【环球管家】海外房产遭遇窘境_选择专业房屋托管公司
华人在国外的房产，很少找托管公司出租房子，或是找物业维护房子。但有一类“职业租客”，他们每住一处都给房东们“上课”，留下痛苦记忆和教训。所以一定要选择专业房屋托管公司。
所谓“职业租客”(Professionalrenter)，也叫“职业白住租客”丶“老赖租户”丶“恶房客”丶“神仙房客”丶“霸王租客”丶“专业租霸”等，专指那些欠了房东的还不肯搬走的人，而房东及债主碍于法律条文对其无可奈何。
“职业租客”主观上有故意拒付房租的恶意，是导致房屋租赁纠纷冲突的主要肇因，还容易引发其它的刑事案件和民事诉讼。
尽管国外有完善的社会信用体系，使赖债和有犯罪前科的人难以遁形，但由于华人出租房屋时很少对租客进行信用背景调查，有的甚至没有比较规范的合约，因而经常沦为“职业租客”的受害者。国外许多地方法律偏向保护租客权益，客观上也加大了屋主赶走“职业租客”的难度。
“租霸”的雷语：
--- “我在国外呆了那么多年，租房没花过自己一分钱。”
--- “在国外，我没什么亲人，不搬走是舍不得离开你。”
--- “其实我是有钱人，我在国内的房子比你这屋值钱。”
--- “赶我走？让我来教教你什么是国外法律吧。”
--- “打官司你至少亏两万，给我五千我立马滚。”
--- “我白住你房子能咋啦？你根本不配做房东！”
--- “改天找两人来整死你，你看警察到底会抓谁。”
--- “你缠着要我还钱，我就告你诽谤罪丶骚扰罪。”
--- “住你这儿费了我不少力，不给四五千能走吗？”
纽约华裔警官黄先生曾接到法拉盛一位居民的报警，数度前往其住宅调解房东与一名恶房客之间的冲突。房东抱怨说，28岁女子已霸占一间卧室长达半年，却仅交过一个月的和押金。不仅如此，还谩骂房东，堵塞马桶，冬天开窗打电暖器。
黄警官告诉房东，按法律规定，房客住满30天就算是居民了，不属于临时寄宿者，房东只能通过向法院申请强制驱逐令才可赶走周晓兰，这就是所谓的“30天法则”。警方无权处理民事经济纠纷。
这名房东接受了黄警官的忠告，聘请律师打官司，由法警将强制逐离。黄警官解释说，租客赖着不走，不交房租，房东也不能换锁或切断煤气水电，更不能把租客的私人物品扔到屋外。如果租客抢先报警，反告房东持凶器威胁或打伤租客，警察到场时只会将房东逮捕。严重的话，房东还会被严禁返回自己的家，而租客却仍可继续住下去。
无独有偶，一名比较懂法的“职业租客”也曾主动向黄警官报警，要求警方逮捕法拉盛140-58 ASH
Ave家庭旅馆的房东范先生，理由是他在那里遭到了非法驱逐，房门被反锁，他无法再进入，房东还企图将其行李箱扔到街上。
根据这些指控，警方确实可以逮捕房东，但黄警官鉴于报案人有犯罪记录，怀疑他所言不实，便进行了调查。房东范先生告诉黄警官，旅馆里自从住进这位45岁的男子，就如同遭遇一场劫难。非但连续数月不付房租，还不断向他要钱去玩。
借不到钱就搞破坏，撬门丶砸锁丶弄坏电饭锅，朝他脸上吐口水，还挥拳威胁说家庭旅馆不合法，准备去举报，除非给他3000美元。昨天邸千将牙签插入房门锁芯，范先生无奈只得换锁，见状就报了警。黄警官不忍心逮捕受害者范先生，耐心劝说双方协商解决。向范先生要了700美元，就此搬出家庭旅馆。
黄警官介绍说，房东赶走坏房客的时机是在坏房客入住的30天以内。在这段时间内，房东若发现租客是麻烦人物，可将一个月内剩余的和押金退还，令其搬走。租客若不走，房东报警后警方有权勒令租客搬走。
“职业租客”一般都知道头30天是一个关口，在这段时间内他们会伪装良善，蒙骗房东，使其不知不觉错过逐客时机，沦为待宰羔羊。
“职业租客”多以行骗为生，对付过各种各样的房东。通常他们会谎称家庭背景良好，而实际情况是“父母碰瓷儿老赖，躲债炼成滚刀肉”，婚前因不伦恋母癖被继父打出家门，婚后又因赌债累累妻离子散，六亲避之唯恐不及。
当“职业租客”住满30天图穷匕见时，房东切忌与之直接冲突，只能通过法律途径解决。法院未作判决前，房东不得自行驱赶。在美国“非法驱逐”属于刑事罪，房客有权对“非法驱逐”造成其损失向法院要求三倍赔偿。
房东正确的做法是，以挂号信方式通知房客在30搬走。30如果房客未搬走，房东可以向租房仲裁委员会(Rental
board)起诉房客，申请驱逐令(Eviction)。如果法院寄来驱逐令之后房客还不走，房东可请求警察强制执行。警察若不受理，可记下其警徽号用于投诉。房客对于驱逐令不服可以上诉，但必须先搬走。
房客所欠缴的，房东需另行通过民事诉讼来追讨。如果房客败诉，诉讼费用由房客付。对于房客赖债，法庭会把欠款记录写入个人信用报告里，跟随其一辈子。某些法院规定，涉案金额不足万元的案子由小额法院(Small
Claims Court)审理，不得聘请律师。
所以寻找托管公司还是省心的存在，不然既费精力又上火。
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海外房产投资 这几大问题你必须要知道！
　　随着国内各大城市对购房的限制管理越来越严格，房产升值空间渐渐缩小的影响，掀起了了一股房产投资的热潮，有的投资者为了追求高收益，甚至在国外想尽办法置办房产来作为投资，管家伯指出：不管怎样，作为投资者要知道，投资有风险，需要做好各方便的准备，那么，下面管家伯带大家一起了解一下房产投资要思考的几大问题：　　该国整体的投资环境如何？您首先需对该国的投资环境有所了解。国家政治和经济形势是否稳定，房产市场是否呈健康的发展态势，要能准确地掌握该国市场的变化情况，以及是否对非本国居民买房有限购，税收以及汇率变化情况如何等等，了解这些问题对海外房产投资者非常重要。　　投资者还需要了解清楚该国房屋租售比(即月租金和所买房产价值的比值)，确定自己的投资方向。若租售比值小，以投资买房，低买高卖形式较好；反之比值越大，以出租来获得稳定的收益较好。　　一般像人口密集、教育等优质公共资源丰富的国家，租金回报率较高一些，如果租金收益高，那么以租售的形式进行投资来获得收益比较合适。　　该国买房有哪些优惠政策？您需要了解该国的买房优惠政策，这能帮助投资者减轻买房的压力，减少投资成本，赚取更多收益。　　比如澳大利亚和加拿大等国家，非本国居民买房，申请银行的按揭贷款的利率能享受与本地居民同等待遇，贷款政策非常优惠宽松；像欧洲一些国家，如塞浦路斯，规定非欧盟国家居民只要购置30万欧元或以上的房产，即可获得该国永久居留权，享受本国公民待遇；还有希腊、西班牙等国也有类似的政策，这对想海外移民，想让子女在国外上学的人来说，是一大益处。　　该国的土地使用年限是多少？由于土地制度不同，各个国家的土地所有权也有所不同。我国的土地是国家所有，土地只能转让使用权，土地使用权为70年。而海外很多国家土地都为私有制，一般来说购买了该国的住房时，也就获得了土地的永久产权。但是投资者不可掉以轻心，也有个别国家有特别规定，需要特别留意。但是主流的投资国家，如美国，澳洲，加拿大等都是永久产权的。 该房产地段如何？升值空间怎样？ 很多海外房产，买了即可获得土地的永久产权。所以投资海外房产，可能关心最多的并不是产权和房产的质量好坏问题，房产所占土地的升值前景和投资价值才是关键问题。　　对此投资专家表示，在投资海外房产时，投资者仍需选择大城市、好地段的房产，这样未来在保值、增值方面更具优势。但同时要注意两点，一是充分评估当地房产的市值，避免买到有水分的房产；二是要选择该国的大城市或是有绝对潜力的小城市，这样的投资才最有保障。　　购买该国房产需缴纳哪些税费？现今，不少海外国家，房价可能并不高，但在购房、持有、出售环节，成本不低。比如投资加拿大房产，购房时，需缴纳服务税，土地转让税、验房费、保险费、物业管理费等等，这些费用积累起来就会摊薄投资的最终实际收益，所以要了解这些总费用占房价的比率，理性看待收益的问题。　　管家伯提醒：投资者在投资海外房产时，一定要做好各方面的了解和准备后再做投资，要先了解该国的国情和政策，还有该国房产发展状况。如果自己在这方便不是很懂的话，也可以去咨询投资理财专家帮您考量这份投资的风险和了解具体情况。
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　　数年以来，海外房产成为中国投资者的宠儿。在海外的热潮中，机遇已经摆在眼前，但规避风险仍不能忽视，该怎样合理国外房地产，安全成为人普遍关心的问题。
对于海外房产的内地买家和来说，如何将自己的房屋出租和维护是中关键的一步，基本可分为自己出租和委托房屋托管公司这两种。
主要的是后者，因为他们直接影响到所选租客的素质、经济等问题，如果选择了一位好的租客，就成功了一半；如果选择了一位行为不良或是无法支付房租的租客，可直接导致的失败。所以，者需要根据自己的情况来选择出租方式。
出租方式：
在国外，海外者可以通过两种方式出租自己的房屋：自己出租、委托房屋托管公司。
前者适合长期居住在国外的；后者较为适合不长期居住在国外的。
如果业主长期居住国外，就可以通过自己出租管理的方式来进行：
1、的订定要符合市场，勿定价过高，否则空屋的时间就是损失。在国外没有无法出租出去的正常房子，只要合理的话，一般一个月之内就可出租。
2、选择房客不仅要看房客的信用，而且要看房客的工作稳定程度。
3、因为自己在国外，所以可以及时收取房租，一旦有违约不付时，可以尽早通知房客，以备及时处理纠纷。
房屋租赁法规定房东必须提供给租客一个固定的当地地址，以便有问题随时联系你；必须提供租客一个紧急电话号码，他们需要帮助时可去帮忙；房东需要了解当地房租的变化，租客若未按时付房租，房东刻要采取法律行动。
对于者来说，自己出租就是要找到合适的租客是关键，而委托出租则可能会出些费用，少一些，但却是省心省力的方法之一。
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　　数年以来，海外房产成为中国投资者的宠儿。在海外的热潮中，机遇已经摆在眼前，但规避风险仍不能忽视，该怎样合理国外房地产，安全成为人普遍关心的问题。对于海外房产的内地买家和来说，如何将自己的房屋出租和维护是中关键的一步，基本可分为自己出租和委托房屋托管公司这两种。
出租方式：在国外，海外者可以通过两种方式出租自己的房屋：自己出租、委托房屋托管公司。前者适合长期居住在国外的；后者较为适合不长期居住在国外的。如果业主长期居住国外，就可以通过自己出租管理的方式来进行：
1、的订定要符合市场，勿定价过高，否则空屋的时间就是损失。在国外没有无法出租出去的正常房子，只要合理的话，一般一个月之内就可出租。2、选择房客不仅要看房客的信用，而且要看房客的工作稳定程度。3、因为自己在国外，所以可以及时收取房租，一旦有违约不付时，可以尽早通知房客，以备及时处理纠纷。房屋租赁法规定房东必须提供给租客一个固定的当地地址，以便有问题随时联系你；必须提供租客一个紧急电话号码，他们需要帮助时可去帮忙；房东需要了解当地房租的变化，租客若未按时付房租，房东刻要采取法律行动。对于者来说，自己出租就是要找到合适的租客是关键，而委托出租则可能会出些费用，少一些，但却是省心省力的方法之一。
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全球化资产配置渐成大势所趋，中国投资者亦不例外。
自去年“811”汇改后，人民币的波动引发了市场对未来贬值的预期，从而掀起了中国个人境外资产配置的热潮。根据波士顿咨询公司和兴业银行的近期发布的报告，针对家庭可投资资产大于600万的1000多名客户进行调查，未来考虑开展境外投资的人群在资产保值、增值的需求明显较高，在尚未展开境外投资的客户当中，有超过50%的普通私行客户表示未来3年内会考虑进行海外投资。
而根据环球管家了解，美国居民部门金融资产中海外配置比例为13%，而中国仅为5%。另外美国和日本海外组合投资占GDP比例分别为53%和85%，中国仅为2.4%。国内资本账户开放程度和进展是中国海外资产配置增长的关键。
目前，海外房产、海外股票、美元是中国人配置最多的海外资产。在人民币贬值压力、美元加息预期、国内房价飙升焦虑情绪之下，海外资产又如何合理配置？
海外房产受欢迎
近年来，海外市场的投资渐渐成为高净值人群进行配置时都会关注的话题，尤其是在当前人民币存在贬值预期的情况下，配置海外资产成为了分散投资风险的重要方式。
环球管家认为，国内房产税、遗产税等的预期、近几年人民币的贬值、以美国为代表的发达国家经济的稳步提升以及美联储加息的预判等因素，都促使国内高净值人群不断探索可以保护资产的方式，从保值增值角度开始关注海外的投资，或者说海外资产配置。
根据不同机构的调查数据综合显示，中国家庭海外资产配置占其总资产的比重约在2%-5%之间，日本、韩国、香港基本上配置比例在15%-25%，新加坡更高，达到了30%。
针对海外投资区域，环球管家认为，长期而言，从风险、收益和规模三个维度出发考虑海外资产配置的话，以美国、欧洲为代表的发达国家市场无疑是首选。但另一方面，欧美市场也是世界上最富竞争性的资本市场，以各类机构投资者为交易主体，通过发现价格偏差获取超额收益的几率远较新兴市场为低。
事实上，从资产类别上来看，目前房产仍是中国个人投资者最主要的海外资产，美国、加拿大、澳洲等都是中国个人投资者选择购置海外房产的热点区域。
截至2016年8月，中国投资者连续第二年成为美国房地产市场最大的海外买家。根据美国全国房地产经纪人协会今年7月份公布的数据，自2015年4月至2016年3月，中国购房者在美国购买超过2.9万套房产，总价值约270亿美元。按单套交易价格来算，中国买家成交均价远高于所有海外买家47.7万元的交易均价，更远超美国买家26.7万元的交易均价。
一些长期在国内工作的投资者选择在海外置业，然后通过托管公司将房产出租，换取租金收益。经济观察报记者咨询一家刚成立两年多的美国房产中介公司，其业务员介绍了几个目前在售的新楼盘项目，收益率都在6%左右。比如位于佛罗里达州奥兰多的独栋公寓，200多平方米售价32.8万元起，托管给物业管理公司，3年包租，扣除托管费租金净收益6%（年化收益率）。
不过，在美国房产投资也要考虑诸多隐性支出。该业务员介绍，以洛杉矶大学周边一件两居室售价44万美元的公寓为例，租金在2000美元，单算租金的回报率约在5.5%，还没扣除每年1.5%的房产税，以及年租金10%左右的托管费。此外，房屋设备有损坏，也由房东承担，而在美国维修人工费动辄上百美元。
因为房产税加上各种费用，购买海外房产的额外费用相比中国高很多，比较适用于有子女在海外上学、或者想要移民的家庭。“从目前的态势来看，房产仍然是中国个人投资者在海外进行投资的主流选择，近年来海外热点区域的房价也不断持续上涨，但我个人认为，海外房产市场相对仍然有吸引力，尤其是考虑到海外资产在人民币贬值时能获得隐含的汇兑收益。但还需要提醒的是，对于风险偏好不同的投资者，投资海外地产时要注意选择不同区域、不同类型的地产，注意当地的经济的基本面和金融市场的发展情况，此外，要注意减少乃至规避当地房地产政策变化、房地产周期带来的系统性风险。”一家关注海外房产投资的专业人士称。
金融资产配置策略
海外房产之外，固定收益产品、海外股票、实业、保险及基金也受到中国投资者的青睐。
而近来一直不断创出新高的美股也开始令投资人感到困惑，不少投资机构已经开始建议投资者在布局美股时采用保守的策略，注意控制风险。
对于主要资产第四季度的收益预测，基于其模型测算得出的结论是，相比市场均衡比例，超配股市（63.5%），其中超配新兴市场和欧洲，低配美股和日本；低配债券23.3%，其中超配欧洲国债、及欧洲和新兴市场公司债，低配美日国债和美国信用债；低配大宗商品。
与欧美二级市场相比，环球管家更倾向于建议投资者配置海外另类资产，特别是具有跨周期特点的欧美PE（含VC）、对冲基金以及房地产，借以实现“进可攻，退可守”。环球管家的逻辑是，当市场发生剧烈波动时，跨周期的另类投资可以成为极佳的防守策略；而若欧美二级市场超预期上行时，除了这几类资产的收益也会随之水涨船高以外，还有可能收获汇兑方面的收益。
相关统计数据显示，过去十年，美国市场除不动产投资基金因受金融危机影响表现略逊色之外，其余所有类型的PE基金均跑赢标准普尔500指数，其中，并购基金取得了最佳回报。并购基金既是规模最大的PE基金，同时也是十年期回报最高的PE　类别。诺亚财富认为，PE/VC　作为一个大类资产，长期来看对投资组合整体的收益和分散投资都有着难以替代的作用。
在海外金融资产的配置方面，建议投资者的配置是：40-45%另类固收产品;　10%大宗商品；10%保险产品；20%股票(美股已在或接近历史高位，可以逐步调仓获利)；15-20%现金或货币市场基金，为下一轮市场大的波动留有现金做准备。
海外的另类投资令人着迷。比如，澳大利亚某水权类资产，某片供当地人引用的水域被承包下来，价值1000万美元被分成不同的份额，以基金的方式进行买卖。又如在美国已经有上百亿美元规模的保单贴现，即保单持有人将保单按照当期市场价值转让给第三方（如保单贴现公司），从而提前取得大部分保单价值，让渡小部分保单满期收益给第三方。
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