，如果停止更新，入园率会大幅下降，一年火，二年冷，三年就要快关门了。
而且乐园其实是个非常辛苦的劳动密集型行业，旺季需要大量临时用工，在国内人工成本不断上涨的情况下，根本不可能像王首富想的一样，人工成本比迪斯尼便宜很多。
说回国内主题乐园，国内乐园只有两种模式，就是华侨城和长隆模式，华侨城就是先搞地产，后建乐园，乐园赚不赚钱不重要，把周边地产炒起来就行，华侨城别墅从07年的一万多涨到15年15万，这利润远远不是乐园赚得回来。而且这种模式现在基本不可能再复制，因为这种模式需要的是一二线城市周边的大块土地，现在有也不会搞主题乐园了。
另一种就是长隆模式，这个也不可复制，打造国内顶尖的产品，不大规模全国扩张，不靠地产，纯粹靠自主融资，长隆的老板虽然是民营企业，但和政府关系不简单，甚至是广汽的最早出资方，不然不可能支撑如此大规模的投资。但你现在再想学习长隆的产品管理体系是很难的，长隆确实做东西比较用心，有个很有情怀的老板，也确实运气不错。
PS：说迪斯尼贵的，估计没去过长隆，你看看珠海长隆酒店一晚多少钱？和迪斯尼其实差不多，一家人晚两天轻松一万块出去了。也就是迪斯尼名头响，大家才拿出来不停挑刺。
再说万达，万达的东西一直让人不是很懂，手笔确实大，说进军旅行社行业，呼啦啦买了二十多个旅行社，成了国内旅行社规模第一。但我是相当不看好的，除了商业地产的各种转型，其实还是围绕商业综合体，酒店行业全行业亏损，他不可能独秀，几个乐园经营情况都不佳，长白山西双版纳并不是很理想，武汉电影乐园关门了，汉秀也被王首富内部点名批评了，旅行社也全部卖掉了，说明王首富终于明白旅游的水深了。唯一比较好的就是院线了，但这也是综合体的配套，而且未来电影市场已经失去高增长。其实万达的主题乐园还是走华侨城模式，青岛两个项目光是周边的住宅已经卖回本了，开业之后有没人来其实不重要了。青岛万达刚开始吹牛逼说每年游客至少2000万，现在也不提了，谁会去一个鸟不拉屎的人工岛上消费呢？从产品上看，我也觉得万达不要说比迪斯尼，比长隆华侨城都差得远，做的东西土不土洋不洋，没有IP不说，连个主题都乱七八糟，当然万达公寓和物业在地产行业内的口碑本来就很差，放到旅游这种要求高的项目上更别提了。他说的饿虎架不住群狼这个话题我也不是很赞同，从世界范围看，主题乐园对人口和消费能力的要求其实是很高的，大规模二三线城市复制的成功案例也只有华强集团的方特了，但方特的盈利其实也很一般，主要靠地方政府补贴，而且人家至少还有个光头强IP，比万达强得多。&/p&&p&总结下，我觉得王首富这番话说明他对主题乐园行业的水深浅并不了解，迪斯尼的主题乐园模式是否需要创新，这个确实大家都在思考，但目前的整体经营情况还是不错的，目前也没有更好的案例可以借鉴。而且万达也没提出什么创新的商业模式，自己连个电商换了几个总经理都搞不定，我看他们东方影都乐园的设计，感觉还是个万达广场的变形，连国内比较好的乐园都比不上。基于现在万达的其他投资，我觉得王首富还是没有脱出地产商的视野，手段跟上了，思维还没转过来。迪斯尼在中国是否水土不服我不好说，因为没去过，每个项目都不同，但万达旅游城我觉得就是个住宅配套项目，还是和国内地产行业周期关系更大，个人非常不看好，谢谢！&/p&&p&PS: 我不是怀疑王首富的能力和判断，旅游这个行业虽然很辛苦，盈利困难，但并非不能做，他的两大好处就是知名度的大幅提升和现金流非常好，所以其实如果与地产进行配套，只要资金管理做的好，是可以玩的起来，但从产品力角度，迪斯尼和国内景区不是一个水平线，王首富手里还没有一个标杆项目的情况下说这话确实有些大，当然他讲这个一方面是蹭热点，另一方面我觉得他还是太低估进入新领域的难度，在资产荒的现在，万达第四次转型有点慌不择路，个人观点。&/p&
更新下，老王大手笔出清文旅业务，有好多朋友问我如何评价。虽然老王有些打脸，但我还是挺佩服这一波操作的，如此快速的大手笔套现，然后及时转换方向，而且价格也还不错，毕竟酒店业务没价值，文旅城周围房子已经卖的差不多了。老王每个项目都号称投资500…
&p&-----------------------------1月16日的更新线----------------------&/p&&p&不少朋友在私信我相关便利店的问题，我都一一答复了。还有很多朋友关注开源的部分，等着更新。这里先说声抱歉，最近年底，公司事情很忙，暂时没有时间静下心来好好回答。3号公司放假后，我再仔细回答下有关开源的方面了。&/p&&br&&p&-----------------------------1月8日更新------------------------------&/p&&p&很多没做过便利店的朋友，总觉得一家小小的店不用花多少钱，加不加盟的优势也差不多，也有些一想到加盟就问加盟费多少。&/p&&p&其实不然，麻雀虽小五脏俱全，店小不代表功能不全。另外加盟投资也不仅仅是加盟费而已，而且加盟费真的没多少钱。（详情见下面“开店成本”里的说明）&/p&&br&&p&------------------------------以下为原答案---------------------------&/p&&br&&p&别拦着我，让我回答下！！&/p&&p&在深圳龙岗区和龙华区前前后后开了5家店了，都是加盟的美宜佳，说说我对这个问题前一段的看法，7-11、全家等我了解得不是太清楚，就不随便发表意见了，单说以美宜佳为首的国内品牌加盟便利店。（注意，是加盟，不是公司直营，那又是另外一个模式了）&/p&&br&&p&先吐槽一句，问题的题干就有点不妥——打击面太大啊~~如果真的“都”在亏损，那这个行业早就改消失了，不然哪来那么多的雷锋。&/p&&p&一个是大环境的原因，比如所在城市的消费习惯、店铺位置等，看了上面很多的回答，都是基于这个层面，想必很多答主都不是做这行的，有点想当然。&/p&&p&我自己的店，最低的一个月也有1.2-1.5万，好的有1.8-2.2万每月，这个利润，是刨去了所有开支的纯利润，加算上我认识的开美宜佳的、益友的，大部分都是在赚钱的，有的单店一个月纯利润4万起，每个班次4个员工。当然，也有不赚钱的，为什么呢？有的是因为懒，有的是因为不懂如何经营。&/p&&p&我身边很多朋友也是做便利店的，北大广深的，二三级城市的，县级城市的都有，所以这里有一个大家都忽略的问题，就是自身经营的原因导致亏损，而且，就我了解的，大部分亏损的店都是亏在这个上面，所以，我先说说这个方面，再讲大环境。&/p&&br&&p&那么问题来了，经营一家店，为什么会亏损？&/p&&p&因为成本&利润。所以要不亏损，我们就要在成本上节流，在利润上开源。&/p&&br&&p&好了，我们先说说便利店的成本有哪些，以及在成本上如何做节流：&/p&&br&&p&&b&一、.开店的成本：&/b&&/p&&p&包括门店转让费、装修费、硬件设备费（比如冰箱、中央空调、货架、收银台等）、加盟费+押金、软件使用费（收银系统、报货系统等），这些加起来就十几二十万。首批铺货货款，一般公司能提供贷款，每个月还款。&/p&&p&这些费用除了门店转让费可以有讨价还价的余地以外，其他的无论店生意好与坏，都是必须的，根据门店大小而定，所以这个方面的成本没什么固定的套路可以节流可说，只能视情况而定。（比如我有一家店，转店的时候店面的地板就已经做得很好，我就和总部申请不用重新做地面，这样就省了一批费用；又比如，有两家店是在工业区内，所以中央空调没装等等）&/p&&br&&p&&b&二、.日常营运的成本：&/b&&/p&&p&人员工资、店租、水电费、货款+烟款、损耗、罚款、内盗、盗抢骗诈以及政府缴纳金等等。&/p&&p&&b&1.人员工资：&/b&&/p&&p&①起步价试店面位置而定。&/p&&p&②工资递升，不要以开始就把工资定死，按试用期-转正-熟手的阶段，分月份慢慢提升。比如对外招聘工资说3000，但是实际操作是，试用2000,1个月后转正2200,3个月后2400,6个月后2500，满一年3000等等。这样前面几个月下来，能省不少钱，因为加盟便利店的员工流动率非常大，很少做满一年的，一开始定太高，浪费工资。&/p&&p&③把工资分两块，基本工资+绩效，外加奖金。不是说员工一个月随便如何干，都是那么多工资，那基本都是消极怠工了，极少有非常积极主动的，所以分开来算。我给每个店都相应地做了检查表格，按卫生、货品、陈列、态度、考勤等方面分门别类设置了检查项目，我不定期地抽查，发现没做到、没做好的项目，按其对应的分数扣分。总分100分，低于60的，只发基本工资，60-90的，基本+绩效，90以上，基本+绩效+奖金（1-200左右）。这样能更好地把工资成本回馈到利润上，刺激员工积极工作。&/p&&p&④员工数量设置，不要想当然的觉得人多方便，多一个人头出来，你得多卖出多少货才能收回这个成本？省一个人头，多出来的可是几千块纯利润。我的店，都是两班倒，2-3名员工，早7晚7，早8晚8之类的，中间员工休息、请假、倒班，就自己、老婆等过去顶班。&/p&&br&&p&&b&2.店租：&/b&&/p&&p&虽然店租是固定的，但是除了跟房东哭穷以外，还是有办法节流。首先是刚签合同的时候，尽可能签长点时间，最好是5年，最基础也得3年，1年的那是玩死自己。这样在每年店租递增的比例上，尽可能压低，因为一年一年翻上去，这个费用也很高的。其次是根据店铺的格局，增加收入。比如有家店门口有个很大的平台，我租给小摊贩卖炸货，一个月300；又比如，在工厂附近的2个店，门口摆了工厂招工的，他们的广告牌、折叠椅平常就寄存在我店里的仓库，1个月100块，这些都是可以分摊店租的。&/p&&br&&p&&u&1月12日更新：&/u&&/p&&p&&u&关于店租，还有两个成本要考虑进去：&/u&&/p&&p&&u&1.在广东这边（其他地方没听说过），店铺出租还涉及到一个“喝茶费”——你如果要续签合同，你得请房东“喝茶”，这个费用等于就是明抢。租赁合同到期后，房东会根据情况收取喝茶费，从一两万到十几万不等，看你店铺的生意。比如最近的三家店合同到期续签，一家收了3万，一家要了5万，另外一家开口10万被我拒绝，之后依旧没谈妥，我就搬店了。&/u&&/p&&p&&u&2.很多房东跟你签的租赁合同都是不正规的，没有上税的。所以一开始签合同的时候就问清楚，不然回头你要办各种证件的时候，政府是要求你出具租赁合同的，没有的话就得补。而如果要补的话，一般房东会说那你自己搞定，你得要把之前他欠的税金都交满，不然房东不给你办的。比如有一家店我为了更新烟草证，只能把房东欠了三年的税自己补上，花了3000多。这个没什么道理、公平可讲的，房东好说话就各摊一半，不好说话你愿意交就自己交，不愿意就退房换人。就这么简单。&/u&&/p&&p&&u&3.还是关于房东的。。。和房东有关的证件、资料等，在刚开店第一次的时候就注意多复印几份存底，碰到一些黑心的房东，能省一些钱的。比如我有一家店的房东，办证件时需要她的身份证，借用复印，一次50元。。。如果需要她本人到场，100元车马费。。。哪天我搬店了，真想在店里点把火啊！&/u&&/p&&br&&p&&b&3.水电费&/b&&/p&&p&①水费，一般用得不多，主要用于拖地、擦货架。房东好说话的时候，水费都可以直接免掉，而且平常注意水资源的循环利用。比如冰柜底部都要放个盆，夏天冰箱开得勤快的时候，每天能接下一整盆的水，刚好早晚接班的时候把水打出来，可以用来拖地什么的。比如清理冻柜的时候，产出来的冰沙放盆地，融化后可以用来擦货架。&/p&&p&②电费，这个是大头，冰箱、灯、空调等，一个月一两千块，所以用电这一块一定要注意控制。我列了一个设备开关时间表，不同店铺有不同的调整，按照表格时间来开关冰箱、灯等设备。比如天黑了肯定要全开灯的，但是到了10点以后，可以关掉部分，12点以后可以关掉门头的大灯等等。又比如，早上开冰箱前，先加满各种饮料，再开冰箱，这样保证冰箱的最高使用效率；另外到了晚上关掉冰箱后，啤酒、可乐之类非冰镇不喝的饮料酒水，放到外面冻柜或者奶制品冷藏柜里面（因为冻柜和奶制品冷藏柜是必须一直开着的），差不多时间再拿出来放冰箱里，这样就省了大冰箱的电，还都能顺便保持点大冰箱内的温度。&/p&&br&&p&&b&4.货款、烟款&/b&&/p&&p&①报货和报烟都一样，要很清楚每家店的利润商品、流动商品以及合理库存，公司报货后台的种类成千上万，不要盲目报货，报过来半天卖不动，又或者图个简单方便，对于畅销货一次报很多，造成库存积压，这些对现金的流动都非常不利。&/p&&p&②美宜佳每半个月都有不同的促销活动，提前看好再报货，避免畅销货品短缺，影响收入。比如看到下半个月王老吉加1元多1瓶，那下半个月的每次报货中，就要把王老吉加量，而上半个月促销的可乐，就可以调低进货数量。&/p&&p&③注意货品的搭配，不可能全部都是畅销品，总有些销量很一般，但是也必须摆的，这些也别落下。&/p&&p&④便利店以零食为主，所以一定要注意好保质期。包装类的，在保质期60%以内都可以退换，奶制品、面包过期后前2个来货周期内也可以退换。这些要时刻留意好，不小心错过退换，损失的可是白花花的银子。另外，除了奶制品、面包过期无法食用以外，积压的不畅销的包装类的食品，虽然错过了60%的保质期公司不能退换以外，如果是多店，就抓紧调配；如果是单店，就抓紧促销。&/p&&p&另外要注意的是，不管是饮料还是食品，来货上架的时候一定要“先进先出”，先把旧的全拿出来，新的放最里面。不要嫌麻烦，这是在给自己省麻烦。&/p&&p&⑤这里其实还有一个堆头费和陈列费，弄好了一个月也是一两千块的收入，那个应该算利润开源里，回头细说。&/p&&br&&p&&b&5.损耗&/b&&/p&&p&一般损耗来自几个方面：&/p&&p&①商品自损，比如真空包装漏气、来货损伤等。这些可以直接入机，下一次来货调换。有时候不要觉得就个一块两块的东西，坏了就丢了，懒得走调换流程。一次两次不多，累计下来就不少钱了。&/p&&p&②虫鼠害，这些是最烦的，我工厂的两家店隔壁都是做吃的，那老鼠猖狂得一塌糊涂，经常咬了好多方便面、火腿肠什么的，抓都抓不完，还请了外面灭鼠的人过来，堵这个墙缝，放那个捕鼠板，头疼。这个在装修的时候就注意下防鼠患，平常也多抓抓，我也不知道怎么搞了。。&/p&&p&③自损，这是平常在摆货轮替的时候，不小心弄坏的。比如拿啤酒不小心掉地上碎了，用刀子拆饮料的时候太用力把瓶子都割开等等，这些要靠平时多提醒员工，注意操作。&/p&&p&④停电，别的还好，就是一冰箱的雪糕很麻烦，这会儿首先要赶紧把厚的保温布之类的拿出来，然后锁掉冰柜门，不要再卖了。损失一两个雪糕单，总比冰柜门开开关关，一整柜雪糕融了的好。另外，注意打听停电时间，如果比较久，就把泡沫箱拿出来，把雪糕全部腾到箱子里保温。同样，也不要嫌麻烦，一个柜子里的雪糕随便大几百块甚至上千的成本。&/p&&br&&p&&b&6.罚款&/b&&/p&&p&为什么加这个？因为我算下来，几个店几年时间下来，其实也有不少罚款的，而这些，都是可以避免的，只因为当初自己的疏忽，懒。。。&/p&&p&①公司罚款：美宜佳有很多的规矩的，比如要穿工衣啊，不能从外面拿货啊什么的，这些虽然上有政策下有对策，但是还是要小心，别一不留神被抓，那罚起来少则500多则上千，划不来。另外，货款也按时缴纳，不要忘了，或者记错数量少存了，一旦扣款失败，是有罚金的。&/p&&p&②政府部门罚款：比如外烟，这些烟在烟草公司是报不到的，客户又要，就只能从外面拿。所以要小心谨慎，有时候烟草临检、或者同行举报，一旦查出，除了全盘没收以外，还根据情况处以罚金，甚至吊销烟草证。所以我一般外烟都是放一两包在烟架上，多余的全部藏在仓库里。龙华那家店，有一次被同行恶意举报，烟草局的从天而降，把我几十条外烟全部扫了，还罚了2000，亏死。&/p&&p&另外，还有消防、工商、卫生局的要注意，灭火器过期、执照没有按规定摆放、卫生质量不合格、发现有三无产品等等，如果你没提前打点好，政府的大佬们都会让你吃不了兜着走。&/p&&br&&p&&b&7.内盗&/b&&/p&&p&便利店的东西单价低，数量多，品类繁杂，少个一两样还真不觉得。有些员工觉得吃包小鱼仔，啃个冰棍的无所谓，认为你也不会知道，特别是晚班员工，旁边店面都关门了，饿了怎么办？拿店里的东西吃呗。&/p&&p&一定要杜绝这个现象，首先是押工资，根据店营业额，我会押半个月或者1个月工资，毕竟我自己有公司，便利店只是副业，不可能天天在店里忙和，员工天天和现金打交道，押款是必须的。（不一定一次就押完，有的时候是分2-3个月工资里扣出来）。&/p&&p&其次，要和员工郑重说明，特别是刚招进来的时候，告诉他们你的底线在哪里。可以拿店里东西吃，但是都比如入机买单，而且是当场买单，不能说累计到下班的时候一次结清，——因为那样我不好对账，哪记得清你几点几分拿了什么东西，总共多少钱。如果刚好当天没带钱，或者现金不够的，入机，打单，签字记账。第二天带过来补上。&/p&&p&第三，经常有空就去店里看监控，除了发现问题以外，也是给员工一个警示，提醒他们你时刻在看监控，同时也经常做盘点。这样会让他们知道你在关注，就不敢随便乱来。所以自己勤快一点，不要过于放松，勾引着员工越轨。我碰过很多个内盗的员工，最开始他们都是只拿一点点的，后来发现你不知道，才慢慢开始放开手脚大吃大喝。最夸张的是我老婆怀孕、坐月子那段时间，白天公司忙完，晚上到店里只是拿个营业款就走了，没空去搞其他的。结果那短时间里面的内盗很严重，有个员工甚至一晚上吃吃喝喝弄了300多块。&/p&&br&&p&&b&8.盗抢骗诈&/b&&/p&&p&①盗，因为全店全程监控，所以顾客偷盗的几率很少很少，平常多注意下就好。&/p&&p&②抢，到年底的时候最要注意，及时拿走营业款，最好2个以上的员工上夜班，如果不行就安排男员工上夜班，地段不好的，晚上直接关门。前年年底我有个店半夜的时候就被抢了8000多的高档香烟，当时工业区已经放假，到晚上基本没什么人了，被抢了也不敢追。&/p&&p&③骗，主要以假钞和换钱少钱为主，这个平时要多训练教育员工如何去防范、识别，50、100的全部过验钞机，自己收营业款的时候也要注意，当场发现假钞算当班员工的，出了门那就得算自己的了；另外就是各种冒充政府部门的人，打个幌子过来收费的，这类情况我要求员工一律拒绝，就说老板不在，让他们给我打电话。曾经有次，三个人冒充卫生所的过来收卫生费，800块，证件齐全服装统一，员工傻乎乎地就交了。。。&/p&&p&④诈，店开久了，总会碰到些恶意讹诈的，说买了假烟啊，吃东西吃坏肚子了啊，有的进来故意摔一跤要赔钱的啊，碰到这类问题，千万别服软，别想着花钱消灾，多一事儿不如少一事儿，直接报警公事公办，对方如果叫嚣要砸店什么的，让他们来，反正有保险，万一动起手来，那就别含糊，打完再说。对方看你硬气，多说几句也就走了，也有动手的时候，打跑过几次闹事儿的。这事情如果开了私了的张，回头你就会发现陆陆续续就有这些人闻着味就过来了，刚开店的时候我是吃过这种亏的。这样久而久之，那些不法分子就知道你这家店不好惹，自然也不来闹了。&/p&&br&&p&&b&9.政府缴纳金&/b&&/p&&p&这些一般数目比较少，什么卫生费啊，管理费的，按时缴纳就好，注意别被上面那种假冒的骗了就好。&/p&&br&&p&以上，这是我自己开店对于成本方面的节流，这些地方做到位了能省下不少钱。想到哪写到哪，不成系统。&/p&&p&所以，为什么有些店亏钱，就是上面这些细节不注意，不关注，内地很多便利店老板都是没做过快销这行的，很多都是些文化不高的中老年人看店，导致成本控制较差。或者有些人太懒，觉得开个便利店就是收钱买单而已，其他的事情不闻不问，顺其自然，最后亏了就到处说这个行业不好做。&/p&&br&&p&说完成本的节流，还有利润的开源，这里面也有很多门道的，下回再补充好了。手机打字都累趴下了。&/p&&p&亏欠已久的利润开源在下面：&/p&&br&&p&增加一个相关阅读，有兴趣的可以看看。&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&7-11，全家便利店和传统的便利店比有什么优势？ - 扶摇直上的回答&/a&&/p&&br&&p&******01-19******更新&/p&&p&有些朋友私信问我的问题，其实我评论里已经答过了，可能没看到，所以我贴出来：&/p&&blockquote&王小二
答主你好！首先感谢你的分享，绝对算是难得一见的干货。有个问题像你请教，本人亲戚打算在龙华新区，光明新区一带开便利店，目前正在寻找待转让的店面（理想目标大概几十平米左右，日营业额3千到5千），现在主要是通过58同城等网络渠道信息，收效甚微，有没有其他更有效的渠道？希望答主能看到，非常感谢！
&a href=&http://www.zhihu.com/people/ou-yang-fu-yao& class=&internal&&扶摇直上&/a&（作者） 回复 王小二
刚刚忙完，回答你的问题。在深圳这边开便利店，希望日营业额坐上3-5千的，我建议你还是考虑加盟，以美宜佳、益友为主。找店面有3个方式：第一、报名美宜佳、益友的加盟，他们会帮你找，找到后自己去看就行了。（如果你不愿意加盟，也可以这样做，无非就是损失几百上千的报名费而已）这样比较方便平常工作没时间找，收到通知直接过去看就是，而且指导员一般会告诉你店面的预估营业额。第二、自己去找，最好是骑车，不要开车。骑自行车在目标区域街头巷脑到处溜达，特别是发现附近有美宜佳、益友之类的，就围着店附近去找空档口或者贴着转让的档口。如果是一些XX村之类的，开根烟给物业保安，没事儿过去聊聊天，他们有时候了解内情一点。第三、才是你这种从网络上寻找的，这个得看运气了，以及你对相关商圈的熟悉度，能过过滤很多虚假的信息。光明新区我不清楚，龙华如今要找个合适的位置开便利店，真的是很难的，付出的成本非常高。我在龙华那家店，最开始看中的是华润万家附近的一家门店，转让费就已经让我望而却步了。&/blockquote&&br&&blockquote&carl
答主 回答真的很细致，我家成都二线城市，自己经营一家不大的店，地段一般，店门前是一片空置未开发的地，主要顾客是小区居民，最近小区门口新开一家店，装修和面积都比较不错，直接影响生意，另外，附近也要再开商场，前途暗淡。答主有什么建议措施吗？
&a href=&http://www.zhihu.com/people/ou-yang-fu-yao& class=&internal&&扶摇直上&/a&（作者） 回复 carl
这个不清楚具体情况，不好给出合适的建议，我说说我当时一家店的情况吧，你可以参考下。
去年5月新开的店，隔壁也是一家便利店，而离我不到500米，新开了一个大超市，那会儿我店才刚开张一个多月。
生意被影响不少，城中村的居民，特别是年长的那部分老人家都跑超市去买了，便宜嘛…加上隔壁又一直打价格战，所以刚开始一天营业额才两千出头。
后来我改了下方向，我放弃了那些老人家的居家型客人，他们只考虑低价，其他的不管。所以我重点人群是城中村的年轻人以及中学生（附近两百米就有个学校），然后针对这个我对营业模式稍微调整了一下。
第一，我把店里的音乐都换成了90后00后喜欢听的那些类型，在门口整了个显示屏，没事儿放放他们喜欢看的一些选秀类综艺节目，这样人气好聚集，其他人看到这边人多也自然吸引过来；
第二，我新增加了一个送外卖的员工，不断地扫楼发传单，然后来接单。很多年轻人懒得动的，直接打个电话就好了。而且因为设置了最低订单额，所以有时候他们只想买包烟的时候，为了凑足钱也顺便买点饮料、小吃啥的，这样其实变相增加了客单价；
第三，我找了好几个外卖APP，加入他们。那些APP前期为了吸引流量，也是不断促销，补贴，这样消费者得了便宜，我也增加了销售。有的还有预约功能，提前下好单付完款，我备好货，客人进店后直接提走。下班高峰期的时候很节省我们双方的时间；
第四，增加了微信支付、支付宝支付的宣传，年轻人如今都习惯移动支付了，也省了我老是备零钱的麻烦；
第五，积极参加公司的促销活动，店里很多促销的产品，我把相关的宣传物料都做足了，而且门口竖了块水牌，每天就写两三样促力度大、频率高的促销商品，吸引客人进店；
第六，生意差的那会儿，我把全场灯管都换了，更白一点，更亮一点，不考虑费电的事儿，几乎全时段都一直开着，白天也好晚上也好，我那家店必定是最雪亮的。
这样大概三个多月后，生意涨到了5000左右一天，主力客户群已经有很明显的分类，而隔壁的那家便利店，现在已经贴着转让的牌子了。&/blockquote&&br&&p&问问题的评论貌似删除了，没看到，直接贴答案吧。评论主要问的就是觉得加盟连锁和自己经营没什么区别，可以仿照加盟连锁的装修来做就好了。&/p&&blockquote&说说你举的几个方面：1.货品成本。这个成本你不要只看进货的成本，而是平均成本。当然，进货的成本从美宜佳拿货与外面拿货差价不大，有的比外面贵，有的便宜。而且，不好卖的，你可以退货；过期的奶制品之类也可以退货；公司经常提供各种促销之类的，这些在外面拿货都没这么方便。2.店铺装修。直接按品牌店的风格可以做，但是给人一种抄袭山寨的感觉，完全没有品牌可言。三四线城市的品牌观念还不怎么强，这点上稍微好一点点，如果是在深圳这边，照葫芦画瓢的结果只能是把店开在很偏远的地方，只有你这家店，山不山寨都得进去。3.收银系统。你印象中的收银系统只是收钱而已，但其实里面有非常多的项目，收钱、调整价格、销售单品统计、时段统计、客流统计、便民服务等等，美宜佳的收银系统，主菜单里就有90多项相关功能，虽然大部分不是平常时刻需要用的，但是用的时候不能少。这个你去外面买个收银系统是完全没得比的。当然，也不是买不到功能齐备的，但是我之前早就探过路了，单店系统功能非常单一，如果要达到以上功能的，必须是买连锁系统，光一个系统就是十万二十万了，还只是支持5-10家店左右。4.运营。①这里公司开店前会系统的给你培训，虽说不能让你精通，至少让你熟悉操作，即便从零开始，培训完了以后也知道怎么做。有时候突然忘记了，可以直接打电话给指导员，让他远程、电话指导。②公司的主页上，会一直更新很多运营的知识、相关成功的案例，这些可不是网上那些虚无缥缈的理论知识，全部都是实操的干货。③如果你和指导员关系处理得好，他会更多地关注你的店，发现什么问题就会告诉你，教你如何改善。④公司会联合供应商，每半个月就更新一次全场促销的，推广物料也会提前到位，这些单店是没法弄的。5.管理。因为加盟，很多东西反而不能随心所欲，有限制的自由才是对的。这样你会记得穿工衣上班，你会知道东西不能乱摆，你会因为有堆头和陈列费所以会把商品摆放得整齐有序漂漂亮亮。货款你会记得按时存，单店很多都是没有进货的绝对压力，今天要花钱就花了，大不了少进点货。很多东西如果只是你自己单店弄，久而久之就疲了，反正也没人管，怕什么。但是美宜佳那边你压了3万块呢，你能随便偷懒放羊么？扣钱扣得心疼。
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（经营管理）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&在当下，便利店还能有什么创新？ - 知乎&/a& （经营管理）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&在二线城市开一家便利店，需要做好哪些准备？ - 知乎&/a& （经营管理）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&靠会员费和金融服务赚钱的超市的可行性？ - 知乎&/a& （经营管理）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&7-11或美宜佳等便利店所卖商品的毛利率是多少？ - 知乎&/a& （经营管理）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&如何开好一家进口商品便利店？ - 知乎&/a& （经营管理）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&请大神指点非24H连锁便利店是如何控制诸如晚上守店、交接班现金管理的？ - 知乎&/a& （现金管理）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&求教高手！连锁便利店如何进行现金管理？ - 知乎&/a& （现金管理）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&在广州一个小区里面开了家便利店，想做送货上门服务，前期应该怎么推广？线上用什么软件好？ - 知乎&/a& （推广宣传）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&中国哪些品牌的便利店的服务态度（总部PR）相对比较好，哪些相对比较恶劣？ - 知乎&/a& （客诉服务）&/p&&br&&p&&b&开业评估类：&/b&&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&7-11，全家便利店和传统的便利店比有什么优势？ - 知乎&/a& （自营与加盟）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&如何能够在内地三四线城市开全家便利店？ - 知乎&/a& （自营与加盟）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&初次创业，加盟全家、罗森等便利店如何有效降低风险？ - 知乎&/a& （自营与加盟）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&接手超市或者便利店需要注意哪些问题？ - 知乎&/a& （店面评估）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&这个便利店位置可以么 走什么类型？ 四线小县城？&/a& （店面评估）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&怎么判断周边有多少人或者覆盖多少人来得出营业额？ - 知乎&/a& （店面评估）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&商业街沿街40平年租金12万，能开便利店吗？周边有大润发、中影、真冰溜冰场等商业。？ - 知乎&/a& （店面评估）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&商场内开便利店时候有市场？求大神解答！？ - 知乎&/a&（店面评估）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&请大神指点非24H连锁便利店是如何控制诸如晚上守店、交接班现金管理的？ - 知乎&/a& （现金管理）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&求教高手！连锁便利店如何进行现金管理？ - 知乎&/a& （现金管理）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&在广州一个小区里面开了家便利店，想做送货上门服务，前期应该怎么推广？线上用什么软件好？ - 知乎&/a& （推广宣传）&/p&&br&&p&&b&奇葩客户类：&/b&&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&你见过哪些令你瞠目结舌的逗逼？ - 知乎&/a&&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&怎样在便利店里不尴尬的买避孕套？ - 知乎&/a&&/p&&br&&p&略懂一点品牌连锁便利店的经营管理，如果你有其他问题，可以来【值乎】找我。&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/zhi/people/019712& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/zhi/people/73&/span&&span class=&invisible&&9712&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a& (二维码自动识别)&/p&
-----------------------------1月16日的更新线----------------------不少朋友在私信我相关便利店的问题，我都一一答复了。还有很多朋友关注开源的部分，等着更新。这里先说声抱歉，最近年底，公司事情很忙，暂时没有时间静下心来好好回答。3号公司放假后…
全国前30地产商，商管从业人员。&br&&br&
行业迅速走下坡路，沿海城市竞争很激烈，原来一个50万人口城市，一个到两个城市综合体。现在一个30万人口县城，3个20万平以上量级的项目。其他一概不算，商业综合体里面全城人均2平方。&br&&br&
商业作为住宅的配套，也是重要促销手段之一。为了卖房，为了卖高价，投资一个比一个大，你商业投资5个亿我投资8个亿，完全不考虑现实环境。一个跟一个的放卫星。万达广场作为业内大拿，商业加住宅的销售模式，被争相模仿。&br&&br&
不仅是开发销售模式类似，连广场经营也类似。信息高度透明，代理商品牌商却也相对固定。同一个城市，A、B、C、D等等几个广场，除了装修，经营内容高度类似。&br&&br&
与此同时，有些具有代表性的品牌开始收装修补贴。比如快时尚三驾马车，zara、hm、优衣库，进驻一些新开场子，一平方几千块。一家店收费大多在300万-700万不等，一分钱没花，房产商白白帮忙装修一家店，外加铺货的钱，还可以再赚一笔。&br&&br&这些店大多采取的是抽成租金，一般测算下来，3年能回本，这笔投资还是划算的，说明能带人流。有些店根本适应不了当地市场，纯纯的是花钱赚名声，开了一年就倒闭，钱也就白花了。&br&&br&当然地产商们是道德的，做生意都是要赚钱的。每个店都这么干是不行的，有了这些代表性的店铺，就可以拿着这个组合，找些知名度没那么高，又有一定市场的代理商经营品牌入驻。这些商户是没有收到钱的，不过租金倒也不算贵。&br&&br&处于最底层的，是小品牌或自创品牌。他们本就承担着产品未经市场认证的风险，同时被认为是吃人流的项目，往往租金奇高。很多泼狗血拉布条的，往往是这帮人。他们可能揣着娶老婆的家底，还有发财梦，全情投入。在新开场，大都也熬不过场子的培育，成为死在第一线的炮灰。在老场，也都被高租金侵蚀利润，勉力经营。&br&&br&一些浅见，抛砖引玉，评论里大家讨论热烈。总结一下，商业地产行业，已经出现过剩，同质化竞争激烈，需要进行供给性改革。改革就是创新，创新在品牌组合，创新在商户经营，创新在商场运营。&br&&br&预见时代的发展，或者说刚好踩对时代发展节奏的品牌或者商业地产项目。不论他们现在是大是小，甚至只有一家店的初创品牌，都将乘着创新的东风获得超额利润，全国拓展。&br&&br&接下来说说最近我看来有点火的品牌及创新的项目。&br&&br&先说说书店，除了名声在外的西西弗、猫空、诚品，今年又涌现了当当实体、言几又、字里行间、物心等十来家快速拓展，外加自带人流的书店。以上品牌，都在传统的基础上做了创新，加了咖啡馆、网吧、文创等元素。图书销售占总销售比例，降到50%以下，像诚品书店有的不到20%。这类复合型书店，除了销售外，还有作家见面、读书会、书法、茶艺等等内容，成为了一个小型文化综合体，为购物中心填充了文化灵魂。（大部分新华书店仗着有政策引导，一直延续只卖书的传统，不过像武汉江汉路新华书店也开始尝试创新，获得了很好的效果，里面咖啡、儿童区都很漂亮）
全国前30地产商，商管从业人员。 行业迅速走下坡路，沿海城市竞争很激烈，原来一个50万人口城市，一个到两个城市综合体。现在一个30万人口县城，3个20万平以上量级的项目。其他一概不算，商业综合体里面全城人均2平方。 商业作为住宅的配套，也是重要促销手…
封闭式小区在世界很多国家都非常常见。主要原因除了上述提到的提高安全性的目的外，另一个很重要的问题就是为了维护社区公共设施（包括社区道路、景观、安保系统、停车设施、运动设施等）不被外来侵占的问题。&br&&br&在开放式社区以及开放式校园为主的欧洲国家里，城市公共设施及其完备发达而且分配均衡，整个城市不同的社区的基本公共设施并无太大的差异。而在很多发展中国家，封闭式社区是为了营造较好公共设施环境的不被外界干扰和共享。说到底，封闭式小区存在的重要原因之一就是，整个社会还太穷。&b&封闭小区的内在逻辑和我们的户籍制度是一样的，都是在整体不发达的情况下，资源较发达区域的自我保护机制。&/b&&br&&br&例如国内的大多数大学内都有优美的景观和足够的篮球足球游泳等场地以及图书馆，但是学校围墙之外的城乡结合部里公共景观、开放空间、运动场地等条件都十分简陋，拆掉围墙一定会吸引周边大量居民来使用这些资源，在一定程度上确实会干扰正常的教学秩序。&br&&br&在成都读大学期间曾经走访了很多后期自发形成的开放式街区的案例，如成都的玉林小区、抚琴小区等都可以作为开放式街区的样板。但是，这些小区的共同点都是小区内本身房价较低，建筑老旧，社区内的公共设施与城市其他片区相比并无区别，这时候拆掉围墙，引入底层商业等是可以增加城市活力，一定程度缓解交通拥堵。但是如果处理不当很容易导致社区环境恶化，变成鱼龙混杂的低档社区。&br&&br&玉林小区的一部分做法是可以借鉴的，就是在社区开放的过程中，社区也在微型化。也即是说毛细血管式的路网向城市开放以后，门禁系统变得微型化，基本上两栋楼变成一个微型社区。也就是用墙重新把两栋楼封闭，设一个门禁。这样一来社区的道路逐渐街区化的同时，也保障了社区的安全性。不过归根结底，开放街区的普及还是要依靠城市整体公共设施的完善。&br&&br&关于玉林小区的案例，已撰文《玉林社区 一个本土的小街区社区》发布于澎湃新闻，欢迎移步观看。&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.thepaper.cn/newsDetail_forward_Ffrom%3Dtimeline%26isappinstalled%3D0& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&thepaper.cn/newsDetail_&/span&&span class=&invisible&&forward_1440071?from=timeline&isappinstalled=0&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&-----------------------------------------------------------------------2.22更新---------------------------------------------&br&如果感兴趣可以再仔细说说啥是“开放社区”和“封闭式小区”。&br&&br&&b&1.建国以后开始的“封闭式小区”&/b&&br&&br&从建国以后开始，由于华揽洪等新中国建筑师的推广，中国的城市规划建设里强调“职住平衡”的理念，大量的新建居民小区作为工厂或机关单位的配套而被营建。这阶段城市建设全面学习苏联式的“大马路+封闭小区”的模式，形成了全国绝大多数的城市风貌。由于社区尺度很大，社区配套设施往往根据自身单位情况配备有机关内部的幼儿园、商店等等配套设施，这些配套设施的主要服务对象是内部社区。这时社区内部人员基本上都是一个单位的“熟人社会”，封闭式的社区保护了熟人社会内部的安全性、公共设施的私有性不被破坏。&br&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/088efaaa8_b.jpg& data-rawwidth=&1382& data-rawheight=&417& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1382& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/088efaaa8_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&b&2.改革开放之后的封闭式小区&/b&&br&&br&小区一词应该是中国独有的词汇。随着改革开放以后商品房的出现，原先封闭式小区的“熟人社会”基础被瓦解，但是封闭式小区的模式依然在延续。除了我国特有的土地模式、政府批地的规模（尺度较大）等最主要的原因之外，小区的封闭性满足了居民在城市整体基础设施落后的情况下对自我资源的一种保护。&br&&br&另一个重要原因是，中国的城市规模实际上相比于欧美地区的城市规模是相当惊人的。柏林市人