讲一下我对楼市（商品房市场）的看法， 我在不同地方发表过若干涉及楼市的内容，本贴把这些内容汇集于一起并补上了部分数据分析， 本文原创，如有转载，请注明出处，Elton。
一谈到楼市，总是热热闹闹，争议处处。我所使用的分析方法注重于货币体系进行宏观分析以了解大的趋势，而后使用微观手段观察市场力量强弱变化，为此我耗资制定过自己的指标楼盘价格指数以体会市场变化。
对于宏观方向，我的假设前提是楼市受货币政策产生的经济周期驱动而出现周期起伏，我对于央行政策比较敏感，我们能看到M2多少，新增贷款多少等等，但往往对于货币是怎么如何创造并不关心，比如说央行印钱，其实在很多时候并不是如此的。 货币=基础货币 x 流转速度，央行可以动基础货币，但无法驱动流转速度，因为这个是在商业银行和贷款人手里的。举一个我讲了很多次的例子，80万的房子涨到了800万，有人用现金买，那么买卖一加一减社会总资金是没有变的，但贷款600万买就不是了，是银行和贷款人创造了600万的货币资金，从未来的收入里在今天进行了贴现创造出了这个货币。所以我们看到央行对于这个创造在很多时候是没有控制能力的，当然中国央行有很多窗口指导越过市场调节，但这个只会越来越弱而不会越来越强。如果货币创造是在楼市领域而且继续留在楼市，那么楼市会越来越强，其上涨的预期会自我实现，直到涨过了头，97年的亚洲金融风暴告诉我的是，楼市只能做左侧交易，无法进行右侧交易。
这个其实和经济发展的逻辑是基本一致的，这里我简单说一下经济周期。我们首先观察一般经济周期的变化。
1. 在一个经济周期结束后，市场从废墟里站起来， 利率已经达到低位，因为经济上对于货币的需求很少，银行无贷款需求所致。
2. 而后新需求产生，具体行业贷款需求随之而来，货币创造的周期启动，扩大再生产的结果是带动了所有的其他行业，其他行业再继续产生贷款需求，致此经济步入正向循环。
3. 新的货币源源不断，人们对经济的预期越来越乐观，贷款需求开始飙涨，利息走高， 货币发行越来越大。
4. 到了一定的阶段，利息会更高，因为银行发现人们对经济的判断未必对，坏账开始增加，因此要求风险溢价，利息将变得更高，但高昂的利息正在破坏更多的行业，亏损的行业为了救命是不惜一切代价要钱，到这一步，利息的高涨是非常快速的。
5. 其后，没有什么企业能再负担这样的利息，亏损企业增加，跑路的不少，人们对经济转为悲观，银行坏账缠身，要收缩来保护自己，货币创造完全失去，经济迅速硬着陆，倒闭的倒闭，贷款需求失去，利息迅速回落，完成一个经济周期。
以上周期，从有货币以来，亘古未变，各行业，各国家，莫不如此。各位，如果把其中的一些字眼换为楼市，会发现什么呢？ 这些周期的形成是因为货币发行机制的核心决定的，那就是货币总量是央行创造基础货币和商业银行进行货币创造的合并结果。
央行主要的工作是在诸多的周期阶段进行一定的烫平， 比如凯恩斯的政策，其核心的内容就是让政府在周期低位取代企业，进行贷款从而让商业银行得以在低潮期创造货币，然后再在经济好的周期内归还减少商业银行在高峰期的货币创造机能。央行能做的并不多，其核心工具其实是利率，所以观察利率的变化，我们得以知道周期所在。看了半天，如果我告诉你说看利率来决定买不买房子，你恐怕会骂我浪费你时间。但请详细了解利率的经济学意义以及其衍生应用。
我们看到的利率是被发布出来的，而实际利率并不是这样的， 比如贷款有难易，还分什么首套2套3套，还有什么证明怎么出，莫衷一是， 你如果拿贷款利率来看问题在很多时候就会出现失真。我需要使用有效不被干扰又可以追溯的指标，我使用的是若干不同的指标加权，其中权重最大的是 银行间市场AA- 20年债券收益率
我可以大致地认为当前的实际房贷（包括首套/2/3套）的平均利率位于8%附近。这里有人问说我5年前的贷款利率只有4.7%，对的，你是只有4.7，但5年前的房价只有现在的50%，算上你还的，那么你的贷款余额只是今天房价的20-30%而已，你可以试试今天要按市价增加贷款多贷出1倍来是什么利率就知道了，以我所知按现在市值做消费抵押贷款的话大约为11%。
接下来，我会对这个数据进一步处理，首先我会减去城市CPI增长率，得到下图。
还有房租的影响，我通过上海的2手房成交价格指数和上海普通房产租赁指数可以得到相关的数据，
房租收入会抵掉部分的贷款支出，那么可以得到扣除房租收益后的净市场贷款利率。
这个图已经扣除通胀及房租收入的影响，是最后的真实贷款利率图景
我们做一个分析。
首先我列出上海的2手房价指数：
对08年后的上海房价走势和真实贷款利率扣除房租收入及CPI 后的图景进行对比（我简单称为贷款净利率），我们可以清楚看到
上海房价从2008年3月见顶后到2009年2月跌了1年，此期间对应的贷款净利率从-5%升到3.9%月4万亿政策后，房价于2009年7月重新突破2008年3月的高点一直涨到2011年7月，对应的贷款净利率从2009年7月的5.67%一直跌到2011年7月的0附近。2011年8月房价开始下跌到2012年3月，对应时间段贷款净利率从0升到3.52%
但是从2012年9月开始突破前期高点后的新一轮上涨，也就是2013年看到的疯狂上涨，是无法得到贷款净利率的解释的，因为这段时间，贷款净利率是从3.9%一直升到现在的5%。而且已经到达上一波4万亿救市前的高位。
这对我而言是个极为重要的信号， 我对于几个国家的不同时期的地产周期都做过类似的分析，对于数据的阈值及最后阶段的数据走势，应算有所体会，因此我会开始假设，从2012年9月开始的这波上涨是最后上冲的一波，应会被调回去的，或者还会跌的更多，简单而言是预计上海房价从最高的6000点左右至少会调回到4800点，大约下跌幅度为20% ，现在已经下跌约2-3%。
某种程度上，贷款利率体现资金价格也就是一般社会企业的平均利润，租金收入体现实质收入增长，CPI体现出货币增量对整体价格的影响，在处理处这些互相相关的因素后， 大体可以量化地体现楼市作为一个投资品种而言的价值。
结合我对于未来中国经济周期中已经知道的几个假设：
CPI会持续走低，这个可以查阅各大研究机构对于CPI和PPI走势的预测， 也就是说扣除通胀后的实际贷款利率将继续走高。
资金成本将高企，除非央行实行实质宽松政策。
所以我在2013年初已经完全做好了战略上清仓楼市的计划，一直等到战术上的微观信号发出以后， 于2013年下半年彻底清盘。因为即使是战略上知道已经到达危险的区域，但战术上还可以寻找最合适的时机，因为最后的一段往往最好吃。我曾制作观察上海各区域的指标小区指标楼盘的过去10年走势图，会明显发现13年豪宅基本都不涨很多还微跌，涨的基本是外围，结合其他信号，已经可以知道离场之声虽无声但如惊雷入耳。
我分享一下最初我是怎么进入楼市的，1997年我曾经历亚洲金融风暴，那时还是愤青的我刚刚接触金融界，对地产周期产生强烈兴趣。2000工作调往上海，当时是没有人认为房价会涨的，因为之前已经跌了7年（需要知道上海徐家汇的所谓外销楼房在年时候也是曾有高达20000每平米的，但在2001年跌到去元！）。我在上海观察了1年后决定出手买房，原因很简单，就是租金实在太诱人。我第一个购买的是徐家汇的东方曼哈顿，83平2房预期租金1000美元/月，但售价仅仅5500元，对于当时8000的租金我是相信的， 因为公司给我的租的房子就是品质和这个价格范围。仅仅50万不足的投资，可以获取年租金达10万，当时的贷款大约8成6%，计算下来年现金流达接近8万，不算房价涨跌幅的话（当时没人看好房价，随便买），年化接近90%。 当时我手里现金3万而已，于是我到处找人借钱买房，从此踏上房产之路，期间在2008年短暂清盘避险后在2009重新买入。到2013年，东方曼哈顿单价已到6万，10年涨12倍，最初贷款购买算上净租金收益，接近百倍。这些年的经历告诉我， 小的错误完全不是问题，你随时都有机会，大的方向是不可以看错的，所谓信赖自己，敬畏市场。
离开楼市后，我前文所述2点假设：
CPI会持续走低(这个可以查阅各大研究机构对于CPI和PPI走势的预测报告)
资金成本将高企，央行将会实行实质宽松政策来调降
成立的话，自然而然的，资金就会留下来投于债市，以及债市之后这些假设实际发生后的股市牛市，获取比已经是鸡肋的楼市好的多的收益。详细就不再描述，参看我数月内所发的货币政策及思维背景的3个帖子。
对于楼市，我仍持有如下观点，在庙堂安排下，可以使用宽松货币政策稳住楼市，尤其是有集聚效应的北京，上海等一线城市，但汇率上必然会有所损失，所以从人民币计价的一线城市楼价上，将维持稳定波动或者略降，但美元计价的，下跌幅度可能会是在10-20%之间，这也是社会明显可以承受的。
最后对于楼市的刚需说几句，刚性需求是无法用投资衡量的，人生除了赚钱外还有很多其他需要，即使我可以算出整体的方向大概如何，也不能得到你具体个人应该怎么做的建议，更何况我的研究只是一个适合于我的可能有解释力的一个理论而已，是理论就是有机会被推翻的，所以请自行把握进退。
央行房贷新政传来，清楚表达庙堂意图，需要稳定楼市，以防止美元指数强力上涨引发的危机，预计市场将随着刚需购买的重新进入而环比有所上涨，但大的主题仍然是去库存及银行的小心谨慎，因为现在已经不是年，因而体现出来将是核心城市以人民币计价波动及美元计价的下跌，如果存在刚性需求的，应买则买，作为投资品则远远离开，其他市场机会将远远大于楼市。
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吐槽一下，集思录的图片功能真是很难用。我需要把我写好的东西再重新弄图排版，浪费不少时间。
昨日，央行放水房贷消息传来，对于我所说的贷款净利率自然是有直接的影响的，但因所谓的首套房贷利率占我计算比重较为轻微且具体执行力度相当让人怀疑，所以影响结果远不如想象般的大。
- 学习低风险投资
拜读，仔细学习和思量中
- 低风险的不是品种而是人心！
有人看好节后的房地产股上涨了；不知道能不能带动大盘再涨一波，比如站上2500点，哈哈哈。
刚刚在讨论社保的问题时，发现，30年，社会平均工资涨了66倍，复利 15%年化，我认可说工资上涨是房价推动力。
深深体会到，财富积累最有效的就是适当的时机下有超前的眼光！
我们这等跟在前人身后看分析的，只能多学习提高自己了。
10年几十过百倍的稳健投资（低概率高风险的不算，实业也除外）在中国发展到目前情况估计没有了，对于才有一点点积累开始投资的我们，目前也只能老实一点点的薅羊毛，争取不被通胀搞残吧。
收藏了，慢慢看，高手大作一时还难以消化。
收藏了，要好好看看，感谢楼主分享！
特地登陆顶楼主！有理有据！
拜读楼主的大作,是我的精神食粮
拜读！还得好好消化！感谢大鳄。
好，继续债券
- 退休老夫
楼主对楼市的分析很到位；
但是，老夫不同意
在如此看淡房地产的前提下过分看好债券市场股票市场；
------现在只要看看美元指数走势图，就会令所有多头胆战心惊
- ----好像是2008年的前夕呀！
- 最喜欢黑天鹅
Elton 就是 星星的意思。
基本同意楼主的观点，不过：使用宽松货币政策稳住楼市，
显然只是愿望而已，能否实现，就要看中国的造化了。
其实我更想学习的是，楼主如何对冲人民币资产贬值的风险，请赐教。
不愧是大鳄啊，拜读学习中，另外请问上海二手房价指数的来源是？
, 非常感谢老夫的回帖，您一向谨慎小心，处理有道。
美元指数我是非常关心的，而且较早就开始看多美指。 当前状况和07-08年是有巨大的差异的， 首先美国的利率不处于高位，仅仅是才有了加息的预期，而07年美元已经历经数年的加息周期达到4%-5%，明年，在美国正式加息前后，美指会更高，但要引起全球范围的泡沫破灭还有一段中期距离， 其次，中国不是没有留一手的， 这么高的存准和高于CPI甚多的利率，是有很多的货币政策的空间的。
我对于数据很敏感，相信是距离真正的大灾之年，尚有大约18-24个月的时间，而在此期间，会看到中国的宽松，人民币汇率的下降，股市的中期牛市，在这些过去之后，才会看到通缩之势避无可避。
且看9月的 20年银行间AA- 收益率又比8月有所提高，达9%，央行触目惊心，宽松自然陆续有来，不通过债市把收益率做下来那通过什么呢？ 我们已处债务周期末端，有些东西无论怎么样都是会来的，但是在来之前，还是有那么一段股债双飞的好日子的。
很有启发性，慢慢消化
楼主到底是学文科还是理科的啊？为啥数据分析这么厉害，写文章也这么厉害呢？
楼主应该是机构研究员出身吧
请教大鳄兄，如果真像您说的发生了严重通缩，像我们普通投资者配置什么资产比较好？还是持有现金？谢谢
想知道银行间市场AA- 20年债券收益率这种数据哪里可以找到？
还有按照文中表述的意思，是不是说：“正常情况下，房价上涨对应的贷款净利率应该下跌，而房价下跌应该对应贷款净利率上涨，如果房价上涨时贷款净利率上涨就意味着危险信号出现，以后为了回归到正常状态，要么房价下跌，要么贷款净利率下跌”？还有这句话什么意思&你可以试试今天要按市价增加贷款多贷出1倍来是什么利率就知道了，以我所知按现在市值做消费抵押贷款的话大约为11%&请高手指点？
我付费取得数据。我确实不知道免费的在哪里可以看到，可能银行系统可以看到。
可以这么理解，如果把商品房看为是投资品的话。
那句话，我的意思是，09年100万的房子，贷款了70万，利息7折4.5%，2013年涨到了200万，你说我再去多贷个70万一共贷款140万是不是可以。一般是不允许这样的（除非你买卖），也有可以的渠道，比如把房子作为企业贷款的抵押品（需要全额还掉之前4.5%的，并使用于商业贷款利率），或者某些消费贷款（可以多贷出70万，但利息是消费贷款利息）等等，那么多贷70万的那部分利息一般会要11-12%，加上手续费用可能还会更高。
,　要看什么阶段，通常通缩将有利于债券（垃圾债除外）而不利于经济和股票。
而通胀趋于下降和稳定（非通缩）即较低的通胀预期将有利于股市PE提升。
- 时间的河啊你慢慢流
“银行间市场AA- 20年债券收益率”是指“银行间产业债（AA-）的即期收益率”吗？上海证券信息网数据免费，但比较早。显示6月10日的20年AA-即期收益率为8.5328%。按照楼主的最新数据，9月份到9%了
经济学，和人的心理有很大关系。这个与严格的物理学、数学研究有很大区别。
本人一向赞同、严格遵循：“资金货币流动方向，是一切投资行为的出发点。”
普通人涉及的投资市场，最大两部分，就是楼市、金融证券市场。
这两个市场，在末端影响到投资标的价格，绝对是 资金流动+参与者心理状态。
1. 在楼市、从众心理很明显，上涨多人买，下跌少人买。
楼价的变化和政策有非常明显的滞后性。
2 表现在债市，资金流入>流出，价格就整体上涨。
人的心理有，但是影响不算太大。
3 表现在股市，资金流入>流出，价格也会整体上涨。
但是，人的心理因素对价格影响很大。
我是一贯大量使用楼主的研究结果，然后研究具体参与者心理变化给自己赚钱的。
非常感谢楼主的分享，大鳄中愿意把自己具体的研究思路方法分享出来真心不多见
下面谈谈我的理解和问题，还请elton多指正。
首先楼主用了 银行间市场AA- 20年债券收益率 来近似模拟 楼市的平均贷款利率，为什么采用这个指标楼主并没有给出进一步的解释，也许是长期观测得到的结果？后面楼主举例说明了即使现在 20年债券收益率=8%，而贷款利率只有4.7%时也是采用 8%更为合理，老实说我并没有看明白。即
“我可以大致地认为当前的实际房贷（包括首套/2/3套）的平均利率位于8%附近。这里有人问说我5年的贷款只有4.7%，对的，你是只有4.7，但5年前的房价只有现在的50%，算上你还的，那么你的贷款余额只是今天房价的20-30%而已，你可以试试今天要按市价增加贷款多贷出1倍来是什么利率就知道了，以我所知按现在市值做消费抵押贷款的话大约为11%。”
为什么现在贷款利率4.7%要考虑5年前的房价？或者这个贷款利率是5年前的？但现在房贷也打7折了啊。。。
楼主发明了一个指标作为楼市变化趋势的 先行 指标，即 真实贷款利率=20年债券收益率-cpi-房租，表达了楼主深刻的洞察力。不过，从命名上讲，我更倾向于认为应是 真实贷款利率应是20年债券收益率-cpi，房租是投资收益部分，楼主说的
真实贷款利率 换成 真实投资损耗率 更为恰当，即 真实投资损耗率=真实贷款利率-房租。这样，该指标>0，即表示从投资角度讲，进入楼市是不划算的，而该指标&0，即表示从贷款角度讲（即使用杠杠）投资楼市有正收益。当然，在具体操作的时候，还要做技术分析，考虑到楼市预期心理因素等情况。这里有个重要问题是该指标是否反映了楼主最为重视的资金流动问题？利率在一定程度能够反映央行对资金流动的控制，但是是否还应考虑 M2 变化等最为直接的指标呢？
银行间数据：
可以回查到2011年
- 金融类自由职业
感谢楼主详尽的分析。我认同楼主的逻辑及结论用来分析一线城市的情况。但是整个中国很大，楼市问题不能忽略广大的三四线城市，抛开三四线城市实际情况和各地区供求关系分析其他城市的楼市不能生搬硬套理论哟！
- 退休老夫
一线城市是风向标；
这个强心针打下去，
一线城市房地产如果不大涨，三四线城市就只有下跌一条路！
-----今年春天到四线城市看了看，很多市区大片新楼盘到晚上黑压压一片一片-----春节才过不久竟然有荒凉恐怖的感觉！
- 业余投资者
在经典的道氏理论中，蓝筹股在熊市的初期抗跌，因为在人们的内心，这些蓝筹更有价值，所以初期是垃圾股暴跌，但是这并不意味这蓝筹就不跌，没到时候而已。
@逗号的，有趣的很，这位键盘大侠，首先我从你关于中石化的帖子里的回帖判断你不是满仓中石化而是很可能完全就没有石化转，其次我在节前的操作已经分享的很明白，持有中石化转债但同时卖空h股石化将获高利润而底风险，起码我是这么做的，如果你按我说这么做的话放假前后这几天盈利已经接近百分之七，也差不多可以考虑了结空头了获利落袋为安了。
我不知道你是信了谁的话在节前满仓石化的，你需要去问你抄作业的那位而不是我，我不明白你为什么过来找我，更加不明白你为什么在这个帖子里问这个而不去石化那里问。我在节前2天除建议做空港股石化外还建议买入南山转呢，节前收市前数分钟涨7%不知你抄了没有呢？如果真是想知道我对未来具体品种看法的，请移玉步到具体的地方去讨论吧。
非常感谢你的回帖，非常好的名称，我只是想到用实质贷款净利率的名称，确实没有你建议的名称那么清晰。和你讨论问题很愉快，我认为m2这个代表了一定的货币总量但无法区分哪些在哪里，真实利率其实代表了资金的供求关系，央行无论千变万化的手段最后都是一个通过利率调控，因而通过真实利率观察已经可以有效，而且较少误报，这里真实2字才是重要的关键，所以对于楼市，我可能更关心 居民居住类新增贷款 速度。
关于我那段可能困惑话讲得是5年前的利率7折，前几天的7折我相信能真做的银行量也很少，除非央行以难以想象的速度急速宽松，所以在我的计算权重中还很少。
谢谢大鳄的及时回帖和夸奖，小的不胜惶恐。
让我再把逻辑理一下。观察楼市的指标是否可以分为两个1.真实贷款利率 2.新增居民贷款速度，前者反映了基本面包括央行的调控、物价指数和租金，最终显露出真实的投资回报率，后者则显示了资金在房地产中创造货币的能力。这两个指标大鳄更看重哪一个？是否会出现两个指标发出的信号不一致的情况？大鳄如何处理？
另外，我觉得在大鳄的指标上做个变种，定义 房地产投资指数=20年债券收益率-房价上涨速度（即房价cpi）-房租，即把大鳄公式中的一般商品中的cpi直接换成房价的cpi，直觉上将该指数似乎更能反应出是否房地产的投资收益。比如你有100元，现在有两个选择，一是直接投资于20年债券，二是投资于房地产，前者的收益就是20年债券收益率，后者的收益就是 房价的上涨+房租，两者相减，大于0表示选择债券更好，小于0表示选择房地产更好。我手里没有相应数据，建议大鳄亦可做个相应图表比较一下。
顶楼上，越说越清晰了。房价cpi，可否用m2-gdp-cpi来代替？
，之前几日在帖子上看到您在劝人把石化转都给卖了去砸盘，数天间前后价格仅差2%就转眼间就说自己满仓了？呵呵，觉得我真没能力可以让您请教啊。另外，如果是要讨论石化问题的， 还是去石化那里讨论吧， 我不会再回答和本贴无关的问题。
, 有些指标是滞后的参考指标，只具有解释作用而没有引导性，居民新增住房类贷款指标属于这个。 至于房价CPI， 这个这么看，我们做的工作是研究房价的周期，实际也就是预测房价CPI的本身，就如研究股市的周期或者经济周期一样，如果把周期的本身视为指标参数之一，通常就可能会陷入所谓套套逻辑的圈套了，将导致毫无解释力的理论。
我始终在强调逼近于真实，之所以使用CPI是因为需要得到整个社会的真实的利率，比如你说CPI 7%，利率是6%， 那实际是社会负利率1%，那投资很多东西都是很可能不错的，不投资才是最糟糕的。房产作为投资而言是投资的一个品种，都是会放在整体经济中和所有的东西进行比较的， 比如有人买房有人买矿有人买股有人买古董，总体而言，选什么最后起作用的都是收益的对比（风险可以折算进入收益进行核算）。
最后，有投资价值的理论往往不是数学算出来的而是统计得出的，前面@drxie 的说法是非常有道理的，得到图形后，需要对图形进行的纵向（历史）及横向（跨地狱跨市场）的对比，从而知道在什么数字持续多久时大致会发生什么，而不是单纯得到独立的指标跨越0轴就如何，市场有很大的粘性的。举个例子，比如我说如果在X%以上持续个Y个月出什么问题的机率就比较高，那么这个X和Y是从横向比较和纵向比较得到的数字，是一个经验数字，背后的为什么X为什么Y，作为研究可能挺有趣，但对于投资指导，只要知道X和Y即可。
有道理，可能因为我身处1线的原因， 投资都是一线，所以自己做分析都是一线范围。
我认为楼市特点是这样的， 豪宅是领涨不领跌的，中心城市也是领涨不领跌，3-4线已深陷泥潭，现在市场的争论焦点是在于一线会怎么样，所以现在拿一线来讨论。另外，我虽然可以看到全国60个主要城市2手房及288城市1手房的月度数据，但大多数城市没有长期历史数据，比如青岛只有从2013年开始的2手房数据， 武汉只有2012年开始的。远不及北京上海等一线的数据有较长历史可查。
@gengye30，@上海渔卡，所说的占比最大的一个指标全称是 银行间固定利率企业债到期收益率 AA-
假期回山东老家小县城，新房高楼林立，感觉盖的太多了不知能否消化得了。村里的年轻人大部分已经进城，之前都购买了房产。从刚需角度，未来数量估计不如以前大了。附近建了新开发区，之前风光的建设都停了，据说是没钱了。三四线城市真的比较危险。
- 不看空股市，只傻傻吃息，我买A
要回个贴才能mark吗？
你说人民币计价，京沪房价能持稳，美元计价将下跌10-20%，那么你认为美元兑人民币要上涨？那么买投资美国债券市场的QDII是否是一个好的选择？
拍马屁所说，大鳄的解释果然深入浅出。：）
对于大鳄解释的2、3 两点，即为何使用cpi和统计的相关使用方法本人完全赞成，但对于第一点即不赞成预测房价cpi使用当前房价cpi却有不同意见。从大的方面说，“把周期的本身视为指标参数之一”并不会导致逻辑上的矛盾，相反，对于数学上的非马尔可夫过程，当前周期本身就是预测下个周期的重要参数。具体到楼市而言，正如前面
所言，“在楼市、从众心理很明显，上涨多人买，下跌少人买”，楼市是一个正反馈系统，具有自激励作用。在我前面修改的公式中，恰好能反应出这一点，即楼价上涨和房租上涨时，会激励人们买房，除非标的债券利率足够高，反之亦然。当然，这个指标只是我拍脑袋想的，是否真的透过它看出一些端倪，还得用历史数据和未来检验，我的意见是不妨一试。
关于后面大鳄说的经验数字的问题，本人深为赞同，投资基本是经验的积累，用学术一点的话说是需要“唯象理论”而不是基本原理。在这点上，大鳄在此论坛使诸君诸多收益，值得感谢。
, 感谢你提供的思路， 我简单说一下我对于这个建议的看法， 我的做法是用A曲线（所谓贷款净利率）为B曲线（房价走势，即所谓房价CPI）进行解释和预测， 那么 如果在研究中本身A曲线就包含了相当大程度上的B曲线（房价CPI是比较大的）的内容的话，那么得到的A曲线必然是在已经发生的走势上和B曲线有相当程度吻合的，这就是我说的科学辩证法中的套套逻辑，看起来似乎是有价值，但实际是没有预测能力的，如你说的，这个解释将会“自我激励”。
我使用几个元素均代表一定的经济学解释，比如实际利率减去CPI后数值是真实利率，这个是有精确定义的，减去房租收益后， 可以清楚看到投资者面对的风险，效果有一点类似现金流，但并不完全是。
有时市场参与者自己并不如我们这里讨论时计算这么清楚，只是因为恐慌或者追随采取行动，因而产生了“背离”（也就是泡沫）但最终众多投资者存在的理性会让背离终会有回归的时候，那么什么时候回归，就是我说的通过横向及纵向比较得到的经验数字将会为拐点的发生做出有效预测，我曾在不同国家之间做过验证也就是这个意思。
多年的投资经验告诉我，背离可以发生很久，虽然可以让你知道大致可能所处什么阶段，但要逃顶捞底是没有办法仅仅依靠这个进行简单处理的，这就是我为何坚持需要等到战术信号的发出才进行行动的意思。
- Many shall be restored that now are fallen and many shall fall that now are in honor
半夜吐血顶大鳄
以人民币计价波动及美元计价的下跌大鳄应该是看跌人民币，汇率下跌资金外流可能是国内投资品种的覆巢之灾，那时候债市真实收益是ytm-cpi-汇率跌幅，这样债市收益能好吗？
资金流出最先受冲击的应该是股债等流动性好的软资产，而非房地产等流动性差的硬资产
- 金融类自由职业
这轮房地产政策的放松已经不能和以前相比了，手里有多套房的自己算算扣除各种税费以后，还有多少利润是自己的。几年前不限贷不限购，二手房转手没有这么多税，那时候才是炒房的黄金时代。现在是限制地产投资，鼓励改善型需求的自住房，政策导向已经很明确，对于投资房政策是有所保留的。
感谢大鳄的精彩分享，感谢各位高人的精彩论证，标记下好好学习。
人民币不会崩盘式下跌的，10%的只是一般外汇市场几周的波动而已，很常见，比如纽西兰元对美元从0.87跌到0.77，仅仅是8-10周的事情， 一样风平浪静的。
要维系房价只是略降的话，庙堂需要规模的宽松政策，人民币的宽松政策对应美元的紧缩自然会引起人民币汇率的适度下调，资金还没有必要大规模逃离。我以前的帖子里说过，宽松的货币政策必然会造就债市的大牛和股票的资金型牛市，资金自然会留恋于此，还有更多外面的想进来的，几个效应对冲之下，走的不多，尤其还有资本管制。但是进来的钱自然是会在人民币汇率上做好对冲操作才进来的。
而债券的收益嘛，牛市自然会反应在债券价格的上涨的收益之上，至于CPI，就不必多担心了，要知道我们面对的是通缩的阴影而不是通胀，这样才需要宽松货币以应对通缩。话说全球的货币战争，大家在抢什么呢？抢的是通胀而已。
谈谈学习体会：
1、目前经济周期处于第五阶段，政府想办法过渡到第一阶段，要控制利率下行。
2、贷款净利率会趋向于0，正、负偏差过大都会向中线靠拢。
3、人民币会逐渐贬值。
1、房产会下跌，尤其以美元计价会更明显，但是政府担心出现系统性风险，需要稳定，会出台一些保护政策。
2、压低利率会提高债市的投资价值，也会传导到股市。
3、应该考虑配置美元资产。
请教下大鳄
近期黄金价格大跌，如果没有其他投资渠道，买些纸黄金，可以对冲人民币贬值的风险吗？
黄金，虽然当前可能是一个底部，但投资黄金的逻辑是害怕通货膨胀，这个逻辑现在不存在，所以做多是为了想捞底吧？我认为黄金是无法对冲人民币的风险，人民币利息甚高，黄金无利息，人民币虽然可能会跌，但跌幅不会很大，而且会有序进行，并不用担心崩盘的。
谢谢回复，一是想捞底；另外，是觉得黄金以美元定价，若人民币贬值，黄金就算价格不涨也能抵挡一部分。大鳄的解释已经比较明白了，就是黄金自有自己的投资分析办法，不仅仅只能考虑人民币汇率。
可投资资产中拿5-10%配置黄金或美元，如果中国经济硬着陆、人民币大幅贬值、出现恶性通胀时可起对冲作用。通缩背景下，美元和黄金的实际购买力是变化不大的，就算上述最坏情况不出现也不会损失。
我也认为人民币小幅贬值不会引起大量资本外流，除了因为资本管制，外资在中国的投资大多是直接投资，你看外企在中国开的工厂、店面何其多，哪有生意说不做就不做的。这其实也是中国悲哀，中国排名第二的GDP创造的财富说穿了相当部分是属于外国人的。就拿三驾马车之一出口来说，每年出口额的一半是外资企业的。
- 我为榴莲狂
一直盼望的大鳄关于楼市分析的大作，终于出来了。
写的太好了，我愿意付费看这篇文章。
- 透过本质看现象
，这个万万使不得。 石转付点费也就算了，这个要再付费，那就大发了。
- 我为榴莲狂
楼主说不在这讨论跟主题无关的内容，楼上的犯规了。
没问题要问，也不知楼主说的什么，无从探讨的就不要多说话。仔细看，认真学就是了。东拉西扯的不但歪了楼，楼主也无暇应对！
有些人不服气啊,觉得自己水平挺高,可是又得不到别人的认同,看到楼主每一个帖子都得到大家的认同,好像楼主欠他似的,自然就这样了
说个自己的感受,楼主感觉是科班出身,写东西有理有据,逻辑性强,这是以知识面宽和深为基础的
有些人就是民科的水平,看着写了一大堆,逻辑性差,很多都是自己的揣测!
个人感受,请勿对号入座
感谢大鳄的指点。
不得不说，大鳄的逻辑思路很清晰。如果用房价cpi取代大鳄公式中的cpi，从表面上看能够解释房价变化的自我激励作用，但这种效应是滞后指标还是能预测确实不好判断。我想这也是科研上处理非马尔可夫过程面临的共同难题：究竟在多大程度上应该考虑当前变量。一般经验方法是要加个权重因子，但权重因子是多少就完全是公说公有理，婆说婆有理了。
大鳄在这个问题上另辟蹊径，考虑问题从战略途径和战术途径两个不同思路出发，在战略上定义的真实投资损耗率（即他的真实贷款利率）反映了投资的机会成本，该变量较少受制于房价变动因此可以看出是一个近似独立的变量。而另一方面，从战术分析各国历史数据，找出拐点对应的现象（虽然我认为他把最近贷款利率上升而房价继续上涨作为拐点出现的指标似缺乏较强的说服力）。最后结合战略战术给出的两个独立参数做出综合判断，这样做出的判断应比裸用房价cpi的方法严谨得多。
不过，最后我还是认为使用房价cpi也不妨作为一个参考指标，但要结合历史数据小心使用。
我基本可以肯定大鳄非理科出身，应是文科或者商科科班出身，但是他的逻辑能力却远胜于我见过的很多理科生（也包括我），值得钦佩。
尝试分析一下为何楼主的“真实贷款利率”指标自2012.9月后与房价指标出现背离的原因，水平有限，请各位多多指教：
楼主的大体思路是用影响货币流动的利率作为先导指标来研究价格，那么在国内货币的这个大盘子之内，除了利率之外还有哪些因素能够影响到钱的流动呢？
一是盘子外的水，二是盘子里水的流向（资本趋利性），让我们来看看这两点在此期间的具体情况：
1.盘子外的水，也就是国际热钱的情况：可以清晰地看到自2013年初至2014.2月份，国际热情明显有一个流入国内的过程。受年初美联储缩减QE以及加息预期的影响，今年2月份以后又有一个明显流出的状况。
2.盘子里水的流向，让我们来看上海最近几年的固定资产投资产业分布状况。可以清楚的看到，自2012.6月以后，钱的投向明显地从以制造业为代表的第二产业流出，然后转向第三产业。第三产业投资的大头就是房地产行业，而且其他的服务业投资也都对房地产行业有着非常重要的拉动作用。举例来说，无论你新开家饭店还是公司，首先都需要寻找合适的办公地点或店面，这无疑又会对当地房价产生正向刺激作用。
3.除此之外，我们还需关注市场供需面上的变化。从数据来看，在09年底4万亿刺激下，开工面积自10年初一直到11年底大体是一个高位回落的过程，那么按一般的18-24个月左右的建设周期来看，竣工面积的高潮应该是从11年下半年开始持续释放出来，一直到12年下半年正好是一个供应上相对偏低的位置，而这个位置上相应的需求又比较强烈，因此价格上涨几乎就是必然的了。
那么接下来的市场将何去何从？综合以上几点来看现在的情况是：国际热钱从今年初开始大幅外流；而上海的固定资产投资增速也有了大幅回落；而在房地产销售面积大幅下滑的同时竣工面积却是不断增加，这为地产商带来的严重的去库存压力，出路只有一条就是以价换量。综上所述，上海的房价前景确实不容乐观。
还有一事想请教
兄， 我猜测的关于你采用20年AA-债券作为指标衡量的问题：
一般房屋抵押贷款均为15年以上的长期贷款，大多数人会希望拿到20年-30年期（上限）的贷款。
是否是因为从银行资产配置角度来看，AA-的 20年期债券和个人房屋贷款的久期以及信用风险均比较接近，因此以该品种债券利率来作为真实房贷利率指标作为参考呢？
那么除此之外是否还能再分享一些您的其他研究房价的指标吗？多谢！
- 退休老夫
年初热钱外流，近两个月据说又回来不少------天朝股市三季度大涨的因与果；
不知四季度会如何；
房地产本来刚刚确认拐点，天朝官员似乎。。。。。。房贷新政一出，变数很大；
老夫觉得，最终几大市场会如何应对这个新政，现在非常难以判断-------如果说“最好”的办法是先观察的话，
非常担心：等到观察结果再动手的话，恐怕就迟了
感觉楼主分析很多，数据很多，但是假设也很多。 验证假设的方法是直观实际。比如 8%的实际贷款利率及其影响，如果假设成立的话，那么应当对应 住房贷款平均在 8%左右才能对楼主的逻辑起直接作用，但是那基本对应上浮30%左右，应该跟实际情况不符。
如果这个利率 不针对 住房贷款，那么反映的应当是资金流向（是否有更能盈利的项目）和社会盈利水平，而不是对房产的购买力。
大家应该都清楚，现在房价上涨的基本逻辑是上涨预期或者抗通胀预期 （收益与风险）而绝非假定房价不变或者均匀变化下的投资回报比。同时房产又是一个门槛较低的投资渠道（门槛）
这次的政策影响，我觉得最重要的是从政策层面向大家确认上述收益与风险预期，同时降低门槛。
如果没有更好而且可以普及的投资渠道的话，大家不妨问问自己和身边的人，有了钱投向哪里？这些年来房产的上涨，很大程度是由于其上涨预期不错，而且门槛略低。房价的上涨，加上首付比例的提高，拉高了这个门槛。这次首付比例的下降将缓解这个门槛上升的结果。
如果股市优秀，像07年那段时间，那么或者可以分流一部分资金。根据房产上涨预期的多少，或多或少的由其财富效应正反馈房价，当然也可能负反馈
如果各种宝方便好用（现在已经比较好用了），收益靠谱，而房产价格的不确定性大一些，应该也可以分流一部分资金。
类似可能分流资金的方向还很多，但是就目前的直观感觉，还是难以和房产投资比较。
当然，决定房产价格的最终因素应当是供需。从这个角度看，房价应该是在某个时间点必然会下降的。大家有兴趣可以看看统计年鉴，看看每年出生、毕业、退休、去世人口数量，更严谨的话，一定程度的结合社会学研究，看一下需要购房的人群到何时开始少于会退出房子的人（去世）。回到直观的话，我们这波人（30-40之间）双方父母各自有房，下面只有一个小孩最多两个，20年后孩子长大要独立住房，他爷爷奶奶姥姥姥爷至少有一两套给他 （老人要跟我们住了）他老婆也是类似情况。那时候如果房子质量还行不倒塌，他头疼的应该是怎么把多余房产变现的问题。
当然，到了那一天，可能大家又想房子大一些，高级一些了，但是同样质量同样面积的房产应该会价格趋降的
非科班，措辞可能不够准确，但是希望逻辑还清楚。不行的话只好自己以后有时间再回来理一下逻辑啦
- 最喜欢黑天鹅
定量的数据没有，说一点点定性的：
1. 农村城市化进程
2. 蓝印户口的取消
2. M2增速导致的通胀
3. 沿海城市的扩容是否会出现亿级人口规模的城市。看看我们的邻居，东京，首尔。
预测就是用一个假设的数据去印证另一个数据，3，5，10年后的m2是多少谁知道，利率，汇率，cpi是怎样谁又会知道，假设这些数据去推导以后的经济，楼市，股市有啥意义啊
个人觉得预测只能是一个短期行为，就是一个趋势会在一段时间延续，所以下个月的数据能猜个八九不离十，几年后的数据怎么猜？？
我亦对楼主为何选择20年AA-债券作为近似模拟贷款利率感到疑惑。楼主给出的理由是贷款利率一二三套皆不同，贷款有难易等，但我觉得这应该不是本质困难，大不了做个加权平均拟合一下。真论起来，20年AA-债券的收益率恐怕和大多数人的实际贷款利率差别更大，尤其在现在房贷又被放松至7折的背景（该项政策对楼市的冲击完全没有反应在楼主的公式中）下。
从逻辑上讲，楼主给出的指标应该是反映贷款的机会成本，如果大多数人的房贷利率与20年债券收益率相差较多，结论恐怕会失真。从另一方面，如果是要比较投资于房子还是20年债券合算，恐怕还是用我前面给出的
20年债券收益率-房价上涨速度（即房价cpi）-房租 更为合适。
讲讲我的理解。
预测就是用现在的数据来推导出未来的数据，现有的数据采集的越丰富，对经济学基本原理研究的越深入，就越有可能成功。可惜目前来讲，两者都远远做不到，尤其是相对于物理学化学这样的成熟学科。所以这里面观察力判断力就至关重要，楼主在方面做了很好的表率。
对于大家投资投机而言，我觉得最重要的是观察到或者发明出一些指标属于先行指标，这里的困难是往往很难区分一个看似有道理的指标是属于先行指标还是滞后指标即只具有解释作用而无预测未来能力的，这也许需要很多的经验积累和慎密的逻辑推理才能做到？
回答一下疑问，
对于我说的的利率，不是仅仅指一般个人购买的房屋贷款利率，而是以房屋作为抵押品的一个整体大致的贷款利率。比如发展商手里有1000套房子，那么他的抵押贷款的利率，一个房地产投资基金，手里有3栋楼，300个单元出租用途的贷款利率，1个房产投资客，手里20套的，3套的，不同的贷款利率，1个刚需，买第一套的贷款利率，以上尽皆不同，但这里所有的人构成了房产投资的力量。 我有很多不同的数据，但其中占权重最大的是我列出来的这个，这个是有实证研究作为基础的，实际上其他的利率曲线也基本是追随的而动的，在我的分析中，实际利率曲线的走法如何才是最重要的 ，远远要高于具体数值的意义，因为在揭示周期。 另外，曲线走法和实际房价曲线走法的的关系才是真正重要的。如果当前7折的影响范围很小，不是央行将要实质大幅宽松的话，最终利率曲线将不会受什么影响，这样我也认为不会改变楼市什么趋势，如果是影响较大的大量宽松如同数年前的话，曲线必然有反应，我在文章里写的很清楚的原话是：“月4万亿政策后，房价于2009年7月重新突破2008年3月的高点一直涨到2011年7月，对应的贷款净利率从2009年7月的5.67%一直跌到2011年7月的0附近”
能有模型来数量化的分析，很好
但有人也指出过：近20年中国房价的上涨，实在是由于几乎所有人都认为房价只涨不跌，换句话说，是对房价趋势的预期在引导大多数国人买房，而少有人会计算房租回报率，发改委最近有发言也说预期问题，看来官方是认同这个意思的
房价趋势预期一旦改变，一般政策力度很难扭转，不要说7折利率不现实，就算7折利率能实施，也无法改变预期，道理很简单：房价不涨，甚至下跌，就算支付7折利率，也是买房者净亏损——这就是日本房价25年不涨的根本原因——日本房贷利率极低，租金远超房贷，仍然无法刺激买房需求，因为几乎没有日本人认为房价还会涨
美国现在情况跟日本很像，大多数美国人都不认为房价会涨，但美国房价沾了中国人的光：很多外国人看好美国房产，虽然他们盲目，但确实扭转了美国房价趋势——美国毕竟是世界霸主，而且美国经济复苏是实打实的，这几年来可以说美国比较快的完成了一轮经济转型，这些都是中国无法相比的，中国的房子说到底还是本土居民在消费，房价预期一旦扭转，需要相当长时间去修正，这不是靠单纯调一下房贷政策就能解决的，这一点，郎咸平最近有发言也是这个意思
- 我为榴莲狂
@svlla 房子也不是只涨不跌，08年和11年都跌过，幅度还不小。预期是比较模糊的东西，更多的是跟风。
- 坚持存款，投资是一场马拉松长跑！
资产多元化的配置是必须的。目前国人最主要的资产是房产，未来10年房价再涨5倍的预期是没有的，但做债券和分级A达到10%的年收益应该不难。
该文几个观点值得关注
1、关于房贷成本
交行的说法是目前银行房贷成本线就是85折，达到9折已经是微利了，7折除非监管层强制，否则门也没有
2、关于MBS
理论上是个好东西，银行也觉得是好事，不过实操就是另一回事：IT系统必须进行大幅调整，业务数据也必须重新集中，银行就算想做，近期也很难有实质进展
结论：930房贷调整，除了放开二套房贷外，其他的都只是虚晃一枪
- 我为榴莲狂
本来就是这样的，让有实力、有资产的优质客户进场接盘了。
- 专注低风险收益
分析令人信服！
如果监管层真的强制7折
那银行股就悲剧了
- 我为榴莲狂
要是真的强制7折，我就清债买房了。
真的强制7折，A股就都跌成仙股了，我会砸锅卖铁买股票
楼主对汇率的分析非常好。
对于目前的7折利率就不要想了，银行又不傻。老百姓的活期存款搬家导致银行的资金成本早就不一样了。
房子感觉最可能的是软着陆，其实现在的价横着两年就挤掉不少泡沫了。
另请教汇率是否有投资渠道？
- 看，灰机··········
打印学习，多谢大鳄分享。
不知道怎么 @eltonlau， 就这么试一下。
我不确定是否完全读懂你的文章。我从你文章里学到的是，你提供的数据是 资本的价格（这个数据是让我信服的），你的结论是 房产的收益率与其他投资收益率的 比较。而在资本价格和房产收益率的之间的关系上没看到直接的逻辑。房产的收益率一定阶段、一定程度是跟房价预期更相关。房价能够无理由无逻辑的大涨，收益率就高；不涨或者小涨，收益率就低。但是房价预期我没有看到逻辑；短时间内恐怕说什么的都行，也都有道理，我拍自己的脑袋觉得短期偏涨 （政策上对救市的确认，以及首付比例下降对门槛的降低）。这个短期有多久难说，可能一两个季度，可能三五年 （倒是觉得1-2年的可能性没那么大 ：））。如果不能在一两年内预期改变，房价下降，对很多人来说就算中长期啦。
为啥大家都说强制7折呢？有没有想过，如果你有一套全额付款过的一套，第二套又有三成以上的首付锁定你的违规成本，对于银行来说，这是多么好的贷款啊，风险评估应该接近所有贷款里面最低吧。一套房由于政策原因，银行应该是不好直接拍卖的。二套房就没那么多问题啦。
低风险的投资应该期待较低的收益，这个对银行来说也是同样的
反而高利率的二套房贷才是政策保护的产物
当然，最后二套房贷到底利率如何，并不是纯粹经济问题
从十一期间北上广房地产销售数据来看：成交量没有起色，还出现了大幅下降，但成交均价大幅上升，显示新成交集中于高端楼盘，简单地说，就是有钱买房的人开始入市接盘了，央行政策调整已经达到预期效果
- 我为榴莲狂
不知道@svlla 的数据来源是哪？十一期间大家都出去玩了，成交量肯定上不去，这个政策的效果如何还得看节后这几周。另外，我在北京，没有觉得成交价大幅上升，具体看看链家的报价，中介也会打电话来告知信息。总体这几天没感觉报价高了
长假期间细则还没出来,如果因为这个政策买房的,不要等到细则出来,利息低一点再买?
预期是很多东西累积的结果， 股市也是预期，汇率也是，什么东西都可以用预期解释，但没有预期指数这种东西（未来在全球大数据化以后，是会出现的，这个就是某些顶尖投行们投巨资在做的） ， 但整体经济周期的判断是可以花繁为简而有章可循的。
另外对于利率，说强制7折，是因为7折是低于资金获取的成本，银行会有好的多得其它去处。而且一旦房价下行确认，贷款违约，原价打个7折卖可能是卖不走的，我09年买入的房子很多是直接在法院拍的，是比当时的名义市价是要低3成有多的。
也许不完全是因为受到央行调整的刺激，比如跟高价楼盘集中入市有关，但是感觉有钱人现在买房挑选余地很大，反倒是刚需们，现在开始谨慎了
银行已经开始布局按揭了，但利率应该在基准以上
10年100倍~牛~
- 我为榴莲狂
建行真滑头，就是把央行的文件重复了一遍，甚至有些地方比央行说的还模糊。“为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷利率，具体由各地分行掌握”。看这话的意思，7折是根本不可能的了。
我倒觉得建行是真心想放开房贷，利率不好说，但是肯定会有优惠
估计很快各大行都会下发通知实施央行930政策，房地产资金回流大势已定，至少会持续到明年春节前后
中行的细则也下来了，百度一下吧
细则都是说利率由分行自己把握。。。7折这种赔本的买卖，估计是不会干的。。除非央行再来个强制7折的文件。。。
银行自然是想楼市没事的， 因为真出问题，银行会一起下水的，如同发生的，出问题后产生大量的坏账，最后是在5大行上市前让几个资产管理公司吃掉了坏账，最后还是大众给消化掉，才有的今天。所以，最好是软着陆，表面文章总要做，能维持不崩盘，但背地里，大家都心知肚明，银行不会低价大放水得。
我预计之后还有的的政策是第二套房首付降为3-4成，但这些都是预期之内的招数了，并不会影响大局，除非庙堂使出再来一次4万亿乘10的原子弹。
- 退休老夫
长期看，货币贬值是肯定的；
所以，每个中产阶级多多少少还是要长期持有一定比例的房地产-----呵呵，除非你总是不断地低买高卖
估计下一步原子弹级别的利好应该是大幅度的减免房地产交易的税收——这点税对政府不算什么，多卖几块地就有了，之前把税加起来就是为了调控房价，现在不用调控了，恢复到08-09的税收标准，对政府不是什么难事吧？
再其他的措施估计都不太容易，也不太现实了，目前跟08年的国家整体情况差别太大，那时候整个中国的杠杆率还不高，还有得折腾，现在再加杠杆，必然要玉石俱焚的
一旦下调交易税费，房价涨不涨不好说，但是交易一定会活跃起来，如果没有全局性的资金宽松，分流股债市资金是必然的
简单地说，房事太他妈费钱费力了，而快感他妈的总是就那么十几秒
中国的市场，你量化半天也没用，领导一拍脑袋，随时转向，只看他们一念之差
领导确定了要的结果，一个政策做不到，必然有下一个，直到他们满意
如果真的大幅减免房地产交易的税收，交易活跃，对股债市是好事。
现在的情况，投资性的资金不进入房地产。房市成交惨淡。在上海，只有一套房子的想要换个房子也是一件很麻烦的事情，被限购和满五唯一税费不同给折腾的。投资性资本想要退出目前不易。
税收减少，交易活跃，有多套房产的人出手多余房产后资金有可能流入股市和债市。
在投资房产不会获利的情况下，资本不会进入房产。成交活跃只会使得更多的投资性资本流出
- 像爱惜自己生命一样保护本金
CPI会持续走低(这个可以查阅各大研究机构对于CPI和PPI走势的预测报告)资金成本将高企，央行将会实行实质宽松政策来调降
为啥CPI走低，PPI走低，资金成本还要高企呢？借钱的都是雷锋？
...........现实是，房价已经企稳回升了，已经有楼盘和业主在跳价了，你生活在真空里吗？
如果政府这么搞下去，房价短期不涨也难的
短期来说，资金利率上升是必然的，逻辑循环是这样：
房地产资金需求量上升——政府放松限制——房地产资金投放量上升——挤占其他领域资金供给——资金价格上升
各地大型债务泡沫破灭、债务重组出现——银行认亏损失巨额本金——银行惜贷——资金价格上升
目前来说，市场就是这么演绎的，这两条逻辑是明年春节前的主线
要回复问题请先或