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楼市泡沫与别国不同吗：专家称中国特殊性未必成立|房地产泡沫|中国特殊性|陶冬
　　陶冬：中国的房地产泡沫不同吗?
&&& 中国房地产泡沫和其他国家的不同吗？此题目看似伪命题，房价虚高，泡沫就是泡沫，但是在中国认为国情不同、房价必然高涨的大有人在。
　　中国房地产市场的确有一些不同于其他国家的基本面因素。首先，中国储蓄率很高，资金跨境流动受到限制，投资渠道不畅，银行储蓄利率明显低过人们心目中的通胀水平，所以房地产的保值功能在中国较其他地方强烈，而且中国人对不动产的偏好进一步放大了这种保值性。其次，财政收入分配机制失调，地方政府的事权与财权不匹配，令地方财政极度依赖于土地收入，于是地方政府对土地开发趋之若鹜，抬高了土地价格，直接导致房屋成本的高企。这些是事实，是中国房地产有别于世界其他地方的特殊之处。
　　不过，另外一些“中国特殊性”则未必成立。
　　—中国人多。人多从来不是房价必涨的理由，经济学中的需求，指的是有效需求，是具备购买力并有消费企图的需求。房价高到多数人无法企及的水平，那么多数人就不存在有效需求。鬼城幢幢，交通、公用并不配套，更无就业机会的“新城”，并无有效需求。在城镇化名义下建起的新城镇，如果没有商业人气，没有就业机会，既吸引不来农民，也吸引不来城市居民。
　　—房价对经济太重要。的确如此，不过房地产有周期也是不争的规律。市场就是在升跌中延续，没有只升不跌的道理，只有跌下去才能孕育下一轮升势。次贷危机前美国人也不相信房地产周期。本次房地产周期较长，受惠于持续十年的货币扩张政策。中国人民银行已经明言，政策进入了去杠杆时代。
　　—政府一定会救。其实世界上没有一个政府希望经济硬着陆的，只是软着陆的计划很多最终以硬着陆告终。的确，中国政府有较强的行政主导能力，可以将周期延长，但是笔者相信它也无法改变周期，改变经济规律。不然上世纪90年代中也就不会有持续8年的房地产熊市了。
　　房地产市场有一个规律性的测试方法，即每月的按揭支出(买房的成本)大致接近租金回报。如果租金回报过低，理论上讲买房不如租房。如果买房成本大幅超过租金回报，市场调整未必立即发生，但是这个市场已经变得不理性了。中国绝大多数住宅市场的租金回报甚低，相当一部分根本租不出去。对于这些住宅的业主，他们寄希望于不断的资本升值，来弥补现金流上的缺憾。这种心理在牛市时期相当普遍，不过信心会在熊市中受到考验。
　　不过房地产并非目前中国经济最弱的一环，中国买房人不同于美国人，负债率相对较低。大开发商的现金流似乎不算太差，毕竟去年卖出大量楼盘，也在海外集到一批资金。小开发商的资金链较紧，部分已接近断裂状态。不过笔者相信地方政府会通过各种手段维持地方房地产市场的秩序，毕竟房价对当地经济十分重要。对于资金链崩坏的房企，收购其资产要好过听任其减价甩货，破坏当地的价格秩序。在中央政府的默许下，地方政府已经展开了自救措施，这些措施对稳定楼市是否有效，暂时难以评估。
　　笔者还担心即将到来的信托/地方债违约潮，可能对整个金融业构成冲击，带来银行和影子银行的信用收缩，波及房市。总之信贷周期转势，会带来各种压力，而经济不同部门承受压力的能力不尽相同，风险自然上升。
　　一般人对三四线城市出现调整有较强的心理准备，不过对北上广深等一线城市房价就继续看好。的确，一线城市集中着中国的主要经济活动和就业机会，中心地区土地供应有限，其防守能力比较突出。但是那里聚集着一批与腐败相关联的房子，目前面临抛售压力。更值得注意的是，周边地区的民企老板购买了大量一线城市的住宅，如煤老板在北京置业、温州/宁波热钱买上海豪宅等，近来这些民企不少面临资金链断裂的困境，他们卖房套现所带来的沽压，对一线城市的房市冲击颇大。
　　房地产业对货币信贷周期高度敏感，因为这个领域杠杆较高。之前货币政策放得越开，加上一些结构性的故事，房价就涨得越猛，随后一旦出现政策性拐点，房价的回落也越大。上世纪80年代的日本、若干年前的美国，都曾认为自己的泡沫不同于其他泡沫，都曾挑战过地心引力。
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与别不同的巴黎SUPREME 「潜规则」，发新货还要经历神秘地下抽签
原标题:与别不同的巴黎SUPREME 「潜规则」，发新货还要经历神秘地下抽签翻开这本字典，解读深层次潮流知识巴黎买 SUPREME 并不是你排的越前就能越早进店，在每周四发售新品时，你都需要在周一进行一场「城市越野赛」才能获得进店资格。早前 YOHO!Boy 在前往巴黎为BAPE STORE PARIS 做报道时，就联系了在法国当地的 SUPREME Reseller，William。并在他带领下，追踪了巴黎的潮人们都是怎样买 SUPREME！“如果你想在周四买到最新的 SUPREME 商品，你就必须遵守这个规则，否则你只能上网买”William 是这样和我们说到，到底是什么规则？不多说，YOHO!Boy 就在星期一跟随着 William 为能提前进到 SUPREME 进行一场城市越野赛。同时，那一周正是发售 SUPREME BOGO 的那一周！！“第一次星期四去，以为早点到就能排队，去到发现保安不让排队。被告知要提早上网登记，每周一去抽签。” YOHO!:一开始你是怎样知道这个途径的？巴黎 SUPREME 并不像 LA SUPREME 在潮铺林立的 Fairfax 上，也不像东京的坐落在宽阔的涉谷街头。巴黎 SUPREME 坐落在窄小的街道巷口里，可以说很「欧洲」，若没有那招牌的红色 BOXLOGO 门标，你真的不知道原来这里就是巴黎的 SUPREME。LA SUPREME Fairfax街道SUPREME 巴黎店地址：20 Rue Barbette, 75003 Paris每周四，这里都聚集的上百人在排队，当发售更劲爆新品时，甚至会有更多人，窄小的街口根本负荷不了。而街道两旁也是居民楼，严重时，已经可以造成扰民级别。 SUPREME 巴黎店门外的街道为此，负责巴黎 SUPREME 店的保安公司也出此奇招，将每周四来 SUPREME 的人流进行控制。“他给我的时候，都十分隐秘，好想不想让太多人知道这个网址。要和他寒暄一下才肯给网址。” YOHO!:问保安拿这个网站时，是一问就给？上图手机显示的就是登记信息的网站（图片由William提供）拿到网址后，注册填上相关的身份信息后，每周一早上，你就会收到来自网站给你的地址信息，然后就正式出发前往第一个目的地！每周一早上8~9点（甚至更晚），网站就会把地标发到你所登记的邮箱中（图片由William提供）第一个地址是，85 Boulevard Richard Lenoir，从巴黎时尚地标 Colette 出发去大概要25分钟。走出地铁站，已经可以看到身穿 SUPREME、以及各种潮牌的 HYPEBEAST 们，嗯，找对地呢。每条队伍前都有一名黑哥哥保安在派号，若找不到，“跟着那群潮人走就对了”拿着你手机收到的信息给黑人保安们看，他们就会给你一个号码，然后你就可以前往下一个地点。去进行第三步。找黑哥哥确认你的信息后，就可以前往队伍拿号登记队伍当中有 RESELLER、HYPEBEAST、FANS 等各种不同需求的人拿到自己的号码后，就前往下一个地点进行抽签下一站地址会贴在树上第二个地址：211 Avenue Jean Jaures同样也是20多分钟的路程与第一站一样，出站跟着 HYPEBEAST 们走，你就会来到最终的地点。在前往最终地点的路上，已经有人开始往回走了，两点的转换速度非常之快，同时，在规定时间内到达最后的地方就不能参与最后的抽签环节。条件相当苛刻，为了就是更好的控制发售当天的人流量。前方黑哥哥的地方就是抽签以及最终公布的地方，但由于我们并没有登记相关的信息，所以就只能止步于此了。有序的排队，延着右边的小路走，就是抽签以及最后公布结果的地方嗯，就是在这间红色的建筑物里公布结果William 的最终号码是0264“众多的亚洲面孔大部分都是贩子，或者被贩子雇来排队的。真的爱好者来抽签还是少数，只会偶尔来，但贩子每周都会出现，每周都是这些面孔。”YOHO! :抽签现场有众多亚洲面孔，他/她们是留学生？还是专业的贩子？所有程序完成已经是11点，但最终结果会在下午2~3点左右公布，届时就会公布，每个时间段可以进去的有哪些人。以 SUPREME PARIS 开店的时间11：00 AM 为例，第一批进去的时间段会是 11：00~11：30 ，若你的号码出现在此时间段，那么恭喜你，你将会是第一批进去，随后的如此类推。“如果被选中，是不能让人代替你去的，每个步骤都会严格地查验ID信息。这也杜绝了卖号的行为。” YOHO!:万一抽中你是第一批进去，但你没时间，能让你朋友家人代替你去吗？放号结束后，你可以选择在原地继续等待，又或者去附近的 CAFE 以及餐馆消磨一下时间，等待结果公布。在场外等待结果的巴黎潮人们从早上开始直至到抽号结束，总共耗时大约8~9个小时。连同来回的车费大概6~10欧（约50~80RMB）。“拿了号也并不代表你就能在星期四当天进去”为了更好的控制发售当天的人流量，在收集完所有人数后，还会筛选掉一批人，比如有1000人进行抽签，保安公司会直接筛掉500人，剩下的500人才是最后拥有进店资格的人。所以拿了号也并不代表你就能在星期四当天进去。“并不会因为发售价高而卖价更高（其实在美国售价加上税以后，价格和欧洲基本是一样）。网络上的信息全球都看得到，这里卖太贵买家可以直接从美国或英国买。相关的Ins大号每周都会发布售价及炒价预测，市场也情况也基本相同。” YOHO!:在巴黎倒卖 SUPREME 会比其它地方「卖出」更高的价格吗？“二级市场的买家中国人占了很大一部分，这边的专业贩子不论法国、亚洲人，手上大部分的货最终都是流向中国（毕竟人多钱多）。很多时候价钱之所以这么贵，又是因为被中国贩子抬上去的。比如，在发售前一晚，衣服的炒价是900欧，到发售那一天，有的中国贩子900欧拿不到货，觉得加50、100没什么关系。每个人加50，100那从法国人手上拿货的价格自然水涨船高。最终卖回国内要不就是提高售价，要不就压缩利润。最大的赢家是那些原价拿得到货的贩子。” YOHO!:卖出的对象多数都是亚洲人？整个流程基本上就这5步，能在周四当天进店的基本上你就稳赢（赚），若不能进店的，就只能在门口直接用「炒价」买货。以这种抽签方式获取进店资格也未尝不是一件好事，除了控制人流之余，也大大减少了安全隐患，如在 LA 的 SUPREME 发售前一天就有一大班黑哥哥拿着小凳子在门店前霸占着，稍微把他们的小板凳碰一下都会遭到待见。且插队情况严重，面对高大壮的黑人插队，普通人根本不敢吭声，随时都会有生命危险。抽签进店的方式就直接把这种隐患杜绝。且也能让买家们更好的调配自己的出行时间。你觉得呢？______「同场加映」YOHO!Boy 曾拍摄关于纽约、洛杉矶、东京 SUPREME 店外的潮人穿着，此番来到了巴黎，来看看巴黎的潮人都是穿什么去排队买 SUPREME 的吧。INSTAGRAM：riccardocastrichini7INSTAGRAM：louislrge ? 向左滑动查看更多图片INSTAGRAM：morgane_jeantet ? 向左滑动查看更多图片INSTAGRAM：l_y_e_s_9_4 ? 向左滑动查看更多图片INSTAGRAM：sulivan_alv ? 向左滑动查看更多图片INSTAGRAM：lesoreillespointues ? 向左滑动查看更多图片INSTAGRAM：riri_16_bits ? 向左滑动查看更多图片 ? 向左滑动查看更多图片INSTAGRAM：trap_alex ? 向左滑动查看更多图片INSTAGRAM：toinuux ? 向左滑动查看更多图片INSTAGRAM：smokerzza
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