贷款买房4大潜规则 千万要小心！_必备知识_贷款攻略 - 融360
公积金政策
贷款买房4大潜规则 千万要小心！
　　大多数的购房者购房时都要申请银行贷款，但在申请的过程中却常会生出这样的疑惑：为什么最优惠的别人申请得到自己却申请不到？自己明明先申请的贷款，为何后来者反而先拿到银行贷款？是什么在左右房贷利率？最近，有网友曝光了关于房贷的4大潜规则，要买房的朋友们不妨了解一下。
潜规则1：价高者得
　　然而，即便银行承诺了按照约定予以折扣利率放贷，很多贷款人仍然在&无期限&等待。在贷款额度变稀缺时，若仍按原有优惠折扣发放则利润空间大幅压缩，银行只能选择上浮利率。同时，在贷款发放时，有限的额度往往优先利率高的项目，也就是价高者得，其他的只能排队等待。
潜规则2：捆绑销售
　　在银根紧缩背景下，各家银行吸存和中间业务压力增加，为多拉客户应付利润考核的压力，部分银行在房贷销售环节出现违规收费承诺优惠、捆绑销售其他产品或者揽存等违规行为。想要8.5折优惠？可以，但是必须购买银行推出的理财产品或者基金产品等，少则几万，多则十几万。这类捆绑销售和收费&潜规则&在各家商业银行中并不少见。
　　对于这类情况，银监会近期提出要求：严厉查处银行个人业务中出现的捆绑销售、乱收费、虚假承诺等违规行为。如果遭遇房贷搭售的潜规则，不妨先签下合同，等放了贷款，拿上证据去银监会投诉，揭露银行&恶行&并要求返还金额。
潜规则3：不同楼盘利率差别化
　　贷款买房利率打几折，不仅要看您买的是第几套房，还要看您是买的哪个开发商的房子。一国有银行房贷经理曝房贷利率定价&潜规则&：同是贷款买第一套房，选择不同楼盘，利率也可能相差15%。
潜规则4：&空白合同&
　　空白合同已经是银行近年来形成的行业&潜规则&。银行客户经理向贷款人口头承诺折扣利率放款，并且与贷款人签订空白的&同贷书&，上面只标明银行同意向贷款人放款，但并没有标明具体的利率和放款时间，政策变化下，这些此前约定好的折扣瞬间成为泡影。
　　毕竟一旦银行政策发生变化，这种空白合同没有法律效力，贷款人也无从追溯。即便目前银监会和各地银监局严厉要求银行按照约定承诺放贷，但是对于这类空白合同，接近监管部门的人士透露，没有证据情况下，也只能要求银行出于对声誉的考虑，道德履行承诺。
　　融360在这提醒各位购房者，在签贷款合同的时候，如果是空白的，要让银行方面写下贷款利率的承诺，保留证据。
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千万要注意规避_张家港房产
购房交房过程中会遇到的典型纠纷
千万要注意规避
&发表于： 14:21:52&&共被阅读过500 次&&
& & & 有关房子的事，多半是人们人生中的一件大事，马虎应对，或会让自己在今后卷入房产纠纷漩涡。在此时节，我们总结了一些在购房过程以及交房过程容易出现房产纠纷的典型情况，给买房者多提供一些参考。
& &买房前房产纠纷
& &广告欺骗
& &现在楼盘广告可谓是铺天盖地，而多数人也相信广告效应，房子毕竟不可能像买车一样，可以先体验。首先，要注意在买房子的时候要选择正规房屋销售地点，有固定地点，证件齐全的房地产企业，不要选择路边野广告的消息。有些人会利用内部价等诱饵骗取消费者的金钱，所以在选择时要慎重，不要轻信小广告之类的。在选房子的时候，除了要实地看房以外，还要查看房地产商的营业执照和“五证两书”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，另外，交房时开发商是否提供‘一表两书’，即《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《房屋移交书》。缺少任何一项都有可能给接下来的购房或者交房带来麻烦。
& &定金纠纷
& &在所有问题都了解清楚并打算购买时，消费者就要开始支付一定的金额了。在此，需要提醒购房者要分清“订金”以及“定金”的区别。定金,简单的说就是预先给付开发商的金额，需要注意的是如果购房者违约，定金不会退还，如果开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。
& &而订金是在房产交易过程中预付款性质的一种支付，不具有定金的性质，定金也就当然不能适用。“订金”在法律上没有明文规定，在市场上类似的称呼还有“认筹金”、“诚意金”等。出现在房屋认购书中的“订金”，是购房者对开发商的保证，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”就可。
& &不过，要提醒大家的是，购买者在支付金额签约合同时，一定要认真阅读，合同上一般会注明这笔金额是否会退还、几个工作日内退还等重要内容。
& &霸王合同
& &在房屋买卖中，虽然房屋买卖合同有统一范本，但依然有房产开发商会基于某些因素的考虑在合同中加入对购房者不公平的条款。虽然购房者有话语权，但是如果要购买该开发商的房子就必须签署这样的合同，这也就是我们所说的霸王条款，对于这些条款消费者似乎很难反抗。
& 值得提醒的是，一般霸王条款多藏匿于购房合同的补充协议中，而这些补充协议都基本是开发商的律师团队本着保护开发商的立场而制定的，购房者一定要对合同中的任一细节都多加留心，特别是附在后文的补充协议，这往往会成为不少纠纷的导火线。
& &交房前房产纠纷
& &买房到交房基本会耗时一年左右时间，购房者千辛万苦等到可以拿房门钥匙的那一刻，既有期盼也有担忧。历年来，关于房屋质量的纠纷屡见不鲜，面对强势的开发商团队，部分买房者收到并不相符的房屋时选择忍气吞声，或者自认倒霉。为了避免在居住过程中的不适，购房者要在交房环节多加留心。
& &房屋质量
& &商品房质量对消费者来说尤为重要，它不仅关系其居住安全，而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益。所以建议购房者要认真对待验房环节，如果经济条件允许，可以选择专业的验房公司验房。如果是自己验房的话，最好在收房之前就先去网上学习一下相关知识，验房的时候要多注意建筑结构、门窗、墙面、地面、顶棚、防水工程、采暖系统、给水、排水系统、室内电气工程安装质量等方面。
& &对于一般性质的不符合质量要求的房屋，购房者可请求开发商维修，因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的，也可向开发索取赔偿。
& &而对于严重不符合质量要求的房屋，购房者应先请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查，在取得房屋质量鉴定不合格的证书后，可要求开发商予以退房。对消费者的正当要求，开发商不予理睬的，可以向消费者协会投诉或者向房屋所在地人民法院起诉。
& &面积缩水
& &根据图纸建造的房子面积不可能精确到100%，为此国家也制定了3%的面积浮动。可是不少置业者会发现交房时面积误差率超过了浮动的范围，钱交了面积却少了。
& &根据有关司法解释，房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3%以内的双方据实结算，若超过3%买房人可要求退房并主张返还已付购房款及利息。在此提醒读者，在签订合同时应注意约定细节。因此建议买受人在签合同时，要把建筑面积与套内建筑面积都做约定。
& &规划变样
& &这几年，规划变更导致前期业主闹事的案例也是时有发生，其中包括了在同一个小区内将别墅区域洋房区隔开、将规划建为别墅的后续用地改成建造高层洋房等等。
& &根据有关法律规定，小区建成入住，产权即发生转移，产权所有人已经由开发商转为全体业主，这时，开发商在没得到全体业主同意的情况下，是无权擅自改变小区公有土地用途的。业主们可以去相关部门查阅小区的整体规划审批，如果该地块属于小区已经入住的部分，那么，就可以有充分理由认为这种规划变更是不合法的。另外，即便是建设中的小区，开发商要变更已经对外宣传的规划，也应该对全体业主公示，在大部分业主没有异议的情况下，才可以变更。
最新网友点评
关于购房交房过程中会遇到的典型纠纷
千万要注意规避我想说两句：
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&买房要注意了，这9类房最危险！千万认清
买房要注意了，这9类房最危险！千万认清
来源：房天下 &&发布时间：
6月13日，国家发布了5月份工业生产、固定资产投资和消费品零售总额等一系列宏观经济数据。数据显示，房地产库存连续几个月下降，5月末商品房待售面积比4月末减少521万平方米。虽然，商品房待售面积减少，但买家在买房子时可不能头脑发热，下面，我们就来看看哪9类是最危险的房子！ 1、变电站或高压电塔辐射有害健康 据了解，变电站或高压电塔的强辐射会引发心脏病、心血管等疾病，在此环境中工作、学习、生活的人，容易失眠多梦、记忆力减退、体虚乏力、免疫力低下等，其癌细胞的生长速度也比正常人快二十四倍。小编感言：古有“孟母三迁”，何况今人，为了下一代着想，选择居所一定要三思。 2、高房价时期的高层塔楼 产生于高房价时期的塔楼则类似建筑垃圾，完全是为了稀释楼面成本与提高利润所为，并不是开发商基于用地效率以及提高集约程度所做出的。而在房价剧涨时期，房子的投资能被无限夸大而其品质内涵与没有被投资者所考虑或考虑不全，从而导致这类房子易出现贬值或相对性贬值。 3、 地皇身边的成品房 地皇出现让存量地存量房重新评估，以新房换价来获得更高的售价；地皇旁边的房子会因为地皇的出现，重新定位，带动豪宅类似的档次提升，但实质并没有提升，价格反而上去了；毗邻楼盘会将该地皇产生的诸多背景转化为涨价基因，从而将未来到房价中。 4、轨道旁边的公寓房 与地皇身边的楼盘相似，轨道交通是城市化过程中带动房价上涨的主要诱因但不是主因，是开发商将未来进行并转嫁于消费者身上的结果。轨道旁边的公寓房往往带有一定的前瞻性开发，地段价值高于品质价值，而轨道交通能否提升地段价值还依赖于未来一段时期的发展以及旗舰商业是否引进，未知数比较多，故贬损容易。 5、质量问题频被曝光 考究质量问题频被曝光的楼盘经常出现，经过精挑细选、又花费大半辈子积蓄买的新房，拿到手后确是一套套“问题房”，窗台渗水、墙体裂缝等一系列问题让业主苦不堪言。购房者在前期要注意详细了解楼盘信息，亲临现场查看未为不可。 6、高架桥旁噪音难耐 “我为噪音狂！”一个友大声疾呼。随着经济的发展，深圳的城市交通建设也日新月异，最典型的现象就是纵横交错的高架增多了，这些高架在给城市带来交通便利的同时，也带来了诸如噪音、灰尘、尾气污染等一系列问题。 7、土地前身不好谨慎选择 买房前还是要看一看土地的前身，毕竟有些土地前身并不好，例如有些土地前身为化工厂、坟场的楼盘，不宜居住。化工厂污染极大，遗留下的土壤含磷、硫和硫化钠污泥，空气、地下水、蔬菜、水果等等也都已经被化学废气污染，对居住者的身心肯定是不利的。 8、治安不好需要提防 有人说：“置业买房，治安问题是首位。”在影响楼盘当前价值以及未来潜力的诸多因素中，治安毋庸置疑是最基本也是最重要的。据了解，某楼盘在一处很偏僻的角落，东面和南面是一排破破烂烂的民房，西面是厂房。整栋楼只有一条出路，而且边上停满了，治安情况很不乐观。大家买房都是想要拥有一个安稳的住所，此类楼盘连最基本的安全问题都得不到保障，怎能置业于此。 9、小产权房 小产权房属于不能对外交易的房屋，对外交易不受律保护。购房人交付房款后得不到合的房产，不能确定房屋的产权归属。因此，购房者购买的小产权房不能公开转让、抵押。遇到房屋拆迁情况的，也不能依得到补偿。所以，从购房者的角度来说，购买小产权房虽然价格便宜，但是产权状况存在很多问题，要承担巨大的风险。 这9类房千万要注意，买的时候要谨慎，那在扬州有哪些楼盘是完全不需要注意这些的呢，我们一起去看看吧！ 报名即享专属优惠 特点：公园多，三湿地公园、扬子津生态公园、九龙湖、凤栖湖水景公园环绕；远离污染，空气良好，利于保护身体健康。
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中海运河丹堤基本信息
均价6800元/平方米
开发区大学城-临港新城
预计2017年年底13-15,18,25-27,37-41#等交房
扬州中润置业有限
四居室(212.00㎡)三居室(96.00㎡)三居室(113.00㎡)
交通出行：可坐 17、22、39、50、50路专线、60路(晚)、76路公交车到依云城邦（亚普）站下
周边配套：耶鲁幼儿园、扬子津农贸市场 、广陵学院、江海学院、购物广场 特点：现主推精装房源，且装修之前可以装修师傅沟通，满足个性化需求；省去自身装修烦恼。
价格：7800元/平米 动态：德辉天玺主推8#、9#精装房源，面积有80-123平米，价格7800元/平米，购房交1.5万优惠6万。
德辉天玺基本信息
均价7800元/平方米
广陵区其它
预计2017年12月底8#、9#等楼栋交付
扬州德辉房地产开发有限
三居室(88.00㎡)三居室(115.00㎡)三居室(122.00㎡)
交通出行：乘坐35路、68路公车至横沟桥站下
周边配套：20万㎡城市综合体、汇金广场、苏果超市、南区大润发（规划）、文峰小学、扬子津生态园 特点：现房，能够切实考察楼盘情况；购房纠纷少，风险小。
价格：7400元/平米 动态：怡新花园二期14、16-18、21#在售，面积86-154㎡，均价7400元/㎡；全款惠150元/㎡、公积金贷款惠50元/㎡、商贷惠100元/㎡；另一期仅剩少量房源。
怡新花园基本信息
均价7400元/平方米
广陵区广陵新城
-21#已入住
扬州宏新投资有限
三居室(132.00㎡)三居室(129.00㎡)三居室(110.00㎡)
交通出行：乘坐26路到怡新花园站下 周边配套：扬大附中东校区、、健身公园、水立方乐园
特点：5K开头，单价低，总价低，首付要求低，还贷压力小；毕业生、小白领都能承受。
价格：5850元/平米 动态：九龙润园现房清盘在售，均价5850元/平米，面积为106-137平米，全款96折，按揭97折。
九龙润园基本信息
均价5850元/平方米
开发区大学城-临港新城
日一期1、2、7、8、11、12、16、17、21、22、23、25#已交房
扬州九龙置业有限
三居室(107.20㎡)四居室(137.30㎡)三居室(106.20㎡)
交通出行：可乘坐17路公交至树人九龙湖校区站下 ，距离约200米；乘坐22路、34路至出口加工区站下
周边配套：广陵学院、树人学校、汇金广场、九龙湖公园
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我弟弟去年在御景华庭买的房子，今年元月6号交房，交房的时候，房子周围连围墙都没有，也没有绿化，物业费竟然8毛，就这样的小区我想知道哪里来的勇气收8毛，开发商竟然说不收电梯费了，我想知道你想置一楼的业主于何地，？在东平的那么多小区，这还是第一次听说。第二点，补交房款，交房通知单上说房子实际上面积比合同上的面积大，要补交房款，我想知道谁量的？房管局？还是你们自己？房子怎么量的？为什么提前不通知量房子？多出来的面积怎么来的？为什么多出来的面积正好都不超过总面积的3％？为什么都是多出来的？没有需要退回的？我想要的是合同上的面积，最后多出来了，是你们开发商和建筑商的问题，为什么让业主承担你们存在的问题？第三点：供暖问题，买房的时候说的集中供暖，交房的时候呢？交房通知上竟然明目张胆的让大家买壁挂炉，你们的承诺就是这样实现的？这不是赤裸裸的欺骗吗？售楼处给大家解释说，想集中供暖得2年以后，前期需要自己烧，谁还敢相信你们说的话？2年以后你们如果说不集中供了，到时候还有什么能够约束你们？既然承诺了集中供暖，不管是什么原因导致不能集中供暖，都是你们开发商和热电厂的问题，这些问题不能让业主为你们承担，人家清河上城可以自己用溴化锂机组为业主供暖，你们却要业主买壁挂炉？供暖都出现这样的问题，那么供气的，业主什么时候能用上天然气？你们需要5年才能建好这个小区，那要让业主等你们5年？事事迁就你们？你们为业主带来了什么？房子？那是业主自己的血汗钱买的！
县城内多所小区始终未集体供暖这已经不是新鲜事了，至于你说的以上2点这还得好好和物业公司协商，最好多人去找别一人。
我帮你解释下合同面积和实际面积的问题，这个我知道，其他的你要和开发商协商了。
最开始的出售面积也就是落实在合同的面积，因为是期房，所有的面积都是前期图纸上的规划面积，也就是预计面积。建房子是人为操作的，不可能和预计的完全一样，航天工程的部件也不会和预计的100%一样，人为操作就会有误差，这个是避免不了的。至于谁量房子，前期的面积是设计院根据图纸出的规划面积，雏形建完之后是房管局会找专业的测绘部门进行预测绘面积，这个面积就是售楼处的销售面积。房子完全建完之后，会有一个最终验收面积，这个面积是要写在房产证上的，也是房管局安排专业的测绘部门进行测量的。而且测量这个不会给业主通知，这个测绘面积都可以去房管局查，只要房管局同意给你。3%的误差，是大多数建筑商能够保证的误差幅度，只要不是特别差的建筑商基本都可以保证房子的最终面积在规划面积的3%范围内。面积的误差不是只指的是房屋内的面积，其中包含墙体面积、保温层面积、防水层面积、外墙漆或砖的面积等等，这些都是要算到销售面积里的，不只单单说的是屋内的面积。希望可以帮到你，其他的问题，就需要你们去和开发商协商解决了。
我是北京湾业主。。。
寻人。。。。格力印象嘉和业主
说白了东平的房管局就那么几个人，背后的利益自己知道，你说的这个老百姓解决不了，走后门的都是在房管局里走的，有的买房子找房管局便宜了，这个钱开发商也不能白丢了，完了还是业主自己出这个钱，你们小区也有找人的，一句话就是官官相护。一搞一串。物业公司也不是公开招标的，
登录百度帐号　　这对旧情侣表情讪讪，各自的伴侣更没好脸色。接待室里一阵沉默，公证员小钱也想：还能有比这更尴尬的事么？
　　感情破裂后
　　一起买的房成了烫手山芋
　　王先生和陈小姐是相亲认识的，交往一段时间，开始谈婚论嫁。
　　女方说，结婚得有房吧，女方又说，都要结婚了，还分你我吗？买房合同得有我的名字。2014年，两人在杭州城西共同买入一套新房，两年后交付。首付由男方父母承担，两个小年轻一起按揭还款。
　　好景不长，后来两人关系破裂。分手前双方口头约定，将来房子归王先生。第二年末，两人各自重新找了朋友，并且都结了婚，不约而同向各自的配偶瞒下了这件事。
　　不久前，房子交付。因为购房合同是两个人的名字，目前办房产证也只能按两个人办理，这样一来，就变成房子还是归两个人共有，现在准备转移到王先生名下，还涉及到接下来的共同还贷问题。
　　公证员说，因为两人都是共同还款人，婚后继续归还的房贷涉及夫妻共同财产，需要告知另一半。家里怎么地动山摇不知道，但眼下四人聚到一块已足够尴尬。
　　最后，双方约定&交割方式&：男方占99%，女方占1%，等办好房产证后，女方将自己拥有的1%卖给男方。为了避免一方赖账，所以特地来将此协议公证。
　　办手续时，王先生的妻子气鼓鼓地说，丈夫隐瞒了这个事情，&还说跟她感情不好，婚前怎么不讲清楚。&陈小姐的丈夫也是面有不悦。
　　小钱说，不少年轻情侣为了证明彼此是真爱，永不分离，婚前买房常把两个人名字都记上。然而，两人毕竟不是法律认定的夫妻关系，如果中间产生纠纷情况会比较复杂。闹成小王和小陈两对夫妻这样，要懊恼好几年。
　　情侣婚前买房如何避免纠纷
　　公证员总结了以下几点
　　据公证员小钱了解，当前年轻人爱得轰轰烈烈，但婚姻观念有时候蛮随意，分手时容易发生房产纠纷。
　　经手的案例多了，他总结出以下几点，供情侣婚前买房的时候参考&&
　　最清清爽爽的，就是结婚前感情基础不牢固的，不要以共同名义买房，谨慎再谨慎。
　　小钱说，买房具有特殊性，牵涉到不动产交易和产权登记。为避免将来产生不必要的尴尬和矛盾，小情侣还得三思。
　　第二招，一方名义买房但双方出资的，买房时分清楚双方的钱款。
　　现在房价高，买婚房基本是全家总动员，为避免父母的积蓄打水漂，建议双方分清各自的花费，并留下证明。因为如果双方分手，在无凭无据的情况下，难以说清楚钱款的来龙去脉。
　　公证处也经常遇到，在小两口结婚后自己无力购房，有实力的父母出资承担了首付和按揭，但房子登记在父母名下，指定赠与给自己的孩子一人。如此一来，房子不属于夫妻共有财产，即使离婚也不怕对方分割。
来源： 　作者：肖菁
沈筱婷 　编辑：周杭
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　　联系电话：2。
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