【图文】有关房地产企业营改增后帐务处理的几个小建议【会计实务操作教程】_百度文库
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有关房地产企业营改增后帐务处理的几个小建议【会计实务操作教程】
会计师梁老师|
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你可能喜欢本课程由网校资深财税专家精心打造，全面解析营改增后房地产业的影响以及应对，第一时间助您掌握营改增的相关政策，全面掌握房地产业营改增后的税务核算。本课程政策分析与实务操作相结合，从两方面入手快速提升您的专业能力，使您轻松应对来势汹汹的“营改增”。
　　郭英杰
　　北京工商大学经济学院硕士研究生导师。长期从事多种类型行业的财税审计、咨询、筹划工作，协助各地税务系统进行审计稽查调研，为企业建立税务风险防控体系，还为众多企业量身定做企业内训、纳税咨询方案；在协助北京市国税系统营改增调研期间，曾编写《营业税改征增值税实务操作指南》；在《中国注册税务师》等报纸杂志上发表过文章数篇。
　　教授，从事财税实务及理论的研究与培训多年，授课思路清晰，能够将枯燥的法规条文娓娓道来，其通俗易懂与特有的幽默讲解，使人可以快速直接掌握相关内容，印象深刻，久久不忘。
　　訾凯雨
　　硕士，会计师，长期从事会计理论与实务的研究，并总结出一套独有的理论应用于实践的技巧和方法，授课思路清晰，善于利用语言技巧并结合鲜活、幽默的例子让学员在享受轻松的同时获得实用的知识；善于启迪思路，挖掘背景，增强学员对知识的灵活运用能力；很注重学习方法的传授，坚信授人以鱼，更要授人以渔；极具亲和力，在学员中倍受好评，成为了广大学员的良师益友。
房地产业相关财税工作人员
　　第一部分 房地产业营改增影响分析与应对策略
　　一、房地产企业营改增环境下的现状思考
　　1.营改增的意义及主要原因
　　（1）增值税和营业税制度存在的主要问题
　　（2）营改增的有何意义？
　　2.房地产行业的主要特征分析
　　3.房地产营改增的政策要点
　　4.营改增对房地产企业的影响
　　（1）对宏观经济影响的分析
　　（2）对企业影响的分析
　　（3）带来企业结构和管理模式变化的分析
　　5.房地产企业营改增环境下的现状思考
　　（1）营改增对税负、利润、现金流的思考
　　（2）营改增对企业财务管理难度的思考。
　　（3）营改增对发票管理风险的思考
　　二、房地产企业营改增后的税率和税负
　　1.房地产行业的适用税率介绍
　　2.增值税税率和征收率介绍
　　3.房地产企业的税负变化分析
　　三、营改增后对土地增值税和企业所得税的影响
　　1.营改增对收入、成本的影响
　　2.营改增对土地增值税的影响分析
　　3.营改增对企业所得税的影响分析
　　四、营改增环境下的房地产企业内控管理
　　1.营改增后如何建立房地产业的管理体系
　　2.房地产开发项目管理流程介绍
　　3.房地产开发项目税收逆向流程管理体系介绍
　　4.房地产项目流程管理节点分析
　　五、房地产企业一般纳税人的申请和管理
　　1.房地产企业一般纳税人的风险防控
　　2.房地产企业一般纳税人申请的流程
　　3.一般纳税人下房地产企业合同、业务流程与税收的关系
　　4.房地产企业合同梳理与改进
　　六、房地产企业增值税专用发票的申请和管理
　　1.房地产增值税专用发票的风险防控
　　2.防范虚开增值税专用发票的风险
　　七、收入确认原则与增值税销项税额的计算
　　1.何时开具增值税专用发
　　2.销售折扣应如何开具发票
　　3.首付款和按揭款应如何纳税；
　　4.视同销售该如何处理（拆迁补偿）
　　5.退房等销售情况的增值税要求（是否需要开具红字）
　　6.代收费用的交税问题
　　7.价外费用的纳税问题
　　8.营改增后收取的订金、诚意金、保证金该如何纳税；
　　9.兼营和混合销售的业务处理
　　10.房价上涨的最佳平衡点的计算
　　八、房地产企业增值税进项发票的取得与抵扣
　　1.房地产开发全过程都会取得哪些发票；
　　2.房地产企业利用结算方式和甲方地位对进项税额抵扣时间进行纳税筹划的要点
　　3.房地产企业如何建立供应商体系时，追求利润最大化。
　　4.自用房产能否抵扣建设期间取得的进项税额；
　　5.各项支出尤其是政府性收费是否可以扣除；
　　6.取得土地的成本怎样扣除；
　　九、怎样建立高效的增值税会计核算体系
　　1.如何调整会计科目的设置体系
　　2.营改增前后的房地产会计核算比较
　　十、营改增后所要关注的稽查重点指标
　　1.特殊事项纳税风险监控体系
　　2.管理流程建设涉税风险监控体系
　　3.企业自查风险防控体系
　　4.税收检查风险防控体系
　　5.涉税优惠政策适用申请审批监控体系
　　6.业务流程再造税收风险监控体系
　　7.涉税风险案例库建设
　　9.纳税预警值数据库建设
　　第二部分 房地产业营改增政策分析与实务操作方法
　　一、房地产业营改增政策概述
　　二、纳税义务人的相关政策及解读
　　（一）房地产行业纳税义务人及分类
　　（二）一般纳税人或小规模纳税人的筹划方案
　　（三）房地产企业认定为一般纳税人的实务关注点
　　1.房地产企业销售额的范围界定
　　2.年应税销售额如何掌握
　　3.应当办理一般纳税人资格登记的情形
　　4.三证合一对一般纳税人认定有何影响
　　三、房地产业营改增后的征税范围
　　（一）房地产业涉及的税目及不征收增值税的项目分析
　　（二）房地产业营改增后的征税范围政策分析
　　1.不动产的地域范围界定
　　2.房地产业营改增后的征税范围界定
　　（三）房地产业营改增后的实务关注点
　　1.房地产业与物业管理、房地产中介的区分
　　2.房地产业兼营与混合销售业务中应注意的事项
　　3.房地产销售业务的地域划分
　　四、房地产业营改增后的税率和征收率
　　（一）房地产业营改增后税率和征收率政策的规定
　　（二）房地产业营改增后税率和征收率政策的分析
　　1.房地产企业销售自行开发的房地产新项目增值税处理总结
　　2.房地产企业经营租赁新不动产增值税处理总结
　　（三）房地产业营改增后的税率和征收率实务关注点
　　1.毛利率多少以上，房地产开发商的有效增值税率会低于原营业税率。
　　2.在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税时是否有扣除的项目？
　　3.房地产开发企业收到预收款按照3%的预征率预缴增值税时开票税率如何选用。
　　4.原已预交营业税的预收款，营改增后可否开增值税发票？
　　5.不得开具增值税专用发票的情形
　　6. 房地产业营改增后如何进行土地增值税的清算。
　　五、房地产业营改增后的计税办法
　　（一）一般计税方法与简易计税方法的计算方法。
　　（二）房地产业营改增后的计税办法政策分析
　　1.选择适用简易计税方法的适用条件
　　2.选择适用简易计税方法计税方法应注意的事项
　　（三）房地产业营改增后的计税办法实务关注点
　　1.合法有效的增值税抵扣凭证有哪些？
　　2.准予从销项税额中抵扣的进项税额有哪些？
　　3.不得从销项税额中抵扣的进项税额有哪些？
　　4.进项税额如何划分为可抵扣与不可抵扣的部分。
　　5. 房地产企业进项税额的税务筹划之道。
　　（1）结算方式的筹划
　　（2）进项税额抵扣时间的筹划
　　（3）采购价格选择的筹划
　　六、房地产业营改增后销售额的确定
　　（一）房地产业营改增后销售额的政策规定
　　1.房地产业营改增后有关销售额的基本政策规定
　　2.房地产业营改增后销售额计算的具体方法
　　3.试点前发生业务的在过渡期间的处理方法
　　4.特殊销售业务的处理
　　（二）房地产业营改增后的销售额确认的政策分析与实务关注点
　　1.房地产业营改增过渡期销售额确认的重点
　　2.房地产业新老项目的划分标准
　　3.销售不动产过渡政策
　　4.出租不动产过渡政策
　　5.出售或是出租商业地产业务的筹划
　　七、房地产业营改增后的纳税地点
　　（一）房地产业营改增后纳税地点的政策规定
　　（二）房地产业营改增后纳税地点的实务关注点
　　八、房地产业营改增后的纳税义务发生时间
　　（一）房地产业营改增后纳税义务发生时间的政策规定
　　（二）房地产业营改增后纳税义务发生时间的实务关注点
　　第三部分 营改增对二手房交易的税费影响
　　一、个人二手住房交易原营业税政策
　　二、个人二手住房交易营改增后增值税政策
　　1.个人二手住房交易营改增后增值税政策分析
　　2.普通与非普通住房的界定
　　3.二手住房交易营业税与增值税计税方法的介绍
　　三、个人二手房其他营改增政策规定
　　1.个体工商户销售购买住房的规定
　　2.其他个人销售不动产的相关规定
　　3.个人二手房免征增值税的情况分析
　　四、个人二手房交易其他税收政策
　　1.缴纳个人所得税时房产原值确认的依据
　　2.不能确认原值时，销售额的计算依据
　　3.购买二手房时契税的相关规定
　　4.销售二手房时土地增值税、印花税的相关规定
　　5.销售二手房时城建税及教育费附加相关的规定
　　6.营改增后，对其他各类税种的影响分析
　　五、出租房屋税收政策分析
　　第四部分 房地产业营改增实务热点问题解答
在本课程中，您将了解到房地产行业在营改增的浪潮中遇到的种种问题，以及如何应对这些问题？此课程将帮助您快速掌握营改增在实务中的变革，助您规避税务风险，享受全面营改增的大势之利。
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营改增新时代房地产企业开发经营各环节会计核算、纳税实务操作
授课专家：边志广
开课时间：
结束时间：
课　　时：6天
地　　点：济南
费　　用：￥9800
房地产企业总经理、财务部门人员、税务部门人员及相关项目经理；非房地产企业想快速成为房地产企业会计核算和税务问题高手的财务人员均可参加
&尊敬的各位财务人员：
1、您想在房地产企业做一名优秀的财务会计吗？
2、您知道房地产企业如何建账、建几本帐、建什么账吗？
3、您在大学里学过房地产会计核算与纳税实务吗？
4、您懂得房地产行业的核算方法与特点吗？
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6、您了解房地产行业营改增后的新政策吗？
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10、您知道所得税汇算与土增税清算的具体方法吗
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12、您知道房地产企业从筹建、买地、规划、开发、预收、销售、融资、清盘等各环节的会计处理与纳税实务操作方法与技巧吗？
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【培训收益】
1、让学员系统掌握房地产行业会计核算账簿设置、成本核算方法等技巧；
2、让学员正确把握最新的税收政策及在房地产企业各环节实际工作中的运用；
3、掌握营改增税收政策对房地产企业的影响与操作方法；
4、帮助学员在实际工作中建立合理的纳税体系与动态防范机制；
5、使学员在工作中从经济、理财的角度合理安排税收筹划，依法节税，合理避税；
6、帮助您迅速提升房地产企业的核算与管理水平，充分展示您在公司及在同行中的个人价值和魅力。
【课程内容】
共三个阶段
（第一阶段：含第一、二、三部分）
（第二阶段：含第四、五部分）
（第三阶段：含第六、七、八部分）
第一部分：营改增后房地产企业建账与会计核算
一、房地产会计核算的特点 & &&
二、常用的会计科目 & & & & &
三、营改增后如何建账？
1、如何设立&应交税费---应交增值税明细账&十个专栏的明细账？每个专栏核算的内容是什么？ & &
2、如何确认成本核算对象
3、确定成本对象的原则
4、确定成本核算对象方法 & & & &&
5、成本核算对象和成本项目之间的关系
四、房地产开发成本的会计核算
1、开办费的涉税账务处理 & & & & & &&
2、土地获取后的涉税账务处理 &
3、前期工程核算的内容及核算
4、建设安装阶段：
⑴建设施工阶段一般涉及的工作内容 &
⑵建筑施工工程核算的内容及方法 &&
⑶&甲供材&的处理 & & &&
5、基础设施的建造核算的内容及方法
6、公共配套核算的内容及方法 &
7、开发间接费： &&
⑴区分开发间接费与期间费用 & &&
⑵&开发间接费&科目核算的内容及方法
8、成本归集、分配及结转的会计处理 & & & &&
9、预提配套设施费的核算
10、开发产品成本的结转 &&
第二部分：房地产企业开发经营各环节涉税新政解读与纳税风险防范
1、公司设立阶段会计处理与涉税新政解读
2、土地取得阶段会计处理与涉税新政解读
3、规划立项阶段会计处理与涉税新政解读
4、开发建设阶段会计处理与涉税新政解读
5、项目销售阶段会计处理与涉税新政解读
6、项目清算阶段会计处理与涉税新政解读
7、企业利润分配阶段会计处理与涉税新政解读
8、企业融资阶段会计处理与涉税新政解读
9、企业日常费用支出阶段会计处理与涉税新政解读
第三部分：房地产企业营改增涉税疑难问题解析
1、房地产企业是营改增纳税人吗？
2、房地产企业应该办理一般纳税人吗？
3、房地产企业可能涉及到增值税哪些税率？
4、房地产企业预收房款如何预交增值税？
5、房地产营改增后发生非正常损失如何处理？
6、购买土地的出让金能否抵扣进项税额？
7、房地产营改增后支付的借款利息进项税额如何抵扣？
8、已经完工待售的房屋营改增后如何纳税？
9、营改增后&甲供材&的业务如何纳税处理？
10、房地产企业营改增后发票有几种？如何使用？
11、房地产企业营改增后进项税额、销项税额、进项税额转出等处理技巧
12、房地产企业营改增后收取租金如何交纳增值税？
13、营改增企业销售已使用过的旧固定资产如何纳税？
14、营改增企业销售已使用过的不动产如何纳税？
15、房地产企业营改增新老项目如何划分？
16、房地产企业老项目采用哪种计税方法？
17、房地产企业新项目采用哪种计税方法？
18、房地产企业一般计税方法如何扣减土地价款？
19、房地产企业购买税控设备和交纳技术维护费如何财税处理？
20、房地产企业营改增后所面临的5大挑战
21、房地产企业应对营改增后求生9大绝招
（第二阶段：含第四、五部分）
第四部分、企业所得税预交、汇算清缴疑难问题解析
1、确认开发产品完工的条件是什么？
2、房地产企业销售未完工产品取得预收款的所得税如何处理？
3、房地产企业预计计税毛利率如何确定？
4、开发产品预收款何时确认收入实现？
5、开发产品完工销售收入包括哪些内容？
6、开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，是否应确认为销售收入？
7、开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应在何时确认为销售收入的实现？收入的金额如何确定？
8、哪些情况下须对开发产品视同销售计缴所得税？视同销售的收入如何确认？
9、租赁收入在何时确认？
10、房地产开发企业的成本、费用区分为哪几类？
11、什么是计税成本？ & & & &
12、什么是成本对象？
13、确定成本对象的原则是什么？
14、确定成本对象需要向主管税务机关备案吗？
15、开发产品计税成本支出包括哪些内容？ & & & &&
16、开发企业计税成本如何核算？
17、共同成本和不能分清负担对象的间接成本，如何分配至各成本对象？
18、&以地换房&方式取得土地使用权的，土地成本如何确定？
19、以接受投资的方式取得土地使用权的，土地成本如何确定？
20、预提费用可以作为计税成本吗？
21、企业建造的停车场所的成本如何处理？
22、企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的如何处理？
23、已销开发产品的计税成本如何计算？
24、企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，所得税上如何处理？
25、企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，如何扣除？
26、企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，在所得税上如何处理？
27、企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）在所得税上如何处理？
28、企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可以在所得税税前扣除吗？
29、企业开发产品转为自用的，可以税前扣除折旧费用吗？
30、合作建房分配开发产品的，所得税上如何处理？
31、合作建房分配利润的，所得税上如何处理？
32、以地换房的，出地方所得税如何处理？
33、房地产企业广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数如何掌握？
34、房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损的，如何办理退税？
35、对房地产企业何时可以核定征收企业所得税？
36、未完工收入计算的毛利是否允许扣减期间费用？
37、未完工收入是否允许扣减税金及附加？
38、未完工收入是否允许作为三项费用的扣除基数？
39、未完工收入季度申报表填列方法
40、未完工收入年度41张申报表填列方法
第五部分 &营改增后发票的领用、管理、开具方面疑难问题与纳税安排
1、自日起企业的发票如何领用？
2、自日起企业的增值税发票新系统如何开具？
3、企业租金收入、向承租方收取的电费水费等能否开具专用发票？
3、企业善意取得虚开增值税专用发票的税务处理？
4、企业恶意取得虚开增值税专用发票的税务处理？
5、企业取得失控增值税专用发票的税务处理？
6、增值税专用发票认证期？超过认证期的票如何处理？ & &&
7、如何鉴定虚开增值税发票？
8、三流不一致、四流不统一就判断是虚开增值税专用发票吗？
9、一般纳税人丢失已开具专用发票的税务处理
（第三阶段：含第六、七、八部分）
第六部分、 土地增值税预交、清算疑难问题解析
1、哪些情况下需要缴纳土地增值税（征税范围）？
2、无偿赠与房地产是否需要缴纳土地增值税？
3、转让股权是否需要缴纳土地增值税？
4、转让码头泊位、机场跑道等基础设施是否需要缴纳土地增值税？
5、计算土地增值税的扣除项目有哪些？
6、地方政府要求房地产开发企业代收的费用在计征土地增值税时如何处理？
7、转让房地产取得的货币为外币的，在计算土地增值税时如何折合人民币？
8、土地增值税的税率是多少？
9、怎样速算土地增值税税额？
10、土地增值税主要有哪些优惠政策？
11、土地增值税的纳税义务发生时间、纳税申报时间、纳税期限是怎样规定的？
12、房地产企业土地增值税纳税申报与一般企业土地增值税纳税申报有何不同？
13、开发房地产项目需要到税务机关办理项目登记、备案吗？什么时候登记、备案？登记、备案时需要提供什么资料？
14、预缴土地增值税的纳税义务发生时间如何确定？
15、预缴土地增值税的计税依据如何确定？
16、土地增值税的预征（缴）率是多少？
17、如何计算土地增值税的预缴税额？
18、预缴土地增值税如何申报？
19、未按规定预缴土地增值税是否加收滞纳金？
20、如何确定土地增值税的清算单位？
21、哪些情况下房地产企业应当进行土地增值税清算？
22、哪些情况下税务机关可以要求房地产企业进行土地增值税清算？
23、房地产企业何时需要到税务机关办理土地增值税清算手续？
24、营改增后土地增值税清算时收入如何确定？
25、营改增后土地增值税清算时哪些情况属于视同销售行为？
26、 对自用或出租的开发产品是否征收土地增值税？
27、 土地增值税清算时对扣除项目需要提供什么凭证？
28、 土地增值税清算案例题详解
第七部分、其他税种疑难问题解析
1、房地产企业的开发产品在什么情况下需要缴纳房产税？
2、对按照房产原值计税的房产，房产原值是否包含地价（为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等）？
3、宗地容积率低于0.5的，如何确定计入房产原值的地价？
4、对房地产开发公司建造商品房的用地是否征收土地使用税？
5、以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，何时开始缴纳土地使用税？
6、已出售的开发产品何时停止缴纳土地使用税？
7、以协议方式受让土地使用权的，其契税计税是否包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费？
8、以竞价方式出让的，契税计税依据是否包括市政建设配套费以及各种补偿费用？
9、因减免土地出让金而承受国有土地使用权的，是否亦减免契税？
10、期房购买者退房时已经缴纳的契税是否可以退还？
11、购买已装修的房屋，装修费用是否包括在契税计税价格内？
12、企业合并时，合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，是否要缴纳契税？
13、企业分立时，派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，是否缴纳契税？
14、土地使用权出让合同、转让合同是否要缴纳印花税？
15、商品房销售合同应按何种税目缴纳印花税？
16、对个人销售或购买住房，印花税有何优惠？
17、房地产企业与贷款公司的借款合同是否缴纳印花税？
18、个人所得税具体政策及改革动向
第八部分：师生讨论，互动交流。
中国注册税务师，中国著名&财税三栖&实战专家，从事财税研究及实际工作20多年，曾担任某财税学校校长，某税务局征收分局局长，某税务稽查局局长，现任国家税务总局北戴河培训中心教授，清华大学财税总监高级研修班特聘教授，担任多家大中型企业财务、税务顾问。多次为国家税务总局举办的各省税务征管处长培训班、税务稽查骨干培训班授课，常年巡回为全国各地税务干部、财务人员授课累计达近千场，针对我国财税人员目前的业务素质情况，在全国首创独特的教学方法----新税法在会计核算中应用模拟训练营，曾多次举办《房地产企业会计核算与纳税处理实务操作班》。边老师还应邀为：北京城建、海南路桥、新疆兵团建工集团、风帆股份、乐凯股份、天威英利集团、河北建设集团千秋管业公司、北京白象集团、北京中一建设集团、中国石油、山东东营化工公司、山西省万家寨引黄工程总公司、中国海军总装备部等近百家大中型企业做内训。主编参编教材十余部，主讲课程：新所得税汇算清缴与纳税调整，新税法在会计核算中的应用，纳税评估和税务稽查的风险防范、税企之间常见涉税争议处理技巧等等。具有深厚的财税理论功底，创新能力强、实战经验足，极具互动性的演讲风格，深受全国税务干部、企业财务人员欢迎和赞誉，被誉为&财税培训的演讲专家&、&纳税核算的实战专家&、&财税理论与实际操作完美结合的训练导师&、&财务策划和纳税筹划的九段高手&。
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