小而美的城市民宿，为什么他们能开一家火一家？
[摘要]城市民宿小而美，却内有大文章，这次我们邀请了南北五位城市民宿主，听他们畅谈各家经验，聊聊那些掩于市井的美宿。诗与远方听到耳朵起茧，抽离日常繁杂事务也仍旧是难。悠长假期不可得，幸而短暂小憩尚可。所以我们看到，有人说走就走翻山越岭追寻远方的香，也有人走街串巷偏爱在城市中流浪。城市民宿小而美，却内有大文章，这次我们邀请了南北五位城市民宿主，听他们畅谈各家经验，聊聊那些掩于市井的美宿。开始众筹旗下百万级公众号“一人一城”，携手国内首个精选美宿分享平台朋友家APP，在夏末秋初的南方城市，与你分享城市与民宿的奇妙化学反应。生活美学分享会（第十回）大隐于市，在城里开一间民宿主持人舒 月：香港TVB 主持人特邀嘉宾金 杜：宛若故里创始人她是媒体圈少有长于采编与经营的双栖人才，却因“面朝大海、春暖花开”的召唤忽而转身，完成12地、12月、12美宿的筑梦之旅后，宛若故里的创办瞬间吸引了千万投资。她也被誉为中国最会做民宿的女人。廖信忠：台湾畅销书作家、明星房东他是土生土长的台湾青年，因为一封写给大陆同胞的家书一夜成名。他是《我们台湾这些年》的作者，也是爆改短租屋的明星房东，从台湾到大陆，与你分享有关城市与民宿的点点滴滴。Jamie：淘BNB创始人、资深民宿营销专家他有着十六年互联网从业背景，曾走遍世界寻访分享住宿之道，创办了全国领先的民宿短租专业媒体“淘BNB”，他是分享经济时代不可不认识的实操专家。张文博：UKER（有客）设计事务所创始人他有所有建筑师该有的特质，很多精巧又典雅的建筑作品出自他手，也因为所有建筑师心中的纯粹的设计情节，钻进老旧破败曾经法租界的老洋房，化腐朽为神奇，他说这是他追求的淡然与优雅。曹国梁：木西民宿创始人他曾担任铂涛集团副总裁，十多年大型连锁酒店从业经验给予他众多头衔，而他感念人与人之间的温情美好，希图打造一个适合集体出行居住的惬意空间，于是有了木西民宿MERCIbnb。圆桌对话嘉宾蒲荔子：作家、朋友家APP创始人Iris Zhang：Beijing Iris house 主理人刘二囍：1200bookshop创办人活动时间日13:30-16:30活动地点广东文投创工场多功能厅（广州市水荫路119号星光映景大厦16楼）活动流程13:00-13:30 签到13:30-13:40 活动开始13:40-15:00 嘉宾演讲宛若故里创始人：金杜台湾畅销书作家：廖信忠淘BNB创始人：JamieUKER设计事务所：张文博木西民宿创始人：曹国梁15:10-15:50 圆桌会谈朋友家APP创始人：蒲荔子Iris house主理人：Iris Zhang1200bookshop创始人：刘二囍宛若故里创始人：金杜台湾畅销书作家：廖信忠木西民宿创始人：曹国梁16:00-16:30 现场提问主办单位一人一城、朋友家联合主办借宿、宛若故里美宿培训学院媒体支持那一座城、大粤网、明非会务支持微媒网络如何报名？长按识别扫描二维码
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人民网－人民日报海外版
[摘要]“民宿+”正为这个行业发展带来更多个性化的可能。记者日前在浙江、安徽、云南、北京等地采访发现，不同于发展初期的散乱，国内民宿行业发展正呈现出品质提升、连锁经营、个性化服务三大趋势。发展迅猛品质升级“9间房提前一周就预订满了。”在云南省大理市湾桥镇古生村洱海畔的一间客栈内，老板何利成正在修剪院子里的花草，“过去像‘五一’这样的小长假，游客都是省内的，今年还有从上海、广州直飞大理的游客。”刚结束3天黄山游的游客刘骁，在朋友圈发图分享了民宿体验。“以前总觉得国内民宿卫生差、品质弱、服务不好，可这次从网上找房到入住，明显感到国内民宿在升级。我们所住的这家，虽在农村，可无线网、吹风机、茶点零食应有尽有，用品更换、隐私保护等服务也很专业。”“不少民宿开始愿意花钱把店长、员工送过来培训。从业人员素质逐步提升。”北京町隐酒店管理有限公司负责人刘汉捷说。随着国内旅游消费市场的升级、共享经济的盛行，高端民宿迅猛发展。在浙江省德清县，经过10年的发展，特色民宿已有150余家。其中以“洋家乐”为代表的高端民宿2017年接待游客49.8万人次，同比增长34.7%，实现直接营业收入5.8亿元，同比增长27.9%。重视特色彰显个性在云南丽江市大研古镇城南旧事客栈，院子里石子和瓦片铺地，木质结构的房子古色古香，呈现了丽江民居的风貌。老板王翰林正在摆弄着自制的桂花茶，“只要入住客栈，就可以免费喝茶。我希望给客人一种来到老朋友家的感觉。”5年前，王翰林和妻子辞去山东工作来到丽江开民宿。“那个时候，感觉大部分民宿千篇一律，缺乏个性，就像‘民宿范的酒店’。有了自己的想法，一定要让‘民宿+当地文化’。”由于熟悉纳西文化，王翰林经常给游客讲关于丽江的故事，还带游客去听纳西古乐、体验东巴纸的制作……重视地方文化特色正成为当前游客们深度游的重要需求之一。“90后”旅客李莎莎说，在预订民宿时，她更看重建筑风格与装饰特色，是否能够体验到最有特色的地方文化，带来更多惊喜。“民宿+”正为这个行业发展带来更多个性化的可能。“随着莫干山镇民宿行业的迅速发展，民宿+农业、民宿+户外运动等多行业融合的‘民宿+’经济正日趋完善。”莫干山镇民宿行业协会副会长沈蒋荣说，千里走单骑莫干山项目由艺术酒店及民宿、非物质文化遗产工匠区等多种新兴文旅业态交互组成；久祺国际骑行营打造专业级骑行运动和莫干山文化休闲相结合的综合生态休闲度假项目。利用资源连锁经营《旅游民宿基本要求与评价》明确，单幢建筑客房数量应不超过14间，给民宿发展定下了“小而美”的基调。云南省旅游饭店行业协会名誉会长陈雪明认为，规模小不利于资金、人才等资源的有效利用，民宿在向着连锁化的方向发展。“与传统的连锁酒店简单的‘复制+粘贴’不同，民宿的连锁应该突出资源的互补，实现1+1>2的效果。”除了对民宿从业人员进行培训，刘汉捷在云南大理还打理着3家民宿——既见·南国、既见·欢喜、既见·苍海，初步形成了“既见”品牌，分别针对不同的消费群体：背包客，旅行家庭和有中长期休闲度假需要的游客。“这样最直接的好处就是节省人力成本。”既见·南国店店长董女士介绍，类似品牌推广，3家店只需要请一个推广团队，节省成本，还有利于品牌快速形成。在资深“驴友”张瑶看来，在信用体系尚不完善的环境下，连锁化的民宿可以让用户选择更安心、住得更放心。（据新华社杭州5月6日电
记者丁怡全、张紫赟、鲁畅、魏董华）
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旅游业民宿投资 前景如何需分析
旅游业民宿投资 前景如何需分析
& & & & 数据显示，2015年，全国旅游行业直接投资超过1万亿元。在业内高星级酒店投资减速的今天，非标酒店尤其是民宿很受市场追捧。民宿投资真的很美吗？民宿投资是否有别于传统酒店投资，要注意什么，有何内在规律？笔者近年接触了一些民宿项目，本文试就此做些简单分析。
客源相对单一，季节性更强
& & & & 民宿更依赖观光客与度假客，相比商务客来说，这些客人的预算往往较为宽松，与同行者关系更亲密，因而旅游决策也更慎重、更关注同伴的意见。在酒店选择上，他们不愿太将就与随意，出行也更有计划性，对住宿的品质要求更高、挑选更细致，更关注网评、挑剔服务细节。
& & & & 在成熟的旅游区，目的地推广已完成，客源达到一定规模，发展民宿较易成功。目前，国内民宿较热的大理、丽江、杭州、莫干山、浙江桐庐等地，莫不如此。民宿开于乡下或旅游城市，要点是&小而美，优而特&，对周边环境及设计要求往往很高，唯此才能定高价，并通过口碑宣传将项目推广出去。但说实话，大部分民宿物业资质平平，很难通过后天努力，&飞上枝头变凤凰&。
& & & & 其中一个显而易见的问题，是经营易受气候影响，季节性强，大城市周边周末效应也很明显。笔者接触的莫干山的一些民宿，旺季收入是淡季收入的五六倍，冬天基本没人，夏天尤其是周末一房难求，全年出租率过50%已属佼佼者。经营时间短，必然会拉低全年出租率及平均房价，严重影响投资收益，除非房价定得很高。
投资门槛低，易出现供给过剩
& & & & &民宿投资门槛不高，一二百万元即可，一般不会超过三四百万元，加之合伙投资、众筹等方式进一步降低了进入门槛，好的租赁项目，两三年即可收回投资，确实鼓舞人心。
& & & & 不过要注意的是，现在是风口，未来或许会成为陷阱。一是短期内供应数量激增。据说大理的民宿将由现在的3000来家增加到上万家，杭州2015年民宿增长率达50%以上。二是项目成本不一样&&杭州西湖边300平方米的农民房，前几年租金还是十来万元，现在差不多涨了两三倍。
单房单方投入大，坪效低
& & & & 要将一幢建筑质量相对低劣、缺少设计、原布局不是做旅馆、公共配套差、少有景观绿地及机电系统的农民房，改成一家小而美、以房间为主且售价不能太低、有调性的民宿，必然涉及方方面面的内容，外装、机电、景观上的花费，往往占总投资的一半左右，较城市中清水房（指房屋装修程度，即房子刚建好，一点也没装修）租赁的中档商务酒店有明显劣势，后者的投资大多集中于室内装修上。民宿工程量较小，管理费、设计费、施工费比一般商用建筑还高不少，且很难有折扣。较租赁清水房做城市中档商务酒店（如亚朵、汉庭），单房均摊投资，民宿往往贵一倍以上（中端商务酒店通常在12-15万元/间，好的民宿则要25-30万元/间）。
& & & & 从坪效来说，民宿虽然层数少，楼梯等通行空间小，没有电梯，但因为要解决饮食配套及室内通行等问题，加上风景区改造受限制多，坪效往往不高，一般300平方米只能做6-7间房。房间少，公共设施利用率低，与中端商务酒店相比，空间利用效率上有一定差距。
& & & & 前期过大的投资往往会转化为后期持续的经营压力。在出租率及运行效率不如中端商务酒店的情况下，民宿要取得同样或更好的投资回报率，房价往往要高1-1.5倍。
管理难度大，监管困难
& & & & 因为房间少、客人要求高，定价不菲的民宿运行难度并不低。民宿适合投资人亲自上阵、全程打理，有人戏称是&老板娘经济&，也不无道理。投资人直管，至少工作动力及态度、监管方面，可以省去很多问题。民宿运营人员往往要求是多面手，既出得厅堂、又下得厨房；既知道当地风土人情、善解人意，又能干清扫这类脏活。
& & & & 但与我国台湾等地区不同，现阶段大陆民宿的投资方多数是城里人，以城里人的思维做民宿，往往存在错配现象，即亲切性有余、差异性不足，不能很好地引导客人深入体验当地生活与文化，因而对旅游者的吸引力难于持久。很多合伙或众筹项目，缺少领投人与专业的蹲点管理者，股权过于分散，人人关心又人人不够关心，因熟人合伙原因，游戏规则往往又不够清晰，还存在监管与信任问题。于是乎，爱好与冲动下做民宿，玩一阵后热情消退，尤其是收益达不到预期、管理思路出现分歧时，导致散伙，严重的还对簿公堂。
受OTA影响大，营销成本高
& & & & 民宿因为规模小，回旋余地不大，设计创意多有局限，真正优秀、有持久生命力的项目并不多；成功的项目也容易被别家模仿，导致同质化竞争。加之民宿连锁化经营不易，单个项目影响力小，运营人员少，自主营销能力往往很弱，甚至不做营销，等客上门或由OTA送客上门，为此要支付大量佣金，受制情况远较城市商务型酒店严重。个别项目对OTA的依赖度，会达到八九成。
收入结构单一，缺少非住宿消费
& & & & 总的来说，民宿的收入结构比较单一，基本以住宿为主，饮食收入较为有限，不少还包含在房价中。不是客人没需求，只是因为风味餐及土特产销售，竞争很激烈。另外，生意不稳定，物资采购与保鲜也有一定困难。
政策不明确，有待规范
& & & & 虽然各地政府对民宿投资大多抱支持与鼓励的态度，但相关规范及政策出台却有一定的滞后性，有时也缺少科学性，尤其在规划大配套、公共利益与环境保护、建筑改建许可审查、消防及排污标准、治安及报警设施配置方面，往往缺少明确要求，或虽有要求，但科学性、权威性或合法性不足。因投资人不了解相关政策，有时还面临返工或无法开业的风险。如，乌镇规定木结构房子不能开民宿，10间客房以上的要按酒店建设标准进行报建。相比较而言，杭州的政策则宽松得多。笔者建议尽快制定全国性的民宿规范与条例，合理调整各方利益。
出租方易违约
& & & & 近年来这方面的报道不少，尤以云南居多。民宿多以租赁方式经营，民宿投资方的合同相对人多是农民，他们契约意识相对较弱，更注重眼前利益与个体利益。当周边物业租金大涨时，往往置合同于不顾，单方违约，要求涨租。当地相关部门为维稳，往往也会劝说投资人接受或部分接受变更。而投资人只要还有赢利，多数情况下只能委曲求全。这类事情一多，投资人难免底气不足。
& & & & 因为热点地区租金增长快，合同执行中矛盾多、违约率高，新租项目谈判时，因对远期租金难于达成共识，出租人往往只愿意签10年甚至5年的合同，这使承租人在合同到期、不能续租或租金不合理增长时，面临极大的收益损失风险。毕竟前期投入不菲，现在一个项目4年能静态收回投资，已属不错了。笔者了解到，在浙江莫干山地区，近来很多项目采用30年租金一次性支付的方式解决上述问题。这种方法或可降低违约率，但前期投入过大，对投资人也很不利。
& & & & 总之，民宿投资与一般酒店投资一样，也有规律可循。在投资阶段，还是要分析项目位置、租金、景观资源、物业条件、市场环境及未来供求，做好可研分析，明确投资合伙规则及管理预案。不然，看上去很美的民宿投资，也可能只是一个泡沫，随时有破裂的风险。
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民宿产业经济的火热已然激发了大公司、资本力量的进入，诸如如家、绿城、绿地等均已转化为实质性的投资布局；此外，在国内已经具有一定知名度的民宿连锁品牌，如花间堂、宛若故里、幸福时光等品牌民宿管理公司也纷纷开始了连锁扩张。
同时，在民宿这个以小众、独特、精致著称的非标准住宿领域，民宿的个性化、人格化特质与品牌连锁复制所要求的标准化，是否存在着紧张、对立的关系？如家刚宣布进军民宿的那段日子，有位前民宿老板娘发表了一篇“你们真的准备好开民宿了吗？”的观点，以及很多民宿资深从业者并不看好民宿经营的品牌化、连锁化，认为民宿其实是一个不同于酒店，是非常特殊、非常讲究人情味的东西。民宿也是一种“老板娘或者老板文化”，是有故事的，并不是职业经理人所能替代的。
民宿到底是否应该品牌化经营？
之前看到一个关于旅游爱好者的市场调查的报导，问题是“如果你要去一个城市旅游或者出差，住宿问题怎么解决？”绝大部分的中国人的回答是直接找酒店；我同样也询问了周边不下于50位朋友，“如果同等价格、差不多位置环境，你是选择品牌酒店还是民宿？”，90%以上回答是品牌酒店。
品牌是什么？
品牌在百科里面的含义是指用以识别某个销售者或某群销售者的产品或服务，并使之与竞争对手的产品或服务区别开来的商业名称及其标志，它是广大消费者对一个企业及其产品过硬的产品质量、完善的售后服务、良好的产品形象、美好的文化价值、优秀的管理结果。品牌的含义和实质包含了企业或产品的价值、文化和个性。
我们再来看看民宿，民宿是指利用自用住宅空闲房间，或者闲置的房屋，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。其实质包含了“自用房屋”和“家庭副业经营”，而国内的民宿大部分是租用了景区、古村落、湖边海边的原住民的房屋，而且是当作目前的主业来经营的，这和真正的民宿含义有本质的区别，个人认为只能称之为“精品酒店”或者“文化艺术酒店”等等。因此业内也有另外一部分大咖认为国内的民宿市场其实已经“跑偏”了。
结合品牌的实质定义，无论国内民宿是讲究个性化、文化内涵的，还是已经跑偏了的“精品文化艺术酒店”，都应该建立起民宿的商业化品牌；既然是商业，小情怀注定要被击垮，民宿的品牌化、连锁化的道路已然势不可逆。
民宿该如何实现品牌
品牌代表着在用户/消费者心中的综合形象，也就是定义所阐述的价值、文化和个性；
首先，从品牌的个性说起，个性在心理学中的解释是：一个区别于他人的，在不同环境中显现出来的，相对稳定的，影响人的外显和内隐性行为模式的心理特征的总和，品牌个性同样也是区别于他人，稳定的特征；民宿品牌的个性应该是体现在个性化硬件设施和特质化软性服务两方面。
俗话说“靠山吃山、靠水吃水”，民宿个性化特征的硬件设施应与当地历史背景、人文风情结合更紧密，凸显地域文化特征，比如陕西窑洞、山东枣庄石屋、福建土楼、浙皖土屋、徽派建筑、深宅大院等等。这些形态各异的建筑风格让民宿变的有个性，也颇具当地风情。当然除建筑外观外，室内的装饰设计也应当具有个性化风格，如海水蓝天的亲子房间、可移动全景观星房、特色海景/湖景房、日式榻榻米、欧式壁炉等等。
随着出行人数的增多，人们对民宿的需求越来越多样化。有人希望到旅游目的地融入当地生活，体验他们的民俗文化，民宿管家的本地通服务就显得重要了；有人第一过来不识路，就需要管家或其他人的接引服务；有人全家出游的家庭聚会，需要有烧烤、厨具等更多的配套功能，这些需求正与个性化的软性服务相辅相成。个性化的根据顾客需求而提供服务，由此拉近了民宿与客人之间的距离，使其变为“有温度”，建立民宿良好的品牌。
民宿只有真正结合当地特色，才能具备品牌个性化特质，才能够增强其自身的竞争力和影响力。
其次，打造品牌文化。
品牌文化是品牌在经营中逐渐形成的文化积淀，代表着一种价值观、一种品位、一种格调、一种时尚，一种生活方式。民宿要求与当地的文化人文、民俗风情相契合，一个没有故事、没有人文的民宿，是没有生命力的。
民宿品牌需要编剧，但“剧情”不能夸张，也不需要刻意去编造，主要是把现有的自然环境、人文历史，结合民宿的建筑设计风格以“故事”的方式呈现给大家，让已经疏离自然的城里人有一个很好的心灵充电场所。
同样，这个故事需要一个热情、耐心的传道者，分享风土人情，分享自己的人生起伏、遭遇及经验；说到这里，可能部分民宿主会表态还是需要老板/老板娘在这里交流着彼此的故事，职业经理人无法替代这个角色；但事实是我走访了上千家民宿，发现大部分的时间老板老板娘是不在店里的，是甩手掌柜，您的故事大部分时间还是您的专职管家（也就是职业管家）在替您传递着。
最后，提升产品价值属性。
百科定义，价值在经济学概念中含义是金钱等一般等价物的一个数量值；一种通俗理解的价值是指这个商品值多少钱。我所理解的民宿产品价值就是周围地理环境、民宿的建筑设计品位、房间硬件设施的档次、消防安全及卫生清洁状况、服务流程等综合因素之和是否等于这个房费价格。
周边环境是否优美、民宿的建筑设计品位是否有档次、房间硬件设施是否齐全、是否舒适，对于经常旅行的民宿爱好者们，基本上一眼就能看透其中。
而民宿的消防安全及卫生清洁状况、服务流程是无法立刻知晓或者说是软性的，很多地区的民宿既然选择了高位房价，在这些深层次的软性服务、消防安全、卫生等标准建设方向上，就应该参照同价位高星级酒店行业标准来执行，如规范经营者的基本待客行为、卫生清扫标准、完善房间的装修等等，一旦这些标准跟不上，再好的硬件也是徒有其表，负面影响自然而来。
现今国内民宿多以民居改造而成，其经营者也未接受过专业培训，服务质量参次不齐，并且民居改造民宿的房屋结构、装修等方面的特殊性导致民宿普遍无法达到消防、酒店旅馆经营等国家准入标准。同时多数民宿都是在景区、老街等地方，一旦发生险情，后果会十分严重。
民宿品牌化的建立同样需要国家和地方政府针对性法律政策的出台和实施，更需要民宿专业管理公司如幸福时光旅游、旅游大平台如携程等相互合作，或者联合酒店管理专业学校对民宿经营者进行专业的各类规范服务、消防安全等培训。
俗话说“酒香也怕巷子深”，滚滚的市场大潮中，再好的民宿品牌如果没有宣传，没有营销也是枉费，建立这个品牌就毫无价值；民宿如何营销在之前“民宿经营现状如何破局”的文中已经提到过，有兴趣可参考。
当然，以上只是个人的一些实践与思考，所言冰山一角，品牌化建设之路内延外涵还很丰富，欢迎交流探讨。
本文作者：幸福时光村长，如需了解更多和寻求民宿咨询请加作者个人微信：szxiqingge；另转载文章请注明出处，谢谢！
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