轻轨现房 单价9000 层高5米1跃层两房 总价41万。
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房屋户型：
建筑面积：40平方米
房屋朝向：南北
所在楼层：高层(共18层)
房屋单价：9000 元/m?
参考首付：
参考月供：
装修程度：精装修
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公积金贷款
商业贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。
公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。
是指所贷款的额度总额占房款总额的比例。按揭成数=贷款的额度/房款总额
税费由营业税、个人所得税、契税等构成。具体税费因房
源不同有差异，详情请咨询经纪人。
参考首付：10.80万&(&0成&)
贷款金额：25.20万&(&成&)
支付利息：万&(&利率%&)
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Copyright&&&&www.anjuke.com&All Rights Reserved&&&尤其是国际城项目使得金大地在合云顶项目
时间： 20:20:47
敬呈：安徽省金大地房屋开发有限公司&&&&：[2006]GW72&&&&金大地政务新区取地可行性研究&&&&版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。&&&&2006.12&&&&&&&&项目研究的工作阶段划分&&&&&&&&&&&&&&&&2007&&&&第一阶段市场调研&&&&项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈&&&&第一阶段取地策略研究&&&&项目界定及研判问题结构化分析宏观市场及房地产市场分析与预测案例借鉴和分析根据收益要求和财务风险进行经济测算取地策略发展方向研究&&&&第二阶段整体定位及物业发展建议&&&&本报告是严格保密的。&&&&2&&&&&&&&报告结构&&&&1234项目简介项目简介城市宏观经济背景、区域格局简介城市宏观经济背景、区域格局简介土地一级市场土地一级市场客户问题客户问题客户问题分析梳理与客户问题分析梳理与研究思路研究思路根据收益要求与财务根据收益要求与财务风险评估拿地可行性风险评估拿地可行性回顾：项目运作模式推荐回顾：项目运作模式推荐&&&&本报告是严格保密的。&&&&5&&&&6&&&&3&&&&&&&&方案简述&&&&方案不考虑酒店建设酒店市场最易实现方案容积率3.5描述不考虑巨额的酒店财务风险，将项目风险降到最低考虑建设酒店并最后仅获得酒店市场风险市场风险最低功能纯住宅盈利-0.7亿前期获益3.3亿0开发强度8.52亿推荐1&&&&最后仅获得酒店&&&&6&&&&最后仅获得酒店，酒店兑现和持有经营难度大超过5的容积率远远高于在区域内整体小于3.5的容积率，不利于同类产品竞争既能保证产品品质，同时使单价更易实现，市场风险最低&&&&综合体&&&&11.7亿&&&&4&&&&最后获得酒店和15%的税后利润&&&&高容积率&&&&5~6&&&&使单价在现有市场自然发展下更易实现&&&&综合体功能&&&&2.85亿&&&&10.46亿&&&&3&&&&拿下南面50亩&&&&4&&&&稀释容积率，减少土地单价，相应减少风险&&&&以住宅功能为主，辅以商务功能&&&&3.14亿&&&&11.84亿&&&&2&&&&本报告是严格保密的。&&&&4&&&&&&&&1&&&&项目简介项目简介&&&&本报告是严格保密的。&&&&5&&&&&&&&项目区位——地处合肥政务新区，交通便利，北临合肥著名的天鹅湖，与新的市政府大楼隔湖相望，地理位置优越&&&&政务新区是合肥近年发展的热点区域，经4年的发展，本区域已被合肥人认为是老城区的一部分市政府于07年全面搬迁现有主干道全部修好,次要道路也基本完成,交通状况良好西边大部分住宅集中在07年下半年交房,届时整个区域的人气会有很大程度提升目前商业\生活配套大都在建全区共规划2个五星级酒店和1个四星级酒店,目前四星级酒店主体已完工,其他酒店已报批07年重点发展商业&&&&高新区&&&&天鹅湖酒店（在建，四星）住宅片区&&&&绿地五星级酒店、中高档写字楼（待建）市政府商业（待建）天鹅湖本项目&&&&老城区&&&&规划中的轻轨车站&&&&国际花都&&&&中学和医院（在建）&&&&新城国际中高档写字楼（在蓄客,未动工）&&&&古玩城(07年5月销售）、步行街、美食中心、公寓、酒店\写字楼（待建）&&&&住宅片区奥体中心&&&&经开区&&&&本报告是严格保密的。&&&&中央景观轴，科技主题公园（在建）&&&&6&&&&&&&&地块四至&&&&整个场地平整，周边环境较好&&&&祁门路&&&&107亩50亩&&&&潜山路&&&&本报告是严格保密的。&&&&7&&&&&&&&项目经济指标：项目经济指标：&&&&1.1.2.2.&&&&占地107亩，地价220万/亩，容积率上限为6占地107亩，地价220万/亩，容积率上限为6南边50亩，也在考虑范围内，地价180万/亩，容积率没有南边50亩，也在考虑范围内，地价180万/亩，容积率没有限制限制政府要求在107亩地块上建180米五星级酒店政府要求在107亩地块上建180米五星级酒店&&&&项目限制条件：项目限制条件：&&&&1.1.&&&&本报告是严格保密的。&&&&8&&&&&&&&金大地处于战略成长期，需要优良品质的项目储备&&&&&&&&金大地当前需要寻找使企业提升项目储金大地当前需要寻找使企业提升项目储备：备：&&&&云顶项目，尤其是国际城项目使得金大地在合云顶项目，尤其是国际城项目使得金大地在合肥站稳了脚跟，有了一定资金积累，也树立了肥站稳了脚跟，有了一定资金积累，也树立了形象，企业处于重要的成长阶段形象，企业处于重要的成长阶段金大地在合肥，当前没有储备用地。金大地在合肥，当前没有储备用地。&&&&1.1.&&&&2.2.&&&&&&&&1.1.&&&&项目地块为政务新区的标竿地块：项目地块为政务新区的标竿地块：&&&&位于政务新区最核心地段，与市政府隔湖相位于政务新区最核心地段，与市政府隔湖相望。望。有一线湖景有一线湖景&&&&2.2.&&&&项目地块条件初步符合企业发展需求，但需经过严格的财务风险与盈利能力评估，方能最终确定&&&&本报告是严格保密的。&&&&9&&&&&&&&2&&&&城市宏观经济背景、区域格局简介城市宏观经济背景、区域格局简介土地一级市场土地一级市场&&&&本报告是严格保密的。&&&&10&&&&&&&&整体经济背景及产业结构整体经济背景及产业结构&&&&合肥宏观经济背景—GDP与居民收入稳步上升，三次产业以第二产业制造业为主，第三产业结构以低端的批发零售业和交通运输业为主&&&&600&&&&合肥市区01-05GDP&&&&22%&&&&25.00%&&&&&&&&合肥市城市居民人均可支配收入14.00%&&&&12.50%12.00%10.60%9.00%6.70%410.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%&&&&卫生、教育、公共管理、信息产业劳动者收入最高&&&&GDP与居民可支配收入持续稳步上升三次产业结构中1次产业逐步下降，2次产业和3次产业稳中小幅上升第三产业结构以低端的批发零售业和交通运输业为主，高端第三产业的缺乏使合肥成为白领阶层缺失的城市第三产业人群中以金融、&&&&500&&&&21.70%17.90%&&&&20.00%&&&&400&&&&20000&&&&14.50%&&&&300&&&&16.00%&&&&15.00%&&&&10.00%200&&&&269&&&&100&&&&312&&&&382&&&&465&&&&548&&&&5.00%&&&&0&&&&0.00%&&&&2001&&&&2002&&&&2003&&&&2004&&&&2005&&&&100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%&&&&合肥市三次产业结构比&&&&0&&&&合肥第三产业各行业GDP&&&&交信通息产批业发零售&&&&卫公生共管理&&&&金融房地产&&&&科研&&&&教育&&&&2001&&&&2002&&&&2003&&&&2004&&&&2005&&&&其他&&&&本报告是严格保密的。&&&&11&&&&&&&&产业人口人均工资产业人口人均工资&&&&其中第三产业结构以低端的批发零售业和交通运输业为主，缺乏高端第三产业的白领阶层。三次产业中第三产业人群收入最高，其中从事金融、卫生、教育、公共管理、信息产业劳动者收入最高&&&&合肥第三产业各行业人口及人均工资&&&&&&&&人口月工资&&&&合肥第二产业各行业人口及人均工资&&&&2001000&&&&单位：千人元&&&&&&&&单位：人元&&&&&&&&信交息通产业批发金房融地产科研教育卫公共生管理其他&&&&10000&&&&工业&&&&建筑业&&&&市区人均GDP19512元&&&&城市居民人均城镇在岗职工城市居民人均城市居民居民恩城市居民人均消费支出格尔系数居住面积可支配收入人均工资（月）元%18.9m2&&&&房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性&&&&房价收入比小于4房价偏低&&&&本报告是严格保密的。&&&&合肥市2005年房价收入比以每户一家三口9.8&&&&房价收入比9～11房价平稳，上涨空间不大&&&&、购房面积约100平方米计算&&&&房价收入比12&&&&房价收入比4～9&&&&房价仍然有较大上涨潜力&&&&房价过高警戒线12&&&&&&&&合肥受05年宏观调控影响，房地产整体投资规模增幅下滑，住宅供给持续稳步上升，基本供需平衡，写字楼及商业性用房明显供过于求&&&&合肥房地产投资规模增幅下滑住宅供给继续上升，大盘化、郊区化趋势明显；销售增幅趋缓，市场销售周期拉长；由于宏观调控的作用，投资（投机）需求收缩，自住需求突显；房价涨幅趋缓，供需双方理性预期增强，供需矛盾有所缓解写字楼以及商业明显供过于求&&&&2005年合肥市市区房地产开发状况&&&&总量开发完成投资（亿元）施工面积（万m2）竣工面积（万m2）办公楼87519&&&&单位：万平住宅商业营业用房普通住房经济适用房别墅&&&&2315954&&&&&&&&1.317.913.6&&&&2.12320.7&&&&房地产市场投资总规模增长40%，增幅比上年回落15个百分房地产市场投资总规模增长40%，增幅比上年回落15个百分点，但仍高于全国平均增幅5个百分点。点，但仍高于全国平均增幅5个百分点。&&&&05年住宅、商业、写字楼供销面积&&&&411370&&&&06年住宅、商业性用房供销面积&&&&可售面积销售面积9330住宅商业471420&&&&25.313.7写字楼&&&&本报告是严格保密的。&&&&79&&&&37.5&&&&1000&&&&商业&&&&住宅&&&&数据来源：合肥统计年鉴及hffd.gov.cn网&&&&13&&&&&&&&城市现状城市现状&&&&各区域板块现状——城市开始由单一中心向多中心转变&&&&庐阳产业园区劳动密集型&&&&肥东新城物流、已承载不了新一轮经济发展，高新区综合功能开始逐渐分离居住\旅化工、行政功能IT业游\休闲\家电配套及高新科技产业区政务新区商务\会新行政文化中心，人气缺乏第二产业经济展功能&&&&第三产业经济&&&&老城区&&&&经济技术开发区第二产业聚集区&&&&热滨湖公点发新区共交展区通缺域乏&&&&巢湖&&&&本报告是严格保密的。&&&&14&&&&&&&&土地市场——07年城区内共出让2000亩住宅用地，高新区、经开区、政务区和滨湖新区各出让500亩，08年以后除了政务区外高新区、经开区和新站区未来都没有大规模的土地放量，滨湖区还有3500亩可供出让，明确了未来城南是城市主要发展方向&&&&未来城南是城市的主要发展方向滨湖新区总共可供出让的土地为5000亩远期除了政务区外，3大开发区远期没有大规模土地放量了500亩储备土地500亩未来主要土地出让区500亩&&&&本报告是严格保密的。&&&&2000亩&&&&500亩&&&&15&&&&&&&&宏观经济背景、区域格局和土地市场总结&&&&城市宏观经济背景：城市宏观经济背景：合肥以第二产业为主，第三产业以低端批发零售业为主，缺乏从事高端三产合肥以第二产业为主，第三产业以低端批发零售业为主，缺乏从事高端三产的白领阶层的白领阶层房地产市场：房地产市场：受05年宏观调控影响，房地产整体投资规模增幅下滑，住宅供给持续稳步上受05年宏观调控影响，房地产整体投资规模增幅下滑，住宅供给持续稳步上升，基本供需平衡，写字楼及商业性用房明显供过于求升，基本供需平衡，写字楼及商业性用房明显供过于求区域格局简介：区域格局简介：城市由单一中心城市向多中心城市转变，新一届政府主推滨湖新区城市由单一中心城市向多中心城市转变，新一届政府主推滨湖新区土地一级市场：土地一级市场：大量的土地储备集中在政务新区和滨湖新区，其中滨湖新区共5000亩土地放大量的土地储备集中在政务新区和滨湖新区，其中滨湖新区共5000亩土地放量，现已放量1000亩，明年准备放量200亩，城南是未来城市主要发展方向量，现已放量1000亩，明年准备放量200亩，城南是未来城市主要发展方向&&&&本项目是缺乏中产阶级的主流二线城市非热点发展区域取地可行性研究&&&&本报告是严格保密的。&&&&16&&&&&&&&3&&&&客户问题客户问题&&&&本报告是严格保密的。&&&&17&&&&&&&&客户提出的问题&&&&1.1.2.2.3.3.&&&&客户核心关注问题：项目本身客户核心关注问题：项目本身&&&&是否拿地？是否拿地？如果拿地这个地块合适的产品是什么？如果拿地这个地块合适的产品是什么？如果要做住宅，通过地价反算，希望容积率能做到6，如何解决这么高的容积率如果要做住宅，通过地价反算，希望容积率能做到6，如何解决这么高的容积率与产品品质之间的矛盾？与产品品质之间的矛盾？如何规避风险，打算将前期销售物业的销售额投入后期建酒店，酒店最后出售作如何规避风险，打算将前期销售物业的销售额投入后期建酒店，酒店最后出售作为整个项目的利润产品？为整个项目的利润产品？&&&&4.4.&&&&&&&&1.1.2.2.3.3.&&&&客户的其它疑问：合肥房地产市场客户的其它疑问：合肥房地产市场&&&&合肥房地产市场的形式不好，政务新区当前的房价是否虚高？合肥房地产市场的形式不好，政务新区当前的房价是否虚高？新政府主推滨湖新城，政务新区逐渐淡出舆论，政务新区前景如何？新政府主推滨湖新城，政务新区逐渐淡出舆论，政务新区前景如何？现在的市场，尤其政务新区，同质化严重，是否能用产品创新突破市场？如果可现在的市场，尤其政务新区，同质化严重，是否能用产品创新突破市场？如果可以该如何创新？以该如何创新？酒店后期该如何销售？目前了解的就是整售和产权酒店两种，该如何操作？酒店后期该如何销售？目前了解的就是整售和产权酒店两种，该如何操作？&&&&本报告是严格保密的。&&&&4.4.&&&&18&&&&&&&&4&&&&客户问题分析梳理与客户问题分析梳理与研究思路研究思路&&&&本报告是严格保密的。&&&&19&&&&&&&&问题的结构化梳理&&&&战略战略层面层面&&&&是否拿地？如果拿地，最优方向是什么？&&&&可以拿地&&&&不可以拿地&&&&……&&&&策略策略层面层面&&&&上述的最优方向如何落实？&&&&初步规划初步规划酒店如何看待酒店如何看待符合市场的产品符合市场的产品&&&&本报告是严格保密的。&&&&20&&&&&&&&研究方法&&&&是否拿地？&&&&根据收益要求与财务根据收益要求与财务风险评估拿地可行性风险评估拿地可行性基于基于住宅市场住宅市场公寓市场公寓市场写字楼市场写字楼市场商业市场商业市场&&&&如果拿地&&&&市场环境分析市场环境分析&&&&基于基于&&&&最优发展方向是什么？&&&&借鉴案例案例&&&&本报告是严格保密的。&&&&21&&&&&&&&5&&&&根据收益要求与财务根据收益要求与财务风险评估拿地可行性风险评估拿地可行性&&&&本报告是严格保密的。&&&&22&&&&&&&&拿地财务评估计算——采用市场最可能实现的风险最小的方案，评估其收益能力与酒店投资之间的差额&&&&&&&&根据世联的服务经验认为，五星级酒店是一个巨大的财务负担，那么我们首先根据世联的服务经验认为，五星级酒店是一个巨大的财务负担，那么我们首先考虑采用市场实现风险最小的方案所获得的盈利与酒店建设费用之间的差额来考虑采用市场实现风险最小的方案所获得的盈利与酒店建设费用之间的差额来初步判定拿地的可行性初步判定拿地的可行性&&&&根据房地产市场和政务区房地产市场，市场最可能实现的方案是纯住宅产品根据房地产市场和政务区房地产市场，市场最可能实现的方案是纯住宅产品区域内住宅产品容积率最高做到3.5，根据世联经验保证住宅品质的极限容积率也为3.5区域内住宅产品容积率最高做到3.5，根据世联经验保证住宅品质的极限容积率也为3.5根据市场分析，未来5年内本项目最可能实现住宅均价为4500根据市场分析，未来5年内本项目最可能实现住宅均价为4500&&&&1.1.2.2.3.3.&&&&市场最可能实现的方案是：容积率3.5，纯住宅产品，未来5年内最市场最可能实现的方案是：容积率3.5，纯住宅产品，未来5年内最可能实现的住宅均价为4500元/m22可能实现的住宅均价为4500元/m&&&&市场方面数据参加后面市场分析&&&&本报告是严格保密的。&&&&23&&&&&&&&按市场最可能实现的纯住宅物业计算，保证住宅品质的情况下，容积率达到区域内目前最高3.5，项目的盈利能力和如果要建酒店的资金缺口的价格敏感性分析&&&&销售收益净利润资金缺口&&&&2.793.3&&&&9.159.6610.17&&&&10.68&&&&11.19&&&&3.81&&&&4.32&&&&0.32&&&&0&&&&-10%&&&&-2-4&&&&-1.72&&&&-5%-1.21&&&&0&&&&-0.7&&&&-0.19+5%&&&&+10%&&&&?容积率：3.5，纯住?容积率：3.5，纯住&&&&-10％住宅单价总销售额净利润扣除酒店投资后的纯利润-1.72&&&&-5％-1.21&&&&.30-0.7&&&&+5％.81-0.19&&&&+10％.320.32&&&&24&&&&宅宅?总建筑面积：22.6?总建筑面积：22.6万平米万平米?销售周期：约3.8年?销售周期：约3.8年&&&&本报告是严格保密的。&&&&&&&&如果容积率做到区域内平均容积率2.5的情况下，本项目的盈利能力和酒店资金缺口&&&&销售收益净利润资金缺口&&&&108&&&&6.566.937.297.658.02&&&&6420&&&&-10%-5%0-2.3+5%-1.94+10%-1.57&&&&0.97&&&&1.34&&&&1.7&&&&2.06&&&&2.43&&&&-2-4&&&&-3.03-2.66&&&&?容积率：2.5，纯住?容积率：2.5，纯住&&&&-10％住宅单价总销售额净利润扣除酒店投资后的纯利润&&&&本报告是严格保密的。&&&&-5％-2.66&&&&.7-2.3&&&&+5％-1.94&&&&+10％-1.57&&&&25&&&&宅宅?总建筑面积：16.2?总建筑面积：16.2万平米万平米?销售周期：约2.7年?销售周期：约2.7年&&&&-3.03&&&&&&&&总结&&&&在实现价格4500的情况下纯盈利（亿）与酒店的资金缺口（亿）容积率3.53.30.7容积率2.51.72.3&&&&?市场风险最小的方案：容积率3.5，纯住宅?市场风险最小的方案：容积率3.5，纯住宅?在实施风险最小的方案下，前期纯盈利为3.3亿（已扣除?在实施风险最小的方案下，前期纯盈利为3.3亿（已扣除&&&&地价），与酒店资金缺口为0.7亿地价），与酒店资金缺口为0.7亿&&&&如果我们考虑将酒店纳入风险体系的情况如果我们考虑将酒店纳入风险体系的情况下，本项目保本的市场实现风险大小如何？下，本项目保本的市场实现风险大小如何？&&&&本报告是严格保密的。&&&&26&&&&&&&&拿地财务评估计算－销售物业的纯盈利全部用以抵偿地价和酒店投资&&&&1.1.&&&&计算原则：计算原则：&&&&酒店的除地价外全部投资4酒店的除地价外全部投资4亿，来自于前期97亩用地亿，来自于前期97亩用地开发的纯收益部分，将酒店开发的纯收益部分，将酒店开发风险降低。开发风险降低。107亩地价共2.35亿，全部107亩地价共2.35亿，全部由前期97亩用地开发收回由前期97亩用地开发收回&&&&2.35亿地价款酒店总造价销售物业用地2.35亿酒店用地&&&&2.2.&&&&&&&&1.1.2.2.&&&&限制与要求：限制与要求：&&&&无建设期限制无建设期限制在上述条件基础上，尽量提在上述条件基础上，尽量提高收益水平。高收益水平。&&&&本报告是严格保密的。&&&&27&&&&&&&&项目地块用地及建筑面积估算&&&&销售物业酒店&&&&5万建面37.8万平米97亩10亩&&&&建筑面积占地面积容积率总占地面积总建筑面积总容积率&&&&本报告是严格保密的。&&&&5.8万平米6&&&&7.5&&&&28&&&&&&&&酒店规模及造价的初步估算：300－500间客房，总建筑面积5万平米，总占地10亩，总投资4亿元人民币&&&&1.1.&&&&按180米高的五星级酒店估算其规模及造价：按180米高的五星级酒店估算其规模及造价：&&&&总高度180m，层高至少3.6m（考虑空调等管道安装），共50层，大堂一般三～五层挑总高度180m，层高至少3.6m（考虑空调等管道安装），共50层，大堂一般三～五层挑空，去掉其它配套设施楼层，可供客房使用楼层按40层计算空，去掉其它配套设施楼层，可供客房使用楼层按40层计算平层面积较为合适，这里取中值1300平米，总建筑面积初步估算65000平米，平层面积较为合适，这里取中值1300平米，总建筑面积初步估算65000平米，但国内的5星级酒店建筑面积一般不超过50000平米，因为造价太高。因此初步估算本项但国内的5星级酒店建筑面积一般不超过50000平米，因为造价太高。因此初步估算本项目酒店建筑面积50000平米。目酒店建筑面积50000平米。按行规，五星级酒店客房数在300-500间较为适宜，每间按平均50平米计，总面积约为按行规，五星级酒店客房数在300-500间较为适宜，每间按平均50平米计，总面积约为平米。平米。从经济投入角度考虑，这样大规模的酒店通常会考虑剩余客房功能转换，而通常选择有写从经济投入角度考虑，这样大规模的酒店通常会考虑剩余客房功能转换，而通常选择有写字楼和酒店式公寓两种，从实际操作来看，公寓的运营风险以及对酒店的影响较小。字楼和酒店式公寓两种，从实际操作来看，公寓的运营风险以及对酒店的影响较小。综上所述，本酒店总建筑面积约50000平米，餐饮娱乐约5000平米（中西餐厅，KTV，夜综上所述，本酒店总建筑面积约50000平米，餐饮娱乐约5000平米（中西餐厅，KTV，夜总会，酒吧等），康乐设施越4000平米（网球，壁球，游泳池，SPA，美容美发等），总会，酒吧等），康乐设施越4000平米（网球，壁球，游泳池，SPA，美容美发等），会议设施越2000平米，商业约1000平米。客房总面积约25000平米，客房数约300-500间会议设施越2000平米，商业约1000平米。客房总面积约25000平米，客房数约300-500间（可控制标准间与套间的比例），酒店式公寓（或写字楼）约13000平米。（可控制标准间与套间的比例），酒店式公寓（或写字楼）约13000平米。建安装修成本（不含地价）约结构造价+5000设备装修费用），总投资约4亿建安装修成本（不含地价）约结构造价+5000设备装修费用），总投资约4亿元人民币。元人民币。按建筑密度0.3计，酒店占地初步估算约4300平米，考虑到广场以及通行车道占地，以按建筑密度0.3计，酒店占地初步估算约4300平米，考虑到广场以及通行车道占地，以29及红线退让，初步估计酒店占地约10亩。及红线退让，初步估计酒店占地约10亩。&&&&本报告是严格保密的。&&&&2.2.&&&&3.3.&&&&4.4.&&&&5.5.&&&&6.6.&&&&7.7.&&&&&&&&拿地可行性极限条件计算&&&&1.1.2.2.3.3.&&&&计算条件：计算条件：&&&&设97亩用地（64667平米）上，需要实现的销售物业平均售价为p设97亩用地（64667平米）上，需要实现的销售物业平均售价为p设97亩用地上，需要实现的销售物业容积率为r。设97亩用地上，需要实现的销售物业容积率为r。计算按照100％的销售率估算。没有销售时间限制，因此没有考虑年消化量的市场限制，此两项风险计算按照100％的销售率估算。没有销售时间限制，因此没有考虑年消化量的市场限制，此两项风险因素将在计算后期考虑，调整。因素将在计算后期考虑，调整。&&&&4.4.5.5.&&&&计算没有考虑商业部分。计算没有考虑商业部分。合肥当地高层住宅建安（含绿化）费用约1800/平米，财富广场等级写字楼约3000/平米，考虑到项目合肥当地高层住宅建安（含绿化）费用约1800/平米，财富广场等级写字楼约3000/平米，考虑到项目的销售物业必定以居住类物业为主（参见市场分析），单方造价成本估算为2000/平米的销售物业必定以居住类物业为主（参见市场分析），单方造价成本估算为2000/平米区域内今年内可实现的销售物业价格区间为3200（小高层）～6000（写字楼），参见市场分析。区域内今年内可实现的销售物业价格区间为3200（小高层）～6000（写字楼），参见市场分析。&&&&6.6.&&&&&&&&&&&&计算公式：计算公式：&&&&64667?r?p=64667?r?00+67?r?p=64667?r?00+&&&&销售物业总造价与总地价酒店总造价&&&&&&&&最终公式为：r?(p-最终公式为：r?(p-&&&&本报告是严格保密的。&&&&30&&&&&&&&通过容积率与价格关系计算，最高容积率下的价格基本符合7市场现状，但存在较大风险&&&&容积率上线5.85只有红色容积率只有红色容积率底线以上的区域底线以上的区域才能满足基本的才能满足基本的财务需求财务需求&&&&6543210&&&&6000&&&&r?(p-&&&&5.464.914.46&&&&6.14&&&&4.09&&&&3.78&&&&3.51&&&&3.27&&&&3.072.892.732.582.46&&&&3678&&&&市场当前均价水平&&&&&&&&6000&&&&保本价格3678&&&&&&&&本报告是严格保密的。&&&&3450&&&&3800&&&&政务新区住宅&&&&合肥公寓产品&&&&政务新区写字楼&&&&31&&&&&&&&分析结论&&&&通过计算，我们认为地块现有条件基本符合保本要求，但有较大市场风险，初步判断地块可通过计算，我们认为地块现有条件基本符合保本要求，但有较大市场风险，初步判断地块可拿。拿。&&&&考虑到本项目运作期不少于3年，从上述计算得知市场实现风险较大，因此从实际操作的角度考虑到本项目运作期不少于3年，从上述计算得知市场实现风险较大，因此从实际操作的角度而言，项目至少应当满足行业最低利润率：税后15％，防止资金链过于紧张，预留一定的弹而言，项目至少应当满足行业最低利润率：税后15％，防止资金链过于紧张，预留一定的弹性与风险保障性与风险保障&&&&在上述分析基础上，我们将更详细的论证拿地可行性，如果可在上述分析基础上，我们将更详细的论证拿地可行性，如果可拿，将提出可行的战略方向。拿，将提出可行的战略方向。&&&&本报告是严格保密的。&&&&32&&&&&&&&风险分析分解（107亩）&&&&1.1.&&&&风险分析原则：风险分析原则：&&&&酒店的除地价外全部投资4酒店的除地价外全部投资4亿，来自于前期97亩用地亿，来自于前期97亩用地开发的纯收益部分，将酒店开发的纯收益部分，将酒店开发风险降低。开发风险降低。107亩地价共2.35亿，全部107亩地价共2.35亿，全部由前期97亩用地开发收回由前期97亩用地开发收回前期97亩用地开发的税后前期97亩用地开发的税后投资利润率不低于行内最低投资利润率不低于行内最低水平15％。水平15％。&&&&酒店投资2.35亿地价款&&&&税后15%行业最低利润&&&&2.2.&&&&3.3.&&&&销售物业用地2.35亿&&&&酒店用地&&&&&&&&1.1.2.2.&&&&限制与要求：限制与要求：&&&&无建设期限制无建设期限制在上述条件基础上，尽量提在上述条件基础上，尽量提高收益水平。高收益水平。&&&&本报告是严格保密的。&&&&33&&&&&&&&项目地块用地及建筑面积估算&&&&销售物业酒店&&&&5万建面37.8万平米97亩10亩&&&&建筑面积占地面积容积率总占地面积总建筑面积总容积率&&&&本报告是严格保密的。&&&&5.8万平米6&&&&7.5&&&&34&&&&&&&&风险计算&&&&1.1.2.2.3.3.&&&&计算条件：计算条件：&&&&设97亩用地（64667平米）上，需要实现的销售物业平均售价为p设97亩用地（64667平米）上，需要实现的销售物业平均售价为p设97亩用地上，需要实现的销售物业容积率为r。设97亩用地上，需要实现的销售物业容积率为r。计算按照100％的销售率估算。没有销售时间限制，因此没有考虑年消化量的市场限制，此两项风险计算按照100％的销售率估算。没有销售时间限制，因此没有考虑年消化量的市场限制，此两项风险因素将在计算后期考虑，调整。因素将在计算后期考虑，调整。&&&&4.4.5.5.&&&&计算没有考虑商业部分。计算没有考虑商业部分。合肥当地高层住宅建安（含绿化）费用约1800/平米，财富广场等级写字楼约3000/平米，考虑到项目合肥当地高层住宅建安（含绿化）费用约1800/平米，财富广场等级写字楼约3000/平米，考虑到项目的销售物业必定以居住类物业为主（参见市场分析），单方造价成本估算为2000/平米的销售物业必定以居住类物业为主（参见市场分析），单方造价成本估算为2000/平米区域内今年内可实现的销售物业价格区间为3200（小高层）～6000（写字楼），参见市场分析。区域内今年内可实现的销售物业价格区间为3200（小高层）～6000（写字楼），参见市场分析。&&&&6.6.&&&&&&&&&&&&计算公式：计算公式：&&&&64667?r?p=(64667?r?00)×(1+0.15/(1-33%))+67?r?p=(64667?r?00)×(1+0.15/(1-33%))+&&&&销售物业总造价与总地价酒店总造价&&&&&&&&最终公式为：r?(p-最终公式为：r?(p-&&&&本报告是严格保密的。&&&&35&&&&&&&&容积率R与销售价格P的关系分析&&&&7&&&&容积率上线5.85&&&&6543210&&&&r?(p-&&&&6.085.454.954.534.17&&&&B&&&&3.873.613.38&&&&从世联以往研究来看，容积率3.5是高层住宅保证品质的极限&&&&A&&&&3.183&&&&4268&&&&5400&&&&5489&&&&&&&&&&&&只有红色容积率底线以上的区域才能满足基本的财务需求只有红色容积率底线以上的区域才能满足基本的财务需求&&&&容积率范围产品线可能类型纯高层住宅综合类物业需要实现的均价总建筑面积(做足容积率)销售物业（不含酒店）极限纯盈利能力（最高容积率，完全销售，最低实现价格，扣除地价）5.53亿6.22亿&&&&AB&&&&2.8-3.53.55.85&&&&&&&&22.6万平米37.8万平米&&&&本报告是严格保密的。&&&&36&&&&&&&&A纯住宅A纯住宅&&&&住宅市场住宅市场&&&&能否支撑5489元/m22能否支撑5489元/m的单价的单价&&&&否否endend&&&&本报告是严格保密的。&&&&是是&&&&怎么做？怎么做？&&&&37&&&&&&&&建造高品质住宅，R≤3.5建造高品质住宅，R≤3.5&&&&P=5489元/m22P=5489元/m&&&&我们所需要实现的单价究竟与现实住宅市场存在什么差距？我们所需要实现的单价究竟与现实住宅市场存在什么差距？这种差距有没有可能通过自然增长而消失呢？这种差距有没有可能通过自然增长而消失呢？&&&&本报告是严格保密的。&&&&38&&&&&&&&住宅市场住宅市场&&&&整体住宅市场分析整体住宅市场分析政务区内住宅市场政务区内住宅市场&&&&本报告是严格保密的。&&&&39&&&&&&&&合肥市住宅市场板块格局概况——整个城市开始由单一中心转化为多中心，政务区价格已与老城区相持平，没有价格优势，产品：老城区和政务区以小高层和高层为主，其他区域以多层和小高层为主&&&&区域特征：中心区和外区域特征：中心区和外扩区以二环线为分界；扩区以二环线为分界；价格特征：住宅市场整价格特征：住宅市场整体价格较高，包河北区为体价格较高，包河北区为价格最高板块外扩区价格价格最高板块外扩区价格与中心区差别不大，高新与中心区差别不大，高新区和政务新区价格已经达区和政务新区价格已经达到中心区水平；到中心区水平；产品特征：中心区和政产品特征：中心区和政务区内产品以小高和高层务区内产品以小高和高层为主，2环附近以多层和为主，2环附近以多层和小高层为主，别墅产品较小高层为主，别墅产品较少，集中于高新片区附少，集中于高新片区附近；近；&&&&已承载不了新一轮经济发展，高新区（3600）综合功能开始逐渐分离IT业及高新科技产业区政务新区（3450）&&&&老城区（3500）&&&&滨（湖新经济技术开发区区热预（2600）休点发计均第二产业聚集区会闲、展区价展旅域&&&&新行政文化中心，人气缺乏&&&&25的生、居游、00高档态型住为商务）次、主、现代化新巢湖城区&&&&40&&&&本报告是严格保密的。&&&&&&&&政务新区与周边区域住宅市场关系分析1——政务新区与高新区、经开区无竞争关系，现阶段和滨湖新区不存在直接竞争关系&&&&高新区环境优美，产品高新区环境优美，产品档次较高，除了容纳本档次较高，除了容纳本区域内工作客户，还吸区域内工作客户，还吸引大量城市其它区域高引大量城市其它区域高收入客户和外地客户收入客户和外地客户&&&&20-25min&&&&市中心&&&&20-30min40min40min&&&&高新区政务新区&&&&随着市政府和未来省政随着市政府和未来省政府的搬迁，产业的外府的搬迁，产业的外移，及城市的向外扩移，及城市的向外扩张，引起中心人口的逐张，引起中心人口的逐渐外移渐外移目前处于刚目前处于刚开发状态，开发状态，距离城区遥距离城区遥远，但是未远，但是未来的前景广来的前景广阔阔&&&&经开区价格低廉，但是距离经开区价格低廉，但是距离市区遥远，不会吸引市区客市区遥远，不会吸引市区客户，主要以吸纳本区域客户户，主要以吸纳本区域客户为主为主&&&&滨湖新区经开区&&&&政务新区的住宅客户主要来自市内，其次是部分外地客户，原因是市政府搬迁带来的区域价值提升，及品牌开发商的进驻；政务新区楼盘与周边区域的竞争关系较弱，区域特征不同，客户群体差异大；由于省政府将前往滨湖新城，同时滨湖新城未来定位中有居住功能，客户对政务区未来的发展成观望状态，，但其目前刚刚开始开发还没有有限供应，区域内无任何配套，因此在现阶段政务区住宅市场与滨湖新区不存在直接竞争关系。&&&&本报告是严格保密的。&&&&41&&&&&&&&政务新区与滨湖新城住宅市场未来存在存在着直接竞争——政务新区目前区域生活、商业配套还不完善，前景看好，但由于滨湖新区的影响，对市内客户无法形成强烈的吸引力&&&&片区&&&&政务新区&&&&土地放量&&&&明年有500亩土地出让&&&&功能定位&&&&客户&&&&滨湖新城&&&&住宅定位于：高档居家城区内2次置业客户、在政务区型住宅，作为第一居所工作的客户、少量高新区高端客户共5000亩土地出让，未滨湖新区和政务新区都有居现在：公务员、投资客户、看来5年内出让2000亩，明住功能定位；中区域发展的2次置业客户滨湖新区启动区以配套先年计划出让200亩&&&&行，先建学校、医院和相关商业，其住宅定位于第一居所非常明显；&&&&消费者语录：市民1：3600元的价格，我在城里哪里不能买房子，为什么要到政务新区来买；市民2：市政府的区域推动力量哪里有省政府的大；市民3：现在选择的房子多，我也不急着买，要好好挑一下专业人士访谈：客户跨区域置业一般是看重宜居环境、升值潜力大；合肥客户看重学区；有客户愿意在行政新区买房子，一般是看重未来的发展，早期有投资客，现在投资少了；&&&&本报告是严格保密的。&&&&42&&&&&&&&客户分析：合肥市客户区域性强，1次置业多选择在老城区，但由于产业布局和政府搬迁会导致部分城区客户外移；高收入的新合肥人、城区内2次购房的客户以及合肥周边城市的高端客户到合肥购房选择面广，看重区域发展前景和升值潜力&&&&客户群老合肥市中低收入客户置业特征1次置业多选择在老城区，喜欢与亲朋好友一起居住，区域型明显，区域间移动不显著，由于产业布局和政府搬迁会导致部分城区客户外移区域选择面广，区域移动明显1次置业选择在老城区；由于产业布局和政府搬迁会导致部分城区客户外移2次置业跟风性强，目的不明显，区域选择面广，看重区域发展前景、环境资源价值，产品升值潜力，追求生活舒适区域选择面广，看重区域发展前景、环境资源价值和房产升值空间但受宏观调控影响，06年比例明显下降置业目的自住从事工作特征在本区域内工作可能到政务区购房的客户群-&&&&新合肥人老合肥市高收入客户&&&&自住投资、自住或两者兼有&&&&公务员、教师、从事高端第三产业白领公务员、科研、教育、卫生、从事高端第三产业、私营业主等&&&&√√&&&&合肥周边城市高端客户&&&&投资，自住&&&&矿产资源等行业&&&&√&&&&43&&&&本报告是严格保密的。&&&&&&&&住宅消费者观望情绪较浓；购房意愿区域：首选政务区；产品类型：多层；总价在20~40万之间、单价在元/m2&&&&群中计划一年内购房的50%比例大幅度降低，市场40%观望情绪较浓30%购房人群选择的区域20%首选政务区对单套面积选择：中10%0%等户型需求上升总价、单价承受能力提高：超过78%的消费者接受的总价在20-40万之间，超过70%的消费者接受的单价在之间。5年内有置业意向的人60%&&&&5年内有置业意向人群变化对比&&&&50%56%&&&&60%50%44%26%12%13%5%20万以下20-30万30-40万27%10%&&&&消费者接受的总价&&&&51%&&&&37.70%24%.20%2005&&&&40%30%20%10%0%&&&&1年内&&&&1-2年内&&&&3-5年内&&&&40万以上&&&&购房人群意愿区域&&&&23%33%&&&&政务区经开区高新区老城区&&&&购房人群物业类型偏好&&&&8%3%&&&&多层小高层高层其他&&&&29%60%&&&&17%&&&&27%&&&&本报告是严格保密的。&&&&数据来源：合肥物价网44&&&&&&&&整体住宅市场总结&&&&城市格局：城市格局：整个城市开始由单一中心转化为多中心，各区域各自承担不同功能定位整个城市开始由单一中心转化为多中心，各区域各自承担不同功能定位政务新区与滨湖新区目前没有直接竞争关系，但未来2~3年内会存在激烈政务新区与滨湖新区目前没有直接竞争关系，但未来2~3年内会存在激烈的竞争的竞争产品和价格：产品和价格：政务区价格已与老城区相持平，没有价格优势；政务区价格已与老城区相持平，没有价格优势；老城区和政务区以小高层和高层为主，其他区域以多层和小高层为主老城区和政务区以小高层和高层为主，其他区域以多层和小高层为主客户特征：客户特征：合肥市客户区域性强，1次置业多选择在老城区，但由于产业布局和政府合肥市客户区域性强，1次置业多选择在老城区，但由于产业布局和政府搬迁会导致部分城区客户外移；搬迁会导致部分城区客户外移；高收入的新合肥人、城区内2次购房的客户以及合肥周边城市的高端客户高收入的新合肥人、城区内2次购房的客户以及合肥周边城市的高端客户到合肥购房选择面广，看重区域发展前景、景观资源价值和产品升值潜力到合肥购房选择面广，看重区域发展前景、景观资源价值和产品升值潜力住宅消费者：住宅消费者：观望情绪较浓；购房意愿区域：首选政务区；产品类型：多层；总价在观望情绪较浓；购房意愿区域：首选政务区；产品类型：多层；总价在20~40万之间、单价在元/m2220~40万之间、单价在元/m&&&&本报告是严格保密的。&&&&45&&&&&&&&住宅市场住宅市场&&&&整体住宅市场分析整体住宅市场分析政务区内住宅市场政务区内住宅市场&&&&本报告是严格保密的。&&&&46&&&&&&&&政务区项目格局：房地产住宅在建在售的项目多且集中，第一期绝大部分集中在07年下半年交房，区域内缺乏生活、商业配套，&&&&1.绿地·国际花都2.丹青花园3.恒润花园4.信政·天鹅湾5.国际·丽晶城6.振业·山水名城7.岸上玫瑰8.国建·香榭水都9.颐园世家10.宋都·西湖花苑11.水岸茗都12.水墨兰庭13.新城国际（写字楼）14.东舜假日广场（商业）&&&&本报告是严格保密的。&&&&0&&&&11413&&&&2&&&&47&&&&&&&&区域内在售楼盘以小高层为主，多层最受欢迎，住宅产品容积率集中在2.0左右&&&&从目前在售和即将推出的楼盘物业来看，小高层住宅成为政务区的主要产品；多层产品最受市场关注从近几个月的成交情况看，客户对小高层已经基本认同；高层产品开始推出市场；出现小户型公寓，商务公寓尚为空白；多层产品不少，但是高品质的花园洋房不多；&&&&楼盘&&&&国际花都西湖花苑颐园世家水岸茗都岸上玫瑰山水名城水墨兰庭恒润花园丹青花园&&&&均容积率&&&&1.981.82.252.471.913.461.862.252.12&&&&多层&&&&小高层&&&&高层&&&&√&&&&√√√√√√√√√&&&&√√√&&&&花园洋房&&&&其它&&&&叠拼别墅&&&&√√√&&&&√√√&&&&公寓&&&&本报告是严格保密的。&&&&48&&&&&&&&06年销售速度与价格分析——相比05年价格略有上升，但是销售速度降低，区域整体销售情况不佳&&&&2005年&&&&2005年主要楼盘成交均价集中在3400元/m2z2z左右2005年主要楼盘成交均价集中在3400元/m左右主要楼盘销售速度主要在22－33套/月；主要楼盘销售速度主要在22－33套/月；但也有一些项目依靠其地段以及品牌等因素，销售速但也有一些项目依靠其地段以及品牌等因素，销售速度及价格均超出市场平均水平，如国际花都。度及价格均超出市场平均水平，如国际花都。&&&&2006年&&&&2006年主要楼盘成交均价集中在3500元/m2左右2006年主要楼盘成交均价集中在3500元/m2左右主要楼盘销售速度主要在15-20套/月；主要楼盘销售速度主要在15-20套/月；明星楼盘国际花都5期目前淡季月走量10套，旺季70明星楼盘国际花都5期目前淡季月走量10套，旺季70套，平均31套/月套，平均31套/月&&&&价格&&&&300010&&&&销售速度22－33套/月&&&&国际花都三期水墨兰庭一期颐园世家二期丹青花园二期丹青花园一期山水名城&&&&价格&&&&新城邦&&&&销售速度15－20套/月&&&&国际花都五期水墨兰庭香榭水都岸上玫瑰西湖花苑&&&&恒润花园西湖花苑&&&&山水名城颐园世家&&&&均价3500元/㎡&&&&均价3400元/㎡&&&&20&&&&30&&&&40&&&&50&&&&10&&&&20&&&&本报告是严格保密的。&&&&销售速度（套/月）&&&&30&&&&40&&&&5049&&&&&&&&区域市场主流产品畅销滞销分析——大部分楼盘没有明显优势支持，价格虚高，总价超过市场接受的40万&&&&1绿地·国际花都2456789丹青花园3信政·天鹅湾国际·丽晶城振业·山水名城岸上玫瑰国建·香榭水都颐园世家宋都·西湖花苑畅销原因分析：绿地：拥有品牌优势，处于区域领跑者地位，但后期产品面积呈减小趋势，控制总价香榭水都：区域内唯一的别墅类，产品创新，以差异化取胜信政天鹅湖：控制面积，控制总价滞销原因分析：总价超过消费者能接受的40万，无明显品牌优势和产品优势&&&&本报告是严格保密的。&&&&60&&&&面积：M2&&&&总价40万元&&&&3&&&&总价53万元&&&&畅销主力户型面平均积集中在滞销120m2以上总价集中在40-50万之间&&&&品牌发展商&&&&总价33万&&&&单价:元/M2&&&&4500&&&&5000&&&&4000&&&&5500&&&&6000&&&&6500&&&&2000&&&&3000&&&&2500&&&&3500&&&&10水岸茗都11水墨兰庭&&&&资料来源：调研资料&&&&50&&&&&&&&访谈观点印证：政务区价格虚高，没有升值潜力，超过大部分客户能接受的40万总价范围&&&&观点1——区域价格虚高，没有投资潜力&&&&认为政务最多达到4500元，在2-3年内，认为政务最多达到4500元，在2-3年内，5年后也不能突破6000；5年后也不能突破6000；当前的区域价格已经较高，投资潜力有当前的区域价格已经较高，投资潜力有限；限；3600元，在合肥哪里不能买房子；3600元，在合肥哪里不能买房子；政务新区大面积的房子，加上装修和车的政务新区大面积的房子，加上装修和车的话超过100万了，很多人无法接受；话超过100万了，很多人无法接受；&&&&观点2——普通客户接受总价40万左右&&&&本地客户接受的价格在40万左右，50-60本地客户接受的价格在40万左右，50-60万已经是中高层次的客户了，普通消费者万已经是中高层次的客户了，普通消费者也接受好产品价格高；也接受好产品价格高；年轻人喜欢买20-30万的房子，离市区远年轻人喜欢买20-30万的房子，离市区远一些也可以；一些也可以；&&&&观点4——国际花都将价格炒得过于虚高&&&&国际花都在政务区目前将该赚的都赚了国际花都在政务区目前将该赚的都赚了国际花都现在都到了4100了，已经没有再国际花都现在都到了4100了，已经没有再上升的余地了，近2年很难超过4500，等区上升的余地了，近2年很难超过4500，等区域配套人气上来可能还会好点域配套人气上来可能还会好点——国际花都策划总监——国际花都策划总监&&&&51&&&&观点3——房价稳中有升，但是普通市民的总价接受度为40万&&&&合肥房价会稳中有升合肥房价会稳中有升合肥住宅在40万以内可以接受，加上其他合肥住宅在40万以内可以接受，加上其他在50万内可以入住，住宅的自住喜欢130在50万内可以入住，住宅的自住喜欢130140㎡，投资就是110-120㎡；140㎡，投资就是110-120㎡；&&&&本报告是严格保密的。&&&&&&&&政务区价格预测&&&&区域内均价预测区域内均价预测区域内可能实现的最高价预测区域内可能实现的最高价预测&&&&以国际花都为例：在无重大利好消息以国际花都为例：在无重大利好消息且产品品质保持一致的情况下，年均且产品品质保持一致的情况下，年均增长率为5%增长率为5%&&&&在无重大利好消息的情况下，在无重大利好消息的情况下，区域内住宅年均增长率为4%区域内住宅年均增长率为4%&&&&6&&&&区域均价内为来5年区域均价内为来5年内平均为3880内平均为3880区域最高价内为来5区域最高价内为来5年内平均为4757年内平均为4757访谈：区域内最高访谈：区域内最高能达到4500元/m22能达到4500元/m&&&&均价最高价&&&&本项目未本项目未来5年内最来5年内最可能实现的可能实现的均价为均价为区域内5年区域内5年均价无法突均价无法突破&&&&本报告是严格保密的。&&&&52&&&&&&&&区域典型住宅楼盘客户统计与分析——客户多为老城区居民，市政府公务员，以自住为主，少量辐射周边区域&&&&客户构成客户构成&&&&客户来源比例外地客户,20%周边区域客户,20%市区客户,60%&&&&典型楼盘客户统计：&&&&楼盘&&&&宋都.西湖花苑&&&&主要客户&&&&有大学城老师、高新白领来买，老市区内的客户占到合肥客户的4-5成，投资不到2成，3成外地人&&&&原在市区居住的换房客户。外地客户占到2成左右，&&&&置业特征&&&&年龄在30～40之间为主，关注环境&&&&客户职业构成企业成员,10%生意人,30%&&&&水岸茗都振业.山水名城恒润花园绿地.国际花都水墨兰庭&&&&二次置业&&&&泛公务员,60%&&&&政务区公务员、私企老板（汽贸）、企业中高层公务员、私人老板及高新区部分中高收入阶层客户以公务员、私营业主为主，部分投资客客户以公务员以及周边工作的人为主&&&&政务区上班，就近上班区域大环境及发展就近置业，看重绿地品牌和大社区客户注重区域环境以及未来发展潜力&&&&置业驱动力分析置业驱动力分析区域内就近上班关注区域环境看重未来发展&&&&本报告是严格保密的。&&&&53&&&&&&&&重点楼盘分析重点楼盘分析销售速度及价格成为区域领袖，后期随着价格高启，无投资潜&&&&绿地.国际花都较早进入政务区开发，依托品牌及大社区优势，力，并且受到滨湖新城影响，销售速度减缓&&&&三期7.7万小高层05-1四期8.4万小高层、高层05-10五期8.4万小高层、高层06-7&&&&一期规模产品开盘10万多层、小高03-12&&&&二期6.7万多层、小高04-9&&&&四期&&&&五期&&&&国际花都拿地成本仅为60万元/亩，加上配套90万元/亩早期产品以多层为主，通过小高层产品的适度引导及消费者逐步的认同，后期以小高层产品为主；整体户型成变小趋势客户演变：前期有5成投资客户，现在自住客户占到9成多&&&&销售均价和速度图线一期二期三期四期五期0200&&&&三期&&&&艺术主题公园&&&&东舜假日广场&&&&二期&&&&一期&&&&销售均价（元/㎡）&&&&销售速度（套/月）&&&&本报告是严格保密的。&&&&54&&&&&&&&本区域在售楼盘中，未来同本项目有竞争关系的供应量在100万m2以上，市场供应巨大，并会于未来1-2年内集中放量&&&&2003年国际花都丹青花园西湖花苑水岸名都颐园世家香榭水都岸上玫瑰山水名城水墨兰庭国际丽晶城&&&&现在时间点&&&&本报告是严格保密的。&&&&2004年&&&&2005年&&&&2006年&&&&2007年&&&&2008年&&&&2009年&&&&2010年&&&&40万㎡10万㎡30万㎡28万㎡18万㎡20万㎡17万㎡15万㎡22万㎡16万㎡&&&&未来集中放量期&&&&55&&&&&&&&住宅市场竞争主要来自于区域西南部和南部地区&&&&显性竞争显性竞争隐性竞争隐性竞争竞争总结竞争总结&&&&推出量（万平米）189集中放量期&&&&19.4&&&&15.6&&&&住宅市场住宅市场&&&&53.145.3&&&&0506&&&&59.3&&&&西南部约500亩土地待出让原有省政府用地已全部出让（约1000亩左右）&&&&07&&&&08&&&&09&&&&住宅市场：住宅市场：市场内还有约500市场内还有约500亩住宅土地待出亩住宅土地待出让，后期推出量约让，后期推出量约在45万平米/年左在45万平米/年左右，08年后住宅竞右，08年后住宅竞争来自于区域西南争来自于区域西南部和南部地区部和南部地区&&&&本报告是严格保密的。&&&&56&&&&&&&&区域内住宅市场总结&&&&整体住宅市场：整体住宅市场：房地产住宅在建在售的项目多且集中，区域内缺乏生活、商房地产住宅在建在售的项目多且集中，区域内缺乏生活、商业配套业配套区域内在售楼盘以小高层为主，多层最受欢迎，住宅产品容区域内在售楼盘以小高层为主，多层最受欢迎，住宅产品容积率集中在2.0左右积率集中在2.0左右销售情况分析：销售情况分析：06年销售价格相比05年价格上升100元/m22，但是销售速度06年销售价格相比05年价格上升100元/m，但是销售速度降低，区域整体销售情况不佳，平均15-20套/月降低，区域整体销售情况不佳，平均15-20套/月大部分楼盘没有明显优势支持，价格虚高，总价超过市场接大部分楼盘没有明显优势支持，价格虚高，总价超过市场接受的40万受的40万客户特征：客户特征：客户多为老城区居民，市政府公务员，以自住为主，少量辐客户多为老城区居民，市政府公务员，以自住为主，少量辐射周边区域射周边区域&&&&本报告是严格保密的。&&&&57&&&&&&&&随着人气的聚集和配套的健全住宅市场未来预测&&&&主流产品主流产品价格价格&&&&舒适大户型舒适大户型产品产品与主城区市与主城区市场几乎相当场几乎相当客户多为市老客户多为市老城区区居民，城区区居民，市政府公务市政府公务员，以自住为员，以自住为主，少量辐射主，少量辐射周边区域周边区域&&&&置业目的：投资或作为第二居置业目的：投资或作为第二居所，追求高端生活居住环境所，追求高端生活居住环境&&&&演变演变&&&&紧凑居家型紧凑居家型产品产品很难突破很难突破5000元/m225000元/m老城区内高老城区内高端客户，在政端客户，在政务区工作的公务区工作的公务员、白领，务员、白领，辐射周边区域辐射周边区域吸引少量合肥吸引少量合肥周边城市周边城市&&&&置业目的：追求高端生活居住置业目的：追求高端生活居住环境，作为第一居所自住为主环境，作为第一居所自住为主&&&&客户客户&&&&演变&&&&演变&&&&本报告是严格保密的。&&&&58&&&&&&&&从市场分析看到，住宅市场未来5年内均价从市场分析看到，住宅市场未来5年内均价很难突破5000元/m22，本项目最可能实现很难突破5000元/m，本项目最可能实现的均价为4500元/m22。的均价为4500元/m。&&&&本报告是严格保密的。&&&&59&&&&&&&&B：高容积率的综合类物业&&&&以高密度产品换取在市场上更易实现的单价，从而实现项目整体目标&&&&R3.5意味着什么？R3.5意味着什么？&&&&从Case来看，从Case来看，我们的可为空间我们的可为空间&&&&市场可否实现市场可否实现&&&&本报告是严格保密的。&&&&60&&&&&&&&案例&&&&案例研究目的：高容积率下，物业类型会发生怎样的变化？本项目在高容积率条件下可能的物业类型是什么？&&&&案例选取的原则：1.容积率指标高容积率项目楼盘，容积率最低在3左右，以高层建筑为主2.占地规模中等规模，占地面积在50亩——250亩之间3.建设方向项目建设以居住为主，部分商业或商务功能&&&&本报告是严格保密的。&&&&世茂滨江花园世茂滨江花园中信红树湾中信红树湾京基御景东方京基御景东方绿景.蓝湾半岛绿景.蓝湾半岛北京当代万国城MOMA北京当代万国城MOMA建外SOHO建外SOHOSOHO现代城SOHO现代城星河国际星河国际&&&&61&&&&&&&&容积率：3.17占地：22万㎡总建筑面积：70万㎡产品：由6栋48层至53层超高层高档公寓及1栋60层酒店式公寓组成居住功能：99％区位：上海浦江东岸分期情况：分4期开发，已到尾盘&&&&世茂滨江花园——单排弧形排布，提高建筑高度，降低建筑密度，制造独特视觉效果&&&&项目主体建筑沿江弧形排列，社区轮廓线富有韵律面对繁华外滩沿江扩展近一公里，前后错落布置，视线互不遮挡，板式结构设计使户户实现“前观江景，后拥园景”；单排布置超高层建筑，大大降低了建筑的占地面积，解决多排布置所造成的视线遮挡。&&&&本报告是严格保密的。&&&&62&&&&&&&&容积率：整体3.18，其中高层部分约3.4占地：16.3万㎡总建筑面积：65万㎡产品：4栋31-32层588套单位高层塔楼和2栋17套3-5层TH居住比例：99％区位：位于华侨城填海区，滨海大道以北分期情况：分4期开发，预计开发6年&&&&中信红树湾——全斜列布局，充分挖掘景观资源&&&&全板式斜列排布&&&&景观面&&&&运用41度角全板式斜列布局，充分挖掘出中信红树湾丰富的景观资源，从而突破了常见的围合组团式布局，营造出一种“家家有景，户户景”的良好居住环境&&&&本报告是严格保密的。&&&&63&&&&&&&&容积率：4.5占地：3.4万㎡总建筑面积：近23.5万㎡，其中4万㎡商业，2层地下车库产品：9栋27-30层高层，群楼商业满铺4层居住比例：83％区位：深圳市福田中心区&&&&星河国际——中心区高密度高层住宅类物业紧密排布，底层满布商业消化部分容积率&&&&4万㎡群楼商业铺满底层，上面高层住宅板点结合；7栋高层呈半围合排布，中央园林景观作为高密度物业缺陷的补偿；&&&&本报告是严格保密的。&&&&64&&&&&&&&京基御景东方——面向景观，由高到低错落排布，最大程度保证景观的均好性，布局灵活&&&&容积率：4.63占地：5万㎡总建筑面积：23.21万㎡，其中商业5.95万㎡产品：五栋33层点式高层住宅，6栋18层弧型板式小高层住宅，4栋为7层多层住宅，局部底层商业满布3层居住比例：74％区位：位于华侨城填海区，滨海大道以北&&&&面向景观高低错落排布&&&&面向景观，由高到低错落排布，最大程度保证景观的均好性；点式和弧形结合，使得整体规划非常富有生气，避免呆板布局；&&&&本报告是严格保密的。&&&&65&&&&&&&&绿景.蓝湾半岛——增大点式港式高层，降低建筑密度，减少品质损失&&&&容积率：5.18占地：4.44万㎡总建筑面积：23万㎡产品：7栋31-33层高层住宅，4栋1-2层商业居住比例：85％区位：南山区红树林海岸边&&&&7栋31-33层高层住宅精心组合而成，小区做到户户朝南，家家面海增大点式港式高层以高度降低密度，增大绿化面积达85％，&&&&本报告是严格保密的。&&&&66&&&&&&&&容积率：5.44占地：12.13万㎡总建筑面积：66万㎡其中商业5.95万㎡产品：高层+小高层，高档住宅、公寓、1－4层商业、写字楼居住比例：82％主力户型面积：区位：东直门商圈分期：四期&&&&北京当代万国城MOMA——都市综合体，排布紧密而错落有致，降低高密度高层建筑带来的空间压迫感&&&&排布紧密而错落有致，降低了高密度高层建筑带来的空间压迫感大型高档住宅区&&&&本报告是严格保密的。&&&&67&&&&&&&&容积率：5.7占地：12.28万㎡总建筑面积：70万㎡，其中写字楼9.8万㎡，商业约3万㎡产品：2栋写字楼+18栋商务公寓+l6条商业内街全部临街居住比例：约80％区位：东直门香河园路，非CBD核心地段内，但与CBD保持3km分期：七期&&&&建外SOHO——都市综合体，及办公、居住、商业娱乐于一体，规划别具一格&&&&都市综合体：办公、居住、商业娱乐集合一体，相比SOHO现代城更加突出商业娱乐功能建筑风格和规划：别具一格的规划，所有商铺分布在建筑的1-3层，在居住概念上强调了“小”，街道的尺度小，广场小；在设计上突出了“无中心、多层次、混合就是68活力”的理念，使其商业街呈现出更丰富、更亲切的空间情态。&&&&本报告是严格保密的。&&&&&&&&容积率：6.57占地：7.3万㎡总建筑面积：48万㎡其中商业街1.9万平米，写字楼6.1万平米居住产品：6栋28层塔楼，4栋联体，内街商业，2栋写字楼居住比例：83％区位：东直门香河园路，非CBD核心地段内，但与CBD保持3km分期：二期&&&&SOHO现代城——都市综合体，建筑规划规避高密度劣势&&&&6栋高层公寓排列于后&&&&面向主干道建设写字楼及商业&&&&都市综合体：办公、居住、商业娱乐集合一体在规划上通过部分物业的商务功能，以及小面积单元，分解项目6.57的高容积率。同时将内部可建设绿地面积集中于住宅区内，规避高密度建筑区缺少景观条件的弊端。69&&&&本报告是严格保密的。&&&&&&&&中等规模高容积率项目案例综合分析1——随着容积率变高，物业类型逐渐混合，但考虑到销售风险，多数项目仍然以能实现居住功能的产品为主SOHO现代城&&&&北京当代万国城MOMA&&&&R＝5.44，居住82％综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼&&&&7.06.56.05.55.04.54.03.53.021&&&&居住功能为主，少量商业配套&&&&R＝5.7，居住83％综合体：高档住宅、公寓、商业、8写字楼&&&&绿景.蓝湾半岛&&&&R＝5.18，居住85％一般品质住宅+少量商业配套&&&&637&&&&星河国际&&&&建外SOHO&&&&5&&&&R＝6.07，居住80％综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼&&&&中信红树湾&&&&高层约R＝3.4，居住99％高品质住宅+少量公寓、少量商业配套&&&&4&&&&世茂滨江花园&&&&R＝3.17，居住99％高品质住宅+少量公寓、少量商业配套&&&&R＝4.5，居住83％极高密度高层住宅+集中商业&&&&京基御景东方&&&&R＝4.63，居住74％高品质住宅+集中商业&&&&商业、商务、居住功能混合&&&&中高品质纯居住功能项目容中高品质纯居住功能项目容积率提升潜力有限积率提升潜力有限&&&&本报告是严格保密的。&&&&商住混合项目随着容积率的提升，物业类商住混合项目随着容积率的提升，物业类型多种多样，但是居住功能仍然是主体型多种多样，但是居住功能仍然是主体&&&&70&&&&&&&&中等规模高容积率项目案例综合分析2——3.5是能保证住宅品质，以居家住宅为主的项目容积率上限，中大规模项目向综合体发展&&&&中小规模项目容积率星河国际&&&&R＝4.5，51亩极高密度高层住宅+集中商业&&&&中大规模项目SOHO现代城&&&&R＝5.7，109亩综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼&&&&建外SOHO&&&&R＝6.07，184亩综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼&&&&7.06.56.05.55.04.54.03.53.0&&&&绿景.蓝湾半岛&&&&R＝5.18，66.6亩一般品质住宅+部分集中商业&&&&786&&&&北京当代万国城MOMA&&&&R＝5.44，182亩综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼&&&&世茂滨江花园&&&&R＝3.17，331亩高品质住宅+少量公寓、少量商业配套&&&&231&&&&中信红树湾&&&&高层R＝3.4，244亩高品质住宅+少量公寓、少量商业配套&&&&京基御景东方&&&&R＝4.63，75亩高品质住宅+集中商业&&&&5&&&&200亩300亩&&&&4&&&&规模&&&&71&&&&50亩&&&&75亩&&&&100亩&&&&150亩&&&&本报告是严格保密的。&&&&&&&&案例启示：本项目应为容积率在５～６之间的综合体物业&&&&容积率范围物业类型变化板楼为主，出现连板，部分出现点式高层30层以内的高层住宅，3.5为保证住宅品质的上限容积率（2梯3户及以下为主）可以保证以住宅为主，但以点式为主，局部出现连点出现超高层住宅，住宅品质开始出现降低，4为保证住宅品质的上限（2梯3户及以下为主）连点为主港式高密度小户型产品，或不考虑朝向问题的小户型公寓及写字楼出现，局部建筑底层出现满铺多层的商业，或出现裙房内较大规模的集中商业，稀释整体容积率大量超高层的公寓和写字楼产品出现，大部分建筑出现联体裙房内的满铺商业稀释容积率。与本项目契合程度描述通过住宅市场研究，不能实现高单价，保证项目成功世联推荐&&&&3-3.5&&&&3.5-5&&&&住宅市场研究表明，本项目的竞争项目多为容积率为2的住宅项目，无法与其直接竞争&&&&须近一步通过市场验证，以及研究如何实现&&&&5-6&&&&6&&&&超过本项目容积率上限，不予考虑&&&&本报告是严格保密的。&&&&72&&&&&&&&案例启示：高R下，可能的物业类型案例启示：高R下，可能的物业类型&&&&公寓公寓&&&&写字楼写字楼&&&&商业商业&&&&公寓市场公寓市场&&&&写字楼市场写字楼市场&&&&商业市场商业市场&&&&判断主要的判断主要的物业类型物业类型&&&&本报告是严格保密的。&&&&73&&&&&&&&公寓市场公寓市场&&&&本报告是严格保密的。&&&&74&&&&&&&&公寓市场格局——商务公寓集中在旧城中心区，向外延伸的公寓自住功能渐多&&&&功能&&&&商务公寓集中在旧城中商务公寓集中在旧城中心区，中心区以外，商心区，中心区以外，商务功能逐渐减少，自住务功能逐渐减少，自住渐多。渐多。二环线内环线&&&&商务和自住比例相当，销售情况一般以商务公寓为主租售情况良好&&&&城北商务区&&&&新站区&&&&区域&&&&商务公寓与商务和商业商务公寓与商务和商业区相互依存，热点非商区相互依存，热点非商务区域也有少量公寓产务区域也有少量公寓产品，目前以自住为主。品，目前以自住为主。&&&&租金：40元以上&&&&旧城中心区&&&&旧城外围区&&&&中科大区租金：15-40元&&&&外扩区&&&&城市外扩区域由于没有城市外扩区域由于没有形成区域积聚的商务功形成区域积聚的商务功能，公寓产品极少，承能，公寓产品极少，承担了小面积居住功能担了小面积居住功能&&&&马鞍山路&&&&城市外扩区&&&&政务新区&&&&本报告是严格保密的。&&&&租金：20元以下&&&&公寓产品少，自住为主，销售情况差&&&&75&&&&&&&&合肥商务公寓市场资料汇总——整体租售情况较好&&&&商务公寓集中于旧城中心区，出租情况良好。地段好的公寓亦商亦住，投资潜力大，受到部分小公司和投资客的青睐，销售速度较快。从新项目的销售来看，客户追捧明星公寓楼盘，其它公寓楼盘项目走势一般&&&&代表项目国轩大厦中心区CBD中央广场（公寓）徽商.国际大厦古井百花大厦中环国际广场（公寓）中心区以外旺城国际圣大国际银城大厦UTOWN元一时代广场华地大厦&&&&本报告是严格保密的。&&&&规模3万4万4.64.4万3.3万1.4万2万－12万㎡－－&&&&售价5300－&&&&4500精装&&&&租金&&&&租售情况－&&&&客户&&&&投资客为主，中心区白领40％投资者40％投资者30％投资客，出版、传媒、装饰及墙改办自住为主（周围物流公司、事务所白领），投资较少自住一半，周边白领，外贸网络等小公司投资客为主（部分浙江投资客）期货、证券投资80％，主要是外地人，本地：外地=1：1，白领、公务员、生意人&&&&－－40－40（预计）－40-50&&&&100％销售，60％出租15个月销售85％，出租率好20个月销售90％，出租一般8个月销售100％，出租一般4个月销售70％，出租一般&&&&－&&&&出租100％6月开盘，销售率14％，平均月走26套&&&&－－&&&&15-2520-30&&&&基本售完，出租90％&&&&90％以上投资客&&&&自住和商务各半律师事务所、通讯电信公司76&&&&&&&&合肥市企业特点&&&&合肥第三产业内中小型企业的活跃，导致商务公寓出租率高，较多集中在旧城中心区&&&&大型企业&&&&3.3%69.7%54.2%45%30.3%45.8%55%&&&&中小型企业&&&&96.7%&&&&POINT1：从企业规模来POINT1：从企业规模来企业数量看合肥市1188个乡及乡以看合肥市1188个乡及乡以上独立核算企业中，中小上独立核算企业中，中小企业从数量上说占有绝对企业利税总额企业从数量上说占有绝对优势。优势。POINT2：大型企业对城POINT2：大型企业对城市经济增长起着重要支撑市经济增长起着重要支撑作用作用资产总额资本金&&&&商务公寓较之纯写字楼：&&&&在租金上具有较大优势，能满足占有不同类型企业的需求；宜商宜住，变换灵活，适用于处于创业阶段的中小型企业使用；总价较少，购买门槛较低。&&&&数据来源：合肥市计划委员会《合肥市77改革开放以来经济增长支撑力分析》&&&&本报告是严格保密的。&&&&&&&&公寓客户来源——投资客、商务办公和自住三分公寓市场，商务公寓为公寓市场需求主力&&&&类型商务办公特征描述中小企业、创业型公司居多，以外贸、电子、物流、IT企业为主刚参加工作的青年人片区内的工作层次较高人员如IT研发、事务所员工投资客户置业倾向企业规模小，形象要求不高，多在民宅、商住楼办公交通便利性管理水平，使用成本，过渡居住区域升值潜力以及租金水平和租住需求面积中型面积为主小面积中小面积小面积总价承受力较强租售购买或租房租房为主购买为主购买&&&&居住居住&&&&租金承受力强一般&&&&投资&&&&强&&&&小户型公寓作为过渡物业开始受到年轻人的推崇，成为继投资者之外的最大购买人群。购买者中投资者占有较高的比例，市场出租较好；合肥众多中小企业购买力以及租金承受力较弱，倾向于在商住楼里办公；商务公寓相对较低的租金与总价、宜商宜住，变换灵活的功能，适用于处于发展阶段的中小型企业使用；&&&&本报告是严格保密的。&&&&78&&&&&&&&政务新区内目前唯一在售含公寓项目——水墨兰庭：公寓定位自住，单价过高，销售不利&&&&访谈观点——政务区目前公寓市场不看好&&&&政务新区作公寓政务新区作公寓目前不是很合适，目前不是很合适，不好租，销售风险不好租，销售风险较大，因为区域不较大，因为区域不成熟，缺乏人气、成熟，缺乏人气、配套，商务氛围未配套，商务氛围未形成；形成；2004年底.8&&&&分期价格销售率&&&&一期住宅开盘一期住宅开盘&&&&二期住宅开盘二期住宅开盘&&&&多层3800，小高层3200&&&&公寓开盘公寓开盘&&&&单价470018％&&&&2栋18层小高层2栋18层小高层loft，1梯17loft，1梯17户，户型40~65户，户型40~65㎡，挑高4.8米㎡，挑高4.8米主要是老城区来的主要是老城区来的客户，中青年为客户，中青年为主，自住客主，自住客&&&&91％&&&&31％&&&&产品&&&&多层、小高层、高层多层、小高层、高层主力户型：135㎡主力户型：135㎡&&&&主要是老城区客户，职业有教师、医主要是老城区客户，职业有教师、医生、生意人等，1期有公务员生、生意人等，1期有公务员&&&&客户&&&&本报告是严格保密的。&&&&79&&&&&&&&政务区公寓市场的出路——未来政务新区将成为城市次中心，商务公寓前景看好&&&&现状&&&&目前政务新区商务氛围没有形成，整体人气不旺，公寓市场不看好&&&&未来&&&&市政府07年全部搬迁入政务新区工作配套逐渐完善，入住人口增多，人气增加&&&&合肥市场存在商务公寓的市场需求&&&&政务新区成为城市次中心，商务和商业氛围增加&&&&政务区未来商务公寓前景看好&&&&本报告是严格保密的。&&&&80&&&&&&&&政务区公寓市场价格预测——普通公寓未来5年实现价格为元/㎡，商务公寓为元/㎡&&&&合肥公寓市场刚刚起步，以LOFT公寓为主，由于政策限制，未来公寓只能作平层产品&&&&区域&&&&LOFT&&&&政务新区&&&&区域内唯一公寓销售价格4700元/㎡(水墨兰庭)国际城住宅均价3900国际城住宅均价/㎡，公寓带装修4000/㎡，公寓带装修4300元/㎡，除去装4300元/㎡，除去装修，价值基本相当修，价值基本相当预测本项目5年预测本项目5年后住宅均价为后住宅均价为4500元/㎡4500元/㎡&&&&中科大区&&&&区域内最高公寓销售价格5500元/㎡(旺城国际)城市风景住宅均城市风景住宅均价和小户型不带价和小户型不带装修公寓价格均装修公寓价格均为3300元/㎡为3300元/㎡UTOWN商UTOWN商住公寓价格住公寓价格3400元/㎡3400元/㎡&&&&老城中心区&&&&区域内最高公寓销售价格5800元/㎡（CBD）CBD的LOFT公寓价格5800元/㎡，住宅5300元/㎡，价差仅为500元&&&&公寓平层公寓&&&&普通公寓（或带部分商务功普通公寓（或带部分商务功能）与住宅价格相近，价差能）与住宅价格相近，价差仅在0-100元左右仅在0-100元左右&&&&商务公寓LOFT与住宅价差为商务公寓LOFT与住宅价差为500元，折算成平层，价差为500元，折算成平层，价差为200-300元200-300元&&&&价格预测&&&&普通公寓未来5年实现价格为元/㎡&&&&本报告是严格保密的。&&&&商务公寓未来5年实现价格为元/㎡&&&&81&&&&&&&&公寓公寓整体情况：整体情况：商务公寓集中在旧城中心区，向外延伸的公寓自住功能渐多商务公寓集中在旧城中心区，向外延伸的公寓自住功能渐多地段好的公寓亦商亦住，租售情况好；地段好的公寓亦商亦住，租售情况好；从新项目的销售来看，客户追捧明星公寓楼盘，其它公寓楼盘项目走势一般从新项目的销售来看，客户追捧明星公寓楼盘，其它公寓楼盘项目走势一般投资客、商务办公和自住三分公寓市场，商务公寓为公寓市场需求主力；投资客、商务办公和自住三分公寓市场，商务公寓为公寓市场需求主力；合肥第三产业内中小型企业的活跃，导致商务公寓出租率高；合肥第三产业内中小型企业的活跃，导致商务公寓出租率高；政务区：政务区：区域内唯一有公寓的项目水墨兰庭二期公寓定位自住，售价过高，销售不区域内唯一有公寓的项目水墨兰庭二期公寓定位自住，售价过高，销售不利；利；政务区目前公寓市场不看好；政务区目前公寓市场不看好；未来政务新区将成为城市次中心，商务公寓前景看好未来政务新区将成为城市次中心，商务公寓前景看好未来价格预测：普通公寓未来5年实现价格为元/㎡，商务公寓为未来价格预测：普通公寓未来5年实现价格为元/㎡，商务公寓为元/㎡元/㎡&&&&本报告是严格保密的。&&&&82&&&&&&&&写字楼市场写字楼市场&&&&本报告是严格保密的。&&&&83&&&&&&&&合肥现阶段写字楼主要分布在四大商务片区，“一主三副”格局凸现&&&&老城中心区（均价5500老城中心区（均价5500&&&&元，租金60-65元）元，租金60-65元）&&&&城北商务区（均价5100城北商务区（均价5100&&&&元，租金40-45元）元，租金40-45元）&&&&城北商务区&&&&132老城中心区4&&&&新站区&&&&5&&&&元，租金35元）元，租金35元）&&&&中科大区（均价4700中科大区（均价4700&&&&金30-35元）金30-35元）&&&&新站区（均价3800元,租新站区（均价3800元,租&&&&中科大区&&&&6&&&&7&&&&写字楼：&&&&1.2.3.4.5.6.7.&&&&财富广场金城大厦徽商国际大厦邮电大厦中环国际广场美地阳光大厦新都会?环球广场84&&&&本报告是严格保密的。&&&&&&&&专业人士观点——整专业人士观点——整体市场情况一般，有体市场情况一般，有部分失败先例部分失败先例百大CBD也就卖了百大CBD也就卖了70％；70％；北区也有3个失败的北区也有3个失败的写字楼案例，虽然地写字楼案例，虽然地段好，但是产品差，段好，但是产品差，租金也有25-35，少数租金也有25-35，少数也有到50；也有到50；&&&&写字楼市场整体情况一般，老城中心区租售情况比其它区域好，其它区域出租率仅在30-75％之间&&&&现状老城中心区中心区多为10多年的旧楼为主，积蓄了大量老客户多数是新建写字楼，经营状况参差不齐It市场非常繁荣，相关写字楼市场经营情况一般以新建公寓和写字楼为主，经营情况较差租售价格均价7000元，租金60-65元租售水平新楼基本售罄，出租情况一般，旧楼出租率多数在80-90％出租率最好在90％以上，相当部分经营困难出租率70-90％，大部分不到40％特点中心区部分高档写字楼由于优越的地理位置、成熟的商务氛围以及良好的物业管理，租售情况处于上游水平。距离老城中心区域近，承接中心区商务功能的外扩，配套逐渐完善IT电子市场繁荣，导致相关企业需求旺盛，但是纯商务写字楼经营状况一般新兴商贸热点区域，被人们看好代表楼盘邮电大厦天徽大厦金城大厦CBD中央广场财富广场&&&&城北商务区&&&&老城中心区租售情况整体不错，旧客户多，租售价格最高目前其它区域的写字楼整体出租率较低，在3075％之间，租金视其位置及档次波动较大。&&&&均价5300元，租金40-45元均价4600元，租金35元均价3800元,租金3035元&&&&中科大区&&&&美地阳光大厦科贸大厦中环国际&&&&新站区&&&&新楼销售结束不久，出租率低&&&&本报告是严格保密的。&&&&85&&&&&&&&合肥市写字楼档次整体不高，高档写字楼楼没有形成市场需求&&&&专业人士观点—专业人士观点——高级写字楼市—高级写字楼市场需求不强场需求不强&&&&合肥写字楼不合肥写字楼不贵，高档写字楼不贵，高档写字楼不好租出去，公司租好租出去，公司租写字楼的少，所以写字楼的少，所以价格上不去，也有价格上不去，也有少数公司买大面积少数公司买大面积的写字楼自用的；的写字楼自用的；写字楼没有高档写字楼没有高档的，各大单位有大的，各大单位有大厦厦&&&&用租金和售价作为标准，合肥市写字楼目前可以分为中高、中、低三个等级：售价售价≥5500元/m2租金租金≥55元/月?m2代表项目代表项目邮电大厦金城大厦CBD中央广场财富广场香港广场……新都会?环球广场中环国际广场……银河大厦建工大厦……&&&&中高档写字楼&&&&元/m2&&&&30~55元/月?m2&&&&中档写字楼&&&&低档写字楼&&&&＜4500元/m2以上&&&&30元/月?m2&&&&本报告是严格保密的。&&&&86&&&&&&&&写字楼购买客户群体——投资客成为合肥写字楼市场的购买主力&&&&合肥市场已基本售磬写字楼客户统计：专业人士访谈——客专业人士访谈——客户以投资为主，但对户以投资为主，但对写字楼并不熟悉写字楼并不熟悉&&&&投资客多，没有出现投资客多，没有出现供大于求的居面；供大于求的居面；&&&&财富广场客户&&&&60%左右的是投资客户&&&&CBD中央广场&&&&庐阳占50%，其它占50％，大型公司为主，少量中小型企业，部分投资客户&&&&香港广场&&&&60%的投资者&&&&客户对投资认识不客户对投资认识不足，现在对住宅国家调足，现在对住宅国家调控的比较多，但是对写控的比较多，但是对写字楼不是很熟悉字楼不是很熟悉&&&&新都会·环球广场客户&&&&投资客约占60%&&&&中环国际广场&&&&投资客约占40-50%，企业购买自用占了相当比重&&&&安徽国际商务中心&&&&以投资客为主，自用客户相对较少&&&&本报告是严格保密的。&&&&87&&&&&&&&专业人士访谈观点—专业人士访谈观点——客户区域性强，商—客户区域性强，商务区域集中于旧城区务区域集中于旧城区&&&&早期的商圈集中在护早期的商圈集中在护城河以内，步行街附城河以内，步行街附近，后来逐渐外扩；近，后来逐渐外扩；&&&&商务客户区域性强，商务区域集中于旧城区，有向城北转移的趋势，各区域功能区分明显&&&&传统商务区，集中大量高级三产区域老城中心区客户来源入驻企业以大公司驻合肥分公司、中介服务类行业为主，高级三产部分大公司驻合肥分公司、中介服务类行业为主。高级三产入驻企业以电子、IT类科技企业为主，美地阳光等靠近中科大的写字楼，周边写字楼入驻企业多以物流类企业为主，公寓办公为主特点依托成熟的地理位置和配套，临近省政府承接中心区商务客户的外溢，如财富广场依托电子、IT等集中专业市场&&&&纯商务的区域目前只纯商务的区域目前只有城北和中心区，合肥有城北和中心区，合肥人目前商务和商业还没人目前商务和商业还没有区分开，3-5年后会改有区分开，3-5年后会改变的；变的；写字楼区域性强写字楼区域性强北区以金融保险和贸北区以金融保险和贸易为主，属于中心拓展易为主，属于中心拓展区域，客户以外资、咨区域，客户以外资、咨询、投资、开发商、律询、投资、开发商、律师比较多，占到7-8成，师比较多，占到7-8成，还有一些外来的公司租还有一些外来的公司租用办事处；用办事处；黄金广场附近是it专业黄金广场附近是it专业市场，有很多投资客，市场，有很多投资客，国际商务中心则是临近国际商务中心则是临近科大；科大；&&&&城北商务区承接中心区外溢客户&&&&中科大区&&&&新站区&&&&区域商贸繁荣，靠近火车站，物流便利&&&&客户区域性强&&&&各商务区功能区分明显&&&&88&&&&本报告是严格保密的。&&&&&&&&民营企业成为最旺盛的写字楼租赁需求主体，客户以科贸、邮电通讯、IT行业为主，中小面积需求多&&&&合肥写字楼调查行业分布图&&&&IT邮电通讯房地产机电科贸运输评估、顾问机关、事业建筑装饰医药其他&&&&17%3%4%4%5%4%26%&&&&13%10%5%9%&&&&专业人士观点1——写字楼以小客户居多，一般在繁华区办公&&&&还有一些客户在小区内办公，未来政策不允许了，市还有一些客户在小区内办公，未来政策不允许了，市场会把这些客户逼出来的；场会把这些客户逼出来的；小公司去市内繁华区域租写字楼的多，注重交通便小公司去市内繁华区域租写字楼的多，注重交通便利，人流量大，如在车站附近设办事处，到政务新区租利，人流量大，如在车站附近设办事处，到政务新区租写字楼的可能性不大；写字楼的可能性不大；合肥中小公司居多，需要小面积单位办公合肥中小公司居多，需要小面积单位办公&&&&合肥写字楼调查企业性质5%22%45%民营国营合资独资&&&&专业人士观点3——写字楼大客户缺失&&&&合肥金融机构租卖写字楼物业不是很开放，一般比较合肥金融机构租卖写字楼物业不是很开放，一般比较保守，因为每家银行都有自己的写字楼（一级分行，保守，因为每家银行都有自己的写字楼（一级分行，10-20层），网点租，购买自有产权的写字楼不多；10-20层），网点租，购买自有产权的写字楼不多；经开区很多企业，如奇瑞在开发区拿了很大面积的土经开区很多企业，如奇瑞在开发区拿了很大面积的土地，建厂房和办公，地价很便宜，没有必要租写字楼；地，建厂房和办公，地价很便宜，没有必要租写字楼；&&&&本报告是严格保密的。&&&&28%&&&&注：以上分析依据华地大厦、地矿大厦、盛89安大厦、邮电大厦租赁情况估计统计而来&&&&&&&&未来3~5年内写字楼供应量较大，主要集中在中心城区和政务新区，市场竞争激烈&&&&中心城区：城中心功能继续外扩，随着城市中心商务功能外扩，城北商务区和新站区也将被吸纳入城中心区的商务功能体系&&&&城北商务区新站区中心城区&&&&政务新区：潜在项目多，是未来的商务区域&&&&政务新区&&&&本报告是严格保密的。&&&&90&&&&&&&&政务新区商务类物业潜在供应量大，目前观望心态为主，仅安德大厦在建&&&&项目新城国际（储客）国际商务中心国际金融大厦商务项目（名称未知）商务办公楼（名称未知）安德大厦（在建）国际花都规模和现状占地4.7万，建面13万（写字楼及公寓）未动工占地7.2万，建面35.5万占地7.2万，建面35.9万占地5.2万，建面12.9万占地5.2万，建面13万1-3层商业，每层1200平米，4－12层办公，总建面1.8万平米规划中有15万建面的写字楼和5星级酒店目前物业类型还不定，根据市场情况而动。约80-100万平米现状只有一售楼处，储客中观望观望观望观望区域内唯一在售楼盘，销售情况不佳观望&&&&81&&&&7&&&&本报告是严格保密的。&&&&共计&&&&91&&&&&&&&新城国际分析——呈观望态度，蓄客情况不好，意向客户以装潢、IT等小公司为主，大客户少&&&&客户观点——目前客户观点——目前客户在政务区投资客户在政务区投资写字楼意愿不强写字楼意愿不强&&&&自己不会考虑在那自己不会考虑在那里投资写字楼，对写里投资写字楼，对写字楼没有更多的概念字楼没有更多的概念&&&&项目背景项目背景当前情况当前情况蓄客情况蓄客情况&&&&售价6000元/㎡，有政府支售价6000元/㎡，有政府支持背景，纯商务项目持背景，纯商务项目&&&&项目没有正式启动仅有售楼项目没有正式启动仅有售楼处蓄客，呈观望态势处蓄客，呈观望态势客户多是周末来玩路过和绿客户多是周末来玩路过和绿地业主，大客户联系不多，地业主，大客户联系不多，蓄客情况不好蓄客情况不好小面积的客户为装潢公司、小面积的客户为装潢公司、IT公司等，大客户如中石油IT公司等，大客户如中石油和中国电信要整层和半栋和中国电信要整层和半栋&&&&客户来源客户来源&&&&本报告是严格保密的。&&&&92&&&&&&&&政务新区写字楼市场访谈提炼——区域商务市场未来前景需要政府的拉动，目前形势不好&&&&官方观点——政务区目前商务环境不好，不宜启动写字楼官方观点——政务区目前商务环境不好，不宜启动写字楼专业人士观点1——有潜在客户，但是目前形势不好专业人士观点1——有潜在客户，但是目前形势不好专业人士观点2——区域商务未来有市场专业人士观点2——区域商务未来有市场专业人士观点3——区域商务市场的形成需要时间及政府强专业人士观点3——区域商务市场的形成需要时间及政府强力支持支持力支持支持&&&&本报告是严格保密的。&&&&93&&&&&&&&政务区写字楼市场价格预测——区域内写字楼均价很难超过6000元/㎡太多&&&&当前市场写字楼价格形势&&&&均价5100元/㎡&&&&城北商务区&&&&均价3800元/㎡均价5500元/㎡&&&&新站区&&&&政务新区目前标志性在售写字楼——新城国际均价6000元/㎡，有政府背景，招商及销售的难度相对不大。&&&&老城中心区&&&&均价4600元/㎡&&&&中科大区&&&&困局：6000元/㎡的价格标杆已经突破了当前市中心区的均价，在市场价格提升前景不大的情况下，未来实际客户接受意愿存在太多不确定性&&&&短时间内写字楼价格无法得到太大提升——香港广场04年到现在价格基本停留在7000元/㎡，财富广场05年一期的二手楼价格为5100元/㎡，二期开盘仅为5400元/㎡&&&&本报告是严格保密的。&&&&根据业内人士判断，在没有重大利好消息的前提下，区域内写字楼均价很难在6000元/㎡的基础上走得更远。&&&&94&&&&&&&&写字楼写字楼整体情况：整体情况：写字楼市场“一主三副”格局凸现，整体表现一般，老城中心区租售情况比其写字楼市场“一主三副”格局凸现，整体表现一般，老城中心区租售情况比其它区域好；它区域好；合肥市写字楼档次整体一般，高档写字楼楼没有形成市场需求；合肥市写字楼档次整体一般，高档写字楼楼没有形成市场需求；客户：客户：商务客户区域性强，商务区域集中于旧城区，有向城北转移的趋势；商务客户区域性强，商务区域集中于旧城区，有向城北转移的趋势；投资客成为合肥写字楼市场的购买主力，民营企业成为最旺盛的写字楼租赁投资客成为合肥写字楼市场的购买主力，民营企业成为最旺盛的写字楼租赁需求主体；需求主体；市场未来及政务新区情况：市场未来及政务新区情况：未来3~5年内写字楼供应量较大，主要集中在中心城区和政务新区，市场竞未来3~5年内写字楼供应量较大，主要集中在中心城区和政务新区，市场竞争激烈；争激烈；政务新区商务类物业潜在供应量大，目前观望心态为主，仅安德大厦在建；政务新区商务类物业潜在供应量大，目前观望心态为主，仅安德大厦在建；现有项目的意向客户以装潢、IT等小公司为主，大客户少；现有项目的意向客户以装潢、IT等小公司为主，大客户少；政务新区商务市场未来前景需要政府的拉动，目前形势不好；政务新区商务市场未来前景需要政府的拉动，目前形势不好；区域内写字楼均价很难超过6000元/㎡太多区域内写字楼均价很难超过6000元/㎡太多&&&&本报告是严格保密的。&&&&95&&&&&&&&商业市场商业市场&&&&本报告是严格保密的。&&&&96&&&&&&&&商业市场商业市场&&&&合肥商业规划布局——老城区商业有优势，新站区是目前的商业明星区域，未来商业发展主导方向是蜀山区，规划了4个区域级商业中心&&&&庐阳区市级商业中心2～3.5万/平新站商业中心1.6～2.5万/平海瑶区&&&&西区商业中心蜀山经济开发区高新技术产业开发区政务区商业中心0.5～1万/平&&&&政务文化新区&&&&蜀山区南七里商业中心包河区&&&&大学城商业中心0.4～0.6万/平&&&&经济技术开发区&&&&图例：&&&&区级商业中心区&&&&本报告是严格保密的。&&&&居住区级商业中心&&&&市级商业中心区&&&&97&&&&&&&&政务区商业格局：区域商业项目均持观望态度，未来商业供应量较大，尤其是商铺；很多项目有建大型集中商业条件，潜在竞争激烈&&&&总建面18万平方米，共四期，一～三期两栋公寓和一栋写字楼，四期商业。规划商业总面积为3.1万平方米。9月开始蓄客，没有进行报广推广，等待中,蓄客情况不是很好。年底动工，商业量比较大，但没有建集中商业的条件。商业体量大，开发商迟迟不敢动工目前该地块改建为广电集体用地。总建面18万平米，规划2万平米商业。商铺预售，1～2层一起销售，面积在150平米以上，价格在总建面20万平米，1万平米左右的预留用地，处于三期07年推出，大型购物中心可能性不大。总建面18万平米，预留商业用地1.8万，估计建面在4～5万平米，可能出现的集中商业为周边社区服务的可能性比较大。预留2万多平米