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北京中经世纪物业管理有限责任公司公开转让说明书
公告日期：
北京中经世纪物业管理股份有限公司
BeijingZhongJingCenturyProperty
ManagementCo.,Ltd.
公开转让说明书
二〇一六年四月
本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺公开转让说明书不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证公开转让说明书中财务会计资料真实、完整。
全国中小企业股份转让系统有限责任公司（以下简称“全国股份转让系统公司”）对本公司股票公开转让所作的任何决定或意见，均不表明其对本公司股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，本公司经营与收益的变化，由本公司自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行承担。
重大事项提示
公司在生产经营过程中，由于自身及所处行业的特点，公司提醒投资者特别关注如下重大事项，并认真阅读本公开转让说明书全部内容。
一、宏观经济形势变化带来的风险
公司属于主要依托于房地产业下的物业管理行业，公司业务的发展在一定程度上依附于房地产行业的发展。如果政府对房地产行业进行限制性调控，将影响整个物业管理行业的发展。
二、服务质量稳定性的风险
公司系物业管理国家二级资质企业，经过十几年的潜心发展，公司已初步发展成为一家大型综合性的物业服务企业，但随着时代和社会的发展，服务群体的观念、市场需求可能不断发生变化，如果公司对市场需求变化的敏感性和应变能力变弱，可能会在激烈的竞争中处于不利地位，公司服务质量能否保持稳定将对公司经营持续增长产生较大影响。
物业管理行业直接面向业主，服务具有极为重要的地位。公司作为业内领先的物业服务提供商，通过不断提升服务品质保持与客户的粘性，但仍有可能发生业主与本公司之间的服务纠纷。如果本公司不能有效地保证服务质量、不能持续不断地提升服务质量、不能快速有效地解决纠纷，则会对公司的品牌和业务产生不利影响。
三、市场竞争风险
目前我国物业管理行业的集中度较低，竞争比较激烈，国内拥有二级资质的物业管理企业超过千家。随着市场的竞争越发激烈，物业业主对于物业服务的要求将越发专业化、标准化，因此具有品牌的物业管理企业将是行业发展趋势。公司如果不能迅速提升自身服务能力，扩大品牌影响力，可能在未来的市场竞争中处于不利地位。
四、业务分包协作风险
报告期内，公司将部分物业管理服务诸如清洁、绿化等委托于第三方公司。
2014年度、2015年度，第三方公司业务外包成本占主营业务成本的比例分别为
6.56%、6.23%，占比较低，但是外包公司的服务品质、规模、声誉等因素会影响公司的整体服务质量，尽管公司在合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定，并制定了相关质量标准和管理规范，且在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管，但是如果第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司的服务质量、声誉甚至于经营业绩产生不良影响。
五、控股股东不当控制的风险
公司控股股东为凤凰城房地产开发集团有限公司，持有公司58.67%的股份，为公司的控股股东，并委派陈云峰、周明德、李学青、阎维杰4人为公司董事，虽然《公司章程》等公司制度就控股股东、实际控制人的诚信义务、关联交易、重大决策等做出了规定，并建立了规范的法人治理规范，但仍存在控股股东利用其控制地位，通过行使表决权对公司发展战略、生产经营决策、人事安排、关联交易和利润分配等重大事宜实施影响的可能，从而影响公司决策的科学性和合理性，并有可能损害公司及公司其他股东的利益。
六、物业费无法收回的风险
公司提供物业服务时，往往面对众多业主，而个体的需求不同，对物业服务的感受可能会大相径庭，兼有个人经济状况差别等因素，会出现少量业主拖欠物业费甚至久拖不付的情形。对此，公司一方面努力改进服务，提升客户体验，从而说服客户缴纳物业费；另一方面，对极少数难以说服的业主诉诸法律。
七、劳务成本上涨风险
公司的营业成本以人工成本为主，近年工资水平的持续上涨，公司的人力成本和劳务外包成本不断上升，2014年度、2015年度人工成本及劳务外包成本占营业成本的比例分别为68.11%、67.85%，人力成本上升对公司的盈利水平造成不利影响。公司维持及提高盈利水平的能力很大程度上取决于控制人工成本的能力，尽管公司采取积极措施诸如实施标准化、自动化的管理应对该风险，但是人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。
公司签订的物业服务合同服务价格是固定的，而公司的成本（主要是人员工资）会由于通货膨胀的因素有波动，通货膨胀导致的成本波动在合同期内是无法
转移给客户的。对此，公司只有及时开拓新的物业服务项目，按新的成本水平确定物业服务价格，以弱化旧的物业服务合同对公司整体业绩的影响。
八、核心业务人员流失风险
公司物业管理服务工作是以员工为核心开展的，其中包括项目管理人员和物业服务人员等，相关人员的频繁流动会降低公司的服务质量，使客户的满意度降低，将对公司的声誉和后续业绩表现带来负面影响。尽管公司的品牌凝聚力较强，并形成了一套人员招录、培训、管理、晋升的内部管理体系，公司的管理团队近两年也未发生重大变化，但不排除部分员工与管理人员由于自身发展规划等原因离职，可能对公司的服务质量、品牌造成不利影响，并在一定程度上影响公司的盈利能力。
九、坏账风险
公司日、日的应收账款净额分别为7,989,663.75元、8,064,502.87元，其他应收款净额分别为1,652,722.23元、19,848,368.85元，合计占当期流动资产总额的21.79%、57.33%，公司最近两年的应收账款的账龄较长，并且报告期内住宅项目的应收账款占比为59.29%、64.89%，占比较高，由于住宅项目为个人业主，发生坏账的风险较大，一旦发生坏账，将会对公司生产经营造成不利影响。
十、现金收款的资金管理风险
报告期内，公司与住宅类物业项目的客户间存在现金收款交易，涉及现金收款的客户主要系住宅物业的业主，尽管公司制定了严格的库存现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，并在各住宅小区推广配备POS机减少业主的现金收款，但若针对现金交易的管理措施执行不到位，仍有可能存在一定的资金管理风险。
十一、关联方业务依赖风险
报告期内，公司主要为控股股东凤凰城房地产开发集团有限公司所开发的住宅及商业地产项目提供物业经营管理服务，项目来源主要依赖股东及关联方提供的项目资源，尽管国家鼓励房地产开发商引入下属的物业公司以便为业主提供物业服务、解决服务纠纷，但是公司需要不断提升核心竞争力来抵御市场的竞争风
险。报告期内，公司亦存在为关联方提供物业管理服务的行为，2014年度、2015年度，公司为关联方提供物业服务金额分别为5,049,207.05元、8,670,556.35元，占当年物业经营管理收入比例分别为9.47%、14.85%，占比有所上升，主要原因为2015年新开发的空置房物业收入上升所致，未来随着空置房对外销售，将降低关联交易的比重。并且，随着公司近年来在业内影响力不断扩大，公司与非关联方签订合同的数量不断增多，为关联方提供物业服务的比例在逐年下降，但仍在一定程度上存在对关联方业务的依赖。如果公司关联方出现与公司终止合作的情况，将对公司的收入及利润带来一定的影响。
十二、报告期内公司未为部分员工缴纳社保和公积金而带来的补缴风险截止日，公司员工总数为558人，其中已缴纳社保人数为212人，53人为退休返聘人员，公司无需为其购买社会保险，21人为社保在外人员，包括农村户籍在当地办理了新农村合作医疗保险和新农村社会养老保险，自愿申请不购买保险；或者正在与原单位办理社保转移手续，导致公司未能及时为其办理社保缴费手续。剩余272人均未缴纳社保，该部分人员流动性比较大，个人在缴纳社保后，将降低个人当月的实际收入，且社会保险无法全国统筹领取，自愿申请不购买保险。2016年2月，公司在公积金中心开立了账户并为51名员工缴纳公积金，今后将逐渐增加社保及公积金的缴纳比例。
尽管北京市海淀区人力资源和社会保障局于日出具的“编号：京海人社证字[2016]第67号”《证明信》，中经世纪有限（社会保险登记证号：），日至今未发现有违反劳动保障法律、法规和规章的行为，也未有因违法受到北京市海淀区人力资源和社会保障局给予行政处罚或行政处理的不良记录。实际控制人同时承诺：针对股份公司社会保险、住房公积金可能存在的法律风险，股份公司控股股东凤凰城集团及实际控制人周明德出具承诺：如股份公司因违反社会保险及住房公积金相关法律法规或规范性文件而受到处罚或损失，本人将全额承担股份公司的补缴义务、罚款或损失，并保证股份公司不会因此遭受任何损失。但仍不排除公司报告期内未为在职员工足额缴纳社会保险和公积金而可能带来的补缴等风险。
声明......1
释义......8
第一节公司基本情况......10
一、基本情况......10
二、股票挂牌情况...... 11
三、公司股权结构...... 13
四、公司股东情况...... 13
五、股本形成及变化情况......19
六、分公司、子公司基本情况......19
七、公司董事、监事、高级管理人员及核心业务人员基本情况......33
八、公司最近两年主要会计数据和财务指标......38
九、与本次挂牌有关的中介机构......39
公司业务......42
一、业务情况......42
二、公司业务关键资源要素......46
三、公司业务经营情况......49
四、公司商业模式...... 54
五、所处行业基本情况......55
第三节公司治理......67
一、公司管理层关于公司治理情况的说明......67
二、公司董事会对于公司治理机制执行情况的评估......69
三、公司及控股股东、实际控制人最近两年内存在的重大违法违规及受处罚情况.74
四、公司对外担保、重大投资、委托理财、关联方交易等重要事项决策和执行情况74
五、公司的独立性...... 86
六、同业竞争情况...... 88
七、公司最近两年资金被占用或为控股股东、实际控制人及其控制企业提供担保情况
八、公司董事、监事、高级管理人员、核心业务人员相关情形的说明......96
九、公司最近两年董事、监事、高级管理人员变动情况...... 101
十、公司管理层的诚信状况......102
十一、公司的诉讼、仲裁或行政处罚情况......102第6页
公司财务会计信息......103
一、审计意见类型及会计报表编制基础...... 103
二、近两年经审计的资产负债表、利润表、现金流量表及所有者权益变动表.... 103
三、主要会计政策、会计估计及其变更情况......122
四、报告期利润形成的有关情况......151
五、期末主要资产情况......160
六、期末主要负债情况......171
七、期末股东权益情况......175
八、关联方、关联方关系及关联方交易...... 176
九、需提醒投资者关注财务报表附注中的期后事项、或有事项及其他重要事项..183
十、股利分配政策和近两年的分配情况...... 184
十一、控股子公司或纳入合并报表的其他企业的基本情况......185
十二、管理层对公司近两年财务状况、经营成果和现金流量的分析...... 186
十三、对公司业绩和持续经营产生不利影响因素及应对措施......187
有关声明......194
申请挂牌公司全体董事、监事和高级管理人员声明...... 194
主办券商声明...... 195
律师事务所声明......196
会计师事务所声明...... 197
评估机构声明...... 198
附件......199
除非本公开转让说明书另有所指，下列简称具有如下含义：
中经世纪、股份公司、公指
北京中经世纪物业管理股份有限公司
司、本公司
北京中经世纪物业管理有限责任公司、北京中经大厦物业管
中经世纪有限
理有限责任公司
北京世纪合众投资有限公司
北京世纪众联投资有限公司
凤凰城房地产开发集团有限公司、北京凤凰城房地产开发有
凤凰城集团
第一分公司
北京中经世纪物业管理有限责任公司第一分公司
第二分公司
北京中经世纪物业管理有限责任公司第二分公司
天津分公司
北京中经世纪物业管理有限责任公司天津分公司
蚌埠分公司
北京中经世纪物业管理有限责任公司蚌埠分公司
合肥分公司
北京中经世纪物业管理有限责任公司合肥分公司
北京保福资产管理有限公司
合肥子公司
合肥中经大厦物业服务有限公司
北京中经信经济技术开发有限责任公司
北京华明轩投资管理有限公司
《公司法》
《中华人民共和国公司法》
《证券法》
《中华人民共和国证券法》
《公司章程》
《北京中经世纪物业管理股份有限公司章程》
中国证监会
中国证券监督管理委员会
全国股份转让系统
全国中小企业股份转让系统
全国股份转让系统公司指
全国中小企业股份转让系统有限责任公司
主办券商、招商证券
招商证券股份有限公司
会计师事务所
北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
律所、律师
北京大成（上海）律师事务所
北京国融兴华资产评估有限责任公司
自然人股东
持有公司股份的自然人
指 公司股份在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让
招商证券股份有限公司全国中小企业股份转让系统推荐挂牌
内核小组、内核
指 项目内核小组
指 股东大会、董事会和监事会
指 北京中经世纪物业管理股份有限公司股东大会
指 北京中经世纪物业管理股份有限公司董事会
指 北京中经世纪物业管理股份有限公司监事会
高级管理人员
指 公司总经理、董事会秘书、财务总监
指 公司董事、监事及高级管理人员
指 2014年度、2015年度
指 人民币元、人民币万元
注：除特别说明外，本公开转让说明书中的金额单位均为人民币元。
本公开转让说明书任何表格中若出现总数与所列数值总和不符，均由四舍五入所致。
第一节公司基本情况
一、基本情况
公司名称：北京中经世纪物业管理股份有限公司
英文名称：BeijingZhongJingCenturyPropertyManagementCo.,Ltd.
统一社会信用代码：508637
法定代表人：陈云峰
有限公司成立日期：日
股份公司设立日期：日
注册资本：1,500.00万元
住所：北京市海淀区西三环北路72号世纪经贸大厦A座2901室
电话：010-
邮编：100190
电子邮箱：
互联网网址：zhongjingwy.com
董事会秘书兼信息披露事务负责人：杨冬燕
所属行业：根据证监会颁布的《上市公司行业分类指引》（
2012年修订），
物业管理属于“K70房地产业”；根据《国民经济行业分类》（GB/T），物业管理属于“房地产行业（K70）”下中的“物业管理（K7020）”。根据《挂牌公司管理型行业分类指引》，公司所处行业为“K7020物业管理”。
经营范围：物业管理；停车场管理服务；房屋租赁；家居装修；建筑物清洁服务；健康管理（须经审批的诊疗活动除外）；热力供应；体育运动项目经营；销售日用品、针织品；技术开发、技术转让、技术服务、技术咨询；计算机系统服务；销售包装食品。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
主营业务：从事物业管理服务的综合型物业服务企业。
二、股票挂牌情况
（一）股票挂牌基本情况
股票代码：【】
股票简称：【】
股票种类：人民币普通股
每股面值：1.00元
股票总量：15,000,000股
挂牌日期：【】
转让方式：协议转让
（二）股东所持股份的限售安排及股东对所持股份自愿锁定的承诺
《公司法》第一百四十一条规定：“发起人持有的公司股份，自公司成立之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。公司董事、监事、高级管理人员在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有公司股份总数的百分之二十五；所持公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的公司股份。”
《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》第2.8条规定：“挂牌公司控股股东及实际控制人在挂牌前直接或间接持有的股票分三批解除转让限制，每批解除转让限制的数量均为其挂牌前所持股票的三分之一，解除转让限制的时间分别为挂牌之日、挂牌期满一年和两年。”
“挂牌前十二个月以内控股股东及实际控制人直接或间接持有的股票进行过转让的，该股票的管理按照前款规定执行，主办券商为开展做市业务取得的做市初始库存股票除外。”
“因司法裁决、继承等原因导致有限售期的股票持有人发生变更的，后续持有人应继续执行股票限售规定。”
《公司章程》第二十七条：“发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起1年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起1年内不得转让。公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况,在任职期间每年转让的股份
不得超过其所持有本公司股份总数的25%；所持本公司股份自公司股票上市交易之日起1年内不得转让。上述人员离职后半年内,不得转让其所持有的本公司股份。”
除上述规定股份锁定以外，公司股东对其所持股份未有其他承诺。
截止本公开转让说明书签署之日，股份公司成立尚不满一年，无可公开转让的股份。具体情况如下所示：
无限售股份数量
是否存在质
凤凰城房地产开发
发起人限售股
集团有限公司
北京世纪众联投资
发起人限售股
北京世纪合众投资
发起人限售股
15,000,000
三、公司股权结构
北京华明轩投资管理有限公司
北京中银信咨询有限责任公司
凤凰城房地产开发集团有限公司
北京世纪众联投资有限公司
北京世纪合众投资有限公司
北京中经世纪物业管理股份有限公司
四、公司股东情况
（一）控股股东及实际控制人的认定
1、控股股东的认定
截至本公开转让说明书签署日，凤凰城集团直接持有公司880万股股份，占公司总股本的58.67%，凤凰城集团所持公司股份不存在质押或其他有争议的情况，凤凰城集团为公司控股股东。
2、实际控制人的认定
公司实际控制人为周明德，认定依据如下：
周明德持有北京华明轩投资管理有限公司70.00%的股份，北京华明轩投资管理有限公司直接和间接持有凤凰城房地产开发集团有限公司100.00%的股份，即周明德能够在股权上控制凤凰城集团，而凤凰城集团持有公司58.67%的股份，为第一大股东，因此，从股权结构上看，周明德是中经世纪的实际控制人。
因此，认定周明德为公司实际控制人。公司控股股东凤凰城集团、实际控制人周明德最近24个月内不存在重大违法违规行为。
（二）控股股东及实际控制人的基本情况
1、控股股东：
凤凰城房地产开发集团有限公司：企业设立于日；类型为其他有限责任公司；注册资本20,000万元；主要经营场所为北京市密云县西田各庄镇西田各庄村；法定代表人为周明德；营业期限为自日至日；经营范围为房地产开发；销售商品房；房地产咨询；物业管理；出租办公用房；投资及投资管理；投资咨询；室内装饰工程设计；技术开发、技术转让、技术服务、技术咨询；组织文化艺术交流活动（演出除外）；体育运动项目经营（高危险性体育项目除外）；会议服务；承办展览展示活动；销售体育用品、日用品。《营业执照》注册号码为：568。
凤凰城房地产开发集团有限公司的股权结构如下：
单位：万元
北京华明轩投资管理有限公司
北京中银信咨询有限责任公司
2、实际控制人：
周明德：男，汉族，中国国籍，无境外永久居留权，日出生，1978年9月至1981年7月，就读于安徽财经大学（原安徽财贸学院）会计统计专业，中专毕业；1985年9月至1987年7月，就读于中国人民大学财政系，获得硕士学位；2004年9月至2009年7月，就读于北京交通大学经济管理学院，获得博士学位。
1981年7月至1985年8月于安徽省宣城行署供销社担任科员；1987年9月至1993年3月，任中国人民大学会计系讲师；1993年4月至1994年12月，筹备北京中银信咨询有限责任公司；1994年12月至今，任北京中银信咨询有限责任公司董事长；2008年8月至2011年5月，任西藏诺迪康药业股份有限公司
总经理；1996年7月至今，任凤凰城集团董事长、法定代表人。
（三）控股股东及实际控制人的变动情况
公司最近两年控股股东、实际控制人未发生变动，具体情况如下：
实际控制人
凤凰城房地产开发集团有限公司、 凤凰城房地产开
周明德等12名自然人
发集团有限公司
凤凰城房地产开发集团有限公司、 凤凰城房地产开
北京世纪众联投资有限公司、北京
发集团有限公司
世纪合众投资有限公司
（四）前十名股东及持有5%以上股份股东的情况
前十名股东及持有5%以上股份股东持有股份的情况如下：
持股数量（股）
凤凰城房地产开发集团有限公司
北京世纪众联投资有限公司
北京世纪合众投资有限公司
15,000,000
上述股东的具体情况如下：
凤凰城房地产开发集团有限公司：基本情况见本公开转让说明书“第一节公司基本情况”之“四、公司股东情况”之“（二）控股股东及实际控制人的基本情况”。
北京世纪合众投资有限公司：企业设立于日；类型为有限责任公司（自然人投资或控股）；注册资本293万元；主要经营场所为北京市海淀区燕西台嘉苑甲15号楼4016室；法定代表人为于惠娟；营业期限为自日至日；经营范围为投资管理；投资咨询；技术服务、技术咨询。（“1、未经有关部门批准，不得以公开方式募集资金；2、不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3、不得发放贷款；4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益”；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）《营业执照》统一社会信用代码：1RQK52。
北京世纪合众投资有限公司的股权结构如下：
单位：万元
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
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境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
北京世纪众联投资有限公司：企业设立于日；类型为有限责任公司（自然人投资或控股）；注册资本327万元；主要经营场所为北京市海淀区燕西台嘉苑甲15号楼4015室；法定代表人为陈云峰；营业期限为自日至日；经营范围为投资管理；投资咨询；技术服务、技术咨询。（1、不得以公开方式募集资金；2、不得公开交易证券类产品和金融衍生品；3、不得发放贷款；4、不得向所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益。依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）《营业执照》统一社会信用代码：1YYH0N。
北京世纪众联投资有限公司的股权结构如下：
单位：万元
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
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境内自然人
境内自然人
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境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
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境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
境内自然人
公司目前股东中，凤凰城集团、世纪合众、世纪众联为依法成立且合法存续
的境内法人，并且股东人数、住所等符合法律、法规及规范性文件的规定，报告期内不存在法律法规限制担任股东的情形。
（五）公司现有股东之间的关联关系
截至公开转让说明书签署之日，世纪合众和世纪众联均为持股平台；彭志芳在世纪众联和世纪合众均持有股份。除此之外，公司股东之间无其他关系。
五、股本形成及变化情况
（一）有限公司设立
日，公司取得北京市工商行政管理局核发的编号为（京）企名预核【1997】第460583号《名称预先核准通知书》，核准企业名称为：北京中经大厦物业管理有限责任公司。
日，中经世纪有限全体股东北京中银信物业管理有限责任公司和北京中经信经济技术开发有限责任公司签署《公司章程》，载明：公司住所为北京市海淀区西三环北路72号，注册资本100万元。
中经世纪有限日，中测审计事务所出具了编号为中测验字[1997]第36号的《开业登记验资报告书》，载明公司已经收到全体股东北京中银信物业管理有限责任公司和北京中经信经济技术开发有限责任公司缴纳的全部出资款100万元整，全部以货币出资。
日，中经世纪有限取得了北京市工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》（注册号：），载明公司名称为北京中经大厦物业管理有限责任公司；注册资本为100万元；法定代表人为陈云峰；经营范围物业管理（含房屋出租）；家居装修；销售日用百货、包装食品、化工产品、针织仿品；技术开发、技术转让、技术服务、技术咨询。
公司成立时，各股东名称及出资比例和出资方式为：
单位：万元
北京中银信物业管理
有限责任公司
北京中经信经济技术
开发有限责任公司
（二）第一次增资、第一次股权转让
日，公司召开股东会并决议：1、北京中银信物业管理有限责任公司将其持有的中经世纪有限出资额中10万元转让给周明德；2、北京中银信物业管理有限责任公司将其持有的中经世纪有限出资额中10万元转让给陈云峰；3、北京中银信物业管理有限责任公司将其持有的中经世纪有限出资额中10万元转让给刘建平；4、北京中银信物业管理有限责任公司将其持有的中经世纪有限出资额中10万元转让给韩红英；5、北京中银信物业管理有限责任公司将其持有的中经世纪出有限资额中10万元转让给柴珠翔；6、北京中经信经济技术开发有限责任公司将其持有的中经世纪有限出资额中10万元转让给钟伯江；7、北京中经信经济技术开发有限责任公司将其持有的中经世纪有限出资额中10万元转让给唐晓政；8、北京中经信经济技术开发有限责任公司将其持有的中经世纪有限出资额中10万元转让给余顺华；9、北京中经信经济技术开发有限责任公司将其持有的中经世纪有限出资额中10万元转让给李学青；10、北京中经信经济技术开发有限责任公司将其持有的中经世纪有限出资额中10万元转让给张虹；11、同意增加新股东北京华明轩投资管理有限公司、周明德、陈云峰、刘建平、韩红英、柴珠翔、钟伯江、唐晓政、余顺华、李学青、张虹、王志惠、姚建华；12、同意增加公司注册资本至300万元，其中北京华明轩投资管理有限公司出资190万元，王志惠出资5万元，姚建华出资5万元；13、同意修改公司章程。
同日，相关各方就上述股权转让签署了《出资转让协议书》。
日，北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）出具了编号为【2016】京会兴核字第号《验资复核报告》，载明：截至日，公司的实收资本为300万元。
中经世纪有限第一次增资系依据北京工商行政管理局于日颁布的《北京市工商局改革市场准入制度优化经济发展环境若干意见》的规定而未经法定验资机构出具验资报告；根据北京市工商行政管理局划转入资资金通知书
以及进账单，北京华明轩投资管理有限公司缴纳了190万元出资额，王志惠缴纳了5万元出资额，姚建华缴纳了5万元出资额，北京市工商行政管理局海淀分局对中经世纪有限本次增资所履行的程序无异议；公司已聘请北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对中经世纪有限第一次增资情况进行验资复核，并出具了“【2016】京会兴核字第号”《验资复核报告》，中经世纪有限本次增资未经法定验资机构出具验资报告不会构成本次挂牌的法律障碍。
本次股权转让和增加注册资本后，公司的股权结构如下：
单位：万元
北京华明轩投资
管理有限公司
（三）第二次股权转让
日，公司召开股东会并决议：1、同意增加新股东北京凤凰城房地产开发有限公司；2、同意北京华明轩投资管理有限公司将其持有的公司190万元出资转让给新股东北京凤凰城房地产开发有限公司；3、同意修改公司章程。
同日，北京凤凰城房地产开发有限公司与北京华明轩投资管理有限公司就上述出资转让签署了《出资转让协议》。
股权转让后，公司股权结构和出资方式如下：
单位：万元
北京凤凰城房地产
开发有限公司
（四）第二次增资、第一次变更公司名称
日，公司取得北京市工商行政管理局海淀分局核发的编号为（京海）名称变核（内）字[2011]第0011329号《企业名称变更核准通知书》，载明核准公司名称变更为北京中经世纪物业管理有限责任公司。
日，公司召开股东会并决议：1、同意名称变更为北京中经世纪物业管理有限责任公司（日，“北京凤凰城房地产开发有限公司”名称变更为“凤凰城房地产开发集团有限公司”）；2、同意增加注册资本至500万，由凤凰城房地产开发集团有限公司货币出资200万元；3、同意修改公司章程。
日，北京方诚会计师事务所出具了编号为方会验[号《验资报告》，载明：截止日公司共收到由凤凰城房地产开发集团有限公司新缴纳的注册资本200万元，公司注册资本为500万元，全部货币出资。
日，公司取得了北京市行政管理局海淀分局核发的《营业执照》，载明公司注册资本为500万元。
本次增资后，公司的股权结构为：
单位：万元
凤凰城房地产开发
集团有限公司
（五）第三次增资、第三次股权转让
日，中经世纪有限召开股东会并决议：1、同意周明德、陈云峰、刘建平、韩红英、柴珠翔、钟伯江、唐晓政、余顺华、李学青、张虹10位股东将其持有的中经世纪有限各10万元的货币出资，王志惠、姚建华将其持有的中经世纪有限各5万元货币出资转让给凤凰城集团；2、同意变更公司章程；3、同意凤凰城集团变更为公司全资股东。
日，公司召开第七届股东会第一次会议并决议：1、同意变更执行董事为陈云峰；2、同意由凤凰城集团增资380万元，公司注册资本变更为880万元；3、同意修改公司章程。
同日，相关人员就上述股权转让签订了《出资转让协议书》。
日，北京乾贞会计师事务所（普通合伙）出具了编号为乾贞验字（2015）第041号《验资报告》，载明截止日，公司共收到股东新缴纳的注册资本380万元，变更后共公司的注册资本为880万元。本次增资和股权转让后，公司的股权结构为：
单位：万元
凤凰城房地产开
发集团有限公司
（六）第四次增资
日，中经世纪有限召开第七届第三次股东会并决议：1、同意增加北京世纪众联投资有限公司、北京世纪合众投资有限公司成为中经世纪股东；2、同意增加公司注册资本至1500万元，由新股东北京世纪众联投资有限公司增资327万元、北京世纪合众投资有限公司增资293万元；3、同意修改公司章程。
日，北京乾贞会计师事务所（普通合伙）出具了编号为乾贞验字（2015）第042号《验资报告》，载明截止日，公司共收到股东新缴纳的注册资本620万元，变更后共公司的注册资本为1500万元。
本次增资后，公司股权结构为：
单位：万元
凤凰城房地产开
发集团有限公司
北京世纪众联投
资有限公司
北京世纪合众投
资有限公司
（七）有限公司整体变更为股份公司
日，北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对中经世纪有限2014年度、2015年度的账面净资产进行了审计，并出具了《审计报告》（[2016]京会兴审字第号），根据该《审计报告》，截至日，中经世纪有限经审计账面净资产为27,786,513.32元。
日，国融兴华对中经世纪有限截至日的全
部股东权益进行了评估，并出具《股份制改造评估项目评估报告》（国融兴华评报字【2016】第010083号），根据该《股份制改造评估项目评估报告》，中经世纪有限于日全部股东权益的评估值为27,806,543.11元。
日，有限公司召开临时股东会，会议形成决议如下：1、公司名称变更：公司名称由“北京中经世纪物业管理有限责任公司”变更为“北京中经世纪物业管理股份有限公司”；2、公司类型变更：公司由有限公司变更为股份有限公司；3、变更基准日：公司的变更基准日为日；4、股份公司的股本结构：拟设立的股份公司的注册资本为人民币1,500.00万元，由全体股东以其持有的公司截至日止净资产（依据北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）日出具的[2016]京会兴审字第号《审计报告》）作为基础折股，拟设立的股份公司的股份总额为1,500.00万股，均为人民币普通股，每股人民币1元，其余净资产12,786,513.32元计入资本公积；5、自公司变更登记为股份有限公司之日，终止公司原《北京中经世纪物业管理有限责任公司章程》；6、公司董事、监事和高级管理人员：自公司变更登记为股份有限公司之日，公司董事自动解任，由股份公司股东大会重新选举产生的董事组成董事会；公司监事自动解任，由股份公司股东大会重新选举产生的监事及职工代表大会选举的职工代表监事共同组成监事会。公司经理自动解任，由股份公司董事会重新聘任公司高级管理人员。
日，中经世纪有限全体发起人共同签署《发起人协议》，对股份有限公司的名称、住所、经营范围、设立方式、发起人的出资方式和认购股数、经营期限、发起人的权利和义务、股份有限公司的法人治理结构、公司筹办等内容作出了明确约定。
日，中经世纪召开创立大会暨第一次股东大会并形成决议：1、审议通过《关于北京中经世纪物业管理股份有限公司筹办情况的报告》；2、审议通过《关于设立北京中经世纪物业管理股份有限公司的议案》；3、审议通过《关于北京中经世纪物业管理股份有限公司设立费用的报告》；4、审议通过《关于制定&北京中经世纪物业管理股份有限公司章程&的议案》；5、审议通过《关于修改公司经营范围和营业期限的议案》；6、审议通过《关于制定&北京中经世纪物业管理股份有限公司股东大会议事规则&的议案》；7、审议通过《关于制定&北
京中经世纪物业管理股份有限公司董事会议事规则&的议案》；8、审议通过《关于制定&北京中经世纪物业管理股份有限公司监事会议事规则&的议案》；9、审议通过《关于制定&北京中经世纪物业管理股份有限公司关联交易管理制度&的议案》；10、审议通过《关于制定&北京中经世纪物业管理股份有限公司对外担保管理制度&的议案》；11、审议通过《关于制定&北京中经世纪物业管理股份有限公司对外投资管理制度&的议案》；12、审议通过《关于制定&北京中经世纪物业管理股份有限公司信息披露管理制度&的议案》；13、审议通过《关于制定&北京中经世纪物业管理股份有限公司防范关联方资金占用管理制度&的议案》；14、审议通过《关于选举公司董事的议案》；15、审议通过《关于选举公司股东代表监事的议案》；16、审议通过《关于聘请会计师事务所的议案》；17、审议通过《关于授权董事会或其委任的人员办理公司设立工商登记手续的议案》；18、审议通过《关于申请公司股票在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让、纳入非上市公众公司监管的议案》；19、审议通过《关于授权董事会全权办理申请公司股票在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让、纳入非上市公众公司监管相关事宜的议案》；20、审议通过《关于同意公司股票在全国中小企业股份转让系统挂牌后采取协议转让方式公开转让的议案》；21、审议通过《关于公司近两年经审计的财务报表的议案》；22、审议通过《关于公司近两年关联交易的议案》。
日，北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）出具《验资报告》（[2016]京会兴验字第号），对中经世纪有限整体变更为股份有限公司的出资情况予以验证：截至日止，中经世纪已收到全体股东以其拥有的北京中经世纪物业管理有限责任公司的净资产折合的股本壹仟伍佰万元整（15,000,000.00元），经审计的净资产超过注册资本的部分12,786,513.32元计入公司资本公积。
日，中经世纪办理完成由有限责任公司变更为股份有限公司的工商变更登记，并取得《营业执照》（统一社会信用代码：508637）单位：万股
凤凰城房地产开发集团有限公司
净资产折股
北京世纪众联投资有限公司
净资产折股
北京世纪合众投资有限公司
净资产折股
六、分公司、子公司基本情况
报告期内，北京中经世纪物业管理股份有限公司拥有5家分公司、2家子公司。
（一）北京中经世纪物业管理有限公司第一分公司
北京中经世纪物业管理有限责任公司第一分公司的基本情况如下：
北京中经世纪物业管理有限责任公司第一分公司
公司类型：
有限责任公司分公司(自然人投资或控股)
北京市密云县西田各庄镇雁密路99号601室-54
接受委托从事物业管理；家居装饰；销售日用百货、化工（易制
经营范围：
毒制品除外）、针纺织品；技术开发、技术服务、技术咨询；体育
运动项目经营（不含高尔夫球场）、网球场馆经营。
成立时间：
营业期限：
日，第一分公司取得北京市工商行政管理局密云分局的注销核准通知书，准予注销。
（二）北京中经世纪物业管理有限公司第二分公司
北京中经世纪物业管理有限责任公司第二分公司的基本情况如下：
北京中经世纪物业管理有限责任公司第二分公司
公司类型：
有限责任公司分公司(自然人投资或控股)
北京市海淀区西三环北路72号B座903室
统一社会信用代码：
物业管理；出租办公用房；销售日用品、化工产品（不含危
险化学品及一类易制毒化学品）针纺织品；技术开发、技术
经营范围：
转让、技术服务、技术咨询。（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）
成立时间：
日，第二分公司取得了北京市海淀区地方税务局出具的注销税务登记证明，第二分公司已经办理完税务注销手续。
（三）北京中经世纪物业管理有限公司天津分公司
北京中经世纪物业管理有限责任公司天津分公司的基本情况如下：
北京中经世纪物业管理有限责任公司天津分公司
公司类型：
有限责任公司分公司(自然人投资或控股)
天津市滨海新区北塘东海路－20室
统一社会信用代码：
物业管理、房屋租赁、家居装修；日用品、化工产品（危险化学
品、剧毒品、易制毒品除外）、针纺织品销售；技术开发、技术转
经营范围：
让、技术服务、技术咨询。（以上经营范围涉及行业许可的，凭许
可证件在有效期限内经营，国家有专营专项规定的按规定办理）
成立时间：
营业期限：
日日至长期
（四）北京中经世纪物业管理有限公司蚌埠分公司
北京中经世纪物业管理有限责任公司蚌埠分公司的基本情况如下：
北京中经世纪物业管理有限责任公司蚌埠分公司
公司类型：
有限责任公司分公司(自然人投资或控股)
安徽省蚌埠市东海大道层304室
统一社会信用代码：
物业管理；房屋租赁；室内外装饰装修工程设计、施工；日用百
经营范围：
货、针纺织品销售。（依法需经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动）
成立时间：
营业期限：
（五）北京中经世纪物业管理有限责任公司合肥分公司
北京中经世纪物业管理有限责任公司合肥分公司的基本情况如下：
北京中经世纪物业管理有限责任公司合肥分公司
公司类型：
有限责任公司分公司(自然人投资或控股)
安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道以南松谷路以西
统一社会信用代码：
物业管理；房屋租赁；室内外装饰装修工程设计、施工；日用百
经营范围：
货、针纺织品销售。（依法需经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动）
成立时间：
营业期限：
（六）合肥中经大厦物业服务有限公司
合肥中经大厦物业服务有限公司的基本情况如下：
合肥中经大厦物业服务有限公司
公司类型：
有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)
股东及持股比例：
中经世纪持股100%
注册资本金：
安徽省合肥市经济技术开发区明珠广场4号楼304室
法定代表人：
物业管理；房屋租赁；家居装修；日用品、化工产品（除危险品）、
经营范围：
针纺织品的技术开发、技术服务、技术咨询及销售。
成立时间：
营业期限：
公司股权结构为：
单位：万元
日，合肥中经大厦物业服务有限公司取得了合肥市工商行政管理局出具的准予注销登记通知书，准予注销登记。
（七）北京保福资产管理有限公司
北京保福资产管理有限公司的基本情况如下：
北京保福资产管理有限公司
公司类型：
有限责任公司(法人独资)
股东及持股比例：
凤凰城集团持股100%
注册资本金：
北京市海淀区中关村东路66号世纪科贸大厦B座2807A号
法定代表人：
统一社会信用代码：
资产管理；从事房地产经纪业务。物业管理；物业管理。（依法
经营范围：
须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活
成立时间：
营业期限：
保福资产的股权结构为：
单位：万元
凤凰城集团
1、保福资产设立：
日，北京国绩智地物业管理有限公司取得了北京市工商行政管理局朝阳分局核发的编号为（京朝）企名预核（内）字【2007】第号《企业名称预先核准通知书》，核准企业名称为北京国绩智地物业管理有限公司。
日，北京盛福大厦有限公司向北京国绩智地物业管理有限公司出具了《企业住所证明》，载明同意将位于北京市朝阳区麦子店街37号升幅大厦1800C的房屋共计188平方米提供给北京国绩智地物业管理有限公司使用。
日，北京国绩智地物业管理有限公司股东中建国际发展股份有限公司签署了《北京国绩智地物业管理有限公司章程》，载明公司名称为北京国绩智地物业管理有限公司，住所为北京市朝阳区麦子店街37号升幅大厦1800C，注册资本为300万元。
日，中诚信会计师事务所有限责任公司出具了编号为中诚信验字【2007】B060号《验资报告》，载明截止日止，北京国绩智地物业管理有限公司已经收到股东中建国际发展股份有限公司缴纳的注册资本合计人民币300万元，全部为货币出资。
日，北京国绩智地物业管理有限公司取得了北京市工商行政管理局朝阳分局核发的《企业法人营业执照》（注册号：054），公司名称为北京国绩智地物业管理有限公司，法定代表人陈谊，注册资本300万元，经营范围：物业管理。
北京国绩智地物业管理有限公司设立时的股权结构为：
单位：万元
中建国际发展
股份有限公司
2、保福资产第一次变更公司名称、第一次股权转让
日，北京国绩智地物业管理有限公司取得了北京市工商行政管理局海淀分局核发的编号为（京海）名称变核（内）字【2009】第0011225号《企业名称变更先核准通知书》核准企业名称变更为北京中经润物业管理有限责任公司。
日，北京国绩智地物业管理有限公司召开股东会并决议：一、同意增加新股东北京中经大厦物业管理有限责任公司；同意中建国际发展股份有限公司将其持有的北京国绩智地物业管理有限公司300万元出资额转让给北京中经大厦物业管理有限责任公司；二、同意变更公司名称为北京中经润物业管理有限责任公司；三、同意修改公司章程。
同日，中建国际发展股份有限公司与中经世纪有限就上述股权转让签订了《出资转让协议书》。
日，北京国绩智地物业管理有限公司取得了北京市工商行政管理局海淀分局核发的《企业法人营业执照》，载明公司名称为北京中经润物业管理有限责任公司。
本次股权转让后，北京国绩智地物业管理有限公司的股权结构如为：
单位：万元
3、保福资产第二次变更公司名称
日，北京中经润物业管理有限责任公司取得了北京市工商行政管理局海淀分局核发的编号为（京海）名称变核（内）字【2011】第0003511号《企业名称变更核准通知书》，核准公司名称变更为北京昔瀚物业管理有限责任公司。
日，北京中经润物业管理有限责任公司召开股东会并决议：同意修改公司名称为北京昔瀚物业管理有限责任公司；同意修改公司章程。
日，北京中经润物业管理有限责任公司取得了北京市工商行政管理局海淀分局核发的《企业法人营业执照》，载明公司名称为北京昔瀚物业管理有限责任公司。
4、保福资产第三次变更公司名称、第二次股权转让、第一次变更经营范围日，北京昔瀚物业管理有限责任公司取得了北京市工商行政管理局海淀分局核发的编号为（京海）名称变核（内）字【2014】第0003181号《企业名称变更核准通知书》，核准公司名称变更为北京保福资产管理有限公司。
日，北京昔瀚物业管理有限责任公司召开股东会并决议：一、同意吸收新股东凤凰城集团，同意中经世纪将其持有的北京昔瀚物业管理有限责任公司300万元出资额转让给凤凰城集团；二、同意修改公司章程。
同日，中经世纪有限与凤凰城集团就上述股权转让签订了《出资转让协议书》。
日，北京昔瀚物业管理有限责任公司取得了北京市工商行政管理局海淀分局核发的《企业法人营业执照》，载明公司名称为北京保福资产管理有限公司。
本次股权转让后，北京昔瀚物业管理有限责任公司的股权结构如为：
单位：万元
凤凰城集团
5、保福资产第三次股权转让
日，保福资产召开股东会并决议：一、同意变更股东，同意凤凰城集团将其持有的保福资产300万元出资额转让给中经世纪有限；二、同意吸收新股东中经世纪有限；三、同意修改公司章程。
日，凤凰城集团与中经世纪有限就上述股权转让签订了《出资转让协议书》。
日，保福资产取得了北京市工商行政管理局海淀分局核发的
本次变更后的《企业法人营业执照》。
本次股权转让后，保福资产的股权结构如为：
单位：万元
6、保福资产第四次股权转让
日，保福资产召开股东会并决议：一、同意股权变更，中经世纪有限将其持有的保福资产300万元出资额转让给凤凰城集团，转让价格为每股1元；二、同意吸收新股东凤凰城集团；三、同意修改公司章程。
同日，中经世纪有限与凤凰城集团就上述股权转让签订了《出资转让协议书》。
日，保福资产取得了北京市工商行政管理局海淀分局核发的本次变更后的《企业法人营业执照》。
本次股权转让后，保福资产的股权结构如为：
单位：万元
凤凰城集团
七、公司董事、监事、高级管理人员及核心业务人员基本情况
（一）公司董事基本情况
公司本届董事会由五名董事构成：各位董事均于日由公司创立大会选举产生，任期三年。
1、陈云峰先生
董事长，任期三年，起任日期为日。汉族,中国国籍,无境外永久居留权,1970年5月出生。1988年9月至1992年7月，就读于中国人民大学会计学专业，本科毕业，获得学士学位。
1992年7月至1993年6月，任外交部财务司外事经费处公务员；1993年6月至1994年12月，筹备北京中银信咨询有限责任公司；1994年12月至1996年6月，任北京中银信咨询有限责任公司经理；1996年7月至今，任凤凰城集团执行总裁；日至今，任中经世纪董事长。
2、周明德先生
董事，任期三年，起任日期为日。简历详见“第一节基本情况”之“四、控股股东、实际控制人及其他股东情况”之“（二）控股股东及实际控制人基本情况”。
3、于惠娟女士
董事，任期三年，起任日期为日。汉族,中国国籍,无境外永久居留权,1968年11月出生，1984年9月至1987年7月，就读于河南开封第二职业中专学校，中专毕业。
1987年7月至1999年8月，任开封市第二人民法院职员；1999年8月至2005年11月，任北京博济元昕经贸发展有限公司财务经理；2005年1月至2008年6月，任凤凰城集团财务部会计；2008年6月至2012年4月，任中经世纪财务部经理、副总经理，2012年5月至今，任中经世纪总经理；日至今，任中经世纪董事。
4、李学青先生
董事，任期三年，起任日期为日。汉族，中国国籍，无境外永久居留权，1967年6月出生，1985年9月至1989年9月，就读于北京建筑工程学院工业与民用建筑系，本科毕业，获得学士学位。
1989年9月至1992年12月，任北京建工集团一建公司技术员；1993年1月至1995年12月，任北京市海淀区政府干部；1996年1月至1999年12月，任海淀区青龙桥街道联社（信远建筑公司）常务副总经理；2001年1月至今，任凤凰城集团副总裁；日，任中经世纪董事。
5、阎维杰先生
董事，任期三年，起任日期为日。汉族，中国国籍，无境外
永久居留权，1955年2月出生，1999年9月至2005年5月，就读于北方交通大学产业经济学专业，博士毕业。
1983年8月至1993年4月，任北京广播电视大学教务处长；1993年5月至2003年9月，任中国人民银行营业管理部建行处处长；2003年10月至2010年6月，任中国银监会北京银监局调研员；2010年7月至2010年9月，退休在家；2010年10月至今，任凤凰城集团金融投资部总经理；日至今，任中经世纪董事。
（二）公司监事基本情况
公司本届监事会由三名监事构成，其中张家芳为职工代表大会选举的职工监事，其他监事均由公司创立大会选举产生。
1、韩红英女士
监事会主席、职工代表监事，任期三年，起任日期为日。汉族，中国国籍，无境外永久居留权，1970年6月出生，1988年9月至1992年7月，就读于中国人民大学会计系，本科毕业，获得学士学位；1992年9月至1995年7月，就读于中国人民大学会计系，研究生毕业，获得硕士学位。
1996年10月至今，任凤凰城集团副总裁；2016年3月至今，任中经世纪监事会主席。
2、王志惠女士
监事，任期三年，起任日期为日。汉族，中国国籍，无境外永久居留权，1971年2月出生，1989年10月至1993年7月，就读于中国人民大学会计学专业，本科毕业，获得学士学位。
1993年7月至1997年4月，任首钢电子仪器仪表公司会计；1997年4月至今，任凤凰城集团财务副总监；2016年3月至今，任中经世纪监事。
3、张家芳女士
职工代表监事，任期三年，起任日期为日。汉族，中国国籍,无境外永久居留权，1964年6月出生，1980年9月至1983年7月，就读于北京六一中学，高中毕业。
1983年6月至1984年11月，任北京橡胶一厂工人；1984年12月至1988年7月，任北京照明器材厂工人；1988年8月至2003年3月，任北京科海高技术（集团）有限公司职员；2003年4月至2008年9月，任北京吉日古商贸有限公司会计；2008年10月至今，任中经世纪财务部经理；2016年3月至今，被选为中经世纪职工代表监事。
（三）公司高级管理人员基本情况
1、于惠娟女士
总经理，聘期三年，起任日期为日，简历详见“第一节基本情况”之“七、公司董事、监事、高级管理人员及核心业务人员基本情况”之“（一）公司董事基本情况”。
2、彭志芳女士
财务总监，聘期三年，起任日期为日。汉族，中国国籍，无境外永久居留权，1981年3月出生，1999年9月至2003年6月，就读于湖南大学会计学专业，本科毕业，获得学士学位；2006年9月至2008年6月，就读于中国人民大学会计学专业，研究生毕业，获得硕士学位。
2008年7月至2010年1月，任北京燕西文化发展有限公司会计；2010年2月至2016年1月，任凤凰城集团财务部经理；日至今，任中经世纪财务总监。
3、杨冬燕女士
董事会秘书，聘期三年，起任日期为日，汉族，中国国籍，无境外永久居留权，1970年1月出生。1988年9月至1992年7月，就读于中国人民大学会计系，本科毕业，获得学士学位。
1992年7月至1994年1月，任外经贸部计算中心会计；1994年2月至1999年1月，任利安达会计师事务所审计部门经理助理；1999年2月至2002年11月，任中天会计师事务所审计部经理；2002年12月至2007年6月，任中鸿信建元会计师事务所审计部经理；2007年7月至2008年10月，任中瑞岳华会计师事务所审计部经理；2008年11月至2016年2月，任凤凰城集团有限公司财
务总监；日至今，任中经世纪董事会秘书。
（四）公司核心业务人员基本情况
1、陈洁女士
汉族，中国国籍，无境外永久居留权，1981年1月出生，1999年9月至2003年7月，就读于南京理工大学土木工程专业，本科毕业，获得学士学位。
2003年7月至2004年9月，任北京韩建集团有限公司办公室主任；2004年10月至2009年4月，任北京新凤凰城房地产开发有限公司工程部经理；2009年5月至今，任中经世纪云中心经理。
2、陈倩女士
汉族，中国国籍，无境外永久居留权，1976年10月出生，2001年9月至2004年7月，就读于北京石油化工学院，大专毕业。
2000年至2008年8月，任北京华野物业管理有限公司客服主管；2004年8月至2008年9月，任北京圆都物业管理有限公司客服经理；2008年10月至今，任中经世纪燕西台中心副经理。
3、陈唯群先生
汉族，中国国籍，无境外永久居留权，1967年1月出生，1985年9月至1988年7月，就读于北京经济学院，大专毕业。
1991年6月至1997年1月，任中国大饭店消防主管；1997年3月至2003年8月，任北京凤凰城房地产开发公司办公室主任；2003年8月至今，中经世纪经贸中心副经理、中经世纪天津分公司副经理。
4、芦东升先生
汉族，中国国籍，无境外永久居留权，1962年12月出生，1992年9月至1996年7月，就读于北京联合大学建材轻工学院微机应用与测控专业，大专毕业。
1998年10月至2009年3月，任光大物业管理有限责任公司工程主管；2009年4月至今，任中经世纪工程主管。
5、庾忠军先生
汉族，中国国籍，无境外永久居留权，1969年3月出生，1989年9月至1993年7月，就读于北京工业大学无机材料专业，本科毕业，获得学士学位。
1993年8月至1998年5月，任北京建工集团材料公司科员；1998年5月至2004年2月，任联想集团电脑公司客服部主管；2004年3月至2009年2月，任方正科技电脑有限公司经理；2010年4月至今，任中经世纪科贸中心副经理。
（五）公司董事、监事、高级管理人员持股情况
直接持有本公
折算成持有本公
间接持股企业
司股份份额
司股份份额
凤凰城集团
凤凰城集团
凤凰城集团
八、公司最近两年主要会计数据和财务指标
资产总计（万元）
股东权益合计（万元）
归属于申请挂牌公司的股东权益合计（万元）
每股净资产（元）
归属于申请挂牌公司股东的每股净资产（元）
资产负债率（母公司）
流动比率（倍）
速动比率（倍）
营业收入（万元）
净利润（万元）
归属于申请挂牌公司股东的净利润（万元）
扣除非经常性损益后的净利润（万元）
归属于申请挂牌公司股东的扣除非经常性损
益后的净利润（万元）
毛利率（%）
净资产收益率（%）
扣除非经常性损益后净资产收益率（%）
基本每股收益（元/股）
稀释每股收益（元/股）
应收帐款周转率（次）
存货周转率（次）
经营活动产生的现金流量净额（万元）
每股经营活动产生的现金流量净额（元/股）
注：除特别指出外，上述财务指标以合并财务报表的数据为基础进行计算。主要财务指标计算方法如下：（1）流动比率＝流动资产/流动负债、速动比率＝（流动资产-存货净额）/流动负债；
（2）资产负债率＝总负债/总资产；
（3）归属于申请挂牌公司股东的每股净资产=归属于申请挂牌公司股东的净资产/期末总股本；
（4）应收账款周转率＝营业收入/应收账款期初期末平均余额；
（5）存货周转率＝营业成本/存货期初期末平均余额；
（6）每股经营活动产生的现金流量＝经营活动产生的现金流量净额/期末总股本；
（7）净资产收益率和每股收益的计算公式均遵循《公开发行证券的公司信息披露编报规则第9号-净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010年修订）的有关规定；
九、与本次挂牌有关的中介机构
（一）主办券商
名称：招商证券股份有限公司
法定代表人：宫少林
住所：深圳市福田区益田路江苏大厦A座38-45层
联系电话：6
项目小组负责人：贾丽娟
项目小组成员：袁靖、陈有财、穆雅斌
（二）律师事务所
名称：北京大成（上海）律师事务所
机构负责人：王汉齐
住所：上海市浦东新区世纪大道100号上海环球金融中心24层
联系电话：021-
传真：021-
签字律师：徐智强、魏伟强
（三）会计师事务所
名称：北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
执行事务合伙人：王全洲
住所：北京市西城区裕民路18号北环中心2206
联系电话：010-
传真：010-
经办会计师：王永忻、安巍巍
（四）资产评估机构
名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司
法定代表人：赵向阳
住所：北京市西城区裕民路18号23层
联系电话：010-
传真：010-
经办评估师：张曼、黎军
（五）证券登记结算机构
名称：中国证券登记结算有限责任公司北京分公司
住所：北京市西城区金融大街26号金阳大厦5楼
法定发表人：王彦龙
电话：010-
（六）证券挂牌场所
名称：全国中小企业股份转让系统有限责任公司
住所：北京市西城区金融大街丁26号金阳大厦
法定代表人：杨晓嘉
电话：010-
一、业务情况
（一）主营业务
公司成立于1997年，是一家专注于物业管理的公司，具有国家二级物业管理资质。经过十几年的潜心发展，公司已初步发展成为一家综合型的物业服务企业。
（二）主要产品和服务
目前，公司共有10个项目服务中心，其中，北京地区7个，安徽地区2个，天津地区1个，在管物业收费面积约76万平方米，管理业态涵盖写字楼、商务公寓、别墅、住宅、产业园区。
公司提供的服务包括安全保障服务、保洁、绿化、电梯安装与维护、租赁、供暖、车位管理、装修管理等。
（三）公司的组织架构
公司主要部门及其主要职责如下：
受总经理委托，行使对公司经营管理活动全过程的质量管理权
限，承担执行公司规章制度、规程、工作指令责任和义务；制
品质管理部
定各部门服务标准、服务流程、服务质量检验标准，确定检验
与监督管理方式、组织质量管理培训、逐步推进公司经营管理
活动全过程的质量管理工作，对所承担的工作负责。
行政管理部主要负责公司人力资源、业务协调等职能，各中心
行政文员具体负责服务中心的行政管理、人事劳资、物品采购、
人事行政部
保管、各类档案、公共关系、各部门之间的协调，督察工作及
领导交办的其他工作。
主要负责公司财务系统管理、日常财务核算、财务预算分析、
税务核算管理等。
负责保障所管理物业区域内的人身安全、财务安全、交通安全、
客户的生活和工作秩序正常而进行的防盗、防火、防破坏、防
意外以及人为突发事故等一系列安全管理活动。负责物业区域
内的日常保洁、石材养护、杀虫服务、垃圾清运，小区绿化维
护等事宜。
客服部负责对客户的服务工作，为其提供方便、快捷、优质服
务，满足客户需求。
负责小区内各个公共设备设施、机电系统的设备运行、保养、
维修工作；负责业主各类报修、装修审核、巡视等工作。
（四）生产或服务的流程及方式
1、业主入住流程
2、客户装修流程
3、客户报修流程
4、客户投诉流程
5、客户回访流程
二、公司业务关键资源要素
（一）主要产品和服务的技术含量
1、强大的股东背景
公司控股股东凤凰城集团创始于1996年，是一家集金融投资、医药产业、房地产、体育产业和物业服务为一体的综合性集团公司。其房地产业拥有建设部颁发的房地产开发一级资质，开发包括写字楼、产业园、住宅、公寓、别墅、网球中心、高尔夫球场等诸多产品类型，开发建设总面积已达280万平方米。
具有深厚行业背景的强大股东能够为公司的业务拓展、战略发展等诸多方面提供强有力的支持，有利于公司平稳快速发展。
2、丰富的管理经验和良好的品牌形象
公司成立于1997年，目前管理面积超过76万平方米，管理的业态涉及写字楼、商务公寓、别墅、住宅、产业园区等。目前，公司进入物业管理行业将近20年，累积了丰富的行业管理经验，同时也初步树立了以“服务无止境润物细无声”为企业宗旨、以“关心客户感受关注服务细节”为工作作风的良好品牌形象。
（二）主要无形资产情况
截至本公开转让说明书签署日，公司的知识产权均为本公司所有，不存在任何权属纠纷。
公司及下属子公司不存在拥有注册商标的情形。
www.zhongjingwy.com
（三）经营许可和资质情况
证书编号/注册编码
被许可单位
物业服务企业资质
京物企资二【2010】第0016
供热备案登记
京（昌锅）号字第Q158号
供热备案登记
京（海）字第D008号
北京市公共停车场
经营备案证
北京市公共停车场
经营备案证
北京市公共停车场
经营备案证
北京市公共停车场
经营备案证
（四）特许经营权情况
截至本公开转让说明书披露之日，公司不存在特许经营权。
（五）主要固定资产情况
公司的固定资产主要包括办公设备、运输设备、电子设备及其他。截至日，公司的固定资产状况如下表所示：
770,174.00
242,274.90
527,899.10
745,422.00
400,111.46
345,310.54
电子设备及其他
1,529,189.00
647,588.54
881,600.46
截至日，公司的主要固定资产明细如下所示：
固定资产名称
奥德赛牌HG6482BAC5A
220,000.00
208,388.88
马自达6CA720IKT3
175,723.00
139,114.04
丰田牌GTM7200GB
163,800.00
110,633.25
江淮牌HFCG5
119,000.00
卡罗拉丰田TV7167GL-I5
捷达FV7160CIFE
华晨金杯SY6483W1B
停车收费系统
（六）员工情况
截至日，公司及其分公司共有员工558名，年龄、司龄、学历及任职分布如下所示：
1、年龄结构
公司员工平均年龄42岁，各年龄段人员及占比如下表所示：
2、学历结构
公司员工员工学历结构如所示：
3、任职分布
公司员工主要集中在客服部、保洁、安保部及工程部门，员工部门分布结构如下所示：
人事行政部
三、公司业务经营情况
（一）公司收入结构
公司是一家专注于物业管理的公司，收入结构具体如下：
物业服务收入
41,879,451.29
39,558,337.82
供暖费收入
5,078,832.92
5,170,843.53
3,243,860.70
3,392,698.57
车位管理费收入
2,893,988.77
1,872,378.90
维修等有偿服务
2,217,674.67
1,413,803.57
装修管理收入
1,219,012.45
713,455.18
1,848,890.71
1,051,541.90
58,381,711.51
53,173,059.47
公司自设立以来，提供物业服务一直为公司的核心业务，在主营业务收入中占比较大。由于北京北小区为中经世纪集中供暖，因此产生了供暖费收入；租赁收入主要是指出租物业管理用房的闲置空间收入；车位管理费收入是指业主或者使用人缴纳的车位运营维护收入；维修收入是指为业主提供的临时、有偿的维修服务收入；装修管理收入为物业公司为业主在装修期间提供的现场看护、垃圾清运等一次性收入；其他收入包括广告管理收入、电信网络服务收入以及其他零星收入。
（二）公司的主要原材料及前五名供应商情况
1、公司的原材料状况
公司主要是提供物业管理服务，不直接涉及相关产品生产环节，对外采购物品或服务主要是能源、保洁服务、物业维护所需材料以及维修服务等。报告期内，供应商供应情况良好。
2、公司前五名供应商采购情况
（1）2015年前五名供应商采购情况
占年度采购总额
供应商名称
北京市燃气集团有限责任公司
5,034,711.00
杰庄臣（北京）保洁服务有限公司
840,000.00
北京城五工程建设有限公司
681,000.00
北京开鹏装饰设计有限公司
622,029.00
北京杰创世纪科技发展有限责任公司
490,470.00
前五名供应商合计
7,668,210.00
（2）2014年前五名供应商采购情况
占年度采购总额
供应商名称
北京市燃气集团有限责任公司
4,078,796.42
杰庄臣（北京）保洁服务有限公司
840,000.00
北京城五工程建设有限公司
433,196.00
北京昌顺绿洲服务有限公司
348,000.00
北京怡和创业建筑装饰工程有限责任公司
298,977.00
前五名供应商合计
5,998,969.42
报告期内，公司未存在对单一供应商采购超过50%情形，未存在对供应商的重大依赖，公司不会因此而产生重大经营风险。
公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员以及主要关联方或持有本公司5%以上股份的股东与公司报告期内的前五名供应商均不存在任何关联关系。
（三）公司的主要消费群体及前五名客户情况
1、公司产品的主要消费群体
公司主要是为客户提供物业管理服务、物业租赁等，主要客户群体是业主和物业租赁者等。
2、公司前五名客户销售情况
（1）2015年前五名客户销售情况
占年度销售总额
北京福泉投资有限公司
3,415,442.28
天津海泰凤凰城置业有限公司
2,150,680.81
工业和信息化部电信传输研究所
818,288.88
合肥凤凰城房地产开发有限公司
770,224.30
保福（北京）科技园投资开发集团有限公司
701,660.41
7,856,296.68
（2）2014年前五名客户销售情况
占年度销售总额
北京福泉投资有限公司
1,303,805.89
占年度销售总额
合肥凤凰城房地产开发有限公司
1,055,830.66
工业和信息化部电信传输研究所
818,288.88
北京新凤凰城房地产开发有限公司
685,844.16
保福（北京）科技园投资开发集团有限公司
615,182.20
4,478,951.79
公司不存在对单一客户的销售比例超过当期营业收入50%的情况，公司主要客户群体较为分散，未形成对某一单个客户的严重依赖，不会因此产生重大经营风险。
除工业和信息化部电信传输研究所为业主外，公司前五大客户为公司控股股东直接、间接控制或者施加重大影响的企业。公司主要为控股股东凤凰城房地产开发集团及下属公司所开发的住宅及商业地产项目提供物业经营管理服务，由于部分房产尚未交付业主，根据《物业管理条例》，房地产开发商需要对已经由物业接管的空置房缴纳物业服务费，并且由于该部分金额较大，因此集中成为公司的前五大客户。
（四）报告期内对重大业务合同履行情况
经核查，公司与物业服务相关的重大业务合同均正常履行，并且不存在纠纷情况。与前五大签订的无确定金额的前期物业合同全部披露，10万元及以上的采购合同全部披露。
1、采购合同
供应商名称
北京城五工程建设有限公司
电梯维修保养
102,000.00
北京城五工程建设有限公司
电梯维修保养
102,000.00
北京城五工程建设有限公司
电梯维修保养
132,600.00
北京城五工程建设有限公司
电梯维修保养
132,600.00
北京城五工程建设有限公司
电梯维修保养
120,000.00
北京城五工程建设有限公司
电梯维修保养
102,000.00
北京昌顺绿洲服务有限公司
348,000.00
北京昌顺绿洲服务有限公司
348,000.00
供应商名称
杰庄臣（北京）保洁服务有
840,000.00
北京开鹏装饰设计有限公司
184,031.00
北京杰创世纪科技发展有限
111,650.00
北京杰创世纪科技发展有限
222,3795.00
北京杰创世纪科技发展有限
155,025.00
北京开鹏装饰设计有限公司
200,000.00
北京开鹏装饰设计有限公司
172,998.00
杰庄臣（北京）保洁服务有
840,000.00
北京开鹏装饰设计有限公司
184,031.00
北京国联政通通信科技有限
基站用地租赁
150,000.00
中山市茗森纺织有限公司
135,164.00
北京元匠园林工程有限公司
506,000.00
北京优派服装有限公司
北京怡和创业建筑装饰工程
139,140.00
北京怡和创业建筑装饰工程
146,900.00
北京杰创世纪科技发展有限
155,025.00
北京怡和创业建筑装饰工程
129,750.00
2、销售合同
宁波驰众广告有限公司
楼宇信息化
160,000.00
驰众广告有限公司
288,000.00
驰众广告有限公司
楼宇信息化
225,000.00
驰众广告有限公司
电梯广告合同
198,000.00
驰众广告有限公司
100,000.00
北京市海淀区人民法院
475,200.00
上海分众德峰广告传播有
楼宇信息化
225,000.00
中国电子财务有限公司
企业标牌安装
300,000.00
北京福泉投资有限公司
北京福泉投资有限公司
业主入住至业主大会召开
合肥凤凰城房地产开发有
至业主大会召开
天津海泰凤凰城置业有限
至业主大会召开
天津海泰凤凰城置业有限
至业主大会召
天津海泰凤凰城置业有限
至业主大会召开
天津海泰凤凰城置业有限
至业主大会召开
天津海泰凤凰城置业有限
至业主大会召开
天津海泰凤凰城置业有限
至业主大会召开
保福（北京）科技园投资
至项目全部竣
开发集团有限公司
北京新凤凰城房地产开发
工业和信息化部通信计量
至业主大会召开
工业和信息化部电信传输
消防增容等
130,000.00
工业和信息化部电信传输
120,000.00
保福融资担保有限公司
487,640.00
北京鑫广祥通网络科技有
100,000.00
北京盛泰利民商店
130,000.00
吉林省豫王健能实业股份
196,220.00
北京共图伟业科技发展有
200,000.00
限责任公司
四、公司商业模式
公司主要是向客户提供综合的物业管理服务，通过向业主提供物业管理区域
内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务，来获取物业服务费的收入，同时，公司还依托物业管理为业主提供租赁、供暖、装修管理等有偿服务。
公司以“服务无止境润物细无声”为企业宗旨，以“关心客户感受关注服务细节”为工作作风，努力创造一个注重物业服务品质、富有社会责任感的企业。
五、所处行业基本情况
（一）行业概况
1、行业基本情况
（1）行业概况
物业管理是指物业管理人受物业所有人或使用人的委托,运用现代管理与服务技术,依据物业管理委托合同,对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理,为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务,创造安全方便的居住和工作环境,提高物业的使用价值和经济价值。
根据证监会颁布的《上市公司行业分类指引》（2012年修订），物业管理属于“K70房地产业”；根据《国民经济行业分类》（GB/T），物业管理属于“房地产行业（K70）”下中的“物业管理（K7020）”。
（2）行业发展历程
我国物业管理萌芽于上世纪八十年代初，起步于九十年代，本世纪初开始在全国范围内得以全面快速的发展和推进。
20世纪80年代以前，我国广大居民住房产权主要是属于政府房管部门、企事业单位和政府机关所有。居民住户是房屋的承租者，交付房租享有房屋的使用权。政府房管部门或者企事业单位负责环境管理，包括绿化卫生垃圾和厕所管理等公共部分，列支相关费用。居委会街道办事处对居住环境管理承担组织责任。
随着我国改革开放的不断深入和经济的发展，我国逐步打破了单位单一投资建房模式，住宅市场等房地产行业步入了市场化的发展轨道，进而带动了物业管
理的发展。1981年，我国第一家物业管理公司-深圳市物业管理有限公司，标志着中国内地物业管理行业的诞生。
1994年，建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，将新建住宅小区全面纳入物业管理。1995年、1997年、1999年三次全国物业管理工作会议的召开，促进了物业管理在全国范围的快速发展。当前，物业管理越来越显示出广阔的市场发展前景，被誉为现代社会的“朝阳产业”，该行业目前处于“成长期”的快速发展阶段，物业管理的面积、企业数与从业人员数都在逐年增加，行业年营收规模超过3,500亿元。
2、行业管理体制和政策支持
（1）行业主管部门及监管体制
根据国务院公布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，即中华人民共和国住房与城乡建设部。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门协同监督，主要负责对物业服务收费进行监督。
中国物业管理协会是物业管理行业的行业自律性组织，它是经国家民政部批准并注册登记，具有社团法人资格的全国性社会团体。其主管部门为中华人民共和国建设部。行业协会的主要职能有协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策；协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议；协助政府组织、指导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进行业科技进步；代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议；组织制定并监督本行业的行规行约，建立行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象；进行行业内部协调，维护行业内部公平竞争；为会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务；组织开展对物业管理企业的资质评定与管理、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训工作；促进国内、国际行业交流和合作。
（2）行业主要法律法规及产业政策
建设部人事
《建设部关于实行物
对物业管理企业经理、部门经理
教育劳动司、 业管理企业经理、部门
智管理员实行岗位制度，规定
建设部房地
经理、管理员岗位培训 相关从业人员应学习的课程
持证上岗制度的通知》
规范物业管理企业财务行为，促
《物业管理企业财务
进企业公平竞争，加强财务管理
管理规定》
和经济核算
《建设部关于修订全
国物业管理示范住宅
各地对物业管理项目考评验收
小区（大厦、工业区） 是否设立“示范”、“优秀”两个档
标准及有关考评验收
次，对原标准进行了修改
工作的通知》
规范物业管理活动，维护业和物
《物业管理条例》
业管理企业的合法权益
规范前期物业管理招标投标活
《前期物业管招标投
动，保护招标投标当事人的合法
标管理暂行办法》
《建设部关于印发&业
规范业主大会的活动，保障民主
主大会规程&的通知》
决策，维护业主的合法权益
《关于印发物业服务
对物业经营管理服务的成本和
委、建设部
收费管理办法的通知》 支出以及收费进行了相关规范
加强对物业管理活动的监督管
《物业服务企业资质
理，规范物业管理市场秩序，提
管理办法》
高物业管理服务水平
鉴于住房专项维修基金资金所
有权及使用的特殊性，对房地产
《国家税务总局关于
国家税务总
主管部门或其指定机构、公积金
住房专项维修基金征
管理中心、开发企业以及物业管
免营业税问题的通知》 理单位代收的住房专项维修基
金，不计征营业税
物业管理企业向业主提供服务，
国家发改委、 《物业服务收费明码
应当按照本规定实行明码标价，
标价规定》
标明服务项目、收费标准等有关
《建设部关于印发&业
推动建立业主自我管理与自我
主临时公约（示范文
约束的机制，维护全体业主的共
本）&的通知》
政府价格主管部门制定或者调
《物业服务定价成本
整实行政府指导价的物业服务
委、建设部
监审办法（试行）》
收费标准，对相关物业服务企业
实施定价成本监审
建设部、财政
《住宅专项维修资金
商品住宅、售后公有住房住宅专
管理办法》
项维修资金的交存、使用、管理
和监督的管理办法
《建设部关于修改&物
业管理企业资质管理
对原管理办法进行了修改
办法&的决定2007》
《最高人民法院关于
对于人民法院予以支持和不予
最高人民法
审理物业服务纠纷案
支持的相关情况及试用法律进
件具体应用法律若干
问题的解释》
住房和城乡
《业主大会业主委员
规范业主大会和业主委员会的
会指导规则》
住房和城乡
规范物业承接查验行为，加强前
《物业承接查验办法》
期物业管理活动的指导和监督
《服务业发展“十二
大力发展生活性服务业
五”规划》
《关于加快发展生活
国务院办公
加快发展生活性服务业、促进消
性服务业促进消费结
费结构升级
构升级的指导意见》
3、行业进入壁垒
（1）市场准入壁垒
2004年制订的《物业管理企业资质管理办法》（后更名为《物业服务企业资质管理办法》）规定，根据注册资本、专业人员数量、物业管理经验、物业管理水平，物业服务企业资质分为三个等级，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目，二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。因此，注册资本、专业人员数量、物业管理经验、物业管理水平任一方面的欠缺都将导致新进入者不能取得相应资质，从而构成其承接业务的障碍。
（2）品牌壁垒
随着人们生活水平的提高，人们对于物业管理服务的质量也提出了更高的要求。对于相同的专业物业服务，具有品牌优势的物业管理服务企业往往是业主的优先选择。知名企业品牌需要具有较长的经营年限和良好的市场口碑，是企业获得优质业务的保障，也是新进入者短期内难以逾越的壁垒。
（3）专业化服务壁垒
现代物业管理行业，正在向专业化转型，不同物业服务企业提供的专业服务不同，如行业细分有商业写字楼物业，办公写字楼物业，住宅小区物业，高校、医院后勤物业等。能够提供不同的专业化服务是物业服务行业壁垒之一。
4、行业周期性、季节性、区域性特征
（1）周期性
一般意义上讲，物业管理行业与房地产行业发展密切相关，由于房地产行业具有较强的周期性。所以，物业管理行业也具有较强的周期性特征。
（2）区域性
房地产行业的发展与相应区域的经济社会发展情况密切相关，具有较强的区域性特征。因而，物业管理行业的发展也呈现出一定的区域性。
（3）季节性
根据中国人民大学公共管理学院郑华发表于2008年的《我国房地产市场季节性的实证研究》，房地产市场存在明显的季节性。鉴于物业管理行业与房地产开发行业的关系，物业管理行业具有一定的季节性特征。
5、影响行业发展的有利和不利因素
（1）有利因素
第一，国家政策的大力支持
2012年召开的十一届全国人民代表大会第五次会议《政府工作报告》中提出，要“大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业。日国务院颁发的《服务业发展“十二五”规划》明确提出要大力发展生活性服务业。
日，国务院办公厅出台了《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》进一步指出，要加快发展生活性服务业、促进消费结构升级。国家政策的大力支持有利于推动行业快速、健康发展。
第二，持续提高的城市化率
相较于发达国家80%左右的城市化率，我国城市化水平仍然处于较低水平。
根据中国社科院发布的《宏观经济蓝皮书》中预测，到2015年，中国的城市化率为52.28%，2020年为57.67%，2030年为67.81%。此外，随着居民可支配收入不断提高，物业服务消费意识也不断增强，越来越看重物业服务品质。
城市化进程的持续推进和消费升级将不断增加城市物业管理服务业的市场空间，为物业管理行业持续增长奠定了坚实基础。
（2）不利因素
第一，市场格局散而乱
当前，国内物业管理普遍存在着“谁开发，谁管理”的情景，通常是由商品房开发商下属的物业管理公司负责经营。2014年，全国注册房地产开发商6万多家，物业服务企业约10.5万家，物业服务百强企业在管面积仅占全国总在管面积的10.6%。很多开发商只顾卖新房，而忽略物业管理，下属物业公司更是经营理念滞后，管理方式粗放，服务意识差，无法满足消费者对高质量生活的要求。
这种行业现状不利于物业管理行业持续、健康发展。
第二，高端经营管理人才匮乏
国内高端物业管理行业人才稀缺，熟悉行业特点，善于行业经营的高级管理人才处于供不应求的局面，相关人才的匮乏限制了国内物业管理企业经营模式的转变和经营规模的扩大。
（二）市场规模
作为国民经济实际上的支柱产业，房地产住宅供给量呈稳定增长趋势，2013年达115,722.69万平方米。
数据来源：wind
房地产行业的持续快速发展，为物业管理行业的稳定发展起到了有力的支撑。截至2014年底，全国物业管理行业年营业收入超过3500亿元，31个省市自治区物业总管理面积约为164.5亿平方米，物业服务企业约100.5万家，从业人员约711.2万人，相比2012年分别增长了约13.5%、48%和16.2%。
数据来源：2015年全国物业管理行业发展报告
（三）行业基本风险
1、行业发展风险
公司是一家致力于物业管理的公司，将会受到来自于房地产行业发展中不确定因素的影响。历经数十年的快速发展，房地产已经进入了白银时代。如果公司不能良好地把握行业发展趋势，可能错失行业重大发展机会。
2、政策风险
物业管理是与国计民生密切相关的行业，政府出台了一系列有关物业管理行业的政策法规。2003年6月颁布了《物业管理条例》，2004年3月出台了《物业管理企业资质管理办法》，该等政策对物业管理企业做出了规范性要求，如若企业未达到相关要求，不仅可能受到处罚，也会对企业的正常经营造成一定的影响。
3、开发商依赖风险
当前，国内物业管理普遍存在着“谁开发，谁管理”的情景，物业的管理通常是由房产开发商下属的物业管理公司负责经营。这种现状使得物业管理公司对与之关联的房地产开发商存在一定程度的依赖。如果开发商在楼宇工程质量、销售管理等方面存在问题，可能会对相应的物业管理公司的经营产生一定的不利影响。
（四）公司面临的主要竞争状况
1、公司在行业中的竞争地位
目前，物业管理行业方兴未艾，涉足物业管理的上市公司众多。公司部分竞争对手如下：
股份代码835345，成立于2006年1月，物业在管面积约634.28万平方米。
股份代码833440，成立于1995年，是一家以公共物业管理为主的物业管理
数据来源：公开资料整理
目前，公司在北京地区有七个项目服务中心、天津一个项目服务中心、安徽二个项目服务中心，物业管理的业态涉及写字楼、商务公寓、别墅、住宅、产业园区等，公司物业管理区域面积已达76万平方米。
随着公司向三四线城市拓展业务等战略的稳步实施，公司物业管理规模将稳
步增加、服务品质将持续提升，进一步确立公司在行业内的竞争优势。
2、自身的竞争优势
（1）强大的股东背景
公司控股股东凤凰城集团创始于1996年，是一家具有优秀成长性的集金融投资、医药产业、房地产、体育产业和物业服务为一体的综合性集团公司。其房地产业拥有建设部颁发的房地产开发一级资质，开发包括写字楼、酒店、科技园、住宅、公寓、别墅、网球中心、高尔夫球场等诸多产品类型，开发建设总面积已达280万平方米。
具有深厚行业背景的强大股东能够为公司的业务拓展、战略发展等诸多方面提供强有力的支持，有利于公司平稳快速发展。
（2）良好的品牌形象和丰富的管理经验
公司成立于1997年，目前管理面积超过76万平方米，物业管理的业态涉及写字楼、商务公寓、别墅、住宅、产业园区等。将近20年的行业管理经验树立了公司以“服务无止境润物细无声”为企业宗旨，以“关心客户感受关注服务细节”为工作作风的良好品牌形象。
3、自身的竞争劣势
随着公司业务的拓展和规模的扩大，以及客户对服务的要求越来越高，公司在销售拓展、市场研究、线下培训等方面的人才储备不足，未来公司要加强对现有人才综合素质的培养，并积极引进具有资深行业背景的优秀人才。
（五）公司未来发展计划
本发展战略是公司在当前经营状况和市场经济环境下，对可预见的将来做出的计划和安排。公司不排除根据经济形势变化和经营实际状况对本业务发展规划进行修正、调整和完善的可能性。
1、公司战略
（1）公司使命：
达到物业行业的领先标准，以“服务无止境润物细无声”为企业宗旨，以“关心客户感受关注服务细节”为工作作风，努力创造一个注重物业服务品质、富有社会责任感的企业。
（2）公司的发展愿景：
倾力打造“中经世纪”服务品牌，致力于成为规模经营与效益显着、服务资源与资产结构优良的物业服务企业，成为物业服务产业的品牌公司。
形成四大核心竞争力：优秀的企业文化和价值观、富有活力和成长性的员工团队、极具鲜明特色的服务品质、可持续发展的经营模式。
2、公司经营目标
公司要加快市场化发展进程，通过不断提升服务内涵增强客户口碑传送，通过打造具有鲜明特色的服务产品树立服务品牌影响，从而通过品牌不断创造价值。
（1）市场范围：目前，公司在北京地区有七个项目服务中心、天津一个项目服务中心、安徽二个项目服务中心，物业管理的业态涉及写字楼、商务公寓、别墅、住宅、产业园区等，物业管理面积已达到76万平米。未来3-5年，公司将继续以北京为中心，加强对天津、安徽等地项目的投入，积极开拓北京以外市场，实现业务类型对不同覆盖经济发展地区的覆盖。
（2）盈利能力：公司在未来的3-5年内实现利润逐年增长，在今后的经营中要适时解决收入结构单一的问题，走规模化和经营多元化的道路，发展高端物业管理，形成品牌优势。
（3）管理服务能力：在未来的3-5年内晋升为拥有全国一级物业管理资质的物业管理企业