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出租建设在农村集体土地上的房屋，租赁合同是否有效？
　[日期：] & 来源：北京律师网& 作者：首都律师 & 阅读：5484次[字体：
核心提示：建设在农村集体土地上的房屋，并非城镇房屋，故不应仅因房屋未取得相关审批手续而认定房屋租赁合同无效。双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，在相关管理部门对上述房屋确认是违法建筑之前，应为有效。
北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第5664号
上诉人（原审原告、反诉被告）某公司。
被上诉人（原审被告、反诉原告）刘某。
上诉人某公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第3271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
某公司在一审法院起诉称：日，某公司与刘某签订租赁合同，刘某将某号房屋租赁给某公司。上述房屋租赁合同签订后，某公司即将第一年的租金90万元支付给刘某，并对上述房屋进行了装修及扩建。某公司支付上述房屋租金后，刘某一直无法出具正规租赁费发票给某公司，且某公司准备将住所地迁至上述房屋需刘某提供房屋产权，某公司才得知上述房屋系非法建筑，刘某根本无法提供发票，该处房屋无法进行工商注册。某公司认为，鉴于刘某提供的房屋系建于集体土地之上，而刘某为城镇居民，且无该房屋合法产权证书，相应房屋系非法建筑，双方签订的房屋租赁合同系无效合同。此外，刘某提供的房屋无法进行工商注册，其行为给某公司带来巨大损失，为维护合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令某公司与刘某签订的租赁合同无效；2、刘某赔偿某公司装修费95万元。
刘某在一审法院答辩并反诉称：不同意某公司的诉讼请求。刘某没有同意某公司扩建，刘某只认可经过其书面同意的装修部分。由于建筑没有相关审批手续，故合同应属无效。某公司由于无力经营，导致其不想承租房屋，且未缴纳日后的租金，故提起反诉，反诉请求：1、某公司支付自日起至实际腾房之日止的房屋使用费，按每日2465.75元计算；2、反诉费由某公司承担。
某公司针对刘某的反诉辩称：日以后某公司并未使用涉案房屋，而是由刘某实际控制，故并未给刘某造成任何损失。某公司不同意刘某的反诉请求。某公司租赁刘某房屋的目的是将房屋交予某公司联系的画家使用，某公司不收取租金，而是画家每月交予某公司一幅画，承租一段时间后，刘某单独与画家达成协议，抛开某公司，故某公司无法经营下去。
一审法院经审理查明：日，刘某（甲方）与某公司（乙方）签订租赁合同，合同约定：甲方将某号房屋，出租给乙方作为文化基地使用（院落建筑面积约4000平方米。其中：办公用房9间，面积400平方米、双层独栋建筑5栋，每栋面积600平方米，合计3000平方米、单层独栋建筑2栋，每栋面积300平方米，合计600平方米）。出租期限为10年，起租日期日、出租终止日期日。每年租金为90万元整，付款方式，年付。第一次付租金日为合同签订日，之后付租金为每年7月1日。甲方保证出租建筑三通：通电、通水、接通网络。但其费用由乙方自行支付。甲方有责任协助乙方，在租赁期间与当地政府沟通协调关系，及配合处理不可预见的问题。甲方承诺在租赁期间租金没有递增。在保证主体建筑结构不改变的前提下，甲方配合乙方进行文化基地整体装修设计，乙方需经甲方书面同意设计方案后方可施工。在承租期间，乙方没有转租权，也不能将房屋抵押或与他人置换，由此发生的一切问题均由乙方负责，并向甲方赔偿由此造成的一切经济损失。由于在租赁期间，甲方承诺租金不递增，乙方承诺所有驻馆艺术家，每年每个艺术家无偿为甲方提供一副作品，规格不小于4平方尺。乙方保证在承租期间，在没有征得甲方同意的情况下，不私自搭建。如发生类似情况，后果由乙方自负。乙方保证按合同约定向甲方支付租金，如果发生延期1个月未支付租金，甲方按3&向乙方收取滞纳金，超过两个月未付租金，甲方有权利收回房屋使用权。乙方保证，在承租期间，合法经营，维护当地利益。如果发生违反法律，由乙方自行承担责任。在出租期限内，甲乙双方不得无故毁约，如果发生不可抗拒的问题，如遇政府拆迁等，双方互不赔偿，合同自动解除，乙方搬出该房屋。
合同签订后，刘某将涉案房屋交付某公司使用。同年7月12日，某公司向刘某支付了日至日的租金90万元。
另查，涉案房屋所占用土地为农村集体土地，涉案房屋建设未取得相关审批手续。
一审法院认定上述事实，有双方当事人陈述及租赁合同、收据等证据在案佐证。
一审法院判决认为：本案为房屋租赁合同纠纷，涉案房屋为建设在农村集体土地上的房屋，并非城镇房屋，故不应仅因房屋未取得相关审批手续而认定房屋租赁合同无效。而本案本诉及反诉均基于合同无效而提出，故均应予以驳回。综上，法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决：一、驳回某公司的全部诉讼请求；二、驳回刘某的全部反诉请求。
判决后，某公司不服一审法院判决，上诉至本院。要求二审法院撤销一审法院判决，将本案发回重审或者依法改判认定合同无效。上诉理由为：刘某不是某村村民，其将涉案房屋出租给某公司并收取了&租金&，该行为系集体土地使用权的非法流转行为，该行为因违反了相关法律的强制性规定而归于无效。一审法院认定该合同有效不当。请求二审法院公正处理本案。
刘某同意一审法院判决，认为无论合同是否有效，本人的权益亦应得到保障。
本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，在相关管理部门对上述房屋确认是违法建筑之前，应为有效。原审法院认定合同有效并无不当。因涉案房屋为建设在农村集体土地上的房屋，不应以是否取得建设工程规划许可证等作为认定合同效力的标准，另外，现无证据表明双方签订的合同存在违反《中华人民共和国土地管理法》规定的情形，故上诉人某公司认为涉案合同应当认定无效的主张，本院不予支持。一审法院判决认定合同有效适当。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费六千六百五十元，由某公司负担（已交纳）。反诉案件受理费四千零二十五元，由刘某负担（已交纳）。
二审案件受理费一万三千三百元，由某公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审　判　长　　牛旭云
审　判　员　　刘　丽
代理审判员　　刘国俊
二○一三&年&五&月&十六&日
书　记　员　　明　某
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租房前都会签订房屋出租协议，一般合同里面都会标明，如果房东或者房客之间谁违约，比如提前退房，或者因为拆迁等原因提前退房的，就需要按照合同里面的规定给予对方一定的补偿，也就是租房违约金。那么租房违约金怎么计算？
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租赁村集体所有的厂房，在合同期限内土地被征收，承租人是否可以获得补偿？
【案例简介】
刘先生名下有一家公司是民营企业，成立于1996年。成立后该公司与某村村委会签订了《集体厂房租赁合同》，约定村里出租土地，厂房建造一切费用由该公司自己承担，厂房登记等一切手续由村里协助办理，招工使用当地的劳动力，并约定了租赁期限及租金标准。经过几年的发展，势头良好，也为当地解决了大量的闲置劳动力。2008年7月，该企业被列入拆迁范围。为了配合征地拆迁，该企业按照通知要求进行了搬迁。现在搬迁已经近半年之久，征地单位没有给予一份补偿，于是刘先生找到征地单位要求补偿，却被明确告知所有的补偿已经支付给了村委会，告诉刘先生去找村委会要；找到村委会，村委会却说征地补偿是给他们村里的，刘先生的损失只能找征地单位要。刘先生现在想知道他的企业究竟有无权利获得征地补偿，如果有，该如何获得？
【律师解答】
依据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定，并结合刘先生的情况，解答如下：
1、首先，贵公司可以获得征地拆迁补偿，征地单位和村委会相互推诿是不负责任的，也违反了相关的法律规定。
2、其次，刘先生可以首先和村委会就征地应支付给贵公司的补偿分配问题进行协商，若无法协商一致，建议刘先生可以找相关政府部门调解或直接向人民法院起诉，以维护自身合法权益。
【原因分析】
根据《土地管理法》第47条的规定，征地补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费及地上附着物和青苗补偿费三部分。土地补偿费是指，因国家征用土地对土地所有者和土地使用者因对土地的投入和收益造成损失的补偿。安置补偿费是指，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，国家所给予的补助费用。因公司不属于集体所有企业，因此，土地补偿费应归该土地所有者即村集体。安置补偿费主要是为了解决当地村民的生活保障，或安置其就业，所以关于该部分的费用贵公司是不能获得的。
《土地管理法实施条例》第26条规定，地上附着物归地上附着物所有者所有。从该公司叙述可得知，厂房是该公司自己建造的，因此该财产属于该公司所有，因征地厂房拆迁所获得的补偿应归该公司所有。最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第22条规定，承包地被依法征收，承包方请求发包方给付已经收到的地上附着物和青苗的补偿费的，应予支持。此外，由于该公司因征地搬迁发生的设备搬迁，以及因拆迁而造成停产、停业而产生的经济损失也应给予补偿。《土地管理法实施条例》第25条规定，征地各项补偿费用应在征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。本案中，征地单位若没有按照《土地管理法》的相关规定支付补偿，该公司可以要求征地单位对此给予补偿；若征地单位已经将相关补偿支付给村委会，而村委会拒绝支付征地补偿中应属于刘先生公司的补偿部分的，刘先生可以要求村委会给予支付。
【深度解答】：
征地补偿费用分为土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费三部分。各部分补偿标准不同，其使用用途和归属也不同，村委会认为征地补偿都应归村集体所有，没有法律依据。公司在提起诉讼时，可以申请财产保全，便于判决的顺利执行。
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2008年至今一直从事法律服务行业，主要从事征地拆迁法律事务。
北京来硕律师事务所高级合伙人，主要从事征地拆迁法律事务。
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厂房租赁合同的范本 出租方(甲方)：承租方(乙方)：根据国家有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的厂房出租给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签定合同如下：一、 出租厂房情况甲方出租给乙方的厂房坐落在 ，租赁建筑面积为 平方米。厂房类型为 ， 结构。二、 厂房起付日期和租赁期限1、厂房装修日期 个月，自 月 日起，至 月 日止。装修期间免收租费。2、厂房租赁自 年 月 日起，至 年 月 日止。租赁期 年。3、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、 租金及保证金支付方式1、甲、乙双方约定，该厂房租赁每日每平方米建筑面积租金为人民币 元。月租金为人民币 元，年租金为 元。2、第一年年租金不变，第二年起递增率为3%—5%。3、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为一个月租金。租金应预付三个月，支付日期在支付月5日前向甲方支付租金。四、 其他费用1、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款。2、租赁期间，乙方应按月缴纳物业管理费，每日每平方米物业管理费为人民币 元。五、厂房使用要求和维修责任1、 租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复;甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。2、 租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。3、 租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该厂房进行检查、养护，应提前3日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该厂房的影响。4、 乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。六、厂房转租和归还1、 乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金和保证金。2、 租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。七、租赁期间其他有关约定1、 租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动。2、 租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作。3、 租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。4、 租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿。5、 租赁期间，甲方向乙方无偿提供 门电话。如需 门以上的电话，费用由乙方自理。6、 租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。7、 租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权;如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。八、其他条款1、 租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。2、 租赁期间，如因产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿。3、 可由甲方代为办理营业执照等有关手续，其费用由乙方承担。4、 租赁合同签订......余下全文>>
厂房租赁合同的租赁内容 厂房租赁合同 出租方(以下简称甲方)：承租方(以下简称乙方) ：根据有关法律法规，甲乙双方经友好协商一致达成如下厂房租赁合同条款，以供遵守。第一条租赁物位置、面积、功能及用途1.1（第一幢)的厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。租赁物面积为_1 5 0 0平方米。1.2本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。第二条租赁期限2.1租赁期限为2年，即从 2 0 12 年7 月1 日起至20 14 年6 月30 日止。2.2租赁期限届满前一个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。第三条厂房租赁费用及相关事项3.1 租金租金每年为人民币壹拾万零叁仟贰佰 元（大写 ）。3.2供电，供水，排污及其他为使乙方能够正常生产，甲方必须保证以下几点1． 有实际负荷2 0KW以上三相电供生产使用。2． 有正常用水供生产使用3． 排污管道能正常，通畅。4． 由于厂房土地等产权问题引起的纠纷，由甲方负责处理，如导致乙方无法正常生产，甲方应双倍返还当年租金。5.乙方租赁物正前方厂地（四周）有免费使用权。3.3押金乙方在签订合同前向甲方一次性交付押金 5 0 0 0元，甲方应在乙方签订合同后从租金内扣除再付剩余租金（第一年）。每月支付。第四条租赁费用的支付每年支付为在6 月 25日支付第二年租金，即每次交付一年租金。第五条租赁物的转让5.1 在租赁期限内，若遇甲方转让出租物的部分或全部产权，或进行其他改建，甲方应确保受让人继续履行本合同。在同等受让条件下，乙方对本出租物享有优先购买权。5.2若乙方无力购买，或甲方行为导至乙方无法正常生产的，甲方应退还乙方相应时间的租金。5.3甲方权利与义务第21条，甲方保证如实向乙方解释和说明房屋情况和周边情况，应包括房屋权属，房屋维修次数。物业管理，治安，环境等。及如实回答乙方的相关咨询，否则视为欺诈行为。第六条场所的维修，建设。6.1 乙方在租赁期间享有租赁物所有设施的专用权。乙方应负责租赁物内相关设施的维护，并保证在本合同终止时归还甲方。6.2 乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。6.3乙方因正常生产需要，在租赁物内进行的固定资产建设，由双方另行协商解决。6.4租赁期间，如房屋发生非乙方原因造成的自然损坏，或人为损坏，或屋面漏水等，维修费用由甲方承担，甲方应在接到乙方通知之日起三天内予以修缮，超过三天，乙方有权自行修缮，但费用由甲方承担。第七条租赁物的转租租任期限内，乙方可将租赁物转租，但转租的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。如发生转租行为，乙方还必须遵守下列条款：1、乙方应在转租租约中列明，倘乙方提前终止本合同，乙方与转租户的转租租约应同时终止。2、无论乙方是否提前终止本合同，乙方因转租行为产生的一切纠纷概由乙方负责处理。第八条合同的终止本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。第九条适用法律本合同受中华人民共和国法律的管辖，本合同在履行中发生争议，应由双方协商解决，若协商不成，则通过仲裁程序解决.第十一条其它条款11.1 本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议。11.2 本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。第十二条1.合同效力本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首期租赁款项和押金后生效。2.甲方：_________________身份证：地址：_......余下全文>>
厂房租赁合同怎么写？租赁合同范文？ 供参考：厂房租赁合同合同当事人：出租方（以下称甲方）：承租方（以下称乙方）：现乙方已对本合同项下所述的厂房作现场实地视察，经甲乙双方充分协商，达成如下协议，以共同遵守：第一条
物业位置、用途、交付使用标准1、甲方将座落在
的厂房（房地产权证号：
，以下简称：该厂房），建筑面积
㎡，出租给乙方使用。租赁的范围仅限于上述厂房，除厂房外的其他空地乙方可以合理使用，但需遵守有关人员进出、环境卫生等管理制度。2、该厂房的用途为
，如乙方需转变该厂房的用途，须经甲方书面同意，因转变用途所需办理的全部手续由乙方按国家有关规定申报，并承担全部费用。第二条
租赁期限1、租赁期限：租赁年限为
日止。2、租赁期满：如乙方续租或不续租的，须在合同期满前三个月书面通知甲方，第三条
租金1、首年该厂房租金为人民币
每平方米（￥
元/㎡），即该厂房每月租金合计为人民币
，（小写：￥
年开始每月租金在上一租赁年度的基础上每年递增百分之
日开始该厂房每月租金为人民币
元整，（小写￥
日开始该厂房每月租金为人民币
元整，（小写￥
元）。2、上述费用均不含税，如乙方要求开具发票，甲方须予以配合，税金由乙方负担。3、甲方必须在
日前将该厂房交付给乙方使用，租金开始缴交日期自
日起。乙方必须在每月
日前缴交当月租金给甲方。第四条
履约保证金乙方于合同签订之日支付首月租金人民币
元整（小写：￥
元）、保证金人民币
元整，（小写：￥
元）给甲方，该保证金在租赁期届满且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金及相关费用后的7天内由甲方不计利息原额返还给乙方。第五条
其他费用1、甲方负责提供
千瓦电源，其余用电设备的安装及费用由乙方负责，乙方自行购买及安装甲方指定型号参数的水、电表、限流空气开关。乙方必须根据上述甲方提供的用电负荷之内进行安全用电，若因乙方安装及使用过程或超出负荷造成的安全责任、经济责任及相关法律责任一概由乙方负责。2、甲方负责提供自来水源，其余用水的安装及费用由乙方负责，如乙方需增加水、电负荷，则由乙方为主导，甲方义务协助到有关部门协调，一切报装增容、安装等费用由乙方负责。3、租赁期间乙方安装独立电表和水表，发生的水、电费用甲方按照地方有关部门的收费标准按实代为向乙方收取，公共用水、电则按实分摊收费，缴交日期与租金同时向甲方支付。乙方逾期缴交水、电费或其他租赁费用的，甲方有权对乙方租用之厂房作停水停电处理，造成损失、损害的，由乙方负责。4、乙方生产产生的工业垃圾、生活垃圾由乙方负责清运，清运费用和装运车辆由乙方自理。第六条
出租方与承租方的变更1、租赁期间，甲方有权随时向任何第三方转让该厂房，但乙方享有优先购买权。房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。2、乙方在租赁期内不得私自转租、分租给第三者。如有违反，甲方有权单方面解除本合同，......余下全文>>
办厂房租赁合同需提供哪些材料 办厂房租赁合同需提供的材料：《城市房地产管理法》规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括：1、签订后的书面租赁合同；2、《房屋所有权证》；3、当事人的合法身份证件；4、市县人民政府规定的其他文件（共有房屋须提交其他共有权人同意出租证明/委托代管房屋须提交委托人授权出租的书面证明）备案过程中要缴纳印花税，双方分别按租期内租金总额的相应比例税率来计算（所以需要双方都做申请）。
厂房租赁合同要注意哪些 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁合同上必须要有的条目:1、租赁物条款。租赁合同的标的物为物的一部分，当事人应明确使用的范围，并且仅限于该物的部分可以单独使用的情况。2、租赁期限的条款。当事人约定的租赁期限当然依双方的需要和可能自愿商定，但不得超过法定的最长期限20年。如当事人约定的租赁期限超过20年，那么超过的部门分效，即租赁期限应缩减为法定的最高期限20年。3、租金条款。4、租赁物维修条款。
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厂房租赁合同 争议 甲乙双方经友好协商一致达成如下厂房租赁合同条款，以供遵守。
正规厂房租赁合同要有哪些条款？ 厂房租赁合同吗？我在阿力士招商网的厂房租赁常识栏目见过。那个栏目有很多关于厂房租赁的使用知识的，你上去下载就行了，免费的。