房屋买卖纠纷中，“阴阳合同”以哪个为准？-北京观邦律师事务所
房屋买卖纠纷中，“阴阳合同”以哪个为准？
来源：互联网
作者：未知
&&&房屋交易中，双方当事人为达到降低纳税成本、提高贷款额度等目的，在签订合同时经常会采取阴阳合同的方式。即使当事人在签订合同时达成了一致，但是在具体履行合同中往往会因此引发纠纷，引起诉讼。
&&&今天，观邦律师以实际案例来和大家聊聊关于阴阳合同效力的认定。
【案情简介】
&&&日，张某（买受人）与王某（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定王某向张某出售诉争房屋，购房总价150万元。合同中对付款及税费的承担等也进行了详细约定。日，张某向王某支付了首付款60万元，王某出具了《首付收据》。
&&&日，双方又签订《房屋买卖合同》，约定诉争房屋购房总价为190万元。首付款60万元，剩余房款买房以银行贷款方式支付。
&&&日，双方办理诉争房屋的网签手续，双方网签了《存量房屋买卖合同》，约定的房屋成交价格为80万元，双方以80万元的价格缴纳了相关税费。
&&&之后双方在合同履行中发生纠纷诉至法院，王某称双方协商一致于日签订了新的《房屋买卖合同》，房屋价格更改为190万元，张某应按照总房款190万元履行。
&&&张某辩称日签订合同和日网签合同只是为了办理贷款和网签才签订的，双方实际执行的一直是日签订的合同，购房总价为150万元。
【争议焦点】
&&&本案的争议焦点是：如何认定先后签订的三份合同的效力？
【观邦说法】
&&&二手房买卖中常常出现&阴阳合同&，阳合同也叫白合同，是指当事人出于避税、贷款等目的对房屋价款做出不真实约定的合同。阴合同也叫黑合同，是指表达了双方当事人真实意思并实际执行的合同。有时候，同一份合同也会出现阴阳条款，比如将真实的交易总价分为房价和附属设施补偿款、装修补偿款等而产生阴阳条款。
&&&要确定阴阳合同的效力，首先应辨明哪份合同为当事人真实意思表示。
&&&意思表示是民事法律关系的核心，是私法自治的出发点，是行为人把进行某一民事行为的内心想法，以一定的方式表达于外部的行为。但是，在实际生活中，经常有意思表示不真实的情况发生。阴阳合同就是典型的同谋虚伪表示，是指当事人双方合谋，不表示内心真实意思。
&&&本案就是典型的同谋虚伪表示，就是双方当事人合谋，不表示内心的真实意思。当事人双方签订的后两份合同也就是所谓阳合同的目的并不是在于更改最初达成的房屋成交价，而是为了达到避税和提高贷款额度的目的，实际执行的一直都是第一份合同，双方对于此目的都是明知的，由此可以认定，当事人于日签订的房屋买卖合同才是双方真实意思表示的表达，当事人的权利义务应当按照此第一份合同来确定，房屋总价就应该认定为150万元。
&& 在辨明当事人真实意思的表示的基础上，阴阳合同是否因避税等违法目损害国家利益而导致无效呢？
&&&我们可以看到大多数以阴阳合同为由进行诉讼的案件，都是因为受房地产交易价格大幅波动影响而造成的出卖人或买受人不愿继续履行合同。如果仅仅因为阴阳合同的存在就判定合同无效，不利于保护市场交易也违反了诚实信用原则。《合同法》第56条规定：&合同部分无效的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效&。
&&&所以我们认为，对于阴阳合同的效力应当认定除虚假交易价格之外的其他条款有效，虚假交易条款因为损害国家和社会公共利益而无效。
&&&本案中，当事人后签订的两份合同是阳合同，其价格条款是为了达到特定目的而进行的虚假表示，只有日签订的第一份合同才是当事人真实意思表示，所以后两份合同不是对于第一份合同的变更，而是价格条款部分无效的合同，当事人双方关于购房总价的争议应当按照第一份合同来确定。
【律师点评】
&&&虽然表面上，签订阴阳合同可以降低税负、提高贷款额度，但是，在履行过程中却埋下巨大的隐患：
&&&首先，这种阴阳合同常常发生纠纷，有的买受人在履行过程中会要求按照价格较低的阳合同支付价款。当房屋价格出现大幅波动时，当事人一方会以虚假价格条款违法为由拒绝履行进而要求解除合同。一旦出现纠纷，增加当事人诉累，交易也无法正常进行。
&&&其次，可能导致买房人贷款障碍，2009年北京市银监局发布《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》，通知中规定北京市二手房必须实现网签报价与实际合同报价的统一，从而防止&阴阳合同&导致的信贷风险。必须按照网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。对于当事人就网签合同附件或补充协议中约定的房屋附属设施设备、装饰装修等款项提出贷款申请的，各银行应按照本行消费贷款审批程序另行审批。所以签订阴阳合同买房的人反而会增加贷款成本。
&&&所以，作为市场交易主体、买卖合同的当事人，一定要加强诚信意识、合同意识，避免因盲目追求眼前利益，而给自己埋下隐患。
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* 验证码：阴阳合同被取缔，税费纠纷如何解决？阴阳合同被取缔，税费纠纷如何解决？陈信翊百家号案例：买卖双方于12月15日签订链家合同，且协议规定本次交易税费由买家承担。21日《北京市存量房屋买卖合同》修订版发布后，链家要求买卖双方就税费缴纳问题补签附件文件。文件内容如下：该附件对税费缴纳问题做了相关声明。卖家认为房屋税费应由买家承担，自己不应签这份文件。针对这一案例，有不少网友提出了自己的看法。部分人认为不应该签附件合同，他们表示，既然补充协议里已经规定了买家承担税费，那么新版合同出台后，税费增加的风险肯定也应由买家承担，所以这份合同附件不应该再签，以免损害卖家自身的利益。另一些人则认为中介公司是在为双方利益考虑，在国家相关政策变更的档口，如果出现一些不可避免的纠纷。的确是需要确认一些涉及双方利益的事项。而且虽然补充协议里规定了本次交易的税费由买家承担，但按照法律规定，如果有因为政策原因导致新增缴税种类的，政策规定谁缴就由谁缴。比如因为政策原因，原来不用或可以少缴个税的，新合同范本导致个税避不掉，那么按照新合同个税属于“因政策原因导致的新增加缴税种类”，政策规定个税和增值税由卖家承担，契税增加部分由买家承担。所以高额的个税必须得由卖家缴纳，对卖家来说，签订这份附件协议还是必要的。那么，链家为什么要求买卖双方补签这份附件呢？案例中的卖家到底是否应该签这份附件合同呢？这还要从12月21日，北京市住建委公布新修订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关经纪服务合同示范文本后说起。该示范文本第五条指出：应明确房屋成交价格的构成及金额，减少“阴阳合同”交易。在文本中明确“该房屋附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格已全部包含在上述房屋成交价格内”，并进行了详细列举，防止买卖双方为了规避税收，将房屋成交价格拆分为净房屋价格和装饰装修等价格的情况发生。同时文本要求房屋转让价款、申请贷款与申报的房屋价款、缴纳税收时申报的房屋价款一致。同时，征求意见稿中专门写明，“本合同约定的成交价格是买卖双方的真实交易价格，买卖双方均同意以本合同约定的房屋成交价格作为向税务机关缴纳税费、向贷款机构办理贷款的相关依据。买卖双方不得为规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价格的合同，否则应承担相应的法律责任。”这就意味着交易中出现的“阴阳合同”问题将会大大减少。那么什么是阴阳合同呢？阴阳合同是指合同中体现的成交价格与真实的成交价格是不一样的，在成交当中存在两份内容不相同的合同。一份对外，是“阳”，但这并不是买卖双方真实意思的表达，是假的；一份对内，是“阴”，是买卖双方真实的意思，是真的。北京的二手房交易中绝大多数都存在‘阴阳合同’的情况，将房屋成交价格拆分为净房屋价格和装饰装修等价格，而提交网签、办理纳税的为净房屋价格的合同，目的就是为了少交税。比如，一套二手房，实际成交价格是400万元，如果卖家原来买房时花了100万元，那么按照实际成交价格，卖家需要按300万元差价的20%缴纳个人所得税共60万。而如果做一份阴阳合同，提交给相关部门的网签合同中，成交价格被改成200万元，剩余的200万元则被写入了装修款一栏，那么卖家就可以少交40万的税。而且在实际交易过程中，卖家需要交的税，通常也是转嫁到买家身上的，所以，买家也都会配合把价格做低。"阴阳合同"是一种违规行为，在给当事人带来"利益"的同时，也预示着风险。本次《北京市存量房屋买卖合同》修订后，不再允许将装饰装修款单列在成交价格之外，这就意味着买卖双方用来规避税收的“阴阳合同”将很难再大行其道。那么这多出来的“40万”个人所得税谁来交？卖方不会傻到主动承担，买方也不愿自损利益，那么势必会有不少的纠纷出现。所以链家才会要求买卖双方签订这份附加合同，让买卖双方就缴税问题做一个双方认可的规定，尽量减少交易过程中纠纷的产生。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。陈信翊百家号最近更新：简介:小神童说八卦，说出儿时的感觉作者最新文章相关文章解读一起阴阳合同买卖纠纷-靳双权律师成功案例
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解读一起阴阳合同买卖纠纷
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本文系北京房产律师靳双权原创，转载请注明出处。
为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
（一）案件事实
原告陈东与王玉系夫妻关系。2012年12月30日，原告陈东、王玉作为买受人，被告秦民、张红作为出卖人，在北京明屋房地产经纪有限责任公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，出卖被告北京市XXX号房屋，成交价格为88万元，家电、家具等作价为57万元，总计145万元；交付时间为2013年1月25日前；买受人承担此次交易所有费用；变更权属登记当日付首付人民币75万元，出卖人将本房屋内所有家具、家电赠与买受人，余款70万元买受人申请抵押贷款。
1、二原告诉称， 2012年12月30日，原告支付定金5万元。已完成面签，银行已经批贷。原告34200元税款，中介费22000元。被告签订房屋买卖合同时未办下土地使用权证，导致合同履行延期，原告已准备好合同约定的首付款，2013年4月10日双方办理过户手续未能完成，后被告拒不配合办理过户及交房手续。被告的行为给原告带来了巨大的经济损失，目前争议房屋租金每月约3500元，合同约定的逾期过户及逾期交房的违约金低于原告的实际损失，故请求法院对违约金数额予以增加。
现原告诉至法院，请求：（1）判令二被告协助办理诉争房屋权属转移登记手续；（2）判令二被告交付；(3）判令二被告支付逾期办理房屋权属转移登记及房屋交付的违约金（自2013年4月11日起至原告取得房产证、房屋交付之日止，按每月3500元标准，暂计算至2013年8月15日为14000元）；（4）判令二被告协助办理诉争房屋的土地使用权权属转移登记手续。
2、二被告辩称，中介公司怂恿原、被告签订阴阳合同，故意将房价145万元中的57万元写成家具、家电的价格，网签时又未经卖方同意，擅自将家具、家电的价格增加到60万元，把网签房价做成85万元，为买方避税，大大增加房屋交易风险，该阴阳合同违反了国家税收政策，属于恶意串通损害国家利益的合同。同时房屋权属状况也填写错误，建委告知需要撤了网签重新办理网签才能过户，因此，被告认为签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，提起反诉，请求确认无效。
3、法院经审理查明
双方还签订了《补充协议》约定：首付款后五个工作日内，面签，贷款获批后五个工作日内办理所有权转移；于2013年1月25日前办理物业交割；任何一方逾期履行付款和物业交割义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价万分之五的违约金，任何一方出现根本违约情形的，守约方可有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，违约方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向守约方支付违约金。
二被告2013年3月19日才取得出售房屋的土地使用权证，具备过户资格。
2013年4月10日，建设委员会官方网站上备案的《北京市存量房屋买卖合同》中的房产证号填写有问题需要修改，当天未完成过户，支付首付款，房屋未交付。
另查，原告的具有购房资格。
本案事实，有合同、协议、定金收条、转账凭证、契税发票、个人所得税发票、房屋购买居间委托协议、居间成交确认书、居间服务费收据、银行账户明细清单、租房网页截图、证人证言、购房资格检验结果信息、网签存量房屋买卖合同（无签字）、住建委接待群众来访回执存根、土地使用权证在案佐证。
（二）法院观点
本案买卖合同不符合法律规定合同无效的法定情形，对被告反诉要求确认合同无效的请求不予支持。
原告经查具有购房资格，其要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，理由正当。所以原告要求被告协助办理房屋权属及土地使用权转移登记，并要求被告交付房屋，同时原告承诺在办理房屋过户时将剩余房款一并支付给被告，应以支持。关于原告要求被告支付违约金问题，因在合同履行中，双方均认可是由于网上签约填写内容不符合规定，造成原、被告双方合同履行的中断，原告主张缺乏事实依据。
（三）判决结果
1、原告陈东、王玉向被告秦民、张红支付剩余购房款人民币一百四十万元。
2、被告秦民、张红协助原告陈东、王玉办理诉争房屋权属转移登记手续，相关费用由原告陈东、王玉负担。
3、被告秦民、张红协助原告陈东、王玉办理北京市XXX房屋的土地使用权权属转移登记手续，相关费用由原告陈东、王玉负担。
4、被告秦民、张红交付诉争房屋。
如果原告陈东、王玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
（四）靳双权律师点评
1、关于合同效力问题，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十二条规定，当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。本案中，房屋网签价格虽为85万元，但是关于房屋总价款，双方的真实意思为总价145万元，所以应按总价款145万元来继续履行买卖合同。
2、对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。本案被告就原告与居间机构销售等问题已向相关行政主管部门投诉信访，是否构成规避税收应由相关行政主管部门予以处理。
根据《中华人名共和国合同法》第五十二条&有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告即以此为据请求确认买卖合同无效。但是，本案涉及到房屋买卖中阴阳合同，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014）》第四款 房屋买卖中阴阳合同地效力 当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。本案中，二被告即签订了阴阳合同，除了价钱条款依据双方的真实意思确定，其余条款的效力不受影响，所以被告请求确认买卖合同无效，于法无据，不应被支持。
综上所述，法院的判决正确。
执业机构：北京市东卫律师事务所阴阳合同怎处理，以案说法来支高招
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阴阳合同怎处理，以案说法来支高招
北京市第一中级人民法院微信号：beijingyizhongyuan微信公众号简介：提供司法服务，传播司法正能量。& & & & 在我国，买卖过房屋的人一般都知道，房屋买卖过程中会签订两份合同，一份为当事人之间各执一份的实际买卖合同，另一份为双方办理网签登记时签订的备案合同，即我们通常所说的“阴阳合同”。& & & & 为什么要签订两份不同的合同呢？我国房屋管理部门为了防止一房多卖、维护交易秩序，在房屋买卖过程中确立了网签程序，即双方签订网签合同后产生备案效力，不能再进行其他交易行为，从而保证交易安全。然而，由于国家征税是依据网签合同，故当事人在签订网签合同时往往为了避税故意降低价格，造成两份合同的房款不一致。在这种情况下，针对“阴阳合同”的纠纷经常发生，而如何对“阴阳合同”进行处理，也是社会普遍关注的问题。案例介绍：& & & & 2010年6月，陈先生自北京城市开发集团有限责任公司处购得1306号房屋，但未办理房产证。2012年10月，丁先生向陈先生购买1306号房屋，支付了相应款项，并进行了入住，但未办理房屋过户手续。2013年8月，陈先生取得1306号房屋产权证。当日，陈先生又与孟女士签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，陈先生将1306号房屋以65万元卖给孟女士，并办理了房屋产权登记手续。实际上，陈先生与孟女士另签订一份房屋买卖合同，实际成交价为149万元，并已经实际支付完毕。双方主张在相关行政部门备案的合同总价为65万元的买卖合同是为了避税所签订的。丁先生以自身权益受到侵犯为由起诉至法院，要求确认陈先生与孟女士签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效，并将房屋过户回陈先生名下，理由是房屋价款严重低于市场价值，双方故意避税违反了国家法律规定。& & & & 一审法院认为：陈先生与孟女士签订的备案于相关行政部门的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中的合同价格并非双方之间的实际交易价格，双方签订该合同的目的是逃避应缴税款，系双方恶意串通而订立的，损害了国家利益，应属无效合同，支持了丁先生的主张。陈先生、孟女士不服一审判决，向二审法院提起上诉。& & & & 二审法院认为：2013年8月，陈先生与孟女士就购买1306号房屋签订了《房屋买卖合同》，为完成产权过户，陈先生与孟女士又于2013年8月签订《存量房屋买卖合同》。陈先生与孟女士2003年8月11日签订的《房屋买卖合同》是双方设立民事权利义务关系的协议，而陈先生与孟女士2003年8月15日签订的《存量房屋买卖合同》，系为完成产权过户而签订网签合同，双方的权利义务关系并不受该网签合同约束。丁先生如认为陈先生与孟女士之间的房屋买卖合同无效，应当就陈先生与孟女士2013年8月11日签订的《房屋买卖合同》提出自己的主张，在该合同的法律效力未经司法程序确认前，丁先生仅要求确认陈先生与孟女士之间为办理过户而签订的《存量房屋买卖合同》无效，本院不予支持。“阴阳合同”释义& & & &&& & & & 本案中，陈先生与孟女士双方达成房屋买卖意向，并签订了房屋买卖合同，合同价款为149万元。双方持有该份合同，并实际以该份合同的价格进行了交付，但这份合同并不为外人所知，仅为双方私下履行，故该合同称为“阴合同”。两人为了完成过户，双方在网签时另签订了一份存量房屋买卖合同，该合同为进行登记备案的网签合同，双方约定房屋价款为65万元。由于该份合同为房屋管理部门备案合同，对外予以公示，并且作为国家计算税收的依据，因此该合同实际为“阳合同”。& & & & 我们可以发现，在房屋买卖合同中，买卖双方实际履行的合同是“阴合同”，但对外进行公示并作为纳税、过户依据的却是双方并没有实际履行的“阳合同”。两个不同的合同，在房屋价款上相差较大，且存在逃避国家税收的严重情形，因此，在实际履行中容易产生纠纷。“阴阳合同”的纠纷类型& & & & 在房屋买卖合同纠纷中，针对“阴阳合同”的争议较多，常有当事人对“阴阳合同”的效力提出异议，进行否定整个房屋买卖过程。& & & & 最常见的起诉方式为一方以“阳合同”违反国家税收法律规定，损害国家利益为由起诉要求认定合同无效。由于我国房地产市场波动较大，房屋价格上涨、下降显著，因此在房买卖过程中价值常出现较大反差，常有买卖一方后悔而不希望履行合同。另一方面，我国的房地产调控政策较多，房产政策影响到房屋买卖合同的履行，也有当事人以“阴阳合同”违法为由提起诉讼。“阴阳合同”的效力认定& & & & 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。网签合同作为双方当事人达成一致的协议，故意降低合同价款以逃避国家税收规定，存在损害国家利益的行为。但对于网签合同的处理，并没有明确的规定。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十二条规定，当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。此后，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第四条关于房屋买卖合同中阳合同的效力中规定：当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。&&&& & & & 从上述规定可以看出，网签合同即使是存在规避税收征管的问题，但并不影响整个房屋买卖合同的效力，对于房屋买卖合同的认定，应当根据真实意思的买卖合同来确定双方权利义务关系。因此，“阳合同”尽管存在违反国家法律规定的情形，但并不导致整个合同无效，仅仅是该条款无效，买卖双方可能面对一定的行政处罚，但房屋买卖合同还是以双方真实的买卖合同继续履行。法官建议：& & & & “阴阳合同”的处理尽管在理论界还存在一定的争议，但在司法实践中的处理意见基本统一，即“阳合同”并不因为逃避税收而全部无效，双方应当按照真实的房屋买卖合同履行。由于我国税收制度的特点以及买卖双方节省成本的考虑，“阴阳合同”已成为房地产交易的基本规则，税收管理部门对于网签合同价格的审核管理并不严格，因此“阴阳合同”仍将持续存在。& & & & 但需要提醒的是：首先，买卖双方在签订合同时应当尽量事实求是，这不仅是对诚实守信基本原则的遵守，也可以尽量避免以后的纠纷，防止受行政管理机关处罚。其次，在已经签订“阴阳合同”后，双方仍应按“阴合同”继续履行，无需以此提起诉讼从而浪费时间和经济成本，也给法院造成诉累。在房价存在波动的情况下，还容易造成损失赔偿。另外，在法院对“阴阳合同”的效力进行认定后，如果需要双方另行签订网签合同时，应当及时协商并办理网签，以便顺利履行买卖合同。感谢阅读 欢迎转发因为您的鼓励 我们会更加努力！扫下方二维码↓↓↓关注北京一中院官方微信
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