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房产法律大家问
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在入伙时要注意保修书上保修年限，二书一表的具体内容与法律法规是否相符，合同
附件中的层高有没达到标准。
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物业管理与开发商卖房是两个法律关系，是不同的合同主体。开发商向买受人支付
“延期交房的违约金”，与业主向物业管理公司交纳“物业管理费”也是两个法律关
系，是截然不同的两件事。因此，从法律关系上来说，“延期交房的违约金”与“物
业管理费”是不能相互抵消的。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事
人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与
对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。”《合同法》
虽然规定了抵消，但是，是基于相同的合同主体。虽然用物业费抵违约金符合“债务
的标的物种类、品质相同的”这一点，但是，由于物业管理与开发商卖房是两个不同
的法律关系，法律主体不同，因此，不能适用《合同法》规定的抵消。
　　“债务转移”应签协议
　　在本市商品房买卖中，这种用“延期交房的违约金”与业主应交的“物业管理
费”相抵的情况很多。这种情况怎样解释呢？这种情况可以通过“债务转移”的方式
进行处理。这种做法实际上是《合同法》第八十四条规定的合同转让中的“债务转
移”行为，即“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同
意。”也就是说，开发商对买受人支付“延期交房违约金”的债务，如果转移给物业
公司承担———折抵一年或二年的“物业管理费”，要经债权人———买受人同意。
而且，司法实践中，一般也要经债务的受让人———第三人（物业管理公司）同意。
因此，为防患于未然，最好由三方签订一个“债务转移协议”，以防开发商或物业管
理公司反悔。
　　折抵一年以上物业费违法
　　特别指出，债务转移后，如果折抵一年或二年以上的“物业管理费”，这种做法
是违法的。现行有关法规规定：禁止物业公司一次性收取一年以上物业费。而开发商
以“延期交房的违约金”抵消一年或二年以上“物业管理费”的行为，事实上是变相
收取一年以上的“物业管理费”。这种做法是违法的。提醒买房人注意三点
　　由于大多数买房人对相关的知识、规定及法律都知之不多，稍有不慎，就可能导
致利益受损，所以律师特别提醒买房人，在开发商提出以物业费抵违约金时，要注意
　　第一、鉴于物业管理与开发商卖房是两个法律关系，买受人有权拒绝这种用“延
期交房的违约金”与“物业管理费”相抵的行为；第二、鉴于有关法规规定，禁止物
业公司一次性收取一年以上物业费，所以即使业主与开发商及物业公司达成“债务转
移协议”，最多也只要折抵一年的“物业管理费”即可，其余仍应要求支付违约金；
第三、鉴于开发商可能否认逾期交房的违约行为，业主在办理入住手续时，应留存相
关的开发商逾期交房的书面违约证据。
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买“抵债房”的风险与机遇
产生“抵债房”的原因
今天所说的“抵债房”，主要是指债务人无法以货币偿还债务时，将自己所有的房屋
作价支付给债权人，由债权人上市出售的房屋，并不包括开发商抵押给银行的抵债
房。例如，一个开发商或者其他建房单位，建房时缺乏资金，欠下了银行贷款，或者
欠下其他企业的材料款，或者欠下施工单位的工程款等等。在没有货币资金支付的条
件下，债权人又追得紧，乃至诉讼到法院。债务人经过与债权人协商，或者人民法院
判决，债务人将一部分房屋作价支付给债权人。债权人自身又不需要房屋，而需要的
是资金。于是债权人又将这些房屋拿到市场上销售，这就是市场上出现的所谓“抵债
由于债务人以房屋作价抵债，协商或者裁定、判决的价格不能完全比照市场价格。债
权人又不以盈利为目的，能抵销债务额就满足了，故“抵债房”的价格略低于商品房
市场价格是显而易见的，也是可以理解的。
权属是否清楚
市场经济的一个重要特征就是产权明晰。
那么，“抵债房”的权属是否清楚呢？这要具体情况具体分析。按照既合法又符合规
定程序的做法，债务人以房抵债，应当将作价抵债的房屋以有偿转让（即出卖）形式
过户给债权人。债权人只有获得了该房屋的所有权，才有资格来处分（出卖）这部分
房产。然而现在市场上很多情况下没有按规范操作。有的仍以债务人的名义销售，房
屋购销（买卖）合同仍与原建设单位订，债权人只管收钱。尽管这种做法有毛病（隐
蔽了一次交易的税费），购房者还可以办理房屋所有权登记。有的则不管三七二十
一，稀里糊涂地买，很有可能办不了所有权登记，后悔莫及。
与谁签《商品房销售合同》
有的购房者认为房子是从施工企业手里购买的，合同当
然是同施工企业签，这种想法是错误的。根据我国法律，虽然房子是施工企业盖的，
并且开发商也已抵给施工企业，但未办理房屋产权变更登记之前，房子的所有权仍是
开发商的，购房合同只能与开发商签，与施工企业签合同是无效的。
出了问题找谁承担
既然合同是与开发商签的，权利义务当然是由开发商承担。但有
的购房者认为房子是从施工企业手里买的，与开发商签合同只是走形式，一旦出现问
题应当找施工企业，这种想法也是错误的。合同依法成立，即对双方当事人产生约束
力，而对合同以外的人却没有约束力。施工企业并不是商品房销售合同的一方，合同
对其没有约束力，出了问题也无须其负责。因此，购房者签合同时应慎重，应当将与
施工企业约定的条件，如价格、付款时间、面积、交房时间等原原本本写进商品房销
售合同中，以防出现问题。一旦真的出现问题，也应由开发商承担责任。
售房发票由谁出具
发票是销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个
人，对外发生经营业务收取款项，向付款方开具的收款凭证。通常谁收到价款谁出
具，但购买抵债房屋，合同的当事人是开发商和购房者，虽然房款最终归施工企业，
但发票应当由开发商出具，这样一方面可以避免购房者办理产权时的麻烦，另一方面
可防止开发商以未收到房款为由拒不履行合同。
如何确定合同价款
购房者是因抵债房便宜才购买的，但房价是施工企业确定的，而
合同却是与开发商签的。开发商签合同时，往往将价格约定的较高，以便更多地抵偿
工程款，这样就存在合同价款高于施工企业与购房者约定的价款的情况。一旦产生纠
纷，开发商就可以依据合同要求购房者补足房款，购房者有口难辩。因此，购房者在
签合同时，应将与施工企业约定价格写进合同，至于施工企业与开发商之间如何结
算，则应由他们之间签订协议予以明确，与购房者无关。
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如你所述，但契税是1%。所以就是那个数了。罗湖国土局：印花税0。05%，另贴税票5
元，契税1%，98年10月1是后签订的合同需征收。登记费，个人50元/宗。正好不多不
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如你所述，但契税是1%。所以就是那个数了。罗湖国土局：印花税0。05%，另贴税票5
元，契税1%，98年10月1是后签订的合同需征收。登记费，个人50元/宗。正好不多不
☆系统消息☆
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请问刚买的商品房应交多少办房产证地费用。
现在我所买的发展商通知：要按购房款的1。05%+55元交费。
请问以上收费是否合理，并说是国土局收。
但查了《深圳经济特区房地产登记条例》，第五章 登记规费 第五十三条
（一），应交的费用为千分之一 ！！！
如蒙答复，不胜感激！
回邮地址：
我买的是莲塘桐景花园
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如何购买放心而满意的“二手房”，消费者应做到“四个弄清楚”。
　　■要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有
“共有权”关系？房屋有无其他债权、债务纠纷？但最要紧的是，一定要由卖方出
示、提供合法的“房屋所有权证”。
　　■要弄清楚所购“二手房”是否属于允许出售的房屋。因为公有住房“房改”售
房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转
让的书面意见，并签章。
　　■要弄清楚所购“二手房”的准确面积（统称建筑面积）。要核实“房屋所有权
证”标明的面积数与实际面积是否一致？还要考究地段、环境、价位和房屋结构、格
局、采光条件以及物业管理等相关的具体规定。
　　■要弄清楚办理购买“二手房”规定程序。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的
“承诺”。购买“二手房”，必须由买卖双方签定《房屋买卖合同》，并到房屋所在
区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购公有住房出售登记、过户和交纳国家
规定的税费手续。
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怎样对待售房中的买一送一？
问：去年我看到一则售楼广告，说购房送空调。入住以后，空调用了几次就故障频
频。请问，对于开发商的这类行为，我们应该怎样处理？
答：发生了这种情况，你首先查看一下你与开发商签订的房地产买卖合同，看其中就
所赠物品的有关事项是否作了说明。如果有约定，你可以依约定办事。如果合同中没
有约定，你可以联合业主向原开发商索要空调的发票、保修单等。
当然，对于这种情况，最佳的途径还是预防。购房者在购房时应谨慎小心，应注意以
1． 价格。对推出“买一送一”的房屋，将其房屋价格与同等地段、档次的房屋价格
进行比较，如果相差很大，说明赠品的价格不过是羊毛出在羊身上，购房者并没有得
到所谓的实惠。
2． 品牌。电器的品牌一定要检查。首先是为了安全着想，如赠送杂牌的热水器反而
是大隐患。另外，不好的品牌自己不满意，以后再拆换不仅麻烦，更是浪费。
3． 订合同。为了避免类似于这位购房者的问题，在与开发商签订房地产买卖合同
时，可要求将所赠物品的品牌、质量、保修事项写入合同，并注明承担责任的方法。
4． 索要发票、保修单等单据。最好是签订房地产买卖合同时要求开发商提供所赠电
器、家具等赠品的发票、保修单等单据。因为事后出现了问题再向开发商索取，开发
商有可能会为了避免麻烦而找种种借口不予提供，这样一来购房者就会陷入被动了。
总之，对于售楼中的“买一送一”，购房者应多加注意，不然一不小心实惠就有可
能变成了麻烦。
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买房认购书如何签
　一些购房者在草率签订认购书后，由于种种原因不想再购买该处房产，但是考虑到
将没收定金只得被迫签约，也有的购房者只能放弃定金。对此，很多购房者不禁要问
房产商的这种做法是否有法律依据。
　　《中华人民共和国担保法》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权
的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约
定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返
还定金。但是，在签订认购书时，主债务还不存在，定金只是作为一种担保方式，理
论上讲是无从存在的，购房者与房产商签订的认购书中约定的定金，是为了保证签订
正式的合同。为此，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的
解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付
定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同
的，应当双倍返还定金。”就此，认购书的约定在法院的审判中有了一定的标准，认
购书中的约定一般也为审判时所接受。因此，购房者在签订认购书时应当慎重行事。
　　由于楼市的热销以及有些房产商的故意炒作，购房者看中某一房产后，如果当天
订购就可以有优惠，或者等到第二天要涨价，或者造成今天不订明天就没有的紧张局
面。对于急于购房的购房者来说，在对认购书的约定不清不白的情况下也会立即与房
产商签订认购书。所以，索性就请个律师陪同看房，以便及时对认购书及其他相关法
律问题进行把关。
　　在签订认购书之前，购房者应认真、仔细地审阅认购书，并向销售人员索取有关
房屋的宣传资料及相关文件。购房者还应问清楚房屋建筑施工的进展情况以及各方面
与房屋相关的情况后，甚至可以要求看一下即将签订的合同，有条件的还应实地考察
一下。在此基础上，购房者可签订认购书并交纳定金或预付款。
　　一般而言，认购书主要包括如下条款：双方当事人基本情况；房屋基本情况（包
括房屋地址、户型、建筑面积等）；单价及价款计算；签署正式合同的时限约定。对
于购房者来说，为了避免纠纷的发生，以下方面的内容最好在签订认购书时加以明
确：1、有的销售方会口头同意一旦购房者不买房时房产商将返还购房者已付定金，但
是到纠纷发生时却全部否定。所以购房者应当将相关内容以书面形式明确约定；2、最
好将购房者因为在签订正式合同时，对于合同的某些条款无法与房产商达到一致时的
处理方式也以书面的形式加以约定；3、有的房产销售商在尚未确定物业管理公司及服
务标准、收费情况的前提下，就要求购房者在认购书中承诺接受物业管理服务，购房
者应该要求在认购书中明确物业管理的费用标准。4、有些房产商在没有取得预售许可
证的情况下预售房屋，之后由于房产涨价就主张预购无效，再以更高的价格出售给他
人。购房者应当要求房产商将预售证号在认购书中写清楚。
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商品房常见9大质量问题
　　门窗：（1）门窗不正（2）油漆脱落（3）内门翘曲，门板开裂（4）门窗五金附
件生锈，门锁脱簧
　　卫生洁具：（1）卫生洁具连接件滴、渗水（2）下水不通畅
　　地面：（1）地面空鼓、开裂、不平整（2）地面渗水
　　面砖镶贴：（1）排列不规则，接缝不均匀（2）釉面砖空鼓，缺棱（3）釉面开裂
（4）翘曲，表面不平整
　　铝合金窗：（1）框扇相碰，关闭不严（2）密封条、毛刷条短缺（3）密封股封闭
不严，向内渗水
　　墙面抹灰：（1）墙面浆活起碱脱皮（2）龟裂（3）涂料遇水脱落
　　电器照明：（1）开关、插座安装倾斜（2）插座缺项或短路
　　给水系统：（1）水表空走（2）阀门关闭不严（3）阀门脱丝，连接件滴水（4）
截止阀生锈影响水质（5）支架安装
　　排水系统：（1）地漏、管道堵塞（2）便池不畅（3）室外排污管不通畅。
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（亲子教育业务）西安华府御城延期交房 8万违约金被抵物业费【陕西新闻吧】_百度贴吧
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西安华府御城延期交房 8万违约金被抵物业费
西安华府御城延期交房 8万违约金被抵物业费华商网讯说好日前，将业主购买的商业住房依照合同交付，可过了交房时间半年多，按照合同应赔偿买受人朱先生3万多元的违约金，但却被开发商以折合物业费的形式作为赔付。且当初买房前，销售广告上写着“赠送八平米”，交房后8平米赠送面积也不翼而飞。华商网记者联系到了陕西华创实业有限公司，公司负责人回应：“此事还需商量。”　　　　延期交房违约金被冲抵几个月的物业费　　　　8月21日上午，记者接到了市民朱先生的反映：“自己在华府御城买了一套143平米的房子，本来说好于日前交房，但实际的交房日期却是日，比预期整整晚了半年。”　　　　在朱先生出示的购房合同里记者发现：“出卖人(陕西华创实业有限公司)逾期交房，按逾期时间分别处理(不作累加)。“逾期超过三十日后，买受人有权解除认购合同书。买受人解除认购书的，出卖人应当受人解除认购书通知送达之日起三十日内退还买受人已付房款，并接买受人已付房款的5%向买受人支付违约金。　　　　买受人要求继续履行认购书的，认购书继续履行，自本认购书规定的最后交房限期的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之八的违约金。”　　　　“第一种情况，如果按照总房款的百分之五算，朱先生这套房子143平米，每平米单价为5038.08元，总金额720445元。开发商需赔朱先生3.6万元，但朱先生找到了开放商称，这些违约金抵了四个月的物业费了，就是从2012年10月份开始收取的物业费。按1.2元每平米的物业费，朱先生143平米需要交686元的物业费，自己也应该得到额外的违约金3.5万元”朱先生说。　　　　“第二种情况，如果按照出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之八的违约金。朱先生选择分期付款，按照认购书上所写：需要付三次钱，第一次“于日付定金10000元，于日付432267元(含定金)。第二次，当15层盖到20层时再付144089元。第三次，交房时付144089元。三次共计720445元。朱先生说:“他已经付了57万，按照认购书每日拿到的违约金是456元，开发商晚交房六个月，朱先生应得到8.2万的违约金。如果冲抵686元的物业费，自己也应该得到额外的违约金8.1万元”朱先生说。　　　　广告赠送8平米认购书并未发现相关条款　　　　据业主朱先生说，“当初自己买房子的时候，购房广告上称：买房就送8平米。但当自己日交房后发现，还是143平方米，面积没有任何变化。按照当初口头承诺，自己应该是在143平米的基础上加上8平米，最后自己总共的面积应该是151平米。”　　　　为此，朱先生多次找到华府御城售楼部，售楼部工作人员表示，他们不清楚此事，他们让朱先生去开放商公司问情况。　　　　朱先生随后又来到了位于西安土门十字艺腾大厦5层的陕西华创实业公司，公司前台工作人员告诉朱先生，“我们领导不在，有啥事情去找销售公司。”朱先生随后又拨通一位负责人电话，但电话一直无人接听。”　　　　朱先生对此非常生气，他说：“出了问题开放商应该积极处理，可是，我们想讨个说法，却屡屡被踢皮球。跑了很多次，我现在连负责人都没有见到，开放商根本没有人出来解决此事。”　　　　根据朱先生提供的《华府御城认购书》的第五条第二小项规定，“如认购书约定建筑面积与《建筑物分户预测成果表》表述建筑面积有差异时，则按认购书约定单价重新核算，多退少补。”第三小项规定，“交房时，面积需经过《西安房屋测量局事物表》测算并核发《建筑物分户实测结果表》，与《建筑物分户预测成果表》有差异时，按《商品房买卖合同》相关条款执行。”　　　　记者发现在朱先生提供的《华府御城认购书》上，并未提及关于额外赠送8平米的相关条款。　　　　负责人：回应此事还需要商量　　　　8月21日上午，华商网记者来到了位于艺腾大厦5层的陕西华创实业有限公司.在华创实业公司，记者见到了该公司媒体主管杜经理。记者详细向杜经理讲述了该公司华府预测项目延期6个月向业主延期交房的事情，杜经理表示他不清楚此事，他需要询问其他部门，了解清楚后会给记者一个答复。　　　　随后，记者又向：“你们公司在销售时，向广大业主承诺，赠送8平米面积，请问，你们目前合同里为什么没有赠送条款?你们承诺赠送的8平米，有没有给业主兑现?”　　　　杜经理说，一般情况下，开放商在承诺赠送面积时会标明赠送的区域的，这个业主应该很清楚。　　　　但是令记者和业主疑惑的是，华创实业为何在承诺赠送时没有标明具体赠送区域呢?承诺的赠送为何在合同里没有丝毫体现?对此，杜经理并没有正面回答。　　　　截止发稿，记者又致电华创实业办公室的杜经理，他表示：“我们会尽快和业主进行友好的协商”。　　　　华商网将进一步关注此事。
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城阳区的巴黎壹号小区，购房合同规定的交房日期是 日前，但至今还未交房，小区仍未完工。
交房日已过，开发商却一再拖延，业主入住新房变得遥遥无期。面对业主索赔逾期交房违约金的诉求，开发商有的用物业费抵顶，有的甚至借助购房合同中的霸王条款“巧妙脱身”，但当业主一旦违约，将会付出数倍高于开发商的违约成本 。建筑方业内人士称，近期部分小开发商资金链紧张，是造成逾期交房的主要原因，而面对维权困境，逾期交房的情况集中出现，律师建议走集体诉讼的途径维权。
延期交房频现，最长两年
8月10日上午，李沧区重庆中路一楼盘售楼处门口聚集了200多人，已过约定交房时间，他们想知道究竟要再等多久。
人群中一名带着孩子的刘女士表示，这200多人都是该楼盘一期4号楼和6号楼的业主，按照购房合同的规定，两栋楼应于2014年 6月30日交房，可当合约交房日当天，楼盘一名项目负责人表示交房日期推迟至7月27日，业主们苦等了近一个月后，但该项目负责人又表示因工程未通过验收，交房日期再次推迟，这次该负责人还写下了书面合同，表示8月10日之前一定交房。刘女士无奈地说：“今天说还是交不了，而且这次连个期限也没有了。”记者试图进入逾期交房的工地，该项目负责人表示4号楼和6号楼正在施工，不允许进入。
事实上，李沧区该楼盘此次逾期交房在全市来说并非个例，市北区辽阳西路219号的楼盘，是由青岛贝蒙特实业有限公司开发，该楼盘原定日交房，后来延期到日交房，之后又延至7月31日，但截至目前，仍然没有交房。记者前往小区探访发现，该楼盘主体工程已完工，但停车场仍在施工，道路和绿化施工均未开始。
比起市内三区，郊区逾期交房的现象更加严重，位于城阳区春阳路和国城路交会处的巴黎壹号小区，自2012年开始销售，购房合同规定的交房日期是日前，但交房日期变更多次，一拖就是一年多。8月9日记者来到该小区，发现小区周围的人行道还有不少挖开的深沟，正门处连小区名称都没有。不少单元门还没有安装上，沙子、水泥和堆砌成小山的建筑垃圾随处可见，楼下网点房内的部分施工架还没有拆除，10多名工人紧张地忙碌着。开发商青岛博阳置业有限公司在售楼处贴了一份承诺书，表示最终交房日期在9月30日。但该小区2号楼业主孟先生表示，他已经不敢相信了，像这样的承诺开发商已经做过4次。
在胶州，位于广州南路与澳门路交会处的东苑新天地小区，施工已进入收尾阶段，却几乎处于半停工状态，偌大的院子里只看到零零散散几名工人，业主徐女士称合同约定日交房，到如今已逾期两年多，房子却还没有建好。开发商胶州东苑置业有限公司一名负责人表示，根据当前进度，可以保证在11月份交房。
违约金用物业费抵顶
“如果确实因为施工进度原因，导致不能按期交房，我们完全可以容忍，但按照购房合同来计算得出的违约金应该赔给业主。”8月10日，在李沧区重庆中路事发楼盘售楼处门口僵持了一上午的业主代表刘女士告诉记者。根据双方签订的购房合同，违约金的赔付标准是万分之五，但专门处理此次违约事件的马姓负责人却称，违约金赔付标准一律降到万分之二，并表示业主如有不满，可以提起诉讼。
记者在调查中发现，在逾期交房之后面对合同规定的违约金赔付问题，开发商的态度多是不愿赔付或者模棱两可。在城阳区巴黎壹号小区，开发商贴出来的承诺书上指出，所有业主因延期交房产生的违约金额，将全部冲抵购置机械车位或储藏室费用，机械车位统一定价为5万元，储藏室为3000元/平方米。8月10日，记者通过该业主介绍进入该小区QQ群，面对这样的处理方式，多数业主都选择了被动接受。3号楼业主刘先生说：“储藏室是没有产权的，怎么能值3000元/平方米，说是送车位，结果送的全都是立体车位。”
黄岛区珠海东路东方至尊小区同样面临逾期交房的问题，按照购房合同约定，该小区房子要在2013年年底时交付，但最终延期到2014年 6月。7月初，东方至尊小区的物业公司给业主刘先生发函，称综合验收已通过，业主可以去物业拿钥匙。但在物业办公室里，刘先生被要求先签署一份协议，内容是同意将延期交房违约金抵顶物业管理费，根据延期半年时间来计算，开发商应赔付刘先生违约金1万元左右，可以抵顶28个月的物业管理费。
家住李沧区的何女士在小区对面的李沧一家城市广场买了一套小公寓，实际交房日期比合同交房日期延迟了5个月，但开发商只赔偿两个月的违约金，何女士再次仔细阅读合同时，才发现索赔无望。原来何女士签订的购房合同在违约金一栏中明确写道：“违约金的计算从合同交房日延期90天后计算。”但40多页的合同，置业顾问催着她在几分钟之内就签完，且摁上手印，她根本就没有仔细阅读。更离奇的合同中甚至有“万分之0”的约定，市民谷女士的小区比合同交房日延迟半年交房，当她拿着合同找开发商索赔时，才发现合同上写道：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0计算。”
单人维权成本高，可集体诉讼
在针对“延期交房”采访中，多位法律界和地产界业内人士均向记者表示，和开发商相比，购房者在涉及此类纠纷时往往是绝对的“弱势群体”，开发商之所以常常扬言业主可以走法律途径，就是因为对业主通过法律途径维权的成本早已非常清楚。
山东盈科律师事务所李升成律师根据自己近些年的工作经验，将楼市维权的类型大概分为延期交房、房屋质量、产权纠纷、楼房烂尾、开发商内部问题、物业纠纷、降价风波、合同欺诈共8个类别，其中延期交房和房屋质量是所有维权案例中出现频率最高的两种。李律师举例称，市民王先生与青岛某置业有限公司签订商品房预售合同，约定王先生购买该公司开发的位于青岛经济技术开发区某小区的房屋一套，总房款59万余元，但开发商多次拖延，最后交房时间比合约时间晚了9个月，王先生认为该开发商的违约做法给其造成巨大损失，遂将该公司诉至黄岛区法院，法院依法判决被告公司支付原告王先生违约金45725元。
“但很少购房者有王先生这样的决心，走法律途径的确实比较少，可根据此前的案例，只要保存好证据，赢得诉讼的可能性非常大，而且由于逾期交房多是关系到数十户甚至上百户业主的事情，所以可以尝试走集体诉讼的途径，既有助于提高法院的工作效率，又有利于赢得诉讼。”
黄岛区人民法院就曾集中受理了一起逾期交房案件，涉及到31位原告的集体诉讼 ，立案后，黄岛区人民法院经过多次走访调查，发现该开发商延期交房的原因是因为第三方负责建设的配套设施尚未完备，31位原告的意见不统一，有的要求支付违约金 ，有的则要求直接解除购房合同。法官多次往返于开发商和购房者之间进行调解，最终统一达成庭外和解协议，31起案件全部成功调解结案。
合同权利不对等，走法律途径
在仔细查阅几位报料人提供的购房合同后记者发现，对于延期交房违约金的赔付比例不一而同，但购房者的违约成本都明显高于开发商。如在一份合同中，当开发商延期交房的违约金被规定为总房款的每天万分之一时，购房者延期交付房款的违约金通常都被规定为每天万分之五甚至更多。记者就此采访了市北区人民法院民一庭张副庭长，他表示延期交房的案件近期确实呈现出数量上升的势头，此类案件共同特点，首先就表现在签订购房合同时，买卖双方的权利和义务不对等。张庭长表示，首先双方违约成本的不对等就已经是个错误，国家对于违约金的赔偿并没有硬性的规定，在新盘销售过程中，部分开发商为了规避风险，会故意降低标准，按照每天总房款的万分之零点五甚至更低来执行，但也有部分开发商为了促销楼盘，信誓旦旦地保证延期交房是不可能出现的事情，所以会故意将违约金提高，比如给出每天总房款的万分之五的违约赔偿标准。
记者调查发现，面对开发商少则半年多则两年多的逾期交房，购房者往往只能被动地等待交房，但当购房者逾期交付房款时，情况则完全不同，由于开发商处于绝对的强势地位，在多个楼盘出具的购房合同中，记者无一例外都发现了几乎相同的字句：买房逾期付款超过90日的，卖方有权单方面解除合同，并有权直接将房子卖与第三方，原买房者不得有异议。此外，原买方需按照交易总价的20%向卖方支付违约金，此款由卖方在买房已交过的部分房款中扣除。而当原买房者在此之后还执意要买房时，则需要赔付更高金额的违约金 ，这一数字通常是开发商因延期交房而向业主赔付违约金数额的几十倍。
“开发商总会选择有利于自己的规则来制定合同，但即使签订了合同，当购房者对违约金的赔偿标准提出质疑时，依然可以走法律途径提起诉讼。”张庭长解释称，根据最高人民法院的相关解释，开发商逾期交付使用房屋的，要按照同样地段、同样户型面积 、同样楼层房屋的租赁价格赔偿。但由于青岛地区房屋租赁价格相对较低，商品房成交价却相对较高，所以法院在判决时通常会将租赁价格提高30%左右来作出判决。
开发商逾期交房多因资金链紧张
记者近期共调查了7个逾期交房的楼盘项目，其中5家都是仅具有低级资质的小开发商。岛城一名职业地产经理人马总表示，由于去年以来楼市调控政策的愈加严厉，限购、公积金贷款额度收紧和银行商业贷款利率上浮等因素长期持续，在这一政策环境下，许多开发商如今都面临严峻的资金考验，尤其对于一些实力较弱的中小开发企业 ，资金更是一道难过的坎。
资金没回笼，缺口1000万
在城阳巴黎壹号小区采访时，一名菏泽籍的泥瓦工老严向记者表示，该项目只有在刚开工阶段顺利结算工资，每个月大约元，之后一直拖欠，从2014年新年至今，还没有结过一分钱的工资，与严先生同样在附近几个楼盘干活的还有十多个菏泽老乡，几乎所有人都是同样的境遇，老严说：“我们想过罢工，但老板说如果现在不干了，以前干的六七个月都不会算工钱，一分钱也拿不到等于白干了，所以我们也不敢离开。”
胶州东苑置业有限公司一名负责人称，旗下两个项目延期交房都是由于资金链出现问题，因为前段时间投资其他项目的资金一直没有回笼，而两个项目总共的资金缺口大约只有1000万元。
资金跟不上，质量难保证
常年在胶州市施工的江苏省一名建筑方负责人钟先生表示，目前开发商和建筑方之间多数都实行垫资制度，也就是开发商前期不会支付一分钱，建筑方在竞标成功后自掏腰包开始施工，等主体工程完成到一半甚至更多的进度，开发商才开始逐步拨款。
钟先生解释称：“开发商自己也没钱，他们只有等把房子卖完了以后，才会给我们工程款，但是今年房子不好卖，我们的款项真是遥遥无期，现在我已经垫进去一个多亿，下个月工人工资还没着落，我几乎已经身无分文，工人一旦罢工，工程就停下来就不可能完成进度，开发商更不可能给我拨款，半拉子工程也不能作抵押，银行不会放款给我，发行信托产品来融资根本来不及，我只能以4分钱的利息借高利贷。”
统计显示，上半年青岛新建商品住宅共成交37749套 ，较去年上半年跌幅超过三成，楼市低迷给开发商带来的资金困境，致使不少楼盘在完全竣工之后，依然不能够结清工程款，开发商只能用房子来做抵顶，所以才会在各大二手房网站里出现不计其数的“顶账房”出售信息。
地产经理人马总根据自己在供职于几家项目公司之后的经验总结称，每平方建筑成本可以是2100元，也可以是1500元，但质量肯定是不一样，如果后续资金跟不上 ，建筑方只能糊弄着干活。“一分价钱一分货，到时候如果验收通过了，那就算幸运，验收通不过也不可能大规模返工，总会想办法通过，但倒霉的只有购房者，要么就是长期延迟交房，要么就是保证不了建筑质量。”
本版文/图 记者 曹凯杰
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