美国访问学者博士后如何买卖二手货？
国内对于购买二手货，或忧心卫生，或碍于面子，即使买回家也多是心存芥蒂。但是在美国的和却没有那么多的忧虑——因为美国二手货交易市场非常成熟，甚至已经形成一系列的连锁产业，经久不衰。为什么在国内寸步难行的二手货交易在美国却大行其道呢？老师来简单分析下原因：
一、美国人的天性
美国人天性热爱自由，一生中会多次更换工作。不论为了工作还是求学，举家搬迁是常有的事情。每次搬迁自然需要整理东西，清理非必须的物品。然而美国的人工搬运费、垃圾处理费高得惊人，与其出钱雇人搬家，不如乔迁新居后重新购置，由此二手市场即有了合理性。
另一方面，美国人没有太多的储蓄观念，在长期市场经济的熏陶下，他们普遍有较强的商品意识，日常用品经常新老更替，不喜欢或不常用的旧物更是需要渠道来处理。买家方面则是抱着人弃我取的精神，既可节省开支，又能淘到品质不错的商品。买卖相宜，何乐而不为呢？
二、质量保障
当然想要保证二手市场经久不衰，不仅仅是要看数量，更要看质量。美国比较具有规模的二手市场则更具组织性，负责人员会贴出宣传公告，安排好场地时间。主办人会负责检查旧货，排除有污渍、破洞以及瑕疵的商品，消除人们对二手货销售活动的不良印象。
说道二手货的质量，最值得一提的大概是美国全国性连锁慈善二手货商店。以Goodwill Store为例，其店铺分为两部分，前面是淘货的店面，后面是捐赠仓库。其经营模式将二手货销售以及慈善捐赠合二为一，店家接收他人或机构的慈善捐赠，由专人对捐赠物品进行标准筛选，淘汰太旧以及损坏的物品，然后统一进行分类整理并消毒，最后以非常实惠的价格在前面的店面上架销售。这些不乏国际名牌的二手货商品且大多非常新，但价格却低廉得让人难以置信。偶尔还有一些商标齐全的新货，通常是超市积压的陈货在此处理。未曾使用过的物品在这里被低价售出，性价比高得惊人。
三、经济与政策的影响
美国各地都有着大大小小的二手货市场/商店，这种旧货再利用的模式在美国如此受到欢迎也与美国现在的经济形势及政策制度有关。受到2008年的经济冲击，很多美国的学生、年轻的上班族，以及乔迁一族，包括很多移民、博士后、访问学者家庭都因此而受益。
同时经营二手货商店需要员工，可以为当地带来再就业机会；普通买家则获得物美价廉的商品且免缴消费税；即使是二手货的捐赠者也可以通过捐赠小票获得退税。商店盈利扣除员工的工资，其余部分捐赠给福利机构等等。
那么回归正题，美国常见的二手货交易方式有哪些？
1、Yard Sale庭院拍卖
“Yard Sale"通常指以别墅为主体的社区，居民在自己的院子中将物品进行售卖，有时这种活动也会开在车库里或门廊处，故被称为“Garage Sale”或“Porch Sale”。如果家庭需要搬迁，临行前处理旧货，则称为“Moving Sale”。
卖家通常会优先发出通知，如果是几家人一起清仓，或者由社区组织，举办规模较大的二手货交易市场则会在当地报纸、网络社区打出宣传广告，部分地区每年定期组织1-2次销售活动。大学的BBS上也会看到此类的信息。
Yard Sale出售的物品五花八门，小到衣服、炊具、玩具、工具和书，大到桌子、椅子、沙发和健身器材等。卖家会标出每件商品的价格，来淘货的人也可以讨价还价，当买卖即将结束，如果卖家心情好，还会将部分未售出的物品免费赠与合眼缘的人。
2、连锁旧货商店
除了Yard Sale，人们也可以将二手货交给旧货商店寄卖，或捐赠给商店。其经营模式在上文中已经提到了。旧货商店比Yard Sale更规范，机制健全，很多店家还开辟了网络商店，方便用户在线购买。
3、C2C网站：
提到网络购物，自然不能避开C2C的交易平台，如Amazon，ebay，Craigslist等，其中常见的二手商品状态描述包括：
New Other（全新未使用过，例如展示用品）；
Open Box（开箱，不一定使用过）
Like New（接近全新，成色很好）
Manufacturer Refurbished（被使用过，厂家翻新）。
在亚马逊上的“官方翻新”，也有一种情况是卖出去以后，因为无理由退货或者其他原因被买家退回的，即使是因为买家不喜欢就直接被退回，但是规定不能再按照全新物品出售，所以降价出售。有两种形式，一种叫工厂翻新，一种叫经销商翻新。很多品牌的官网都有这类物品不定期出售。在美国网络上淘二手货，类似国内买淘宝，都需要综合评估，不过相对评价透明度较高。
4、网络社区二手货交易：
中国学生学者联合会（Chinese Student and Scholar Association，简称CSSA），很多大学都有他们的网站论坛，其主要用户是当地的中国留学生、访问学者和博士后，因为人员流动性较大，所以经常会发布二手物品转卖、房屋求租等信息，不过需要小心诈骗。
Facebook华人组群也是一个选择，其上有每个人的详细信息，比较真实可信，建议加入成员较多的“Groups”，这样成交的可能性会更大，买卖也更快捷。需要注意的是在“Group”搜索的过程中简体中文与繁体中文的搜索结果不同，繁体中文的组群成员一般以台湾、香港人为主。
在美国买卖二手物品也可成为一种乐趣，不论是淘到心仪的物件，还是自己不用的东西被他人鉴赏，再现价值，都是令人愉快的经验，当然 老师也提醒大家在淘货的时候要仔细考察质量，莫要冲动消费。
成功案例：
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1个回答血刺节奏Q屉2000一大关!因为现在都是LED了~~~如果是LCD的可能1500最多了!3个回答殷在羽http://hi.baidu。com/douuyu 这里有很好的解释6个回答Redeye193卖给二手家具店。免费验房免费设计黄道吉日建材优惠家具定制经常买卖二手手机，有什么想问的？_虎扑
主要是在论坛、淘宝买卖二手手机。
其实二手手机也有好货，但是洁癖的人估计受不了。。。好吧，有什么想问的呢？知无不言。& 我自己就是自己玩过一些 帮朋友买卖手机 &我不是商家 不做生意。。。& 别问我收不收或者有没有货。。。逛坛子多了 谁都能喷点 我不是懂机蒂推荐论坛：个人二手买卖区塞班交易区商家买卖的去TOMPAD 家电论坛 机锋都可以电信去添翼圈只要用心找找 能找到你喜欢的东西有哥们提醒了，在补充几句：其实现在国产机器也不错的说，华为酷派我个人都觉得不错。。。魅族粗粮我个人不大喜欢。。。锤子就是个锤子！ &好多国产千元左右 性价比都很不错了！我推荐的二手，其实也好多国产冲新机器或者用了不长的机器，比如新机器1000 二手用了几个月冲新的可能仅仅600多 这差了了三百多 对学生较多的虎扑来说 还是值得买的 毕竟机器没有外观损耗 在保修 如果有问题 直接去修就是了 一般问题不大的说&至于水货 &买就心安理得 别贪图 &水货二手能买到配置高便宜的大牌子机器 但是翻新什么的也多 注意甄别 至于如何甄别 找*河蟹*好的人买都是不错的规避风险的办法。。。好吧 &想买二手水货 想买新水货 想买新国产机器还是二手国产机器 是您自己的选择 我个人只是推荐个方法希望大家喜欢 &大家喜欢的话帮忙推荐个 谢谢了再次更新：：：基本上JRS每个回复我都看了 能回复的都回复了&但是有些实在给的信息有限 没法回复比如：要苹果5S的 有不少JR在问但是！！！细节很重要 你要二手行的还是水的 行货在保修还是不在保修 要行货官换机还是其他 & 水货要哪个版本 港版美版日版韩版欧版。。。。 水货在保修还是不在保修 黑色还是白色还是土豪金 &成色好点还是赖点的？？？以上价格都有差距所以 之后再碰到类似问题 我不会去回答了。。。。以后碰到此类问题我一概不回答
这些回帖亮了
引用1楼 @ 发表的
9300是不是最强4核手机
你逗我呢？、
不推荐这个了
华为，酷派，千元机很不错，用起来完全没有抵挡的感觉
各位JR们，给大家通知一下，现在，最新JR开心一刻福利发放平台发布了，还是在微信平台，订阅号是j r s 7 7 7 7，根据JRS之前的建议，新增了更多重口味环节，更多劲爆内容，希望大家能继续喜欢，每天开心，祝愉快！
引用5楼 @ 发表的
在哪买二手手机比较靠谱
TOM 塞班 电信商添翼圈
记住买在保修的。。。 还有无论如何不先款
引用2楼 @ 发表的
干过手机么
全新1500的g2?水货？什么水货？我看是日版吧？01f还是l22？信号差的不忍直视，真心不推荐，现在其他版本除了国行基本都是翻新机，敢买？国行坏了可以保修，屏幕碎了还可以有屏碎险，更别说现在巨兔屏幕断触和抖屏了，淘宝的手机呢?真心不推荐大家从淘宝上买手机，遇到问题了根本没法好好的解决，最后折腾了基本快和国行一个价了，我个人不推荐g2,当然了，楼主是不是淘宝卖家我就不知道了，也可能是个有良心的卖家（虽然很少），只是给大家提个醒，谨慎购买，还有你要是真是卖家希望你别骗虎扑的大家，虽然街上人很多，但绝大部分都是好jr,买个手机其实就是图个用的舒服，别最后为了个手机瞎折腾，我说的话大家就当一看，其他的自己斟酌，要是有冒犯楼主的地方还请原谅
9300是不是最强4核手机
干过手机么
引用1楼 @ 发表的
9300是不是最强4核手机
你逗我呢？、
不推荐这个了
引用2楼 @ 发表的
干过手机么
在哪买二手手机比较靠谱
我是卫平啊弟弟
引用5楼 @ 发表的
在哪买二手手机比较靠谱
TOM 塞班 电信商添翼圈
记住买在保修的。。。 还有无论如何不先款
引用6楼 @ 发表的
我是卫平啊弟弟
@卫平布莱恩特
刚在某宝上入了一款美版的诺基亚800文，话说9成新，靠谱不？某宝二手就是拼人品？
引用9楼 @ 发表的
刚在某宝上入了一款美版的诺基亚800文，话说9成新，靠谱不？某宝二手就是拼人品？
型号呢？
是OK数码的货？
卖的最好的2手机是IPHONE么？
htc one什么价收
iphone 二手的水深么？
引用12楼 @ 发表的
htc one什么价收
干嘛二手买ONE？？？ 推荐G2
好点的1200多点 这货也就这个价钱
5二手怎么样？
引用13楼 @ 发表的
iphone 二手的水深么？
最好的还是苹果啊 苹果还是牛。。。
不贪求小便宜
水没那么深
话说官换机是好东西
推荐5C
引用15楼 @ 发表的
5二手怎么样？
推荐5C。。。
引用14楼 @ 发表的
干嘛二手买ONE？？？ 推荐G2
好点的1200多点 这货也就这个价钱
不是买，是自己用的，想卖出去，看看能卖多少
国际版能卖多少
引用14楼 @ 发表的
干嘛二手买ONE？？？ 推荐G2
好点的1200多点 这货也就这个价钱
G2那么便宜？？网站？
有多余的安卓机吗？送一部给我吧，我还没用过智能机呢。
其他人正在看自行买卖二手房可能遇到哪些问题？作者：王雅婷来源：链家网原创文章摘要：自行买卖二手房最常出现产权纠纷、房款纠纷和物业纠纷。二手房的交易过程中会涉及到产权过户、房屋腾空、物业缴清、房款交付等诸多手续和环节。因此，如果自行买卖二手房会存在一定的风险，买卖双方要特别注意。
一、可能遇到什么产权纠纷？
引发产权纠纷的因素很多，最主要的有三类：
1.限制买卖的房屋
买卖不允许出售的房屋，如被法院查封的房屋、与学校教学区不能分割的房屋、属于拆迁范围的房屋、已作为抵押物的房屋等；
2.夫妻共有房产
夫妻双方仅一方同意出售，或夫妻离异后对房产判决不明的房屋；
3.未经产权人同意出售的房屋
同一居所人员或子女未经父母(产权人)同意出售的房屋。
由于是私下交易，买卖双方缺乏对有关政策法规的了解，买方又不易掌握卖方的真实情况，极易造成产权不能过户，交易中途夭折；或虽然成交，但由于卖方家庭出现矛盾，不得不再次变更的结果。
二、可能遇到什么房款纠纷？
自行交易往往缺乏相互信任，卖方急着拿钱，买方急着要房。由此常常会出现定金或房款付了，房产证却迟迟办不下来，房屋不能如期交付；或是房屋交付了，钱却拿不到、拿不全等情况。
因此，在二手房交易中，买卖双方应该将重要事项签订书面协议，并由双方签字盖章确认进行保留。若有变更事项，应当签订补充协议予以明确。如果出现向他人打款的情形，一定要保留卖方委托他人收款的书面、录音录像、短信、电子邮件等相关证据。
三、可能遇到什么物业纠纷？
二手房的买卖不同于一般商品房，完成产权过户，也并不意味着全部交易的结束。还有诸如卖方户口迁出，物业管理费结算，水、电、煤气、电话、有线电视等费用的结清等。由于缺乏房屋买卖经验，如果双方自行交易，经常会忽视或遗漏某些项目，造成经济损失，或者引来不必要的纠纷。
二手房自行交易引发的矛盾远不止这些。因此，除了增强法治观念和自我保护意识外，可以尽量委托实力强、信誉好、操作规范的中介服务机构办理交易，以减少和避免不必要的纠纷和风险。
资料来源：链家网整理
0人赞过交易房屋被查封是买二手房过程中遇到的风险之一，为避免买到查封房，购房者可以通过三种方法来防范。对于当今换房置业者来说，二手房的买卖成为了换房的主要选择，但二手房交易中也会存在一些问题和风险，下面介绍几种方法来规避换二手房过程中的风险问题。房改房并不像普通的商品房一样，由于其特殊性，所有交易都会受到一定的限制，那么房改房到底能不能上市交易呢？在房改房的交易中应该注意什么呢？要想了解房屋产权的真实情况，需要卖方提供产权证明文件，并到房屋管理部门查询房产的产权记录，以作对比。次新房，是指年代较新的二手房或空置房，一般是指竣工后房龄在5年之内的房屋。次新房相对于新建商品房来说，物业管理更加合理，周边配套更加完善，受到刚需一族的青睐。相关问题最新百科看了又看
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二手房买卖过程中常见的十种纠纷
二手房买卖过程中常见的十种纠纷&& & & &&& & & & 一、产权瑕疵引起的纠纷& & & &&& & & & 在本纠纷咨询案例中，房屋女主人通过委托中介公司买房，中介人员查验了房产证、卖房人身份证原件，并与房主见面、验房，证照都是真实的。但确忽视了一个重要的问题，女主人身份证与产权证登记的产权人不是同一人，且产权证登记的时间在女主人出示的结婚证登记结婚日之前。但中介人员过于自信，担心失去此单好买卖，急于成交，于是收取了委托人的意向金，且当天下午就将此房信息挂出。紧接着是好事成双，当晚就被下家看到，第二天买房人就来申购此房，中介着实高兴，当即就收取了买房人的订金，并约定次日一并与卖房人见面，见面后，卖房人提出还要住三个月，买房人、中介也同意此提议。于是，三方都不提出订立合同一事，因为卖房人要等房价上涨，中介也想等房价上涨期待着更好的下家，而买房人也想等，因为还没有找到下家。对于当事人的这种心态，可以想象此桩生意会是什么样的后果。仅从产权登记的角度，就知道此笔卖买注定要发生纠纷。& & & &&& & & & 果不其然，最后的结局是登记产权人出来表示，他没有同意，也不同意出售此房屋，纠纷真的发生了，理由是女主人无权出售其婚前财产，不行就打官司，反正是无效合同。& & & &&& & & & 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十一条、第五十二条、第二百三十条，《中华人民共和国担保法》第四十九条以及《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》《城市房地产转让管理规定》及其他有关规定，二手房买卖有着相应的条件限制。行为人一旦违反了上述相关的禁止性规定，双方的房屋买卖合同就是一个无效合同。也就是说，房屋买卖的目的不能实现。& & & &&& & & & 其实，二手房买卖，因房源质素和卖方性质的不特定性而使交易的难度要比直接向开发商购买商品房大的多。特别是产权状况，直接影响着二手房买卖的目的能否实现。因此，房屋产权证书与房主的身份是否相符，是否存在其他共有人，是否被查封，是否设定了抵押，是否已经向第三人出租以及该房屋是否是经济适用房（包括集资房）、房改房、安居房等都情况，都是应当充分了解清楚的问题。因为，非商品房的出售受到多种因素的限制，税费的缴纳比例也各不相同。所以，购房人在购买二手房前最好到房地产交易中心进行房屋权利记载信息的查询，以确定该房屋产权状况、是否存在限制或禁止转让的情形。& & & &&& & & & 二、定金支付引起的纠纷& & & &&& & & & 本案中涉及的中介机构在接受卖房人的委托时，没有与出卖人订立委托合同，而是请出卖人填写了一份格式化的卖房意向书，收取“意向金”。卖房信息挂出被买房人看到该房信息后，中介又收取了买房人的 “订金”。然而，当买卖双方见面交流后，卖房人以房价己上涨为由“拒绝”卖房，并终止委托，请求双倍返还“意向金”。买房人则以中介未能居中成交为由，也要求双倍返还“订金”。而中介则认为，“意向金”与“订金”都应归中介，应予没收。看得出，三方都还对法律比较“了解”，都想钻钻“定金罚则”这个法律空子。& & & &&& & & & 事实上，这不过是对“定金罚则”的曲解而也。我国法律规定的所谓定金实际是指当事人约定，一方在合同未履行之前，在应给付数额内预先支付另一方一定数额金钱的担保形式，有证约和担保两种功能。按《民法通则》第八十九条、《担保法》第八十九条、《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金 。这就是我们常说的“定金罚则”。说明合同己经成立，任何一方不得反悔，任何一方反悔就要受“定金罚则”的制裁。& & & &&& & & & 而实践中的“意向金”“订金”约定都以买卖双方议价是否成功为成立要件。议价成功又以买卖双方就买卖主要条款达成一致或定金支付为准。但买卖双方往往会因房价上涨而反悔。事实上，在议价成功前，只要买卖双方有一方拒绝交易，单方面终止对中介的委托，“意向金”“订金”就很难按“定金罚则”来处理。当然按“合同自由”原则，如果双方对“意向金”“定金”的处理有明确的书面约定，还是可按约定处理。但是，如果买卖双方的合同都没成立，又怎么能用“定金罚则”制裁呢？所以，还是建议当事人，在买卖房屋前，不要随意“创新”，最好还是聘请专业律师为你提供服务，以免聪明反被聪明误。& & & &&& & & & 三、付款拖延引起的纠纷& & & &&& & & & 纠纷咨询案例中，有相当一部分购房人购买的目的是为了投资或投机，购房自住的比例并不高，也就是说再次转让标的房是购房人的即定方针。因此，付款期限越长对他们越有利。所以通过贷款分期付款是大多数购房人的首选。很多纠纷案例中，购房人为了有足够的时间寻找下家，一会说筹款困难，一会又说贷款的事还没谈好，反正付款时间越往后越好。& & & &&& & & & 然而，从法律关系的角度来讲，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定。否则，是否获得贷款，筹款是否困难，与卖家没有关系，只要双方的购房合同生效，购房者就必须支付房款，否则就构成了违约。买方违约拖欠支付房款时，卖方可以理直气壮地索取房款，除可以要求买方继续支付房款之外，还可以要求买方支付相应的利息或买卖合同中约定的逾期付款违约金，特别是买方恶意拖欠房款寻找下家或者等待房价上涨时，卖方可以及时根据自己的意愿解除合同，不再出售房子，并按照买卖合同违约的比例扣除违约金。如双方在房屋买卖合同中约定买方用银行贷款支付房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷，买方不能按时以现金形式补足时，同样要求购房者承担逾期付款的违约责任。所以在签订合同之前，卖方要充分考虑购房者自身的支付能力和银行信贷能力。& & & &&& & & & 四、拖延过户引起的纠纷& & & &&& & & & 事实上，卖买双方故意毁约而不去办理过户手续的情形时有发生，只是表现的形式不同而也。& & & &&& & & & 卖房人“边卖边想涨价”的心态在二手房交易市场中比较普遍。在利益驱使下，卖房人往往在办理房屋交割手续前开始反悔，寻找各种借口故意不办理“二手房”过户手续。为达到毁约的目的，使用的手段也是各式各样，如要求买主加价，加价不成，则采取串通第三人诉至法院要求确认买卖合同无效的，或由夫妻一方主张买卖合同没有经过共有人同意的；甚至直接把房卖给了第三人并过了户的。还有个别不良开发商与关联中介勾结起来，订立虚假合同，宣传“抢购”故意不给你过户等等。买方一般表现在房价下降或找不到下家时采用不支付房款的毁约方法。& & & &&& & & & 针对以上情况，当事人在订立合同时最好严谨些。笔者建议，如果买方对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖方另将房屋转卖他人或被“抢购”，最好将房屋进行保全；如果买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。如果房屋被转卖他人或被“抢购”，在要求对方退还原来房款的同时，还可提起因房价上涨而造成的差价赔偿即期待利益诉讼。& & & &&& & & & 五、解除合同引起的纠纷& & & &&& & & & 从笔者接到的咨询或处理过的案例来看，二手房买卖合同依法成立并生效后，真正出现合同法第九十四条规定的法定解除条件成就而解除合同的情况并不多，协议解除合同发生的纠纷也不多。经常遇到的则是，双方当事人都在合同中约定了解除条件，约定解除条件成就时，当事人一方或双方提出解除合同时发生的纠纷则较为常见。而这种纠纷往往又是很多当事人对法律的曲解造成的。& & & &&& & & & 其实，根据《合同法》第九十三条第二款规定的约定解除条件成就之后，合同并不自动解除。无论哪方当事人享有解除合同的权利，主张解除合同的一方当事人，都必须向对方提出解除合同的意思表示，才能达到解除合同的法律后果。因为解除权的行使应当以当事人约定的解除权条款为前提。合同订立后，一方当事人根据双方约定的解除合同的条件通知对方解除合同，导致合同关系消灭的行为，属于解除权的行使。当然，解除权可以在订立合同时约定，也可以在合同履行过程中约定；可以约定一方享有解除权，也可以约定双方均享有解除权，还可以约定解除权行使的期限。当解除条件成就时，享有解除权的当事人，便可行使解除权解除合同。合同解除权的行使主体是合同当事人，而非人民法院及其工作人员。不过，按合同法第九十六条对当事人行使合同解除权的程序规定，当约定解除或法定解除的条件成就，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方。不必与对方协商，也无须经对方同意，只要通知到达对方时，合同便告解除，合同的权利义务关系便告终止。& & & &&& & & & 为了防止当事人滥用解除权，根据合同法第九十六条的规定，当事人对解除权人解除合同的行为有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。& & & &&& & & & 所以，在二手房买卖过程中，作为当事人，对约定解除的条件一定要有可操作性，相关的合同文书要完整保存，特别是违约方明示不再继续履行合同的书面证据或音相材料等。只有这样，才能在纠纷发生时，有效行使合同解除权或有效防止对方滥用解除权，减少不必要的损失。& & & &&& & & & 六、阴阳合同引起的纠纷& & & &&& & & & 所谓的“阴阳合同”（也有人将其称为“黑白合同）是指在二手房买卖过程中，买卖双方就同一买卖标的订立两份价格悬殊的合同。一般把送至相关行政主管部门专供登记或备案使用的低价合同叫“阳合同”，把双方私下留存并实际履行的高价合同叫“阴合同”。少缴税金，偷逃阴阳合同间高低价款之间的差额应交的税款是当事人订立阴阳合同的动机。产权登记变更生效后，买房人拒付两合同间的价款差额，主张按阳合同约定的低价格履行是导致纠纷发生的原因。& & & &&& & & & 一般来说，订立“阴阳合同”的目的主要是为了偷逃税费。在二手房屋买卖关系中，尽管阳合同符合合同成立的形式要件，但是，依照我国《合同法》第52条第（二）款的规定，像这样以通过虚假降低合同标的，欺骗行政主管部门，从而达到少缴税费，损害国家利益，违反我国法律法规禁止性规定的规避国家税收的价格条款应属无效合同条款，不具有确定双方权利义务关系的效力。相反，“阴合同”中真实的价格条款，才是确定双方民事权利义务关系的基础。不过这种做法严重违反了我国相关法律的规定，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予相应的行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则有可能构成刑事犯罪。& & & &&& & & & 在目前的司法实践中对“阴阳合同”价格不一而产生纠纷，一般按两种办法处理，一种是根据规定，合同需要备案的，以备案的合同为准，这是一般原则；但是如果备案的合同没有实际履行，而实际履行的合同中有违法利益，则价格以实际履行的合同为准，其余按照备案的合同约定，备案合同未约定的，而阴合同又有相关内容的按阴合同的约定执行。另一种是如果签订的两份合同，按照规定，既不需要批准，也无须备案，则以实际履行的合同为准。有的法院判例则以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意是，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。& & & &&& & & & 七、中介机构引起的纠纷& & & &&& & & & 在二手房买卖过程中发生的纠纷，有相当一部份是由于中介机构鱼龙混杂从业人员良莠不齐所致。主要表现为：黑中介泛滥；居间费的收取混乱；对买卖双方的责任约定严格苛刻，排除中介方自己责任的“霸王条款”盛行；隐瞒房屋瑕疵等等。再者就是有些从业人员缺乏基本的执业常识，只管出卖房源信息，不管房源质量。有的将委托人的产权证书进行偷梁换柱，以假换真。有的从业人员没有基本的薪水，频频跳槽，有个别的甚至拿了购房人的定金后卷款而逃等等。& & & &&& & & & 从法律的层面看，中介对二手房交易提供的是一种居间服务，而不是代理职能。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条　第四百二十六条 第四百二十七条的规定，房屋中介公司收取的费用严格来讲是中介居间费用，当事人在中介公司的撮合下达成协议，签订房屋买卖合同，从而支付给中介公司费用。按国家计委、物价局对中介费作出的“买卖双合计支付中介佣金不得超3％”规定，该费用不超过6％。如果双方委托中介公司办理房产买卖过户手续还需支付相应的委托费用。& & & &&& & & & 所以笔者建议，买卖双方当事人如果需要中介服务，一定要选择手续齐备有较规范的服务程序的中介公司。其次，上下家一定要见面。现在很多中介都玩什么先交定金再签正式合同，别跟他们这么玩，钱到了人家手里，买卖双方合同达不成，钱也很难要回来，只有签一个比较详细的合同，才能交钱。所以，笔者建议当事人在进行二手房买卖时最好向专业律师进行咨询。以免某些不良中介在进行居间和代理时发生上述不规范不尽责行为，给买卖双方或任何一方造成损失。& & & &&& & & & 八、一房数卖引起的纠纷& & & &&& & & & 二手房交易中，买方交了定金，拿到钥匙，并不意味着万事大吉。只有登记过户了，交易才算完成。实践中，一房数卖的情况时有发生，有的多达五六次。主要表现为当出卖人与购房人订立买卖合同收取定金或在交付房款甚至交付购房人使用后，因房价上涨，定金或违约金与上涨的房价相比微不足道时，少数卖方就在巨额差价面前以房屋产权尚未变更登记为由，以承担违约金为代价予以反悔，将房屋再次卖给他人。购买人中有的是善意购买，有的则是与卖房人恶意串通，恶意购买。& & & &&& & & & 对于此类纠纷，法院审理一般以双方签订的房屋买卖合同是否是真实意思表示，双方签订协议后，钱款、房屋是否已实际交付等要件来认定合同效力。如是否办理房地产权转移登记手续， 是否己经合法占有房屋，支付房屋转让款先后，合同成立的先后等。如果买房人事先对购买房屋进行了必要的了解，对房屋进行相关验收和查看，并在对房屋使用现状及产权证书进行一定的核实，并办理了变更登记的，一般就会视为善意购买，认定双方的房屋买卖合同为有效合同，否则原则上以付款后谁先占有，没对房屋进行占有的看谁先付款，即没占有又没付款的以订立合同时间的先后来认定合同的效力。所以，在购买二手房时，笔者建议购买人最好亲自查验一下房屋的实际使用情况及登记情况，确认无误后再决定是否购房。不要轻信中介结构或出卖人的口头承诺。& & & &&& & & & 九、房屋抵押引起的纠纷& & & &&& & & & 在二手房买卖合同过程中，常有卖房人出卖的房屋己经向银行等组织或个人作过抵押登记的情况。特别是一些专业炒房人出售的二手房屋多数如此。如果出卖人不赎房，房屋将不能办理房地产权属转移登记手续。相反，如果买房人要通过向银行申请按揭贷款买房，因房屋不能为银行设立抵押权也无法取得银行按揭贷款。于是卖房人以怀疑买房人无付款能力，赎房产生费用，影响卖房人资金安排，会损害卖房人的利益为由拒绝履行合同。买房人往往又以房屋负担有抵押权，在卖房人未赎房前，不能为银行设立抵押权无法取得银行按揭贷款为由拒绝履行合同。于是，双方都以行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权为由，拒绝先履行各自义务，导致合同无法继续履行，从而围绕房屋买卖合同无法履行的原因归责问题引发纠纷。& & & &&& & & & 对于此类纠纷，如果双方在合同中未约定卖方赎房和买方取得贷款的先后顺序，又无意履行合同的，就只能视为双方对解除合同达成了一致意见。但如果买卖双方未约定卖方赎房和买方取得贷款的先后顺序，又都想履行合同而无法继续履行，则买卖双方是否均构成违约，或各自违约，或只是其中一方违约的问题，就值得商榷了。所以，如双方都希望继续履行合同的，就应遵循诚实信用原则，给予对方合理期限，各自履行自己的义务，只有一方未在期限内履行义务时，才应承担违约责任。& & & &&& & & & 十、户口迁移引起的纠纷& & & &&& & & & 在纠纷咨询中，有些买家一直强调自己的小孩子要到附近的小学念书，才决定购买此二手房。如果自己所购买的房屋中有其他人的户口，派出所就不给办理户口迁入，小孩子就不能到附近的学校上学，所以房价高点也无所谓。事实上因购买二手房后不能实现户口迁移而引发的纠纷并不少。& & & &&& & & & 众所周知，我国户籍制度，与社会福利制度、教育制度、就业制度、以及其他管理制度互为前提与条件。户籍是一种具有高附加价值的稀缺性资源。“户口供需市场”在某些地方己成为推动房地产市场繁荣，推动房价上涨的增涨点。所以，户籍迁移己渐成为二手房交易过程中卖方涨价的又一卖点。由于户籍管理属于公安部门进行的行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的案件。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。& & & &&& & & & 所以，在目前房产转让与户籍迁移相分离的体制下，如果买方确实需要解决诸如子女就学等方面的实际问题而需要迁移户籍的，在不违反国家禁止性规定的前提下，建议双方在二手房买卖合同中明确约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。当然，为防患于未然，避免纠纷产生，买卖合同双方最好在签订合同之前，到房屋所在地派出所了解房屋内的户口信息，防止因户口问题导致履约不快。& & & &&
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