租房必读：什么是租房阴阳合同【中天置地吧】_百度贴吧
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租房必读：什么是租房阴阳合同收藏
所谓租房“阴阳合同”，是指在一次租房交易中同时签订两份不同的合同。两份合同中的一份具有虚假性，另一份为真实意思表示。 “阴阳合同”(又称“黑白合同”)并非法律术语，其概念主要明确于《招标投标法》颁行之后。“阳合同”为建设单位、施工单位按照《招标投标法》的规定，依据招投标文件签订的在建设工程管理部门备案的建设工程施工合同。其主要特点为：经过合法的招投标程序，该合同在建设工程管理部门备案，形式合法。与之相反，“阴合同”是双方为规避政府管理，私下签订的建设工程施工合同，未经过合法的招投标程序且该合同未在建设工程行政管理部门备案。 在实践中，“阴阳合同”大量出现。如在二手房租房交易中，“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则根据使用需要有所不同，一种是虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。实际交易中，买卖双方为达到避税或其他目的，向有关部门登记时用一张合同，通过少报价格或少报面积的方式，降低买卖合同标的，报低价格少纳税，称为“阳合同”；卖家与买家另签一份合同，作为实际支付交易金额的合约并实际履行，称为“阴合同”。“阴阳合同”不仅使国家税收蒙受损失，而且动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心，扰乱市场经济秩序。实践中，鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。同时，买卖双方签订“阴阳合同”后，虽然也可能有一部分人侥幸蒙混过关，但由于这类合同大多都存在未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，履行过程中很容易出现矛盾。又如，娃哈哈与达能正在激烈进行的的争战：在娃哈哈与达能成立合资公司之初的1996年，在没有清晰认知“娃哈哈”商标巨大的情况下，这件商标仅仅作价1亿元（当年北京无形资产评估中心对其评估价值为22亿元）入资到该合资公司中。然而，国家工商局商标局出于“保护民族品牌”等因素没有批准转让。基于这种情况，同年2月，达能与娃哈哈又签订了两份内容不一致的《商标许可使用合同》，一份向国家工商局商标局备案，一份未备案。备案的合同是一份简式合同，没有对商标的许可合同使用规定过多的限制。未备案的合同是一份详细的合同，规定了对商标使用的限制。“备案的商标许可协议”与“未备案的商标许可协议”不一致，构成“阴阳合同”。从目前的状态看，这两份合同是否均有效、如果合同内容不一致，应以哪份合同为准等问题已成为法学界争论的焦点。一般因为租房“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力，而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同，“阴合同”只要内容合法，同样受到法律保护。然而，如果利用“阴阳合同”实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的“阳合同”无效，被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。因此，对"阴阳合同"要慎之又慎。
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买卖房子签“阴阳合同”？“阳合同”违法不作数！(图)
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　　　　卖家向左看
　　买家向右看
　　本期话题：二手房买卖中的法律风险
　　点评嘉宾：广东金粤律师事务所律师饶高明
　　近日，本报以《假贷款骗过户中介卷走千万元》为题揭露广州市信用通公司涉嫌在银行上演“贷款秀”，骗14户业主办房产过户，而实际上未从银行贷过一分钱，该公司在拖着卖家七成尾款的同时，将过户的房子迅速抵押给第三方，使卖家蒙受巨大损失。在二手房买卖中，即便是掌握主动权的卖方也可能陷入法律困境。本期《生活与法》栏目，广东金粤律师事务所律师饶高明将通过案例详解二手房买卖中卖家和买家各自的法律风险。
　　文/记者练情情
　　卖家须知
　　授权无度风险多多
　　二手房交易多是业主委托中介卖房。业主授权时千万别拿了格式文本就签字，要斟酌。
　　主动向银行咨询贷款问题
　　买家需办理贷款时，卖家最好直接向银行咨询贷款事宜。
　　妥善管理房地产交易资金
　　通过房产中介和交易保证机构划转交易结算资金的，资金的存储和划转要通过客户交易结算资金专用存款账户进行。
　　坚决不签订“阴阳合同”
　　签“阴阳合同”，做低的合同价常被税务部门认为过低，税务部门会要求按评估价缴税，买卖双方常会为增加的税收由谁承担而产生纠纷。
　　“阴阳合同”，法院采信哪一份？
　　律师：“阳合同”一般被判无效
　　案例：仇先生出售一套江南西的房屋，买家提出要签订两份价格不同的合同，一份是“真”的，交易价格为200万元；另一份是递交给国土房管部门备案的合同，交易价格为120万元，这样可帮助买家节省税费。后来，双方出现交易纠纷打起了官司。对于这种“阴阳合同”，法院一般会采信哪份合同呢？
　　律师分析：阴阳合同是指房屋买卖双方为达到纳税或骗取银行贷款等目的而签订的两份合同。“阳合同”指由双方签订后向有关部门备案合同，价格一般很低。
　　这个案件中，法院一般会采信成交价格200万元的“阴合同”，因为该合同是“真”的。至于交易价格为120万元的“阳合同”，是为规避纳税而签订的，具有非法目的，因而是无效的。这类“阳合同”，即使签订在后，因违反我国税收法律法规，法院一般都判定其无效。
　　签“阴阳合同”卖方有风险
　　律师提醒：签“阴阳合同”存在着很大法律风险。对于卖方而言，若买家不想买房了，往往会主张按照价格较低的“阳合同”来履行；或者，要求确认双方所签订的合同无效，这样无疑增加了无法收到房款的风险或引发诉讼。
　　老婆不同意，丈夫也能卖掉房子？
　　律师：法律保护善意买房人
　　案例：广州的李先生和妻子尹小姐在深圳购置了一套房，两人共同到多家房地产中介公司以490万元放盘。去年“五一”，其中一家中介找到一个买家，李先生单方以392万元的价格与该买家罗女士签订《房屋转让合约》。尹小姐得知后，认为价格太低，坚决不同意出售。为此，她将买家、中介和丈夫一同告上了法庭。
　　律师分析：有关法规规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
　　本案中，李先生和尹小姐一起到多家房地产中介公司放盘。作为买家的罗女士有足够的理由认为李先生有权处理该房产，罗女士是善意无过失的第三人，理应受到法律的保护。因此，尹小姐不能以自己没有签字为由，要求认定合同无效。
　　夫妻共有房最好写两人名
　　律师提醒：夫妻共有的房子最好在房产证上写上夫妻两人的名字，这样的话，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在夫妻一方事后不予追认的情况下，单方售房的合同通常是无效，除非符合善意取得或表见代理情况。
　　买家须知
　　认认真真核实产权情况
　　购房人不仅要卖家提供产权证书，最好再到房管局了解房产产权情况和房子有无抵押等。
　　最好夫妻双方共同签名
　　为防止房屋买卖合同因未经夫妻一方同意出卖而无效，房产证最好写上夫妻两人名字。
　　谨慎处理承租人优先购买权
　　若你想买的房子正在出租，法律规定承租人在同等条件下有优先购买权，在签约时，买房人可要求卖家提供承租人放弃优先权的书面证明。
　　户口迁移问题要留心
　　买方可考虑在合同中明确约定将迁出户口作为支付余款的前提条件。
　　未满五年的经适房能买吗？
　　未满五年交易经适房违法
　　案例：李女士想购买王某去年摇号中的广州的一套经济适用房，每平方米要价5600元。因为经济适用房5年后才能上市交易并办理房屋过户手续，王某提出，先签订房屋买卖合同并公证，买方缴纳全款后入住该房屋，待5年期满国家允许上市交易后，再办理房屋产权手续。
　　律师分析：《合同法》规定，损害社会公共利益及违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。王某的这套交易方案显然是违法的，李女士与王某签订的买卖合同是无效的。
　　《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》规定：“经济适用住房产权为有限产权，不得出租、出借，自签订购房合同之日起5年内不得上市交易。”事实上，王某在5年之内对该经适房并没有完全的产权。
　　违规买经适房买方风险大
　　律师提醒：经济适用房虽然价格便宜，但未满五年交易的风险很大。作为卖方，完全可能在收到买方房款后，主张经济适用房买卖合同无效，买方将面临追索房款的被动的局面。
　　“先租后买”可少交营业税？
　　律师：“先租后买”买家利益难保障
　　案例：小叶看中一套二手商品住宅，但此时，该房距上次交易只有不到3年时间，如再次交易，需要买方承担几万元的营业税和个税。为躲避税费，小叶同卖家商量，她先以每月房租4000元房屋租赁的方式，即“先租后买”，5年期满后不用交纳营业税，双方再签订正式的购房合同，办理房屋过户，房屋租金冲抵房价款。
　　律师分析：小叶用“先租后买”的方法与卖家签订的协议是有效的。但如果卖家未足五年，就把房子卖给其他人并办理好过户，小叶虽可以通过该协议追卖家的违约金，但她想买房过户的最终目的仍将落空。
　　饶高明认为，二手房交易实践中，为避税而采取“先租后买”的方法并不可取。在法律上，房产未过户，双方即使约定好“先租后买”，这也只是一种债权，买方并没有对房屋享有物权。卖方很可能因为房屋的涨价而“一房二卖”。即使先租后买方面的协议做得很好，一旦房价上涨，卖方宁愿赔偿违约金也不卖房的情况也并不少见。
　　卖方或遗失补证“二卖”房
　　律师提醒：5年期满前，即使卖方同意把房产证交给买方保管，卖方仍可以通过遗失补证的方式注销原房产证，重新办理新证后再次将其“二卖”。这样的方式对买家来说，风险实在太大。
　　（来源：广州日报）
本文来源：广州日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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合同是必须有效的。只要他签字了,并且当时是自愿的。
像是这种房屋买卖的大事，最好还是交给比较专业的房产中介机构是比较放心的，比如说是21世纪不动产之类的。
这个现象在房屋买卖市场俗语叫：阴阳合同。所谓“阴阳合同”，是指在买卖双方在交易中同时签订两份不同的合同。“阳合同”是给房屋管理部门和税务管理部门备案的购房合同，价格一般比较；“阴合同”是指双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购买价格。做低房价，是一种漏缴税款的行为，一旦被查明属实，纳税人就要承担相应的法律责任，当事人不仅要补税，还要罚款，甚者构成犯罪，《中华人民共和国刑法》第二百零一条之规定，如果逃避交纳的数额达到1万元，买卖双方当事人就涉嫌偷税罪，而且还是共同犯罪。另外，虽然在相关证据下，31万的合同会被认定无效，但是如果对方按31万给房款，你如何维护自己的合法权益？需要花费多大的成本？这些都是风险。
您好:合同是有效的,但要补交税款。
在二手房买卖过程中,买卖双方为了降低交易成本,逃避税费,往往会签订两份交易价格不同的合同,真实的交易价格比较高,但这份并不提交到税务和房管部门,而是把另一份交易价格比较低的合同提交登记备案,并以比较低的价格缴纳税费。还有的是一份较低价格的是双方的真实交易价格,另有一份虚高的价格,拿到银行争取更多贷款。这都属于俗称的“阴阳合同”。阴阳合同的目的往往是为了逃避税费或骗取贷款,从这个角度讲是违法的。实践中,因阴阳合同引起的纠纷也不少。甚至很多时候,双方因为履行合同中的其他情况发生纠纷,一方反悔,但觉得自己的理由不充分,转而以阴阳合同违法无效为由向法院起诉,要求确认合同无效或终止合同。那么阴阳合同是否合法?如果无效如何处理?如果合法,以哪份合同为准?首先,阴阳合同如果是为了逃税等非法目的,肯定是违法的,相关条款是无效的,但是双方的房屋买卖行为本身并不违法,因此房屋买卖行为还是可以有效的。基于这个认识,如果双方因阴阳合同为由发生纠纷,没有特殊情况和约定的话,以此为由是无法认定合同整体无效,或因此解除合同的。其次,存在阴阳合同的情况下,应以哪一份的效力为准?阴阳合同有的是以两份内容基本相同,但价格不同的合同形式出现的。有的是以一份低价合同,再加一份或数份以装修折价或其他形式的折价出现的补充协议组合出现的。但不管以哪种形式出现,在实践中认定双方的真实交易内容是关键。哪个交易条件、交易价格是双方的真实意思表示,在合同文本中应该能体现得出来,如果体现得不清楚,可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。再次,对阴阳合同中涉及的违法行为如何处理?当事人以阴阳合同为由到法院起诉,要求解除合同或确认合同无效时,往往是理直气壮,而在实践中法院往往认定双方真实的交易意思表示有效,当事人往往就无法接受,指责法院对违法行为不理不管。实际上,司法机关和其他国家机关维护法律也是各有职责分工的。追缴税款应该由税务机关来负责,追回贷款应由银行来进行,这其中如构成犯罪,也应移送**机关先行立案侦查,再处理。(出于各种原因,目前实践中对于房屋交易中的逃税行为,还没听说有追究刑事责任的。)当然,按民事诉讼法的相关规定,法院在审理过程中发现违法犯罪行为,可以通知相关职能部门处理,或提出相应建议给相关主管机构。当事人自己,也可以向税务机关、银行等相关单位举报。但毕竟,从民事诉讼的角度讲,法院审理双方的房屋买卖纠纷,还是以认定买卖关系本身是否合法、是否应支持或驳回一方的诉求为主。最后,签订阴阳合同存在风险和后患,买卖双方应以谨慎对待。阴阳合同毕竟涉及违法行为,且签约后往往因各种原因引发纠纷,给买卖双方带来麻烦,因此,建议交易各方还是谨慎对待为宜。
购买房产时请务必谨慎操作避免阴阳合同的出现,例如某些区域房产报税刻意把声明的购买价格报低等情况。还有阴阳合同如出现纠纷的情况下一般以签署时间靠前的为依据,其实要避免也比较简单,可以在原合同上加上补充协议,并注明补充协议上的题款与原合同不一致的以本协议上所列明的为准等字眼
阴阳合同无论是对于房主或者客户都不是很好的事情；最好多缴一点钱，按照实际成交缴税。
深圳二手房交易营业税名存实亡，减免交易税费、降低房贷首付及利率――这项从今年1月1日开始实施的楼市新政策，如今在深圳房地产市场的实际操作中，却有点“动作变形”。二手房交易过程中，由于“阴阳合同”的普遍存在，普通住宅营业税名存实亡;银行房贷也暗中为第三套房松绑。“阴阳合同”规避营业税“现在中介说，买卖房屋几乎没有税了，即使是购买未满两年的房屋也不用征收营业税。但国家政策好像还没免除啊!怎么回事?”日前，福田区读者刘先生致电本报，表达了他的疑惑。国务院去年颁发的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》对个人住房转让的营业税的描述如下：“自日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过2年的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，免征营业税。”据了解，深圳普通住宅标准必须满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套住房建筑面积144平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍。多位一线中介工作人员向记者表示，由于目前楼市成交的主力都是144平方米以下的普通住宅，所以按照新政中的“未满2年营业税以差价的5%来征收”，在实际操作过程中，“阴阳合同”普遍存在，在“阳合同”上房价没有差价，营业税则自然规避了。记者留意到，营业税规避后，以营业税为基数计算的1%“城建附加费”和3%“教育附加费”，以及20%差价的个人所得税都可以免除。实际上，如果业主不承担交易费用，买家需要交纳的主要税费只剩下1%或1.5%的契税。第三套房也能首付两成曾经引人关注的“二套房贷是否松动”已经不是新闻，如今个人在深圳买第三套房也能首付两成，并享受7折利率。根据国务院颁发的上述文件：“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。据深圳某中介按揭部负责人介绍，从今年2月份以来，随着楼市的回暖，买三套房的按揭贷款已经放开，不仅是90平方米以下的中小户型，144平方米以上的大户型也可以。而深圳一些以大户型为主的楼盘营销负责人也表示，购买第三套房银行也可以放款并获利率优惠，但是，银行对于贷款人的信用记录是否良好、经济来源是否稳定要求仍然比较严格，而且第四套房贷就真的是不允许放开了。不过，对于是否放开“三套房贷”，各家银行讳莫如深，表示仍然“严格按照国家政策规定执行”。有不愿具名的业内人士分析，银行的“三套房贷”也不是随便放宽的，金融机构自然有风险预测的专业人员，认为这是在风险可控的范围内，才会这样操作。各种风险令投资客迟疑深圳楼市经过今年前四个月的回暖，购房需求结构已经从首次置业向改善型需求转变，投资客能否接棒，成为各方关注的焦点，也是这一波成交高潮能否持续、房价能否继续上涨的关键。那么，在营业税免除和三套房贷松绑的实际情况下，投资客会否蜂拥而出?世华地产市场研究中心总监肖小平告诉记者，虽然目前在罗湖、福田等部分片区有两成左右的投资客进场，但总体来看，投资客的心态仍是非常谨慎，人数仍很少。据肖小平介绍，今年投资客呈现以下两个特点：首先是心态与2007年的“短炒”不同，大多是长线投资型，在挑选物业的时候，也会精挑细选，因为好的物业抗跌性强，不同于高峰期的“连房都没看过就下订”。其次，今年的投资客经济实力较强，也与两年前“空手套白狼”的投资者有明显区别。“其实，楼市的优惠措施期限都在今年年底，房价的走势如今也扑朔迷离，所以，投资的风险仍然较大。”肖小平说，如今的楼市更多要看政策的“脸色”，鉴于前两年被套的惨痛教训，短线投资客也不会贸然进场。值得一提的是，来自中原、世华等深圳各大中介的信息显示，今年4月份成交业绩环比3月下降了一成左右，由于业主涨价，急需用房的买家消化一批后，如今市场的观望情绪开始重新抬头。“自住客尚且开始犹豫，投资客又怎会蜂拥而出?”肖小平说。此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
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想咨询下建筑合同中的阴阳合同，一但产生纠纷，阴合同是不是就是似为无效，
想咨询下建筑合同中的阴阳合同，一但产生纠纷，阴合同是不是就是似为无效，一切按备案的阳合同走？
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这个要具体分析合同的内容及合同的性质，在阴阳合同中一般认为能够表现出双方真是意思的合同为有效合同。
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有一处公房，在办理产权证期间，我与买家签订了购房合同，买家付了定金，而且在补充协议注明，如果房本没按时取得，将双倍返还定金，我承诺12月31日前下房本，但是因为公司办房本流程问题房本没有在约定时间下来，买家要起诉我违约，并继续履行合同，我想返还定金解除合同。后来查询案例，还发现买家与中介串通蒙骗我签署了阴阳合同。我想解除合同或者从新签订合同可以吗
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要看你们的合同，还有签合同时的情形来定，单以阴阳合同为理由不能解除合同
房屋买卖恶意串通案件，原告和原房主（第一被告）原租客与房主关系，原房主听闻租客有另购新房的意愿及资金，谎称继续周转资金借走租户准备用以购房的钱，约定用房产抵押，结果还没来得及做登记就把房产卖给了买方（第二被告，已过户）。在起诉之前，原告只从房管局拿到标价13万元过户备案合同，并不知有一份居间合同，更无法得到这份合同，故只以备案合同为诉讼对象，要求以恶意串通法院判决其无效、庭上，第一被（原房主、债务人）告经公告未出庭，第二被告（买方）拿出标价40万元的居间合同及25万元首付款银行凭证，但因买房不看房等细节被判定2份合同均无效。现第二被告提上诉，认为原审超出审判范围。原告认为，备案合同的价款远低于市场价，且被告证据、证词皆证明备案合同非真实意思，理应非法无效；但若不审居间合同，因诉讼周期已超过2年，另行起诉居间合同恐有时效之虞，求助各位律师老师！（一开始就向法院说明了准备买新房，不会买二手，且损害租户优先购买权无法判定过户无效，故请勿考虑申诉优先购买权）
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您好，对方上诉，积极应诉即可。关于案情，可以带上资料当面咨询。
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最新法律咨询所谓“阴阳合同”，就是双方签订的协议约定了房屋的真实交易价格，但在交易市场填写房屋买卖契约时，将房屋价格填少，以达成少交营业税及个人所得税等税费的目的，但是，是否只要价格不一致，就可认定合同无效呢？　　　　我们认为，阴阳合同除了在交易价格上恶意串通、损害国家利益外，合同的其他条款一般并无违法之处，根据《合同法》第56条关于“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定,阴阳合同只有价格条款无效，整个合同不应轻易判定无效。　　　　实践中，对于当事人以居间协议中实际成交价与合同价不一致，主张所签合同无效，由于居间协议的约定虽属违规，但并不影响合同其他条款的效力，且在事后履行过程中可予更正，故，当事人以此辩解居间协议无效，多不予采纳。合同相对方可以根据合同要求对方继续履行或承担违约责任。【上海赵强律师电话】　　　　　　
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　　谢谢　　　　不是我不小心!~~~
　　请问这位所谓赵律师，价格条款是合同的主要条款，主要条款既然无效，合同是否能成立并生效？就算能生效，是否能履行？！　　　　所谓无效，即确定、自始、当然无效，此种无效条款是否可以通过事后加以补正恢复效力？抑或事后协议形成了新的合同？　　　　一知半解，就来大放厥词，实在可笑。简直一个有证法盲。
　　1,当事人双方就房屋价格约定有两个价格，其中一个价格因违反税法无效，但不应影响另一个价格约定的效力　　　　2，一般情况下，较高的房屋价格是双方真实的意思表示，双方的真实意思表示合法有效，并不违反法律规定，故此价约定受法律保护　　　　3、双方签订阴阳合同的过错情况如何？即使一方存在过错，也不应影响其要求继续履行合同的诉讼请求。　　-----------------　　“从来不怕什么法盲，就怕遇上有文化的流氓”　　　
　　为避税签订“阳合同”是否有效？　　 　　
观点一：违反规定，为无效合同　　
有利偏向：违约方　　
日，经中介公司，原告业主严先生与被告买方刘先生签订《房地产买卖合同》(“阴合同”)，以实收15万元的价格将其住房卖给刘先生。为少交税费，日双方签订《深圳市房地产买卖合同(现售)》(“阳合同”)时将交易价格填写为119850元，6月25日该房屋顺利过户到刘先生名下，刘先生按实际成交价15万元向严先生支付了全部房款。不久，严先生以其公证受托人与刘先生恶意串通签订“阴阳合同”为由拒绝交房，并向龙岗区法院提起诉讼，要求撤销双方签订的“阳合同”。龙岗区法院审理认为，因“阳合同”上不是真实交易价格，且双方签订目的在于少交国家税费，企图以合法形式掩盖非法目的，违反了法律、行政法规的强制性规定，视为无效合同，判决驳回原告起诉。　　 　　
观点二：合同有效部分仍然有效　　
有利偏向：守约方　　
日，业主罗小姐经中介将其住房转卖给戴先生；3月23日，罗小姐的全权委托代理人肖先生又通过同一中介将同一套住房以72.6万元卖给王先生，签订了《房屋转让合约》，王先生亦交付了3万元定金和全额佣金；5月11日，罗小姐的另一全权委托人黄小姐与王先生签订《深圳市房地产买卖合同(现售)》并递件到宝安国土房产局，此合同上写的房价是538762元。该房产过户期间，罗小姐表示不卖该房并向法院提起诉前保全，查封了该房屋导致交易中断。5月，罗小姐向宝安区法院起诉要求确认所有交易合同无效。11月，法院判决驳回原告全部诉讼请求，之前所签合同全部有效，但其《买卖合同》中房价约定538762元，明显低于双方实际成交价726000元，该约定无效，应以实际成交价如实向国家缴纳税款。　　 　　
纠纷分析　　
“阳合同”中的房价条款都无效　　
“阴阳合同”是指为逃避国家税收，买卖双方恶意串通，故意以低于实际成交价的价格过户的合同。用于过户的在国土房产局备案的合同为“阳合同”，实际履行的是“阴合同”。　　
对于“阴阳合同”在交易过程中发生的纠纷，目前深圳各法院的判决标准有所差别——有的判决“阳合同”为无效合同，驳回以卖方作为原告要求撤销合同中止交易的起诉(如案例1)，依据在于我国《合同法》第52条规定了恶意串通损害国家利益、损害社会公共利益、以合法形式掩盖非法目的的合同无效；有的则认为“阳合同”有效，仅其中交易价格条款无效，判决继续履行交易合同并以实际成交价补交税款(案例2)，依据在于我国《合同法》第56条同时明确规定“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。【选自ttp://blog.sina.com.cn/s/blog_4bl4h.html】　　
　　http://www.jiayuanyf.cn/newsview.asp?id=1579&rootid=1
　　买卖房屋 签“阴阳合同”是否有效
去年6月，在外地工作的周先生看中了浦东的一套房屋，委托朋友签订了房屋买卖合同。 　　
周先生朋友与该房屋的产权人徐先生约定房屋总价为98万元。但为少交税，双方约定在合同中做低房屋售价为66万元，另外再以补充协议形式约定由周先生补足差价32万元。然而，在办理房屋产权过户手续时，徐先生却突然变卦，拒绝履行该房屋买卖合同。此时周先生已向徐先生支付了共计82万元的房款。不得已，周先生向法院起诉，要求徐先生继续履行合同。徐先生则声称，双方为达到少缴税的目的而在买卖合同中做低房价，这属于恶意串通损害国家利益的行为，有关合同依法不具有法律效力，因此自己无需再履约。 　　
房屋买卖中，双方签订的“阴阳合同”究竟有没有效？ 　　
说 法 　　
受理此案的浦东新区法院认为，买卖双方为达到逃避国家税收的目的而在房屋买卖合同中故意做低房价，的确涉嫌违法，但合同中关于房屋买卖的其他条款的约定并不违反法律规定。因此，有关的房屋买卖合同除了关于房屋价款部分的约定无效外，其他条款均有效。据此，周先生应继续付清购房款，而徐先生必须协助周先生办理完成房屋的产权过户手续。 　　
时下，在房屋买卖中签订“阴阳合同”以逃避国家税收的做法并不鲜见。个别合同当事人明知此举违法，仍屡屡尝试，其目的往往是为了方便自己在卖房过程中想要反悔的时候，能够以合同无效为借口，拒绝出售房屋。事实上，做低房价的买卖合同不会整体无效，房屋出卖人企图以此逃避合同履行义务的想法，是难以实现的。【以上摘自上海经纪人，　　 http://www.jjrxh.cn/Article/ShowInfo.asp?InfoID=245】　　
　　如果诚如所言案例中“有关的房屋买卖合同除了关于房屋价款部分的约定无效外，其他条款均有效。据此，周先生应继续付清购房款，” 试问房屋价款部分的无效是阴阳合同都无效，还是单指为逃税而做底房价的阳合同的价款约定无效？继续付清房款的价格又要按哪个合同的价款条款为依据？如果是依照体现当事人真实意思的阴合同来计算价款，那岂不是这种避税的方法受到法律的保护了，当事人可以堂而皇之避税了？？
　　判定阳合同价款部分无效，其实等于鼓励当事人为逃税而采取的签订阴阳合同的行为。　　“当事人双方就房屋价格约定有两个价格，其中一个价格因违反税法无效，但不应影响另一个价格约定的效力”试问哪个价格没有违反税法而无效，难道阴合同的价格没有违反税法？？？？
　　作者：想减肥的人　回复日期：　20:46:28　
　　　　我在深圳工作，是从事少儿教育的，最近我看到一家少儿培训中心想转让，想把它转让过来。因为我没什么经验，　　　　　　所以就一些“转让事宜”向大家请教一下。　　　　　　一，这家培训中心是以一家比较有名气的公司注册的分部，就是****培训中心分部，但实际上都是独自运作，和总公司没任何关系，　　 既然是公司注册的分部，至少公司为分部提供了品牌支持，你所言独立运作，应该是财务上独立核算。　　　　　　请问，我转让过来，与总公司有没什么关系没有？或者以后总公司有没有权利做一些妨碍我的培训中心经营的行为？　　你想受让该分部，肯定与总公司有关系。只有总公司或总公司授权的人才有权利处分该分部，因此如果只是负责分部的人签署转让文件转让给你，该处分是无效的。　　就你的说法，转让的标的是应该即包括硬件上的，不动产租赁，设施设备等，我认为主要的还是软件上的品牌支持，如果分部名称不变的话，相当于授权经营或者品牌加盟，总公司一般要求就这部分付品牌费或加盟费。总公司就分部经营范围，经营方式可以在合同中具体约定。在约定范围内总公司有权提出要求。　　　　　　二，如果以前公司有债务，我在转让时应该注意些什么？在合同里写清楚就可以了吗？要不要做一些特别的约定呢？　　对于公司以前的财务情况，最好请会计审查一下。对于转让前的债务应当在合同中约定由总公司独立承担。还有转让后，纳税的问题，责任承担的问题应当明确约定。　　　　　　三，过户的时候需要注意什么呢？　　如果房屋是总公司的财产，也一同转让的话，存在产权过户的问题，同房屋买卖。如果只是单纯的租赁关系，不存在过户的问题。可以变更一下租赁合同的承租方主体，也可不变更，相当于转租。如果需工商局登记备案的话，到工商局变更下名称。如需税务登记，也要变更。　　　　　 希望能对你有帮助！！呵呵
　　说那么多没用，这位所谓律师只要解释下为什么一个合同在缺乏主要条款的情况下可以成立并生效即可。　　　　这个概念恐怕是最最基础的了，除非这位律师根本没有学习过债法。
　　阴阳合同实为两个合同，一个是当事人真实意思的合同，一个是为了避税向房管局递交的合同，你说哪一个合同有效？还要去讨论价款条款的有效与无效吗？
　　　　目前的司法实践（上海浦东法院/上海市二中院以及深圳等地的法院）没有一概机械套用法律条文，对《合同法》有关合同效力规定进行曲解，而是考虑合同的目的/双方的过错/诉讼动机及判决后的社会效果和交易资源等因素，从稳定社会经济关系，积极促成合同交易的角度，判决买卖双方本着诚实信用的原则履行合同，以维护市场秩序的稳定。　　　　我们不能拘泥于个别法律条文，而应该灵活运用它。更不能学了点理论皮毛就以“斗士”自居。关键在于实践，在实践中纠正我们理解的片面。　　
　　我也认为应该按私下合同决定交易价格，至于违反税法问题，法院可以发函给税务局，但是不能认为违反税法就无效。实际中，租赁合同多数都未交租赁税也就是合同没经过鉴定，还有私人做生意的欠款条和合同因为没有营业执照，所以其实都是没交税的，但是法官有些也就问一下，有些问都不问，反正是没有法官发函去税务局，或说因为合同没鉴定，私人不可以无执照经营就判定合同无效的。
　　合同是双方的合意，阴阳合同里的价格不一致，法官完全可查明双方当事人的真实意图进而从保护交易安全角度进行裁决。我不赞成“坚决和法盲斗争”的观点，不知道其是否从事过这方面的法律实务？此外，言论批评注意方式方法，不要扣帽子。因为言论反映一个人的人品和素质。
　　赞同广州刘律师的意见。这里应当有两个合同存在，一个阳合同，一个阴合同。阳合同并非当事人的真实意思，无效。阴合同方为当事人真实意思，应当为有效。　　之所以签订阳合同，乃在于以合法形势掩盖非法目的，且非为当事人真意，应属无效。　　而阴合同则并无处有违法律之规定，应当有效。　　　　疑问在于：当事人如果未就阴合同提出诉讼请求，法官何得以此加以宣判，甚至宣判“合同有效”，要求当事人予以实际履行？此点应当违反了民事诉讼法之规定，属于错误判决。　　至于宣布合同无效，则是指阳合同无效，并无不妥。　　　　陋见，请批评。
　　二手房交易“阴阳合同”不可取 　　 　　 　　http://www.yfzs.gov.cn/
15:00:03 江苏圣典律师事务所网络中心 　　 　　　　　　【案例精选】： 　　
家住江北的陈先生想在河西买一套二手房，今年5月份，他通过一家中介看中了一套97平米的次新房，经过与房主和中介的多次接触后，最终决定以6000元/平米的价格成交。在签订合同的时候，中介给陈先生拿出了两份格式相同的合同，唯一的区别是其中一份合同上的成交价是4000元/平米。中介解释说，4000元/平米的合同是在房地产交易中心过户时使用的，主要是为了少交税费。而真实的留在买卖双方手中的合同是6000元/平米的合同。陈先生当时觉得少交税费是对自己有好处的事情，就没有多想签了合同。不多久陈先生就住进了新家。在搬进新家之后3个月左右，陈先生就发现该房存在严重的质量问题，根本无法居住，在和原房主及中介多次交涉要求退房未果之后，陈先生最终选择了向法院起诉。通过诉讼，法院判决按照合同的约定，陈先生有权退房，原房主应当将已收房款退还陈先生并承担违约责任。但在认定购房款的问题上，由于陈先生在正式的发票上是以4000元/平米的单价支付房款的，并且除了合同以外没有其他以6000元/平米支付房款的依据，所以法院判决依据4000元/平米的价格返还房款。 　　【律师出马】： 　　　　依据我国《合同法》的相关规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 　　　　在本案中，房屋买卖合同的交易双方，以及中介公司为了达到少缴契税的目的而订立了两份合同。而根据我国《税收征收管理法》的规定，纳税人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款。纳税人进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应收税款的，是偷税。可见，房屋单价为4000元/平米的合同，是当事人恶意串通的结果，损害了国家的利益，违反了国家法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。法院的判决结果值得商榷。 　　　　法院之所以采纳单价为4000元/平米的合同，是认为该合同是在房地产交易中心过户时提交的合同，其效力当然比未提交的合同高。但事实上，在我国的《城市房屋权属登记管理办法》中，并没有提到过“房屋买卖合同需登记生效”的字样。因此，单价为6000元/平米的合同是双方真实意思的表示，是合法有效的，双方应当按照此合同的约定来履行。并且还应当按照6000元/平米的单价补缴税费。 　　【特别提醒】： 　　　　从上面的案例可以看出，法院在没有其他相关证据证明的情况下，最终是以在房地产交易中心过户时使用的合同和正式的购房发票来认定房款的，对于那份真正的合同并没有采纳。虽然判决有值得商榷之处，但依然可见，在房屋交易中，为了达到规避税费的目的而签订“阴阳合同”的方式是并不可取的，极易引起各种各样纠纷的发生，导致交易双方当事人不必要的重大经济损失。
　　　　一方面，当事人应当充分意识到这种做法蕴藏着极大的风险。对于购房人来说，房屋交易中不如实申报成交价，将导致购房人以后再转让该房产时的税赋可能大幅增加。例如购房人实际以50万元的价格成交，却只取得1万元的购房发票，再转让时购房成本只能以1万元计算，会导致其相关税赋的大幅增加。 　　　　另一方面，当事人还应当意识到其行为本身就是违法的行为。根据《税收征收管理法》的规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金，并处不缴或少缴的税款50％以上5倍以下的罚款。另外根据我国《刑法》的规定，偷税数额占应纳税额的10％以上并且偷税数额在1万元以上的就构成偷税罪。因此，对于想偷、逃税的房产交易当事人来说，二手房交易中不如实申报成交价格有违法、犯罪的嫌疑。 　　　　因此，在房屋买卖中，当事人千万不要为了一时的利益，去签订“阴阳合同”，这样的做法只能是“丢了西瓜、拣了芝麻”，损人不利己。 　　　　
江苏圣典律师事务所
朱鑫 　　 　　
　　连基本的法理逻辑都不通，这就叫实务啊？！别给律师丢脸了。
　　阴阳合同，站在不同的角度应该能有不同的答案。在同时存在两份合同的情况下，哪一份有效，可能要结合具体的案件证据来判断。没有充分的证据，为什么法官就一定会判用以备案的合同是阳合同，是以合法形式掩盖非法目的的合同呢？所以，一些法官判阳合同有效，个人觉得也不无道理。
　　“坚决和法盲斗争”标准是个书呆子。看不清现实，不敢面对现实。
　　对于阴阳合同，不是价格条款无效，而是在两个价格中，有一个价格为当事人的意思表示。法官根据查明的当事人之间的真实意图，本着诚信原则判决不无道理。上述那位律师的说法【价格条款无效】欠妥。
　　我再重复一下：　　　　lz的帖子意思是：阳合同（逃税的那个）只有价格条款无效，合同其他部分均有效。　　　　我质问lz的是：价格条款系合同的主要条款，在主要条款无效的情况下，该合同是否能成立并生效，是否能履行。　　　　我知道很多自认为实务人的SB们都是不看贴的，我不怪你们。我用脑子思考，和用屁股思考的当然不同。
　　1，我的意思很明确：阴阳合同作为双方当事人房屋买卖签订的协议，只是其中价格约定不同，我们不能因为其中一个价格违反税法无效，而否定整个合同的效力。【整个合同不应轻易判定无效】　　　　2，目前的司法实践（上海浦东法院/上海市二中院以及深圳等地的法院）正是考虑合同的目的/双方的过错/诉讼动机及判决后的社会效果和交易资源等因素，从稳定社会经济关系，积极促成合同交易的角度，判决买卖双方本着诚实信用的原则履行合同，而没有全部否定买卖双方行为的效力。【见上跟贴】。　　　　3，即使我表达有误，观点错误，大家都可批评指正。用的着”坚决和法盲斗争“恶语相加”吗？标准是学法中的败类！！
　　“坚决和法盲斗争”脑子里是否有S?!　　当事人向法院起诉时，诉争所举的必定是阴阳合同的一个价格，另一价格实际作为证据使用。法院根据查明的双方当事人的真实意图进行裁决，根本不用区分是阴合同还是阳合同有效。　　　　　　
　　起跑线上 说的有道理。程序上，可以作此理解的。
　　现在通常都是以装修补偿之类的来达到避税目的。何必要搞什么阴阳合同。如果真有阴阳合同当然是以给房管局的那个合同为准。　　如果有两份合同相互矛盾，当然只有递交给房管局的那份合同能视为最后双方认可的合同。
　　作者：广州刘律师　回复日期：　16:12:10　
　　　　阴阳合同实为两个合同，一个是当事人真实意思的合同，一个是为了避税向房管局递交的合同，你说哪一个合同有效？还要去讨论价款条款的有效与无效吗？　　===================　　这种就是想当然，你说是避税合同就是避税合同了？？对方为啥要承认呢？？为啥不能是给房管局的合同才是真实合同呢？？　　对方为啥要承认避税合同不是真实意思表示呢？？如果他真承认了，也不用打官司了。　　双方在房管局共同办理过户手续的合同居然不是真实意思表示，你以为能轻易推翻？？
　　嗯，还可以通过收条等判断的，例如阴合同规定首期先收20% ，二期收30%，末期是50%，那么从收条数额和收条日期还是可以判断的。
　　　双方在房管局共同办理过户手续的合同居然不是真实意思表示，你以为能轻易推翻？？　　双方共同办理过户不可以相互恶意串通？　　对方为啥要承认避税合同不是真实意思表示呢？？如果他真承认了，也不用打官司了。　　一方起诉是因为有阴阳合同的存在，是阴是阳各执一词，一方认为是阴，对方认为是阳，如果都认为阴是阴，阳是阳就不用打官司了。　　Lancer1仔细读一读你的回复，是否逻辑不清。
　　作者：广州刘律师　回复日期：　10:12:46　
　　　　　双方在房管局共同办理过户手续的合同居然不是真实意思表示，你以为能轻易推翻？？　　　　双方共同办理过户不可以相互恶意串通？　　　　对方为啥要承认避税合同不是真实意思表示呢？？如果他真承认了，也不用打官司了。　　　　一方起诉是因为有阴阳合同的存在，是阴是阳各执一词，一方认为是阴，对方认为是阳，如果都认为阴是阴，阳是阳就不用打官司了。　　===================　　当然是可以恶意串通啊，问题你要证明啊，你怎么证明？？　　　　双方各执一词的情况下，拿到房管局那份合同就是最终意见，因为这份合同是法律意义上双方都认可的合同，否则干嘛双方都去办手续呢？？也就是说双方都认可阳合同，对于阴合同来说，只有一方认可，当然是阳合同更有效力了。　　　　这个事情里面，房管局留档的合同成了有力证据，房屋买卖是以登记为要件的。　　　　如果还没有去办手续，没有其他有力证据的话，那估计两份合同都不承认，全部推翻重来，因为双方提供的证据效力相当。
　　作者：坚决和法盲斗争　回复日期：　22:55:32　　　
　　　　请问这位所谓赵律师，价格条款是合同的主要条款，主要条款既然无效，合同是否能成立并生效？就算能生效，是否能履行？！　　　　　　　　所谓无效，即确定、自始、当然无效，此种无效条款是否可以通过事后加以补正恢复效力？抑或事后协议形成了新的合同？　　　　　　　　一知半解，就来大放厥词，实在可笑。简直一个有证法盲。　　——　　最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释　　第三条
经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。　　《合同法》第一百五十九条　买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。　　　　
　　当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
　　作者：SHUYIN　回复日期：　15:06:14　　　双方各执一词的情况下，拿到房管局那份合同就是最终意见，因为这份合同是法律意义上双方都认可的合同，否则干嘛双方都去办手续呢？？也就是说双方都认可阳合同，对于阴合同来说，只有一方认可，当然是阳合同更有效力了。　　请问阴合同是否有双方当事人签名？即然有双方签名为什么只有向房管局办手续阳合同才是法律意义上的合同？这根本就是两份法律意义上的合同，但哪一份合同是规避法律的合同，应该根据实际情况来看，如果阳合同约定价款明显低于该房屋的市场价，可以推断阴合同的效力而认定阳合同是无效的，也就是说阳合同是双方的恶意串通。　　以拿到房管局的办手续的阳合同就是双方最终的意见，其前提就是错误的。你是以后合同修改前合同想当然以后合同为准的逻辑，但这里不是修改\变更合同，是规避税收的合同，是以合法形式掩盖非法目的的行为，而要达到这个目的，是要双方共同完成这个行为的。　　　　　　　　　　　　　　
　　谈谈我的看法，合同法的制定是要鼓励交易，法律对于民事上的交易是持鼓励、意思自治原则的，所以我认为要拆分合同条款中的价格来区分合同其它部分的有效，实在是钻到牛角尖里面了。以阴合同为准就可以体现合同法指定的原则，还考虑别的事情干什么呢？
　　法律是要维护交易的稳定还是要维护法律的尊严、社会的诚信？如果阴合同要是有效，那么阴阳合同以后还会被揭露吗？只要违法，合同就是无效的，这样　　只要违法额就要付出成本， 短期看是对有些买房人不利，可是当房价下跌时，一样有机会。　　再说那些交了全税的公平性何在？
　　法律是要维护交易的稳定还是要维护法律的尊严、社会的诚信？如果阴合同要是有效，那么阴阳合同以后还会被揭露吗？只要违法，合同就是无效的，这样　　只要违法额就要付出成本， 短期看是对有些买房人不利，可是当房价下跌时，一样有机会。　　再说那些交了全税的公平性何在？
　　大家好，我也有同样的遭遇。　　开发商一房两卖，我们是先合同方，后合同方的合同在房管局备案了，但后合同方的合同备案金额是95万，实际交易却是112万，那后合同方的合同有效吗，法院应该把房子判给哪一方？
　　赵律师说：阴阳合同除了在交易价格上恶意串通、损害国家利益外，合同的其他条款一般并无违法之处。这句话值得深思。难道还要更大的问题才能判定合同无效吗？合同法关于合同无效的条款说的就是损害国家利益的时候合同才无效，什么时候法条变了？
　　政府真的想调控房价吗？为什么北京的阴阳合同长盛不衰，买家到底有没有和中介串通？，卖房人也是被政策忽悠的！！
　　可怜的律师们！　　北京法院判定不管什么情况阴阳合同均有效，税收爱交不交，不管是否有充足的证据，也不管双方可能有的法律甚至刑事风险，不找律师可怕，找了律师也可怕，因为律师的意见和法院根本不是一回事，税务局也是爱叫不交，反正税务局一不高兴就送你监狱几年，法在那里摆着呢，法摆在那里，不管是有用还是没用，处罚等在那里哈哈准备站法院门口摆个条幅如何？为了法律的建设牺牲自己值得吗？
　　二手房交易被中介欺骗签了阴阳合同，买家也全程配合（全款，约定税费全承担。。），一般人能知道如何缴税的流程和谁是纳税义务人呢？不管怎样，合同法52条说明如果是欺诈损害国家利益的就是无效合同！！！（我也是过户了很久才知道的，后来学习了很长时间才知道!),我当初就是因为国家税收调控新政而匆匆决定卖房，早知道可以逃税，我干嘛还要卖房啊！！北京法院为什么要保护违法行为，法律难道是摆设吗？
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