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个人征信这些事你必须知道 件件与你相关
来源：融360
近期，央行已低调下发《征信机构监管指引》。这份指引对征信机构的保证金、现场检查等方面做出了相关规定。有业内人士预计，监管指引落地后，首批民营个人征信机构牌照将很快公示。
早在今年年初央行就表示，已印发《关于做好个人征信业务准备工作的通知》，要求首批8家获准的个人征信机构做好个人征信业务的准备工作，准备时间为6个月。
如今，中国人民银行所要求的六个月准备期早已过去，《征信机构监管指引》也已经下发，个人征信牌照随时有发放的可能。这里融360小编就告诉你一些关于个人征信的事儿，件件与你相关!
个人征信怎么查
上面说的个人征信牌子是民营机构的，不同的机构查询方式不一样，而最早做个人征信的是中国人民银行，这里小融就来跟大家简单讲讲央行的个人征信怎么查。
1、现场查询：全国设有2000多个查询点，具体地址可拨打400-810-8866咨询
要提醒大家的是，如果去查询点时遇到有人拉着你，声称可以帮你消除不良信用记录，千万不要相信，一定是骗子。
2、网上查询：登录中国人民银行征信中心网站(http://www.pbccrc.org.cn/)，足不出户，提交申请后次日拿到结果。
3、其他渠道：商业银行柜台及网银委托查询(正在试点)。
要注意的是，征信中心每年提供2次免费查询服务，从第三次开始每次收费25元。此外，还可以找银行网点，跟大堂经理说要办贷款，他会查你的征信报告，但不推荐常用。因为，每次银行查询都会留下记录，被多家银行查询可能被认为之前多次贷款或申请办卡被拒，属于高风险客户，如果以后要贷款什么的就难了，而且人家查完也不一定把报告给你看。
怎么提升信用记录
都说好的信用记录对生活带来便利，信用记录越好，可能享受的便利就更多，那么，该怎么让信用记录变得更好呢?一般来说，你是不能主动提升的，但可以通过一些窍门让征信系统对你有更多好的方面的了解，给你一个更好的信用评估，这里小融简单介绍几点：
1、办张信用卡，没事多套用一下各式的信用卡提额技巧刷一刷额度，央行的评定还是有一定权威性的，信用卡额度代表着银行给你认定的偿还能力。
2、多使用支付宝、微信等第三方支付平台进行交易，不只是在线上，线下也要多用，如果能做到买瓶水用支付宝付款，充公交卡用拉卡拉刷的话，你就出师了。
3、多用分期，信用卡分期、京东白条、天猫分期等，小编前两天买包7块钱的餐巾纸还用天猫分了3期呢!
4、第三方支付账户要多关联银行卡、信用卡，能开的服务尽量多开，恍然间回到了QQ点亮各种图标的时代有没有，然后形成一条龙提分服务，我们以支付宝为例，支付宝付款-付款时选信用卡账户-还款日时用支付宝还款。
5、多花钱!这一条非常简单，就是买买买!你在淘宝上花钱花的越多，马云给你的分就越高，你在腾讯上充值的Q币越多，马化腾就越喜欢你。
6、钱要花的多样化，众筹、保险、理财产品、爱心捐赠都玩一玩，我是一个高逼格的人!
7、转账时要用支付宝、微信，并且多开辟几个&钱财来往&人，和你相互转账的人数越多、次数越多、额度越多、分就越多!
8、验证并补全身份信息，邮箱、身份证、手机号等身份验证证明你是一个真实存在的人，学历信息、工作信息、财产信息证明的是你的收入能力和还款能力。
9、提高你的虚拟财产，举个例子，QQ账户你有几个太阳、淘宝账户你是VIP几级、京东账户你是银牌还是铜牌、游戏账户里你是满级大神还是新手村菜鸟。
10、提升履约能力维度，这个你先得借过钱，然后按时还过钱才算一个履约。首先你需要有一个信用账户，多用信用账户消费，然后再还款。简单来说就是多用信用卡、花呗、天猫分期、联通信用额度等。
有哪些行为属于个人征信不良
现在征信被应用的场景更加丰富了，金融服务和生活服务都会涉及的，好的信用记录会为生活带来便利，不良的信用记录会产生不好的影响，下面小融带大家看看哪些行为属于个人征信不良。
1、打车软件爽约
用滴滴打车、快的打车等软件叫了车，车还没到，又在路边拦了辆空车走人;为了返现优惠和司机合作把一段里程拆成好几段分别刷单。占了便宜耍了人独自窃喜的你不要忘了看看自己的征信报告，负面记录在等着你!
2、打游戏开挂
网游玩家中有人民币玩家，小白玩家，技术流玩家，当然还有一种叫做外挂玩家。他们穿私服，刷外挂，一时之间风光无限，然而破坏游戏平衡的他们随时都有被删号封号的可能;同时，在游戏频道中辱骂、煽动、挑衅破坏游戏秩序的行为也可能会被扣分的。
3、网购恶意差评
网站购物，退货率和恶意差评率都高的离奇，经常以不返现就恶意差评为由威胁商家。买家卖家互评分数过低，对你的个人征信评分来说也是不利的。
4、电商违规销售
在淘宝上有这样一些商家，他们开店卖货却从不发货，或是开店只卖盗版货，比如新东方考研课程离线版4块9全集等，或者是为信用消费套现提供便利，在以前这些是处于信用记录的盲区的，但现在，都会纳入征信记录中。
5、订酒店不入住
大家在旅游或是出差之前，都会通过网站预约酒店，或青年公寓式的民宿，一般来说预约是免费的，但有些人临时有事不入住了却没有取消预约，这种行为对商家来说就是一种资源浪费。
6、预约餐位不到
在美团网，大众点评等团购网站上，预定了餐位，但是，突然之间不想去了，却不打个电话通知商家一下。想想一下这样的场景，饭店爆满，外面一群等位的客人，只有一个桌台上明晃晃摆着预留，你作何感想?
7、水费电费欠缴
这一点就很容易理解了，生活缴费。欠水费、欠电费、欠燃气费，欠垃圾费、欠物业费、总之就是欠着国家的钱不交，居委会上门催收还不开门。在以前这些行为是不纳入央行征信记录的，但在之后这些行为都有可能会被纳入到&官方征信&的范围。
8、实名手机欠费
固定电话、实名手机号码、宽带等停用没有办理相关手续，每月的月租还是继续扣，造成欠费而形成逾期。准备停用的手机欠费了就直接把卡扔掉。这些细微的小事都会影响你的征信!
9、公交地铁逃票
地铁、公交的逃票行为被查出可能会被纳入个人征信系统，不仅面临着缴纳罚金，征信扣分，计入负面记录清单，甚至可能以后任何交通方面的优惠都享受不到了。
10、春运抢票刷单
春运抢票，是中国的特色&产业&，它衍生了各类抢票软件、抢票浏览器的诞生，还催生了一个伟大的职业-黄牛。网友们也总结了各种抢票攻略，其中一条就是抢到手再说，不确定哪个时间走，就把所有时段的票都抢一次，不用再退，让别人无票可买，但是，新的征信系统下，退票次数太多也可能会影响征信。
11、代购假货刷屏
秉持着坑完家人坑朋友，坑完朋友坑朋友的朋友的良好作风，抓准了大家都抹不开面子，不好意思不转发，不好意思不购买的心理，每天刷屏卖假货，打着直销的名义干着传销的事，这些人如果被举报的话，也是会被扣分的。
12、信用卡有逾期
信用卡一定要在规定的时间内按时足额偿还，注意即便是0.01元没有还，也是会被视为逾期的;各类的虚拟信用卡类也是一样，花呗、借呗、京东白条都是这样，逾期记录对所有的征信评分机构来说都是很重要的减分项。
13、贷款还款逾期
这一点很容易理解，房屋按揭贷款、无抵押贷款等各类贷款项目到期不还款视为逾期，这时会启动电话催收，电催失败后再启动上门催收，最后的最后再不还款就只能等待法院的传票了。因降息加息等利率变化引发的月供变化需要特别注意，要是利率变了，还按原来的数额还款结果还少了，那就悲剧了。
14、睡眠卡未处理
信用卡只要批下来，开卡与否，都会记录在持卡人的个人征信系统中，以后想申请该行的信用卡都会有影响的。某些特定的卡即使不激活也有年费。如果疏忽遗漏了这一点，很可能会造成信用卡欠费进而逾期，从而产生不良信用记录。
15、平台借钱不还
互联网金融行业的发展，让我们的借款渠道变的越来越多，熟人之间借款的APP、做分期的电商网站、做线上小额贷款的平台等。以前你在这些平台的借款信息是不会被计入央行征信的，但现在做征信的不止央行一家，五花八门的征信机构总有一家能&网&住你。
16、学历学籍造假
在实名验证的网站上登记造假的学历学籍信息，求职时使用造假的学历、职业资格证书、考级证书，论文专著被查出抄袭，考试时被查出违纪等，这些行为都会影响你的个人征信。
17、为人担保连责
这类人属于连带责任牵连，如果你担保的人没还款跑路了，那么作为担保人的你就会被连带问责，对于你来说也相当于增加了一个信用污点，因此为他人担保时要慎重，不要以为只是签个名而已。
18、身份信息盗用
这个就是比较倒霉的了，身份证丢失、或是在网站上的注册信息泄露，一旦这些身份信息被犯罪份子利用做一些违法行为，那么不良记录就会被记到你的身上。因此查询征信报告时若是看到奇怪的记录不要不了了之，要核实情况。
19、旅游行为过失
国家旅游局日前表示，将分级建立游客旅游不文明档案，航空公司、旅行社、旅游饭店等联动，形成游客旅游不文明信息通报、追责机制，未来还将与征信平台对接。空闹、随意扔垃圾、随意刻字留言等行为都会影响个人征信。
20、过马路闯红灯
近日，重庆和深圳等地都有消息称，&闯红灯将抹黑信用，交通违法记录拟入个人征信。&交通违章行为或将计入个人征信、违章罚款不缴纳或将形成违约记录。
21、叫外卖不取餐
在京东、当当、饿了么等可以货到付款的网站。订购了某样物品，却在快递送到时无理由任性拒签或干脆不接电话联系不到。这样让商家怎么想，让快递员蜀黍怎么想，让身边的小伙伴怎么想，让做好的麻辣烫怎么想?虽然很多网站都是可以7天无理由退货的，但也要说明情况后退货比较妥当。且无理由退货的频率不宜太过频繁。
22、保险费用欠缴
保险逾期缴款，而且超出三个月仍未完成，除了造成保单效力中止，还有可能被保险公司提交记录。此外社保及公积金缴存记录也是评定个人征信得分中比较重要的数据。
23、有损网络社交
在社交网络上传播色情暴力信息、参与网络暴力骂战等行为一旦被查出会为个人征信抹黑。同时社交平台上的等级也可算作虚拟财产的一种，我们假设一下，一个十年Q龄，VIP4级的用户和一个一年Q领，上线时长仅15天的用户相比，至少在腾讯的征信评级体系里是有区别的。
24、盗版消费频繁
这就是所谓的行为信息，当然在现阶段的国情下，这一点是否会被纳入征信系统我们不得而知，但是经常在非官方渠道购买各种非正常收段获得的会员号、经常购买盗版光碟、资源盘等行为必然是助涨不良社会风气的。
25、频换收货地址
这个其实是比较牵强的，因为并没有确切的平台表示过频繁更换收获地址会影响征信评分。我们可以先思考一下同一个人名和电话下收货地址的更换代表着什么?经常换房子-没有个人房产，经常换单位-跳槽离职频繁，一天换一个-背包客或是居无定所。这些从某种程度上来说都可以推论出资金收入的不稳定性。
维护良好的个人信用记录，首先要养成良好的意识和习惯。如果你的个人信用真的出现了负面记录，首先要搞清楚是该记录的具体内容，针对解决问题，比如如果发现自己征信档案中的记录与实际情况有出入，可以向征信机构或者信息提供者提出异议。如果是信用消费逾期，那么就先把逾期的钱和罚金交齐，以后信用生活就更要注意了，以信用卡为例，信用卡还款信息会被央行征信系统滚动记录24个月，也就是信用卡逾期还款产生的不良信用记录会在征信系统里保存两年，当你的信用卡一直在用，而这项负面记录是两年前的事了，就会被清掉了。
其实，负面记录不等于不良记录，负面信息是客观记录，而&不良记录&则是一种主观评价，如果负面信息过多，则会导致借款人因有不良记录，而被拒贷。所以当信贷员对你说&因为你有不良记录，所以不能贷&，这实际上是信贷员根据个人信用报告中的客观记录，对你的信用状况作出的主观判断。
负面记录可能产生哪些影响
据有关人士的预计，民营征信牌照即将下发。拿到征信牌照意味着公开个人信用可以得到国家的支持，个人信用可以纳入金融系统。随着互联网金融时代的到来，基于互联网征信系统的互联网信用作用更加凸显，征信为互联网金融的发展提供了基础支撑，联合央行征信，将会对我们的未来生活产生越来越大的影响。
一是影响未来的经济生活质量。征信的基本理念是通过记录您过去的行为来影响您未来的经济活动。也就是说，曾经的一切经济行为决定您今后的经济生活质量，乃至事业发展。
个人征信应用的场景越来越多，最常见的是信用消费和信用贷款，此外像租车、租房、婚介等等都开始引入，如果有负面记录，对未来生活产生的影响可以说是方方面面的，特别是老赖，可以说是寸步难行。
二是个人无形资产的损失。每个人都可有一笔无形资产，那就是个人信用记录。个人信用记录的累积即是个人信用财富的累积。是想让自己的无形资产越滚越大，还是贬值缩水，主动权完全凭您把握。失去了良好的信用记录，可以说，您就失去了信誉砝码。
原标题：个人征信牌照要发了！这些事你必须要知道
编辑：孙敏
[此文系转载，来源于融360，版权归属原作者]
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发布日期： 17:46:49　　中国消费者报　　
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　　东汇征信讯：个人征信记录有问题，但还想按揭贷款买房，开发商销售人员先口头保证&没问题，帮你搞定&，引诱购房者签订购房合同;而当开发商无法搞定时，消费者面对的就是天价违约金和旷日持久的&口水战&。今年以来已出现多起类似纠纷，保护消费者权益委员会提醒购房者，买房要警惕开发商的忽悠，避免因个人征信不良记录导致按揭贷款被拒引发购房纠纷。
　　售楼经理征信记录&不是问题&
　　四川消费者黄先生已经为买房问题反复折腾了两年多，至今还没能从开发商手里拿回51万元首付款。
　　2013年5月，黄先生看中了一套总价170万元的房屋，与开发商签订了购房合同，并缴纳了51万多元首付款。 &我的个人征信记录有问题，办按揭贷款可能有困难，之所以签合同缴首付，是因为当时的售楼经理信誓旦旦地保证，可以帮办银行按揭贷款。&黄先生表示，几个月后，开发商告知，因为其个人征信问题，按揭贷款申请被拒，当初的售楼经理已经辞职，开发商对其承诺并不负责。按购房合同约定，退首付款必须扣除违约金。&从2014年7月起我就开始催退款，但开发商方面一直说在走流程，至今没有结果。&黄 &都是因为当初轻信了售楼经理的承诺，结果被忽悠了，退回首付款不知道还要等多久。&
　　同样是个人征信问题，也引发了李先生的投诉。2014年3月李先生想购买一套住房，总价87万元，缴纳了26万多元首付款，随后在开发商协助下办理银行按揭贷款。李先生说，自己的信用卡曾有多次逾期未还款记录，购房前也比较担心是否能顺利办理按揭贷款，但当时开发商承诺能办理三成首付及按正常利息按揭。结果银行最终要求李先生将首付提高到四成，还要大幅提高贷款利率。李先生认为开发商未履行承诺，贷款额度发生变化，责任不在自己，要求开发商退还全部首付款，但开发商则坚持要扣除高额违约金。
　　开发商消费者违约须缴违约金
　　购房者一般都认为，个人征信记录有问题，在买房时如实告知了开发商销售人员，对方承诺&可以搞定&，但最终按揭贷款被拒，责任在开发商，对方应全额退还自己已经缴纳的首付款。但开发商却认为，不能成功办理按揭的责任在购房者，要解除购房合同必须扣除违约金。
　　开发商在其自制的补充协议中，对因个人原因不能办理按揭需要解除购房合同的购房者，规定了非常高的违约金标准，令购房者难以接受。
　　黄先生从开发商给他的解约函中得知，解除合同必须扣除总房款10%的违约金，算下来违约金高达17万元;也就是说，51万元首付款只能退回34万元。&且不说当初售楼经理的承诺，就算因为我的原因导致违约，扣违约金也应该按首付款而不是总房款的一定比例扣除啊。&黄先生无奈地说。
　　李先生也被开发商告知，要退房就必须支付总房款5%的违约金，超过4万元。对此，开发商在书面回复本报记者时称，扣取高额违约金并不违规，因为客户与我司签订《商品房买卖合同》之补充协议约定：&买受人可在双方认可的银行办理按揭手续，但出卖人不承担买受人的商品房抵押贷款申请必然获得银行批准的保证责任。若买受人不能按时办理按揭贷款，同时买受人也不能变更付款方式为一次性付款的，买受人构成违约。买受人应按照购房总价款的5%向出卖人支付违约金，出卖人可以从买受人已缴付的购房款中直接扣除违约金。&
　　消费者开发商未给购房合同
　　《合同法》《担保法》规定，&当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任&;当事人可以&约定一方向对方给付定金作为债权的担保&;&给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金&;&定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。&
　　律师认为，单纯从购房合同文字表述上看，根据现有法律，违约金约定为总价款还是首付款的10%，都不违法;关键是，因为个人征信问题导致按揭失败的责任到底由谁承担。有些合同约定由开发商调查个人信用，因为开发商可以通过合作银行查询到购房者是否可以办理按揭贷款，那么如果最后贷不了款，购房者解除合同就不一定要承担违约责任。
　　但奇怪的是，上述案例中，购房者虽然与开发商签订了购房合同，但都没有拿到属于自己的那份合同文本，维权时两手空空，不知道违约金条款具体是如何约定的。黄先生表示，&当时的售楼经理说要拿购房合同到总部盖章，之后就再没联系我，直到现在我也没拿到购房合同。更让人气愤的是开发商一直不给购房合同，即便再三恳求，说解决问题需要看合同，对方仍然拒绝提供。&
　　消委会警惕征信问题惹纠纷
　　个人征信记录有问题，会在购房按揭方面受到限制，这已经是不争的事实。
　　有这样一个典型的案例：消费者邓先生信用卡在2010年遗失，卡上仅欠款0.01元，也就没注意;结果该信用卡自2010年遗失后到2014年期间存在50多期逾期，邓先生被列入不良征信记录，按揭买房时被拒。
　　消委会认为，市场经济是信用经济，个人征信记录会受到越来越广泛地重视，在个人消费贷款方面将更加重要，对此消费者要有充分的认识，重视提升自己的个人信用，尽量避免出现个人不良征信记录。个别开发商为了追求房屋销售业绩，谎称可以搞定银行，误导有不良征信记录的购房者签订合同，涉嫌销售欺诈;希望开发商诚信经营，也望有关部门加强监管。
　　专家提醒购房者，买房前，最好从权威渠道查询个人征信记录的真实情况，做到心中有数;买房时不要轻信开发商销售人员的口头承诺;签订合同前，要仔细阅读合同条款，对相关违约条款要特别注意;出现消费纠纷要及时投诉维权。
　　欢迎关注东汇征信有限公司微信公众号：DHZX-CMS，交流心得。声明：东汇征信有限公司分享的相关新闻、干货、文章未能与原作者或来源媒体联系，若涉及版权问题，请原作者或来源媒体联系我们及时删除。拒绝被中介“下套”！一文看清房产中介的所有陷阱（必看）拒绝被中介“下套”！一文看清房产中介的所有陷阱（必看）爱满小屋百家号买房、卖房，对所有人来说，都是一件大事，原因有二：一是资金量巨大，二是存在不可预知的风险。而且，这个风险是无法通过人的主观意志从根本上避免的，也就是说，你的经验技巧可以帮助你避免90%的风险，剩下的10%就是靠你的运气和人品了。更是有人戏言：中介依然已是业界的一颗“毒瘤”。今天，我们着重从卖房上家和买房下家立场来剖析房产中介设置的陷阱以及如何化解。1买房立场在房屋买卖整个过程中，上家、下家和中介三方里，下家永远是处于最弱势，造成这种局面的根本原因是：信息不透明、法规不健全。并且在5至10年内不可能解决。那么中介都有哪些陷阱呢？又将如何破解呢？1、陷阱：网上虚假房源信息泛滥在安居客、搜房网、Q房网和房天下等二手房网站上，房源多到眼花缭乱，但是，其中真实房源不会超过40%，真实房源里还有至少一半是重复的房源，也就是说，在一个二手房网站上，有效房源最多20%，剩下80%都是房型完美，装修时尚，价格低廉的虚假房源，目的只有一个：吸引潜在客户拨打他们的电话，然后保存你的电话，接下来就是频繁的推销。当电话接通后，中介人员通常有两套说辞：一是不好意思，这套房子刚刚卖掉，还没来得及从网上撤下来；二是这个房子在的，但是上家出差了，现在联系不上，我先带你看看其它房源吧。破解方法：以此作为委托中介和了解行情的途径。其实，你只要认清网上虚假房源多这个现实就可以了，千万别当真，不要钻牛角尖非要看那套性价比高到不正常的房子，更不可以此作为改善置换的目标，否则会死的很惨。对你来说，目的就是联系上中介，说出你要购买房子的要求即可，然后让中介人员在满足你要求房源刚出来的时候第一时间联系你。这里再次说明下，要购买新的电话卡作为买房联系电话，切不可用常用电话联系中介，原因不再赘述。2、陷阱：小中介更容易被坑这里说的小中介指那种夫妻老婆店，可以认为，除了连锁大品牌的中介之外，都是小中介。这种小店的中介人员基本就是夫妻二人再加上七大姑八大姨，以租房为生，买卖生意能拉一个算一个，业务内容就是带看跑腿，很不专业。贷款都是靠着非银行工作人员的贷款黄牛来办理，通常会额外收取你的好处费，美其名曰为疏通银行领导用的。而且，小中介基本都没有网签资格，属于挂靠，在签合同的时候需要盖挂靠公司的公章。这样就比较麻烦，万一你官司缠身或者被坑了，是找这家小中介还是找盖章网签的中介呢？到时，两家公司再来个踢皮球，就很难收场了。破解方法：委托和看房只找连锁大中介。连锁中介都有一整套管理标准，而且有专门的法务解决法律问题，信贷部解决贷款问题。还是靠得住的。友情提醒：在你预购小区的周边至少要找5-10家大中介来委托，要确保新出房源能第一时间通知到你。同一门店务必只能找一个中介人员，避免他们打架，伤了和气。3、陷阱：夸大优点，回避缺点，混淆视听这是合格的中介人员必备的技能。再差的房子，在中介的嘴里都是好房子。尤其是在看房的时候，楼层高就带你去阳台看采光，楼层低就带你看天井，厕所小就告诉你洗澡不冷，厨房小就说做饭少，房间朝北就说夏天凉快，房间朝东就说没有西晒，紧靠高架就说交通便利，挨着电站就绕道远行。破解方法：坚持自己的选房标准。看房时，让中介闭嘴，自己看遍每一个角落。中介带你进入房屋内，他的任务就完成了，房子的好坏满意与否和中介没有半毛钱关系。你可以客气的让中介在一旁休息，你自己务必看遍房子的每一处，包括天花有否漏水痕迹，厨厕下水是否通畅，山墙有否渗水霉变，南侧采光有否遮挡等等。不要让中介领着你在房间里来也匆匆，去也匆匆，关键问题一个没看到。而且，尽量别让中介评价房屋，因为他的评价100%都是赞美，没有任何意义，反而影响你自己的判断。此外，找不同的时间点来再次看房，主要看采光、噪音和楼下有否配电站垃圾房等设施。4、陷阱：看房开放日，排队看房，人满为患这是现在很多大中介惯用的策略。因为大牌连锁中介的客户多，他们会在内部网上预约好一套房子的统一看房时间点，然后，所有中介人员都安排意向客户全部挤在这一时间去看房，人为造成房子抢手的局面。这样就给买房的下家造成很大的压力，再加上中介的添油加醋，不仅房子没看清楚，没有砍价，而且在没有慎重考虑的前提下就匆匆下定，一旦房子有产权问题，质量问题，为时已晚，追悔莫及。破解方法：看透中介的伎俩，把握自己的选房节奏。中介的这种伎俩，看似不算高明，但是对初次购房的小白来说，真的具有极大的杀伤力。人云亦云，在那种喧嚣吵杂的环境中，非常容易失去理智。笔者一师弟，2016年初在看虹桥路上一套房子时，就遇到链家组织的这种局。看完刚到楼下，就被告知房子已收定金，不用再考虑了。当时正值牛市，火爆场面可以想象。目前房市较平静，大家可以给自己充足的看房选房时间，即使遇到这种假象，也不必慌张，呵呵一笑即可。5、陷阱：看房结束后，反复催促你购买这也是中介人员的必备技能，入门门槛。通常说辞是房子性价比很高，这几天有很多组客户都来看过了，现在就有一组在店里和同事在谈，最迟明天就付定金了。或者说，由于看中的客户很多，现在上家可能会跳价，让你赶紧出手，他和上家关系很好，帮忙通融下，以现在的价格卖给你。破解方法：坚持自己的选房标准。千万不能千万不能千万不能匆匆购房（重要的事情说三遍）。坚持自己的选房标准，这里就不再多说了，我相信没有人愿意付出巨款买一套不喜欢的房子吧。我为什么要强调不能匆匆购房呢？因为太多的事情需要在付定金前要做，比如，二次看房，找邻居门卫了解情况，拉产调等等一系列的事情一概不能少，少一条都是在赌博。而这些工作至少要2-3天才能完成，可以想象看完房子立刻付定金是多么的愚蠢。6、陷阱：中介报价虚高这条也是中介的惯用伎俩，而且屡试不爽，效果颇好。通常在上家挂牌时，中介会建议上家把挂牌价挂高一些，让上家感觉中介在帮自己多卖钱，而到了下家看房时，中介还会在此基础上再多喊2%-5%，这也是留给下家砍价的空间，让下家有成就感，促成成交。这样做无可厚非，中介也没有恶意。破解办法：表现老道，让中介直接报实价。在和中介打交道的时候，要尽可能的表现的专业老练一点，别让中介觉得你是小白可以忽悠，让他报价时就直接报实价。另外你要记住一点，买房子没有不砍价的，即时在大牛市中，当你和上家面对面谈判时，也可以最后博一次，大家都是要面子的，便宜不了50万，便宜5万总可以吧！具体砍价办法可以参考我的二手房买卖中，如何完美的讨价还价？7、陷阱：劝你付意向金意向金是你付给中介后，由中介拿着你单独署名的定金协议和意向金去找上家谈价，如果上家认可这个总价，则签字，意向金立刻转为定金，此时就具备法律效力了。如果上家不签字不收钱，那意向金要全额退给下家。中介的这种做法是为了避免有些客户只是儿戏的让中介去谈价，即使谈到价位了他也没有诚心去买，所以部分中介会采用让下家付意向金的做法。对下家来说，最大的危险就是，在中介的忽悠下，你出的价可能会高于上家的心理价位，不但没有砍价，反而买贵了。另外，中介收到意向金跑路的情况不常见，毕竟5-10万元，还不够店面装修的。破解方法：付意向金一定要出最低价。因为，你没有见过上家，上家的出价你只是从中介口里听说的，如果你对周边行情不是特别熟悉，很可能你出的价已经高于上家的报价了，这样中介就会拿着你的意向金和协议去找上家领赏了。即使你对周围行情很了解，也要保证付意向金时，你的出价很低，谈不成没关系，再加5万继续。8、陷阱：不熟悉政策或对下家故意隐瞒政策这种情况是最严重的，后果不堪设想。不论中介是不熟悉、不专业还是故意隐瞒，对下家来说结果都是一样的。这里分三种情况：第一种是故意隐瞒限购政策。置换房屋的首要问题就是弄清楚限购政策，否则徒劳是小，赔钱是大。如果由于你自己不懂限购政策，而要求中介帮你把关，那我只能骂你脑子坏掉了。吃亏的是你不是中介，说不定你违约了，上家和中介还可以分享你的违约金呢！第二种是夸大贷款政策。在你看房过程中，中介一定会向你承诺，只要你在他们店里成交，贷款一定帮你办的妥妥的，你想要9成贷款他都可以办下来，你想要一个月拿到放款他也可以保证，你想要二套7折利率他也有本事搞定。总之中介小弟的一切谎言就是骗你付定金，至于今后贷款如何办理，在你签完合同付完首付后，就不由你做主了，到时经理会出来和你谈可能无法做到，上路点的当场打银行信贷员电话咨询。不能满足你的贷款成数，就意味着你需要马上准备巨额现金，利率上浮意味着你精心测算的月供还差很多，这时你想换家店，对不起，你合同都签了，首付几百万都付了，否则你就承担房价20%违约金给上家吧。第三种是忽略各项税费。房屋买卖过程中，上家需要缴纳个税、增值税和中介费，下家需要缴纳契税和中介费，在上海这些税费通常由下家全部承担，最高可达11.6%。另外，上家可能还有房产税和遗产税，如果再加上这两项，下家要准备的税费金额是非常高的，试问，如果中介忽略掉或者为促成这单生意故意隐瞒掉这些税费，直到交易中心过户那天，突然冒出来几十万的税费要求你缴，你还能淡定吗？破解方法：政策面全部要靠自己，绝对不能相信中介。中介的工作只是带看，带你交易和联系银行贷款，其他全部要靠你自己解决。中介要靠得住，母猪都上树。限购政策、公积金贷款政策，税费政策你都可以直接打电话咨询，商贷政策每家银行略有差别，但是出入不大。9、陷阱：中介找借口不去拉产调这种情况其实较为常见，小中介90%不会去拉，大中介在你提出要求后，偶尔也会找各种借口搪塞你，逃避拉产调。原因其实就是，拉产调的20元是中介小弟自己掏腰包的，门店不给报销。另外，在看房结束后，中介一定会绞尽脑汁的劝你赶快下定，千方百计的说服你房子绝对没有问题，如果要拉产调，又要耽误一天时间，说不定这单生意就黄了。所以，中介去拉产调是情非得已的。破解方法：看到中介的产调再付定金，或者自己去拉。拉产调是法律规定中介应尽的义务和职责。你可以很强硬的要求中介，见不到产调就不付定金。除非碰到自己非常满意又非常抢手的房子时，怕时间来不及，可以自己去交易中心拉出来核实。10、陷阱：学区房、地铁房、拆迁房，全是中介的噱头这个大家应该都有体会，中介口中，没有一套房子不是学区房地铁房的。靠着菜场小学就是学区房，离地铁站5公里就是地铁房，老房子就是拆迁房。破解方法：务必通过官方途径核实。是否是学区房绝不是一个小小中介说了算的，就算去年是学区房，今年也未必。就算是学区房，你买来也不一定能入学。一定要自己上区教育局网站上查询各学校招生范围和入学落户要求，否则劳师动众不算，耽误孩子读书可是大事。11、陷阱：网签结束当日收取全额中介费，并且中介费不能打折网签结束收取全额中介费的规定已经是上海目前中介行业形成的行业潜规则了。中介通过多年来的发展，为了确保自身的利益，将收取中介费由交房后前置到签约后，不得不说这也是社会无序化，法制不健全的体现。网签结束当天，中介就要收到上下家2%的全额中介费，之后中介的工作才刚刚开始，还要帮下家去备案，审限购审税，办理贷款，交易中心过户，交房，物业水电煤过户等工作。也就是70%的工作都是在网签结束后进行的，为啥中介要在完成30%工作量之后就收取全额中介费呢？因为中介担心上下家违约，无法履行合同，即使这样，中介费也已经装入腰包了。不得不说，监管不利的中介行业还有很多的霸王条款。至于中介费不能打折，也是个别大公司为了规范管理，提出的内部规定，没有任何市场依据。破解方法：付定金前，和中介商量好中介费打折和分期付款。看房时不需要和中介谈中介费的事，免得影响他带你看房的热情。等到房子看好，和上家谈好价钱了，要付定金前，再和中介提出中介费打折和分期支付的要求。通常在你付定金前，上下家和中介三方中，中介处于最弱势，这时是你提出要求的最好时机，等到定金协议一签，你就是三方中最弱势的一方了，俗话说的好“合同一签，乙方变甲方”。所以这时你的要求中介基本都会听的。你可以网签完付一半，交房后付一半，再要求中介费给你适当优惠。目前为止，除了链家之外，中介费都可以谈，而且你真心摆出走人的腔调来，绝大多数中介会诚心挽留你的。相信我，光不谈中介费这一点，就足以说明你是小白，中介拿了你的钱也会在背后嘲笑你的。12、陷阱：承诺你可以补税、补社保、删除信贷不良记录和假结婚逃避限购如果是小中介告诉你他可以为你办理以上业务，那直接pass掉即可。这些业务内容通常是大中介揽客的招牌。补税、补社保和假结婚都是针对外地户籍的限购朋友。上海日出台的房产新政，规定外地户籍家庭在上海购房的自购房之日起之前连续缴纳个税和社保满5年及以上，这就限制了部分刚性需求，所以，补税、补社保和找沪籍人士假结婚买房就有了不错的市场需求。删除个人征信不良记录主要是对个人过往还贷逾期和信用卡多次逾期的朋友，为保证房贷能够顺利批复，找银行内部人士进行的违规操作。破解方法：不见兔子不撒鹰 ，办完手续再下定。这几条都是风险极大的，任何人都不可能保证百分百能办成功，除非你的亲戚朋友在相关部门工作。所以，如果中介承诺你可以花点费用托人补税、补社保，那么没问题，钱给他，等他办理成功了，再去付定金买房，试想如果你先付定金，然后中介却没办成，你还是限购状态，你的定金或者首付就是免费送给上家的礼物。如果你付完3成首付，信贷不良记录却没有删除，贷款不批，那么意味着你将变成全款买房，如果没钱，首付就是你给上家和中介的违约金。至于找沪籍人士假结婚买房的，我只能说看你的造化了，碰到有心机的，买房后离婚要分你一半房产的大有人在，太多的现实教训摆在这里，三思而后行吧。13、陷阱：把上下家分开，采用“背靠背”的形式谈判“背靠背”谈判就是指谈价时，中介故意把上下家分开在两个房间，不让彼此见面，各自出价后再由中介在中间传话，等到上下家的出价差距不大时，再面对面谈，这种情况我相信大多数人都遇到过。这对促成成交是有好处的，当然对中介是非常有利的，但是却损害了上下家的利益。破解方法：坚决不让价，见面再加价。“背靠背”谈判的原理是：上家出价500万，中介就告诉下家上家出了550万，下家出价450万，中介就告诉上家下家出价400万，谁要相信中介的话，谁就被坑了，因为你误以为都是对方的真实报价，如果最终490万成交，那么上家只降了10万，而下家却加了40万，下家明显吃亏。所以，在没有见到上家之前，你的报价坚决不让，即使你不让，中介也会帮你在上家面前说好话，因为他怕谈崩。你的加价要留到与上家见面时再出，这样你可以以较少的加价换取上家较多的降价。14、陷阱：一房多卖，丧尽天良买房者最怕碰到的有两点：一个是有污点的房子，比如抵押查封凶宅，这个前面已经讲过；二就是一房多卖。一房多卖可能是上家的骗术，也可能是中介怂恿上家所为。尤其在牛市时，房子一天一个价，还有很多人疯抢，不跳价的就是良心上家了。这时有些中介会怂恿上家在收到一家定金的前提下，还去卖给出价更高的人，从中获得上家的好处费。在卖出更高价之后，不惜和第一个下家毁约。更有甚者，收到多家的定金和首付之后，捐款逃跑。破解方法一：下定后必须将房产证扣押在中介保险箱内。防止上家和个别中介小弟一房多卖最有效的办法就是，在你付完定金后，要求上家把房产证原件扣押在中介保险箱内，保险箱只有店长才有钥匙，店长和上家串通的可能性很小。上家没有了房产证原件就很难再卖给别人了，就算碰到哪个白痴，在没有见到房产证的前提下还肯付钱的，也与你无关，产证在你这边，你怕谁。破解方法二：提前网签锁定。如果上家在收到你的定金后，坚决不肯交出房产证，那么，你可以和中介立刻在网签系统上网签锁定，把你和上家及房屋的信息录入并保存，这样就相当于你们已经网签了，根据电脑时间，你一定是最早购买房屋的人。这样做虽然还是不一定能杜绝上家去收别人的定金，但是只要你不同意解约，上家是没办法的，这时你可以选择收取上家给你的20%违约金，或者打官司要求继续履行合同。这样你将掌控全局。2卖房立场卖房的上家相对来说天生占据主动立场，不用担心房子有污点，不用担心被骗钱，而且下家和中介都得看上家脸色。但是千万别被这种虚幻的荣耀蒙蔽了双眼，因为你根本不知道中介在对你阿谀奉承的背后都干了哪些勾当。下面我们依次破解：1、陷阱：独家委托、短时出售、被吃差价这应该是上家碰到的第一个陷阱，如果一不留神中招，接下来的路可就难走了，会失去主动权和谈判权。中介诱导上家进行独家委托的借口其实只有一个，就是利用他们所有门店的客源在短时间内帮上家把房子卖掉，而且价格诱人。其实就是预约其他门店的客户统一看房，造成抢手的局面。然后，诱导你签署独家协议，并告知除了他们，你房子不能在其他中介成交。这样就直接造成，所有看房的人都要通过这家中介，你无法直接接触其他的看房者和中介人员，也就无法了解市场行情，当你的独家委托中介找到你，告诉你有一个大款客户，出高价买你房子的时候，你就会立刻签字，其实，你根本不知道，你房子被贱卖了，中间的差价已经被中介吃掉了。详细过程可以参见卖房时，中介是如何吃掉你的差价的？破解方法：杜绝独家委托，挂牌做到全面开花。首先一定不能独家委托给一家中介，就算是你的熟人朋友也不行，朋友你可以请他吃饭，借钱给他，但是，卖房子被坑可不是几千几万的小事，而且弄到朋友反目就更不划算了。挂牌一定要将小区周边 的大中介全部都挂到，让他们形成竞争，才有利于你选价最高付款方式最好的客户。而且，谈判最好面谈，对中介拿来的意向金要谨慎签收，在你签完那一刻，你必定会后悔卖便宜了。2、陷阱：“背靠背”谈判，中介从中作梗前面讲过中介安排上下家“背靠背”分开谈价。谁不懂就骗谁，谁好欺负就欺负谁，让步多的必定吃亏。破解方法：坚持不降价，面谈略优惠。上家只要知道中介在中间传的话90%都是假的就可以了。不论你降价与否，中介都会倾尽权利撮合双方，所以，你降的再多，中介也会告诉你下家嫌高。正确的做法就是咬死不降价，让中介别在你这里费劲，让他去说服下家去，说服下家多加价。等到面对面谈判时，你可以顾及面子，略微下调一点，使双方不至于难堪谈崩。3、陷阱：签约后，其他中介频繁搅局这是中介门店之间竞争常用的把戏。在上家收到定金后到网签合同之间这段时间里，其他中介通常会很快得到消息，并频繁打电话过来告诉你，你的房子卖便宜了，被这家中介坑了，他的客户已经明确多加20万买你的房子。这种话99%不可信，1%可信的中介必定会拿着定金和协议来找你的。破解方法：不予理会，客气拒绝。在上家收到定金后，除非真的有客户拿着意向金和协议过来找你，而且价格高出你的违约金，否则千万不能相信中介的这种借口。他们的唯一目的就是搅黄你这单生意，他以后还有机会。你可以客气的予以拒绝，并表示今后再合作，而且没必要伤了和气，今后出门会经常碰到的，而且过几年你买卖房子还是他们这些人在操作。4、陷阱：下家贷款进度慢，耽误你置换进度在置换客中，这种情况极为常见。中介在谈判时保证的找关系很好的银行贷款都是说辞、空心汤团，等你们签约了以后，一切按照正常流程走。而且商贷的速度和银行、政策和时间有很大的关系，放款时间拖一两个月很常见，而上下家的合同中根本不会约定银行放款时间，所以，下家的贷款没有到账，就会影响上家的买房进度，严重的会直接导致上家买房违约。我2016年就碰到过这种危机情况。在前文中我也提到过，最后本人果断去逼迫下家的贷款银行把组合贷款分开放款，才在最后一天如约的付给了我的上家。破解方法：盯死中介，主动出击。建议上家在卖房的程序走的差不多了再买房，这样自己时间比较宽松。如果非要卖和买同步操作，最好在卖房网签后，再付定金买房，而且买房交易时间要写的宽松，别把自己逼死。从你和下家网签后第一天就开始要盯住下家和中介，以最快的速度办理贷款，半天都不能耽误，有时提前半天，结果就会提前一周，尤其是碰到法定假日，万一再碰到新政出台，那就是生与死的界限了。—— 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