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display: 'inlay-fix'物业秩序部如何有效的收取物业费
提问者:热心网友
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你好，物业是一种服务行业，消费者必须先理解，才能再提需求，而在社会日益发展的今天，物业消费已经成为一种日常消费，是老百姓生活愈来愈不可或缺的组成部分。服务和费用成正比业主就不会有任何的怨言。望采纳！
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物业费收取经验
&&物业费收取方法技巧、崔收物业费的关键和策略
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小区物业费该由谁做主
本报记者　刘洋
业主是“东家”，物业公司是“管家”，双方是相互依托的利益共同体。然而，在现实中，“管家”和“东家”却往往是一对冤家，经常发生纠纷，甚至爆发冲突，很难和谐共处。业主和物业公司归根结底是在收取物业管理服务费（简称物业费）的问题上产生了分歧，或者有些业主觉得自己得到的服务跟所交物业费不符，从而产生矛盾。那么，物业费交多少究竟谁说了算？业主所交物业费与物业公司提供的服务是否应该挂钩？对此，本报记者进行了采访。 物业费纠纷多 接到新房即将交房的通知，业主本来应该是高高兴兴的，但是1个月前，位于东京大道与黄河大街北段交叉口附近的幸福里小区物业公司通知小郭去收房，他却高兴不起来。“这里的物业费每月1.56元/平方米，费用太高了。” 经过了解，小郭得知幸福里小区物业公司成立于2013年5月，是一家拥有三级资质的物业公司。参照郑州市今年9月1日开始执行的《郑州市物业收费管理办法》规定，一级资质物业公司多层建筑物业费为每月0.70元/平方米、高层建筑物业费为每月1.73元/平方米；二级资质多层建筑、高层建筑物业费分别是每月0.58元/平方米、1.48元/平方米；三级资质多层建筑、高层建筑物业费分别是每月0.46元/平方米、1.23元/平方米。“也就是说幸福里小区物业费收费标准竟然比郑州市的还高。”小郭说，不仅如此，物业公司还要求业主收房前必须先预交一年的物业费。这让他和其他不少业主非常不满，他们以此为由拒绝收房，双方闹得很不愉快。我省一家电视台还专门报道过此事。 然而，幸福里小区物业费纠纷的事件并非个案。近年，随着老百姓生活水平的提高，业主维护自身合法权益的意识不断增强，业主与物业服务企业在管理服务和收费标准上的纠纷也随之产生。记者查阅近年市长专线市民投诉发现，关于物业费纠纷的投诉并不少见，而且逐年增多。 日上午，新浪微博博主“沙漠一金鱼”网上发出求助信息：“开封市黄河大街北段嘉泰新城小区，因为38号楼部分业主去年的物业费没有交，物业公司把整个38号楼三个单元的电梯和楼梯间的照明灯全部停用！最高11层，一个单元46户三个单元138户，老人、孩子、孕妇每个单元都有，他们的出行成了大问题。和物业公司沟通无果，恳请各部门给予关注并解决！谢谢！”现场的情况是，38号楼3个单元的电梯均被锁上，不能正常使用；消防楼梯的5层以下照明也全被关掉，只剩下微弱的应急灯。该小区物业公司的说法是：“我们已经反复提醒过业主，但那些不交物业费的业主却不当回事。这次抄表，电梯的电费1.4万余元。收不齐物业费，我们只能将电梯停用。” 无独有偶。2013年11月，金康苑小区27号楼居民反映，该楼二单元门前堆放了一堆生活垃圾，一直无人清理，臭气熏天，严重影响了居民生活。而该小区物业公司称，该单元大多数住户一直欠物业费，工作人员多次去收费都无果。无奈之下，他们只能对该单元暂停物业服务，并张贴了通知。 业主和物业公司的关系好比是“东家”和“管家”，双方是相互依托的利益共同体。然而，在现实中，“管家”和“东家”却是一对冤家，经常发生纠纷，甚至爆发冲突，难以和谐共处。 物业费该怎么收 记者仔细梳理近年市长专线收到的市民关于物业费纠纷的投诉发现，物业费收费难是引起纠纷的一个重要原因。在物业公司管理工作中，收物业费一直是让物业公司头疼的问题。物业公司收不上来物业费，导致物业服务更差，而这又成为业主不交费的理由，恶性循环，于是小区变成了无人管理的“野院子”。物业公司为了收物业费，更是使出浑身解数，最常见的是物业公司工作人员三番五次上门催讨，或者在小区单元门上张贴未交费业主名单，或者像嘉泰新城小区38号楼那样停掉电梯，有的甚至以停运小区垃圾、停水、停电等相威胁，从而双方矛盾越来越深，关系僵化，甚至最后一拍两散。 记者调查发现，造成物业费收费难的一个很重要原因就是收费过高，这一点在新建商品小区表现得尤为明显。记者采访中发现，在我市，一般小区的物业费一般每月都在1元/平方米以下，而一些新建的商品小区往往都高于1元/平方米，最高的达到1.7元/平方米。幸福里小区就是很具代表性的例子。这就引出了一个重要问题：物业费该怎么收？ 从事法律研究多年的郑军表示，2003年11月，国家发展改革委、建设部联合发布《物业服务收费管理办法》。根据该办法，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省（自治区、直辖市）人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。 该办法第七条规定，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 《中华人民共和国价格法》（简称《价格法》）规定：“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。” 2004年10月，国家发展改革委、建设部联合颁布《物业服务收费明码标价规定》（简称《规定》），明确物业费收取标准属于《价格法》调整范围，应当明码标价，物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业管理企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。根据该规定，物业费收取标准应当与经济发展状况和群众现实生活水平协调一致，既不能超出业主的实际承受能力，也不能一味降低收费水平，进而造成业主房屋财产的贬损和制约群众生活水平的提高。因此，研究和确定物业费收取标准，应当面向实际，客观决策。 《规定》要求，实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等有关费用的，也应当按照规定的内容和方式明码标价。物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，政府价格主管部门将依法对其进行处罚。 我市物业费收取 亟待出台指导价 根据基础条件、公共秩序维护、保洁服务等方面的不同，我国物业费收取标准分为一级物业收费标准、二级物业收费标准、三级物业收费标准和四级物业收费标准，分别为每月1.00元/平方米、0.75元/平方米、0.50元/平方米、0.35元/平方米，均已包含税、费。但是每个地方的收取标准有差异，具体的物业费收取标准要由当地物价局公布。 关于物业费收取标准，不少城市都出台了“硬杠杠”。洛阳市明确要求，物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容和特点的不同，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅（含多层住宅、高层住宅且建筑面积在10000平方米以上），物业服务收费实行等级服务下的政府指导价。普通住宅以外的住宅及各类非住宅的物业服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。 郑州市相关部门规定，住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，实行政府指导价；住宅小区已经成立业主大会的，物业服务收费实行市场调节价；别墅及非住宅类物业服务收费实行市场调节价。物业服务分为综合管理、公共区域秩序维护、公共区域清洁、公共区域绿化养护及共用部位、共用设施设备日常运行、养护、维修五个项目，每个项目分为五个等级，一个物业管理区域的服务水平达到哪一级的标准，就按哪一级的标准收费，没有的物业服务项目，就不交纳费用。北京市则引入物业服务第三方评估监理机构，物业费标准不再是开发商的“一口价”，而由第三方评估监理机构进行详细测算得出。 记者从我市住建部门和物价部门了解到，关于物业费的收缴水平及涨价机制，目前我市尚未出台指导价，小区物业费收多少、怎么涨，由市场调节。 我市一家知名物业公司物业科副经理李平认为，由于物业费没有政府指导价，属于“开放性定价”，因此造成了业主和物业公司的错觉，双方都认为定价的杠杆拿在自己手中，于是原本的服务关系中又增添了博弈的因素，导致了物业行业的不规范和难规范。 李平说，执行市场调节价，并不等于由物业服务企业随意定价。按照相关规定，当物业需要调整收费标准时，应先征求业主委员会同意。经业主委员会同意后，启动调价程序。最后，经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（俗称的“双过半”）同意，物业公司方可调整收费，过程中还需公示。若小区未成立业主委员会，物业公司要调整收费标准，同样需要征得业主“双过半”同意。若是新建的住宅小区，物业服务收费属于政府指导价，开发建设单位应在预售前，根据住宅物业的特点和服务要求，选择物业综合服务等级，按照公布的政府指导价，确定物业费数额。物业费确定之后，开发建设单位需向物价部门备案，并在销售现场公示。 因此，制定物业费政府指导价、出台物业费收取标准的具体细则以规范我市物业行业的发展迫在眉睫。 优质的物业服务 不可或缺 除物业费太高外，物业服务水平的高低以及业主是否满意也是决定物业公司能否收到物业费的关键因素。如果物业管理不到位，业主家里丢了东西或者小区垃圾没有及时清运，导致业主不满意，业主就会以此为由拒绝交物业费。 “我住一楼，楼上的电动车天天堵在我家门口，我向物业公司作了反映，但物业公司从来都不管。这样的物业公司太不负责任了，什么时候解决了这个问题，我什么时候交费。” “我的电动车电瓶都被偷了两次了，保安是干什么的？这样的服务我不认可。” “我家的灯坏掉了，反映给物业公司后，却始终无人来处理，服务质量太差了。” 记者采访了几名不愿意交物业费的业主，他们告诉记者，物业公司的管理服务不到位，让他们很不满意，实在没办法只好拒绝交物业费。这些业主中，有些已经两三年没交过物业费。 “东方明珠小区的名字很好听，但是物业的做事方法令人发指啊！”网友“好人一个”2013年7月在网上发帖指责物业公司服务不到位。“这么热的天竟然不清理垃圾，你们收物业费就只管自己喝茶看报纸吗？小区的绿化没人管，路灯坏了也没人修，小区门口占道经营你们说管不了，消防通道停的都是私家车，汽车、电动车出入小区也没人管，门卫是干什么的呢？难道只管看门？看着大门就叫门卫吗？平时也没人巡逻，现在竟然连垃圾都不清理了。收物业费的时候才能看到物业公司的人，平时也没见过，连长什么样都不知道。”对此，小区部分业主拒绝交物业费，双方不欢而散，该物业公司撤走了。 网友“好人一个”反映，自入住小区，他始终按时交物业费，但因对物业服务质量不满，所以他不再交物业费。一次家中下水道堵了，物业公司工作人员上门非但不认真维修，反而抱怨下水道堵塞是故意而为。该楼一楼承重墙被打通改成了餐馆，不仅占用公共位置，也污染环境，楼道内气味特别难闻。另外，他家的汽车放在楼下，被人砸坏，以致最后丢失。网友“好人一个”认为，物业公司应该为此承担责任，要他交钱，物业服务必须到位。 采访中不少业主表示，希望物业公司不要只关心物业费，要多在服务上下工夫，改善小区居住环境。物业公司在实际物业服务中，要切实负起责任，为业主管护好家。郑州市一家物业公司开封分公司经理李全利认为，对于居民小区的管理好坏很大程度上取决于物业公司的服务水平。一方面，政府应当制定相应的法律规范对物业公司的服务进行全方位监管；另一方面，物业公司也应自觉提升服务等级，保证物业服务品质。 物业公司服务中，业主与物业公司是一个合作的关系。如果业主无理由拒交物业费不单影响一户两户，可能影响物业服务的整体水平，如果不交费的业主越来越多，会导致物业公司无法提供优质服务。而物业公司也要不断提高自身水平和能力，为业主提供更优质的服务。其实，不管是物业公司还是业主，都应该多站在对方的立场上考虑问题，这样就会减少很多矛盾的产生，共同营造一个和谐温馨的大家庭。又到物业收费季 针对物业费等问题 主管部门这么说【平安好房】
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又到物业收费季 针对物业费等问题 主管部门这么说文章摘要：又到了一年一度的物业收费季，在吐槽物业服务的同时，你了解交物业收费那些事儿吗？
“物业费不低，但物业服务却让人糟心。”又到了一年一度的物业收费季，在吐槽物业服务的同时，你了解交物业收费那些事儿吗？比如，物业费涵盖的职责范围有哪些？针对小区维修需要用到的物业专项维修资金，你对它的来源和提取了解多少？碰到房屋维修情急情况，能否直接提取物业专项维修资金？
针对市民关心的物业收费以及房屋维修的问题，昨天，记者采访了我市物业主管部门。
市三区2000年前的老小区
物业服务覆盖率72.5%
记者从宁波市物业和住房维修资金管理中心获悉，我市海曙区、江北区、鄞州区2000年前建成的老小区约247个，其中有物业管理的约179个，无物业小区68个，物业服务覆盖率72.5%。
根据去年出台的《宁波市物业服务收费管理办法》，业主应当按照规定缴纳物业综合服务费和日常维修费。物业服务应当包括：房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；物业管理区域内公共场所的清扫保洁，生活垃圾的收集、清理、化粪池的清理等；公共绿地、花草树木的养护管理；公共秩序的维护，协助做好安全防范工作；物业档案管理；合同约定的其他公共性服务。
一般而言，按优质优价、质价相符的原则，高层住宅及高档住宅的物业服务收费普遍高于普通多层住宅。
物业专项维修资金
中修以上需经2/3以上业主同意
房子的维修分成两类，一类是日常维修，主要用于日常小修和维护；另一类是中修以上的维修。多层的日常维修费标准是每年1.5元/平方米，高层则是每年2元/平方米。
说到中修以上的维修，不得不提房屋的物业专项维修资金，也就是房子的“养老金”。目前，市中心城区20-30年房龄的房屋越来越多，需要进行维修。我市缴纳物业专项维修资金的房子数量为22.78万套，涉及265个小区，这些小区基本都属于新建项目缴纳的，业主缴纳率都达到100%。还有一部分1995年-1999年的房改房维修资金的房屋，总量为10万套，涉及228个小区，但物业费缴纳率不平均，最高在70%左右，最低30%。可以说，我市的物业专项维修资金覆盖面还非常低，特别是老旧住宅小区，缺口非常大。
那么，房屋中修以上经费来源于哪里？没有缴纳物业专项维修资金的业主，出现房屋维修问题，怎么办？市物业主管部门相关负责人表示，按照“谁产权、谁负责，谁使用、谁负责”的原则，房屋维修费由维修范围内所涉及的业主按自身房屋建筑面积所占维修范围内的房屋总建筑面积的比例分摊维修费用。其中，已缴存过物业维修资金的房屋，维修费用在维修资金账户中列支，余额不足30%时，由业主续交；未缴存过物业专项维修资金的房屋，维修费用由房屋业主自行承担。
已经缴纳过物业专项维修资金，如何使用这笔资金呢？该负责人表示，根据现行维修资金政策规定，划拨维修费用须经过2/3以上的相关业主同意，但在实际操作中，因各种原因，难以达到此规定要求。
“针对这种情况，我们根据老旧房屋维修资金的实际要求，维修规模大小，规定了不同的划拨条件。第一，对中修以及中修以上维修，按‘一事一议’原则，在经过2/3以上业主同意前提下，由业主委员会或社区居委会提出申请费用；第二，对中修以下维修，采用‘一年划拨一次，统筹使用’原则，即要求各小区开设中修以下维修资金账户，由业主委员会或社区居委会公示告知业主后，可直接向物管中心提出申请。”该负责人说，物管中心按多层房屋每平方米1.5元(或高层2.0元)的标准，每年将资金一次性划拨到相应小区中修以下维修资金账户，由社区居委会或业主委员会按维修计划统筹，用于老旧小区房屋的日常维修。
一般情况可通过四种方式解决
紧急情况可直接申请
看到这里，很多业主会问：“我们家小区，入住率本来就不高，业主参与度更不高，无法达到2/3以上的业主同意，那我们就不能使用物业维修资金了吗？”答案是否定的。
2015年，住建部和财政部联合印发了《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》，明确可以由业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定四种解决方式，分别是委托表决，即业主将一定时间内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托业主委员会或者业主代表行使；集合表决，即业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；默认表决，即业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；异议表决，在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积1/3以下且占总人数1/3以下的，视为表决通过。
该负责人表示，目前使用维修资金应该说是非常简便的，只要业主在管理规约和业主大会议事规则时约定某一种方式即可。
对发生危及房屋使用和人身财产安全的七种紧急情况，该文件还明确了可以直接申请使用维修资金。这七种紧急情况是：电梯故障，消防设施故障，屋面、外墙渗漏，二次供水水泵运行中断，排水设施堵塞、爆裂，楼体外立面存在脱落危险，其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
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