||百姓网公众号微信扫码关注百姓网小程序微信扫扫立即体验扫码下载手机客户端免费抢油卡、红包、电影票您正在浏览信息，点击查看更多服务独栋、独栋、徐家汇独栋花园办公楼重要的事情说三遍&价格：3元/平米/天面积：400平米分类：写字楼名称：2577创意大院地址：&-&&龙华路2577号其他联系：具体地点：龙华路2577号独栋，想的就是不一样，租的就是享受
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杨芹芹来源：如是金融研究院（ID：RuShiYanJiu）从全球来看，中国的房价到底有没有泡沫？这是一个难以回答的问题。国际对比是一个很好的参考，但直接拿中国和国外的房价对比非常危险，因为中国的房价太不一样，直接对比很容易产生系统性偏差。我们本着几个基本原则，分别从宏观和微观两个视角来对比一下。从微观看，1000万能在世界各地买到怎样的房子呢？1、中国与国外房价为啥不好比较？有哪些不一样？一是计价基础不一样。中国的“房产”和“地产”其实是分离的。土地为国家所有，住户只有土地使用权，普通住宅产权为70年，期满可以自动续期，商住两用房屋产权多为50年，需要缴纳一定比例的土地出让金进行续期；国外多为永久产权，如美国采用私有财产制，房屋的买卖包括土地，产权是永久的。这意味着我们的房价中其实只包含了土地的一部分使用价值，而国外的房价中完全包含了土地的产权价值。二是数据质量不一样。我们的数据质量都不太好。一方面数据只公布指数，没有高频的绝对价格。另一方面数据有些失真。数据来自住建部门的网签价，而为了合理避税，大城市普遍存在阴阳合同，网签价基本都大幅低于实际成交价。举个例子，假设北京一套房子实际成交800万，但一般网签价只做到468万的普宅最高指导价。按照统计局的数据，北京2016年的新房成交均价才2.8万/平米左右，而实际均价早已经五万以上。拿着这种房价去对比分析，结论必然跑偏。三是统计口径不一样。全球房价缺少一个统一的官方数据，各国房价统计机构不同、数据来源不同，样本口径也不同，不适合直接比较。国内常用的房价数据是70个大中城市和百城房价，样本城市相对较多，包含了各种商品房类型；而美国最常用的标普/凯斯·席勒房价指数则只统计20个城市，而且还只统计独栋和联排别墅。别说各国之间没法直接对比，甚至是一国内部直接比较都不完全准确。四是面积算法不一样。国内房屋计算的是建筑面积，既包括住房使用面积、墙体占用面积，也包括了公摊面积，楼道、阳台等都计入其中。大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积。如中国香港采用的是实用面积，等于建筑面积去除公摊面积的部分。而美国纽约、英国伦敦等使用是使用面积，等于实用面积减去墙体占用面积，也就是真正能够使用的住宅面积。三种面积之间的关系是：建筑面积 > 实用面积 > 使用面积实用面积和使用面积相差较小，建筑面积与使用面积存有较大差异，需要用得房率进行换算，也就是实际居住面积和建筑面积之比。一般来说，塔楼或是带电梯的住宅得房率约为70%，多层住宅或是不带电梯的楼房得房率约为75%，也就是说国外70多平的房子大概相当于国内100平。中国的房价要除以得房率才能得到可与国外对比的实际房价，这至少要比原有的房价数据高出20-30%。五是持有成本不一样。国内现行的房地产税费主要体现在交易环节，多为一次性成本，只有房产税和城镇土地使用税是针对房产持有环节的，但房产税目前只有在上海和重庆进行试点，还未全面推出。也就是说如果不交易，中国房屋持有几乎无成本。而国外税费主要在持有环节，持有成本较高，德国、美国、日本、新加坡、英国等很多国家都有房产税，需要在持有期间缴纳。比如：北京一套100平左右的房子持有成本只有每年四五千元的物业费。而在临近华尔街的FLATIRON公寓每年需缴纳1.16万美元/年的房产税和0.85万美元/年的物业费，折合人民币年均持有成本13.47万元，持有成本明显高于国内，这部分成本其实也算是隐性的“房价”。六是区域结构不一样。中国是后发国家，城镇化率才54%，区域发展极不均衡，城市和农村、核心城市和三四线城市之间差异很大，如同为省会城市，杭州均价超过6万，乌鲁木齐均价在6千左右，相差有十倍。国外虽然也有区域和城乡差距，但发达国家城镇化率基本都在70%以上，不像国内分化这么严重。这导致一个问题，如果比较整体房价，中国的房价可能会被部分落后地区以及农村拉低，掩饰大城市的高房价，和实际情况不符。七是计价单位不一样。各国采用的房屋面积度量单位千差万别，国内是平方米，美国和英国是平方英尺，日本和韩国是坪，都需要经过一定的换算，无法直接比较。三者之间的换算比例为1平方英尺约等于0.093平方米，1坪约等于3.31平方米。既然数据不一样，那直接对比很容易产生系统性偏差。为了对比的准确性，我们综合考虑各种因素，确定以下几个数据处理的原则：一是以发展程度近似的代表性城市进行对比，避免整个国家对比的不准确性；二是以市场数据为准，避免外部干预带来的数据失真；三是以同一跨国统计机构为准，避免统计口径的不同；四是宏观的数据维度和微观的案例维度相结合，尽可能的反映房价的真实情况；五是绝对水平和相对水平相结合，剔除发展水平差异带来的房价差异。接下来，我们就从这几个原则出发，分布从宏观和微观两个视角来对比一下。2、宏观视角对比：中国内地一线城市几乎全球最高绝对房价：修正后，京沪深仅次于香港。宏观层面上，我们选取Numbeo的数据，这是目前世界上最大的在线协作数据库网站，通过用户在线协作实现全球国家和城市生活成本信息实时更新，便于进行数据比较。为提高可比性，我们选取全球最具代表性的全球核心城市作为样本，具体包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市，自上而下分析全球核心城市的绝对房价和相对房价水平。我们直接选用一线城市中心区域和非中心区域平均房价进行对比，可以发现排名第一的是中国香港，而内地一线城市京沪深中心城区平均房价名列前茅，但和香港相比还有一定的差距。根据Numbeo最新7月份核心城市中心城区的房价数据：第一：香港 28836美元/平方米 遥遥领先第二：伦敦 17219美元/平方米第三：新加坡 16494美元/平方米第四：上海15232美元/平方米第五：北京15088美元/平方米第七：深圳13115美元/平方米北京、上海中心城区房价已超过纽约，深圳超过旧金山、巴黎、波士顿、东京等国际一线大城市。资料来源：Numbeo、如是金融研究院单位：美元/平方米但是考虑到内地常用的为建筑面积，核心城市多为带电梯住宅，选用70%的得房率，进行折算后可以发现：上海、北京和深圳中心区域实际房价分别为21760美元/平方米、21554美元/平方米和18736美元/平方米，已经超过伦敦和新加坡，仅次于香港，且与香港差距进一步缩小。再来看一下非中心城区：20个全球核心城市非中心城区房价与中心城区差距明显，部分城市非中心城区房价不到中心城区的一半，但非中心城区总体排名几乎无变化，仅有个别城市调换顺序。根据Numbeo网站最新7月份核心城市非中心城区的房价数据，上海、北京、深圳7月份核心城市非中心城区平均价格分别为7644美元/平方米、7525美元/平方米、6951美元/平方米，约为中心城区的一半，位居第六、第七、第八，排名依然靠前，但相对中心城区排名有所后移。非中心城区也按照70%的得房率进行折算后，上海、北京和深圳非中心城区房价分别为10920美元/平方米、10750美元/平方米和9930美元/平方米，仅次于香港。相对房价：京沪深全球最高第一个指标是房价收入比：修正前仅次于香港，修正后全球最高。房价收入比一般用于衡量房价相对居民收入的合理程度，比如京沪深中心城区的房价收入比平均达到40倍，意味着家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅。Numbeo网站采用的是公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值，公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值，公寓中位数为90平方米，假设50％为女性劳动力，净可支配家庭收入定义为1.5倍平均净工资，在最新7月份核心城市中心城区的房价收入比数据中，房价收入比：排名第一：香港 47.36排名第二：北京 44.35排名第三：上海 43.96排名第四：深圳 40.14遥遥领先其他城市，排名第五的孟买只有30.84倍。资料来源：Numbeo、如是金融研究院注意，这还没有按得房率折算，如果用折算修正后的房价去计算房价收入比，那京沪深分别达到63.36、62.8和57.34，成为全球买房负担最高的城市。资料来源：Numbeo、如是金融研究院第二个指标是房价租金比：全球最高。从直观上说，每平方米的房价与年租金之比，度量房屋出租取得的投资回报情况，可用于判断是买房还是租房划算。再进一步说，租金更能反映实际的居住需求，房价如果相比租金高出很多，那意味着房价存在投机炒作的金融成分，可以理解为存在泡沫。京沪深的中心城区和非中心城区的房价租金比均位于前列，租房的性价比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金时假设一卧室公寓有50平方米，三卧室公寓有110平方米，未考虑税收或维护费用。在最新7月核心城市房价租金比数据中：第一：深圳中心城区75.07第二：北京中心城区70.75第三：上海中心城区61.65非中心城区也是如此，占据前三位，均超过57。国际通行的临界点是25，超过临界值表明该区域房产投资价值变小，租房比买房更加经济。如前所述，租房的都是实际居住需求，买房的有些是投机需求，房价租金比高说明投机需求超过了实际居住需求，有一定的泡沫。资料来源：Numbeo、如是金融研究院资料来源：Numbeo、如是金融研究院3、微观视角对比：1000万在各国核心区能买什么房子？宏观上的数据更全面，但可能也意味着更多的误差。我们可以再从微观层面进行一些感性的对比，有时反而更贴近现实。微观对比无非两种思路：一种是同样的地段和房子对比房价，另一种是同样的价格去对比房子。我们把这两种方法结合一下，从购房者角度出发，假定现在手头上有1000万左右的预算，投资地点限定在全球各大城市最核心的金融区，然后去寻找可以买到的房子进行自下而上的对比，由此也可以对全球各地的房价有个直观的感性认识。注：以下1000万可买到的房子大都位于各大城市最核心的金融区，交通便利，生活方便，附近有学校等资源。1。香港：中环汇贤居总价991万，2卧，实用面积41平方米香港国际金融中心附近中上环太平山高街1号汇贤居一处住宅，楼龄12年，底层西向，建筑面积615尺（合57平方米），实用面积仅为443尺（合41平方米），实用率72%，总价1150万港元（合991万人民币），单价高达24万/平方米，全球排名靠前。图片来源：中原地产2。伦敦：伦敦金融城Park Vista Tower公寓总价925万 2卧2浴 80平方米伦敦金融城Park Vista Tower 2卧室现代公寓， 2017年8月份竣工，装修简洁舒适，位于14层，中高层，视野良好，可俯瞰伦敦壮观景色，室内面积80平方米，总价100万英镑（约925万人民币），单价为11.56万/平方米。图片来源：欧洲购房网3。新加坡：金融中心滨海湾嘉御苑总价1009万 3卧2卫 112.6平方米新加坡嘉御苑3卧2卫高级公寓，2018年1月份竣工的新房，精装修，房屋面积112.6平方米，总价211万新币（约1009万人民币），单价为8.96万/平方米。图片来源：链家4。上海：陆家嘴附近世茂滨江花园总价950万 1室2厅 85.07平方米陆家嘴附近世茂滨江花园的1室2厅，2009年建成，精装修，满五不唯一，建筑面积85.07平方米，总价950万，单价为11.17万/平方米。图片来源：链家5。北京：金融街晶华小区总价1000万 1居室 78.24平方米金融街西城晶华小区精装修一居室，2008年建成，满二不唯一，建筑面积78.24平方米，总价1000万，单价为12.78万/平方米。图片来源：链家6。纽约：曼哈顿下城区FLATIRON公寓总价920万 1居室 66平方米纽约曼哈顿下城区邻近华尔街的精装修一居室公寓，1989年建成，总价920万元，使用面积66平米，单价为13.94万元。图片来源：北美购房网7。深圳：福田区雅颂居总价990万 2室2厅 86.99平方米深圳福田区CBD附近的雅颂居，精装修，2室2厅，2004年竣工，总价990万元，建筑面积86.99平方米，单价为11.38万元。图片来源：链家8。旧金山：旧金山湾区蒂伯龙公寓总价1019万 3卧2卫 198平方米旧金山湾区蒂伯龙精品公寓，精装修，3卧2卫，1990年建成，总价1019万元，室内面积198平方米，单价为5.15万元。图片来源：北美购房网9。巴黎：中心商务区拉德芳斯附近顶楼公寓总价926万 3卧2浴 176平方米巴黎中心商务区拉德芳斯购物中心附近的顶楼公寓，3卧2浴，总价926万元，套内面积176平方米，单价为5.26万元，还附带一个38平方米的冬季花园。图片来源：欧洲购房网10。波士顿：市中心公寓总价1049万 1卧1浴 83平方米波士顿市中心建造于2016年的优质公寓，1卧1浴，总价1049万元，室内面积83平方米，单价为12.64万元。图片来源：北美购房网11。东京：新宿区富久町Tomihisa Cross Comfort Tower公寓总价930万 3卧1浴 75平方米东京新宿区建造于2015年的Tomihisa Cross Comfort Tower公寓，3卧1浴，位于47层，视野极佳，东京夜景一览无余，总价930万元，室内面积75平方米，单价为12. 4万元。图片来源：亚洲购房网4、结论综上，对比的结论已经很清晰：第一，从绝对水平来看，中国核心城市的房价在全球位居前列。第二，从相对水平来看，中国内地的核心城市房价在全球是最高的。第三，如果房价没法进一步的上涨，目前的租金回报是严重偏低的，房地产作为一个投资品的属性会越来越弱。第四，全球大部分核心城市都面临高房价的难题，尤其是香港，比京沪深等城市房价高的多。不能以单纯的房价高低、收入或者租金比来判断房价是否合理，即便有泡沫，也不一定会崩溃，至少短期不会。格上财富：在基金业协会登记的私募基金管理人，十年深度研究，甄选阳光私募、PE/VC、海外基金等高端理财产品，为您的资产增值保驾护航！本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。房产走势百家号最近更新：简介:房产走势大讨论，有你想要的作者最新文章相关文章为什么房价涨易跌难？佳兆业执行董事张建军详解长租房及其它
为什么房价涨易跌难？佳兆业执行董事张建军详解长租房及其它
2018年，全国高校毕业生人数达到820万人，随着毕业季的到来，内地租房市场也迎来旺季。比如国家正在力推的长租房是否能如预期成为内地房地产长效机制的重要组成部分，投入大、链条长、回报慢的痛点如何解决，需要哪些相关金融支持，备受行业人士关注。7月15日，在深圳高等金融研究院举办的深高金大讲堂上，佳兆业集集团控股董事局副主席、执行董事张建军博士对此进行了详细分析，并给出了判断。
张建军表示，长租房正在一个风口之上。长租房的市场发展趋势会是怎样？可不可持续？未来的规模会怎么样？投资前景怎么样？这些问题都源自于中国近年来整个房地产市场发展的基本状况。因为最近这两年的调控使得每个家庭、每个人都有住房，都关心房子，这两年好像是在一个大的转折点上，一个大的时间窗口上。未来如何演变，也决定了长租房怎么演变。这主要要回答三个问题，即长租房是什么、为什么、怎么样。
长租房是什么呢？现在政府鼓励推出“长租房”这个概念应该还是有它的特殊性。现在房地产价格这么高，确实买房难，买不起房，在一线城市买房现在对于年轻人来讲真的是一个终身的想都不敢想的问题，即使到二线城市，二线城市就是除了一线城市大部分的省会城市吧，目前的房价对于相当大一部分入职的年轻人来讲确实是一件非常困难的事情，除了是啃老。
长租房从政策的角度来说，主要是为了解决或者是缓解城市引房价过高，部分居民买房难的问题，主要是年轻人买房难，这个比较简单。因为明确这个要看到政策的着力点，无论是开发商、运营商还是未来使用长租房的租客他怎么样看待这个事、怎么样决定自己的选择。为什么推出长租房？最简单是房价过高。现在大家都想要买房，但从解决居住问题来看租房也是很好的办法。目前深圳有80%的居民是租房住的，或者有80%的房子是用来出租的，有完整的红本房、有自己产权房大概也就是20%，在各种各样的房产形态当中除了红本、小产权房，还有农民的城中村，还有以前企业机关建的所谓福利房还没有房改的等，其他所有房子加起来在深圳有80%都不是有红本的。其他城市，因为这个房地产不是同一个市场，各个城市、各个地方的情况也不同。在国际上，在国外租房也是一个常态，其中欧美国家租房占人口比例最多的是德国，比如美国、加拿大、英国、德国、法国这些经济体里面，德国的租房人口占比是比较高的，英国相对低一点。就亚洲国家，因为文化的不同，亚洲国家和地区自有住房的比例是比较高的。
不管怎么样，通过长期租房解决自己的居住问题，在国内国外都是一个常态，不是一个什么特别新鲜的好像以前没有、现在提出来的。但是我们国内的情况确实不同，是面对一个特别的背景，我们大概从2005年开始，2005年是中国房地产市场大规模的市场化，然后房价整体上是往上走，一直到现在这么一个情况。一直到现在13年左右的时间，这个房价也达到了可以说是世界级水平了，房地产的市场化也是非常高了。市场化程度非常高，可是我们的购买力确实跟不上，在这个背景下也出现了政府鼓励用长租房的方式来解决或者缓解部分城市居民主要是年轻人租房问题。
城市住房的供给不足，这个不能一概而论，当然我们主要是针对现在租房率比较突出的城市，这个住房问题其实主要是从一线城市、热点城市冒出来的。我看今天在座的是年轻同志比较多一点，应该是90后比较多一点，实际上我们怎么样判断房价的高和低或者是紧张与不紧张、短缺与不短缺的呢？
张建军认为，首先明确的是，房地产市场不是一个统一的市场，这点是一个特别基本的概念。什么是统一的市场呢？比如我们的手表、服装、笔记本、电脑、手机等等，这些可流动的商品是可以形成一个统一市场的。那么房地产，它在空间上是不能流动的，它的位置是固定的，它不能说你那价格高了，我货就到你那儿去了，它就不能简单的通过价格的调整来调节这个供求关系。常见的商品大米食品，你那个地方价格高，我肯定流到你那儿去了，你价格就下来了，这样理论上它可以在全国或者某一个空间范围里面形成一个大致统一的效果。房地产不是这样，房地产不能流动，在物理上面不能流动，所以它不是一个统一市场。不是一个统一市场呢，也就是说它是因地而宜的。为什么这个高房价下不来？就是跟房地产的不是统一市场有关。我个人研究，按照理论研究这个事，为什么房价这么高，我们都讲住房，易涨难跌。股票是易跌难涨，股票搞一轮牛市五年到八年，跌下来短则一二十天、长则一两个月就打回原形了，所以一夜回到解放前或者是改革前。但是房子涨起来很快，跌起来真还挺抗跌的，为什么？住宅是高度垄断的产品，这个概念说起来简单，理解不容易的。或者它是八分垄断、两分竞争，为什么？年轻人如果有过买房的经历或者是买二手房的经历，会体会到这点。
他举例说，比如深圳，可能同时在供给的一手楼盘有十个在同一个时间开盘，就这一个月有十个楼盘开盘，然后二手房各个区、各个街道或者是哪个片区都有各种各样的二手房，看上去供给是很丰裕的，有很多的供给，可是聚集到每一个买房的人房子具有高度的垄断性，为什么？因为买房的条件有很多很多的约束条件，比如说要离上班有多少距离，如果想步行上班，每个人的需求都不同，因为你的需求不同，你的约束条件又不同，有的人说有小孩了，读书的问题，学校很追求，那是硬约束，是刚性的，一定要考虑学校；那里可能有一个我要靠近医院的；那里可能有一个我家里有什么特别需求。还有个人偏好，比如我要住什么楼层的、要住什么朝向的，我的哪个条件看得特别重要，比如采光、通风、电机、车位等等，有很多的约束条件。如果有几个约束条件对你是刚性的，常见的比如说上班的远近，比如说有没有车位，这种比较容易形成刚性的，有没有学校，那么你有一两项是刚性的，你的选择就非常、非常少。你哪怕现在有几万套房子是在供给、在市场上可卖的，可是满足你条件的可能连几套都不到，不要说几十套。这样子呢，其他的供给对你是没有意义的，这就是供给的垄断性，就是对每一个买房的人来讲其实那个产品对你是有高度垄断性的，所以在最近15年以来的房地产市场，我当然主要是以深圳为背景，应该说主要是一个卖房市场，你看挑房子、砍价格，你都觉得被动。最近15年深圳的房地产市场只有一两年左右时间是买房市场，也就是2008年而且是2008年下半年大概到2010年的年中（夏天），这两天是买房市场，其他全都是卖方市场，就是说主动权在卖方，这样的房子易涨难跌。原因在于哪里？住宅具有高度垄断性，八分垄断、两分竞争。所以咱们理解这个房子啊，为什么涨起来快，跌起来非常难。
面对这样一个高房价的局面，面对这样一个大面积年轻人买房难，不要说年轻人，很多中年人现在还没有买房，还没有自己的产权房。面对这样一个问题，加上人口还是继续向大城市流动，所以政府可以说推出长租房，是缓解或者解决大城市住房难的问题一个办法、一个渠道。
为了推动长租房市场的发展，从中央到地方出台了很多政策。2016年4月份，国务院办公厅发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干衣襟》，这是一个比较大的文件。住建部去年5月份发了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿》）。然后，全国有十几个城市发布了相关的地方政策。地方政策主要是在规范啊，就是各种各样的政策，从中央到部委、到地方要规范长租房市场的供给需求以及一些优惠的政策，这是发布一系列政策。
各种各样的政策为了鼓励支持长租房的发展，其实主要是几个方面，一个是土地方面的，用地方面的政策；一个是金融方面的，就是跟钱有关的，比如贷款，政府有没有补贴，贷款有没有优惠或者租金有没有打折等等，主要是这两方面。具体来讲，在这个方面有关的主体一个是政府、一个是开发商、一个是金融机构，主要是这三个方面怎么样来支持长租房的发展。政府是发文件推动、部署、出政策；开发商面对这个东西，这个市场跟我有什么关系，我要不要进入这个市场、有没有利可图，当然他也相响应政府的号召、配合政府的政策。政府的政策实际上也对开发商形成某种软约束，比如你做一个楼盘，政府规定你有百分之多少用于长租。那么你可以做，你也可以不做，这个政策既是软的也是硬的，你要做那就是硬的，你必须满足多少出租；你要不做也行，选择是有弹性的。开发商进入这个市场，他一定是有条件的，他要在这个市场盈利，开发商不可能做亏本买卖的，他作为一个商业主体、一个市场主体，你不能要求他跟你做一个纯粹政策性的业务。开发商现在进入这个市场，大部分要么是利用自有的物业，就是他自有的房子，他反正闲着也是闲着，他要好卖的房子也不一定拿来给你租了，可能不是太好卖，用起来或者卖方还有些条件不成熟、手续不完备可以用来做长期出租的房源。然后新楼盘一定的比例，按照政府的要求拿出来做出租的房源。然后有的开发商想利用城中村改造，城中村老旧房改造成长租房，就是万科在做这个事。也有的通过新建或者整体购买物业作为房源，但这种购买应该不是纯商业化的，纯商业化的这个成本太高了。开发商是有条件的，不大可能正儿八经把正式的房子拿来出租。当然这里面应该也有一个商业模式，但主要不是用那种方式。
金融机构在这里面扮演的角色，一个是信贷支持，现在监管部门也就是“一行两会”主要是银保监会，就是对商业银行会有一些政策鼓励，这个不是强迫性的，会有一些政策鼓励就是鼓励商业银行安排一定比例的信贷资金给开发商用于开发或者是改造房屋来作为长租房，这是简单的信贷。第二种金融工具或者金融方式就是REITs或者是类REITs，这个东西听上去比较新鲜其实也不是太神秘、不是太复杂。一会儿我简单罗列一下再讲讲REITs的模型，REITs简单来说就是把你的房子拿来证券化，拿到市场上融资，把你可以出租的房子做成证券，到交易所，也就是到深圳或者上海股票交易所正儿八经发证券，通过证券募集资金来建设或者改造那个房子，然后作为出租，出租的收益就来作为投资人的回报，除了弥补成本就是投资人回报。其实融资大地原理都是一样，融资是一手把钱融进来、一手把钱融出去，中间有差价。CMBS就是商业按揭，就是跟我们住房供楼是一个概念，只是讲它的基础资产是商业物业，不是住宅，这是一个比较重要的融资工具。开发贷款当中按照现在的政策含了一部分的长租房贷，现在监管口弄一些政策，这个政策当然不是强制性的，为什么不叫规则呢？规则是强制性的。当然这个长租房可以是开发贷也可以是租金贷，也可以是用于你这个改造，改造旧房，这个使用还是比较灵活的。在这个方面，2017年以来应该说大行，就是工农中建这些打夯做的比较多一点，比如建设银行，建行从2017年开始是大规模做长租房的金融支持，也有做贷款方式的，也有过去的资管计划，现在这个资管计划大部分萎缩，然后以资产证券的方式来支持长租房的融资，就是在贷款方面包含一部分长租房的贷款。然后政府给予一定期限和一定比例的租金补贴，这也是一种金融支持的方式。这又分财政和融资两种情况，财政的就是直接补给你了，比如你租一套房五千块钱一个月，政府给你出15%或者20%。我为什么说一定期限呢？因为这个事是不可持续的。当然这个补贴也不一定直接补给你个人，他也补给开发商、出租房，不是补给承租方的，各种方式，在不同的城市采取的方式不同。现在又冒出租金贷，租金贷有银行做的，也有小贷公司做的，还有消费金融公司做的，就是租金贷是贷款给你用来租房的。现在一部分小贷公司比较热门，因为这在小贷行业里面政策没有明确的限制，因为小贷这个行业在全国到去年底，全国的小贷公司有多少家？大数是一万家，九千多家，一万家的概念，加上最近这一年多来实际上对小贷公司和P2P这一类的民间金融监管方面是收紧口子的，监管是越来越严的，所以他们在寻找市场方面越来越困难，结果这个租金贷就被一部分小贷公司看好，他们认为租金贷是比较好的一个业务，有一部分小贷公司在做这个业务，银行也有做的。他们认为这个租金贷为什么好呢？因为你这个租客租到哪里，它清清楚楚，它有风险控制或者是要追溯你的贷款比较方便。然后保险资金，保险资金是大概一个月以前中国银保监会发了一个文件鼓励支持保险公司将他们的一部分用于投资的资金来支持长租房的融资。长租房的融资，保险公司的资金也分两种，一种是投资性的，就是当股东的；一种是属于融资性的，就是做债权人的，这是保险资金。
从目前来看主要是这七类融资手段，就是金融这个角色在长租房里面它发挥什么作用，通过什么工具来支持长租房，主要是这七种。
看看其中的REITs，大概2003年、2004年开始，银行、信托公司就开始有人研究、呼吁甚至尝试做这个业务，但是因为这个监管政策一直不明确，就是能不能做，什么机构来做，以及怎么样做，监管政策一直不明确，到现在也没有完全明确。近年来由于金融创新很活跃，所以就有少部分的金融机构主要是基金和信托公司开始做这个业务，应该说深圳又是走在前面，深圳做这个做得比较早的，其实所谓早也就是。现在全国做REITs的这个机构已经做了多少单？目前的规模太少，统计的意义也不大，刚开始探索。但是这个在国外是比较常见的，在美国、英国是很常见的。
这个交易结构就是这个图里面的，图里面现在是这样子的，你们看就是我们的REITs，中间那个它等于是一个融资的中介，REITs是一个金融工具或者一种金融产品。REITs有一个机构，它设立这个REITs，这个机构是谁？就是一个金融机构，我们假如说是一个信托公司或者一个基金，咱们现在有实力做了的，就是一个基金，它是一个REITs。它要底层资产，我们翻译成基础资产的，就是你要有一个楼或者有房子，你在一个楼也行或者分散也行。然后做成证券，到市场上IPO，IPO发行或者是增发。投资人来买你的，就跟买股票、发股票是一个道理的、是一个操作原理。然后投资人买了你的REITs，按照单位买的，一个单位可能是一万元或者是多少万元。设立REITs的机构要来运营这个基础资产或者它外包委托给其他运营商，获得的收益作为投资者的回报，当然扣除他个人的利润成本作为投资人的回报。其实跟ABS是一个道理，可以说是ABS的一种形态，就是资产支持证券的一种形态。资产支持证券实际上来讲，就国际上情况来看用得最多的资产还是房地产，不过是各种形态的房地产，比如我们说的CMBS就是按揭资产，在美国房利美就是干这个活的。我们这些年买的理财产品，商业银行发的理财产品、信托公司发行的信托产品大量是以房地产作为基础资产来发行证券，这跟那个原理是一样的。你看下面还有一个其他REITs，什么意思呢？那些已经上市了，它也可以买你这个新上市的。等于说我是一个上市公司，你现在有新的，我也可以去买你的。上面那个现金、政府债券、抵押贷款，这些东西也可以作为基础资产。当然这个图是比较简化的，这里讲的政府债券和抵押贷款的用途都是用于房地产，都是用于可出租的房地产、可以用来做长租房的房地产。总的来讲，左边这三个的基础资产都是用来出租的房地产而积极产生了收益，这个原理是比较简单的。
它跟最大的理财产品最大不同在哪儿呢？它有二级市场，就是在交易所交易的。比如在美国，它的交易有波动，那就跟买卖股票是一个道理。但是它跟股票的不同在哪儿呢？你的个股是没法研究的，作为散户来讲是没法研究的，因为没法研究，不同的上市公司的财务状况、经营情况那是千差万别。这个REITs是一种相对比较稳健的投资，因为它的基础资产非常的清晰。在美国用于做REITs的基础资产主要是商业物业，不是住宅，不是那种独栋的别墅，而是用来作为写字楼或者出租的，有的可能是公有产权房等等，这些东西是做REITs的主要基础资产。那么这些资产，资产本身的信息都比较透明，它的波动基本上跟房地产价格本身的波动是同步的，那就是你房价高了，我这个REITs、这个资产质量，资产就增值了，那么我买的REITs相应的就增值了。REITs就像一个基金产品一样，它跟市面上的价格是上升的。
这个东西都在美国，美国做的案例是最典型的，但是在美国的租赁市场跟我们有一个不同情况，我们租赁市场时间不是太长，因为我们房地产市场化的时间不是太长，我们的租金基本是跟房价同比变动的，房价上升，我租金也上升，我不管租金回报率怎么低，现在深圳租金回报率1.5%到2%左右，那么我房价上升了，我租金会跟着上升，可能滞后有几个月时间或者一年时间什么的。美国不同，美国的租金市场是稳定的，简单说是什么呢？哪怕在金融危机的阶段，在一轮经济衰退的阶段，房价下跌，房价可能跌10%、15%、20%，但是租金不跌。我去房利美访问，听房利美的专家跟我们讲课，我们就问这个问题，美国房价掉了，应该租金跌啊？他们那儿不是，他们租金比较稳定。从长期来看，它是一个很缓慢的上升阶段，这个短期最重要的就是在经济衰退的阶段它租金也不跌，为什么？因为到了经济衰退，很多人就失业了，各种工资下降了，各种工资停止上升了，买不起房，还有严重的断供，没办法只能租房了，它是因为这么一个原因，它的租金是比较平稳的。它有这么一个特点，所以这个产品在美国是作为一个稳健的投资性产品，比较适合这种保守的需要保持长期稳定收入的投资，我相信这种在国外发展空间会比较大。
然后类REITs，这是目前在国内做的，其实我们现在做的是基本原理一样，但是跟国外的还有点不同，因为我们现在监管法规不明确。其实我们这个现在一看还简单，设立REITs的主体一般是基金公司或者是私募，私募也是基金，信托公司，他们来召集、来设立。他们一个发起设立、一个募集资金，然后做什么呢？基金公司设立做一个资产支持的专项计划，这个专项计划也就是一个计划而已，就是一个文件给你，给投资人。然后它募集基金，并且找到这个基础资产之后委托信托公司或者另外一个基金来做一个信托计划，它为什么现在作为信托计划呢？因为我们的REITs没有法规性，还是以信托计划的形式到市场上卖信托产品。从上往下啊，投资人把钱拿来买资产支持专项计划，类似于买理财产品。募集到这笔资金以后来买这个信托计划，信托计划把这个钱投到项目公司，就是投到实有基础资产的公司，由这个公司运营这个项目获得收益，然后箭头往上了就是分红、获得收益，这个比国外还简单一点。跟国外最大的不同，没有上市，就没有这个交易、没有二级市场。现在开始有了，这个我还没有去查数据，因为就两三支，说两支、四支都是一个概念，就是没有形成一个有规模的市场，所以作为投资人来讲，在二级市场的投资人也是机构投资者，个人就没有，基本没有个人去买这个东西。
这个还是比较看好的。这个产品的发展如果到了一定规模，二级市场有了比较多可交易的标的，我相信那个时候就会出一些相关的监管规则和交易规则，出来以后就会形成一个有规模的市长。当然，所谓有规模也不能跟股票比，股票太大了，百万亿级的几年。这个我看未来五年应该是千亿级的概念，这个是目前比较新一点的东西。
第四个问题就是讲长租房的各方利益，这个比较简单，租房人解决住房需求，但是住房，来使用长租房的个人主要是年轻人或者主要是流动人口。对他们来讲其实金融这个事听起来简单，但是你仔细去琢磨，我们在座的我看我们年轻的靓哥帅女选择的时候你是选择租房还是选买房这个还是蛮有讲究的，我认识的一些小朋友，我以前说你现在不要买房，房价会跌。我现在基本判断房价大涨不可能了，等会儿我会讲房价到底怎么样，但是你不同的主体判断不同，中国可能出现日本的情况，十年、二十年就是一个长期下跌的轨道，你现在不要买房，你租房好了，有长租房，不要买房，我觉得这还是可以做一个选择的。
租金对开发商来讲，理论上来讲是最重要的，实际上租金对他们来讲不是最重要的。目前来看，开发商还是比较乐观的，他们主要是为了获得物业的升值，然后以长租房作为一个获得土地的方法、拿地的一个方法，因为政府鼓励。你说你要一个房地产项目，那政府说你能不能做一部分长租房呢？长租房对他们来讲是不怎么赚钱的，甚至短期还要贴一点钱，还要亏损的，但是我给你配套，给你一点土地，那块可以给你算了，给你补回来，所以他们可能是有这个考虑。讲老实话，最后你是赚钱还是不赚钱也取决于未来的房价，也取决于你的预期与判断，你的预期和判断能不能变为现实。
金融机构在房地产这个行业金融机构是最大的赢家，无论是讲长租房还是讲其他什么开发贷、按揭贷。这个周期有多长，一个项目如果算一个粗的账，投十亿，假如卖二十亿，最后一算下来挣不了多少钱。两个开支，两笔大的成本，第一笔就是利息，你一个项目搞上五年，你这个资金回报率并不高，大概正常情况、中等情况，中等情况就是一个项目的时间、周期不会因为某一个意外的因素，比如因为有官司、有拆迁的问题或者有某个产权房的纠纷或者有行政手续方面的不完备而导致你不能正常销售，你这个时间如果我们说一个项目五年的话，你五年的时间成本有多大，平均按7个点算，你就需要35%了。如果你项目贷款以十亿为单位，你贷款十亿，三年五亿的利息，多大的成本啊？就是五年了啊，如果三年就是21%的利息了。第二个就是税收，就是政府拿走的地价税收，所得税、增值税。税收政府拿走的占的比例也相当高。按照资金回报率大概三到五年的项目如果有10%以上就不错了。房地产是一个好行业，因为它的资本回报率还是不错的。资金回报率假如说10%，它的杠杆到5倍，也就是10亿，或者是投了2亿，借了10亿，总共投了12亿，你赚了1.2亿，按资金回报率10%，还是不错的，所以按照资本回报率还是不错的，就看房地产这个行业啊，它的回报。开发商纯粹做长租房，我相信不挣钱的，它要靠别的来补。
长租房的狭义概念就是我们现在说的这种长租房，就是政府现在鼓励推出来的主要是小户型的，给年轻人，给流动人口，给大城市的年轻人、流动人口来提供住房的。广义的长租房除了刚才讲的这种还有面对高端商务人员的租赁房。高端商务人员在深圳的话，我们这附近特区包的富瑞斯公寓，去年一个朋友让我帮他找房子，到这边来短期工作的。我一看一万七一个月，因为我个人没有租过这个房子，就是一个酒店标签一样的，配了一个有点小厨房设施什么的，相对于一个茶水间一样的一万七一个月，我说你住酒店行吧，就住一个商务酒店。我说你一个礼拜就在这里住五天，最后他真没租了，住商务酒店去了。像这种是高端的商务人员，像现在还有一些酒店式公寓，那都是有一些配套的，介于住宅和酒店之间的形态，这也是一类。但是这个市场啊，我个人是缺乏想象力，那么贵的租金居然租得挺好。
还有一种形态就是国外的一种期租房，期租房是一个什么概念呢？我把它简化成固定年期+固定月期，主要是面对养老需求或候鸟需求的。我举一个例子就行了，一说这个又说美国了，美国是这样子，因为裕国的东北部和中部地区冬天还是挺冷的，就跟我们东北人跑到海南去过冬一样，但是人家金融创新产品就多了、就灵活了，就是固定年期+固定月期。我们中国一说东北人到海南买一个房子养老或者候鸟，但是它就有点资源又不充分，冬天那里住三到六个月，一段时间又闲着，也可能委托运营商给你出租，但是利用率很低，因为散客比较少。一说我们现在像惠州十里银滩，整个沿海气候条件比较好，适合于养老、适合于候鸟的大量的房子闲置，资源浪费。美国就不同，美国东北部这个州很冷的，跟我们这儿的华北地区差不多，那么它候鸟，他到佛罗里达过冬天，跟我们海南天气差不多的，他不是买这一套房，他是买这套房某些年某一个年期，一说买我买五年或者买十年的某一个月期，十月到三月，就是冬天的六个月我就买这六个月的时间，或者我买十年，十年每年的十月到三月，我买这段时间的使用权，固定年期就是五年、十年或者二十年。固定月期就是十月到三月，我就买这半年的使用权，然后到那个半年我就可以到那边去过冬了，养老过冬。其他时间，你买的是使用权，你不是业主，其他时间可以由业主供游客、散客，那个怎么使用？你也可以把它分成固定月期，你也可以不分成固定月期，那根据市场的情况，基本是这么一个原理。这种模式的优点是什么呢？就是资源利用比较充分，对于业主来讲、供给方来讲是资源利用比较充分的，对于使用方、买房来讲它比较灵活而且门槛比较低，他要买一套房可能要二十万美元或者是买一个八十平米的、一百平米的在佛罗里达或者迈阿密一带美国的东南角要二十万美元、二十万美元，而固定年期、固定学期就低了，可以分期付款，分期付款跟你单次租金是不同的，合同是一个合同，就不用三十万美元了，他可能十万美元就够了，这样扩大你的销售面，扩大你的潜在客户，然后资源利用又比较充分。还有一个优点，这个物业的产权是在运营商或者开发商手头，业主可以拿来再融资，他是可以再融资的，所以这个模式在海外，主要是在美国吧，就用得比较好，这也是一个比较成熟的模式。这个在我们这儿，在广东海南这带，我觉得这个模式可以用。但这个模式有一个缺点，在人家那里可能不是缺点，在我们这儿是缺点了，不能大幅度回收现金，你年期、月期加起来那可能是你房价比如20%、30%，如果你卖房百分之百可以回收资金，货款就回来了，这样对于那些杠杆率高的开发商来讲，这个模式又不太合适。这个模式，我个人认为如果作为创新的可以用REITs这种模式跟固定年期+固定月期的模式结合起来做，相当于你成立另外一个主体，另外一个工商主体。这个主体它的杠杆率不高，它先把这个撰寮湾买下来，再融资解决流动性问题，再把固定年期、固定月期卖出去，获得一点回收的现金来解决你当期收入和当期流动性的问题。这是我把这个模式跟大家大致介绍一下。
在中国的这个模式，刚才讲的固定年期、固定月期，不仅在广东在海南可以，其实在北方、在中国的西部都是可以的，作为养老、度假都是可以的，你冬天到海南，夏天凭什么不能到大连呢？可以到东北去，中国的东西南北都可以。
长租房主要在商业大都会来做，如果没有很大规模的流动人口，长租房没有什么大的意义。
最后看看长租房到底可不可能持续？如果说是可持续，也许这时候我长期租房吧，我未来五年、十年甚至更长时间我都不打算买房了。如果觉得不可持续，那可能你租房就错过了买房的时间。怎么看待这个问题呢？这就说到我今天讲的第二部分了。
实际上这个问题的根本在于怎么样看待中国的房地产市场，或者更具体来讲房价到底是涨还是跌，讲中长期，不是讲今年下半年或者讲明年。中长期，我们整个房地产到底是涨还是跌？这个问题其实比前面那些都重要。
观察或者预判房地产市场的发展趋势，张建军认为，要看五大主体、两大力量、两大指标、一个背景。
五大主体是哪五大主体呢？第一是政府，第二是开发商，第三是房地产中介，第四是和第五是买房的两大主体，第四就是买一手房，第五是二手房的买家，这两个要区分开的，因为一手房市场和二手房市场是有不同的。这个市场的主体都是有利益的，某一个利益主体，无论是机构还是个人都是有利益在里面的，他参与这个市场，他在市场当中博弈的。五大主体里面政府是最重要的，在决定这个未来房地产市场的走势方面，政府的主体是最重要的。房地产这个市场，我们平常口头说的什么绑架了银行、绑架了财政、绑架了经济，这些话都有一定道理，中间那句话绑架了财政是最具体的，银行倒还没有绑架，用绑架这个词用重了一点，银行对于房地产市场是支持的，它无论是做开发贷还是做按揭贷，它基本都是赚钱的，而且房地产的项目是风险比较低的。开发贷还有点点不良，有一些不良资产，但是很低的，跟别的类型贷给制造业的、贷给物流业的、贷给别的什么行业，房地产的开发贷款相对那些行业来讲是风险比较低的。按揭贷，就是作为零售业务的话，那个风险无限接近于零。
第二个是开发商，开发商就是商业利益，他做不做这个项目，要不要买这个地，他就算账，反正他要挣钱，不挣钱是不干的。他没挣到钱就是判断失误，这样的项目也有。就我了解，就深圳的开发商到东北、西北这些地方做项目的挣钱不多。在所谓的二线以上城市做的大都是挣钱的，所以这个房地产地点、位置很重要。
第三个就是中介，房地产中介这个角色在整个市场当中的角色，它发挥了什么作用？主观上它也是一个商业主体，它也是要赚钱的。客观上这个中介结构在一定程度上加大了房地产波动，什么意思呢？就是在房地产上涨的轨道上它是加速上涨，在房地产下降的轨道上它是加速下降。因为中介的行为是成交量要大，促成你成交。成交，他有佣金；不成交，他白干了。这是在五大主体里面的前三大。
另外两个就是买家的两种类型，一个是买一手房，一个是二手房，以前是没这个问题的，现在因为二手房跟一手房价格倒挂了，促使买家行为发生了新的选择，以前是一手房高过二手房的时候，一手房带动二手房。你这个楼盘分五期，第一期卖一万，第二期卖一万三，第三期卖一万六，以前是这么的状态。现在是反过来，现在一手房价格比二手房低，所以买方在这两个市场里面，你是买一手房还是二手房，你就有选择了。大家看到的情况就是最近这一个多月，深圳的几个楼盘，秒光的、抢楼的，我就不用多说了，这个现象的发生本身不正常。总的讲，在这两个买一手房和买二手房的群体里面，应该说二手房更能代表真实的市场价格，因为二手房的买卖双方都是散户，都是不受操控的，它没有一个第三方的力量来操控它。一手房不同，一手房的卖方是政府管制它的，政府给它指导价，这等于有一个第三方的力量，就是政府这个力量来操控了它的价格。一手房市场现在已经不是一个真正完整意义上的市场，它是一个打了折的市场。市场应该是由供求双方自由谈判形成的一个价格，所以二手房更能代表真实的市场价格。
就深圳的情况来讲，深圳现在二手房高、一手房低，就是由深圳房地产市场的供求关系决定的。比如深圳大概有80%的人口是没有自己的产权房，什么叫常住人口呢？除了出差的、住酒店的，就是你必须要租房、买房住的，我们不说户口、暂住证，反正他在这儿住，按照这个口径没有准确的统计应该不会低于2000万。这些数据表明深圳的刚性需求很大，最近这一两个月发生抢房的现实情况，何况还有买两套房的指标，他具有一套，还有一套可以买的，所以这个刚性需求很大。
那么这五个主体，后面两个主体第一个买一手房的主体是直接对一的房价造成直接影响的，从现在深圳的情况看非常强大，比如五大主体在这个市场当中是持什么立场，是希望它涨还是希望它跌？前面三个主体的力量远远大于后面两个主体的力量，是一个卖方市场，所以说为什么房子易涨难跌，就看这五个主体。
两大力量是哪两大力量？一个是政府，一个是市场。五个主体分为在这两大力量里面，后面四个主体都是属于市场的，第一个是政府的，这五个主体形成两大力量，一个市场、一个政府。这里的政府是讲中央政府，现在市场的情况，我们说得很具体了，就是在座的你到底预期未来我的房子是涨还是跌？中央政府希望不要大涨的，调控的力度很大。现在的调控已经不完全是经济手段了，部分行政手段，后面产生了不断增加的城市搞调控，就出现了各种调控方法。这个调控方法有多少条？现在无法统计了，起码是几百条，比如说限价、限购、限贷、限售、限首付比例之类的，乃至公积金，肯定是三位数以上，几百种调控方法。
其他四大主体都是市场的力量，形成供求两方，开发商跟中介是希望看涨的，买房的希望不要涨，这是两大力量。
两大指标，第一是货币供应量，第二个指标看人口，就是你这个城市人口是增加还是减少，人口是净流入还是净流出？居民的存款是一个强大的购房直接来源，哪个地方钱多，哪个地方房价就上涨空间大。
最后讲一个背景，一个背景就是讲文化背景，就是文化传统。这回到我们的主题，就是租赁房的问题。大家肯定会想要回答这个租赁，租赁房可不可持续这个市场，到底有多大的规模，你们关心这个问题是，从个人来说买不买房，是打算长期租房住还是千方百计买房。从开发商角度是进不进入这个市场，投不投这个项目。判断未来的行情，其中一个就是文化传统的背景，这个这跟文化传统有关。现在政府鼓励租房，说你们买不起可以租，而且你一算账可以算啊。可是中国人的文化传统没有房子不踏实、不安全，父母是这个心态，你个人也是这个心态，所以买房要有房子，而且中国人有闲钱就买房，历史上赚了钱就买房置地。现在仍然是这样，没有房就不安全，感到不踏实。这个传统不是短期能改变的，应该也是支撑房价坚挺或者继续看涨很重要的因素。
张建军认为，租赁市场是一个有限的市场，要从战略上解决中国住房问题，解决这么庞大的住房问题，应该它发挥的作用是比较有限的。现在无论是刚才说的政府也好，开发商也好，金融资源也好，财政补贴也好，财政不可能长期补贴。开发商无利可图，它不会大规模投入，买房的人没有房子不踏实，个人认为这个市场是比较有限的。
靠那个租金弥补你的成本非常难。现在租金回报率两个点左右，两个点就不错了。开发商如果是全程开发了这个公寓或者是小型的用来出租，想靠这个租金来覆盖它的成本在目前是不可能的，也就是说实际上是亏本的，盈不到利的。这样他肯定不干的，那么要靠别的方面，靠政府给一些土地，可能土地是一些比较便宜的土地，或者政府用别的方式弥补你的亏损，比如给一片地，这个地一部分20%用于长租房，80%可以做纯商业住宅，这边来损失、那边弥补。还有的政府财政补贴租金，财政补贴租金是不可持续的，你靠财政来补贴三五年可能还撑得住，内地城市更加不可能，不可能财政补贴的，应该主要还是要靠一些政府资源使开发商这边损失那边补，或者这边基本不发生损失，没有什么别的盈利模式，目前没有别的盈利模式。
如果是固定年期+固定月期的方式，这在中国可以探索，但是目前开发商普遍杠杆率很高，用那个模式是比较困难。将来如果有部分开发商杠杆率能下来，有条件，那是可以的。目前没有什么特别好的盈利模式，所以这个市场说通俗一点，不太看好它，不太可能发展出很大规模来。
MY战不直接影响房地产，但是它影响宏观经济、影响经济周期。如果MY战全面开打，不断升级会使现在全球正在强劲复苏的经济可能熄火，甚至会进入一个新的衰退周期。如果这样的话，房地产会下降，这个下降不仅是中国，其他国家主要是美国房地产也会下降。美国的房地产去年就已经超过了它历史的最高点。如果MY战打的话，这一轮经济复苏就到顶了，那就要看它的演变，那时候房价应该会有点下降。
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