现在部分人认为，虽然现在因为政策抑制，但是刚需仍在，房价依旧处在上行阶段，所以，不管在什么地段随意选择一套往后转售都是有利可赚的。从长期来讲，这个说法似乎是成立的，但是并不正确。如果你选择的房产不具备极大的升值空间，减去你购房的资金的时间成本以及丧失的资金成本之后，也许这只是一项失败的投资，在通货膨胀不断加剧的背景下，你这项投资连做到保值都很勉强，谈何增值？说到底，哪类房子最具有投资和购买价值呢？怎样买到一个具备增值保值功能的房产呢？到底是什么影响了房产价值？说穿了，只要是商品，都无法逃脱市场定律，价值决定价格，商品价格受到价值的决定性影响。房产的实际使用价值以及投资价值都是毋庸置疑的，但是这些价值又是由什么因素决定和推动的呢？用炒股的思想深入思考，房子的价值不仅仅在于其房产格局以及价值本身，还受到了周边公共资源的影响。房地产自身价值主要有包含了2个方面：（1）房产布局，整个小区的布局，比如小区规模、布局、绿化、楼距、路况、车库、安全度等。（2）房子本身配置，比如房子采用精装还是毛坯，使用的用料等等。房产周边的公共资源包括什么呢？主要有3个方面：（1）交通情况（比如地铁、公交汽车、高铁火车等等）。（2）配套设施，这方面主要包括市政配套、生活配套两个方面，市政配套是指水、暖、气等。活动基础设施则包括教育设施（托儿所、幼儿园、小学、中学等）；医疗卫生设施（卫生站、居住区门诊、医院等）；文化体育设施（综合文化活动中心、体育场；）；商业服务设施（综合食品商场、综合百货商场、集贸市场、药店及其他第三产业设施等）；金融邮电设施（银行、邮局等）；行政管理设施（街道办事处、派出所、居委会、房管机构等。（3）环境情况，一般包括绿化情况以及噪音、污染情况等。买房就像炒股，关键在于发掘价值潜力买房就像炒股，关键在于用一种宏观、长远的眼光找到具有价值的投资点，一个城市的房产就好比一个城市的股票，其价格由未来收益所决定。这些未来收益都是依靠上述影响价值的因素决定的。比如北京市，都知道北京市寸土寸金，其优质的公共资源基本集中于三环以内，故而，三环以内的房价让很多人望而却步，不敢高攀，可是因为北京城市不断升级、经济持续发展，郊区的房子价格也在不断发展，局部热点突起也引发了房价的上升（比如中关村以其突出的教育和科技资源优势，导致其房价足以媲美市区）。但是并不是说，买市区房子才有投资价值，老莫有个朋友，十年前在北京市三环内买了一套房，投资回报十分可观，但是现在不一样，时代在变化，就性价比和升值空间上来看，现在北京五环沿线的房子比市中心更值得投资，因为北京市目前在建的公共设施有一半云集在五环附近，所以它更具备投资前景。因为北京市中心的环境容量接近极限，愈来愈多的教育医疗商业资源会逐渐迁往五六环之间，故而会存在很多公共资源优势以及政府政策支撑，选择在五环到六环之间买房，就相当于在股市中买了一支潜力股。现实投资购房小诀窍如果想在现实中选到一些值得购买、具备投资升值空间的房产，你要做到下面几点：第一，不听置业顾问瞎忽悠，保持主见，咨询专家，“货”比三家。置业顾问的职责在于卖房，所以他们的话不可以尽信，而要自己注意并咨询专家，充分对比决定，就像炒股一样，绝对不能看庄家说什么就信什么，而应该从中察觉端倪，理解个中奥妙。第二，放眼长远，明确是用来自住、出租或者转卖实现投资目的。要是你是为了出租，选择一些大学区、写字楼等附近购买，其中价值不言而喻；若是为了自用，则应该注重周边的生活设施情况，比如地铁站口、主干道沿线，这些热门地方都是开发商必争之地，地产商都喜欢在这种地方开发，几乎可以说那么开发商就是最好最实在的专家，他们绝不会胡乱择地开发。第三，重点关注学生公寓和郊区房产。这些年高校扩张，高校学生对房子的需求观念开始改变，同时城镇化进程加快，跟随一些政策步伐，关注学生公寓和郊区房产，具有较大的空间。第四，在购买期房的时候，首先注意开发商和承包商的信誉，必须注意房产的图纸。选择高信誉的开发商开发的房子，更可靠，产生沉没成本的机会更小，同时，重点关注房屋图纸的房子朝向、各房间大小及分布合理性，楼距等等，尽可能和专业的经济一起挑选，选对房子。第五，根据各种配套设施情况，密切关注政策和房产动态，买具有真正发展潜力的房子。房子发展潜力越大，升值的空间才越大。老莫始终坚信，有投资眼光的人，不管是买房还是炒股，都有自己的一套，而不是盲目为之！【送福利：买房注意了，这12种房买了铁定赔死！】买房需谨慎，想了解这12种房子的读者可以关注MissMoney微信公号（ID:missmoneytf 或 扫描右侧的二维码），并回复关键字“买房”，小m马上告诉你！
作者：老莫
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怎样判断房子的投资价值？
提问时间： 11:25:50
怎样判断房子的投资价值？
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如果发展商自己资金少，但不要被短期内的一些不便所蒙蔽、东二环。市区内的高档住宅则相反、地段。&br/&3，一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便&br/&5，建在城郊的普通住宅以大社区为好、海淀的西苑和上地地区以及大兴的亦庄地区。&br/&希望可以帮到你，都是买房时应该考虑的因素，而且这些往往是因人而异的，做出的承诺也能兑现。
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loading.......国家统计局公布的数据显示，5月份，中国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）环比价格上涨的城市有6个，6月份升至25个，7月份大幅上升至50个。新建住宅价格上涨城市数量连续4个月增加。
北京、上海、广州、深圳等一线城市指标环比也全面上涨，二手房价格上涨幅度明显超过新建住宅。一直被称为价格“洼地”的北京天通苑房价“井喷”，两个月内上涨10％，领涨京北二手房市场，买房者形容房价“一杯茶功夫涨竟涨两万”。
近期楼市的回暖，与货币政策微调、开发商“以价换量”、刚性需求部分释放、部分高价楼盘放量推高均价等不无相关。
常年在珠三角从事房地产销售的代理商曾凯籁分析指出，无论是银行政策还是监管部门，对上半年房地产效果都非常看重，但进入下半年之后，开发商充分利用“稳增长”的信号，引导银行和消费者“误读”信号，希望能在7到10月间将上半年少赚的钱翻倍赚回来。
国土资源部公布的最新数据显示，今年上半年商品住宅用地落实率仅为28.7%。所购住宅用地量的减少将直接导致其后住宅供应量的下降，或将成为房价再次上扬的合理“借口”。
住宅用地落实率低、加之前几个月全国房地产开发景气指数连续下滑，跌至10多年来的新低，开发投资增速放缓等将直接影响到之后的商品住宅供应情况，对于这一问题，在刚刚结束的博鳌房地产论坛上，开发商学者纷纷表示，供应减少或将导致房价再次上扬。
华远地产董事长任志强直言，住宅用地供应太少，直接推高了房价。此前，他就曾表示，今年商品房新开工面积增幅的回落将影响一年后的开盘，所以在明年3月，房价可能上涨。
记者近日展开针对家庭持有3套以上广州市民展开调查，发现即使房产调控持续出台，房产税呼之欲出，“抛房”仅仅是极个别现象，83%的受访广州多房族表示供楼无压力，原因主要是“租金获利高于还贷或基本与还贷持平”。面对是否会继续置业的问题时，37%的人选择了会考虑。由于公租房、经济适用房供应不足、房价和租金长期看涨等因素，使得“多房一族”市民即使面临房价波动或开征物业税也不愿轻易将手中物业出售，而是长期持有坐等升值。
大家之所以都愿意持有住宅，无他，其实也就是为了手上的资金保值升值而已。假如十年前你有30万元，可以在番禺买一套100平方米的单位，十年后，这套房子的价格已经升至130万元左右。但若拿这30万元存银行，到现在，在番禺就只能买一套50~60平方米的二手楼。
据媒体报道，随着物价上涨，购买力大大下降。过去10年中，10万元能够购买的房子面积下降了60%。任志强对此评论道，十年前把现金变成房子的则实现了增值保值。都说房子不是投资品，但十年来的现实告诉民众，没有比房子更好的投资品了。
综合房地产目前在中国的不可代替性以及刚性需求的旺盛，房地产的调控所面临的困难还是很大。国家喊着要经济转型，鼓励大家把钱投资到各个领域，可是在中国，食品、高铁、汽车等等行业都相继出问题，风险太高，只有投资房地产是比较安全的。
陈启宗：房地产未来绝对是可持续的
房地产这个行业本身就是一个长周期的行业，难得有另外一个行业像房地产行业这样有这么长的周期。长远来说，中国的房地产绝对是可持续的，机会绝对是有的。
2007年下半年，唐先生购入天河区某楼盘单位，总价86万元,首付34万，贷款51万元。
目前唐先生的投资房出租，月租2600元。唐先生目前的月供为4800元。“每个月租金收入和月供之间还有2200元的差价。”到目前，唐先生的房子出租了不到4年时间。“租金收入大约为11万元左右，全部用于还贷。”
尽管中介称唐先生的房屋目前市场价已经达到124万元，现在如果卖掉房产，唐先生将净赚28万元，5年的投资回报率为50%，年收益率不过8.4%。
目前一套135万的商品房首付要81万，还要付出15.6万元的各种税费。加上贷款，一套135万元的房产实际需要付出的费用为161.4万元。而五年后如果要将房产变现，还可能付出高额的税费和中介费用。
而如果现在，将首付81万元和16.2万元税费作为五年期定存存入银行，按照4.75%的年利率，将获得23万元的利息收入。
与此对照，房价五年内涨幅要超过36%才能达到定期收益。即每年房价必须稳步上涨6.34%以上，才能与定期存款收益持平。
&中国房价存在非理性泡沫
　　 据《中国统计年鉴》公布的数据测算，年的12年间，城镇居民平均家庭年收入从2000年的19656元（城镇居民人均可支配收入6280元×平均每户家庭人口3.13人）增长到2011年的67393元（城镇居民人均可支配收入21810元×平均每户家庭人口3.09人）。
如果这个数据中再包含农民收入的权重一起测算的话，那么2011年中国全国居民家庭年收入的增长还要小于67393元。而与此同时，商品房单套销售均价从2000年的175320元（1948元/平方米×90平方米）增长到2011年的484290元（5381元/平方米×90平方米）。相应的，2000年的商品房单套销售均价/居民平均家庭年收入的指标值为8.92倍，2011年的指标值为7.19倍。如果在北京、上海、深圳等一线城市测算这个指标的话，数值接近于20。
从总体上看，这12年的房价泡沫，尤其在一线、二线等城市是非常严重的。这么多年，居民对房价上涨的抱怨声载道也反映了这一趋势。
近6年来房地产开发贷款额与金融机构贷款总额比值
&中国房地产市场资金信贷存在巨大泡沫
　　 据《中国统计年鉴》和中国央行公布的数据测算，年的12年间，中国的金融机构贷款总额从2000年的99400亿元增长到2011年的582000亿元，增长了4.86倍，而房地产开发贷款总额却从2000年的1385亿元猛增长到2011年的27200亿元，增长了18.64倍。
最值得关注的是2010年、2011年这两个年份。2010年，中国房地产开发贷款额为2.32万亿元，房地产开发贷款增长率为23%，金融机构贷款总额为50.9万亿元，房地产贷款额/金融机构贷款总额为4.56%。2011年房地产开发贷款额为2.72万亿元，房地产开发贷款增长率为17.1%，金融机构贷款总额为58.2万亿元，房地产贷款额/金融机构贷款总额的指标值达到了创历史纪录的4.67%。
这些数据都说明2006年以来，中国房地产市场资金信贷方面存在着巨大的泡沫，最近两年更是达到了疯狂的地步。这种金融信贷泡沫一旦破灭，将会对整个社会产生难以想象的破坏力。
&中国房地产存在投资虚高的风险
　　 房地产投资增长率/GDP增长率指标衡量的是房地产投资的泡沫程度。按照国际标准，这个比值一般不应超过2。比值越大，越意味着房地产业偏离实体经济，越意味着投资需求和虚高价格的形成。
据《中国统计年鉴》上公布的数据测算，年的12年间，中国GDP从2000年的89404亿元增长到2011年的471564亿元，增长了4.27倍，房地产投资总额却从4902亿元激增到75685亿元，增长了14.44倍，中国房地产投资增长率/GDP增长率除了在2005年为最低点2，其他十一个年份，都远大于2，这12个年份的比值总和为34.58，平均每年比值为2.88。
其中，2011年中国房地产投资总额为75685亿元，投资增长率为29.7%，GDP为471564亿元，增长率为9.2%，房地产投资增长率/GDP增长率值为3.23。这说明中国房地产投资过热的现象依然存在，楼市投机特征明显，楼市泡沫化程度令人担忧。
投资客谨慎入市：大量购房时机尚未到
一些资深投资客认为，目前依然是卖房而不是买房的时期。“从去年下半年开始，我就开始卖房，现在已经卖了4套，今年准备再卖两套。”资深的房地产投资客郑先生说，他在一家房地产开发企业任职。“现在房价仍在高位盘整，而今后几年，房价很难再像以往那样的速度快速增长。”深谙投资之道的郑先生这样解释他坚持出货的原因。什么时候可以再入市？郑先生表示，还想再等等。
专家：房地产市场环境已经发生重大变化
住建部政策研究中心主任秦虹女士表示，过去那种有钱做房地产就能赚钱，无论什么企业投资房地产就能赚钱的格局可能不太容易再出现了。你不专业，就可能被套牢。“随着房地产回归到正常的居住功能与价格回归合理水平，房地产投资属性的逐渐消失，投资客在房地产利润和收益具有下降风险。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示。
房地产泡沫一旦破灭 后果不堪设想
如果房地产泡沫越吹大，最后破灭，还会导致银行呆账、坏账的增加，甚至会带来连锁性的金融危机。一批涉足企业将会因为抵押贷款还不上而破产、倒闭。同时，民众对房价的预期会持观望、看跌态度，可能还会导致房价迅速跌落，而且许多烂尾楼、空置的地皮会随之出现，整个经济会延续长期的不景气。
编辑:蔡健雄
网易公司版权所有到底什么样的房子才最有投资价值？
最近国民公公王健林又火了，这次不是“一个亿的小目标”，而是砸商铺的事情。商家商铺投资失败，王健林大手笔一挥，赔付了十几个亿，小和君双手点赞。但如果是个人投资房产呢？可能要损失惨重，所以今天小和君要聊的是：哪类房子最有投资和购买价值？首先房地产自身价值主要有包含了两个方面：1）房产布局，比如小区规模、布局、绿化、楼距、路况、车库、安全度等。2）房子本身配置，比如房子采用精装还是毛坯，使用的用料等。其次房产周边的公共资源：1）交通情况（比如地铁、公交汽车、高铁火车等等）。2）配套设施，这方面主要包括市政配套、生活配套两个方面，市政配套是指水、暖、气等。活动基础设施则包括教育设施（托儿所、幼儿园、小学、中学等）；医疗卫生设施（卫生站、居住区门诊、医院等）；文化体育设施（综合文化活动中心、体育场）；商业服务设施（综合食品商场、综合百货商场、集贸市场、药店及其他第三产业设施等）；金融邮电设施（银行、邮局等）；行政管理设施（街道办事处、派出所、居委会、房管机构）等。3）环境情况，一般包括绿化情况以及噪音、污染情况等。房子的的价值就是这些公共资源的总和，当房子周边的公共资源越多，房子的价值就越高，反之正好相反。就北京市来说，由于优质的公共资源过分的集中在三环里面，所以中心城区的房价要远远高于郊区，但是随着一些局部热点区域的崛起，比如中关村的教育和IT优势就让中关村的房价完全和市区接近。投资房产除了对比房子资源多少外，还要挖掘它的价值潜力，用一种宏观、长远的眼光找到具有价值的投资点。第一，短期投资慎选郊区房。无论是三、四线城市还是一线城市远郊区域,都有一个共同的特点,那就是供应量大,除了现有的库存量,还有未来可预见的新增供应量,一旦城市发展速度或者区域市政配套发展速度跟不上,那么需求量也将受到限制,因此也很难在短期内激活二手市场。区、写字楼等附近购买；第二，重点关注学生公寓和郊区房产。这些年高校扩张，高校学生对房子的需求观念开始改变，同时城镇化进程加快，跟随一些政策步伐，关注学生公寓和郊区房产，具有较大的空间。第三，市区小旧二手房要细挑。二手房的置业顾问的职责在于卖房，所以他们的话不可以尽信，自己要多注意并咨询专家，货比三家，充分对比决定，就像炒股一样，绝对不能看庄家说什么就信什么。第四，投资房产最好兼顾居住性价比投资也会有机会成本。对于房产投资而言,需要考虑此类投资风险和资金占有成本。尤其是政策多变的情况下,部分物业也会被套。从大趋势看一线城市的房价将继续上涨,但是否意味着投资此类城市房产就保证只涨不跌,那也很难说。真正投资价值大的,往往在市区郊区交界的地带,从居住舒适度等角度看也有一个较好的性价比。第五，核心地段最有投资性来的房产是否具备投资价值,主要从地段的不可复制性以及优质两大方面去考量。如果地段价值高,同时产品比较优质,那么未来的升值保值空间就比较大。投资有风险，房产也不例外，切记跟随潮流，盲目投资，最终陷入套牢困境！本文来自公众号：和财富，学习更多投资理财知识请关注公众号：和财富！
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