民间借贷，法院判决都不还，被告门面正被保全了，现在到了强制执行阶段，法院执行庭光拖着不执行，又快一_百度知道
民间借贷，法院判决都不还，被告门面正被保全了，现在到了强制执行阶段，法院执行庭光拖着不执行，又快一
民间借贷，法院判决都不还，被告门面正被保全了，现在到了强制执行阶段，法院执行庭光拖着不执行，又快一个月了，天天嗺，总说忙，唉，当官的嘴大，听说被告法院有人，我小小的老百姓怎么办，求老师们想想办法，唉，愁死人了！
提示借贷有风险，选择需谨慎
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申请执行发生法律效力的法律文书，需要在规定的时间内提出，发生法律效力的民事判决中的财产部分，由第一审人民法院或者被执行的财产所在地人民法院执行。人民法院自收到申请执行书之日起超过六个月未执行的，申请执行人可以向上一级人民法院申请执行。民事诉讼法
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百二十六条　人民法院自收到申请执行书之日起超过六个月未执行的，申请执行人可以向上一级人民法院申请执行。上一级人民法院经审查，可以责令原人民法院在一定期限内执行，也可以决定由本院执行或者指令其他人民法院执行。
第二百三十九条　申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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你要看对方房子产权如何，是婚前财产还是婚后财产，决定对方是否有资格偿还，不然强制执行都没办法，对方老公没犯法，不能剥夺他的资产，夫妻共同财产才可以， 追问： 那她把财产全部转移了，就拿她没办法了吗？法院不能拘留她吗？ 回答： 可以拘留或者坐牢啊，你有证据就行， 追问： 再问一下，向法院申请强制执行后，法院是怎么样一个程序啊？有没有去查她的房产和银行存款的？还是直接去抓他的，还是什么？ 回答： 先查钱，在找人，根据《民事诉讼法》第22章的规定，我国人民法院强制执行的通常方法和手段有以下几种：　　一、查询、冻结、划拨被申请执行人的存款。　　查询是指人民法院向银行、信用合作社等单位调查询问或审查追问有关被申请人存款情况的活动。　　冻结是指人民法院在进行诉讼保全或强制执行时，对被申请执行人在银行、信用合作社等金融单位的存款所采取的不准其提取或转移的一种强制措施。　　人民法院采取冻结措施时，不得冻结被申请执行人银行账户内国家指明用途的专项资金。但被申请执行人用这些名义隐蔽资金逃避履行义务的，人民法院可以冻结。　　冻结被申请执行人的存款的最长期限为六个月，需要继续冻结的，应在冻结到期前向银行、信用合作社等办理冻结手续，否则，逾期不办理，视为自动解除冻结。　　划拨是指人民法院通过银行或者信用合作社等单位，将作为被申请执行人的法人或其他组织的存款，按人民法院协助执行通知书规定的数额划入申请执行人的账户内的执行措施。划拨存款可以在冻结的基础上进行，也可以不经冻结而直接划拨。　　人民法院采取查询、冻结、划拨措施时，可直接向银行营业所、储蓄所及信用合作社提出，无需经其上级主管单位同意。外地人民法院可以直接到被申请执行人住所地、被执行财产所在地的银行、信用合作社查询、冻结和划拨存款，不需经当地人民法院同意或者转办手续。当地银行、信用合作社必须协助办理，不得以扣收到期贷款或贷款利息等任何理由拒绝和搪塞。拒绝协助的，人民法院可以依照《民事诉讼法》的规定予以罚款，建议监察机关或者有关机关给予纪律处分。　　二、扣留、提取被申请执行人的收入。　　《民事诉讼法》第222条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留执行人及其所扶养家属的生活必需费用。人民法院扣留、提取收入时，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，被执行人所在单位、银行、信用合作社和其他有储蓄业务的单位必须办理。”在执行实践中，扣留、提取被申请执行人的收入是人民法院经常使用的一种执行措施。扣留和提取是紧密相联的两个执行措施，扣留是临时性措施，是将被申请执行人的收入暂扣下，仍留在原来的单位，不准其动用和转移，促使其在限定的期限内履行义务。如超过期限仍不履行的，即可提取该项收入交付申请执行人。　　三、查封、扣押、拍卖、变卖被申请执行人的财产。　　被申请执行人未按执行通知履行义务，人民法院有权查封、扣押、拍卖、变卖被申请执行人应当履行义务部分的财产。　　查封是一种临时性措施，是指人民法院对被申请执行人的有关财产贴上封条，就地封存，不准任何人转移和处理的执行措施。　　拍卖是人民法院以公开的形式、竞争的方式，按最高的价格当场成交，出售被申请执行人的财产。　　变卖是指强制出卖被申请执行人的财产，以所得价款清偿债务的措施。人民法院在 执行中需要变卖被申请执行人财产的，可以交由有关单位变卖，也可以由人民法院直接变卖。由人民法院直接变卖的，变卖前，应就价格问题征求物价等有关部门的意见，变卖的价格应当合理。　　人民法院扣留、提取的存款和收入，拍卖、变卖被申请执行人财产所得的金钱，应及时交付申请执行人，并结束执行程序。　　四、搜查被申请执行人隐匿的财产。　　在执行过程中，还会出现被申请执行人不仅逾期不履行法律文书确定的义务，而且还将财产转移起来，拒不向人民法院交待自己真实的财产状况。针对这些情况，《民事诉讼法》第227条第1款规定：“被执行人不履行法律文书确定的义务，并隐匿财产的，人民法院有权发出搜查令，对被执行人及其住所或者财产隐匿地进行搜查。”　　在搜查中，如发现有应依法查封或者扣押的财产时，执行人员应当依照《民事诉讼法》的规定查封、扣押。如果来不及制作查封、扣押裁定的，可先行查封、扣押，然后在48小时内补办。　　五、强制被申请执行人交付法律文书指定交付的财物或者单据。　　人民法院的判决书、裁定书、调解书以及应由法院执行的其他法律文书指定一方当事人交付财物或者票证的，执行人员应在做好被申请执行人思想工作的基础上，传唤双方当事人到庭或到指定场所，由被申请执行人将法律文书交付的财物或票证应当直接交付申请执行人签收。被申请执行人不愿当面交付的，也可以将应付的财物或票证先交给执行人员，由执行人员转交。对当事人以外的公民个人持有该项财物或票证的，人民法院应通知其交出。经教育仍不交出的，人民法院就依法强制执行并可按照《民事诉讼法》第103条的规定予以罚款，还可以向监察机关或者有关单位建议，给予其纪律处分。有关单位持有该项财物或票证的，人民法院应向其发出协助执行通知书，由有关单位转交。有关单位和个人持有法律文书指定交付的财物或者票证，因其过失被毁损或灭失的，人民法院可责令持有人赔偿。拒不赔偿的，人民法院可按被申请执行财物的实际价值或者票据的实有价值裁定强制执行。　　六、强制被申请执行人迁出房屋或者退出土地。　　强制迁出房屋或退出土地，是指人民法院执行机构强制搬迁被申请执行人在房屋内或特定土地上的财物，腾出房屋或土地，交给申请执行人的一种执行措施。　　七、强制执行法律文书指定的行为。　　这是一种特殊的强制措施，由人民法院执行人员按照法律文书的规定，强制被申请执行人完成指定的行为。　　八、强制加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。　　加倍支付迟延履行期间的债务利息是指被申请执行人的义务是交付金钱，在依法强制其履行义务交付金钱的同时，对他拖延履行义务期间的债务利息，要在原有债务利息上增加一倍，按银行同期贷款最高利率计付，从判决、裁定和其他法律文书指定交付日届满的次日起计算，直至其履行义务之日止。另一种情况是指被申请执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，因为拖延履行已给申请执行人造成损失，故应当支付迟延履行金。迟延履行金的数额可以由人民法院根据案件的具体情况另行决定。　　人民法院依照《民事诉讼法》第220条发出的执行通知，除责令被申请执行人履行法律文书确定的义务外，并应通知交纳迟延履行期间的债务利息或者迟延履行金。在这两种措施中，既有给申请执行人补偿损失的部分，也有对被申请执行人制裁的部分。　　九、强制办理有关财产权证照转移手续。　　《民事诉讼法》第230条规定：“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”　　“有关财产权证照”是指房产证、土地证、山林所有权证、专利和商标证书、车辆执照等不动产或特定动产的财产权凭证。在执行过程中，有些财产被执行后改变了权利人，只有办理了财产权证的转移手续才算彻底完成执行任务。人民法院的执行人员在办理这些证照转移手续时，需向有关单位发出协助执行通知书，说明具体要求，通知有关单位协助办理，有关单位有协助办理的义务。
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免费问律师法院强制执行中，债权人参与分配的相关法律问题
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
微信：chinazhang2014
法院强制执行中，债权人参与分配要区分被执行人是公民或其他组织和企业法人两种情况。做此区分的主要原因是我国只有企业法人破产制度，没有公民或其他组织破产制度。此外，参与分配的条件、流程、时间、执行所得价款的分配顺序和方法等也是我们需要注意的。为便于宏观把握，我先把参与分配的相关问题画一个图。
一、被执行人是公民或者其他组织
1、申请参与分配的条件
《民诉法解释》第五百零八条规定，被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。对此需要注意的是：
（1）已经取得执行依据（生效的裁判文书、仲裁裁定、具有强制执行效力的债权文书等）的债权人（包括普通债权的债权人和有优先受偿权的债权人）可以申请参与分配。“被执行人的财产不能清偿所有债权”并不要求申请参与分配的债权人举证证明，只要在申请参与分配的事实和理由中表达这个意思即可。
（2）对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权，不需要生效裁判文书等执行依据。这是对有优先权、担保物权的债权人的保护，否则优先债权的相关制度就会形同虚设（至少是受到很大的限制）。
2、申请参与分配的流程和时间
《民诉法解释》第五百零九条规定，申请参与分配，申请人应当提交申请书。申请书应当写明参与分配和被执行人不能清偿所有债权的事实、理由，并附有执行依据。参与分配申请应当在执行程序开始后，被执行人的财产执行终结前提出。
（1）流程：提交申请书。如果处分被执行人的财产的法院就是申请参与分配的债权人申请执行的法院，债权人直接向执行法院申请参与分配就可以。如果处分被执行人财产的法院（如A法院依法拍卖了被执行人的财产）不是申请参与分配的债权人申请执行的法院（该债权人向B法院申请强制执行），则特别需要注意的是，申请参与分配的债权人一般应当通过B法院向A法院申请参与分配（一般的流程申请参与分配的债权人将参与分配申请书提交给B法院并附有执行依据，B法院给申请参与分配的债权人做笔录，记录申请参与分配的依据、金额、事实和理由等，B法院再向A法院发函参与分配）。当然，稳妥起见，债权人可以即通过B法院向A法院申请参与分配，也直接向A法院提交参与分配申请书。
（2）时间：参与分配申请应当在执行程序开始后，被执行人的财产执行终结前提出。对公民或者其他组织执行的一般原则是先到先得，这是执行效率的要求，也有鼓励债权人提供被执行人的财产线索的原因。参与分配这一类似企业破产中的分配方法其实是强制执行的例外，但是这个例外不能破坏强制执行的执行效率，不能侵害寻找到被执行人财产线索并申请首封的债权人的合法权利。因此，执行结束之后，其他债权人就不能申请参与分配了。
3、分配的顺序
《民诉法解释》第五百一十条规定，参与分配执行中，执行所得价款扣除执行费用，并清偿应当优先受偿的债权后，对于普通债权，原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿。清偿后的剩余债务，被执行人应当继续清偿。债权人发现被执行人有其他财产的，可以随时请求人民法院执行。
执行所得价款首先要扣除执行费用（评估费等），然后清偿优先受偿的债权，然后是普通债权。对于多个普通债权的分配方法和顺序，原则上按照债权比例进行分配，但是为了鼓励债权人提供被执行人的财产线索，执行法院可以酌情给申请首封的债权人多分一些。
4、执行分配方案异议（之诉）
《民诉法解释》第五百一十一条规定，多个债权人对执行财产申请参与分配的，执行法院应当制作财产分配方案，并送达各债权人和被执行人。债权人或者被执行人对分配方案有异议的，应当自收到分配方案之日起十五日内向执行法院提出书面异议。第五百一十二条规定，债权人或者被执行人对分配方案提出书面异议的，执行法院应当通知未提出异议的债权人、被执行人。未提出异议的债权人、被执行人自收到通知之日起十五日内未提出反对意见的，执行法院依异议人的意见对分配方案审查修正后进行分配；提出反对意见的，应当通知异议人。异议人可以自收到通知之日起十五日内，以提出反对意见的债权人、被执行人为被告，向执行法院提起诉讼；异议人逾期未提起诉讼的，执行法院按照原分配方案进行分配。诉讼期间进行分配的，执行法院应当提存与争议债权数额相应的款项。
债权人或者被执行人可以对执行法院作出的财产分配方案提异议，执行法院只进行形式审查即作出相应的裁定，对裁定不服的可以向执行法院提起执行分配方案异议之诉，执行分配方案异议之诉的诉讼过程中，法院会对当事人的异议和主张以及相关的事实和法律依据进行实质审查。
需要特别注意的是，如果债权人依照法律规定提交了参与分配的申请，且符合参与分配的条件，但是执行法院却没有依法制作财产分配方案将执行所得财产进行分配，则属于执行行为违法，即便财产已经分配完毕，申请参与分配的债权人也可以依据《民事诉讼法》第二百二十五条的规定（当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。）提出执行异议和复议。本文所附案例即是此种情况。
二、被执行人是企业法人
《民诉法解释》第五百一十三条、第五百一十四条、第五百一十五条、第五百一十六条对被执行人是企业法人的执行做了相关规定。总结这些规定，即作为被执行人的企业法人符合企业破产法第二条第一款（企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务。）规定情形的，执行法院经申请执行人之一或者被执行人同意，应当裁定中止对该被执行人的执行，将执行案件相关材料移送被执行人住所地人民法院。被执行人住所地人民法院裁定受理破产案件的，执行法院应当解除对被执行人财产的保全措施。被执行人住所地人民法院裁定宣告被执行人破产的，执行法院应当裁定终结对该被执行人的执行。被执行人住所地人民法院不受理破产案件的，执行法院应当恢复执行。当事人不同意移送破产或者被执行人住所地人民法院不受理破产案件的，执行法院就执行变价所得财产，在扣除执行费用及清偿优先受偿的债权后，对于普通债权，按照财产保全和执行中查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿。
在此需要特别注意的是：对于未进入破产程序的被执行人为企业法人的普通债权人的分配顺序是：按照财产保全和执行中查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿，不是按照债权比例受偿。
附陈某某与郑某民间借贷纠纷执行异议案
案情简介：日，陈某某依据普陀法院于日作出的(2015)普民一(民)初字第7080号民事调解书向普陀法院申请执行，要求被执行人郑某履行还款义务。同日，普陀法院以(2016)沪号立案执行。该案执行过程中，双方于日达成和解协议，约定郑某应归还陈某某借款人民币140万元(以下币种相同)，利息17万元，保全费5,000元，诉讼费9,456元，合计1,584,456元。上述款项应在一个月内以拍卖涉案房产所得款项优先清偿，郑某将涉案房产交陈某某后，由陈某某交普陀法院拍卖处置。同年9月26日，普陀法院委托上海富申房地产估价有限公司对涉案房产进行评估。同年11月7日，普陀法院作出(2016)沪号执行裁定，裁定拍卖涉案房产，并于11月9日委托上海壹信拍卖有限公司进行拍卖。同年11月21日，普陀法院作出(2016)沪号执行裁定，以双方当事人已达成执行和解协议为由裁定终结本次执行程序。同年12月23日，涉案房产以805万元拍卖成交。日，普陀法院作出(2016)沪号执行裁定，确认涉案房产拍卖成交并解除查封、撤销抵押及将涉案房产产权过户至买受人名下，并送达买受人。同年2月16日，涉案房产拍卖款805万元汇入普陀法院代管款账户。因郑某在普陀法院及其他法院有多件作为被执行人的涉金钱给付义务的执行案件，普陀法院对上述拍卖款进行了分配，最后一笔分配款于日发还相关债权人，涉案房产产权也已过户至买受人名下。日，郑某某向普陀法院提出执行异议申请。
另查明，普陀法院于日以(2016)沪0107执恢186号恢复执行陈某某申请执行郑某民间借贷纠纷案，于日以执行完毕方式结案。
另查明，日，郑某某以EMS形式向普陀法院寄送《参与分配申请书》，载明郑某某申请对涉案房产拍卖款参与分配。日，静安区法院以EMS形式向普陀法院寄送《参与分配函》，载明(2016)沪号案申请执行人郑某某申请对涉案房产拍卖款参与分配，请普陀法院依法分配。日，郑某某以EMS形式再次向普陀法院寄送《参与分配申请书》，申请对涉案房产拍卖款参与分配。
异议【上海市普陀区人民法院(2017)沪0107执异36号】郑某某虽符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第五条第一项规定，可作为利害关系人提出执行行为异议，但根据《异议复议规定》第六条第一款规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出。本案中，郑某某向普陀法院提出执行异议时，涉案房产拍卖款已分配完毕，所涉执行案件也已执行完毕。据此，普陀法院依据《异议复议规定》第二条第一款，裁定驳回郑某某的异议申请。
复议【上海市第二中级人民法院（2017）沪02执复87号】依照法律规定，多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，被执行人为公民或其他组织的，其全部或主要财产已被一个人民法院因执行确定金钱给付内容的生效法律文书而查封、扣押或冻结，在执行程序开始后，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请对该被执行人的财产参与分配。参与分配申请应当在执行程序开始后，被执行人的财产执行终结前提出。债权人申请参与分配的，应当向其原申请执行法院提交参与分配申请书。申请书应当写明参与分配和被执行人的财产不能清偿所有债权的事实、理由，并附有执行依据。该执行法院应将参与分配申请书转交给主持分配的法院，并说明执行情况。本案中，在普陀法院对被执行人郑某名下的涉案房产执行终结之前，郑某某已向普陀法院申请参与分配，且静安法院在郑某某提出申请后也发函转告普陀法院郑某某申请参与分配事宜，但普陀法院在涉案房产拍卖款分配过程中，未对郑某某的申请作出相应的处理，明显不当。后郑某某得知涉案房产拍卖款已分配完毕，遂向普陀法院提出执行异议，依法符合执行异议案件的受理条件。普陀法院以(2016)沪号案件已经执行完毕，郑某某提出执行异议不符合受理条件为由，驳回其异议申请，有所不当，本院予以纠正。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款规定，裁定如下：
一、撤销上海市普陀区人民法院(2016)沪0107执异36号执行裁定书；
二、本案指令上海市普陀区人民法院审查。
本裁定为终审裁定。
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附义务赠与房产可以撤销？
二、合同解除和违约赔偿
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买房人迟延过户是否构成违约？
买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护
买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖房人就不能解除合同？
买房人付了全款就不会违约了？
买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？
买房人要求变更买房人，构成违约？
卖房人迟延（重新）网签的法律责任
房子噪音太大，买房人可否解除合同？
房子漏雨，买房人可否解除合同？
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多卖房人之一没有收到房款，不需承担违约责任？
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卖房人违约，何时对房价进行评估？
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法院判决卖房人赔偿买房人房屋差价400万，这就是违约的成本
房产纠纷中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝”
房屋买卖中，适用定金罚则不足以弥补守约方的损失如何处理？
逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？
房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？
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房屋买卖中，预期违约可否适用违约金条款？
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以房抵债不构成善意取得？
卖房子附带自行车库？
买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权？
是谁拒绝网签？现有证据下的证据规则运用
买房人要求减名字，卖房人是否应当配合？
房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗？
“对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌
有租客的房子的交房时间如何确定？
名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果
（部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？
房屋产权人一房二卖，第一买房人如何主张自己的权利？
卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约？
房屋买卖适用“家事代理”？
符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？
房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？
按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？
房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制
卖房人假报“房龄”要承担什么责任？
连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？
夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？
法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？
买房人没有违约，就一定能拿到房子？
以房产出资却未办理过户手续的法律后果
“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？
二手房买卖中的细节法律问题
二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题
房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”
二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读
北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定
房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？
房价疯涨专题：10个相关法律问题
聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用
房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识
房价飞涨背景下的违约与救济
购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？
房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？
因第三人原因导致卖房人不能向买房人交房，责任如何承担？
是房屋买卖还是房屋借用？
房屋买卖合同约定的过户时间未到，法院可否判决过户？
购买动迁房，需考虑做预告登记
买房人通过司法查封的方式保障交易安全的作用及风险
四、委托公证卖房相关法律问题
“套路贷”背景下委托公证卖房的合同效力
民间借贷背景下委托公证卖房的合同效力
委托公证背景下房屋买卖合同无效的法律依据
认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点
公证委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？
持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？
为“担保”民间借贷债权而办理委托公证，受托人出售委托人的房屋的合同是否有效？
卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益，法律后果如何？
公证委托卖房的合同效力
是房屋买卖还是借贷？
当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果
牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担
代理人以卖房人的房产折价抵偿自己的债务，合同效力如何？法律后果如何？
房屋所有人可否以不认识受委托人为由主张房屋买卖合同无效？
附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？
房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？
委托人死亡后委托代理是否还可以存在？
五、无权处分问题
出售“共有”房屋，合同无效？
部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？
无权处分夫妻共有房产的合同无效？
无权处分会导致合同无效？
伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？
在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权
二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题
无权处分房产导致的违约，违约金如何调整？
卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失？
当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？
六、农村房屋相关法律问题
农村房屋同村村民间转让的合同无效？
非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？
购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担？
“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？
出售农村房屋给同村村民后房屋被动迁，出售方可否获得动迁利益？
七、动迁房相关法律问题
动迁利益如何在产权人和非产权人之间分配？
农村宅基地房屋在买卖之后被动迁，动迁利益如何分割？
购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？
产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？
可否以动迁房不满三年导致合同无法履行为由解除合同？
动迁房买卖中，将房子过户至买房人指定之人名下的约定
动迁房是否属于夫妻共同财产？
动迁房买卖中对部分房屋共有人无权处分意见的反驳策略
动迁房买卖的法律风险与防范
立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？
八、做低房价和做高房价相关法律问题
做低房价相关法律问题
做低房价：阴阳合同or合同变更？
买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？
二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？
房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？
卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？
房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？
做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？
房屋买卖中做高房价的约定是否有效？
做高房价与骗贷的房屋买卖合同，法律后果有何不同？
九、户口问题
卖房人逾期迁出户口相关问题
宝山法院一判决：逾期迁出户口每天50元违约金
卖房人逾期迁出户口，逾期违约金每天多少钱？
卖房人逾期迁出户口，违约金每天多少钱？
迁出户口是付款的条件？和同时履行抗辩权有什么关系？
买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权？
卖房人逾期迁出户口十年，买房人可以主张几年的逾期违约金？
卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任？
卖房人没有迁出他人的户口构成违约？——从真实意思说起
标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？
银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？
非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？
十、房产新政（含限购）相关法律问题
对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
沪家庭有两套房还买房导致交易无法完成，责任如何承担？
房贷新政导致首付比例提高，买房人可否要求退回定金？
北京限购商办类项目导致的民事法律责任分析
央行规定北京离婚后一年内贷款按二套房政策，买房人不能贷款是否需要承担违约责任？
政府禁售酒店式公寓，开发商应向购房者承担什么责任？
诉讼中开发商以购房者在签订认购书时是限购对象为由解除合同可否得到支持？
北京认房又认贷，买房人已付定金能否拿回来？
买房人明知自己限购还买房导致不能过户，法律后果如何？
买房人明知自己限购还买房导致不能过户，不构成违约？
上海房贷新政，认房认贷首付提高，买房人能否要回定金首付款？
& 上海房贷新政解读及风险防范
买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？
买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？
区分房屋买卖中的限售和限购
限购者购房，责任如何承担？
买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？
买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？
不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？
“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？
“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？
签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？
退房“类住宅”，可否要求开发商赔偿违约金或房屋差价？
新政导致买房人限购，卖房人可否要求解除合同？
买了“类住宅”，可否向开发商要求退房？
买了开发商的“类住宅”，如何维权？
违约加新政导致合同不能履行，责任如何承担？
买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体
警惕！买房人限购，卖房人违约
买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？
上海一中院判决：新政导致首付比例提高，买房人可否要回定金或首付款？
规避限购政策的代持房屋协议是否有效？
为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？
十一、抵押和查封相关问题
为担保房屋买卖合同履行而设立的抵押，是否有优先受偿效力？
房屋存在抵押，法院可否判决过户？
卖房人未如实披露房屋的抵押情况，买房人可否不履行合同？
买房人可否以卖房人未注销抵押为由行使不安抗辩权？
抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？
买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？
警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
房子被查封，不能过户的原因及解决方法
房子被另案查封，继续履行的诉请会被驳回？
为什么法院不能判决被查封的房子强制过户？
卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？
房屋买卖过程中房子被查封，买房人就可以解除合同？
房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？
网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？
买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？
转让有抵押的房屋，合同有效吗？
以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？
十二、和银行相关的问题
银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？
买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？
买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？
卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？
银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？
买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？
买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
银行迟迟不放款，买房人构成违约？
因买房人过错导致银行不能放款，卖房人可否解除合同？
假离婚导致银行不能放贷，买房人构成违约？
卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？
卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？
转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？
为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？
十三、违建问题
房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？
最高院公报：买卖附有违建的房屋的合同可以继续履行
邻居搭“违建”，卖房人承担不能交房的违约责任？
十四、居间合同的法律性质和相关法律后果
具备房屋买卖合同主要条款的居间协议是本约还是预约？
《居间协议》可以被认定为房屋买卖合同？
违反《房地产居间协议》的赔偿范围仅限于定金罚则？
房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围
《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？
买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？
十五、与中介相关的问题
与中介公司签订的独家委托卖房协议的效力和法律后果
二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？“房屋买卖合同”指哪一版？
不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？
房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？
房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解
和中介公司的官司怎么打？
卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款？
房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？
中介有违法行为，就不能主张佣金了？
买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？
行政管理对房屋买卖合同效力的影响——从中介伪造卖房人网签签字说起
十六、商品房（一手房）买卖中的相关法律问题
开发商提供的格式条款是否有效？
业主付款迟延，开发商仍要支付逾期交房违约金？
开发商关于学区房的宣传未兑现，应当承担何种责任？
开发商关于学区房的宣传未兑现，责任如何承担？
商品房买卖中，买房人使用了代金券可否再要求退钱？
开发商是否应当履行其销售人员对购房者的承诺？
开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？
买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？
开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？
开发商停止提供销售宣传中承诺的班车服务，业主如何维权？
买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？
房屋买卖中的合同无效风险——以购买未取得预售许可证的房屋为例
是合作开发合同还是房屋买卖合同？“分割销售”合同无效？
以房抵债协议的效力与债务不履行的责任
开发商是否应当向业主支付惩罚性逾期交房违约金？
开发商明知买房人没有购房资格还与之签订预售合同，合同的解除与责任承担
开发商变更小区平面布局获得了规划许可，是否还构成违约？
十七、婚姻-家庭-继承问题
离婚的法定依据是什么？
离婚，房产如何分割？
离婚，夫妻共有房屋归谁？
离婚，有限公司股权如何分割？
离婚中的损害赔偿请求权
离婚，彩礼是否应当返还？
夫妻关系存续期间扶养费的追索
夫妻约定财产制背景下的法定补偿请求权
夫妻一方用共同财产购买婚前个人承租的公房，所有权归谁？
离婚协议中对于动迁利益分割的约定存在欺诈，如何维权？
赌债是否属于夫妻共同债务？
卖房人死亡，房屋买卖合同是否可以继续履行？
共有房屋的使用收益陷入僵局，如何破？
离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？
亲子关系的鉴定与推定，及相关法律责任
公房承租人死亡，公房谁来“继承”？
十八、租赁合同相关问题
租赁违建的合同无效，装修损失如何分担？
房屋租赁合同无效，承租人支付房屋占用费的截止日期
融资租赁合同中继续履行和解除合同的选择
融资租赁合同被认定无效，租赁物归属何方？
房屋承租人优先购买权的限制
房屋消防验收不合格，承租人可以解除合同？
未依法登记备案的租赁合同的效力如何？
租赁违建的合同的效力及法律后果
房屋新产权人可否要求租客搬走？
租期未到，承租人可否要求继续使用违建？
出租人给承租人发合同解除函之后，次承租人应当向谁支付租金或房屋占用费？
承租人违约，出租人没收保证金后还可否再主张违约金？
房屋租赁合同无效，承租人还可否享受免租期的免租优惠？
从转租的法律责任看及时发函的重要性
出租人解除合同，承租人翻建房屋的花费可否获得补偿？
出租人以合同无效为由停水停电，法律责任如何承担？
出租人未协助承租人办理营业执照，违约责任如何承担？
承租人可否以房屋实际面积少于合同约定的面积为由主张解除合同？
租赁房屋甲醛超标，承租人可否解除合同？
房屋有瑕疵，承租人不付租金，出租人行使合同解除权，损失谁承担？
十九、程序性问题
逾期举证的法律后果
当事人起诉解除合同，法院可否认定合同无效并直接对法律后果做出判决？
二十、执行问题
如何打赢执行异议（之诉）？
夫妻一方以个人名义对外举债，判决生效后可否执行配偶的房产？
符合四个要件，案外人执行异议就能得到支持？
预告登记可以排除法院的执行？
买房人可通过执行异议（之诉）排除法院的执行
案外人执行异议之诉中的确权
案外人不能对有抵押权的执行人提执行异议？
房子（二手房）被查封后卖房人才交房，买房人可否提执行异议？
以房抵债背景下的案外人执行异议（之诉）能否获得支持？
执行异议提出的时间
房屋买卖合同纠纷中，为何房子被另案首封法院就不能判决过户？
融资租赁背景下出租人的执行异议之诉
针对商品房的执行异议要注意合同效力
法院强制执行中的罚款
法院执行中的拘留
执行程序中的拘传
执行被执行人的收入需要注意的问题
自然人死亡或者法人合并分立注销的，如何执行？
向法院申请强制执行的时效与救济
加倍支付迟延履行期间的债务利息，如何计算？
唯一一套住房是否可以执行？
民事执行中财产分配的异议
法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？
法院超标的保全怎么办？
超标的保全的损害赔偿
被执行人拒不履行的法律责任
案外人能否对诉讼保全提异议？
可通过反担保的方式解除财产保全
案外人的财产可以保全吗？法律依据是什么？
司法拍卖的撤销
买房人首封了房屋，申请强制过户前是否有必要向轮候查封法院提执行异议？
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