契税计税依据是成交价还是评估价？_百度知道
契税计税依据是成交价还是评估价？
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根据规定，以现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。当个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的，契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米的，税率减半征收，即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%根据规定，以现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。当个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的，契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米的，税率减半征收，即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产，均按照4%的税率征税。
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契税的计税是根据房屋的评估价也叫报税价，报税价是指房管局对这个小区房子的价格的评估来计算的，比如实际成交是50万，房管局可能评估成48万或51万，这个价格就是计算税费的基数，买卖过户的税率如下：1.个人所得税：1%（卖方出，满五年唯一一套住宅免征）；2.契税：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%，买方出；3.营业税：5.6%（卖方出，满两年免征）；4.交易手续费：面积*6元（买卖双方一家一半）；5.工本费：80元（买方出）；
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但在办理产权过户缴纳契税时，征收机关认为企业购买土地使用权成交价款，低于征收机关确定的评估参考价，要求纳税人按评估参考价缴纳契税。那么，契税的计税依据到底是实际成交价，还是征收机关的评估参考价呢？另外，房地产企业受让土地使用权后，在开发土地过程中支付的拆迁补偿支出等费用，是否还要缴纳契税呢？《契税暂行条例
》第四条规定，契税的计税依据为：
1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。
2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。《
中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字[1997]52号
）第九条规定，条例所称成交价格，指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
此外，《财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》（财税字[1998]96号
）关于计税价格问题规定，根据《
中华人民共和国契税暂行条例
》第四条第一项及《
中华人民共和国契税暂行条例细则
》第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。
根据上述规定，企业购得土地使用权缴纳契税，应按实际成交价款作为计税依据，如价格偏低且无正当理由，才由征收机关参照市场价格核定。纳税人通过我国司法部门裁决、政府部门出让以及合法的拍卖企业拍卖等方式取得土地使用权，且成交价款也是按规定的程序、方法作价，其成交价款合理合法，即使与征收机关确定的评估价相比偏低，也是有非常充分的正当理由，只需按成交价款缴纳契税，无需按评估价核定征税。
那么，房地产企业受让土地使用权后，发生的拆迁补偿费用是否需要缴纳契税呢？依据《
国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[号
）关于明确国有土地使用权出让收入范围的规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。土地价款的具体范围包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。
可见，房地产企业受让土地使用权支付的地价款中，应包含了土地征用和拆迁补偿费用、土地前期开发费用等，以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的土地价款的具体范围也就是总成交价款，应以此为契税计税依据。《
财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[号
）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。其中，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。如以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
有的地方政府出让土地使用权时，地面建筑物及其附着物没有及时进行拆迁或尚未拆迁完毕，但土地出让成交价款中包含了各项拆迁、安置补偿费等。房地产企业受让土地后，也应按土地出让成交价缴纳契税。但企业随后自己在拆迁补偿、安置补偿、开发过程中发生的费用，不应再作为计税金额缴纳契税。
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我通过中介买了一套二手房，由于是去年买的，当时签的合同价格是2600，总共25万，但由于是新建房，今年八月户主才办理好房产证，现在准备过户，现在中介告诉我现在过户必须按照目前的市场价过户交税，大概4000左右，可是我和户主明明是按照25万交易的，为什么得按40万交税，这样算起来要多交一万多税钱，中介说他找熟人帮我们按照2800算，但是得给5000块好处费。我想问问过户时交税是按照房屋的实际交易额交税还是按照当前的评估价交税。
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每天进步天天向上。
　　未满五年的二手房交易时，税费是以成交价来交的。满五年按照评估价交易。　　买方卖双方各自承担各自的税买方：　　1、契税：成交价或评估价（高者）×1.5%（商用用房或大于144平米的税率为3%）2、交易服务费：建筑面积（平方米）×3元3、交易印花税：成交价或评估价（高者）×0.05%4、产权转移登记费：50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）卖方：1、交易服务费：建筑面积（平方米）×3元　　2、交易印花税：成交价或评估价（高者）×0.05%　　3、土地出让金：成交价或评估价（高者）×1%　　4、解困房：成交价或评估价（高者）×1%　　5、商品房：[3]土地出让金按基准地价×3%×未交土地出让金的建筑面积　　6、分摊费用：成交价/总面积×分摊面积×10%（10楼以下）成交价/总面积×分摊面积×20%（10楼以上）　　7、个人所得税：成交价或评估价（高者）×1%（房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征）　　8、营业税及附加税：成交价或评估价（高者）×5.5%(房产证或购买时契税完税证未满五年)
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按照评估价交税
如果按照评估价交税，那么是按照我购买时的评估价，还是当前的评估价呢
是按照办理交易过户的时候的价格进行评估。一般去房产交易中心办理交易过户的时候，由买卖双方申报成交价格。交易中心通常在成交价的基础上略作调整作为评估价。但是如果成交价格与市场价差距太大，而交易中心的办事人员认真的话，就会参照市场价格核定，或委托具有土地、房产评估资格的中介机构进行评估。中介的意思是能摆平交易中心。不过要5000块也太贪了。如果你买的这套房子，近2~3年有可能再次出售的话，可以按照略低于市价申报成交价。因为5年内出售，要按差价征营业税和个税，到时候评估价作为房产原值扣减依据。
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不知道你那是什么地方 各个地方报税的政策不一样 比如我这成都五城区内都按政府指导价报税 只看面积大小（比如一环到二环 就是2800乘以面积） 和房子本身价格没有关系 像成都郊县 双流县 没有政府指导价一般是按房东当时在开发商手里买的价格报税 但是不能低于市场价太离谱 离谱的话房管局会让你找评估公司的来评估 按评估公司的价格报税一般情况报税的价格都比成交价格低 反正做二手房行业这么久 从来没遇到过报税的价格还比成交价高的情况 也许是地方不一样不过税费都是国家按政策收的 中介公司的人可以改变政策？ 还要收5000的好处费 里面肯定有问题 建议可以到其他中介公司质询下 或者直接到房管局咨询
BFY幸福永远
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市场评估。
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。近日，朋友圈被“三价合一”刷屏了，把一批刚需族急的寝食难安。就在3月28日晚，深圳传闻已久的“三价合一”政策落地。对于买房小白来说，你是否知道“三价合一”指的是哪三价？对购房者有什么影响？在二手房的成交过程中会涉及四个价格：1、真实成交价：有买卖双方敲定。2、网签备案合同价：房产过户前在房地产信息系统网签备案，用以计算税费。为了少交点儿税，买房和卖房都希望少写点儿，一般都低于真实成交价。3、房管局计税评估价：房管局根据自有的核定价格范围进行的自动评估，不会按照你写的备案价收，一般评估价会比市场价格略低一些。4、银行评估价：买房需要向银行贷款，银行会向房屋进行评估，对于购房者来说，银行评估价格越高，能贷的款就越多。评估价直接影响你的贷款额度，那么二手房评估价高低的因素有哪些？（1）房屋楼层塔楼：中间层（6—15层）& 高层（15层以上）& 低层（5层以下）板楼：中间层（2—4层）& 1层（5—6层）（2）房屋利用率房屋利用率越大，价钱越（计算方法：房本测绘页中公摊系数，公摊系数越小，房屋利用率越大）（3）房屋朝向塔楼：东南 & 西南 & 双南 & 东向 & 西向 & 西北 & 北板楼：南北 & 双南 & 东西 & 东向（4）楼龄年代越新，房价越高（年代新，房屋折旧率低，贷款相对多）（5）市场行情房屋评估受市场行情影响很大。根据一般规律，如果某区域房屋价格持续上涨，银行会根据市场行情，调整房屋每平方米估值上限，以达到与市场价格协调的目的（6）地理位置小区中间位置均价大于周边位置（临街）；城市发展中心房屋估计大于城市郊区房屋估价（7）未来发展规划城市未来发展规划，影响房价的未来走向，同时也会影响银行对房屋的评估值的高低三价合一“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，不再“各自为战”，三个价格保持一致。“三价合一”影响一句话高度概括：购买二手房的门槛和成本抬高了，你能向银行贷到的钱少了，你自己需要掏更多的钱。此次深圳实施“三级合一”政策，预计全国其他城市也会跟进，这也是当前存量房市场发展的一个重要改革，梳理二手房交易市场的一个重要举措。所以，还在观望中的长沙购房者们，抓紧了。小编给你准备了最优质的。
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象盒网络科技有限公司买二手房中的网签价、过户指导价、评估价是什么？有何区别(深圳链家网)
&&&&&&&&&&&&&当前问题当前问题
买二手房中的网签价、过户指导价、评估价是什么？有何区别
提问者：18*******42&
时间： 09:55:29 &
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& & 房屋买卖过程中不只有一个“成交价”还涉及到“网签价”，“评估价”等，每个价格针对的是交易过程中的不同价格。这些价格会关系到缴税税额以及贷款额度。
过户指导价：由税务局制定的房屋最低过户价格，用于限制房屋交易最低税费。地税局可以查询准确的过户价指导价，最低过户指导价用于限定网签价。（过户指导价查询的网址：
&过户指导价格图
网签价：指网管局系统里体现的成交价格，是“网签合同”上约定的价格。这个价格是客户交易不动产时缴税的计税价格，同时也是缴税的基数。网签价格通常比实际成交价格要低，但不低于过户指导价。
（网签价格的规定：网签价格不低于房地产评估中心给的过户价格计税价；网签价格的计算公式：建筑面积*过户指导单价。根据客户实际需求，最终签署在网签合同上的价格可以高出过户指导价格，但是不能低于过户指导价格。）
&网签价格举例图
评估价：决定你能贷款多少钱。专业的评估机构，依据房子的客观情况的估值，评估值影响贷款的额度。评估公司一般按照房屋市场价进行评估，通常略低与成交价。贷款额度按照评估价位来定。
每个贷款银行认定的评估公司也不一样，评估公司根据其评估经验会根据房子的楼龄，面积，地段，装修，赠送等方面对房子进行价格评估。通常由于二手房会有一定的评估折旧，根据其折旧情况，评估公司会对于房子的价格进行评估，一般可以达到成交价格的85%-90%左右，相对楼龄较新的小区根据实际情况会有一定程度可以按照成交价格进行评估。
&评估价格举例图
希望回答可以帮到您！还请您采纳。
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为什么网签价、评估价、过户指导价、成交价不一样！
来源：聊宅
房屋交易过程中的网签价、过户指导价、评估价、成交价这四种“价”有什么不同？
房屋交易过程中，不仅会出现各种“费”“金”“税”，当然还有今天我们要讲的“价”，总之一句话，都与钱有关。聊宅小编今日就与大家说说房屋交易过程中的网签价、过户指导价、评估价、成交价这四种“价”的不同，每一个都意义非凡。
网签是新房和二手房交易中都要经历的一个环节，经历过网签环节的房屋交易，是在房地产管理部门监管下进行的防止房屋一房二卖风险的一重保障，一旦网签成功，便在管理系统上留下记录，让以后的房屋走向和交易更加透明。而网签价就是在这里产生的。
所谓“网签价”是指在网管局系统里体现的成交价格，是“网签合同”上约定的价格。这个价格一般而言要比实际成交价低，但又不低于最低过户指导价。网签价的另一个意义在于它事关购房者贷款额度的高低和缴纳税款的多少。商业贷款首套贷款额=网签价×80%，二套房贷款额=网签价×70%。
2、过户指导价
过户指导价主要是针对税费的一项政策，是由政府价格主管部门或其他有关部门按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。即过户指导价是政府给出的强制性的价格范围。不同区域、同区域不同小区、同小区不同楼层的过户指导价都可能是不一样的。房子的价格在过户指导价的合理区间内，且在没有其他因素影响的情况下，是可以顺利完成过户的。
又因为过户指导价是为了避免房价过低导致避税行为而制定的一项策略，所以如果房价超出过户指导价，就会不同程度的缴纳更多的税费。过户指导价的具体价格标准和缴税实施标准一般在各地政府部门或者税务部门都是可以查到的。
评估价是以市场交易价格为基础，根据一定的评估方法对房屋和市场情况作出的客观合理的价格估计。由于估价方法不同，所以得出的价格也会有所差别。但是，差别也不会太离谱，评估价一般是房屋成交价的七八成。
关于评估价的另一个重点在于，二手房交易过程中，房屋评估价是银行判断审批贷款额度多少的一个标准，所以很多人为了多获得贷款，减小购房压力，常常会抬高评估价，但是这种做法存在一定的风险。
4、成交价，又叫销售价
成交价的交易对象是购房者和开发商或者是购房者和二手房卖家，成交价是指购房者最终支付给卖家的总金额，是房屋的实际成交价格，比如出价100万的房子，最终以97万成交，那么成交价就是97万。一般而言，成交价与网签价、评估价、过户指导价会有所差别。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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