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房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权问题
来源：中华会计网校&　　 |
　　问：我房地产公司土地是一个法人公司投资入账的，原先假如原价是100万，开票100万，返还20万，评估增值后是110万元投资入股。现，土地款是按100万还是110万扣除？
　　答： 房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以财政部、国家税务总局《关于若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：
　　1.自日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
　　2.在日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
　　因此，请结合贵公司的土地投资入账的时间来进行判定，如果贵公司的土地接受投资入账的时间在自日之后，投资环节对投资人已按规定征收土地增值税的，贵公司可按评估价110万扣除土地价款，反之则按原价100万扣除土地价款。
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>> &　房地产企业接受土地使用权投资入股，其土地成本如何确认？发布日期：来源：网站留言浏览次数：咨询内容：您好，　2013年房地产企业接受土地使用权投资入股，土地增值税清算其土地成本如何确认？回复内容：根据财税2006【21号】文件规定，投资方以 土地投资入股房地产企业属于转让土地，投资方应按规定计算缴纳土地增值税，接受投资的房地产企业，按投资时价格计算取得土地使用权所支付的金额部门：劳务财产处
答复时间： 10:32根据国家法律规定，咨询信箱的答复仅作为税收法规学习的参考意见，不作为执法依据分享到：0&版权所有：安徽省地方税务局
主办单位：安徽省地税局办公室
域名：www.ah-l-tax.gov.cn
备案号：皖ICP备号-1
技术支持：合肥深拓软件有限公司 联系电话:1&网站标识码：以房地产进行“股权投资”的5大纳税处理，你也许用得上！
2017年10月，A公司以一块土地使用权投资于B公司，面积100亩，该土地未进行前期开发，取得该土地时价款1000万元，评估价值为1800万元。
那么，以土地使用权进行投资入股涉及哪些税收?如何缴纳呢?
一、增值税
政策规定：
以土地使用权作价出资入股，该土地使用权权属发生转移，且投资企业获得被投资企业的股权，是有偿转让土地使用权的行为，应根据财税〔2016〕36号文附件1第十条有偿销售不动产、无形资产的规定征收增值税。
纳税分析：
（一）如果该土地为日前取得的
根据财税〔2016〕47号第三条规定，纳税人转让日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
1、如果A公司为一般纳税人
一般计税方法下
A公司计算销项税额：1800÷（1＋11%）×11%=178.38万元
简易计税方法下
A公司计算销项税额：（）÷（1＋5%）×5%=38.1万元
2、如果A公司为小规模纳税人
全额计税方法下
A公司计算销项税额：1800÷（1＋5%）×5%=85.71万元
简易计税方法下
A公司计算销项税额：（）÷（1＋5%）×5%=38.1万元
根据以上政策我们分析得出，如果A公司取得的土地为日前取得的，既可以选择一般计税方法也可以选择简易计税，当然，如果A公司为小规模纳税人，只能选择全额或差额计税。
（二）如果该土地为日后取得的
1、如果A公司为一般纳税人
A公司计算销项税额：1800÷（1＋11%）×11%=178.38万元
2、如果A公司为小规模纳税人
A公司计算销项税额：1800÷（1＋5%）×5%=85.71万元
通过对营改增后相关政策的梳理，截止到本文发稿，国家并未出台针对土地使用权转让，计算销售额能否扣除取得土地原价的相关规定。
如：国家税务总局公告2016年第18号文相关规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
18号公告也只是针对房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，并未规定转让土地使用权也可以扣除土地价款计算销售额。
因此，从目前的政策来看，日后取得的土地，转让时，计算销项税额，不得扣除取得土地的价款，应全额计算应税销售额。
二、土地增值税
政策规定：
根据财税[2015]5号文第四条规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
第五条规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
纳税分析：
1、如果A公司为非房地产开发企业，那么，以土地使用权进行投资入股，土地权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
2、如果A公司为房地产开发企业，那么，应按规定缴纳土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）
根据国税函发〔号宣传题纲相关解释，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
A公司土地增值额：（1800－增值税）－扣除项目
土地增值税计算的关键点：
1、取得的收入为不含增值税收入；
2、土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目；
3、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，不得加计扣除20%的相关成本与费用；
4、只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
政策规定：
根据《契税暂行条例细则》第八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠予征税。由于契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，因此，以房地产投资入股，按规定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税。
纳税分析：
1、根据财税〔2016〕43号第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。
因此，B公司应缴纳契税：（1800－增值税）×3％~5％
由于B公司所购置的土地，转让方采用不同的计税方法计算出的增值税销项税额不一样，因此，承受土地的B公司在计税缴纳契税时，按不含增值税的金额计算。
2、本案例中是以土地进行投资入股，如果是A公司与B公司，属于同一投资主体，那么，在进行资产划转时（注意不是股权投资），根据财税[2015]37号第六条规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
四、印花税
政策规定：
根据财税[号文第三规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。
纳税分析：
A、B公司分别应缴印花税：‰=0.9万元
印花税的缴纳，特别需要注意的是按总金额来计算缴纳的，不得扣除增值税。
五、企业所得税
政策规定：
根据国税函[号相关规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入：（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。
根据国税发〔2009〕31号文第七条规定，企业将开发产品用于对外投资等行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
纳税分析：
通过对以上政策的分析，无论A企业是否属于房地产企业，都需要按股权投资时的土地评估价值确认收入计算企业所得税。
来源：昌尧讲税
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第一单元、房地产企业设立环节财税处理
（一）房地产企业设立子公司、分公司、集团公司的财税优劣对比
（二）房地产企业资本认缴制的税收处理
（三）房地产企业债权转股权财税处理
第二单元、房地产企业购置土地环节财税处理
（一）房地产企业27种购置土地方式财税处理分析
1.常规招拍挂模式购置土地
2.联合体方式购置土地
3.母公司竞地，子公司签订土地出让合同进行开发
4.母公司竞地，投资设立全资子公司进行开发
5.母公司竞地，投资设立控股公司进行开发
6.母公司竞地，以分公司进行开发
7.政府与被拆迁人签订拆迁补偿合同，地产公司摘牌，政府、拆迁人与地产公司签订三方协议，政府支付固定金额补偿，地产公司向拆迁人支付固定面积回迁房屋
8.地产公司竞地，同时需要在红线外修建道路、公园、桥梁、学校等公共设施
9.地产公司竞地，同时需要配建公租房（无偿移交政府成本价回购）
10.地产公司竞地，同时与被拆迁签订拆迁补偿协议，异地回迁和就地回迁的营业税、增值税、土地增值税和企业所得税处理
11.房地产企业在划拨给居委会土地上给居委会代建房屋，在出让土地上对外销售，居委会将政府征用土地报酬全额或者部分返还给房地产企业
12.房地产企业股权收购工商企业，政府收储工商企业，并承诺返还被收购工商企业未来土地出让金一定比例，房地产企业摘牌原工商业用地。
13.房地产企业直接100%股权收购项目公司开发及尽职调查事项
14.房地产企业部分股权收购（控股收购）项目公司开发
15.房地产企业间接收购（国内和国外）项目公司股权开发
16.房地产企业以土地投资设立项目公司，然后再股权转让目标公司
17.房地产企业分立出项目公司，然后再股权转让项目公司
18.房地产企业分立出项目公司，然后再由目标公司吸收合并项目公司
19.房地产企业直接吸收合并项目公司进行开发
20.房地产企业一级开发，政府按照审定一级开发金额支付固定比例（比如12%）报酬，房地产企业按照潜规则在二级市场摘牌
21.房地产企业一级开发，政府按照整理并出让土地的土地出让金一定比例（比如85%）返还地产，房地产企业二级市场必然中标
22.房地产企业出地，目标公司出资金，共同承担投资投资风险，合作建房
23.房地产企业出地，目标公司出资金，目标公司索取一定比例房屋，合作建房
24.房地产企业出地，目标公司出资金，目标公司索取固定比例报酬，合作建房
25.房地产企业出资金，目标公司出地，房地产企业可以无租或者低租使用商铺若干年，若干年结束后，无偿将房屋交付目标公司，合作建房
26.目标公司直接将出让土地转让给房地产企业开发
27.目标公司将划拨土地经县人民政府批转协议转让给房地产企业开发
（二）房地产企业购置土地环节常见税收问题
1.房地产企业参加招拍挂购置土地是否缴纳耕地占用税
2.房地产企业购置土地获取的土地出让金票据和拆迁补偿费如何在计算增值税销项税额时从销售额中扣除
3.房地产企业因为政府交付土地延期是否仍然从政府约定交付土地次月缴纳土地使用税
4.房地产企业购置土地支付的城市建设配套费、公租房异地配建费、人防异地建设费、新型墙体材料基金、散装水泥基金、拆迁补偿费是否作为契税计税依据
第三单元、房地产企业开发环节财税处理
（一）成本对象的设置
1.成本对象的设置原则
2.成本对象和土地增值税清算单位、清算分类的区别与联系
3.成本对象的成本核算基本方法
（二）土地征用及拆迁补偿费财税处理
1.土地出让金（含补缴）、契税核算
2.拆迁补偿费（现金补偿和产权调换）、搬迁过渡费、奖励费核算
3.土地登记证等手续证件费核算
4.土地成本在成本对象之间的分摊方法
（三）前期工程费财税处理
1.勘察设计（特别是委托境外设计公司设计）财税处理
2.图纸审核费、图纸复印费、测绘费、勘界费、晒图费、土地平整费、围墙费、咨询费、环评费、招标代理费财税处理
3.新型墙体材料基金和散装水泥基金的财务核算
（四）基础设施费财税处理
1.道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费
2.环境卫生、园林绿化工程费用
（五）建筑安装工程费财税处理
1.建筑材料检测费财税处理
2.总分包财税处理
3.预付工程款财税处理
4.建筑工程质量保证金财税处理
5.建筑工程水电费财税处理
6.销售自产货物同时提供建筑安装服务财税处理
7.销售非自产货物同时提供建筑安装服务财税处理
8.甲供料财税处理
9.农民工工资保证金财税处理
10.精装修工程款（可移动家具家电）的财税处理
11.房地产企业购置货物和接受劳务是否必须三流一致
12.房地产企业接受虚开建筑发票的税收风险
（六）公共配套设施费财税处理
1.财税口径和设计口径的公共配套设施费异同
2.人防设施费的土地增值税、企业所得税处理不同
3.小学、幼儿园、会所、社区用房、居委会、警务室、物业管理用房、设备间、泵房、换热站、游泳池、健身场馆、地上地下车位、摩托车位、自行车棚的财税处理
4.非公共配套转为公共配套的补救方法
（七）开发间接费财税处理
1.开发间接费核算部门口径
2.开发间接费工资薪酬、办公费、差旅费、油费、折旧费、劳动防护用品等支出核算特别注意要点
3.多期滚动开发情形下，开发间接费的分摊方法
4.开发间接费核算截至期限的判定原则
（八）借款费用财税处理
1.资本化的起始时点、中断情形、截止时点、资本化依据、资本化利率的判定
2.信托借款、银行委贷、发行公司债、明股实债、关联公司借款、关联公司转贷、自然人借款、统借统还、小额贷款公司借款、典当行借款的财税处理
3.借款期间资金外借或者投资国债和购置理财产品的财税处理
4.借款辅助费用的财税处理
第四单元、房地产企业销售环节财税处理
（一）房地产企业非法预售收入的财税处理
（二）房地产企业合法预售收入的财税处理
1.挂账其他应付款的风险
2.不入账的财税风险
3.辅助核算应做到每个房号统计
4.计算预计毛利计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税的填报方法
5.预缴增值税和土地增值税的方法
6.预缴增值税、城建税及附加和土增值税的分项目核算必要性
7.已经申报缴纳营业税，但是未开具销售不动产发票，如何开具增值税发票
8.房地产企业营改增后出现退房或者面积差款导致的营业税退补税处理方法
（三）房地产企业预售收入监管账户的管理
（四）房地产企业销售台账的建立
（五）房地产企业买房赠送电器家具、物业管理费的财税处理
（六）房地产企业买房抽奖的财税处理
第五单元、房地产企业租赁环节财税处理
第六单元、房地产企业完工环节财税处理及实战案例分享
第七单元、房地产企业土地增值税清算财税处理及实战案例分享
第八单元、房地产企业注销清算财税处理
【特训营授课具体安排】
10月26、27、28日(周四、五、六)三天
广州南国会·1站酒店(广州市天河区天河路683号(地铁3号线岗顶站Ａ出口)
大纲一至四单元内容
精华讲授+小组演练+点评
11月23、24、25日(周四、五、六)三天
深圳鹏威大酒店(深圳市罗湖区红宝路15号鹏威大厦)
大纲五至八单元内容
精华讲授+小组演练+点评
【特训营授课方式】集中面授，两个月学完（3天、3天各一次，共6天）。
【特训营收费标准】12980元/人；中国财税在线（泽华财税）会员企业收费10980元/人。
【开班时间】2017年10月-11月
【开班地点】广州深圳
特训营报名热线：020－928686
联系人：张老师　钟老师　丘老师
报名邮箱：
泽华财税培训网址：www.nsrxh.com
单位地址：
手机号码：
身份证号：
出生日期：
报名项目:□房地产企业全程精细化财税管理高级精英特训营
其他要求：
1、主办方：泽华财税教育集团、广州泽华财税咨询有限公司、东莞市泽华教育咨询有限公司等2、参加人员填写本报名表后，将此表发邮件至，报名表后将尽快做出相应安排。或联系会务组相关客服专员报名参会。3、请填写完整报名表各项信息，以便会务组进行相关联系与安排。【此表打印复印有效】
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今日搜狐热点[转载]可以用土地使用权投资入股成立房地产项目公司吗？这种投资形式是否属于土地使用
问：我公司有一处空闲场地，原规划用途是工业用地，现城市总体规划已将该地调整为商住用途。我公司欲与某房地产公司合作成立项目公司，我公司以该土地使用权作为投资入股。请问，这种方式法律允许吗？是否属于土地使用权转让并且要办理土地转让的审批和过户登记？
答：以土地使用权投资入股法律是允许的，但以工业用地投资入股搞商业性开发则并不那么简单。
《城市房地产管理法》第28条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。但是，若想以工业用途的土地使用权投资入股成立项目公司搞商业性开发，则必须满足如下几个条件：
第一，必须依法变更土地用途。
你公司取得的土地核准用途为工业用地，虽然城市总体规划已调整为商住用途，但这并不意味着你公司可直接按商住用途进行建设使用。城市总体规划，只是对城市未来一个较长时期总体发展远景、综合布局、功能区划等的计划和描述。这样的规划一经制定并非要立即付诸实施。落实城市总体规划，还需要制定“详细规划”、“分区规划”等。涉及到具体建设项目，还必须办理立项审批、用地审批以及土地用途的变更登记等。也就是说，城市总体规划范围内的土地使用权人，并不能根据城市规划调整后的用途自行改变土地用途。2002年国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令）之后，凡经营性用地，必须采用招标拍卖挂牌方式出让。即使将工业性用途的土地变更为经营性用地，原土地使用权人也并不一定能成为土地用途变更后的土地受让人，因为11号令发布后，许多地方都出台规定，将由工业用途的土地变更为经营性用地，也必须将该土地使用权收回后，采用招拍挂方式重新出让。如此操作，原土地使用权人未必能成为重新出让时新的受让人，故以土地出资入股搞商住房开发的目的也难以实现。除非成立的项目公司能在今后的公开出让中成功竞得该宗土地。在实务中，这也并非没有可能，因为在土地规划用途由工业改为商住等经营性用地后，地方政府首先要收回原工业用地，并按重新出让所得的一定比例返还原使用人，如原使用人为房地产开发公司（或项目公司），也允许其参与竞买，这样原使用人就具有一定的竞争优势，如能在收回土地使用权之前，将该土地使用权作价入股至项目公司名下，然后再以该项目公司的名义参与竞买，竞得土地的可能性还是很大的。
第二，依法办理土地使用权的转让变更登记。
在司法领域，已对土地使用权转让行为和以土地使用权作为出资的合作开发行为进行了单独定义，如最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第7条规定：“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”第14条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”即在司法审判中，已经不再将可能导致土地权属变更的合作开发行为作为土地使用权转让的特殊形式，并依据有关土地转让的法律规定认定合作开发合同的效力。但在行政管理领域，无论何种方式，只要客观上发生土地权属的变更，就必须办理土地使用权的过户登记手续，如果不符合法定的转让条件，则土地行政主管部门仍然会拒绝办理权属过户登记。
山东省托国土资源厅、山东省监察厅《关于国有土地使用权出让中有关问题的意见》（鲁国土资发【2003】192号）第1条第3项有更详细的规定：“出让土地使用权人将非经营性土地改变为经营性用途的，应当在符合城市规划的前提下，办理有关土地手续。……属于需要重建的，应由政府收购储备后以招标拍卖挂牌方式出让。”
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。“土地使用权、不动产、在建工程出资模式”案例分析_百度文库
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