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盛和世纪业主集体维权 对违规收取天价物业费说不(图)
来源：新浪乐居
盛和世纪业主集体维权 对违规收取天价物业费说不
　　新浪乐居讯 (编辑 倪玛丽) 随着城市文明程度的提高，物业公司进驻小区已经成为一种规范性的操作模式。据了解，截止到2010年，哈尔滨已注册物业管理公司接近600余家，从业人员达到80000多人。时值年终岁尾，已购新房的业主们陆续办理进户。然而横亘在群力上千名业主前面的除了被“掉包”的物业公司，还有与物业资质并不匹配的“天价”物业费。
图为盛和世纪业主收到的办理入住时需缴纳费用标准
　　一级资质物业被“狸猫换太子” 三级物业越级承接违规高收费
　　据业主王女士反映，12月初当她接到的入户通知后，来到售楼中心，在入户指南的“客户办理入住需缴纳费用标准”一页，对高层2.6元/建面平方米/月的物业费产生了质疑。“购房时广告宣传页上写的物业公司明明是美国第一太平戴维斯，售楼员告诉我们这个企业是世界五百强企业，而现在变成哈尔滨太平戴维斯了，这个物业在物价局既没备案也没有批文，是违规收费。”王女士说。
& & 小编在哈尔滨各大门户房地产网站查询盛和世纪的所属物业时看到，均一致显示为“第一太平戴维斯”。随后，新浪乐居在哈尔滨市住房保障和房产管理局网上的“物业招标”通知公告栏目里搜索《盛和世纪小区物业管理服务招标公告》，仍然未得到任何公告信息。据业主调查了解，哈尔滨太平戴维斯物业注册于2011年3月，2012年9月认证的三级资质物业。
图为盛和世纪小区实景
　　那么小区的物业收费标准和物业资质如何考证？据建设部颁发的《物业服务企业资质管理办法》第八条规定：“物业企业资质等级分为一、二、三级：一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。”王女士等一行业主前往道里区物业办核实，得到的答复是尽管资质备案属于道里区物业办负责，但是物业办的人认为事件的责任在负责监管招标的市住宅局物业处。
　　盛和世纪项目占地面积29.8万平方米，总建筑面积70万平方米，至此断定哈尔滨太平戴维斯无资质承接盛和世纪物业管理服务。除了盛和世纪在网站的物业公司不为业主所知情外，盛和世纪的资料介绍里还有一句引人深思，“盛和世纪为了给业主提供高品质的物业服务，不惜重金聘请五大国际地产顾问行之一的第一太平戴维斯担任社区的物业管理顾问，为业主提供全方位的专属服务，给予业主高人一等的尊崇礼遇。”王女士和若干业主在和盛和世纪的物业经理沟通无效后，多次来到哈尔滨市房产住宅局和物价局投诉举报，“物价局已经受理了我们业主递交的材料，物价局工作人员经过调查取证后也表明了盛和世纪目前的哈尔滨太平戴维斯物业公司暂定三级资质，理论上不能承接盛和世纪小区。”
图为普通住宅物业服务定价成本表
&&&普通住宅摇身一变成高档小区 住房局称并无具体标准界定
& &新浪乐居以购房者身份致电盛和世纪，询问物业费标准时得到的答复是按照高档住宅的标准收取相应的物业管理费用。而小编在查阅各大房地产门户网站时得到看到的盛和世纪物业类型均为普通住宅。哈尔滨市对普通住宅有如下界定：住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)；住宅单套建筑面积在140平方米以下(含140平方米)；实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下(含1.4倍)。业内人士称，超出了普通住宅的这三个条件，就意味着是高档住宅。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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社区物业管理纠纷案例
社区物业管理纠纷案例 社区物业管理纠纷案例随着我国住房制度改革的不断深入，在住房商品化和住房管理商品化的“两 化”过程中，产生了许多新的矛盾和纠纷，物业费收缴率不足值得关注。 一、纠纷的类型 1、业主以各种理由拖欠物业管理费用。 业主因种种原因不满物业公司的管理而拒付物业管理费引发纠纷的居大多 数。在此类纠纷中，物业公司往往是原告，业主以种种理由行使抗辩权。如：原 告上海市杨浦区一物业公司诉被告田某等七人一案， 田某等人认为物业公司未能 全面履行其义务，在维修、保洁、绿化等方面均存有问题，不同意支付物业管理 服务费用，物业公司遂诉请要求业主支付管理服务费；在另一案中，业主辩称原 告物业公司擅自提价，且入住后，房屋漏水、窗无法关，多次向原告报修未果， 加之开具的物业管理费收据不符合税务机关的规定，故拒付物业管理费。 2、业主违章搭建或擅自改变房屋结构而致纠纷。 此类纠纷也较为常见，如某物业公司诉谢某等人一案，该案中业主在平台上 搭建卫生间，拒绝拆除搭建物遂致纠纷；与此类似的纠纷还有宁波路某小区房屋 物业委员会诉张某案， 由于张某在供小区居民生活用水的泵房顶部平台上违章搭 建淋浴房及水斗，导致生活污水渗入蓄水池而引发纠纷。 3、因物业管理收费标准不规范而引发诉讼。 因物业管理公司单方面提高收费标准、随意增加收费项目、收费标准不规范 或业主以种种理由单方面要求降低管理费用等导致纠纷。 如原告上海轻工物业管 理有限公司诉李某一案，被告李某购置售后公房一套，由原告进行物业管理。该 物业公司管理的小区内的房屋性质各不相同， 既有公有住宅， 又有已售公有住宅， 还有一般的商品房。2001 年 1 月起，被告未交纳物业管理费。原告遂诉至法院， 要求被告按照商品房的标准支付所欠物业管理费及逾期付款的滞纳金。 4、业主以小区未成立业主委员会造成前期物业管理时间延长为由拒付管理 费。 因房产公司在开发前期多由其自己成立物业公司或委托其他公司进行物业 管理，物业公司期满后仍旧继续履行前期合同，后业主对原物业公司所履行义务 不予承认而拒付物业管理费，这类纠纷近来亦时有发生。如原告上海天馨物业管1理服务有限公司诉被告董某一案，原告与案外人凯通公司于 1998 年签订了前期 物业管理服务合同，凯通公司委托原告对天馨花园的商品房进行前期物业管理， 在该合同约定的服务期限届满后， 开发商凯通公司未与原告重新签订物业管理服 务合同，但原告仍对物业进行了管理。被告董某以该物业小区至今未成立业主委 员会等原因进行抗辩，拒绝承担后期的物业管理费。 5、物业公司中标后未签订物业管理合同，因认定标准不一而致纠纷。 如原告侨阳公司诉被告丁某一案。原告于 1998 年与上海侨益房地产有限公 司签订了一份《前期物业管理服务合同》 ，双方约定由侨阳公司受上海侨益房地 产有限公司的委托对阳明新城实行物业管理， 物业管理费为建筑面积每平方米人 民币 8.00 元，并根据实际情况调整，委托管理期限为 3 年，后侨阳公司将物业 管理费调整为每建筑平方米 3.50 元。2001 年 4 月，阳明新城小区成立业主委员 会并决定招标选聘物业管理公司。侨阳公司以每建筑平方米 3.00 元中标，但未 与业主委员会签订合同。故此，丁某其后未再向侨阳公司支付物业管理费。后众 业主要求侨阳公司自其中标之月起按投标价 3.00 元／平方米收取物业管理费。 侨阳公司诉至法院，要求丁某按照每月 3.50 元／平方米的标准物业管理费及滞 纳金。 6、因业主委员会工作人员私分维修基金导致纠纷。 如原告万峰业主委员会诉被告朱某一案。朱某系万峰业主委员会第一届委 员，从 1998 年起任职，1999 年 2 月，朱某领取了小区建设奖励费 1000 元。2001 年，万峰小区一期业主代表大会通过决议，认为第一届业主委员会成员领取活动 费和奖励费未经业主代表大会决议通过，且维修基金不可擅自动用，应予退还， 并于 2001 年 6 月向朱某送达要求返还活动费的通知，但遭朱某拒绝，万峰业主 委员会遂诉诸法院。一审法院判令朱某限期返还万峰业主委员会 1000 元并支付 利息。 7、因小区防盗系统未及时开通致使业主家中遭窃，业主要求房产商承担赔 偿责任。 如原告周某诉被告上海佳泰房产开发经营有限公司、 上海富苑物业管理有限 公司一案。 该案中房产公司与原告签订的购房合同附件中对安全系统作了明确的 约定。2001 年 5 月，房产公司将房屋交付原告使用。由于小区分期建造，原告2所在小区许多设施因系统体系缘故不能完整移交投入使用。同年 9 月，佳泰公司 聘请的上海富苑物业管理有限公司在小区张贴了《安民告示》 ，明确告知了小区 的智能技防设施的现状，以引起业主警觉，告诫业主作好防范工作。后佳泰花园 小区发生多起盗窃事件。原告遂向公安局报案称失窃钻戒一枚、首饰一件及现金 2000 余元。原告起诉至法院，要求佳泰公司和上海富苑物业管理有限公司共同 赔偿其损失。 二、纠纷的成因 1、从物业管理的成长发展过程来看，在我国物业管理作为一种独立的行业， 出现在二十世纪 80 年代，旧的小区物业管理部门往往由原房管所转变而来，新 成立的小区则往往由各开发商自己成立物业管理公司，主要履行小区安全管理、 物业维修等职能。由于物业管理属于新兴行业且发展速度比较快，物业管理队伍 迅速膨大，比较混乱，没有形成制度化、规模化、规范化，物业公司各自为政， 职责不明，收费缺乏统一的标准。物业管理行业本身存在的局限性是产生上述问 题的根本原因。物业管理涉及到手家万户，处理不当，很容易引起连锁反应，导 致矛盾的激化。 2、从立法的角度来说，目前我国法律中还没有关于物业管理方面的统一明 确规定， 1994 年 3 月 30 日建设部发布了 在 《城市新建住宅小区管理办法》 1996 ， 年 3 月 1 日国家计委颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 ，在这 些规章中，对城市新建住宅小区的物业管理事项仅作了一些原则性的规定。上海 市的地方性法规《上海市居住物业管理条例》在物业管理行业成立初期发挥了非 常重要的作用，为上海市物业管理的规范化、制度化奠定了坚实的基础。但是在 司法实践中，该条例在涵盖性、合理性和科学性上还存在诸多不足。因此，迫切 需要进一步完善物业管理的法律体系，以法律来协调物业管理各主体之间的权 利、义务关系，以制度来保障和促进物业管理机制的有效运作。现行法律、法规 对此领域的调整相对滞后，缺乏相应完整的理论体系的支撑，对物业管理中遇到 的相关法律理论问题研究不够深入，也是此类纠纷难以处理的一个主要原因。在 审判实践中面临许多问题。 3、从物业管理当事人的角度而言。由于物业管理缺乏相应的行业管理服务 标准，且物业管理服务合同对物业公司的义务往往又约定得较为概括原则，不可3能涵盖所有的情况，因此，业主与物业公司就物业管理服务容易发生纠纷。纠纷 发生后，业主一般都能例举物业公司在管理服务中存在的问题，并以此行使抗辩 权拒绝交纳物业管理费。 4、根据《上海市居住物业管理条例》的规定，不同性质的住房即已售公有 住宅、普通内销商品住宅、高标准内销商品住宅和外销商品住宅可采取不同的收 费标准， 收费标准的确定方式亦不相同。 对于一个居住小区都是相同性质的房屋， 这种收费标准是可行的。如果一个居住小区的房屋性质是多样的，就会产生物业 管理收费标准不相同，而业主却享受相同的物业管理服务的不合理现象。有的物 业公司为了统一收费标准，不论何种性质的房屋都按照商品房的标准收费，虽有 其合理性，但由于与规章规定相悖，容易引起业主与物业公司之间的矛盾。 5、物业公司的服务理念、法律意识尚未到位。物业公司作为一个市场主体， 是以提供优质的服务换取消费者的信任和满意，争取更大的市场和更高的效益， 与业主之间属于平等主体的合同关系， 但由于目前的物业公司大多是由原来的房 管所转变而来，其工作方法和理念不能适应房地产市场的发展形势，缺乏法律意 识和服务理念。因此，出现了物业公司只管收费，不管维修，一有纠纷就采取断 电、断水等措施，随意改变物业管理的标准和物业费标准等不规范的管理方式。 6、业主委员会作为业主的自治管理组织，其主要职能体现在管理业主的维 修基金，用于物业管理区域公共设施的维修。由于部分小区的业主委员会成员素 质不高，加之维修基金的使用管理中存有漏洞，体现在财务制度和管理缺乏专业 性，提交不出物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的 物业费用究竟是如何使用，而业主委员会又掌握了相当数量的业主共有财产，缺 乏必要的监管，导致维修基金违规使用的现象屡见不鲜，有的小区维修基金被物 业公司挪用，有的业主委员会主任未经集体讨论即支付有争议的费用，维修基金 成了某些人眼中的“唐僧肉” 。4物管“父子兵”引来纠纷不断 物管“父子兵”引来纠纷不断物业公司和业主之间的纠纷，近年来逐渐成为市民投诉的热点：业主认为物 业公司收取的费用不明不白，服务水平低下；而物业公司则认为少数业主故意闹 事，由此造成业主与“管家”关系剑拔弩张。而开发商和物业管理公司“父子兵” 的关系，更加深了矛盾，由此引发的纠纷不断。 近日，位于福田区的××广场部分业主向本报投诉称，负责该广场物业管理 的深圳市××地产有限公司物业管理分公司，未按照有关规定定期公布帐目，擅 自扩大收费范围，向业主收取托管费和水表使用更换费，提高电价，并且在催费 单中“警告”说：若拖欠物业管理费将被停水停电。 双方各种矛盾的日积月累，部分业主联合聘请律师，出具律师函，暂缓缴纳 各种费用。 收费有没有谱？ 收费有没有谱？ “不久前，我们 20 多户业主曾经聚在一起，召开会议，准备组织××广场 的大部分业主联名，要求物业管理公司立即公开财务收支帐目，通过相关法律途 径审计财务帐目，同时暂缓向物业管理公司缴纳各种费用。但直到现在，物业公 司还没有向我们公开财务收支帐目。 ” 7 月 30 日，记者来到××广场，业主吴先生这样告诉记者。 记者注意到，××广场是写字楼、住宅楼、商用裙楼混合型小区。 “正常情况下，物业公司每隔 3 个月应该向业主公布一下帐目收支情况，但 自从 1997 年入伙以来，我们从未见过帐目公示。 ” 据了解， ××广场大部分业主们不满的是： 物业管理公司长时间不公开帐目， 没有独立帐户，收支不透明；××广场自 1997 年入伙以来，存在大量自用和空 置房，开发商没有缴纳过管理费，也没有按政策规定补拨数百万元的专用维修基 金。 另外，业主们反映水费、电费没有抄表到户，供电部门从去年 11 月起执行 的普通用电中商业类用电电费标准为每度 0.89 元，但管理处收取的电费却是每 度 1 元，去年更是每度 1.1 元；停车费随意收取，从 200 元、400 元到 450 元各5种标准参差不齐。此外，管理处服务态度较差，去年 4 月，一户业主本来应缴电 费 2069 元，却被扣去了 62070 元，相差 6 万多元，当业主要求退钱时，管理处 称没有钱，几经周折，才分 5 次将钱退回。 业委会管不管事？ 业委会管不管事？ 许多业主反映，××广场业主委员会多年没召开业主大会， “业主委员会形 同虚设”“业主委员会的成员没有经过公开选举”“90％的业主不知道业主委员 ， ， 是谁” 。 对于管理处存在的问题，部分业主反映，他们每次向业主委员会反映时，业 主委员会负责人总是避重就轻， 特别是要求公开财务帐目时， 负责人便转换话题， 最近一段时间手机经常关机，协商有关问题时连人都找不到。 在调查中了解到，业主们意见比较大的是××广场管理费收得高，比如写字 楼，业主每平方米每月要向管理处上交 8 元的管理费，按照深圳市物业管理服务 收费指导标准，每平方米每月收取 8 元管理费的写字楼，仅在文化设施方面，每 年就要求举办 4 次以上的文体活动， 但××广场只有游泳池和乒乓球室可供业主 活动，而且业主活动中心设在地下室，几乎没有任何设备。 “管家”自有说法 管家” 管家 针对业主反映的情况，记者走访了××地产有限公司物业管理分公司。 公司有关负责人向表示， 部分业主反映的抄表不到户是水务和供电部门的问 题，而电价之所以较高，是因为××广场属于大量用电户，要在供电部门规定的 基本电费每度 0.89 元的基础上加上大量用电费每度 0.11 元。停车场收费不同， 是因为对住宅楼业主和写字楼业主采用不同的收费标准。 至于收取托管费和水表 使用费的问题，该负责人表示，他们是按照以前的政策收取的，并不清楚现在的 规定， 他同时承认确实在催款单上写过对拖欠管理费的业主要停水、 “处罚” 停电 。 记者随后向供电局了解有关情况， 该局一位工作人员告知并没有在大量用电 基础上加收 0.11 元／度的规定。同时，这位负责人表示，从去年开始，因不交 物业相关费用或其他违规行为，拒不改正的，物业管理单位无权对其实行停水停 电行为，也不能以停水停电相恐吓。 对于业主意见最大的帐务不公开和开发商没有为自用和空置房缴纳管理费 的问题，物业管理公司负责人解释称：该物业管理公司其实是××地产有限公司6的下属公司，并非法人单位，也没有独立帐目，因而无法公布物业管理分公司帐 目，开发商也已经通过各种投入填补了应缴纳的管理费，只是帐目上无法显示， 作为一家国有企业，这属于历史遗留问题，同时他们也正在清理帐目，力争给业 主一个交代。 对于部分业主拟发放对物业管理公司的调查表，物业管理公司负责人表示， 这些业主是在进行“诽谤”公司的行为，他们有权利进行阻止。 “父子兵”应分家 父子兵” 据了解， 深圳××地产有限公司下属的物业管理分公司作为乙级物业管理公 司，的确具有管理××广场的权利。但根据 2002 年修改过的《深圳市业主委员 会规则（试行）、 》《物业管理委托合同》示范文本和《业主公约》 ，只有供水供电 单位有权作出停止向用户供水供电的决定，对于业主的违约违规行为，物业单位 只能通过其他合法方式追究其法律责任。 对业主的合法调查活动和日常交流进行 干预、横加阻拦，甚至威胁都是不合法的。 市住宅局有关部门负责人表示，像××地产有限公司这样作为楼盘开发商， 再成立一个下属的物业管理公司来进行管理的现象，在深圳十分普遍，这也是物 业管理市场不规范、不成熟的表现。目前，深圳现有的物业管理企业不少依附于 房地产公司。这种“父子兵”的体制，很大程度决定了物业管理要依附、受制于 发展商或所在单位， 没有引入竞争机制的物业管理模式， 可能会带来帐目不透明、 服务质量较低等各种问题。 据悉，××广场第一届业主委员会是 1998 年 9 月成立的，目前，该业主委 员会已经向福田区建设局发了换届选举的函，正准备换届选举工作。福田区建设 局物业管理科一位负责人告诉记者， 一般情况下， 小区第一届业主委员会的成立， 主管部门都要参与主持，以后换届选举主要由上届业主委员会、居委会和辖区民 警共同主持。鉴于××广场部分业主对上届业主委员会意见比较大，为了使换届 选举工作“公开、公平、公正”进行，区建设局物业管理科的负责同志届时将参 加换届选举筹备会议，并在候选人的产生和选举的程序方面提出合理的建议，以 期解决业主和管理处、业主和业主委员会之间的矛盾。7北京一小区业主告赢知名物业 北京一小区业主告赢知名物业 创下维权经典案例几天前，北京几大主流媒体不约而同地刊登了一则消息，虽然位置不明显篇 幅也不长，但仍引起很多人的注意――北京“欧陆经典万兴苑”201 户业主状告 中海物业管理有限公司超标收费一案， 日前由朝阳区人民法院判决被告将超标准 多收物业费 260 元至 5000 元不等分别退还给原告。 “据我们所知，像‘欧陆经典万兴苑’小区这么多业主因物业公司多收费将 其告上法 庭并最终胜诉，类似的案子在我们法院是第一例，在整个北京市也是 非常罕见的！其在类似案件今后的判决中将具有非常重要的意义。 ”北京市朝阳 区法院大屯法庭庭长张维平说。 “欧陆经典”业主此次胜诉，在北京物业管理行业无异于一石激起千层浪。 一方是 201 户普通业主，另一方是国内知名的物业管理公司，大背景是类似的官 司诉讼业主很少能胜诉， 这究竟是怎样的一种较量？其过程充满了多少艰辛？胜 诉的业主与以往失败的业主有何不同？而官司的胜利对于业主来讲具有什么样 的实质意义？其在司法界将产生何种影响？本报记者进行了深入调查。 ●业主在说 手中握有几大叠材料 8 月 22 日晚 7 时，记者来到位于亚运村附近的北京欧陆经典万兴苑。小区 布置得很漂亮，一进门就有一个人造瀑布，绿化也比较到位，楼与楼之间间隔适 度并有水带环绕， 每幢塔楼门前都有一个用罗马柱撑起的极富欧洲建筑韵味的大 厅。 在小区 16 号楼，记者采访了业主代表王女士和张先生。因为不是周末，大 部分业主代表不在小区。 “我们这 201 户最早的是在 2000 年 7 月搬进来的，因为是滚动开发，当时 小区里还有好几处施工工地，花园也没有建好。直到现在，我们的门禁系统都没 有安装，可是物业公司却从一开始就收取了包括绿化费、智能化系统维护费等 15 项费用。这些我们都暂且不说，我们就说物业公司收取的这 15 项费用，大部8分都超出了北京市物价局相关文件规定的标准，比如电梯费、保安费等。我们依 据的这个标准就是北京市物价局 196 号文件。 ”王女士手中握有几大叠材料，这 是业主们从 2002 年初开始陆续准备的。也就从那时起，他们对物业公司收取的 每平方米 3.15 元／月的物业费表示出怀疑。 物业收费超出了相关规定 而怀疑的初始， 在于物业公司当时提供的一份有关物业费用具体明细表。 比 “ 如电梯费吧，国家规定的是每栋楼按照自有电梯数量单独核算，楼的层数不一样 费用也不一样。可是中海物业却将全小区包括 26 层、22 层和 14 层的楼的面积 全部摊开平均计算，这样一来很多业主尤其是房间面积大的业主会多交很多费 用。再比如公共电视天线费，196 号文件规定的是按户收取，可物业公司却用一 种计算公式将其按每平方米进行收费，使得原本应该每户每月 1.66 元的费用变 成每平方米每月 0.33 元。那么如果一户人家房间面积为 100 平方米，他就要每 个月交 1.8 元，而参加诉讼的业主买的房子大多是大户型。 ” “而我们与小区物业分歧的另一个焦点，在于中海物业将整个万兴苑小区楼 盘的物业费全部按北京市优秀管理小区收取，这样物业管理费可以上涨 10%到 25%。实际上欧陆经典只有被称为南苑的 1 号楼和 2 号楼才获得优秀小区的资 质。 ”王女士和张先生互相补充地将业主们的理由叙述得井井有条。 经常进行模拟法庭诉讼练习 为了在最短的时间内审结此案，大屯法庭采取了简易程序，即在不简化工作 程序的前提下将审理时间缩短在 90 天之内，欧陆经典一案法院用时 70 天。 跟 70 天上法庭的紧张相比，小区业主与物业公司交涉的过程则更显艰难。 “一年多了，我们每个参与此案的业主都是在工作一整天后，拿出自己的休息时 间来进行准备。为了法庭辩论的顺利进行，之前我们几个代表经常模拟法庭分成 被告和原告进行练习，常常为了一个细节问题争得像打架一样。多少个不眠之夜 呀！ ”王女士说到此处感慨非常。 而诉讼中另一个值得注意的细节， 201 户业主原告在诉讼过程中曾经几度 是 改变――先是最开始的 203 户；然后减为 200 户，3 户撤诉；最后有 1 户撤诉业 主重新起诉，原告方最终确定为 201 户。对于数字的改变，业主代表张先生认为 是物业管理公司的分化和瓦解： “最后决定起诉的那一户是我们当中最‘老实’9的一户，起诉前他已交付了所有的物业费。 ” 很多人觉得胜诉把握不大 最让王女士记忆深刻的，是当初组织 200 多户业主时的艰难。 “我们一户一 户的联系、讲解，绝大部分业主都是非常支持的，但也有部分业主因为特殊原因 而不能参与进来。我们小区里的确有很多法律工作者，但他们从一开始就声明， 提供咨询可以，但不会直接出面。为什么？因为连他们对胜诉的把握也不大。所 以直到开庭前，我们业主的心理压力都是很大的，一旦输掉官司，我们投入的巨 大的精力、物力将全部付之东流。而业主代表们对已交付律师费和诉讼代理费的 200 多户业主也将无法交代。 ”在采访过程中王女士几次对记者和张先生表示， 案子胜诉后她要“退休”“太累了，这个代表我真的不愿再当了。 ： ” 我们也能理解物业的难处 尽管欧陆经典业主在物业管理费方面和中海物业矛盾重重，但从采访一开 始，两位业主代表就在反复强调： “其实我们也知道很多问题都是开发商遗留下 来，物业公司管理又不到位所共同造成的。我们也能理解物业公司的难处，比如 业主的欠费问题，以及相关法规由于颁布时间较早已经无法适应现在的形势，这 些我们都可以理解。但对物业公司在计算的公式和概念上采取偷梁换柱的做法， 我们是无论如何不能同意。其实我们也不想和物业公司闹上法庭，因为小区是我 们的家，而物业公司就像我们雇的保姆一样。双方关系相处好了，自然家和万事 兴。可现在双方却相处得如此尴尬，我们是很心酸的。 ” ●物业在说 这是我们第一次败诉 熟悉国内物管行业的人大多对中海物业颇有耳闻。 “应该说，中海物业在北 京乃至全国物管行业中的地位是举足轻重的，即使称不上第一，也是名列前茅。 ” 一位物管行业内部人士说。 当记者询问： “对于中海物业来说，因物业管理费超标而与业主对簿公堂却 以败诉为终，这在贵公司历史上是否罕见？”中海物业管理公司北京分公司副总 经理陈汉讲： “对于北京分公司来说，这是我们第一次败诉。 ” 收费降了服务质量肯定要降 物业公司的陈副总经理和吕律师表示，事情到了现在这种地步，物业管理费10肯定是要降低的，但小区的物管服务质量肯定也要下降。 “如果我们收 2 块 6 的 物管费， 那我们的服务水平肯定也是 2 块 6 的。 我们是商业公司， 总不能赔钱吧。 ” 此时物管公司的吕律师为记者算了一笔账。欧陆经典万兴苑小区面积为 18 万平方米，保安费即使按照 0.2 元的标准收每月也只有 36000 元。而每个保安员 的工资、服装、吃、住费用加在一起大概为 1200 元每月，这在全北京市都是相 差无几的。所以 36000 元的保安费只能请 30 多个保安，若是按照物价局 0.16 元 的标准连 30 个也请不到了。 ●律师在说 业主团结是胜诉的重要原因 “那个小区里高人很多，搞法律的搞审计的什么人都有，一下子就看出了问 题。他们再找来物价局的相关文件相对比，问题就更加明显了。他们在组织过程 中也很团结，这是能够胜诉的重要原因。 ”为业主代理诉讼的于启波律师这样解 释欧陆经典小区业主的特殊性。 业主代表则这样阐述自己胜诉的原因：一是法院审理公正；二是业主们准备 得非常充分，很多人对相关材料甚至已经烂熟于胸；三是在律师和业主们反复查 询相关文件和资料后，将条例规定比较模糊、胜算把握不太大的物业收费项目过 滤掉后，最终提出疑义的物业收费项目全部为肯定可以胜诉的。 “当然，物业公 司提供的各种证据立不住脚，也是我们胜诉的原因之一。 ” 物业公司今后的路怎么走 欧陆经典业主代理律师于启波则认为， 尽管业主已经通过法律途径使物业公 司退回多收的物管费， 但这个费用其实是和业主们这段时期欠物管公司的费用相 抵的。业主最后能拿到手里的钱也就是当初起诉时交纳的 50 元诉讼费。而对于 物业公司来说，由于双方已经对簿公堂，业主又取得了胜利，物业公司今后不管 定下什么样的收费标准，要想取得广大业主们的认可，都是十分艰难的。11201 户业主告赢知名物业 北京二中院判决物业退还超额物业费据报道，因为物业收费超标，欧陆经典万兴苑小区 201 户业主将物业公司告 上法庭。 北京市二中院日前判决知名物业管理公司――北京中海物业管理有限公 司将超标准多收的物业费 260 元至 5000 元不等分别退还给业主。 1999 年至 2002 年间，201 户业主分别购买了朝阳区欧陆经典万兴苑小区， 当时业主和物业公司对物业收费未约定具体收费项目和标准。 物业公司之后按每 平方米 3.15 元收取物业管理费。业主们认为，被告的收费标准和服务水平差距 较大，故要求法院确认原收费标准无效。 诉讼过程中，业主因拖欠热力费用被停止供应热水，而物业公司在小区中张 贴了不利于业主的告示。在法院的协调下，有关部门恢复热水供应，物业和业主 均表示不采取过激行为，依法解决纠纷。 法院认为，被告在部分项目上提高或变相提高收费标准，且在其管理的万兴 苑南苑被授予优秀管理居住小区时， 将不在该范围内居住的原告的物业费标准一 并提高 25%，实为搭车涨价。 业主代表这样阐述自己胜诉的原因：一是法院审理公正；二是业主们准备得 非常充分，很多人对相关材料甚至已经烂熟于胸；三是在律师和业主们反复查询 相关文件和资料后，将条例规定比较模糊、胜算把握不太大的物业收费项目过滤 掉后，最终提出疑义的物业收费项目全部为肯定可以胜诉的。声音我们小区里的 确有很多法律工作者， 但他们从一开始就声明， 提供咨询可以， 但不会直接出面。 为什么？因为他们对胜诉的把握不大。所以直到开庭前，我们业主的心理压力都 是很大的。 ――业主代表王女士 对于北京分公司来说，这是我们第一次败诉。事情到了现在这种地步，物业 管理费肯定12是要降低的， 但小区的物管服务质量肯定也要下降。 如果我们收 2 块 6 的物管费， 那我们的服务水平肯定也是 2 块 6 的。我们是商业公司，总不能赔钱吧。 ――中海物业管理公司北京分公司副总经理陈汉业主封阳台未用无框玻璃物业破门演全武行小区物业公司要求业主在装修封闭阳台时选用无框玻璃， 业主姜先生出于安 全考虑，还是在阳台安装了塑钢窗。可没想到，物业未经其同意就将塑钢窗强行 拆下并取走，于是姜先生向法院起诉想讨个说法：物业究竟有没有这样的权力？ 姜先生系本市国权东路某小区的业主，今年 3 月起开始对房屋进行装修。在 此之前， 小区物业公司为规范装修管理及小区外立面的整洁、 美观， 曾贴出告示， 要求业主在封闭北阳台时做到统一有序，并推荐选用无框玻璃。由于姜先生所购 房屋位于 10 楼，出于安全及家中老人使用方便的考虑，他在封闭北阳台时安装 了塑钢窗。 今年 5 月 21 日，物业人员未经姜先生同意，就擅自闯入姜先生的家，将其 安装在北阳台上的塑钢窗强行拆下并取走。之后，他与物业交涉，物业却坚持要 求其保证安装无框玻璃后才能取走塑钢窗。姜先生感到其合法权益受到了侵害， 遂向杨浦区法院提起诉讼，要求被告归还塑钢窗并装回原处，赔偿其支付的律师 费 1000 元。 审理中，物业罗列出《上海市商品房预售合同》附件中“住宅使用公约” 、 “小区装修管理规定”“小区物业管理条例”及 2002 年 10 月 25 日物业公司出 、 具的告示等证据，认为其作为物业管理企业，有权对业主装修房屋活动进行指导 和监督，如遇违反物业装修制度的情形，根据有关规定、公约及为了整个小区业 主的共同利益，他们有权采取相应措施制止，故请求法院驳回原告诉请。 法院审理后认为，物业管理企业虽有权对业主装修住宅活动进行指导和监 督，对违反住宅使用公约的行为可采取制止、责令限期改正等措施，但相关法律 规定并未赋予物业公司有采取非常措施的权利。 现被告未通过法律程序解决原告 安装塑钢窗问题，却擅自闯入原告房屋内，拆除了安装在北阳台上的塑钢窗，已 侵犯了原告的合法权益，应予恢复原状；至于原告提出的律师费损失，因未能提13供证据，故不予支持。据此，法院作出一审判决，判令物业公司向姜先生归还塑 钢窗，并将拆下的塑钢窗装回原处。物业移交出问题 小区无人管 控江一村一团糟杨浦区控江一村的蒋老师来电反映： “炎夏高温，大家都设法节电，但小区 的路灯大白天都开着。 该小区另一位居民反映： ” “下水道堵塞， 一楼的抽水马桶、 水斗翻溢出臭水，只能用塑料袋装满黄砂压上……” 昨天上午，记者进入控江一村，就像走进一个零乱的工地，绿化带上压着水 泥管；化粪池无盖，用旧薄板或纸板掩着，溢出阵阵臭气；绿地中杂草丛生。记 者来到“控江一村物业管理站” ，进屋才知早已人去楼空。 原来，四平物业和延吉物业在移交中出了问题，一个多月来，小区无人管， 成串的问题涌了出来，给居民生活带来麻烦。 下午，记者与四平物业公司的张小姐电话沟通。她说： “按照协定，从 8 月 1 日起就应该移交延吉物业管， 但进展不顺， 我们会尽快协调。 路灯不关的问题， 我们已协调好了。 ”记者又与控江街道办事处取得了联系，办公室的沈同志说， 问题出在移交上，正在设法协调。14都是水惹的祸――业主怒上法庭状告华侨城物业管理公司，索赔 14 万因小区水池下水道堵塞，导致水渗进房间，损坏业主近百张字 画，其中有 30 多幅是名人字画，为此，业主将小区物业管理公司告上法庭，索 赔 14 万。 水池不通水渗房间 昨天下午，记者来到位于华侨城福清街倚荔楼的事主崔先生家里，发现崔先 生北边的房间放着不少书画，房间的地板发黑，中间一大片木地板往上拱起，直 通向客厅。在这间房间的外面，有一个长 4 米、宽 1.5 米和深 1.5 米的排水池。 在客厅内，还放着不少发霉的画。 崔先生告诉记者，今年 6 月 14 日下午 5 时左右，他在厨房做饭，外面下着 暴雨。无意中他抬头一看，见客厅的木地板中渗出一股黄黄的水流。崔先生大为 不解，客厅下面没有水管，为何无端渗水呢？ 崔先生走过去用脚踩木地板，发现餐厅和放画房间的木地板都在往外渗水， 放画房间靠水池一侧水冒得最多，地板也已被水浸得膨胀变形。崔先生一边急忙 给管理处打电话，一边冒着倾盆大雨到外面查找渗水的原因。 经过十多分钟的查找，崔先生才发现自己房外有个排水池，排水池中全部积 满了水。 崔先生跳进 1 米多深的水池中， 发现下水口被杂物堵住， 积水无法排走。 崔先生找来一根铁管，捅开水池的下水道，才将积水排去。水排走后，崔先生一 看，原来这个水池的下水道钢筋被锈蚀，杂物因此堵住了下水口。 近百幅字画遇水损坏 “北边这间房间全是用来放画的，有近百幅字画遇水后发霉，其中 30 多幅名 人字画。”崔先生疏通水池下水道回到房间后，才发现整个房间里花费 1 万多元15装修的木地板几乎全部浸湿。尤令人痛心的是，崔先生和老伴当宝贝一样珍藏的 近百幅字画渍水而遭到毁坏。崔先生说，他是南山区作家，爱人是一位画家，他 们专门把这间房间当作藏画室，为了保护这些藏画，他们还专门做了一个箱子。 事情发生后，管理处的人员来到他家里，对崔先生的损失表示“同情”，并 称下水道被堵纯属意外，但物业管理不应为此承担责任。 随后，崔先生与管理处交涉过 3 次，对方仍不肯承担责任。无奈之下，崔先 生委托律师向管理处发出律师函，对方才主动约崔先生协商此事，但答应只赔偿 5000 元。 管理处认为业主也有责任 记者来到华侨城物业管理公司中旅广场管理处， 管理处两位不愿透露姓名的 负责人称，小区是 10 年以前规划的，在 3 楼崔先生房间东面有一个下水池。这 个下水池设计得不太合理，有可能不符合排水要求。6 月份暴雨期间，管理处曾 做了全面防雨准备，并派人到小区内各处巡查。因为水池地点不太合理，巡查人 员没能及时发现水管堵塞。 “事发后我们去过现场，那间房间的地板发黑，证明以前就被水浸过。”一 位负责人还透露，业主藏画房间朝北有个窗户，也不排除是因为窗户没关好导致 藏画受损。 这两位负责人表示，业主自己应该也负有一定的责任，他们认为业主不该将 画放在那个朝北的房间里，并且是直接存放在木地板的箱子内。 作家怒上法庭索赔 14 万 崔先生气愤地表示，事发后，由于管理处一直不积极处理此事，他也没办法 修复房子，遇水翘起的木地板多次使家人摔倒，生活极其不便。因为收藏多年的 书画作品受到不同程度的损毁，崔先生和爱人深受打击，心情一直郁闷。 为此，崔先生一纸诉状将物业管理公司告上法庭，要求赔偿 100 多幅字画装 裱费、36 幅名人字画和木地板等损失共计 14 万元。16水管“发神经” 水管“发神经”电脑惨遭殃 受淹公司与管理处就责任问题各执一词前天晚上 10 时许，福田区泰然工贸园苍松大厦 9 楼发生一起“水灾”事 故。该大厦因水管管道爆裂，紧急关闭阀门。待维修好后，910 室的安斯达电子 公司卫生间一水龙头未关，导致电脑、打印机、电子元件等物品受浸泡损坏。同 时，与安斯达电子公司相邻的七喜电子网络公司和万象装饰公司也均遭水浸，损 失均在数万元以上。事因突然停水而起 昨天上午，记者接到报料来到泰然工贸园苍松大厦进行采访。一走进安斯达 电子公司的门就看到，该公司几名工作人员正在整理被水浸过的账表和业务单 据。 据该公司朱先生介绍，前天下午上班时，整个大厦突然停水。事后得知，是 一家公司在装修时将供水管道弄破了，管理公司将供水阀门关闭。朱先生说，在 停水前物业管理公司并没有通知他们公司，导致卫生间一水龙头没有关闭，流了 十几个小时。 朱先生进一步解释说，昨天早上上班时他被眼前的情景惊呆了。朱说，办公 室的积水有十几厘米深，不少账表和物品都漂浮在水面上，地上的电脑主机也被 水浸泡。见此情景，朱先生急忙打开仓库，发现里边存放的电子元件和几十部电 话机也全部泡在水中。朱还说，大水从他们公司一直流到 1 楼，将楼下一家公司 的电脑和物品也浸泡了。发水时保安未进行通知 朱先生气愤地说道，发生这样的“水灾” ，大厦的保安却未积极帮忙，只顾 站在旁边看热闹，就是不愿帮忙，令人气愤不已。当员工叫保安去拿些工具时， 保安却一去不回头。 朱先生告诉记者，最让他们难以接受的是，发生“水灾”时大厦的保安在巡17逻时已经发现，但视而不见。事后朱先生问保安为何不告诉他们时，一名保安说 不知道他们的电话。朱先生十分肯定地告诉记者说，他们公司领导的手机和家庭 电话管理处都有记录，只要负责一点，这样的事情完全可以避免。深度浸水殃及 邻里 随后，记者来到了与安斯达电子公司相邻的七喜电子网络公司。该公司一名 工作人员告诉记者，他们公司的电脑主机全部浸水，有两台电脑的主板已经完全 损毁。仓库里还有许多元器件损失还未估算。 在 8 楼，万象装饰公司的一名小姐说，她们在开电脑时，突然“砰”的一声 一台电脑显示器因短路被烧毁。经维修人员检测，短路的原因是楼上的水灌到电 脑里了。 “停水是下班时间” 随后，记者采访了物业管理一名姓刘的女士。刘女士说，当时 8 楼正在搞装 修， 因供水管道破裂， 管理处紧急关闭了阀门。 刘女士接着说， 由于是下班时间， 无法通知到业主。至于什么时候供水，刘女士说没有这方面的记录。 记者在苍松大厦询问了多家公司，他们众口一词地说道，停水的时间是在上 班期间。一家公司的员工说，下午 5 时，他们公司修门，工人师傅洗手时发现停 了水。 谁是谁非，双方各执一词。安斯达电子公司一名负责人告诉记者，发生这次 “水灾”事故完全是管理公司的责任，他们将通过法律渠道来维护公司利益。18下水管堵塞 3 年物业没解决管家为何不管家家住浦东南路的鲜先生向本报反映：他家的下水道自 2000 年下半年起就经 常发生堵塞，3 年里报修了无数次，都没得到根本解决。 日前，笔者看到鲜家厨房水池的下水口用软木塞和砖头堵着，鲜先生称从 2000 年搬进那天起，下水道一直跟他们过不去，经常是“水漫金山” 。而且楼上 人家一用水，他家水池就泛出一股很臭的脏水，尤其是每天下午 5、6 点左右最 严重，家里臭得待不了，只能堵上水池。3 年来每次报修，维修工都是草草地疏 通一下，并指出下水管太细，要换掉才能根本解决问题。鲜家多次向物业提出换 下水管，至今就是没有解决。 振南物业公司耀高管理处负责人称，换下水管得先打报告给公司，由工程部 派人进行检修，然后向业主委员会申请资金。负责人又强调该小区在振南物业接 手之前是由众欣物业管理的，众欣物业今年 3 月才移交给振南物业，以前的事他 们不太清楚。 笔者随即拨打振南物业公司的电话，对方称他们是维修公司，如果牵涉到诸 如换水管之类，得请示振南物业，并给了一个总公司的电话。笔者再打过去，得 知是振南公司工程部，对方称他们是去年底才接手众欣，很多情况不了解。直到 打查询电话终于弄清该公司真正的电话号码， 公司朱经理说会立即派人到现场解 决。后维修公司又打来电话称，不换下水管的原因是某些居民不答应，现一直在 协调。 鲜先生实在弄不懂，作为居民，他们每年都准时交纳物业管理费，为什么小 小的下水道堵塞，经过无数次报修，不管是众欣还是振南物业，3 年时间竟无法 解决？19业主居室遭水浸 物业公司赔[案例 案例] 案例 1999 年 3 月 21 日中午，某花园小区 403 室的业主黄先生之妻（陈女士） ， 在其父母家中接到电话，称其家中进水。陈女士与其父火速赶回家中，发现整个 地板（两间卧室、一间客厅）已完全被水浸没，厨房、北阳台积水已达数寸，家 中陈设包括音响、冰箱、洗衣机、衣橱等均在水中。当天下午 1 时许，黄先生在 小区管理员的陪同下，查找原因，在楼下 303 室的北阳台雨水管漏斗中，发现大 量杂草、污泥等异物。同时，黄先生了解到，前一天该楼水箱阀失灵，水箱大量 溢水。由此推断，水流到三楼后因管道受堵，不能下行，就从 403 室北阳台的雨 水管漏斗中涌出，流到了自己家中。由于他们是新婚不久，装修时间不长，遭此 意外，受损严重。黄先生为维护自身的合法权益，向法院起诉管理该小区的物业 公司。由于日常维护保养不力，才造成这一局面，物业管理公司负有不可推卸的 责任。后经法院调解，物业管理公司赔偿黄先生经济损失 4500 元。 [分析 分析] 分析 业主不规范装修，阳台地漏被封，导致了正常泄水受阻；水箱阀失灵，导致 水箱大量溢水；落水管被杂草堵塞，下水不畅，这一切都暴露了物业管理中存在 薄弱环节。此事虽然最终通过法院调解解决，但在业主中产生了不良的影响，一 定程度上损害了物业公司的形象。 目前， 绝大多数业主搬新居前都搞装修， 或多或少地存在不规范的装修行为。 如何加强装修管理，规范业主装修行为，保证相邻业主的利益不受侵犯，这是摆 在物业管理公司面前的一项艰巨工作。同时，业主的法律意识不断增强，不再像 以前那样“死缠滥打” 。物业管理人员也要相应地提高自身的素质，转变观念，20加强法律、法规的学习，努力提高服务质量，避免类似事件的发生。买顶楼装太阳能热水器物业告业主法院判拆去年夏天，张先生买下一套顶楼商品房，并在屋顶上安装了太阳能热水器。 没多久，小区的物业公司对张先生指出，这样安装违反了有关规定。然而，张先 生并没有进行整改。一周后，物业公司向张先生发出书面通知，要求他在 3 日内 拆除。接到拆除通知的张先生依然无动于衷，于是物业公司将其告上了法庭。 在审理中，物业公司据理力争，说屋顶是整幢楼全体业主共有的，现在张安 装太阳能热水器，侵犯了其他业主的权利。物业公司还拿出《上海市居住物业管 理条例》加以说明。该《条例》规定，禁止在天井、屋顶以及道路或其他场地搭 建建筑物、构筑物。另外，他们小区在“住宅装修须知”中也有“禁止安装卫星 天线接收器和太阳能热水器”的规定。 张先生辩称，太阳能热水器不属《上海市居住物业管理条例》中规定的“建 筑物和构筑物” ，而且太阳能热水器安装在其房屋对应的屋顶上，并没有妨碍其 他业主，也不会对屋顶造成损害。 法官审理后认为，张先生所在的楼房屋顶，是该幢房全体业主共有，他们都 对屋顶享有共同的权利。张在没有征得全体业主同意的情况下，在屋顶上安装太 阳能热水器，侵犯了其他共有人的利益，而且这种行为对屋面有可能造成损害， 物业公司要求张先生拆除并无不妥之处。 日前，法院一审判决张先生在规定的期限内拆除太阳能热水器，恢复屋顶的 原状。21楼道灯不亮老妪摔伤 物业公司管理不善被判赔偿家住深圳市福田区某花园的六旬老太太龚某在楼道行走时因路灯不亮被严 重摔伤，龚老太太认为负责路灯管理的物业公司没有尽到职责，遂一纸诉状将物 业公司告上法庭要求赔偿。日前，福田法院经过审理，一审判决物业公司赔偿龚 老太太医疗费及精神损失费共计 9 千余元。 龚老太太住在该花园的 15 楼，据她诉称，2002 年 12 月 2 日晚，她到天台 上去收被单，当从天台下至 17 楼时，楼道里的路灯怎么也不亮，眼前一片漆黑， 她只好摸索着下楼，结果不慎从楼梯上摔下，造成两只手小臂骨折，其中右臂粉 碎性骨折，左眼挫伤并伴有脑震荡。老太太认为，自己之所以被严重摔伤，是因 为楼道路灯不亮造成的， 而该小区的物业公司对小区的公共设施没有进行及时的 管理和维护，未尽到相应的义务，最终导致自己严重受伤，身心受到巨大伤害， 物业公司理应承担赔偿责任。 法院经过审理， 认为物业管理公司负有保证小区楼道内的路灯处于正常使用 状态的法定义务，而本案中被告未履行上述义务，致使原告摔伤，依法应承担相 应的损害赔偿责任。据此，法院根据案情酌情支持了原告的赔偿要求。22在一住宅区草丛中，工人更换消防设备忘记封好井盖酿成一宗意外晨练老人一跤跌入黑井近日，本报民生热线接到读者来电，反映家中老人掉进小区深井里，导致全 身大面积挫伤。 接到电话后，记者立即赶往该住宅区了解情况。在投诉人家中，记者见到了 这位年近花甲的老人。只见她身上有多处伤痕，右腿及左侧大腿处仍可见黑色的 淤血。据了解，几天前的一个清早，老人在小区绿化带晨练时脚下一空，整个人 就掉进了一口井里。由于井下有不少铁管钢筋，老人身体多处被划破，右腿和臀 部受伤比较严重，血流不止。幸亏有人赶来把老人拉出来并及时送到医院，老人 才没有出现生命危险。记者来到该小区草丛中，查看了老人跌倒的现场。肇事井 盖掩盖在绿化带草丛中，如果不是黄色的警示字样一时还真的难以发现。记者留 意了一下，井盖旁边有不少孩子在玩耍，即使按照 1.2 米的井深计算，一个孩子 掉下去后果也是不堪设想的。 接着，记者采访了小区管理处。管理处一位负责人告诉记者，我们接管小区 的时候曾对小区内的各个阀门井盖进行了检查。由于部分井盖不是标准井盖，我 们曾经用胶皮把井盖封好以确保居民的安全。前不久，小区进行消防设备更换， 工人把井盖打开作业的时候忘记用胶皮封好井盖，才造成井盖松动的。由于施工 时间是夜间、而老人坠入井中又事发在早晨。得知此事后，管理处非常重视，不 仅陪同老人去医院治疗还承担了住院期间全部的医药费。这位负责人还表示，管 理处已经将小区内所有的井盖都重新封好、 踩实， 并且逐一在施工井盖旁写上 “危 险勿近”的字样以杜绝此类事件的发生。23针对小区井盖安全问题，记者采访了有关部门。市住宅局物业处的一位工作 人员告诉记者，小区内进行施工、维修的时候必须树立警示标志，一旦施工完毕 应及时恢复原貌。有时候，一点小的安全隐患都有可能导致严重事故的发生，尤 其是孩子和老人行为辨识能力不强， 极易发生一些意外事故。 作为物业管理部门， 应该及时发现问题、随时解决问题。本报民生热线也提醒广大市民，在小区内活 动时也要注意安全，尽量避免意外的发生。值班保安干吗去了？ 值班保安干吗去了？大胆小偷闯入福华新村盗窃后“就地消费” ，居民质疑――小偷撬开小区花园栅栏进入居民家中，偷来洋酒和水果等食品后，竟在小区 的草地上大吃大喝，完事后还留下两堆屎再扬长而去，如此漫长过程小区保安竟 一无所知。昨日，家住福华新村的李先生向本报打来电话，讲述了这件事情。 清晨起床发现家里来过贼 据李先生称，8 月 1 日清晨 6 时 30 分，他起床准备去锻练，突然发现家中 房门大开， 客厅和一间没人住的房间及储藏间里一片狼藉， 所有的袋子都被翻过， 杂物丢了一地。 李先生意识到家里来了贼， 赶紧唤醒了家人检查一下丢失的东西， 所幸家中贵重物品都放在卧室，门又反锁，故损失不大，但放在客厅的两瓶价值 数百元的洋酒及水果、咸蛋、皮蛋、矿泉水等食物都被偷了个精光。由于白天工 作辛苦，李先生称事发那晚他睡得也沉，房间电视也没有关，一直有声音，但大 胆窃贼还是撬门而入。 小偷草坪聚餐保安一无所知 李先生随即向小区保安队报案。当他走出门外时，发现楼前用铁栅栏围起来 的花园草坪上竟布满了瓜果皮、蛋壳皮和矿泉水瓶，走过去一细看，吃的正是自 己家昨天买的东西。 李先生洗脸用的毛巾也被人擦过丢在一边。 而令人恶心的是， 小偷还在草地上留下了两堆屎。 闻讯赶来的保安队员从现场估计是 3 人作案， 并发现了花园铁栅栏被撬的痕 迹。而令李先生气不打一处来的是，小区物业管理处一直说有保安晚上定点值班24巡逻，但在此之前保安队员竟对李家被盗一无所知。 物管处：值班保安要调离 管处： 昨日下午，小区保安队王队长接受记者采访时认为，李家的防盗门并没有被 撬开，估计是被人用工具从里面拨开的。至于草地上的杂物，由于他们事后才发 现，也不能肯定就是小偷留下来的。王队长称当夜一直有保安在巡逻，晚上行人 较少，如果小偷在草地呆的时间过长是会被发现的。对于李家的情况，他们还会 作进一步的调查。 保安队王队长表示，为了防范小偷再来入室行窃，他们已经在这一地段增设 了保安，对于当夜值班的保安，他们正在考虑调离其岗位，并视具体情况给予一 定的经济处罚。 目前，福田区派出所已介入调查此事。25多次遭遇入室盗窃大声呼救不见保安昨天凌晨，景田南住宅小区 17 栋的王女士和小女儿经历了惊恐无助的 20 分钟， 她们发现家中有小偷后， 在窗口大声呼救也不见该小区保安出现。 据了解， 这是王女士 4 个月来第 3 次遭遇入室盗窃。 该栋住宅楼半年来最少有 4 个住户发 生了 6 次入室盗窃事件，居民们苦不堪言。 据王女士介绍，昨天凌晨 5 时左右，她被异响惊醒后发现客厅里有一团黑影 在爬行，便马上反锁卧室的门跑到窗口大声呼救，在寂静的黎明中喊了近 20 分 钟，最先出现的却是 200 多米外的另一小区――“天一名居”的保安，随后来了 7、8 名附近的住户，直至此时，几名该小区的保安才出现在 17 栋楼下。 这样的经历对于王女士来说已是第 3 次了。今年 3 月和 7 月，都是在凌晨时 分， 小偷两次采取先弄开防盗门随后进入卧室的方法行窃， 所幸均被王女士发觉。 每次当小偷逃跑后，她都是首先呼喊保安然后打 110 报警，但每当民警赶到时， 保安总是还未出现。 对于王女士的遭遇，大众物业管理公司在该小区的负责人廖主任说，当王女 士开始呼救时，在 18 栋看管自行车的两名未穿制服的保安很快就赶到了 17 栋。 当记者询问，保安到了楼下为何不告知仍在呼救的王女士，并且闻声而来的几名 住户为何均未在现场看到其他人时，廖主任低头不语。 说起小区内的治安环境，居民们意见很大，他们说，零点过后从未见过保安 巡逻，今年上半年该栋发生的入室盗窃就有 20 多次，仅现场核实的就有 4 个住 居民们强烈呼吁， 希望有关部门尽快采取措施， 户家里发生过 6 次入室盗窃事件。26还他们一个安宁的生活环境。入室盗窃引发凶杀案事件物业公司疏防范赔偿新华社上海 7 月 6 日电 上海市二中院近日以一起由于物业公司在安全管理 上的疏漏，而引发罪犯深夜入室作案致死人命的案件进行终审判决，判处该物业 公司向业主徐某赔偿经济损失 4 万元人民币。 上诉人徐某是本市沪太路某号底层的一套层的商品房住户， 两年前徐某与物 业公司签订《公共契约》，约定由物业公司安排保安人员对住宅小区日常进行日 常巡视，做好住宅区内的安全防范、治安工作，住宅区内的安全、保卫、巡检、 警戒等为物业公司管理范围，物业公司违反契约应承担相应的法律责任，造成业 主利益受损要承担赔偿责任。 因为该物业公司允许小区居民自行安装防盗门窗，该小区居民曾于 2001 年 2 月以安全受到威胁为由联名写信向有关部门反映。但还未等物业公司对此作出 反映，一起恶性入室盗窃凶杀案却发生当年的 3 月 5 日凌晨。罪犯曲某（现已 被判处死并执行）在 1 时许经敞开的铁门进入该小区，后翻墙进入徐某家的北阳 台，拧开门锁入室作案，被徐某的女儿小徐发现后，穷凶极恶的罪犯残忍地致小 徐死亡。经法院查明：当天凌晨 1 时 25 分，物业公司设置在小区内的红外线报 警系统曾发觉徐宅附近有异常情况， 但物业公司保安人员到现场察看后称未现异 常。 徐某夫妇以物业管理合同纠纷为由向法院起诉，要求物业公司给予赔偿。市 二中院根据徐某与物业公司形成的以居住、 维修和保安等为主要内容的物业管理27服务合同关系，确认该公司在小区的安全防范中疏于管理，上述一系列行为已构 成违约，应当合法承担违约责任并对业主徐某所造成的经济损失进行赔偿。保安打人轻则拘留重则判刑市公安局出台保安员“九不准”行为规范，对相关违法违规行为明确处罚标 准 继 6 月 24 日深圳警方出台了规范保(治)安队伍行为的 20 条规定之后， 昨日， 市公安局在此基础上又出台了保(治)安从业人员“九不准”行为规定。 深圳市公 安局保安办主任李龙文表示， 警方对群众反映强烈的 9 种保(治)安员违法违规行 为进行了明确的界定，并出台了相应的处罚规定。 据李龙文介绍，稍前出台的《清理整顿保(治)安队伍 20 条规定》详细说明 了何种行为是违规的，此次颁布的“九不准”行为规定则明确指出，保(治)安从 业人员一旦违规将承担什么责任。“‘九不准’对保安组织以往模糊不清的行为 进行了明确的界定，并且设置了 9 条‘高压线’，触线者将依法追究相关责任。” 李龙文表示，深圳市公安局拟对全市保安员进行分类编号，制定一套行之有 效的管理办法。 保安员“九不准” 保安员“九不准”行为规范 1.不准超越法定职权从事搜查他人住所、罚款、没收财物、扣押他人证件或 财物等行为，违者依法予以辞退；违法行为情节较轻的，依法处 15 日以下行政 拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。 2.不准故意刁难、辱骂、侮辱他人人格，侵犯他人人身权利，违者依法予以 辞退；违法行为情节较轻的，依法处 15 日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的， 依法追究刑事责任。283.不准殴打他人或教唆殴打他人，侵犯他人合法权益，违者依法予以辞退； 违法行为情节较轻的，依法处 15 日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的，依法 追究刑事责任。 4.不准为违法犯罪活动通风报信，充当保护伞，违者依法予以辞退；构成犯 罪的，依法追究刑事责任。 5.不准妨碍国家工作人员依法执行公务，违者依法予以辞退；违法行为情节 较轻的，依法处 15 日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。 6.不准私自为他人提供有偿服务，违者依法予以辞退。 7.不准非法限制他人人身自由，违者依法予以辞退，违法行为情节较轻的， 依法处 15 日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。 8.不准私藏、持有和使用警械及杀伤性武器，违者依法予以辞退，违法行为 情节较轻的，依法处 15 日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事 责任。 9.不准参与审讯违法犯罪嫌疑人、制作笔录、制作法律文书等执法活动，违 者依法予以辞退。29业主同开发商产生矛盾 保安砸坏业主车被判拘役??因拆墙问题与开发商产生矛盾， 家住昌平小汤山温碧源小区的业主范女士的 越野车竟遭到小区保安的狂砸。记者昨天获悉，这五名保安已被昌平法院分别判 处拘役４至５个月。?? 今年１月１６日晚上９时左右， 北京市昌平区小汤山温碧源小区橘郡５―２ ５的业主范女士， 在该住宅区内因拆墙一事与开发商北京温碧源住宅有限公司发 生矛盾。后北京温碧源住宅有限公司的保安员崔胜超等五人，分别拿着木棍、铁 棍、铁锹，将范女士的“丰田”陆地巡洋舰霸道２６９４ＣＣ越野车砸坏。后经 鉴定，造成该车直接经济损失人民币１９９００多元。 法院认为， 崔胜超等五被告人无视国法， 故意毁坏公民私人财物， 数额较大， 均已构成故意毁坏财物罪。但鉴于五名被告人认罪态度较好，所以决定酌情予以 从轻处罚。最后，法院判处崔胜超拘役５个月，判处其余４人拘役４个月。宣判 后，五人均表示服从判决。30服务质量差就得走人 申城 600 家物业公司被炒近日，600 家服务质量差、市民投诉多的物业公司，被房地部门取消物业管 理资质，退出市场，而去年本市新增物业公司数仅 400 家。此举显示，经过市场 规范，物业公司总数正在减少，物业管理行业正在向做强、做大的方向发展。 物业管理企业进入门槛相对较低，上世纪 90 年代后期，物业公司如雨后春 笋般出现：独立组建的物业公司越来越多；全市 167 家房管所通过改造、改组、 联合和兼并等方式，转制为 123 家产权多元或民营的物业企业；开发商“肥水不 流外人田” ，自己开发建设的项目，自己组建物业公司来管理，有的项目公司只 有不到 1 万平方米的物业，也自己组建物业公司；一批境外的物业公司登陆上海 滩，分食物业管理“蛋糕” 。 结果，上海的物业公司数量迅速膨胀。1994 年底，物业管理公司不到 300 家；2001 年，达到 2315 家，平均管理面积不到 10 万平方米。在这一庞大的物 业管理队伍中，一级资质的物业公司为 14 家，二级、三级资质的 500 家左右， 近两千家是无级资质的物业公司。 “小、散、乱”和“诸侯割据”的现象，成为 制约物业管理市场健康发展的“瓶颈” 。 业内专家分析，物业公司总数减少的原因有三方面：第一，一批大型物业公 司正在通过联合、兼并等方式，收购小公司，使企业规模不断扩大；第二，政府 部门加强管理，水平差的物管企业在资质审查中被淘汰出局；第三，越来越多的 新小区到市场上自己寻找“管家” ，一些前期从事物业管理的企业纷纷落马，逐 渐从物业行业消失。31不过，物业管理企业优胜劣汰，行业整体服务质量提高后，社区居民将成为 真正受益者。“炒管家”为何还要赔偿？ 炒管家”为何还要赔偿？6 月 25 日上午，记者来到布吉镇东方半岛花园，只见夏日的阳光下，孩子 们在游泳池里戏水，一些居民在大树下乘凉，小区内一片宁静。但说起这一年多 来在花园里发生的纠纷，大多数业主都不会忘记――去年 3 月 17 日，管理东方 半岛花园的深圳恒兆基物业管理有限公司（下简称恒兆基物业），对物业管理费 进行了调整， 没想到这成了一条导火索， 引发小区业主组织起来， 召开维权大会； 第一届业主委员会集体退出（详见本报去年 7 月 25 日的报道《物业管理费上调 引发小区“地震”》）。去年 7 月初，第二届业主委员会很快成立，当时他们对 记者说：“我们有‘炒’掉物业公司的想法，不过，一切要看今后的情况再作决 定。”一年多后，记者再次来到东方半岛花园，恒兆基物业已被“炒”掉，通过 公开招标中标的北方物业管理有限公司（下简称北方物业）已进驻小区管理。在 北方物业中标之前，恒兆基物业向深圳仲裁委员会申请仲裁，要求继续履行与原 业主委员会签订的《物业管理委托合同》。今年 3 月 21 日，深圳仲裁委员会作 出终局裁决，裁决恒兆基物业和东方半岛业主委员会继续履行合同，业主委员会 支付从 2002 年 8 月 1 日至其采取措施恢复恒兆基物业管理状态之月的物业管理 酬金损失 1.7 万元。然而时至今日，这份裁决却一直难以得到执行，这究竟是怎 么回事呢？事件回放：“炒”掉恒兆基物业，北方物业进驻小区东方半岛花园纠 纷屡起波澜的经过是这样的―――1998 年 10 月 31 日，位于深圳关外布吉镇， 占地面积 6.35 万平方米，建筑面积 14.08 万平方米的东方半岛花园小区入伙，32有近 1500 户业主,由恒兆基物业提供一体化的物业管理服务。2000 年 8 月，小 区第一届业主委员会成立，共有 9 名业主当选为业主委员会委员。2001 年 2 月 18 日，恒兆基物业与第一届业主委员会正式签订《物业管理委托合同》，合同 期限为 3 年。2002 年 3 月 17 日，经第一届业主委员会审议通过，并报龙岗区物 价检查所备案，恒兆基物业以书面通知提升管理费。 2002 年 3 月 23 日晚上，因物业管理费的调价引发部分业主不满，小区“业 主维权大会”举行。2002 年 3 月 28 日，第一届业主委员会公告小区管理费暂不 调价，恒兆基物业同意退回已多收的物管费，此后，恒兆基退回大部分业主已加 收的管理费。2002 年 4 月 13 日上午，第一届业主委员会集体宣布辞职；中午， 在有关政府部门的主持下，小区业主大会召开，结果与会业主大多数表决反对调 高管理费价格，认为恒兆基物业和业主委员会的工作不称职。2002 年 5 月中旬， 15 名业主当选为第二届业主委员会委员。2002 年 6 月中旬，小区业主大会以书 面投票的形式第三次召开，1 票认为物业管理工作有整改，808 票认为没有整改， 3 票同意继续聘用现物业管理公司，807 票同意解聘现物业管理公司。2002 年 7 月 8 日，业主委员会单方提出解除合同，恒兆基物业不服，于 7 月 18 日向深圳 仲裁委提交仲裁并被受理。2002 年 7 月 25 日，在市、区住宅局的主持下，由小 区第二届业主委员会负责组织的小区物业综合管理招标活动进行， 结果北方物业 中标。 2002 年 8 月 1 日，北方物业进驻小区。争议焦点：恒兆基物业认为已完成 合同规定的管理目标，新业主委员会不应单方解除合同；新业主委员会持相反意 见恒兆基物业不服，向深圳仲裁委员会申请仲裁，要求继续履行与第一届业主委 员会签订的《物业管理委托合同》。2002 年 9 月 19 日，深圳仲裁委开庭审理了 这宗物业管理合同纠纷案，庭审中双方就物业管理合同的性质、合同的解除条件 及业主委员会的权利与义务等展开了激烈辩论。恒兆基物业称，公司于 2001 年 2 月 18 日与第一届业主委员会签订了为期 3 年的《物业管理委托合同》，合同 签订后公司积极按规定履行合同义务，对房屋建筑本体共用部分、本体共用设施 设备进行维修、养护、管理，对小区红线内市政设施、配套服务设施进行维修、 养护、管理，同时开展公共环境的清洁卫生，垃圾收集清运，交通、车辆停泊管 理等一系列工作。其管理的东方半岛花园在 2000 年和 2001 年被评为区、市级优33秀文明小区和市级 “园林式、 花园式” 达标单位， 同时通过了 ISO9001 质量认证， 公司完成了合同规定的管理目标，原业主委员会代表广大业主签订合同后，业主 从 2001 年 2 月至今一直在履行合同义务，按月向公司支付了物业管理费，2002 年 7 月 8 日， 新的业主委员会书面通知公司， 单方面解除合同。 恒兆基物业认为， 公司与原业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，同时双方实际已履 行合同一年五个月，新的业主委员会单方擅自解除合同，构成违约，侵犯了公司 的合法权益。“恒兆基物业未按合同约定完成管理目标，且存在违法行为。”新 的业主委员会则认为，恒兆基物业没有经业主大会批准，在合同约定以外，擅自 增加每户有线电视收视费 13 元/月，2002 年开始擅自提高管理费标准，违反有 关规定；没有经业委会同意，违规收取停车卡押金等；以深圳市恒兆基实业有限 公司的名义改变 16 栋架空层停车场的用途，由恒兆基物业自己实际出租经营， 至今仍未拆除；改变本体维修基金超前使用，没有按规定定期公布收支账目；对 小区卫生、治安管理混乱，服务意识差，对房屋管理维护不善。因此，单方解除 其委托合同，有约定和法定的依据。在争议的合同性质方面，新的业主委员会认 为，本案争议的合同属于合同法规定的委托合同的一种类型，恒兆基物业以代理 合同的法律特征来替代委托合同的法律特征，进而否认本案争议合同为委托合 同，犯了偷换概念的逻辑错误，代理合同和委托合同反映的是两种不同的民事法 律制度，而代理制度和委托合同制度，两者不能混为一谈。判断一个合同是否委 托合同，不能以委托合同特殊类型特殊特征来否定合同的普遍特征。因此，恒兆 基物业有关物业管理合同不属委托合同的观点是对合同法有关委托合同规定的 曲解，是错误的。新的业主委员会还认为，它是代表全体业主物业权益的社会团 体和物业监督组织，并非缴纳管理费的主体，被恒兆基物业要求支付管理费，另 外恒兆基物业又提起要求业主交纳管理费的仲裁，是获取双重利益的行为，不应 得到支持。仲裁裁决：物业管理合同不宜界定为合同法上的“委托合同”；新的 业主委员会被裁决继续履行与恒兆基物业的合同， 并赔偿其损失今年 3 月 21 日， 仲裁庭作出终局裁决，认为在 2001 年签订的《物业管理合同》真实合法，为有 效合同，双方应严格遵守。由于合同约定申请人管理目标须在合同生效两年内达 成，双方争议形成之时，尚不足两年，对恒兆基物业是否完成管理目标，评判条 件未能成就。仲裁庭认为，在管理费收取标准上，恒兆基物业没有违约。在业主34委员会与全体业主的关系上，仲裁庭认为，除非业主委员会的法律行为相对方与 业主委员会串通行事，损害业主利益，业主不能向业主委员会法律行为的相对方 主张权利。业主委员会是社团组织，具有其自身的独立性，存在的连续性，不因 业主委员会成员的变化而变化，前届业主委员会的权利义务，当然由后届业主委 员会承担。仲裁庭认为，恒兆基物业并没有因管理不善而造成重大经济损失，新 的业主委员会无权依此单方解除合同。在双方合同的性质方面，仲裁庭认为，由 于物业管理合同是物业管理人为业主持续处理物业管理的合同，其具有近似“委 托”性质，但与纯粹的委托合同有差别。依委托合同原理，受委托人以委托人名 义开展活动，受托人的行为后果由委托人承担，而物业管理合同中，物管公司系 以自己的名义从事经营管理活动；委托合同中，受托人应亲自完成有关工作，没 有经委托人同意不得转委托第三人，而在物管合同中，物管公司可以将清洁花木 培育工作等专项工作交由其它专营公司办理， 而受委托人处理委托事务取得的财 产，应当转交给委托人。合同的性质应按合同的本质来定，而非根据其名称或用 词来确定。因此，作为业主委员会，不能以物管合同为委托合同，从而以委托方 名义单方随时解除合同。仲裁庭还指出，对物业管理公司与业主及业主大会、业 主委员会之间的权利应当予以适当平衡， 如果允许业主大会或业主委员会随时单 方解除管理合同，将可能成为导致小区管理的极度不稳定，也会从根本上损害业 主的利益，合同性质应以合同的本质确定，而非根据其名称或用词而确定，从目 前的现实与公共秩序考量而言，物业管理合同不宜界定为合同法上的有名合同 “委托合同”。2003 年 3 月 21 日，深圳仲裁委就小区物业管理合同纠纷一案作 出终局裁决： 双方自 2003 年 4 月 1 日起继续履行双方 2001 年 2 月 18 日所签 《物 业管理委托合同》：小区业主委员会支付恒兆基物业公司至恢复对小区的管理状 态之日的物业管理酬金损失，每月以 1.7 万元计算；业主委员会还需支付恒兆基 物业所花费的部分律师费和仲裁费。陷入僵局：恒兆基物业要求执行仲裁裁决， 新的业主委员会向法院提交不予执行仲裁裁决申请书， 法院认为执行有很大难度 恒兆基物业认为，任何招标及合同的签订，都必须依法进行并不得损害第三人的 利益。北方物业在明知原合同未依法解除的情况下，仍与业主委员会签订合同并 强行进驻，是对恒兆基物业权利的明显侵害。裁决书下发后，恒兆基物业强烈要 求依法执行仲裁裁决，维护该公司的合法利益。4 月 9 日，恒兆基物业向深圳市35龙岗区人民法院申请强制执行仲裁裁决。接到裁决书，东方半岛花园的新业主委 员会在小区张贴告示，称仲裁裁决不公平，他们认为业主自治是物业管理法规的 基本原则，广大业主通过业主大会形式，解聘不满意的物业管理公司是法律赋予 业主的一项基本权利。对此裁决他们绝不认同，也不会执行。最近，业主委员会 向龙岗区人民法院申请不予执行仲裁裁决。新业主委员会的几个主要成员认为， 管理费上调仅仅是导火索， 恒兆基物业种种不规范管理才是不受业主欢迎的主要 原因，否则不会在业主大会上，受到那么多业主的排斥，投了反对票。“即使在 合同期内，但大多数投反对票的业主已经无法忍受物业公司的服务了，难道还要 忍下去吗？”一位业主委员会的成员说。据了解，龙岗区人民法院认为，由于业 主委员会不配合，执行有很大的难度`。至今，东方半岛花园仍由在原物业管理 合同争议期间举行的招标会中中标的北方物业进行管理。据该公司的一项调查， 目前业主对其满意率为 92%。据北方物业的负责人说：“我们在市、区两级政府 的监督下，才取得小区物业管理经营权的，我们与小区业主委员会签订的合同得 到业主大会的确认，并已到政府管理部门备案，是一份合法的合同，裁决对我们 没什么影响。”他表示，接管东方半岛花园，难度是很大的。但近一年来，公司 为了取得社会效益，贴进了不少资金进行管理，才取得广大业主的信任，今天小 区的安宁是来之不易的，因此，他们一定会继续管理下去。据了解，恒兆基物业 目前已经把北方物业告上法庭。 依法“ 依法“炒”管家 第一部全国性的物业管理行政法规――《物业管理条例》颁布施行，标志着 物业管理行业进入一个新的发展阶段。 布吉镇东方半岛花园的连环纠纷已经持续 了一年多了，如今恒兆基物业已向龙岗区人民法院申请强制执行仲裁裁决，但业 主委员会也提交了不予执行仲裁裁决的申请， 孰是孰非尚不得而知。 几位参与 《物 业管理条例》制订的物管专家指出，撇开东方半岛花园物业管理其它方面的纠纷 不作评判，深圳仲裁委裁决书中对物业管理合同性质作出的判定，对物业管理行 业还是有一定的现实意义的。专家说，物业管理合同不宜界定为合同法上的有名 合同“委托合同”。合同的性质应按合同的本质来定，而非根据其名称或用词来 确定，业主委员会不能以物管合同为委托合同，从而以委托方名义单方随时解除 合同。这进一步明确了物业管理合同的性质，与《物业管理条例》精神相符合，36在该条例中，物业服务合同已不再有“委托”二字。突出业主的权利，是刚出台 的 《物业管理条例》 的一个特点。 为了维护全体业主的共同利益， 条例专设一章， 对业主、业主大会、业主委员会作了五个方面的规定。其中，新条例规定，业主 大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业， 专项维修资金使用和续筹方案的决定， 必须经物业管理区域内全体业主所持投票 权三分之二以上通过。专家指出，根据规定，三分之二的业主通过“炒”管家后， 还需要按法律、法规的规定，依法定的程序去落实，以维护物业管理合同的严肃 性、法律的严肃性。过去的物业纠纷，有不少是因为法规的不完善，使之越演越 烈。《物业管理条例》出台实施后，将为物业管理公司依法管理和服务、业主依 法遵循自己应尽的义务提供了行为规范， 减少纠纷， 推动物业管理行业健康发展。东方半岛花园连环纠纷全景透视[背景资料：东方半岛花园连环纠纷事略] 1、1998 年 10 月 31 日，位于深圳关外布吉镇、占地面积 6.35 万平方米、建 筑面积 14.08 万平方米的东方半岛花园小区入伙，由开发商下属深圳市恒兆基物 业管理有限公司（以下简称“恒兆基物业” ）提供一体化的物业管理服务，管理 费价格为：多层住宅 0.60 元/平方米?月，小高层（带电梯）1.45 元/平方米?月， 商铺 1.60 元/平方米?月。 2、2000 年 8 月，小区第一届业主委员会成立，共有 9 名业主当选为业主委 员会委员。 3、2001 年 2 月 18 日，恒兆基物业与第一届业主委员会正式签订《物业管 理委托合同》 ，管理费价格维持不变，合同期限为 3 年。 4、2002 年 2 月 25 日，第一届业主委员会召开会议，对 2001 年度小区物业 管理工作进行总结评审，最后以书面形式高度评价了恒兆基物业一年来的管理、 服务工作。 5、2002 年 3 月 17 日，经小区第一届业主委员会审议通过，并报深圳市龙 岗区物价检查所备案， 恒兆基物业及小区管理处以书面通知的形式正式将管理费 价格提升一事及新的价格标准公之于众。新的管理费价格标准为：多层住宅 0.85 元/平方米?月，小高层（带电梯）2.10 元/平方米?月，商铺 2.20 元/平方米?月。 6、2002 年 3 月 23 日晚上，由部分业主牵头组织的小区“业主维权大会”37举行，有近 300 人（身份未确认）到会。由于管理处派人来维持会场秩序，一些 业主围攻推搡管理人员，并冲击管理处，场面一度失控，后在辖区派出所的努力 下，混乱局面才得到控制。会议的倾向性意见是不同意管理费价格上调。 7、2002 年 3 月 28 日，第一届业主委员会公告小区管理费暂不调价，恒兆 基物业也表示同意，之前加收的业主在 4 月份也分别予以退还。 8、2002 年 4 月 13 日中午，小区第一届业主委员会集体宣布辞职。下午在 有关政府部门的主持下，小区业主大会召开，结果大多数表决票反对调高管理费 价格，认为恒兆基物业和业主委员会的工作均不称职。 9、2002 年 5 月中旬，小区业主大会以书面投票的形式再次召开，选举产生 了第二届业主委员会，共有 15 名业主当选为业主委员会委员。 10、2002 年 6 月中旬，小区业主大会以书面投票的形式第三次召开，1 票认 为小区物业管理工作有整改，808 票认为没有整改；3 票同意继续聘用现物业管 理公司，807 票同意解聘现物业管理公司。 11、2002 年 7 月 18 日，恒兆基物业就小区第二届业主委员会单方面解除物 业管理合同向深圳仲裁委员会提请仲裁。 12、2002 年 7 月 25 日，由小区第二届业主委员会负责组织的小区物业综合 管理招标活动举行，结果深圳市北方物业管理有限公司（以下简称“北方物业” ） 在 4 家投标单位中脱颖而出，一举中标。 13、2002 年 8 月 1 日，恒兆基物业与北方物业在小区形成对峙局面，经当 地警署的强力介入，北方物业最终接管小区。 14、2002 年 9 月 19 日，深圳仲裁委员会开庭审理小区物业管理合同纠纷一 案，庭审中双方就物业管理合同的性质、合同的解除条件及业主委员会的权利与 义务等展开了激烈辩论。 与此案同时仲裁的还有恒兆基物业诉小区第二届业主委员会 4 名委员拖欠 物业管理费的案件。 15、2003 年 3 月 21 日，深圳仲裁委员会仲裁庭就小区物业管理合同纠纷一 案作出终局裁决：双方自 2003 年 4 月 1 日起继续履行双方 2001 年 2 月 18 日所 签《物业管理委托合同》 ；小区业主委员会支付恒兆基物业自 2002 年 8 月 1 日至 业主委员会采取措施恢复恒兆基物业的管理状态之月的物业管理酬金损失， 每月38以 1.7 万元计算； 业主委员会还需支付恒兆基物业所花费的部分律师费和仲裁费。 同时在拖欠物业管理费的仲裁案件中， 仲裁庭判决 4 名欠费业主及时向恒兆 基物业支付应交的物业管理费用，并承担相关律师费用和部分仲裁费用，但驳回 了恒兆基物业要求欠费业主支付滞纳金等的申请。迟延交楼入了伙 再想退楼犯了难楼宇按揭贷款合同解除后， 房地产买卖合同是否也随之可以解除？记者近日 从市中级人民法院看到了这样一则案例，业主陈女士因为欠交银行按揭款，被银 行起诉，解除了按揭贷款合同，陈女士觉得很冤，提起上诉，请求连房地产买卖 合同一并解除，惨遭败诉。 事情经过并不复杂。陈女士 1999 年购买了位于滨河路国都高尔夫花园的一 套房子，并与国都房地产开发（深圳）有限公司签订了房地产买卖合同，卖楼方 却是国都集团发展（深圳）有限公司。合同约定，开发商于 2000 年 3 月 28 日将 验收合格的房产交与陈女士使用。延期超过 30 天，陈女士有权单方解除合同等。 合同签订后，陈女士依约向开发商支付了房款，但却并未在合同约定的时间 内交清银行贷款。 后来，市农村信用合作社将陈女士及开发商一起告上法庭，要求解除楼宇按 揭贷款合同，并由陈女士清偿贷款及利息，如果陈女士到期未清偿，信用社将拍 卖其名下的房产。 一审法院支持了信用社的诉讼请求，陈女士认真研究案情后，认为国都房地 产公司没有房地产开发资格，售楼行为违法，因而房地产买卖合同无效，提起上 诉，要求解除房地产买卖合同，退还购房款，并支付延期交房违约金。 市中级法院审理后认为，按揭贷款合同与房地产买卖合同是两个独立的合 同，按揭贷款合同的解除并不会导致房地产买卖合同无效；此外，虽然房地产买 卖合同的签约方与售楼方不是同一个公司， 但国都房地产公司以国都集团名义售39房，得到了具有房地产开发资格及预售资格的国都集团公司的同意，陈女士以此 为由，认定国都房地产公司的售房行为违法，理由不成立，驳回了陈女士的诉讼 请求。 据了解，该房产并没有在合同约定的时间内交与陈女士使用，但陈女士却办 理了楼宇交接确认书，并没有依合同约定的条件提出解除的要求，因而很可惜地 丧失了合同解除权，以致在贷款无法还清，房产也要被拍卖的情况下，只能自认 倒霉， 交了房款却丢了房产。 有业内人士提醒购房者， 要谨慎行使合同约定权利， 特别遇有开发商迟延交楼，千万不要匆忙入伙，以免得不偿失。前期物业管理收费太高了？ 前期物业管理收费太高了？法院判决：以评估结论为支付标准 法院判决：以评估结论为支付标准 前期物业管理期间， 开发商与物业公司签订的合同对业主有无约束力？物业 管理费收费标准谁说了算？日前，静安法院一审作出判决，物管费标准应以评估 机构的评定为准，并据此支持了物业管理公司追讨业主欠费的诉讼请求。 地处镇宁路上的“爱俪轩”大厦系爱俪发展（上海）有限公司开发的物业。 2001 年 2 月、 月， 4 住宅发展公司与徐某分别购得该小区内的房屋各一套。 2001 年 6 月，开发商委托仲量公司进行小区物业管理，物业管理费按每月每平方米人 民币 8.5 元收取，并于同月 13 日向区物价局登记备案。住宅发展公司和徐某认 为该物业收费不合理，从 2001 年 6 月起开始不付物业管理费、车位管理费和电 费等。 去年 5 月下旬，仲量公司以物业管理者的身份起诉至法院，索讨住宅发展公 司和徐某拖欠的从 2001 年 6 月至 2002 年 4 月的物业费。仲量公司称，自己与 小区开发商签订了合法的物业管理合同， 2001 年 5 月 21 日就告知各住户从同年 6 月起小区物业管理费为每月每平方米人民币 8.5 元，而且该收费标准是经区物 价局登记备案的。另外，仲量公司还出具了市电力公司市区供电部门的发票联和 小区电费收取标准的计算方式，证明该大厦当初作为商住楼设计，故用电标准按 商用来收取电费。 住宅发展公司和徐某一家则认为，小区的物业管理费过高，但物业管理水平 低下，质价不符。特别是收取的电费，高于一般民用电费标准，故不认可仲量公40司的要求。根据两被告的申请，法院委托房地产估价公司对小区物业管理收费标 准进行了评估，结论为每月每平方米人民币 8.4 元左右。 案件争议焦点为， 仲量公司与开发商签订物业管理合同对两被告是否有约束 力，物业管理费收取是否过高。 “仲量公司”认为，按前期物业管理的要求，自 己作为开发商聘请的物业管理公司，对该物业进行前期管理付出了劳动，况且所 收费用与评估机构评估的费用基本一致。两被告则认为与“仲量公司”之间无法 定和约定的权利义务关系，故无权收取物业管理费。 按照《上海市居住物业管理条例》的相关规定，住宅出售满两年或出售建筑 面积达百分之五十以上，开发商应将有关材料报房屋所在地的房管部门，做好成 立业主委员会的筹备工作， 由成立的业主委员会与物业公司协商议定物业管理费 收费标准。现因没有适时成立业主委员会，剥夺了小业主行使自治管理的权利， 开发商应当承担相应的责任。法院认为，开发商与物业管理企业签订的前期物业 管理合同，对业主已没有约束力。鉴于“仲量公司”已实际实施了对小区的物业 管理，从民法的基本原则出发，两被告应当支付相应的物业管理费用等。由于业 委会没成立，对物业管理费标准不能明确，故应以评估机构综合评定的结论为支 付标准。同时供电部门按商用电标准向小区收取电费，遂作出支持“仲量公司” 诉请的判决。41拒付高管理费物业公司将业主告上法庭 拒付高管理费物业公司将业主告上法庭3 年多未交物业管理费，业主被物业公司一纸诉状告上法庭。但业主在法庭 上声称这样做全是因为每平方米 7.4 元的物业管理费实在是高得离谱， 且于法无 据。昨天下午，罗湖法院开庭审理了这起罕见的物业管理收费争议案件。 据物业公司诉称， 陈女士于 1995 年购买了银湖某小区的一套房， 并居住至今。 但从 2000 年 2 月起，陈女士就拒交物业管理费。截至今年 7 月，陈女士已累计 拖欠物业管理费、水电费及滞纳金等共计 6 万余元。 而被告上法庭的陈女士却表示，其欠费实在事出有因。陈女士说，当初入伙 时物管费是每平方米 6 元，1998 年起又调整为 7.4 元。2000 年 1 月，她偶然得 知这里的物管费是深圳最高的，且查遍有关法规，也找不到该定价依据。陈女士 表示，她所住的小区是多种住宅形式共存，其中有别墅，也有多层公寓，她所住 的是多层公寓。根据有关规定，物业管理的最高收费标准为每平方米人民币 1 元，最低标准为 0.5 元，即使是别墅，最高标准也只有 4.5 元。相比之下，7.4 元的收费标准，实在是高得离谱。作为业主，陈女士认为自己有理由拒付。 由于休庭前主审法官主持双方调解失败，此案将择日判决。42法院认定业主名誉侵权2003 年 1 月 27 日，对深圳振业景洲大厦业主委员会主任邹家健是一个沉重 的日子。这天下午，邹家健收到了深圳市中级人民法院关于这起名誉侵权案的判 决书，该判决认定，邹家健分别在 2001 年 5 月 19 日和 5 月 13 日先后两次在深 圳一家房地产商业网站 “sf”网的 BBS 上， 发表了“网上振业美名扬”和“回复： 振业楼盘起名方法大揭秘”文章。文章中使用了“振业：我是流氓我怕谁！振业 死猪不怕开水烫！振业是骗子”等侮辱性词语，以及“振业地产谁敢买？千万别 买振业的房子”等明显号召抵制购买上诉人振业公司开发的房地产的语言……。 邹家健的上述行为已构成了对振业集团公司的名誊侵害。 因而二审法院维持深圳 福田区法院的一审判决，邹家健将向深圳振业景洲大厦的房地产开发商、深圳振 业集团赔偿经济损失 5 万元，并承担案件受理费 3.5 万余元及其它费用；除此之 外还将在“sf”网上向原告赔礼道歉等。 IP 地址成为侵权证据 据当事人邹家健介绍， 振业景洲大厦业主委员会于 2000 年 8 月经选举成立， 邹家健当选为业委会主任， 随后， 针对景洲大厦业主先后提出的该大厦电梯质量、 物业管理等方面存在的问题，2001 年 3 月 15 日，景洲大厦设立了“景洲 3?15 维权网页，并决定由邹家健负责。网页上设有链接网易的开放式 BBS，网友可以 自由登陆和发言。 在此之后，很多业主或其他上网者经常到该网上浏览或发言，